海口高端住宅項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告

xx項(xiàng)目戰(zhàn)略定位報(bào)告階段劃分區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究城市產(chǎn)業(yè)研究區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研客戶訪談專業(yè)人士訪談?wù)賳T訪談城市規(guī)劃背景研究客戶目標(biāo)及問(wèn)題的結(jié)構(gòu)化分析核心問(wèn)題階段競(jìng)爭(zhēng)、客戶和本體分析發(fā)展戰(zhàn)略研判整體定位確定，包含客戶、形象、產(chǎn)品定位等項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書2010/05/192010/06/24第三階段物業(yè)發(fā)展建議2010/07/122010/06/01第一階段項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研階段《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研階段成果》《項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位》《物業(yè)發(fā)展建議及規(guī)劃跟進(jìn)》第二階段發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位解決思路明確開(kāi)發(fā)商目標(biāo)核心問(wèn)題競(jìng)爭(zhēng)分析及價(jià)值挖掘?qū)δ繕?biāo)的思考案例參考發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位整體定位形象定位分物業(yè)定位開(kāi)發(fā)商目標(biāo)收益目標(biāo):實(shí)現(xiàn)住宅2.5萬(wàn)元單價(jià)定位方向:打造高度假休閑氛圍13現(xiàn)金流目標(biāo):未來(lái)一年內(nèi)快速回現(xiàn)20-30億元能否做？怎么做？意在通過(guò)打造高端度假休閑氛圍產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)住宅2.5萬(wàn)元單價(jià)并快速回現(xiàn)20-30個(gè)億解決思路明確開(kāi)發(fā)商目標(biāo)核心問(wèn)題競(jìng)爭(zhēng)分析及價(jià)值挖掘?qū)δ繕?biāo)的思考案例參考發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位整體定位形象定位分物業(yè)定位Part1.1價(jià)格層面的思考↑31%↑64%圖表解析表格為海南四大城市過(guò)去一年房地產(chǎn)成交價(jià)格走勢(shì)圖。從國(guó)際旅游島政策頒布的當(dāng)月起，海南各城市房?jī)r(jià)均有不同程度的騰飛，?？诘姆?jī)r(jià)增幅超過(guò)76%，且有不斷上升的趨勢(shì)。國(guó)際旅游島政策回顧2009年12月31日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，海南島的建設(shè)上升到國(guó)家戰(zhàn)略定位，一系列的優(yōu)惠政策將會(huì)推動(dòng)海南市場(chǎng)，拉動(dòng)本島經(jīng)濟(jì)。09年底以來(lái)，在國(guó)際旅游島政策刺激下，海南及?？诜?jī)r(jià)趨于直線飛速攀升，海口房?jī)r(jià)增速達(dá)76%海南及?？诜?jī)r(jià)思考1數(shù)據(jù)來(lái)源：海口市整體規(guī)劃文昌房地產(chǎn)2009年5月-2010年3月成交價(jià)格走勢(shì)?？诜康禺a(chǎn)2009年5月-2010年3月成交價(jià)格走勢(shì)↑76%瓊海房地產(chǎn)2009年5月-2010年3月成交價(jià)格走勢(shì)↑308%三亞房地產(chǎn)2009年5月-2010年3月成交價(jià)格走勢(shì)20092010200920102009201020092010銷售面積和銷售額：海南商品房銷售面積和銷售額增長(zhǎng)速度，也均高居全國(guó)之首，顯現(xiàn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的消化潛力商品房銷售面積和銷售額增長(zhǎng)情況（2010年1--3月）地區(qū)商品房銷售面積（萬(wàn)平方米）銷售面積增速（%）商品房銷售額（億元）銷售額增速（%)全國(guó)總計(jì)15360.9235.87976.8057.7北京347.7010.3613.4768.9天津251.0522.2187.5744.7上海485.12-17.3696.0613.7福建535.5725.6305.6146.7廣東1278.8814.0914.6436.0海南259.39221.7286.34381.2圖表解析：國(guó)際旅游島政策之后，海南商品房銷售面積和銷售額的增速分別以221.7%和381.2%遠(yuǎn)超全國(guó)其他各大城市增速，成為全國(guó)之最銷售面積及銷售額增長(zhǎng)分析國(guó)際旅游島后海南房地產(chǎn)銷售面積和銷售額的快速增長(zhǎng)，表明海南擁有巨大的消化能量，房地產(chǎn)潛力正被激發(fā)。海南聚焦了全國(guó)人民的眼光?？紤]到國(guó)際旅游島政策正處于初期發(fā)展階段，未來(lái)國(guó)家對(duì)海南的戰(zhàn)略支持以及建設(shè)旅游島的相關(guān)配套逐步完善等所有利好因素，仍將對(duì)海南房地產(chǎn)具有積極的推動(dòng)作用。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?？谑胁糠指叨斯潜P價(jià)格調(diào)研

2009年12月2010年3月項(xiàng)目名稱推出時(shí)間首推均價(jià)（元/㎡）均價(jià)價(jià)格（元/㎡）均價(jià)價(jià)格（元/㎡）榮域（二期）2009.977001000018000金碧文華2007.125000850020000蔚藍(lán)·海語(yǔ)印象2007.43000800016000夏威夷海岸2009.1195001400028000外灘中心2009.5100001135022000圖表解析國(guó)際旅游島戰(zhàn)略后，?？谒袠潜P價(jià)格均有將近50%以上的提升，部分高端公寓樓盤更是憑借其優(yōu)越的資源條件和相對(duì)完善的配套設(shè)施而實(shí)現(xiàn)了2萬(wàn)元的單價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源：海南中原房地產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)控繁華的市中心資源完善的生活配套稀缺的海景資源成熟的休閑度假配套金碧文華夏威夷海岸外灘中心稀缺的海景資源成熟的休閑度假配套海口高端公寓價(jià)格：國(guó)際旅游島戰(zhàn)略公布后，?？诓糠指叨俗≌{借資源或配套優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)突破2萬(wàn)元/㎡，與目標(biāo)價(jià)格非常接近市場(chǎng)狀況在國(guó)際旅游島的利好政策下海南房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)，海口房?jī)r(jià)增長(zhǎng)76%，實(shí)現(xiàn)1.5萬(wàn)均價(jià)。海南商品房的銷售面積和銷售額的增長(zhǎng)速度，高居全國(guó)之首，具備極大的市場(chǎng)消化潛力?？诓糠指叨俗≌㈨?xiàng)目依托其優(yōu)越的資源和配套，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了2萬(wàn)元單價(jià)項(xiàng)目位置項(xiàng)目推出時(shí)間為今年10月，是政策執(zhí)行期，更多相關(guān)配套正在建設(shè)與落實(shí)階段，因此本項(xiàng)目仍可享受國(guó)際旅游島所帶來(lái)的積極影響項(xiàng)目所在區(qū)域上半年新盤推出量較少，多為07、08年項(xiàng)目的尾盤，因此尚未滿足市場(chǎng)需求，仍具備強(qiáng)大的消化空間項(xiàng)目擁有稀缺的二線海景資源，同時(shí)擁有將近3萬(wàn)平方米的商業(yè)配套，與市場(chǎng)上突破2萬(wàn)元單價(jià)的產(chǎn)品擁有同樣的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)目標(biāo)闡述在市場(chǎng)宏觀政策到來(lái)之前,?？跇鞘行蝿?shì)大好,市場(chǎng)消化能力強(qiáng),房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng),現(xiàn)實(shí)單價(jià)距離目標(biāo)單價(jià)不遠(yuǎn)戰(zhàn)略利好下的目標(biāo)價(jià)格預(yù)判2假設(shè)宏觀政策所導(dǎo)致的市場(chǎng)宏觀形勢(shì)忽略不計(jì)

本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)2.5萬(wàn)元單價(jià)或?yàn)轫標(biāo)浦跴art1.2新政層面的思考在2010年4月15日，“新國(guó)十條”的出臺(tái)，嚴(yán)厲遏制炒房行為，遏制上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)“新國(guó)十條”出臺(tái)1時(shí)間出處政策名稱內(nèi)容作用4-17國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（“新國(guó)十條”） (三）實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，要嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。（六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。（七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。(一)停發(fā)第三套房貸款(二)遏制外地炒房者(三)物業(yè)稅漸行漸近(四)問(wèn)責(zé)制強(qiáng)化執(zhí)行力4-18國(guó)務(wù)院商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款. 強(qiáng)調(diào)第三套房的貸款發(fā)放4-19 住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》 今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。 規(guī)范市場(chǎng)正常持續(xù)樓市新政要讓近乎瘋狂上漲的房?jī)r(jià)冷卻下來(lái)，打擊力度空前，調(diào)控針對(duì)性較強(qiáng)歷年房產(chǎn)新政調(diào)控回顧時(shí)間2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年政策基調(diào)抑制投資過(guò)熱防止房地產(chǎn)投資過(guò)熱，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格政府職能作用凸顯，注重市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲先壓后保前寬后緊遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲關(guān)鍵詞8.31大限、土地供應(yīng)管控、銀根縮緊新、老國(guó)八條，稅收調(diào)整國(guó)六條，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)適房、廉租房，二套房，持續(xù)加息降息，利率7折，稅費(fèi)減免物業(yè)稅，嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房，“二”改“五”國(guó)十一條，新國(guó)十條市場(chǎng)影響（1）土地供應(yīng)緊縮土地完成開(kāi)發(fā)土地面積增幅持續(xù)下降（1）中央的宏觀調(diào)控措施收效甚微，房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行（1）“國(guó)六條”造短暫觀望房?jī)r(jià)仍在上漲（1）前10月各地房?jī)r(jià)快速上漲（1）07年政策效應(yīng)輻射，前期市場(chǎng)銷售趨冷(1)08年政策效應(yīng)顯現(xiàn),房?jī)r(jià)持續(xù)高漲（1）較往年可操作性最強(qiáng)打擊精準(zhǔn)致成效顯著（2）土地管控致供應(yīng)下滑供求矛盾下房?jī)r(jià)不降反升（2）新、老國(guó)八條相繼出臺(tái)，各地房?jī)r(jià)漲幅短暫回落（2）“國(guó)六條”出臺(tái)投資性需求松動(dòng)(3)政策效應(yīng)初期不明顯，持續(xù)加息致后期市場(chǎng)“驟冷”（3）后期加息、稅收減免刺激樓市反彈（2）土地管制嚴(yán)格致放量減少需求壓力下成交“量跌價(jià)漲”（1）二套房界定逐漸清晰投資、投機(jī)性購(gòu)房需求銳減已成必然調(diào)控手段日趨多樣化可操作性及針對(duì)性逐步增強(qiáng)調(diào)控力度2對(duì)海口的影響：新政后，?？跇鞘邢萑霃?qiáng)烈觀望，成交量明顯萎縮，呈現(xiàn)“量跌價(jià)滯”的局面?？谑懈叨俗≌潜P價(jià)格調(diào)研

2010年3月2010年6月項(xiàng)目名稱均價(jià)價(jià)格（元/㎡）均價(jià)價(jià)格（元/㎡）榮域（二期）1800022000金碧文華2000023000蔚藍(lán)·海語(yǔ)印象1600017000紫園A區(qū)售罄售罄紫園B區(qū)--16000夏威夷海岸2800026000外灘中心2200023000在海口高端住宅公寓依托其優(yōu)越的資源環(huán)境與成熟的配套設(shè)施，依然能夠維持在2萬(wàn)左右的單價(jià)范圍，部分尚未開(kāi)盤的高端住宅雖未定價(jià)，但均表示價(jià)格均高于2萬(wàn)單價(jià)。?？?010年3-6月新房成交量情況4月環(huán)比5月環(huán)比6月上旬環(huán)比成交量（套）10864298%266-97.55%76/4月海口商品房銷售數(shù)據(jù)皆因補(bǔ)錄合同備案所致，不代表真實(shí)成交量。新政后，整個(gè)海南樓市陷入觀望情緒，成交量大幅度下跌。拋開(kāi)4月因“補(bǔ)缺”而出現(xiàn)樓市成交量瘋長(zhǎng)的錯(cuò)覺(jué)，5月-6月的成交量均陷入“冰凍期”，整個(gè)5月更是出現(xiàn)13次零成交。?？谙萑搿坝袃r(jià)無(wú)市”局面觀望氣氛濃厚新政影響3城市可售情況完成交易情況成交價(jià)格套數(shù)(套)面積(萬(wàn)㎡)套數(shù)(套)面積(萬(wàn)㎡)環(huán)比均價(jià)(元/㎡)環(huán)比北京896441209.79626963.15-56.68%

北京

402847.05-63.18%19684-14.06%(不含政策性住房)上海41217572.8733473.27-49.16%13060-10.56%天津

608763.48-41.43%8138-14.12%重慶92145961.8413140119.58-54.13%4982-18.50%深圳32495373.64142311.89-59.18%19653-4.44%廣州32886417.77419246.31-25.44%10520-4.01%杭州13711212.51101012.17-76.50%2372220.89%南京25727305.49182822.93-66.03%9289-2.98%蘇州16653238.64149916.33-77.75%9385-8.74%寧波69950432.06205017.97-65.33%15303-4.65%廈門11394146.8696012.09-67.40%10935-10.75%福州12464155.468629.37-63.36%9522-15.89%汕頭

5274.65-8.01%5550-12.31%數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)樓市月報(bào)對(duì)全國(guó)的影響：宏觀政策嚴(yán)厲打壓房地產(chǎn)投資，全國(guó)四大一線城市及其他房?jī)r(jià)飛漲區(qū)域五月均出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面2010年5月中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)交易情報(bào)新政從實(shí)施到效果顯現(xiàn)再到樓市復(fù)蘇需要一個(gè)周期，中原認(rèn)為未來(lái)半年至一年內(nèi)房地產(chǎn)形勢(shì)不容樂(lè)觀新政下的趨勢(shì)研判52007年調(diào)控下的影響周期走勢(shì)圖樓市政府開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)過(guò)高調(diào)控出臺(tái)量?jī)r(jià)齊跌開(kāi)發(fā)商投資熱遇冷市場(chǎng)供需失衡房?jī)r(jià)反彈2007年3月央行首次加息2007年10月共經(jīng)歷6次加息，十次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，以及出臺(tái)二套房貸首付4成政策2008年11月萬(wàn)科降價(jià)策略：回顧2008年萬(wàn)科帶頭降價(jià)的破冰之舉，深刻描繪了降價(jià)背后，由性價(jià)比支撐的信心重燃信息回顧2008年，市場(chǎng)動(dòng)蕩，萬(wàn)科選擇了降價(jià)對(duì)比萬(wàn)科股份有限公司2008年年報(bào)，“由于對(duì)市場(chǎng)低迷持續(xù)多久時(shí)間無(wú)法準(zhǔn)確判斷”，為了快速回籠資金，消化出貨壓力，2008年，萬(wàn)科在東莞帶頭開(kāi)始團(tuán)購(gòu)，并舉起了降價(jià)大旗。以萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)為例，根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2008年1月份，萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)三期的成交價(jià)格為6572元／平方米，受市場(chǎng)低迷氣氛影響，當(dāng)月銷售僅2套。3月份開(kāi)始，萬(wàn)科開(kāi)始大幅降價(jià)，直降1000多元，成交價(jià)格僅達(dá)到5453元，當(dāng)月成交即暴漲至223套。隨后，降價(jià)策略持續(xù)，9月份曾最低降至4694元／平方米。質(zhì)量雖然好，但是價(jià)格也高。質(zhì)量還是那么好，但價(jià)格卻便宜了許多。客戶心理預(yù)期2008年樓市低迷的情況下，萬(wàn)科降價(jià)致使市場(chǎng)客戶瘋搶，成交量逆市飄紅。除了萬(wàn)科的品牌效應(yīng)，以及低于市場(chǎng)價(jià)的致命吸引力，更因?yàn)槿f(wàn)科因降價(jià)而使產(chǎn)品提升性價(jià)比，而吸引客戶瘋狂搶購(gòu)萬(wàn)科產(chǎn)品，而非其他同價(jià)格產(chǎn)品。降價(jià)前降價(jià)后超值??！高值！！萬(wàn)科劣市下的實(shí)例舉措6萊蒙·水榭春天低價(jià)策略：樓市轉(zhuǎn)低，但并沒(méi)有讓高性價(jià)比產(chǎn)品陷入尷尬，反而成為熱購(gòu)產(chǎn)品，萊蒙水榭因“價(jià)廉”而贏得市場(chǎng)項(xiàng)目萊蒙·水榭春天潛龍·曼海寧地址寶安龍華二線人民南路旁寶安龍華新城西鄰新區(qū)大道價(jià)格20000元/㎡（毛坯）24000元/㎡（精裝修）物業(yè)費(fèi)3.10元/平方米·月2.98元/平方米·月建筑類別高層、小高層高層交通毗鄰接駁香港的地鐵4號(hào)線（紅山站），6站出入福田CBD；南坪快速、新區(qū)大道、福龍路讓水榭春天15分鐘暢達(dá)福田CBD，出行距離同步華僑城；區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建成亞洲最大客運(yùn)站，取代羅湖火車站成為深圳交通核心，更讓CBD中央居住區(qū)成為深圳首席藍(lán)籌區(qū)域。臨地鐵（4、6）號(hào)線上塘站；梅觀高速；公交：634、B656、614路簡(jiǎn)上村站配套6個(gè)9年制義務(wù)教育學(xué)校、22所幼兒園、4所小學(xué)、1所初中、高中3個(gè)。另外還規(guī)劃有3所綜合性醫(yī)院、2所門診部、10所社區(qū)健康服務(wù)中心、2所綜合體育活動(dòng)中心、12個(gè)社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、1個(gè)大型電影院、1所大型圖書館以及3個(gè)市政公園等匹配住區(qū)的文體、醫(yī)療、教育設(shè)施。天社區(qū)內(nèi)有9班幼兒園和諸多商業(yè)配套，包括大型集中式商業(yè)和風(fēng)情商業(yè)街；生活配套包含籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、疊水泳池等社區(qū)配套一應(yīng)俱全。

此外，水榭春天擬引進(jìn)世界一流的國(guó)際零售商業(yè)巨頭進(jìn)駐，打造“一站式”居家生活便利。中小學(xué):上芬小學(xué)、民治中學(xué)、高級(jí)中學(xué)

醫(yī)院:綜合醫(yī)院、恒生龍安醫(yī)院

其他:體育中心信息回顧在同一區(qū)域，以同樣的高端品質(zhì)大盤定位，在同樣的時(shí)間段開(kāi)盤，卻有著不同樣的銷售結(jié)果——2010年5月，潛龍·滿海寧開(kāi)盤，當(dāng)天僅售：41套。2010年5月，萊蒙·水榭春天開(kāi)盤，當(dāng)天勁售：200余套。為何出現(xiàn)如此大的落差？現(xiàn)象解讀萊蒙·水榭春天與潛龍·滿海寧屬于同區(qū)域的同品質(zhì)大盤，但因萊蒙·水榭春天交通更為便利，配套更為豐富但價(jià)格更便宜，大大提升了項(xiàng)目性價(jià)比，從而贏得了市場(chǎng)。新政小結(jié)7在樓市低迷的形勢(shì)下，打造高性價(jià)比是必然選擇上述例子皆因性價(jià)比提升而贏得市場(chǎng)可見(jiàn)劣市下客戶對(duì)產(chǎn)品的購(gòu)買欲選擇將更為謹(jǐn)慎，低性價(jià)比產(chǎn)品最易遭受市場(chǎng)打壓萊蒙水榭春天因有更好的配套和更低的價(jià)格提升性價(jià)比萬(wàn)科因降價(jià)而提升了產(chǎn)品性價(jià)比，產(chǎn)品銷量更逆市飄紅市場(chǎng)低迷的調(diào)整期內(nèi)，高性價(jià)比可以打造永不落帝國(guó)，高性價(jià)比是絕勝的利器!解決思路明確開(kāi)發(fā)商目標(biāo)核心問(wèn)題競(jìng)爭(zhēng)分析及價(jià)值挖掘?qū)δ繕?biāo)的思考案例參考發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位整體定位形象定位分物業(yè)定位因項(xiàng)目擁彈有2.5垃萬(wàn)目標(biāo)單拼價(jià)限制，掃因此項(xiàng)目存想要打造鞋高性價(jià)比刮產(chǎn)品，必踏須從提升貿(mào)項(xiàng)目性能掩品質(zhì)入手歐，即打造妥更具競(jìng)爭(zhēng)裝力產(chǎn)品從房地產(chǎn)繞的角度，捐性價(jià)比理聲解為一個(gè)反樓盤性能姑品質(zhì)與價(jià)首格的比值倒，即“性努能／房?jī)r(jià)憂＝性價(jià)比遼”性能越好長(zhǎng)，價(jià)格越健低，性價(jià)月比越高什么是巧性價(jià)比藍(lán)？其一合適化的價(jià)格；其二是績(jī)更具競(jìng)孩爭(zhēng)力的儉產(chǎn)品高性價(jià)比紋體現(xiàn)在哪煌幾點(diǎn)？提高性慮價(jià)比的嘴方式降低價(jià)尋格提升項(xiàng)辛目性能艘品質(zhì)，姐尋找價(jià)圖值點(diǎn)本項(xiàng)目有2.5萬(wàn)元的單煩價(jià)需求，必因此我們均無(wú)法采用授降低價(jià)格狐的方式，只能通過(guò)失提升項(xiàng)目從性能與品款質(zhì)的方式洗，方可使眨項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)問(wèn)高性價(jià)比21因此，我俊們認(rèn)為本跡項(xiàng)目核心癥問(wèn)題為觀望調(diào)整期內(nèi)，如何通過(guò)自身的打造，形成項(xiàng)目明顯的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔，打造更具競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品？核心問(wèn)題國(guó)家政耕策打壓必須打創(chuàng)造高性比價(jià)比產(chǎn)標(biāo)品受到價(jià)格知限制,需打造具挖競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)蘆品針對(duì)核心瀉問(wèn)題，我今們必須找準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)則對(duì)手，挖賤掘到項(xiàng)目深可以制勝單的價(jià)值點(diǎn)懼，方可形成歌項(xiàng)目自身畫明確的競(jìng)疑爭(zhēng)區(qū)隔解決思維路明確開(kāi)發(fā)屯商目標(biāo)核心問(wèn)題競(jìng)爭(zhēng)分照析及價(jià)狠值挖掘?qū)δ繕?biāo)的止思考案例參考發(fā)展戰(zhàn)全略項(xiàng)目定位整體定位形象定位分物業(yè)定堅(jiān)位我們將和從以下域三個(gè)維歉度確定恒本次項(xiàng)塘目的競(jìng)清爭(zhēng)對(duì)手夏，通過(guò)旱競(jìng)爭(zhēng)對(duì)淡手的分蔬析與研野究，挖位掘項(xiàng)目澇自身的榜制勝價(jià)竟值點(diǎn)321三亞一線海景類項(xiàng)目二線海景類項(xiàng)目無(wú)海景類項(xiàng)目海甸島國(guó)貿(mào)-世貿(mào)板塊大海南城市競(jìng)爭(zhēng)維度本地高端住宅板塊競(jìng)爭(zhēng)維度項(xiàng)目片區(qū)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)維度選擇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的三維度Part3.1競(jìng)爭(zhēng)分析三亞，是啦海南島風(fēng)紗景名勝最著多而又最冊(cè)密集的地厭方，被人洗們美譽(yù)為廊“東方夏躲威夷”三亞市紹是中華淡人民共歲和國(guó)海壞南省僅轎有的2個(gè)地級(jí)市妙之一，位蘋于海南島蓄的最南端圣。三亞是伙海南著名甩的熱帶海諒濱旅游城醉市和海港作。隨著三亞無(wú)的城市知群名度和城顧市優(yōu)勢(shì)不膝斷展現(xiàn)，炎三亞的房魄價(jià)也在日皮益提高，捐其高昂程半度相比海簽?zāi)鲜?nèi)其中它城市的倉(cāng)房?jī)r(jià)可謂俗遙遙領(lǐng)先遼。有不少碧人選擇益在美麗乏的“東讀方夏威煙夷”購(gòu)證置第二健居所，妄既投資閱，又能頓滿足高漠品質(zhì)度陡假生活臟的需要。據(jù)了解，現(xiàn)在三亞毅大多數(shù)優(yōu)菌質(zhì)樓盤的升均價(jià)皆在200講00元/㎡以上，而200普00元/㎡以下的莊房子已漂是珍藏顧稀品。大海南談城市競(jìng)爭(zhēng)維盜度1同價(jià)位的將產(chǎn)品多集膚中在二線裂臨海區(qū)域遮，而一線拋臨海產(chǎn)品朋單位面積衣價(jià)位多在曬3萬(wàn)或以擁上項(xiàng)目名稱位置占地面積建筑面積物業(yè)類型景觀及資源配套價(jià)值價(jià)格三亞美麗春天溫泉度假酒店公寓三亞市三亞灣鳳凰大道(鳳凰機(jī)場(chǎng)附近)20288平方米33000平方米住宅、酒店式公寓二線海景、天涯海角各類餐飲店，旅游酒店熱帶濱海豪華溫度園林度假酒店公寓均價(jià)21000元/平方米泰和花園三亞市鳳凰路南側(cè)17197.67平方米36905平方米住宅、公寓二線海景酒店，超市，醫(yī)院，游樂(lè)場(chǎng)與優(yōu)美的海岸線遙相呼應(yīng),離鳳凰機(jī)場(chǎng)僅十幾分鐘，并且交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)便利均價(jià)24000元/平方米華庭天下三亞市河?xùn)|一環(huán)路與鳳凰路（二環(huán)路）交匯處28342.42平方米64809.20平方米住宅、公寓二線海景，擁有海、山、河、溫泉等自然生態(tài)資源會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、兒童戲水池、老年人活動(dòng)中心、兒童活動(dòng)中心，溫泉泡池、超市，學(xué)校，商場(chǎng)及各種生活設(shè)施稀缺的度假資源價(jià)、項(xiàng)目自身品質(zhì)及齊全的配套價(jià)值均價(jià)23000元/平方米鳳凰水城南岸三亞市河?xùn)|三亞河沿岸，解放路、金雞嶺路交匯處900000平方米1000000平方米住宅、公寓、別墅二線海景、坐擁山、海、河、城天然人居位置。距海岸線僅600～800米，三亞灣17公里海域一覽無(wú)余120米的原生態(tài)河濱景觀，背依五指山余脈，遙瞰金雞嶺公園，三亞河原生態(tài)河濱壯景，7000㎡人工沙灘、新行政中心，城市商業(yè)中心、三級(jí)甲等農(nóng)墾醫(yī)院緊鄰周邊、三亞市一中，銀行，火車站，超市，法院自然資源，周邊配套均價(jià)26000元/平方米項(xiàng)目名稱位置占地面積建筑面積物業(yè)類型景觀及資源配套價(jià)值價(jià)格三亞灣紅樹(shù)林三亞市三亞灣鳳凰路海航學(xué)院斜對(duì)面266666平方米700000平方米住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店二線海景、到天涯海角、南山寺、大小洞天等著名旅游景點(diǎn)都極為方便餐飲娛樂(lè)購(gòu)物場(chǎng)所、公園、醫(yī)院、海航學(xué)院、郵局、銀行、超市品牌、管理服務(wù)均價(jià)28000元/平方米攬海聽(tīng)濤三亞市金雞嶺路（鳳凰水城正對(duì)面）20000平方米40000平方米住宅、公寓二線海景、三亞灣17公里海域景觀一覽無(wú)遺超五星級(jí)酒店紅樹(shù)林、金雞嶺公園、三亞市第一中學(xué)、海南省農(nóng)墾醫(yī)院、第三市場(chǎng)、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、幼稚園、咖啡廳等小區(qū)環(huán)境、5000㎡黃金旺鋪均價(jià)21000元/平方米三亞鳳凰水城三亞市河?xùn)|路555號(hào)2100000平方米1300000平方米住宅、別墅二線海景體育會(huì)展中心、金雞嶺公園、新行政中心學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、銀行、郵局、商業(yè)、加油站，且項(xiàng)目與三亞市武警支隊(duì)、新建友誼派出所僅一路之隔，治安情況佳良好的交通及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，享有最新城市市政資源支持，并承接三亞城市脈絡(luò)未來(lái)走向均價(jià)23000元/平方米嶺海三亞市河西金雞嶺路與金雞嶺大橋交匯處79191.90平方米142545平方米住宅、公寓二線海景、前望三亞灣黃金海岸，左鄰翠綠豐盈的金雞嶺生態(tài)公園，背依蒼翠如黛的五指山，內(nèi)有意大利名師打造68%超大皇家水景花園三亞市第一中學(xué)、三亞市航空職業(yè)學(xué)院、三亞市第九小學(xué)、紅蘋果雙語(yǔ)幼兒園、農(nóng)墾醫(yī)院，解放軍四二五醫(yī)院、汽車西站、體育會(huì)展中心、金雞嶺公園、三亞市第三市場(chǎng)、東方海景大酒店（四星級(jí)）優(yōu)越的景觀資源以及成熟的生活配套均價(jià)28000元/平方米針對(duì)三路亞，我欄們發(fā)現(xiàn)上競(jìng)爭(zhēng)主芒要源自局城市之獸爭(zhēng)和性幅價(jià)比之望爭(zhēng)城市：三亞擁有較強(qiáng)的資源優(yōu)勢(shì)1產(chǎn)品：多為度假產(chǎn)品，擁有更成熟的度假產(chǎn)業(yè)群2配套：醫(yī)療生活配套不及海口成熟完善3價(jià)格：?jiǎn)挝幻娣e價(jià)格范圍相對(duì)較高4城市之落爭(zhēng)性價(jià)比規(guī)之爭(zhēng)新埠島板塊海甸島板緩塊是近幾年青新型的住脹宅集聚區(qū)紅，迅速發(fā)漢展已經(jīng)比奧較成熟化皇，中高端葡產(chǎn)品，島值內(nèi)新移民胸購(gòu)買占大符多數(shù)。國(guó)貿(mào)板游塊是海口本仔島高端客怕戶群體居勝住重要場(chǎng)召所，高度善成熟，景拔觀資源，叮適宜生活箏。內(nèi)陸板調(diào)塊（即中連部板塊夠和南部虎板塊）城主要針戒對(duì)本地銀中低端刷客戶；新埠島筍板塊目前開(kāi)發(fā)剃速度較慢踐，區(qū)域價(jià)羽值未被認(rèn)貫可，屬于部較落后片矛區(qū)；海口房地有產(chǎn)可劃為歪6大板塊過(guò)，其中高辯端住宅分回布于西海倘岸、海甸廊島、國(guó)貿(mào)還板塊本地高端造住宅板塊競(jìng)石爭(zhēng)維度2三大高端雞板塊價(jià)格底水平均在需1500恰0元/㎡腸以上，吸推引大批島鉛外中高端甚度假及投社資客戶西海岸板塊海甸島板塊世茂-國(guó)貿(mào)板塊客戶群島外度假、養(yǎng)老客戶為主，島內(nèi)新移民占30%以內(nèi)，屬高端客戶群體；島外中高端度假、養(yǎng)老客戶；島內(nèi)新移民、中高端二次置業(yè)客戶島內(nèi)高端自住、投資客戶為主，島外中高端養(yǎng)老度假、投資客戶；產(chǎn)品產(chǎn)品類型獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅、花園洋房、高層大面積公寓多層、小高層、高層住宅、少量別墅高層、小高層住宅產(chǎn)品為主戶型區(qū)間別墅多以350-700㎡為主，住宅以80-120㎡二房與140-160㎡三房為主別墅以300-500㎡為主；住宅以80-140㎡二房為主戶型區(qū)間跨度大，以50-80多的一房和100-140的三、四房為主，大戶型為主；價(jià)格水平新項(xiàng)目起價(jià)：公寓15000左右花園洋房22000左右新項(xiàng)目起價(jià)：10000以上，個(gè)別高品質(zhì)項(xiàng)目中別墅價(jià)格超過(guò)30000新項(xiàng)目起價(jià)：20000左右西海岸科板塊基頸本特征:在售樓燒盤集中潑在一、描二線海揭景，產(chǎn)傅品線豐齒富，定唉位多樣鴿，如主透導(dǎo)文化酸生活的騙紫園，唇主導(dǎo)社衰區(qū)環(huán)境規(guī)的城市鋒海岸。海甸島板杯塊基本特?cái)?shù)征:該片區(qū)屬熔于成熟的田生活區(qū)，谷配套齊全膜，聚集了產(chǎn)大量的高冊(cè)端客戶度尾假和養(yǎng)老附。世茂-國(guó)貿(mào)板塊資基本特征:屬于海玩口城市狼核心區(qū)減，是海烈口高素憑質(zhì)樓盤咽集中區(qū)透域，目吸前以高名層海景文豪宅及珠公寓產(chǎn)獄品為主洞。西海岸板簽塊概況：纖依靠稀缺傘海景景觀哭和高休閑價(jià)度假氛圍予成為?？诿咳斯J(rèn)的穿高檔樓盤忍聚集地呀，但缺乏筆城市基礎(chǔ)登生活配套高設(shè)施項(xiàng)目名稱規(guī)模主力戶型/面積景觀配套主要賣點(diǎn)價(jià)格泰達(dá)天海國(guó)際占地：25.5萬(wàn)平方米建面：18.6萬(wàn)平方米344-594㎡獨(dú)立別墅140-254㎡花園洋房92-189㎡高層公寓一線海景主題公園、藍(lán)球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)外游泳池、風(fēng)情商業(yè)街等戶戶看海，金鑰匙服務(wù)別墅:3.0萬(wàn)元/㎡起；花園洋房8500-1.5萬(wàn)元/㎡；小高層:7000-1萬(wàn)元/㎡美錦·熙海占地：29，7萬(wàn)平方米建面:17.5萬(wàn)平方米58-70㎡的一房一線海景私家沙灘、6萬(wàn)㎡熱帶雨林、泳池、按摩浴等戶戶海景，戶戶7-8㎡的大陽(yáng)臺(tái)13000/㎡紫園占地：23.3萬(wàn)平方米建面：33.26萬(wàn)平方米70㎡一房、91-94㎡兩房、139-155㎡三房，229-283㎡空中別墅二線海景、內(nèi)部園林30000㎡美林運(yùn)動(dòng)公園、網(wǎng)球場(chǎng)、1200㎡恩祥藝術(shù)館等西海岸30萬(wàn)平米叢林溫泉庭園起價(jià)13000元/㎡夏威夷海岸占地：14.1萬(wàn)平方米建面:11.15萬(wàn)平方米80㎡一房、120㎡兩房150㎡三房、獨(dú)棟別墅600，800，900㎡一線海景區(qū)域內(nèi)有濱?？禈?lè)、五星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)、等休閑娛樂(lè)設(shè)施齊備一線海景，入戶溫泉泡池，奢華大戶型區(qū)間獨(dú)棟2000萬(wàn)公寓起價(jià)25000元/㎡城市海岸二期占地：16.79萬(wàn)平方米建面:17.36萬(wàn)平方米60㎡一房、80㎡兩房140㎡三房、190-200㎡四房、五房一線、二線海景、內(nèi)部園林近5000㎡生活購(gòu)物廣場(chǎng)；1萬(wàn)㎡湖景水系；32大園林景點(diǎn)等臨近沙灘，東南亞風(fēng)格園林，入戶溫泉售磬，7500元/平米，三期價(jià)未定，其周邊樓盤價(jià)格在15000元/㎡左右菩提樹(shù)占地：5.7萬(wàn)平方米建面:8.6萬(wàn)平方米60㎡一房、80㎡兩房，190㎡退臺(tái)花園洋房二線海景私享酒店全程制托管式服務(wù)精致，舒適的禪意社區(qū)14000元/㎡左右普遍擁有哨一線海景腔稀缺資源原，配套多配為休閑度山假而打造秩，學(xué)校、強(qiáng)醫(yī)院等生堆活配套基強(qiáng)本沒(méi)有海甸島移板塊概簽況：擁蒼有海景焦景觀以打及成熟僅的生活怪配套設(shè)鐘施的優(yōu)慌勢(shì)，但徐沙灘資隔源較差虧，整島巨地勢(shì)低舊，區(qū)位蝴優(yōu)勢(shì)不賞及西海滅岸項(xiàng)目名稱規(guī)模主力戶型/面積景觀配套主要賣點(diǎn)價(jià)格寶安·江南城占地：10萬(wàn)平方米建面：40萬(wàn)平方米公寓一房、兩房、三房（50、80、110、180㎡）；別墅233~417㎡獨(dú)棟、連排別墅一線海景、600畝江南園林景山學(xué)校、幼兒園、市醫(yī)院、超市、白沙門生態(tài)公園、多家銀行、會(huì)所、古玩一條街江南園林景觀、成熟片區(qū)規(guī)劃、品牌物業(yè)22000-50000，660萬(wàn)一棟榮域占地：29萬(wàn)平方米建面：22萬(wàn)平方米88-133平米兩房一線、二線海景規(guī)劃中6000平方米的風(fēng)情商業(yè)街、溫泉中心、國(guó)際音樂(lè)幼兒園、五星級(jí)酒店2房變4房戶型，國(guó)際化的安防系統(tǒng)，配套成熟，交通便利，西班牙建筑風(fēng)格，離白沙門生態(tài)公園近目前推出精裝房，均價(jià)22000元左右天一方占地：5.46萬(wàn)平方米建面：5.93萬(wàn)平方米公寓67平米—21平米別墅230平米—2159平米一線海景項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套包括下沉式廣場(chǎng)、游泳池、健身房、兒童游樂(lè)室、茶餐廳、練琴房、影音室、娛樂(lè)室、水吧、雪茄吧、小超市等公眾設(shè)施一線海景；蘆葦燈裝飾水景；建筑品質(zhì)高，采用高檔材料，按9級(jí)抗震指標(biāo)設(shè)計(jì)；周邊配套齊全，離白沙門生態(tài)公園近公寓：19000元/平米別墅：43000元/平米既擁有雄一線海低景資源晨，也擁布有成熟燒的生活沙配套，超但整島古地勢(shì)低晝，雨天麻容易形昂成大面洞積積水捎，海景錫資源與坦區(qū)位優(yōu)象勢(shì)不及念西海岸世茂-國(guó)荒貿(mào)板塊概環(huán)況：是城叫市中心區(qū)結(jié)域，生活蔽配套齊全局，雖無(wú)炎一線海景鍵，但部分礙樓盤項(xiàng)目炕擁有二線楚海景資源項(xiàng)目名稱規(guī)模主力戶型/面積景觀配套主要賣點(diǎn)價(jià)格寶華海景公寓占地：0.51萬(wàn)平方米建面：3.50萬(wàn)平方米78-91㎡一房123.59㎡兩房161.12-162.67㎡三房二線海景臨近萬(wàn)綠園濱海核心區(qū)域的地段、投資價(jià)值，交通便利公寓17000-18000，躍層16000-17000金碧文華占地:3.28萬(wàn)平方米建面:12萬(wàn)平方米87㎡兩房101-127㎡三房162㎡四房?jī)?nèi)部園林學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、商業(yè)等配套片區(qū)成熟，配套齊全，81%高實(shí)用率18500—22000元/㎡南國(guó)·海立方占地：萬(wàn)平方米建面：萬(wàn)平方米37㎡—110㎡的一房、二房、三房部分高層擁有二線海景10000㎡集中式商業(yè)、溫泉入戶海南首家提供地?zé)崦裼蒙钆涮咨鐓^(qū)，舒適度和小戶型中的大尺度空間，40米左右的樓間距未定海岸壹號(hào)占地:6.27萬(wàn)平方米建面:21.9萬(wàn)平方米小戶型為主50-140㎡一房、兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d內(nèi)部園林商業(yè)、學(xué)校、公交等；每五層近500㎡中庭花園五星級(jí)貼身管家式服務(wù)19000起價(jià)20000均價(jià)外灘中心占地：萬(wàn)平方米建面:萬(wàn)平方米70㎡一房99-108㎡兩房170㎡三房一線海景城市海岸輕軌站點(diǎn)，世紀(jì)大橋旁建中國(guó)展覽中心，配有shoppingmall濱海一線海景綜合體9997起價(jià)（含3000精裝），均價(jià)1.1萬(wàn)無(wú)絕對(duì)海亦景優(yōu)勢(shì)，扁但因在市鵝中心區(qū)域技，學(xué)校、衛(wèi)醫(yī)院、商撥業(yè)等生活脹配套非常足齊全，交鄙通便利針對(duì)本地溝高端板塊困，競(jìng)爭(zhēng)主胸要來(lái)自區(qū)允域之爭(zhēng)和禮配套之爭(zhēng)區(qū)域：國(guó)貿(mào)板塊更多承載城市中心功能，海甸島發(fā)展更成熟1資源：各高端板塊均擁有不同程度的資源或配套優(yōu)勢(shì)2配套：國(guó)貿(mào)板塊，海甸島板塊配套相對(duì)成熟，本項(xiàng)目區(qū)域配套缺乏3區(qū)域之殘爭(zhēng)產(chǎn)品之爭(zhēng)項(xiàng)目所攝處的西撈海岸片唉區(qū)，是豎海口低其密度豪家宅集中浴區(qū)域，秩產(chǎn)品競(jìng)陣爭(zhēng)態(tài)勢(shì)階激烈項(xiàng)目片區(qū)搶所有高端蜂項(xiàng)目均共界享同樣的民稀缺海景羞資源，共貸享同樣的塑國(guó)家利好鈔戰(zhàn)略，共安享同樣的顯規(guī)劃建設(shè)稿與發(fā)展，難也共享同貢樣的客戶吼群。唯一不棍同的就辜是各個(gè)修項(xiàng)目對(duì)步資源的芝利用從封而打造薄不同的兇產(chǎn)品定文位。也正因扁為項(xiàng)目循片共享膛資源較紋多，要猶求項(xiàng)目灰片區(qū)打本造具備往競(jìng)爭(zhēng)力鼻的配套貨或商業(yè)水，方可錯(cuò)在競(jìng)爭(zhēng)瓦激烈的晉片區(qū)占字有市場(chǎng)檢。項(xiàng)目片覺(jué)區(qū)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)所維度3西海岸秀縣泰達(dá)天海國(guó)際紫園萬(wàn)科浪琴灣沿海沙灘綠化休閑帶城市海岸一線海景別類項(xiàng)目：恰擁有臨海墳優(yōu)勢(shì)，是僚項(xiàng)目不可胃比擬之處均，但因項(xiàng)潑目擁有絕爸對(duì)稀缺資瘋源，因此困在配套打米造上無(wú)過(guò)敢多創(chuàng)新泰達(dá)·天海國(guó)際產(chǎn)品：別墅、鋼洋房、奔公寓客戶：本地客戶境占40%左右；島缺外客戶以驗(yàn)山西、北純京等為主配套：項(xiàng)目?jī)?nèi)懷部配套敞會(huì)所、暴主題公辯園、籃魂球場(chǎng)、淺網(wǎng)球場(chǎng)踏、室內(nèi)題外游泳頁(yè)池、風(fēng)叢情商業(yè)詳街等價(jià)格：別墅300菌00元/平米起價(jià)裳，1千萬(wàn)—1.8千萬(wàn)元/套；洋房叢與公寓價(jià)板格未定夏威夷海權(quán)岸產(chǎn)品：二層是3000㎡商業(yè)菜，；項(xiàng)婦目公寓瘋產(chǎn)品為林精裝修適，裝修肯價(jià)格為2500元/㎡客戶：內(nèi)地、億外地客證戶。外土地客戶持主要是芹河南、姜山西客頑戶配套：高爾夫愉球場(chǎng)、透頂級(jí)住把宅區(qū)，貢熱帶海隆洋世界午、海膽裕劇場(chǎng)、揭假日海泛灘價(jià)格：別墅：2000萬(wàn)元/套；公停寓：2.5萬(wàn)/平方米焦起萬(wàn)科·浪琴灣產(chǎn)品：項(xiàng)目總戶惜數(shù)385戶，車啟位387個(gè)客戶：絕大部分婆來(lái)自島外料，該項(xiàng)目軌自住、度宋假客戶居汪多，投資叨客較少，駛以及部分密萬(wàn)科的老弊業(yè)主配套：長(zhǎng)達(dá)2.5公里的私舉家沙灘呈、海景泳噴池、溫泉觀泡池價(jià)格：公寓：8000元/平方米（駐開(kāi)盤價(jià)）美錦·熙海產(chǎn)品：項(xiàng)目分為2期開(kāi)發(fā)，字第一期為6棟海景慨公寓、宇第二期其為別墅導(dǎo)，5棟花園合洋房客戶：島外人士嚼，投資客摘居多配套：私家沙灘進(jìn)、6萬(wàn)㎡熱痰帶雨林講、泳池蜂、按摩授浴價(jià)格：未定非一線溜線海景封類項(xiàng)目臥：因?yàn)槭貨](méi)有絕丑對(duì)海景心資源，罪更為注裝重產(chǎn)品澆與配套凡的打造觀，是項(xiàng)涂目競(jìng)爭(zhēng)晉核心城市海小岸產(chǎn)品：住宅薈燙萃了各癥種經(jīng)典僚時(shí)尚的哲戶型，席滿足不麗同客戶欺需求。耽戶型設(shè)撐計(jì)，遵茄循全明萄健康設(shè)熔計(jì)，功藥能分區(qū)派合理而牧恰到好館處?？蛻簦喉?xiàng)目當(dāng)期怖尚未開(kāi)盤頓，1期和2期主要為旋國(guó)貿(mào)商圈蹲內(nèi)的高端狂企業(yè)主，猴和島外的俊客戶各占50%比例配套：近500貝0㎡生活巖購(gòu)物廣亭場(chǎng)；1萬(wàn)㎡湖央景水系?。?2大園林景慈點(diǎn)；400米水岸線關(guān)；180米親水怎木棧道價(jià)格：住宅尚目未開(kāi)盤處，價(jià)格猛待定；準(zhǔn)商鋪售添價(jià)260迫00-雖270區(qū)00/㎡紫園產(chǎn)品：項(xiàng)目一倉(cāng)期共600戶，二期拘共656戶，其基中二房330戶，三我房300戶，四房圖為26戶客戶：島外的逼養(yǎng)老型傷客戶、底改善型爛的高端慎客戶，怎度假為舍主配套：300攔00㎡美林運(yùn)幅動(dòng)公園擊、網(wǎng)球喚場(chǎng)、1200富㎡恩祥藝碑術(shù)館價(jià)格：1300犁0-17結(jié)000元/㎡城市?？馨蹲蠄@項(xiàng)目片冷區(qū)競(jìng)爭(zhēng)秒小結(jié)：織針對(duì)項(xiàng)虛目片區(qū)陽(yáng)內(nèi)產(chǎn)品充，競(jìng)爭(zhēng)杰主要來(lái)久自資源奮之爭(zhēng)和溜配套之始爭(zhēng)資源：項(xiàng)目并無(wú)一線海景的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)1配套：產(chǎn)品配套競(jìng)爭(zhēng)激烈，均缺乏生活配套，多方位打造，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力2資源之爭(zhēng)配套之刑爭(zhēng)面對(duì)競(jìng)肅爭(zhēng)對(duì)手層的競(jìng)爭(zhēng)由點(diǎn)，本匪項(xiàng)目有紫何價(jià)值爭(zhēng)與之抗疼衡？競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)4有無(wú)城口市價(jià)值箏？是否具炸有高性晉價(jià)比價(jià)獻(xiàn)值？城市之語(yǔ)爭(zhēng)性價(jià)比之貿(mào)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)本項(xiàng)目復(fù)價(jià)值在怠哪？區(qū)域有夢(mèng)無(wú)發(fā)展誘價(jià)值？是否擁球有核心抱配套價(jià)芹值支持夢(mèng)？區(qū)域之爭(zhēng)配套之巧爭(zhēng)片區(qū)內(nèi)有容何資源價(jià)脊值？是否擁有那配套價(jià)值欄？資源之爭(zhēng)配套之辣爭(zhēng)三亞海甸島們板塊國(guó)貿(mào)世貿(mào)畝板塊一線海橫景類非一線披海景類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?Part3.2競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值挖掘城市發(fā)展查價(jià)值：規(guī)敵劃發(fā)展價(jià)腳值相仿，甲?？谑菄?guó)附際旅游島屠的重點(diǎn)發(fā)亞展城市和煩重要受益搭城市城市價(jià)值挖掘1總體規(guī)劃茅：總體旅游烈規(guī)劃為三鋸帶（西海甚岸旅游帶螞、東海岸燃旅游帶、民城市外圍恢旅游帶）吹、一軸（追南渡江風(fēng)擋光游覽帶揚(yáng)為主的城捐市水系旅鎮(zhèn)游軸）、錯(cuò)一中心（枕都市旅游螞區(qū)和老城能歷史文化戲旅游區(qū)的捉結(jié)合中心分）；重點(diǎn)建設(shè)外項(xiàng)目：重點(diǎn)加夜快游艇肺碼頭建枝設(shè)，完擔(dān)善口岸宰、航道筒、水域陪、氣象闖等服務(wù)埋，2010年建成600個(gè)游艇柄泊位;加快秀英師港區(qū)國(guó)際吧旅游客運(yùn)航碼頭建設(shè)壓，吸引國(guó)主際豪華郵粒輪停靠荒；重點(diǎn)建錢設(shè)旅游會(huì)休閑服閱務(wù)集中狗區(qū)：沿?？谒螢场５橄虏簫u躺，建設(shè)枯“第二叔時(shí)間”化風(fēng)情酒雪吧街、止海甸溪堵北岸酒廳吧街、完復(fù)興城各娛樂(lè)中稱心、海勞上燈塔粱酒店等辯，打意造?？诟恍蓍e娛窩樂(lè)不夜挽城；美源?？诠頌常?00個(gè)游艇階泊位；建設(shè)完工龍時(shí)間：201米1年左右新埠島拌，200個(gè)游艇泊伸位；建設(shè)完工復(fù)時(shí)間：未調(diào)定外灘中心叮，50個(gè)游艇疫泊位；建設(shè)完催工時(shí)間圖：未定美麗沙墻，100個(gè)游艇泊殿位；建設(shè)完巴工時(shí)間放：未定訪談?wù)Z錄：游艇碼溉頭是?？谝陕糜斡^漲光業(yè)向現(xiàn)廉代服務(wù)業(yè)惰轉(zhuǎn)變的重始要設(shè)施，定市政府也歉很重視，徑現(xiàn)階段海礙口市游艇柿碼頭的建衫設(shè)位置最毯好的、規(guī)離模最大的難、入市最廣早的，在進(jìn)美源?？诤逓??！？谝?guī)屋劃局副羽局長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源貸：?？谑蟹菡w規(guī)劃城市功來(lái)能價(jià)值括：海口郵作為海絡(luò)南省的頃省會(huì)城睡市，在棄政治、籌經(jīng)濟(jì)、綢文化等畝方面發(fā)礎(chǔ)揮更大帝作用，濤城市功偽能更完漆善，城船市價(jià)值拋更高城市功能鋸更完善，紛更高的城造市價(jià)值?？凇な?huì)城市政治:海口市望作為海魚南省的航省會(huì)城熔市，其摟行政機(jī)吉關(guān)大都補(bǔ)云集于鄰海口，創(chuàng)?？诘奈浾螌?duì)撿城市的翻拉動(dòng)和璃規(guī)劃都市起著重區(qū)要影響經(jīng)濟(jì):海口市經(jīng)稍濟(jì)在連續(xù)舌九年保持允兩位數(shù)增妄長(zhǎng)的基礎(chǔ)尊上，呈現(xiàn)狼增速加快撒、效益提舅高、結(jié)構(gòu)世優(yōu)化、活奴力增強(qiáng)、妨民生改善裳的良好態(tài)似勢(shì)文化：與三亞相臘比，?？诤痰暮Ｑ筚Y紙?jiān)匆鮿?shì)估一些，但祥作為海南激的政治文棗化中心，棄在文化旅找游方面卻扎可以成為務(wù)全省的排絕頭兵城市房繪地產(chǎn)發(fā)劍展價(jià)值僻：?？诳傅姆康卣癞a(chǎn)價(jià)格合相對(duì)于筐三亞而炸言，是體明顯的狂價(jià)格洼耕地，更隊(duì)具房地兔產(chǎn)升值吳潛力項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積物業(yè)類型價(jià)格鳳凰水城南岸900000平方米1000000平方米住宅、公寓、別墅均價(jià)26000元/平方米三亞灣紅樹(shù)林266666平方米700000平方米住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店均價(jià)28000元/平方米嶺海79191.90平方米142545平方米住宅、公寓均價(jià)28000元/平方米三亞鳳凰水城2100000平方米1300000平方米住宅、別墅均價(jià)23000元/平方米將海口與位三亞的房敢地產(chǎn)市場(chǎng)尺相對(duì)比，埋同是一類織產(chǎn)品，無(wú)濕論從配套許、景觀等庸各方面都編相似的樓堤盤，在三視亞的價(jià)格差遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于小?？诘耐瑸愁愋彤a(chǎn)品株，?？诘目讟潜P性價(jià)竿比遠(yuǎn)高于起三亞的樓掌盤城市輕軌糠交通規(guī)劃繭價(jià)值：拉恩進(jìn)了?？谟c三亞城澆市之間的公距離，也最間接的帶農(nóng)動(dòng)了?？诠诘姆康禺a(chǎn)汪市場(chǎng)的需糧求海口三亞?wèn)|環(huán)鐵鹽路線路偵走向：菌北起海趙口市，棉途經(jīng)文靈昌、瓊斑海（含謎博鰲）賢、萬(wàn)寧呈、陵水填，南至稀三亞市費(fèi)，貫穿到海南省意東海岸皺，穿越6市縣，全讀長(zhǎng)308公里。海南輕軌兆預(yù)計(jì)將在誕年內(nèi)開(kāi)通棍，輕軌交珍通將使海泡南旅游格專局產(chǎn)生革友命性的變信化，輕軌撈開(kāi)通后，公海口到三捷亞僅需90分鐘，收大大的周拉近了順?？谂c猴三亞城頂市之間杠的距離硬。有很政多的置駐業(yè)者顧磨于三亞款高價(jià)格累的樓市志而會(huì)將詠目光轉(zhuǎn)亦向海口乎。區(qū)位發(fā)展辭價(jià)值（1吊/3）：稻西海岸是兄海口重點(diǎn)昌發(fā)展區(qū)域區(qū)域價(jià)碎值挖掘2《?？谑谐腔焓锌傮w規(guī)秒劃（200墳5-2退020）》中指出城敢市的總體弊規(guī)劃為：在總體忍空間發(fā)娃展策略繡上，遵聚循“中搭強(qiáng)、西挖拓、東芝優(yōu)、南喝控”的近發(fā)展原脊則；西拓：鼓周勵(lì)中心組滑團(tuán)建設(shè)用紀(jì)地的西向撈拓展；東叫優(yōu)：擇優(yōu)鏟開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宰，有選擇烤性地開(kāi)發(fā)販江東組團(tuán)臘；南控：港控制城市很向南發(fā)展段。項(xiàng)目正香處于“西燦拓”核心養(yǎng)焦點(diǎn)位置西拓中強(qiáng)東優(yōu)南控區(qū)位發(fā)展談價(jià)值（2埋/3）：線西海岸依坐托海景資蠶源及也已鈔成型的觀亦光休閑價(jià)騰值，對(duì)外尚地客戶有譜更強(qiáng)吸引褲力假日海扶灘熱帶海羅洋世界海濱風(fēng)光區(qū)位發(fā)房誠(chéng)展價(jià)值而（3/控3）：槳西海岸風(fēng)長(zhǎng)流新鉤區(qū)未來(lái)賴行政規(guī)蘇劃，所紐奉在區(qū)域息有望實(shí)秘現(xiàn)城市落RBD猛新區(qū)價(jià)即值，商燦務(wù)及商摧業(yè)、旅其游價(jià)值納有待深劇入挖掘西海岸長(zhǎng)墾流片區(qū)西海岸亦被政府妙規(guī)劃定仆位為海禍口未來(lái)獸的高尚網(wǎng)的旅游環(huán)度假中均心區(qū)，隊(duì)未來(lái)的份旅游度刊假配套計(jì)生活將室更為的基完善長(zhǎng)流片禁區(qū)正在亂建設(shè)未接來(lái)的行來(lái)政大樓脫，未來(lái)摧的行政禍辦公區(qū)賤域?qū)⑥D(zhuǎn)掉至于長(zhǎng)吃流片區(qū)鋒，至此完將帶動(dòng)書大量的疏商務(wù)人張士聚集鉗于長(zhǎng)流眠片區(qū)西海岸澇長(zhǎng)流新填區(qū)的未濫來(lái)規(guī)劃撒有望成您為城市梁的RBD區(qū)域，其惡未來(lái)的商病業(yè)、商務(wù)幣、旅游將爐提升到另枕一個(gè)高度三重景欣觀價(jià)值巨：區(qū)域柳內(nèi)具有醋二線海塘景、公德園景觀酒、未來(lái)晃RBD灰城市景信觀的三肉重景觀姐價(jià)值項(xiàng)目自身價(jià)值挖掘3國(guó)賓館市政辦公梨大樓會(huì)展中心美錦熙紅海金色陽(yáng)光酒店七星級(jí)阿酒店長(zhǎng)流片區(qū)談規(guī)劃圖新市政府每大樓搬至倘長(zhǎng)流行政務(wù)區(qū)會(huì)展中已心落戶且長(zhǎng)流五源河楚森林公恨園本案一線海利景資源舊城改造龜項(xiàng)目未來(lái)景荷觀價(jià)值馬潛力巨麻大Part3.3競(jìng)爭(zhēng)啟示如何通過(guò)每性價(jià)比和己配套形成將項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)專區(qū)隔，打莊造更具競(jìng)同爭(zhēng)力產(chǎn)品炸？針對(duì)本地針對(duì)三擴(kuò)亞針對(duì)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)項(xiàng)目競(jìng)惡爭(zhēng)價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔性價(jià)比配套配套城市之斗爭(zhēng)性價(jià)比之按爭(zhēng)區(qū)域之爭(zhēng)配套之爭(zhēng)資源之爭(zhēng)配套之爭(zhēng)城市發(fā)館展價(jià)值城市功能縣價(jià)值城市交通哭價(jià)值區(qū)位發(fā)宅展價(jià)值三重景羨觀價(jià)值解決思路明確開(kāi)發(fā)洽商目標(biāo)核心問(wèn)刃題競(jìng)爭(zhēng)分宮析及價(jià)猴值挖掘?qū)δ繕?biāo)墳的思考案例參蝦考發(fā)展戰(zhàn)鳳略項(xiàng)目定典位整體定群位形象定位分物業(yè)端定位基于以梯上競(jìng)爭(zhēng)貝區(qū)隔，沸挖掘和撓提升項(xiàng)它目?jī)r(jià)值瘋、做足嬸配套是晝關(guān)鍵在限定的權(quán)價(jià)格內(nèi)盡可能挖階掘和提升罷項(xiàng)目?jī)r(jià)值做足配套性價(jià)比配套解決思徹路明確開(kāi)發(fā)殖商目標(biāo)核心問(wèn)勻題競(jìng)爭(zhēng)分析扣及價(jià)值挖廉掘?qū)δ繕?biāo)的肯思考案例參考發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定顫位整體定宋位形象定位分物業(yè)核定位挖掘和提朝升項(xiàng)目?jī)r(jià)畏值案例研息究：選取會(huì)因挖掘和枝提升價(jià)值纏而提高項(xiàng)胃目性價(jià)比榨的案例進(jìn)癢行研究，號(hào)借鑒成功儉經(jīng)驗(yàn)并啟騾發(fā)思路三亞國(guó)光海濱花園紫園夏威夷海岸案例選取宜原則市場(chǎng)上價(jià)四值挖掘最嚴(yán)具特色；資源條馬件與本風(fēng)項(xiàng)目類弄似；在競(jìng)爭(zhēng)明范圍之捎內(nèi)；項(xiàng)目的成逗功已獲得煮市場(chǎng)檢驗(yàn)共。案例借管鑒要點(diǎn)采用什么添方式準(zhǔn)確追挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值如何在吼獲得價(jià)啦值后充后分利用李并提升沫價(jià)值案例研素究（一確）——斤三亞國(guó)雪光濱海多花園：津海南首康批提出斥以酒店匯式公寓稻概念的寄產(chǎn)品，徐并通過(guò)順客戶細(xì)斜分成功史挖掘項(xiàng)魔目?jī)r(jià)值聾占領(lǐng)市什場(chǎng)開(kāi)發(fā)商三亞國(guó)光投資置業(yè)有限公司物業(yè)類型公寓、別墅占地面積115300.93m2建筑面積101618.69m2容積率0.788綠化率58.2%建筑密度14.24%戶數(shù)1000戶車位信息酒店式公寓免費(fèi)停車物業(yè)管理公司豪生酒店物業(yè)公司項(xiàng)目位策置：三泰亞國(guó)光視濱海花啦園位于連三亞著嘩名的旅前游度假乏區(qū)三亞摧灣，臨棍海而建踩，出門袖就是三裕亞灣一論道亮麗丈的風(fēng)景生線——長(zhǎng)達(dá)17公里的椰鼠夢(mèng)長(zhǎng)廊和世壯闊的南悄中國(guó)海項(xiàng)目主編體建筑貸由板式育建筑呈斗雙“L”型圍合而曠成，營(yíng)造掘一個(gè)寧?kù)o戀悠閑的大林型度假社段區(qū)供1166套高檔服歐務(wù)式度假濃公寓和22幢頂級(jí)予度假別菊墅,是三亞灣鍵最大的檔故次最高的境酒店式度絕假社區(qū)案例研許究（二死）——那紫園：段擁有深捧厚的文子化底蘊(yùn)壤，以產(chǎn)抹品細(xì)分卡打造項(xiàng)共目?jī)r(jià)值茶，并通潮過(guò)文化男氛圍與邪配套提壩升項(xiàng)目橫價(jià)值項(xiàng)目位置?？谑形骱０堕L(zhǎng)怡路27號(hào)開(kāi)發(fā)商恩祥地產(chǎn)容積率1.2物業(yè)類型花園洋房商業(yè)情況商業(yè)街配套30000㎡美林運(yùn)動(dòng)公園、網(wǎng)球場(chǎng)、1200㎡恩祥藝術(shù)館、室外景觀泳池、室內(nèi)溫泉泳池、2300㎡俱樂(lè)部、籃球場(chǎng)戶型90㎡的兩房、124㎡的三房、140㎡的三房、170㎡的四房250㎡的四房、260㎡的四房、300㎡的四房戶型特點(diǎn)純板式、全南北通透價(jià)格區(qū)間13000-17000元/㎡銷售情況二期目前共6棟出售，目前已經(jīng)出售50%開(kāi)盤時(shí)間一期：2008年5月二期：2010年4月30號(hào)項(xiàng)目位置?？谖骱０稙I海西路北側(cè)（?？谑袨I海大道286號(hào)）規(guī)模占地面積：140806.809平方米；總建筑面積：111486.41平方米；總戶數(shù):別墅49套，公寓288戶物業(yè)類型獨(dú)棟別墅、多層公寓物業(yè)費(fèi)用3元/㎡/月配套區(qū)域內(nèi)有濱海康樂(lè)、五星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)、頂級(jí)住宅區(qū)，熱帶海洋世界、海膽劇場(chǎng)、假日海灘、溫泉入戶等休閑娛樂(lè)設(shè)施齊備戶型別墅632㎡，三層+半地下結(jié)構(gòu)；公寓99-208㎡，一房至三房?jī)r(jià)格區(qū)間別墅：2000萬(wàn)元/套；公寓：2.5萬(wàn)/平方米起價(jià)銷售情況別墅49套，剩十幾套；公寓288戶，已售95%以上開(kāi)盤時(shí)間09年10月1日案例研足究（三鄭）——漆夏威夷酸海岸：族擁有一投線臨海夢(mèng)的稀缺緣瑞資源，獻(xiàn)通過(guò)資蓄源的放擾大挖掘促項(xiàng)目?jī)r(jià)虧值借鑒點(diǎn)濃一：項(xiàng)陰目采用遲什么方筆式挖掘巾項(xiàng)目?jī)r(jià)遺值？借鑒點(diǎn)通二：項(xiàng)綢目如何度在獲得嚴(yán)價(jià)值后自充分利歷用并提娃升價(jià)值某？客戶細(xì)分陳：國(guó)光濱甚海花園在爸三亞度假騙客戶群基捏礎(chǔ)上，再紐奉憑客戶細(xì)攀分挖掘各牌種不同度糖假需求的蒙客戶，從貫而挖掘項(xiàng)棋目的綜合朋度假價(jià)值商務(wù)休蓮閑型度假養(yǎng)劃生型完全自用妥型123國(guó)光濱海暑花園綜合晃度假價(jià)值營(yíng)，表現(xiàn)在紹產(chǎn)品的打你造和目標(biāo)煮客群的選僚擇每年在三狀亞停留1個(gè)月左右勻的業(yè)主，易可以選擇走“商務(wù)休賤閑型”。芳業(yè)主每年如可免費(fèi)享甲受35分（天疲）入住線權(quán)，其鉤余時(shí)間罷由豪生陰國(guó)際酒丑店集團(tuán)于統(tǒng)一經(jīng)彩營(yíng)管理自，可獲槽得可觀堂收益在三亞頂過(guò)冬或滴享受長(zhǎng)大假者，謙則可選喊擇“有唯限自住昨型”?？鞓I(yè)主每春年可免添費(fèi)享受160分（天）切入住權(quán)，售其余時(shí)間密交豪生國(guó)候際酒店集爸團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)客營(yíng)管理，甲業(yè)主不再安享有收益遮，也不支坐付費(fèi)用對(duì)于常年要居住三亞拳的業(yè)主，隨豪生也一規(guī)樣提供酒艘店基本的唯管理服務(wù)撿，業(yè)主房星屋完全自球用，每個(gè)膀月只需要包向酒店管爺理公司繳乒納物業(yè)管億理費(fèi)用產(chǎn)品細(xì)分要：紫園打嚇造純度賭假產(chǎn)品叫因缺乏己絕對(duì)資廁源優(yōu)勢(shì)樣，選擇敢將度假繞產(chǎn)品細(xì)囑分，選躲擇養(yǎng)生支度假挖誓掘項(xiàng)目菌生活區(qū)沙域價(jià)值280鞭0㎡風(fēng)情商業(yè)脫街，120豪00㎡大型休閑罵商業(yè)中心堪，室內(nèi)外倉(cāng)雙溫泉泳堡池藝術(shù)館雙商業(yè)配部套230像0㎡資源俱惕樂(lè)部，夫與室外煩園林泳容池相連憑，擬設(shè)遙有健身魚房、瑜爆伽室、榮溫泉SPA、桌球室慢等休閑娛秒樂(lè)設(shè)施紫園俱刑樂(lè)部以獨(dú)創(chuàng)部的1200稠㎡恩祥藝筍術(shù)館,將社區(qū)的堵文脈統(tǒng)匯收于此，營(yíng)濃造出濃郁尸的社區(qū)藝惕術(shù)氛圍價(jià)格超彼值紫園擁頃有二線迷海景資績(jī)?cè)矗允股砼涮锥纱蛟焱陱孛?，并輪處于離電塵不離井城的絕源對(duì)區(qū)域隆優(yōu)勢(shì)，牙但是價(jià)蟻格卻低感于周邊尺樓盤，燭均價(jià)為1600廳0元/㎡,吸引眾橋多客戶雖無(wú)海景資源優(yōu)勢(shì)，但環(huán)境與配套的打造使紫園更適合生活和居住，成功打造度假生活區(qū)域價(jià)值放大資源炮：夏威夷今海岸利用幣一線海景砌資源，無(wú)優(yōu)限放大其酷核心價(jià)值臘，以“中污國(guó)的夏威誘夷”挖掘避項(xiàng)目純度良假價(jià)值占地面積（平米）140807容積率0.5建筑面積（平米）111485綠化率70%物業(yè)類型住宅、公寓、別墅車位數(shù)584個(gè)物業(yè)費(fèi)（元/平米·月）3總戶數(shù)313戶開(kāi)發(fā)商海南鑫基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理海南鑫基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目介紹陜：夏威夷告海岸位古于美麗察的熱帶善濱海城徐市海口銹西海岸牢濱海西想路北側(cè)革，夏威看夷海岸忙通過(guò)海桂岸景觀會(huì)主干線艙濱海西揀路與外親界連接腫，至市盼中心約19公里，至胳美蘭國(guó)際取機(jī)場(chǎng)約40公里，董往西是弦規(guī)劃中余的瓊洲馬海峽跨謀海大橋膜，交通卸非常便端捷。社區(qū)配套對(duì)：項(xiàng)目車位搜比高達(dá)1：2，車庫(kù)窯位于首目層和負(fù)朗一層；秘二層是3000㎡商業(yè)瀉，包括乞會(huì)所、直咖啡廳妹、棋牌轎室、西遞餐等；戶型：別墅632㎡，三層+半地下書結(jié)構(gòu)；趴公寓99-跟208㎡，一房有至三房?jī)r(jià)格：柱別墅：200存0萬(wàn)元/套；公調(diào)寓：2.5萬(wàn)/平方米起薪價(jià)銷售情羊況：別墅49套，剩十管幾套；公集寓288戶，已售95%以上客戶：內(nèi)地和涂外地的務(wù)客戶都炭有。外物地客戶田主要是腿河南、頂山西客苦戶，他脊們基本教上都是服純度假葬客戶坡?tīng)钭吖?jié)向，案例啟塘示：結(jié)溫合自身霸屬性考比慮項(xiàng)目桶最大競(jìng)悄爭(zhēng)點(diǎn)以好放大核捎心資源日，并對(duì)碗項(xiàng)目劣作勢(shì)進(jìn)行遣彌補(bǔ)或護(hù)弱化，捷從而挖膨掘項(xiàng)目差自身價(jià)減值項(xiàng)目?jī)r(jià)辦值挖掘智考慮層錄面案例研究1客戶細(xì)分產(chǎn)品細(xì)所分2紫園打造炭純度假產(chǎn)杠品因缺乏暮絕對(duì)資源墻優(yōu)勢(shì)，選頓擇將度假旁產(chǎn)品細(xì)分迅，挖掘養(yǎng)霜生度假挖矛掘項(xiàng)目生同活區(qū)域價(jià)夏值3資源放大夏威夷海故岸利用一布線海景資今源挖掘項(xiàng)籍目純度假元價(jià)值在產(chǎn)品競(jìng)粥爭(zhēng)激烈區(qū)期域，所面澤向客戶群撤基本一致蠅時(shí)，通過(guò)痛客戶細(xì)分貴，針對(duì)性口挖掘客戶講；需求，滿通過(guò)客戶精需求挖掘喜項(xiàng)目?jī)r(jià)值則，打造相密應(yīng)產(chǎn)品；國(guó)光濱地?；▓@托在三亞眾度假客祝戶群基戲礎(chǔ)上，瞞再憑客蟻戶細(xì)分珠挖掘各名種不同震度假需況求的客橡戶，從患而挖掘務(wù)項(xiàng)目的鄙綜合度病假價(jià)值在自身資賠源擁有相允對(duì)較弱時(shí)濾，通過(guò)產(chǎn)抵品細(xì)分挖近掘其他項(xiàng)丟目?jī)r(jià)值，蟻以項(xiàng)目?jī)?yōu)原勢(shì)彌補(bǔ)資塊源缺陷無(wú)限放大惕自身資源斧，以資源羨作為核心鐵價(jià)值進(jìn)行民深度挖掘借鑒點(diǎn)二討：項(xiàng)目如委何在獲得熔價(jià)值后充撓分利用并碑提升價(jià)值慰？借鑒點(diǎn)一枝：項(xiàng)目采續(xù)用什么方禍?zhǔn)酵诰蝽?xiàng)錘目?jī)r(jià)值？產(chǎn)品差異僵化：國(guó)光脊濱?；▓@貴海南是最炎早批提出殘酒店式公顆寓概念產(chǎn)施品，與主銅流產(chǎn)品的臺(tái)差異化使?fàn)€項(xiàng)目更具沖特色和針油對(duì)性提升膠價(jià)值海景最寶大化花園最大埋化注重自境然通風(fēng)體現(xiàn)生尤態(tài)特性休閑度假傭風(fēng)格雙“L”型的建努筑布局撫，中間則開(kāi)口達(dá)170米，使每隆間房均有名良好的海絲式景效果辟；垂直海搬面的建筑技采用雙外虹廊設(shè)計(jì)，獵中間為露寬天庭院，典建筑為首士層架空，棟大大增加沖了建筑的革通風(fēng)通透吵性和觀看溫海景的視摧角；建筑設(shè)揉計(jì)結(jié)合堅(jiān)海南的絕氣候條話件，注李重自然婆通風(fēng)，乳減少空過(guò)調(diào)對(duì)人死體的影芝響，使職人與自沾然充分螞接觸，茫強(qiáng)調(diào)人座性化設(shè)卡計(jì)環(huán)境和沙園林設(shè)震計(jì)注重包與氣候鎖條件相奏結(jié)合，低建設(shè)實(shí)蝕用型、勢(shì)生態(tài)型開(kāi)的園林貓和環(huán)境罰。別墅采用里熱帶休閑甚度假建筑醉風(fēng)格，墨強(qiáng)調(diào)通透紐奉性和通風(fēng)陪效果，首朱層采用大漠面積落地?fù)]門窗，使趁室內(nèi)外空眉間聯(lián)為一掌體，在室陶內(nèi)就能欣憑賞到別墅脹獨(dú)立泳池丟的景觀適應(yīng)休閑關(guān)度假需要業(yè)，強(qiáng)調(diào)人副與自然的踏結(jié)合氛圍營(yíng)造瞧：紫園瞄們準(zhǔn)項(xiàng)目養(yǎng)窗老度假生須活區(qū)域價(jià)播值后，通建過(guò)園林及婚文化氛圍徒的打造，蓮提升項(xiàng)目巷品位，從百而提升項(xiàng)菌目?jī)r(jià)值紫園文化氛圍漂營(yíng)造：“?？谧嫌鰣@”項(xiàng)目洽名稱由中洞國(guó)著名書舞畫藝術(shù)大慎師范曾題胸字，并在拌項(xiàng)目多處旨展示，以傍藝術(shù)家名拔氣與底蘊(yùn)律提升項(xiàng)目肯整體品位究。文化活哀動(dòng)策劃紋：紫園經(jīng)野常舉辦貨各種文萌化活動(dòng)鴨，并邀料請(qǐng)姜昆德、徐沛迷東、唐嬸國(guó)強(qiáng)等脊藝術(shù)家飛至紫園佳出席活脖動(dòng)，提渴升項(xiàng)目夢(mèng)生活品申質(zhì)。項(xiàng)目通進(jìn)過(guò)提升驗(yàn)生活品帖位與品蛾質(zhì)從而良提升項(xiàng)銳目?jī)r(jià)值抹。產(chǎn)品領(lǐng)先竄：夏威夷禍海岸利用熔臨海資源布條件，將馬夏威夷概齒念打造得喜更為純粹凱，以產(chǎn)品間領(lǐng)先提升恐整體價(jià)值夏威夷海探岸由夏威研夷DGH設(shè)計(jì)顧輩問(wèn)公司呆進(jìn)行概永念設(shè)計(jì)蹄，以憑“一軸今、五景餡區(qū)、六逗大景點(diǎn)敲”的設(shè)戒計(jì)表現(xiàn)占了濃郁繼的夏威槍夷異國(guó)里情調(diào)生熊活場(chǎng)景攜，設(shè)計(jì)械以夏威前夷現(xiàn)代森風(fēng)格為姨主線，頓浪漫、圣激情的夫生活情通境＋綠臟色、陽(yáng)款光、生塔態(tài)為內(nèi)奧容，以沸創(chuàng)新性彼的設(shè)計(jì)虎理念及備設(shè)計(jì)手羊法，巧僑妙的融您合了夏悼威夷異必國(guó)海島些特色。分為豪華惜公寓和獨(dú)貓棟別墅兩救個(gè)部分。愉公寓樓有爪單間臥房炸，溫馨舒陷適的一居巾室、浪漫割愜意的兩容居室、豪全華別致的需三居室，贈(zèng)以體現(xiàn)居禍住的多樣測(cè)性。獨(dú)棟暈別墅是優(yōu)護(hù)美的室外昂綠化環(huán)境扮與室內(nèi)空百間相互交何融的產(chǎn)物差，滿足崇焦尚自然、川回歸自然升、親近自們?nèi)坏男枨笊浴Ｔ谙耐暮Y海岸，您猶可以享受1000米深水溫效泉入戶，爽在1000駁0平米綠姜地里漫趟步觀賞130多種名疼貴花卉述，在私桌屬的海演岸線上猶遠(yuǎn)眺碧糟波蕩漾槍的大海映，聽(tīng)漁結(jié)歌晚唱料，觀落表日余暉歲；在夏沸威夷海昆岸，您專不用遠(yuǎn)慢航就能提享受夏濃威夷“菊陽(yáng)光海董岸”異具國(guó)風(fēng)情圓，人生堆由此彰辜顯尊貴想。案例啟示恨：明確項(xiàng)瘦目自身物負(fù)業(yè)類型所油處的角色淚以及所承漏擔(dān)的功能絞，注重產(chǎn)渠品價(jià)值帶好動(dòng)整體價(jià)掀值的提升項(xiàng)目?jī)r(jià)誓值提升座考慮層體面案例研舟究1產(chǎn)品差異公化氛圍營(yíng)刊造2紫園瞄衛(wèi)準(zhǔn)項(xiàng)目野度假生億活區(qū)域柔價(jià)值后玩，通過(guò)禍文化氛政圍的打很造，提昨升項(xiàng)目輛品味，枝從而提恐升項(xiàng)目濁價(jià)值3產(chǎn)品領(lǐng)先夏威夷海狡岸結(jié)合臨壘海資源條嚴(yán)件以產(chǎn)品托領(lǐng)先提升資整體價(jià)值同片區(qū)任項(xiàng)目容敢易共享纏區(qū)域內(nèi)渣所有資鋤源，尤風(fēng)其度假棋地產(chǎn)項(xiàng)辯目，同谷景區(qū)內(nèi)途面對(duì)的逢客戶群兇體相對(duì)垂一致，盾以產(chǎn)品卷差異化醫(yī)打造提想升項(xiàng)目薦價(jià)值，豆對(duì)客戶憂更具吸鄰引力。國(guó)光濱海午花園海南糞是最早批早提出酒店貞式公寓概援念產(chǎn)品，學(xué)與主流產(chǎn)菊品的差異迫化使項(xiàng)目貌更具特色屠和針對(duì)性晨提升價(jià)值氛圍營(yíng)餐造能夠番強(qiáng)化產(chǎn)冤品形象尿，度假引產(chǎn)品更霞應(yīng)該強(qiáng)南化氛圍云打造，告增強(qiáng)客嫁戶體驗(yàn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)牲價(jià)值提武升，從丟而帶動(dòng)逼性價(jià)比閘。產(chǎn)品是度捷假項(xiàng)目主螞要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)彩，產(chǎn)品價(jià)輩值提升可濃提高項(xiàng)目登價(jià)值提升畝，帶動(dòng)性權(quán)價(jià)比做足配雀套案例尼研究：刷選取因今配套做敏足而提育升項(xiàng)目殖性價(jià)比才的案例料進(jìn)行研肯究，借腹鑒成功材經(jīng)驗(yàn)并表啟發(fā)思嘗路金手指·高爾夫溫儲(chǔ)泉小鎮(zhèn)案例選爺取原則宏觀環(huán)且境類似晉；資源條件類似螞；采用做筆足配套最獲得項(xiàng)蔑目性價(jià)當(dāng)比提高并；項(xiàng)目的成總功已獲得市場(chǎng)檢越驗(yàn)。案例借鑒馳要點(diǎn)應(yīng)做足景何種配嶺套方可碌提升項(xiàng)惰目性價(jià)驗(yàn)比，并綠在劣市憂中占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)？高爾夫小頃鎮(zhèn)由小高鴿層度假公任寓組成的側(cè)，20林08年樓加市政策導(dǎo)返致房地產(chǎn)叨市場(chǎng)凍結(jié)婆，而高爾災(zāi)夫小鎮(zhèn)自梁開(kāi)盤來(lái)卻不持續(xù)熱銷一期二期開(kāi)發(fā)商海南金手指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司