浙江超高層商業(yè)綜合體建筑規(guī)劃設(shè)計方案文本知名地產(chǎn)公司

寧波人民路項目商業(yè)開發(fā)建議商業(yè)管理部2012年7月25日整體定位方向定位思想對于設(shè)計的指導(dǎo)市場分析目錄浦江樂和城經(jīng)驗分享Part1市場分析Part1區(qū)位分析Part1項目位置1東起人民路2西至大慶南路3北臨驚駕路4南至江安路（規(guī)劃道路）本案用地性質(zhì)：商業(yè)金融容積率：8商業(yè)面積：110500㎡辦公面積：182800㎡用地面積：36910㎡地塊分析地塊分析Part1道路:項目處于寧波三江口北岸，緊鄰的驚駕路為南北向的區(qū)域干道。公共交通:緊鄰地鐵站、靠近軌道交通（規(guī)劃中）、出入方便。公共設(shè)施:寧波第三醫(yī)院、江北公園等公共設(shè)施為此項目提供了部分消費人群。交通道路公共交通公共設(shè)施周邊交通分析Part1周邊交通分析Part1周圍路況道路分析周邊商業(yè)環(huán)境分析Part1現(xiàn)狀商圈分析人口分析重點競爭項目分析周邊商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析——人口Part1項目位于寧波三江口北岸，三江六岸濱水區(qū)的核心商務(wù)區(qū)，區(qū)域面積1.6萬平方公里，約有家庭7692戶，人口約21866人。轄區(qū)共有企業(yè)1100余家。本案預(yù)計將以全市特定人群及周邊商務(wù)人群為主要目標(biāo)消費人群現(xiàn)狀商圈分析商業(yè)環(huán)境分析——現(xiàn)狀商圈Part1新興商圈：萬達商圈世紀公園商圈全市傳統(tǒng)商圈：天一廣場商圈世紀東方商圈新興商圈天一商圈傳統(tǒng)核心商圈萬達商圈新興商圈商業(yè)環(huán)境分析——商圈現(xiàn)狀商業(yè)環(huán)境分析——重點項目Part1天一廣場天一廣場天一廣場天一廣場位于寧波中心地區(qū)商業(yè)面積約22萬㎡，該項目計劃建成國內(nèi)一流金融休閑、商貿(mào)、旅游、餐飲、購物于一體的大型城市商業(yè)廣場。主力店：TESCO樂購，銀泰百貨，國美電器，新彩虹KTV，寧波時代電影大世界業(yè)態(tài)比例：（數(shù)量）零售46餐飲20娛樂14其他20主要輻射：全市Part1鄞州萬達廣場鄞州萬達廣場鄞州萬達廣場鄞州萬達廣場位于寧波鄞州，商業(yè)面積約26萬㎡，萬達酒店及辦公公寓區(qū)，萬達高尚高層住宅區(qū)，萬達SHOPINGMALL商業(yè)購物區(qū)主力店：萬達影院，沃爾瑪，百安居，蘇寧電器，業(yè)態(tài)比例：數(shù)量零售43餐飲30娛樂20其他7主要輻射：片區(qū)商業(yè)環(huán)境分析——重點項目Part2整體定位方向Part2整體定位方向Part2服務(wù)半徑人群定位功能定位主觀期望主觀期望——人群定位Part2由于寧波人口兩極分化嚴重，貧富差距較大。周圍的住宅經(jīng)調(diào)查以高檔居住區(qū)為主。周圍有東方一品、海港花園、等高檔住宅小區(qū)，中產(chǎn)階級較少。因此建議本案的人群定位以高檔人群為主。東方一品海港花園主觀期望——服務(wù)半徑Part2建議與周圍來福士等商場形成統(tǒng)一商圈，輻射寧波全市人民。與周圍商圈互動的同時、·形成相互競爭、相互成長的氛圍。三江口是寧波城市的主要城市地標(biāo)、三江六岸濱水區(qū)的核心商務(wù)區(qū)。本案建議打造成為服務(wù)全市的三江口城市新地標(biāo)。主觀期望——功能定位Part2本案建議打造成檔次高、具有炫耀型消費的頂級精品購物中心。主打高檔精品，讓其成為寧波的“城市客廳”、面向全市人民，成為三江口城市新地標(biāo)。北京華貿(mào)中心陸家嘴結(jié)論Part2服務(wù)全市人民統(tǒng)一商圈、服務(wù)全市打造寧波“陸家嘴”AB頂級精品購物中心D總商業(yè)體量10-13萬㎡之間C與周邊商業(yè)形成統(tǒng)一商圈?；影l(fā)展、服務(wù)全市。由于周圍居民住宅都是高檔的小區(qū)，因此建議本案在規(guī)模上做適中，在功能上做精，在品牌上拔高寧波城市貧富差距大、中產(chǎn)階級較少、因此我們主要以服務(wù)全市高檔人民為主。主打高端品牌。在眾多成功案例中，商業(yè)規(guī)模均在10萬㎡以上，因此建議本案商業(yè)取長補短，以此借鑒，體量也在10-13萬㎡之間。Part3定位思想對于設(shè)計的指導(dǎo)Part3三大問鑰題Par先t3怎樣選穿擇最優(yōu)風(fēng)的面積評分配？定位思償想對于守設(shè)計的身指導(dǎo)必挑須解決讀三大問丘題。選擇怎樣潔的產(chǎn)品布音局？選擇怎樣閥的產(chǎn)品組劉合？選擇怎齡樣的產(chǎn)智品組合剝？Par甲t3寧波商業(yè)幕市場充分菠競爭，目艙標(biāo)消費者聾具有一定墓的消費視強野，他們守更注重多邀重消費體右驗帶來的取購物附加饑值，綜合培性的物業(yè)舍組合可以環(huán)增加購物嚷滿意度商戶間率講究既租合作又爬競爭，丙精細化文的組合辨是確保研共贏的鏈前提。驚不同的亞物業(yè)條望件滿足雞各類商臉戶需求狡，從而寇從物理雀空間上更對商戶六進行精食細化管女理。sho蒼ppi擾ng藏mal要l+精品旗艦昌店群+休閑商晶業(yè)街開發(fā)商嘴角度商戶角紐奉度消費者角瓜度開發(fā)商蘆希望以訪較小資久金盤活付整體項漸目的運催作，且歸將項目形利益最味大化挖創(chuàng)掘。塑舅造的產(chǎn)鄭品必須炎要能對熔租售規(guī)劃進行供科學(xué)的支布持。選擇怎騙樣的產(chǎn)汪品布局題？Par己t31地塊效率評估項目地塊占地狹小且分割為四塊，必須充分考慮各地塊屬性科學(xué)的匹配shoppingmall、休閑商業(yè)街、精品旗艦店等物業(yè)特征2產(chǎn)品組合爹評估項目為招城市綜游合體，叢各商業(yè)字物業(yè)的椅布局還旦需考慮透地塊中萍其他產(chǎn)注品的契綿合度，身進行綜稅合考量3品質(zhì)提表升需要為確保禿整體商嚇業(yè)能夠奮適應(yīng)當(dāng)宵前市場砌，同時代也能適妖應(yīng)未來籌市場，側(cè)各產(chǎn)品義間應(yīng)做患到有機悄結(jié)合，劣存在產(chǎn)推品升級以的可能埋性選擇怎妖樣的產(chǎn)慚品布局關(guān)？Par音t3休閑商業(yè)無街精品旗艦勸店Sho吼ppi免ng哭mal耕l怎樣選擇獸最優(yōu)的面息積分配？Par泳t3收益法從開發(fā)商千現(xiàn)金流及畜利益最大瞧化的角度冤考慮，確嫩定商業(yè)租貿(mào)售策略，宅同時確立霞各商業(yè)物唯業(yè)的面積陽配比。定位法從分類商吩業(yè)物業(yè)的公定位出發(fā)鎖，結(jié)合商輛戶需求，頂確立各商突業(yè)物業(yè)的貿(mào)面積配比現(xiàn)。餐飲休閑娛禍樂（KTV）精品服飾3F4F餐飲25%8%18%29%20%1F2F精品超市B1精品服飾精品百侄貨（淮海毫百盛）精品服飾百貨25%服飾休閑娛樂餐飲超市20%29%18%8%定位法——Sh您oppi醉ngm朵all輻射江各北區(qū)3公里范踏圍內(nèi)消瓶費人群茂，業(yè)態(tài)匙趨于日飄常生活例及配套餐飲休閑娛渾樂（電影虜院）5F休閑娛午樂（電影疾院）百貨6F精品百貨（淮海百端盛）精品百昨貨（淮海融百盛）休閑娛樂乏（游藝廳蒸）餐飲標(biāo)準(zhǔn)mal腰l6000改0平米休閑娛樂餐飲1F2F3F4F（部分）服飾餐飲餐飲電器服飾兒童主族題（教育，理娛樂）8%15%8%25%44%餐飲44%服飾休閑娛冤樂兒童主題電器25%8%15%8%定位法——休閑商業(yè)概街主題定位污時尚化，稿輻射寧波超境內(nèi)中青播年活躍消蒼費者標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)皺街300盞00平米1F2F3F4F（部分）100%定位法——精品旗艦趕店炫耀性消歌費代表地嚼，輻射全介寧波境內(nèi)陶的高端人氣群標(biāo)準(zhǔn)旗艦找店100沃00平米/家1家；500橡0平米/家2家合2000值0平米高端精品蔑、藝術(shù)品括、文化產(chǎn)伙業(yè)旗艦店100%高端精品隊、藝術(shù)品昌、文化產(chǎn)被業(yè)高端精品驗、藝術(shù)品悼、文化產(chǎn)忙業(yè)高端精題品、藝珠術(shù)品、羞文化產(chǎn)西業(yè)合作伙伴箏的需求與日管理Part植3統(tǒng)一招商統(tǒng)一管理避免業(yè)僅態(tài)業(yè)種緩重疊而追產(chǎn)生的想惡性競魯爭與商戶稠共同打禍造良好巧的商業(yè)過環(huán)境，迷實現(xiàn)互獸利雙贏招商團隊營運團譯隊結(jié)論Part絲式3定位論證結(jié)論一個高檔遞消費人群孟為目的、裙輻