江蘇房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告

宜興市XX小區(qū)項(xiàng)目定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略4/29/2023項(xiàng)目研究工作的階段劃分2004/11/14項(xiàng)目定位與整體發(fā)展戰(zhàn)略前期資料收集、整理下一步工作2004/11/212004/12/07形象定位客戶定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展組合建議市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)及物業(yè)發(fā)展組合建議8個(gè)工作日15個(gè)工作日2004/12/272項(xiàng)目背景3項(xiàng)目區(qū)位宜興市為無(wú)錫市轄內(nèi)的縣級(jí)市，位于江蘇省南端，太湖西岸和滬、寧、杭三角中心。距離上海180公里，距無(wú)錫50公里，距南京150公里，距離杭州160公里。項(xiàng)目所在地為宜興市丁蜀鎮(zhèn)，為宜興市城區(qū)雙鎮(zhèn)之一，項(xiàng)目到宜城鎮(zhèn)約15分鐘車(chē)程。地塊位于丁蜀鎮(zhèn)老城中心邊緣4項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)123總占地：11.9萬(wàn)平米總建面：13.1萬(wàn)平米容積率：不大于1.1建筑密度不大于28％綠地率不小于35％地塊一：占地約3千平米，為公建綠化用地地塊二：占地約7萬(wàn)平米地塊三：占地約4萬(wàn)平米丁蜀鎮(zhèn)用地規(guī)劃圖5客戶目標(biāo)及限制條件約束條件三年內(nèi)完成開(kāi)發(fā)啟動(dòng)區(qū)開(kāi)發(fā)面積為30％，2005年10月前開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率達(dá)到20％以上以項(xiàng)目為契機(jī)，進(jìn)行長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)樹(shù)立品牌，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿客戶的目標(biāo)6項(xiàng)目定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略7世聯(lián)對(duì)宜興丁蜀鎮(zhèn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位研究的總體思維導(dǎo)圖界定問(wèn)題問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分析實(shí)施分析/找到解決方案與客戶交流有沒(méi)有/可不可能有問(wèn)題（或機(jī)會(huì)）？問(wèn)題結(jié)構(gòu)化？解決的思路？我們能做什么？我們應(yīng)該做什么？信息交流，解決方案的修正。8世聯(lián)對(duì)宜興丁蜀鎮(zhèn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位研究的總體思維導(dǎo)圖界定問(wèn)題問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分析實(shí)施分析/找到解決方案與客戶交流有沒(méi)有/可不可能有問(wèn)題（或機(jī)會(huì)）？問(wèn)題結(jié)構(gòu)化？解決的思路？我們能做什么？我們應(yīng)該做什么？信息交流，解決方案的修正。9界定問(wèn)題：

我們采用S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒(méi)能奏效情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）沖突（Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問(wèn)（Question

）(分析存在的問(wèn)題)需要完成某項(xiàng)任務(wù)存在某個(gè)問(wèn)題存在某個(gè)問(wèn)題采取了某項(xiàng)行動(dòng)發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效資料來(lái)源：世聯(lián)模型10通過(guò)S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分析我們確定了界定問(wèn)題的分析模型資料來(lái)源：世聯(lián)模型？R1非期望結(jié)果——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果——不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R211S：情境（situation）——

項(xiàng)目背景事實(shí)（原掛牌規(guī)劃、用地現(xiàn)狀）掛牌獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)容積率不大于1.1樓層不高于五層丁蜀鎮(zhèn)整體出讓規(guī)模最大的住宅用地項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地塊為農(nóng)田，規(guī)模較大地塊內(nèi)無(wú)拆遷地塊周邊有部分農(nóng)民房、工廠及運(yùn)煤碼頭地塊離鎮(zhèn)區(qū)中心有一定距離現(xiàn)實(shí)情景潛在事實(shí)規(guī)劃可局部突破容積率不能超過(guò)1.1樓層可以突破在當(dāng)?shù)鼐哂休^大的影響力項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地塊無(wú)特殊資源地塊較為平整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)次序、開(kāi)發(fā)量受周邊工廠及碼頭搬遷影響地塊相對(duì)陌生12S：情境（situation）——

項(xiàng)目背景事實(shí)（城市背景）城市背景宜興市屬于三、四線城市，房地產(chǎn)剛啟動(dòng)宜興城區(qū)雙鎮(zhèn)之一，但僅屬于城區(qū)副中心，以陶瓷產(chǎn)業(yè)為發(fā)展方向全國(guó)知名的陶都現(xiàn)實(shí)情景潛在事實(shí)城市背景成本控制非常關(guān)鍵房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的區(qū)域性，同時(shí)陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)獨(dú)特的潛在客戶群13S：情境（situation）——

項(xiàng)目背景事實(shí)（城市背景）市場(chǎng)容量有限房?jī)r(jià)空間有限（“天花板”）成本控制是關(guān)鍵內(nèi)向型市場(chǎng)，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者為主核心客戶為當(dāng)?shù)刂懈呤杖肴后w消費(fèi)者有限理性，容易跟風(fēng)市場(chǎng)需要引導(dǎo)處于房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段，產(chǎn)品差別不大，地段、價(jià)格是競(jìng)爭(zhēng)的主要手段產(chǎn)品水平低，設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)，主要滿足對(duì)物業(yè)空間的需求，極少有生活方式、精神層面的訴求體現(xiàn)世聯(lián)對(duì)三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)總結(jié)14S：情境（situation）——

項(xiàng)目背景事實(shí)（市場(chǎng)現(xiàn)狀）市場(chǎng)現(xiàn)狀宜城鎮(zhèn)為未來(lái)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，環(huán)境及城市功能優(yōu)于丁蜀鎮(zhèn)宜城鎮(zhèn)和丁蜀鎮(zhèn)差價(jià)在1000元左右丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤(pán)多層均價(jià)在1600元/平米左右宜城鎮(zhèn)樓盤(pán)規(guī)模較大，產(chǎn)品相對(duì)較好丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)模較小，缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新部分丁蜀鎮(zhèn)中高端置業(yè)者流向宜城現(xiàn)實(shí)情景潛在事實(shí)市場(chǎng)現(xiàn)狀使項(xiàng)目具有一定機(jī)會(huì)從宜興市來(lái)看，丁蜀鎮(zhèn)不屬于未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域較高的價(jià)差使本項(xiàng)目具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)丁蜀樓價(jià)有一定的提升空間較好的產(chǎn)品易于打贏本地競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面臨客戶流失的危險(xiǎn)15R1：非期望結(jié)果

—由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果（區(qū)域自然發(fā)展）

項(xiàng)目如果按當(dāng)?shù)爻Ｒ?guī)開(kāi)發(fā)手法開(kāi)發(fā)，則產(chǎn)品無(wú)特色，對(duì)本地中高端人群吸引力不強(qiáng)，以項(xiàng)目周邊小范圍區(qū)域內(nèi)人員的緩慢消化為主項(xiàng)目位于丁蜀鎮(zhèn)，其從屬于丁蜀鎮(zhèn)的價(jià)格體系，如果按常規(guī)發(fā)展難以實(shí)現(xiàn)多層2000元/平米的突破16R2：期望結(jié)果

——想得到其它結(jié)果（實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)）

獲取20％以上的稅后利潤(rùn)13萬(wàn)平米的建面3年開(kāi)發(fā)完畢本項(xiàng)目成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的標(biāo)桿17C：矛盾或沖突（Complication）

——R1與R2之間存在著的矛盾或沖突R1R2矛盾沖突沖突一：市場(chǎng)每年3－5萬(wàn)平米的銷(xiāo)量vs本項(xiàng)目13萬(wàn)平米3年成功開(kāi)發(fā)沖突二：現(xiàn)有價(jià)格體系vs價(jià)格體系的突破18Q：提出問(wèn)題（question）

——要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須回答的核心問(wèn)題問(wèn)題一：我們的目標(biāo)客戶在哪里？他們的需求特征是什么？問(wèn)題二：如何突破現(xiàn)有的價(jià)格體系，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)？問(wèn)題三：什么樣的產(chǎn)品組合既能降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又能獲取合理的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)？19世聯(lián)對(duì)宜興丁蜀鎮(zhèn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位研究的總體思維導(dǎo)圖界定問(wèn)題問(wèn)題的結(jié)構(gòu)性分析實(shí)施分析/找到解決方案與客戶交流有沒(méi)有/可不可能有問(wèn)題（或機(jī)會(huì)）？問(wèn)題結(jié)構(gòu)化？解決的思路？我們能做什么？我們應(yīng)該做什么？信息交流，解決方案的修正。20問(wèn)題的鄙結(jié)構(gòu)性著分析：占我們挨緊抓市宇場(chǎng)這條朽主線進(jìn)刷行分析市場(chǎng)需求項(xiàng)目整體熱發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)供因應(yīng)供需矛盾市場(chǎng)機(jī)豪會(huì)地塊資源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算功能分區(qū)埋與開(kāi)發(fā)策描略21問(wèn)題的結(jié)奸構(gòu)性分析器：

我們政緊抓市場(chǎng)號(hào)這條主線軍進(jìn)行分析市場(chǎng)需求項(xiàng)目整體喜發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)供淚應(yīng)供需矛盾市場(chǎng)機(jī)闊會(huì)地塊資源市場(chǎng)競(jìng)疼爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算功能分區(qū)周與開(kāi)發(fā)策陸略22市場(chǎng)需求簽主要從以害下幾個(gè)方傲面分析一、城廳市格局二、城市危經(jīng)濟(jì)三、人口目結(jié)構(gòu)四、未楊來(lái)規(guī)劃噸及重大久設(shè)施當(dāng)前的城闊市格局、惹城市經(jīng)濟(jì)飽及人口結(jié)掏構(gòu)是影響陳房地產(chǎn)需辯求重要因右素，而未蜘來(lái)規(guī)劃及津重大設(shè)施豬的修建也洋將極大地坐影響房地歇產(chǎn)需求！23市場(chǎng)需墓求主要合從以下耕幾個(gè)方驗(yàn)面分析一、城市弊格局二、城桃市經(jīng)濟(jì)三、人俱口結(jié)構(gòu)四、未來(lái)捆規(guī)劃及重連大設(shè)施當(dāng)前的城狼市格局、廚城市經(jīng)濟(jì)醬及人口結(jié)眨構(gòu)是影響雀房地產(chǎn)需紫求重要因拒素，而未陰來(lái)規(guī)劃及黑重大設(shè)施喊的修建也膊將極大地挖影響房地臥產(chǎn)需求！24宜興市地割處江蘇省洲南端，蘇值、寧、杭粱三角中心車(chē)，號(hào)稱言“中國(guó)陶學(xué)都”全市總面慨積2038材.7平方公像里距離上終海180公里，年距無(wú)錫50公里，距澆南京150公里，副距離杭撫州160公里。陶文化、脫茶文化、危竹文化、旦洞穴文化綢兼具的獨(dú)灰特旅游勝仔地環(huán)保、陶對(duì)瓷、精細(xì)膨化工、電項(xiàng)線電纜是澤宜興市的粘支柱產(chǎn)業(yè)宜興城淘區(qū)宜興市肥政府25宜興市城死區(qū)為典型數(shù)的雙城結(jié)遇構(gòu)，龍背漏山森林公源園將城區(qū)肅自然分割久，丁蜀鎮(zhèn)蘋(píng)為城區(qū)副度中心龍背山丙森林公藍(lán)園宜城鎮(zhèn)丁蜀鎮(zhèn)宜城鎮(zhèn)噴現(xiàn)有人銅口23.蹈8萬(wàn)，規(guī)劃臨建設(shè)用地5361保.7公頃。丁蜀鎮(zhèn)遠(yuǎn)現(xiàn)有人齊口11.幸6萬(wàn)，規(guī)東劃建設(shè)慨用地177狡2公頃。宜興城弟區(qū)宜城鎮(zhèn)浴商貿(mào)流饞通服務(wù)訊中心，哪以構(gòu)建款最佳人緒居環(huán)境倚、發(fā)展箏環(huán)保產(chǎn)污業(yè)、綠丙色產(chǎn)業(yè)成和物流畫(huà)業(yè)為主犯要職能的。丁蜀鎮(zhèn)搭為城市古副中心谷，以發(fā)英展陶瓷脫產(chǎn)業(yè)、裝旅游服頸務(wù)業(yè)、吸陶瓷文逆化為主筆要職能26宜城鎮(zhèn)環(huán)頑境優(yōu)美，繡城市功能臘完善，商訴貿(mào)發(fā)達(dá)城市生此活功能土定位:“長(zhǎng)三角”私最佳人居磁環(huán)境城市希之一城市生念產(chǎn)功能繁定位：仁“長(zhǎng)三惠角”首穩(wěn)位生態(tài)芬旅游城莖市和制殲造業(yè)基搞地，蘇龜浙皖三昨省重要狠的次級(jí)忽商貿(mào)流皺通中心宜城鎮(zhèn)27丁蜀鎮(zhèn)城紅市環(huán)境較噸差，城市定功能不夠欠完善，商顏業(yè)檔次較受低丁蜀城鎮(zhèn)插的發(fā)展明攀顯滯后于翁宜城，環(huán)羨境污染嚴(yán)澡重。城市布局造混亂，工餓廠與住宅彩混雜城市功能終不完善，別商業(yè)檔次逼較低丁蜀擁辦有悠久驅(qū)的歷史茫與文化仗，東坡步書(shū)院、動(dòng)陶都文介化都是因他們的鹽驕傲。丁蜀鎮(zhèn)28在宜興市敗城區(qū)整體扮規(guī)劃中：席丁蜀鎮(zhèn)不怒是規(guī)劃發(fā)老展重點(diǎn)龍背山森借林公園宜興市系城區(qū)整株體規(guī)劃聚：一城夾三片，孔城中森或林，沿曉汣發(fā)展錯(cuò)，濱湖曲城市宜城：近眼期規(guī)劃人各口34萬(wàn)，遠(yuǎn)欲期規(guī)劃康人口45萬(wàn)丁蜀：近鞠期規(guī)劃人凡口12萬(wàn)，遠(yuǎn)欄期規(guī)劃紗人口15萬(wàn)宜城鎮(zhèn)的塔發(fā)展策略居：東進(jìn)、耗北擴(kuò)、瞧西優(yōu)、夜南控。東進(jìn)，即師東部主要缺為商服、擁休閑旅游掙和居住的腹新城區(qū)。通北擴(kuò)，即容北部主要細(xì)為工業(yè)用區(qū)地的擴(kuò)展水區(qū)。西優(yōu)舒，即優(yōu)化蘭現(xiàn)有的環(huán)碰保科技園晴、倉(cāng)儲(chǔ)用擱地，發(fā)展弊高科技產(chǎn)錫業(yè)及物流帝產(chǎn)業(yè)。南剃控，即著遼重保護(hù)森耍林資源，腹適度發(fā)展悶高檔住宅項(xiàng)。丁蜀鎮(zhèn)鍵的發(fā)展燃策略：內(nèi)部整飄合，集抹聚發(fā)展居。丁蜀鎮(zhèn)樓在規(guī)劃桶期內(nèi)不恭再向外專圍外延流式擴(kuò)展崗，以填違充內(nèi)部旬空閑用激地、更叛新改造島為主。東進(jìn)北擴(kuò)團(tuán)汣內(nèi)斂發(fā)稀展29丁蜀鎮(zhèn)房針地產(chǎn)市場(chǎng)齡更多體現(xiàn)灶區(qū)域性市探場(chǎng)特點(diǎn)，賀主要輻射膨本區(qū)域，衫而宜城鎮(zhèn)武房地產(chǎn)市土場(chǎng)則輻射貍?cè)幸顺擎?zhèn)丁蜀鎮(zhèn)城市環(huán)境城區(qū)環(huán)境優(yōu)美，已形成環(huán)團(tuán)汣風(fēng)光帶環(huán)境相對(duì)惡劣，水泥廠及陶瓷窯爐有較大的空氣污染城市地位行政及商業(yè)服務(wù)中心城市副中心城市職能構(gòu)建最佳人居環(huán)境、發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)為主要職能發(fā)展陶瓷產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、陶瓷文化為主要職能人口現(xiàn)有人口23.8萬(wàn)，近期規(guī)劃34萬(wàn)，遠(yuǎn)期規(guī)劃45萬(wàn)現(xiàn)有人口11.6萬(wàn)，近期規(guī)劃12萬(wàn)，遠(yuǎn)期規(guī)劃15萬(wàn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成環(huán)保產(chǎn)業(yè)、精細(xì)化工、物流等陶瓷業(yè)為主發(fā)展策略東進(jìn)、北擴(kuò)、西優(yōu)、南控內(nèi)部整合，集聚發(fā)展30市場(chǎng)需求選主要從以兔下幾個(gè)方武面分析一、城市把格局二、城市錘經(jīng)濟(jì)三、人灣口結(jié)構(gòu)四、未來(lái)繪規(guī)劃及重崖大設(shè)施當(dāng)前的認(rèn)城市格碑局、城船市經(jīng)濟(jì)瘡及人口汪結(jié)構(gòu)是知影響房賣(mài)地產(chǎn)需苦求重要中因素，瞞而未來(lái)她規(guī)劃及惕重大設(shè)辣施的修褲建也將膽極大地堂影響房貴地產(chǎn)需環(huán)求！31宜興市2擁003年績(jī)?nèi)司鵊D晴P達(dá)到2汪980美蘿元，產(chǎn)業(yè)述以第二產(chǎn)氏業(yè)為主，箱陶瓷產(chǎn)業(yè)妻集中在丁所蜀鎮(zhèn)宜興市200硬3年GDP為262鞭.03億元，兆同比增騙長(zhǎng)15.1％2003年人均GDP達(dá)到298搖0美元，單比上年妖增長(zhǎng)17.暢64％宜興市產(chǎn)兆業(yè)結(jié)構(gòu)相望對(duì)穩(wěn)定，材結(jié)構(gòu)不斷脂優(yōu)化，第森二產(chǎn)業(yè)比誼例不斷增僻加，200犧3年達(dá)到60.1％環(huán)保、博陶瓷、悔精細(xì)化羅工、電索線電纜量是宜興吸市的支仗柱產(chǎn)業(yè)卸，其中默陶瓷產(chǎn)才業(yè)集中搬在丁蜀棗鎮(zhèn)32從人均G閃DP來(lái)看獄，房地產(chǎn)逃市場(chǎng)處于撈快速發(fā)展犬階段，需君求特征表罷現(xiàn)為生存奔、改善居扣住需求兼議有宜興市200丘3年人均GDP為298般0美元根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)耳相互關(guān)系別判定宜興據(jù)市房地產(chǎn)肆市場(chǎng)處于纏快速發(fā)展裳階段宜興市2003年GDP為262叔.03億元，耐增長(zhǎng)15.岔1％根據(jù)宏奪觀經(jīng)濟(jì)涼增長(zhǎng)與晌房地產(chǎn)俘發(fā)展?fàn)顜洓r可判辰斷宜興鈔房地產(chǎn)梁市場(chǎng)處龍于高速腸發(fā)展階星段發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型判斷一然個(gè)地區(qū)龍房地產(chǎn)弊發(fā)展階寧段的國(guó)玩際標(biāo)準(zhǔn)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展33人均可支顏配收入達(dá)剖到103給83元，集具較強(qiáng)的旁購(gòu)買(mǎi)能力宜興市200封3年城鎮(zhèn)居揮民人均可房誠(chéng)支配收入勺為103辱83元，增長(zhǎng)14.8腫4％宜興市毀人均可博支配收站入已超閱過(guò)部分陶二線城啄市人均存款2003年達(dá)到1566堡2元，增鉤長(zhǎng)22.4釘8％社會(huì)零售杠總額2003年為76.3億元，那增長(zhǎng)4.3腿8％剩余購(gòu)盡買(mǎi)力以初儲(chǔ)蓄為將主國(guó)內(nèi)部分城市2003年人均可支配收入城市北京上海天津廣州重慶成都武漢宜興深圳人均可支配收入

（元）138821486710313150038094964185241038325936同比增長(zhǎng)11.4%12.2%10.5%12.1%11.6%7.4%9.0%14.8%4.0%34宜興市城窩鎮(zhèn)居民消生費(fèi)支出中麥，居住支泊出占14乞％，同時(shí)犧居住、健蛋康、娛樂(lè)腫教育方面愉支出逐漸轎增加200午3年消費(fèi)支絕出中食品味、居住、織娛樂(lè)教育貌占前三位嘉，分別為35％、14％和13％在居住鳥(niǎo)、醫(yī)療炕保健和在娛樂(lè)教濃育三項(xiàng)窮的支出著呈明顯嶄上升趨高勢(shì)，分域別上升5個(gè)百分點(diǎn)視、2個(gè)百分嫂點(diǎn)和3個(gè)百分歸點(diǎn)在支出續(xù)中食品據(jù)所占比楚例下降絡(luò)較快，酒下降11個(gè)百分點(diǎn)35城市經(jīng)濟(jì)矩分析的主雞要結(jié)論宜興市嫩人均GDP為298唱0美元，脹房地產(chǎn)棟市場(chǎng)處債于快速秧發(fā)展階格段，需警求特征擋表現(xiàn)為竭生存和甩改善條光件并存宜興市人載均存款迅鏡速增長(zhǎng)，蘋(píng)城鎮(zhèn)人均酷可支配收格入為103丟83元，購(gòu)買(mǎi)胞能力較強(qiáng)丁蜀鎮(zhèn)具盾有獨(dú)特的姜產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)全，陶瓷產(chǎn)禮業(yè)鏈將為棍當(dāng)?shù)胤康卣T產(chǎn)市場(chǎng)帶故來(lái)相關(guān)需群求宜興市甲經(jīng)濟(jì)飛豎速發(fā)展策，GDP以15.1％增長(zhǎng)。宜興市產(chǎn)舊業(yè)結(jié)構(gòu)中疾第二產(chǎn)業(yè)怖占60％宜興市城爽鎮(zhèn)居民消經(jīng)費(fèi)支出中川食品占35％，居餃住、健賊康、娛辨樂(lè)教育雅方面的而開(kāi)支逐板漸上升跡，其中劫居住占14％，有宋較大提璃升空間36市場(chǎng)需求磚主要從以曾下幾個(gè)方企面分析一、城市伙格局二、城市旬經(jīng)濟(jì)三、人口軍結(jié)構(gòu)四、未葉來(lái)規(guī)劃予及重大產(chǎn)設(shè)施當(dāng)前的倉(cāng)城市格逝局、城矮市經(jīng)濟(jì)偏及人口兼結(jié)構(gòu)是伏影響房尸地產(chǎn)需哈求重要拒因素，旱而未來(lái)堡規(guī)劃及銹重大設(shè)扭施的修避建也將株極大地備影響房報(bào)地產(chǎn)需或求！37宜興市總軋人口10粗6.24旦萬(wàn)，城鎮(zhèn)詞人口為2仆9.73俱萬(wàn)人，城爸市化率為霧28％200束3年總?cè)丝诟珵?06烏.24萬(wàn)人，歷連續(xù)六茶年人口厚負(fù)增長(zhǎng)2002年城鎮(zhèn)雜人口為29.借73萬(wàn)人，麥從199找8年開(kāi)始已武有五年的冒持續(xù)增長(zhǎng)社會(huì)勞旬動(dòng)人口卻中第一什產(chǎn)業(yè)人未口逐年劣下降，俘第二產(chǎn)刃業(yè)人口曉相對(duì)穩(wěn)忍定，第談三產(chǎn)業(yè)小人口逐獨(dú)步上升城鎮(zhèn)私營(yíng)掏個(gè)體勞動(dòng)鴿者增多38丁蜀鎮(zhèn)大雷約50％密的人口從刃事陶瓷行扎業(yè)，獨(dú)特慘的產(chǎn)業(yè)鏈璃帶來(lái)不同蚊的人口及犯住宅需求丁蜀鎮(zhèn)大幸約50％的人瀉口從事偶陶瓷行籌業(yè)各類(lèi)規(guī)排模較大益的陶瓷止企業(yè)100多家方圓數(shù)十仰里幾乎家括家做坯，司村村有窯丁蜀鎮(zhèn)只存在大啟量紫砂性壺手工聽(tīng)藝者丁蜀鎮(zhèn)200從3年產(chǎn)業(yè)鑄構(gòu)成中耳各產(chǎn)業(yè)燭比例如下：丁蜀鎮(zhèn)投總?cè)丝?1.褲6萬(wàn)丁蜀鎮(zhèn)陶旋瓷主要品丈種有工藝屠日用陶、罰工業(yè)工程閉陶、建筑瀉衛(wèi)生陶、和電子電器訴陶、園林扭陳設(shè)陶、緞特種耐火頑材料和陶佩瓷機(jī)械輔螺助材料七播大類(lèi)870捐0余個(gè)品種攻，其中有52種（類(lèi)）劉產(chǎn)品先后煤獲得國(guó)家腸、部、省符優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品音稱號(hào)，14個(gè)產(chǎn)品18次獲國(guó)際麥博覽會(huì)金暈、銀獎(jiǎng)和壓特等獎(jiǎng)，什外銷(xiāo)到86個(gè)國(guó)家和獅地區(qū)。39陶瓷產(chǎn)業(yè)眉鏈分析資料來(lái)野源：專家訪談匯世聯(lián)西分析以模具為機(jī)主塑模原料開(kāi)怪采模具生替產(chǎn)技術(shù)監(jiān)管手工生產(chǎn)管理原料提供制做展示交易主鏈燒制具體工作燒制管理銷(xiāo)售管理原料銷(xiāo)浩售拋光廣告包裝40陶瓷產(chǎn)關(guān)業(yè)鏈各究環(huán)節(jié)從復(fù)業(yè)人員歇分析資料來(lái)源抱：專家訪忠談膏世聯(lián)分名析從業(yè)人齒員原料提追供商自給自足普通工人技術(shù)人員助理工蒼藝師工藝師一般管理陽(yáng)者高級(jí)管理塘者企業(yè)主民間模愛(ài)塑者民間手教工生產(chǎn)矩者燒制工斷人企業(yè)主銷(xiāo)售員銷(xiāo)售商原料提供制做展示交易主鏈燒制41陶瓷產(chǎn)韻業(yè)鏈各亮環(huán)節(jié)從勢(shì)業(yè)人員案收入分邪析原材料義供應(yīng)制作燒制出售原材料供達(dá)應(yīng)商普通工濫人技術(shù)人側(cè)員助理工藝血師工藝師利用模賊具的生吩產(chǎn)者工廠手工制作缺者作坊高級(jí)管遷理人員銷(xiāo)售商燒制廠年收入3辦0萬(wàn)以上年收入蝕1－2劉萬(wàn)年收入4蹲－5萬(wàn)年收入5間－6萬(wàn)年收入仰10萬(wàn)住以上年收入1晚0萬(wàn)左右年收入3奔－4萬(wàn)年收入崖不低于強(qiáng)5萬(wàn)年收入王1－2仰萬(wàn)20％豐炭厚，60％一竊般，20％較逝低。一般管酸理人員年收入冬4－5頓萬(wàn)年收入不雪低于10筒0萬(wàn)工人老板42丁蜀鎮(zhèn)非曬陶瓷行業(yè)掠從業(yè)人員公務(wù)員教師醫(yī)生、律弊師等非陶瓷行真業(yè)小老板非陶瓷行災(zāi)業(yè)企業(yè)管隔理層非陶瓷行虧業(yè)技術(shù)人賊員其他43丁蜀鎮(zhèn)賓各人群障按收入才進(jìn)行劃他分高收入垂階層中高收耽入階層中收入溫階層低收入階少層家庭年可流支配收入7萬(wàn)以上家庭年可獎(jiǎng)支配收入5－7萬(wàn)家庭年喜可支配魔收入3－4曲萬(wàn)家庭年幕可支配堤收入3萬(wàn)以下原材料乎供應(yīng)者駁、工藝妹師、高級(jí)管理比人員、2詠0％好的商銷(xiāo)售商、商企業(yè)老運(yùn)板助理工藝毅師、一般糟管理人員闖、60％形一般的番銷(xiāo)售商醒、政府尼公務(wù)員事業(yè)單位滅人員、律產(chǎn)師、教師應(yīng)等普通技岔術(shù)人員萬(wàn)、青年電教師等企業(yè)員工欲、服務(wù)人震員等44丁蜀鎮(zhèn)各灘收入階層米需求關(guān)注護(hù)點(diǎn)低收入階層中等收入階層中高層收入高收入階層價(jià)格15萬(wàn)以下15－20萬(wàn)不超過(guò)30萬(wàn)50萬(wàn)以上物管與安全重視重視重視重視子女教育重視重視重視重視小區(qū)配套綠地簡(jiǎn)單實(shí)用園林、會(huì)所、健身娛樂(lè)場(chǎng)所園林、會(huì)所、健身娛樂(lè)場(chǎng)所區(qū)域成熟度成熟區(qū)域成熟區(qū)域清靜區(qū)域清靜區(qū)域院落情節(jié)一般一般一般較強(qiáng)車(chē)庫(kù)自行車(chē)和摩托車(chē)庫(kù)自行車(chē)和摩托車(chē)庫(kù)摩托車(chē)庫(kù)和小車(chē)庫(kù)小車(chē)庫(kù)交通15－30分鐘路程15－30分鐘路程15－30分鐘路程15－30分鐘路程物業(yè)類(lèi)型喜好多層多層或小高層多層或小高層別墅和聯(lián)排45丁蜀鎮(zhèn)各棕收入階層贈(zèng)基本需求暴共性重視居庫(kù)住安全重視住宅排小區(qū)的環(huán)堆境住宅小區(qū)榆本身配套妻講究實(shí)用消費(fèi)較熔為謹(jǐn)慎輪，但又擁具有一詢定的攀疲比心理對(duì)適度歪創(chuàng)新能凈接受，櫻不太接師受過(guò)于休創(chuàng)新的敢產(chǎn)品重視子螺女教育交通半徑顫在15分鐘步行逗左右46丁蜀鎮(zhèn)住屬宅正處于褲住宅小區(qū)呈向封閉小今區(qū)發(fā)展的蒼過(guò)程，9萌0年代商劫品房居民紫有較強(qiáng)的態(tài)換房需求丁蜀鎮(zhèn)狹住宅中飲大量屬驢于住宅站小區(qū)，濟(jì)無(wú)物業(yè)潛管理屬于封栗閉小區(qū)息的住宅脂較少暫時(shí)沒(méi)有瓦出現(xiàn)主題登社區(qū)居住在90年代末的膠商品房中守的居民，胳換房的愿壯望較為強(qiáng)只烈在這樣赴的需求產(chǎn)背景下襯，在丁耐蜀鎮(zhèn)實(shí)銷(xiāo)現(xiàn)的需鴉求為3—5萬(wàn)平米宿舍商品房住宅小墓區(qū)封閉小區(qū)90年坑代前單位分配戶型單但一面積較皺小90年代抬后市場(chǎng)交易殿與福利微登利等形式戶型單養(yǎng)一面積較小90年代育末市場(chǎng)交希易戶型變借化，廳巾，衛(wèi)，植朝向等2001確年后市場(chǎng)交怨易出現(xiàn)社黨區(qū)商業(yè)賺等配套封閉式管蚊理物業(yè)管孤理水平較祥低200菌4年始市場(chǎng)交易會(huì)所配置戶型創(chuàng)新封閉式管否理人性化浸服務(wù)社區(qū)中剖心園林居住文納化主題社交區(qū)47人口結(jié)軟構(gòu)分析伙的主要恒結(jié)論丁蜀鎮(zhèn)極大約50％的人口住從事陶瓷臭行業(yè)，獨(dú)位特的產(chǎn)業(yè)博鏈帶來(lái)不兄同的人口犁及住宅需若求丁蜀鎮(zhèn)卻各收入織階層對(duì)選住宅的圖需求關(guān)負(fù)注點(diǎn)不腔同丁蜀鎮(zhèn)睜住宅處穗于住宅孟小區(qū)向匯封閉小翼區(qū)發(fā)展沙的過(guò)程景，90年代住趙宅居民促有較強(qiáng)例的換房鉛需求48市場(chǎng)需求倘主要從以藏下幾個(gè)方累面分析一、城劍市格局二、城市讀經(jīng)濟(jì)三、人口肌結(jié)構(gòu)四、未影來(lái)規(guī)劃掏及重大媽設(shè)施當(dāng)前的鄭城市格沃局、城和市經(jīng)濟(jì)蟻及人口蛙結(jié)構(gòu)是僚影響房對(duì)地產(chǎn)需遮求重要鋒因素，陳而未來(lái)翻規(guī)劃及因重大設(shè)青施的修鉤建也將汪極大地團(tuán)影響房呆地產(chǎn)需麻求！49現(xiàn)有的陶廈都工業(yè)園刺及規(guī)劃中四的陶瓷大灰市場(chǎng)將對(duì)插本項(xiàng)目產(chǎn)丑生重要影求響陶都工業(yè)順園2000年創(chuàng)辦徹，200匆2年開(kāi)始招著商占地2.4平方公里丘，二期準(zhǔn)趣備擴(kuò)展到6－8平方公使里，最丑終達(dá)到10平方公冠里企業(yè)80多家，70－80％與陶瓷蛋相關(guān)。本盜地40－50家，民營(yíng)傻為主，平等均員工100－200人；40家為外地炭招商引進(jìn)樣，主要來(lái)局自臺(tái)灣、聯(lián)韓國(guó)及日罵本。200貓5年90％企業(yè)那能夠開(kāi)篩工，將隊(duì)有近3萬(wàn)人在此嘩工作園區(qū)企業(yè)寶中高層管檔理者將成談為本項(xiàng)目溪的潛在客霉戶丁蜀鎮(zhèn)用板地規(guī)劃圖陶都工尺業(yè)園陶瓷大驅(qū)市場(chǎng)陶瓷大諒市場(chǎng)規(guī)劃中靈的陶瓷戶大市場(chǎng)萬(wàn)占地約100血0畝定位為華潔東地區(qū)最溉大的陶瓷賭集散地由于國(guó)竟家宏觀濁調(diào)控，糠現(xiàn)還未欣獲審批華都廣暢場(chǎng)和華口潤(rùn)購(gòu)物趟中心華都廣括場(chǎng)宜客斃隆超市遲即將開(kāi)親業(yè)。華潤(rùn)購(gòu)物晴廣場(chǎng)元旦澇開(kāi)業(yè)規(guī)模色為800窩0平米兩個(gè)廣爬場(chǎng)將為諒丁蜀帶寨有高檔灶產(chǎn)品和蜓服務(wù)，微從而完咐善城市餓商業(yè)功舉能。104國(guó)瘦道新長(zhǎng)鐵煌路華潤(rùn)購(gòu)物刺廣場(chǎng)華都廣分場(chǎng)50丁蜀鎮(zhèn)政覽府加大環(huán)精境治理力北度，短期英內(nèi)丁蜀環(huán)心境將得到彩極大改善煙筒的污顛染，現(xiàn)在停正在整治砍，引進(jìn)管辜道燃?xì)猓€用天然氣菌來(lái)代替煤猾炭。原定今欄年12和月30導(dǎo)日之前敬要有1連75家?jiàn)A倒掉，促現(xiàn)在已牽經(jīng)有1盤(pán)09家董和天然鉗氣簽約順（以調(diào)攻查日期秤為準(zhǔn)）屋。正在建設(shè)猴的污水處哨理廠明年流就能運(yùn)營(yíng)諒，將要鋪餓設(shè)管道。隨著各種蹦措施的實(shí)拴施，丁蜀若的環(huán)境將漫得到徹底寸的改善。51市場(chǎng)需謹(jǐn)求方面甜的主要迷結(jié)論丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)玩有的住宅權(quán)需求具有蜜較強(qiáng)的區(qū)芒域性特點(diǎn)誕，主要滿鑼足本鎮(zhèn)需專求宜興市揀整體房偵地產(chǎn)市買(mǎi)場(chǎng)處于崇快速發(fā)倒展階段啟，需求誼特征表?yè)墁F(xiàn)為生愛(ài)存和改濫善居住布條件并逗存宜興市鈴經(jīng)濟(jì)能艦力較強(qiáng)寇，剩余攻購(gòu)買(mǎi)力傘以個(gè)人淺儲(chǔ)蓄為緊主，且圣迅速增籠加宜興市仔城鎮(zhèn)居磚民在居粥住、健驅(qū)康、娛之樂(lè)教育溪上的支苦出在消枝費(fèi)支出墻中的比捧例逐漸弦增加，輸其追求界更高的聲生活質(zhì)艙量丁蜀鎮(zhèn)住娃宅正處于徒封閉小區(qū)燃向主題社亡區(qū)發(fā)展的若階段，主土題社區(qū)還悶未出現(xiàn)丁蜀鎮(zhèn)戲陶瓷產(chǎn)李業(yè)鏈帶瓜來(lái)相應(yīng)馬的置業(yè)稍人群，榮有不同符的置業(yè)薄特點(diǎn)陶都工慮業(yè)園及素未來(lái)的萍陶瓷大周市場(chǎng)將東為項(xiàng)目使?jié)撛诘膫?cè)客戶群52問(wèn)題的謀結(jié)構(gòu)性種分析：抄我們簡(jiǎn)緊抓市專場(chǎng)這條桂主線進(jìn)乳行分析市場(chǎng)需求項(xiàng)目整體耗發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)供應(yīng)供需矛索盾市場(chǎng)機(jī)壁會(huì)地塊資源市場(chǎng)競(jìng)身爭(zhēng)項(xiàng)目定竊位經(jīng)濟(jì)測(cè)耳算功能分區(qū)飼與開(kāi)發(fā)策沈略53宜興市未盞來(lái)土地供藝應(yīng)主要集褲中于宜城奇鎮(zhèn)，丁蜀甜鎮(zhèn)未來(lái)土籃地供應(yīng)主掌要為拆遷以地，規(guī)模流較小宜興市遞居住土題地供應(yīng)王主要位壞于宜城母鎮(zhèn)東部窯東部有6平方公業(yè)里的概夢(mèng)念性規(guī)機(jī)劃，地畢塊現(xiàn)狀掘?yàn)檗r(nóng)田門(mén)，無(wú)拆御遷。團(tuán)棒汣附近蘋(píng)，龍背不山森林疤公園附楊近有部吐分少量穴用地本項(xiàng)目衡為丁蜀巧鎮(zhèn)最大堡的一塊滿居住用廳地出讓和，未來(lái)散居住用悠地將主流要為拆彈遷地，念規(guī)模相悔對(duì)較小現(xiàn)有已捷出讓但朗未建的鳴地塊為壞中信地殲塊，位爽于宜城感鎮(zhèn)西汣吧北岸，疏建筑面攀積為100萬(wàn)平米土地開(kāi)發(fā)分投資逐年器上升，2003年為11.軟3億元，臨增長(zhǎng)31.倚5％宜興市票每年的君居住用慕地出讓豪全年大燦約50萬(wàn)平米左亞右（建面泡）54宜興市萄房地產(chǎn)隸市場(chǎng)2津003倉(cāng)年實(shí)現(xiàn)策跳躍式箏發(fā)展，鋤商品房輔銷(xiāo)售面蠻積為5榜8.6可4萬(wàn)平遼米，增竄長(zhǎng)84快.9％房屋施工魄面積為149.岔5萬(wàn)平米，幣增長(zhǎng)105.坦8%房屋竣工夕面積為72.徑02萬(wàn)平米，徐增長(zhǎng)53.釣1％房屋銷(xiāo)售58.6攔4萬(wàn)平米妹，增長(zhǎng)84.9％，其中零住宅53萬(wàn)平米，州增長(zhǎng)95.7％房屋空宋置面積囑為11.淡82萬(wàn)平米，罷下降22.5協(xié)4%2003年宜興市宅商品房均胞價(jià)為1695元/平米2004年上半塔年市區(qū)層商品房齒均價(jià)為217掠4元/平米55丁蜀鎮(zhèn)樓債盤(pán)分布圖蹤蝶現(xiàn)有樓務(wù)盤(pán)都分布初于丁蜀鎮(zhèn)卡老城區(qū)1華都廣因場(chǎng)（在隱建）2幸福小區(qū)栽（在售）3紫藤小區(qū)因（入伙）4均陶小款區(qū)（未融建）5龍溪小區(qū)圾（入伙）6金碧苑（款在售）7紫荊小伙區(qū)（入晶伙)8蠡苑(二期在栽售）12345678丁蜀鎮(zhèn)老城區(qū)本項(xiàng)目56丁蜀鎮(zhèn)暫樓盤(pán)（負(fù)一）

蠡苑金碧苑紫荊新村位置東賢路西側(cè)，原紅旗廠。公園路北側(cè)邊張路旁基本情況一期已入住，二期正封頂，純住宅，多層和別墅，占地約22400平，建筑面積27333平，可售面積約25000平，容積率1.2，覆蓋率29.2％，綠化率41.3％。純住宅，建筑面積：29116平，可售面積：21516平，容積率1.57，覆蓋率35％，綠化率48％，現(xiàn)在外裝修。入伙，商住，多層，占地22000平，建筑面積35000平，容積率1.59，戶型與價(jià)格多層起價(jià)1600元/平，均價(jià)1700－1800元/平，最高的多層賣(mài)到1980元/平，別墅2100元/平。建筑類(lèi)型為多層，均價(jià)1600元/平，自行車(chē)車(chē)位1.5萬(wàn)。房型以3房2衛(wèi)為主，最小面積149平，最大167平，均價(jià)1500－1600元/平，只剩6套，處于樓拐角，客戶政府官員、陶瓷技術(shù)人員、結(jié)婚夫婦等?？蛻魜?lái)源自鄉(xiāng)下和新結(jié)婚夫婦。57丁蜀鎮(zhèn)樓剛盤(pán)（二）

龍溪花園幸福小區(qū)均陶廠位置公園路與龍溪公園交界處解放路，紫藤小區(qū)對(duì)面解放路，幸福小區(qū)后面基本情況入伙，商住，占地16667平，建面19667平，容積率1.18，覆蓋率23.5％，綠化率43.5％，共計(jì)164戶，商住，二期，現(xiàn)廠房還沒(méi)拆遷，明年動(dòng)工修建。戶型與價(jià)格房型多樣，最小面積為95平，最大為160平，聯(lián)排為250平，價(jià)格：多層二層1500元/平，3層1630元/平，4層1550元/平，5層1500元/平，自行車(chē)庫(kù)1300元/平，汽車(chē)庫(kù)1800/平。4樓價(jià)格1450元/平，3房2廳面積約148平別墅和商品房，潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，吸引高端客戶。58丁蜀鎮(zhèn)供糕應(yīng)樓盤(pán)特科征分析

特征

新出樓盤(pán)較為集中，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。處于成熟區(qū)內(nèi)，周邊配套相對(duì)齊全。封閉式小區(qū)，物業(yè)類(lèi)型以多層與別墅為主。物業(yè)管理較為落后，管理人員非職業(yè)化。小區(qū)環(huán)境建設(shè)以綠地為主，內(nèi)部缺少配套設(shè)施。建筑風(fēng)格同質(zhì)化，房型設(shè)計(jì)不合理。樓盤(pán)多層售價(jià)在1400—1980之間，整體均價(jià)約為1600。樓盤(pán)規(guī)模在2萬(wàn)平米的建面左右。樓盤(pán)客戶主要為部分換房人員，新婚夫婦，或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員59宜城新出旋樓盤(pán)分布商圖

城東鐮片區(qū)為宜我城鎮(zhèn)房地長(zhǎng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的庭熱點(diǎn)片區(qū)1今日星城汁（在售）2東方明田珠（二簡(jiǎn)期在售朽）3瑞德.康城（在就售）4久隆.碧云天（合在售）5家和花園胡（在售）6新天地（楚在售）7上海新奇苑（在劫售）8濱江國(guó)敲際（在憂售）9龍澤苑（充入伙）10水岸豪癢庭（在暗售）11東方巴黎寬（在售）12龍背山莊巷（在售）13翡翠莊園繩（在售）14江南春天執(zhí)（在售）3471256891011131412城南片區(qū)城東片區(qū)環(huán)科園齡片區(qū)老城片嬸區(qū)城北片框區(qū)60宜城鎮(zhèn)嫩樓盤(pán)（旨一）

今日星城東方明珠久隆.碧云天位置陽(yáng)羨東路和東九路交匯處東九路與陽(yáng)羨東路、東虹路交匯處東九路、解放東路路口基本情況住宅小區(qū)，現(xiàn)代風(fēng)格，物業(yè)類(lèi)型為別墅、聯(lián)排、疊拼、多層與小高層，建面45萬(wàn)平，為宜興最大，三期中的第一期，外裝修階段。國(guó)家康居示范小區(qū)，古典風(fēng)格，物業(yè)類(lèi)型為多層、小高層、聯(lián)排和別墅（15棟），共計(jì)1049戶，占地24.82公頃，建面20.9萬(wàn)平，現(xiàn)二期中的最后一期，封頂階段。高檔住宅小區(qū)，西班牙風(fēng)情，物業(yè)類(lèi)型為高層（20層）、聯(lián)排（7套）和疊拼（44套）。占地6.2萬(wàn)平，建面10平，一期開(kāi)發(fā)，尚未動(dòng)工，售樓處已建，計(jì)劃竣工時(shí)間2005年11月。內(nèi)部配套商業(yè)街，園林，會(huì)所商業(yè)街，會(huì)所，幼兒園，園林，地下車(chē)庫(kù)。配套：園林，會(huì)所，超市。戶型與價(jià)格多層—2800；聯(lián)排－3500；疊拼－3500；別墅－5500；小高層－3300（底價(jià)）多層——2600；小高層——2800，好的方位3200，最高價(jià)3900。房型：3房2廳－168平與174平；4房2廳－192平；疊拼－300平。高層—3500；疊拼－4500銷(xiāo)售與客戶專業(yè)公司代理，一期多層已售（第一個(gè)月共銷(xiāo)售150套，700余套3－4個(gè)月售完），只有六層疊拼、聯(lián)排和別墅，別墅每天1套。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占5成，宜城占2－3成，投資占2成。自產(chǎn)自銷(xiāo)，多層只剩80平的房間，其余售完，小高層只剩200平房間。一年銷(xiāo)售約500多套。客戶不詳。2004年7月銷(xiāo)售，聯(lián)排售完，疊拼剩2套，高層已售50％?？蛻魜?lái)源：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)管理人員與董事。61宜城鎮(zhèn)樓妻盤(pán)（二）

江南春天翡翠莊園龍背山莊位置龍?zhí)赌下放c怡豐路交匯處龍?zhí)段髀飞止珗@向西100米龍?zhí)段髀泛途艦I南路交匯處基本情況純別墅住宅區(qū)，歐陸風(fēng)格，占地187181平，建面69667平，容積率0.38，覆蓋率20％，綠化率60％，分獨(dú)棟（129棟）與聯(lián)排（39棟）住宅，歐美風(fēng)格，聯(lián)排為主，獨(dú)棟為輔，主打TH概念。內(nèi)部配套會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、自助銀行，金地物業(yè)管理。戶型與價(jià)格房型：220－360平之間；均價(jià)3300元，車(chē)庫(kù)－1600；花園－800主力戶型270平，3層，送大面積私家花園和空中露臺(tái)房型：1房2廳，2房2廳和3房2廳。銷(xiāo)售與客戶專業(yè)代理公司，銷(xiāo)售率50％?？蛻魜?lái)源：不祥。50套一個(gè)月賣(mài)完，客戶以鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企老板為主。62宜城鎮(zhèn)樓婆盤(pán)（三）

水岸豪庭東方巴黎龍澤苑位置環(huán)科園新城北路環(huán)科園龍池路東九旁邊基本情況商住，多層，占地面積103518平，建面130200平，商業(yè)面積23800平，占地面積103518平，建面130200平，商業(yè)面積23800平，綠化率38％，別墅區(qū)，自己買(mǎi)地自己建設(shè)，但風(fēng)格統(tǒng)一內(nèi)部配套2萬(wàn)平米商業(yè)街、商業(yè)街，超市綠化場(chǎng)地戶型與價(jià)格3房2廳和4房2廳，主力房型120平，價(jià)格2300－2700元/平，均價(jià)2450元/平。住宅均價(jià)2400，商業(yè)每間60平，上下三間一起賣(mài)共計(jì)80萬(wàn)。別墅銷(xiāo)售與客戶專業(yè)代理公司營(yíng)銷(xiāo)，住宅已售完。商業(yè)正在銷(xiāo)售。政府官員、商人63宜城鎮(zhèn)樓液盤(pán)（四）

上海新苑新天地廣場(chǎng)濱江國(guó)際中心位置陽(yáng)泉西路與九濱路交匯處宜北路和太滆路交匯處團(tuán)九湖邊，濱湖大道與解放路交匯處基本情況商住小區(qū)，巴黎氣質(zhì)與上海風(fēng)情，建面10萬(wàn)平，綠化率42.1％，多層（33棟）與小高層。新加坡企業(yè)投資，占地6萬(wàn)平，建面16萬(wàn)平，商住結(jié)合，高層，規(guī)劃將繼續(xù)調(diào)整，尚未動(dòng)工。綜合體，集居住、商業(yè)、酒店與辦公為一體，占地面積5.6萬(wàn)平，尚未動(dòng)工，售樓處正在建造。內(nèi)部配套中式與西式園林各一個(gè)，地下車(chē)庫(kù)，建身器材等。園林、親水特區(qū)戶型與價(jià)格房2廳－118和130平；3房2廳－140和150平；躍式—115平至136平之間，多層2800，高層3100面積在150平以上，均價(jià)4500，商鋪面積40－70平，底鋪14000，二層8000，三層6000。銷(xiāo)售與客戶專業(yè)代理公司營(yíng)銷(xiāo)，銷(xiāo)售情況不好。專業(yè)代理公司銷(xiāo)售，商鋪1層沒(méi)賣(mài)，2－3層賣(mài)完，4層自己留用。住宅據(jù)說(shuō)因?yàn)橘Y金和地基問(wèn)題，遭到退戶。64宜城鎮(zhèn)樓顆盤(pán)（五）

家和花園瑞德.康城城市嘉苑位置原碳黑廠陽(yáng)羨新村北面東九路與解放東路交匯處基本情況住宅小區(qū)，多層和小高層，二期在建，三期開(kāi)始賣(mài)商住小區(qū)，占地105畝，建面9.5萬(wàn)平，容積率1.2，多層和小高層，現(xiàn)為3期中的1－2期，共31棟310戶，密度較大。住宅小區(qū)，物業(yè)類(lèi)型為別墅、聯(lián)排、疊拼，現(xiàn)代風(fēng)格，入伙。內(nèi)部配套沿街商鋪會(huì)所、幼兒園、地下車(chē)庫(kù)會(huì)所、綠地，健身器材等。戶型與價(jià)格房型在110－180平之間，起價(jià)2068元，均價(jià)多層2400、小高層2600，多層買(mǎi)5送6為2600，小高層送為3600元。3房2廳136平（售完）與153平，4房2廳（入戶花園）190平（6套），起價(jià)2350元，均價(jià)2500元，最高價(jià)2750元。別墅250－300平，銷(xiāo)售與客戶房子暢銷(xiāo)，180平房型滯銷(xiāo)?？蛻魜?lái)源廣泛。房子暢銷(xiāo)，1－2期基本售光。售完。65宜城鎮(zhèn)供磨應(yīng)樓盤(pán)特咬征分析

特征

新出住宅樓盤(pán)主要分布在城東與環(huán)科園一帶。各樓盤(pán)所處大區(qū)域環(huán)境較好封閉式小區(qū)，物業(yè)類(lèi)型以多層、小高層、聯(lián)排和別墅為主。物業(yè)管理較為正規(guī)、管理人員相對(duì)職業(yè)化。多數(shù)小區(qū)建設(shè)從綠地轉(zhuǎn)變?yōu)闀?huì)所、幼兒園等配套建設(shè)，商業(yè)街配套也開(kāi)始出現(xiàn)，內(nèi)部配套日趨齊全。多層售價(jià)在2500—3000之間，小高層在3500左右，高層在4500以上，別墅在5500左右。樓盤(pán)規(guī)模一般在5萬(wàn)平以上，主要集中為10萬(wàn)平米，最大為45萬(wàn)平米。建筑風(fēng)格古典為主，但多樣化也已出現(xiàn)，房型已有創(chuàng)新，但仍存在設(shè)計(jì)不合理的地方。66問(wèn)題的結(jié)散構(gòu)性分析嬌：

我們肯緊抓市場(chǎng)擔(dān)這條主線娛進(jìn)行分析市場(chǎng)需捎求項(xiàng)目整體幼發(fā)展戰(zhàn)略市場(chǎng)供槍?xiě)?yīng)供需矛盾市場(chǎng)機(jī)會(huì)地塊資源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算功能分砌區(qū)與開(kāi)億發(fā)策略67丁蜀鎮(zhèn)溜樓盤(pán)供程需分析鋸（一）扮低收敏入階層飲的需求蜓通過(guò)丁售蜀普通疲商品房竟得到滿兆足低收入階層需求樓盤(pán)供應(yīng)滿足度價(jià)格對(duì)價(jià)格比較敏感，要求價(jià)格偏低普通商品房?jī)r(jià)格在1200元/平物管封閉式小區(qū)物業(yè)管理教育方便子女上學(xué)距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用小區(qū)配套綠地停留在綠地建設(shè)上區(qū)域區(qū)域成熟區(qū)域較為成熟交通交通便利交通較為方便物業(yè)類(lèi)型與房型多層，房型上沒(méi)有太多的要求多層和別墅為主，房型沒(méi)創(chuàng)新，滿足度總評(píng)68丁蜀鎮(zhèn)樓參盤(pán)供需分丹析（二）拴中等收癢入階層需囑求通過(guò)小探區(qū)商品房范得到較好納滿足中等收入階層需求樓盤(pán)供應(yīng)滿足度價(jià)格總價(jià)在15－20萬(wàn)之間價(jià)格稍高物管要有物業(yè)管理有物業(yè)管理教育方便子女上學(xué)距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用小區(qū)配套綠地、環(huán)保措施等停留在綠地建設(shè)上，衛(wèi)生條件一般區(qū)域區(qū)域成熟區(qū)域較為成熟交通交通便利交通較為方便物業(yè)類(lèi)型與房型物業(yè)管理費(fèi)低的標(biāo)準(zhǔn)下接受小高層，房型創(chuàng)新、空間布局的合理等物業(yè)類(lèi)型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少滿足度總評(píng)69丁蜀鎮(zhèn)樓丘盤(pán)供需分葵析（三）陡中高收斷入階層需短求未被充辱分滿足中高收入階層需求樓盤(pán)供應(yīng)滿足度價(jià)格對(duì)價(jià)格有一定的承受能力單價(jià)在1600元/平物管專業(yè)物業(yè)管理，物管較差，安去需要解決教育方便子女上學(xué)距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用小區(qū)配套小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂(lè)場(chǎng)所等停留在綠地建設(shè)上，滿足不了更高要求區(qū)域區(qū)域清靜區(qū)域較為成熟，噪音大交通交通便利交通較為方便物業(yè)類(lèi)型與房型新的物業(yè)類(lèi)型可以接受和房型創(chuàng)新、空間布局的合理等物業(yè)類(lèi)型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少滿足度總評(píng)70丁蜀鎮(zhèn)樓私盤(pán)供需分決析（四）虹高收入竹階層需求捷未被充分粥滿足高收入階層需求樓盤(pán)供應(yīng)滿足度價(jià)格對(duì)價(jià)格不敏感，更追求產(chǎn)品品質(zhì)別墅單價(jià)在2000元/平物管物管要好，安全第一物管較差，安去需要解決教育方便子女上學(xué)距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用小區(qū)配套小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂(lè)場(chǎng)所等停留在綠地建設(shè)上，滿足不了更高要求區(qū)域區(qū)域清靜區(qū)域較為成熟，但噪音較大交通交通不是問(wèn)題交通較為方便物業(yè)類(lèi)型與房型接受別墅和聯(lián)排，房型要合理，要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)類(lèi)型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少滿足度總評(píng)71各階層湊市場(chǎng)供惠需矛盾嘴：

中億高收入仇階層與汗高收入域階層的曾供需矛擺盾突出根據(jù)各收辰入階層的頭劃分和滿按意度的評(píng)流分，我們齒得到丁蜀莖現(xiàn)有樓盤(pán)釣的供應(yīng)和值丁蜀各收缺入階層需咐求之間的間契合度與扣空白點(diǎn)。低收入階輸層的需求主況要是以有雞住房為主朗，其住房默需求主要通尋過(guò)無(wú)小巷區(qū)的商冷品房、稻二手房那等獲得懼滿足。市場(chǎng)供需平席衡市場(chǎng)供需平衡中等收入詢階層的需求議主要是世以實(shí)用玩、安全濾型為主亞，現(xiàn)有樓盤(pán)竟品質(zhì)和峽價(jià)格和邪他們的施要求相梅互契合狂，滿足串度為，市場(chǎng)德供需基本驗(yàn)平衡。中高等收遣入階層的滿足度典為埋，現(xiàn)敞有樓盤(pán)的桂價(jià)格能夠承受，熱但品質(zhì)難滿足不鴿了他們粗的需求陰，市豪場(chǎng)供給票滿足不了需求。高收入階腹層的滿足度禮為宇，現(xiàn)值有樓盤(pán)的現(xiàn)價(jià)格能夠承受，慣但品質(zhì)滾滿足不鞠了他們嫌的需求早，市奪場(chǎng)供給啞滿足不了需求裳。存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)72本項(xiàng)目面倡臨的市場(chǎng)課機(jī)會(huì)丁蜀鎮(zhèn)而中高收蒸入階層驚和高收形入階層觀在物管吩、小區(qū)測(cè)配套、彎房型、區(qū)園林等廣方面的舒需求遠(yuǎn)牢未得到釀滿足!73問(wèn)題的結(jié)坐構(gòu)性分析悅：

我們?cè)劬o抓市場(chǎng)缸這條主線囑進(jìn)行分析市場(chǎng)需求項(xiàng)目整組體發(fā)展追戰(zhàn)略市場(chǎng)供應(yīng)供需矛陽(yáng)盾市場(chǎng)機(jī)瓜會(huì)地塊資通源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)該算功能分區(qū)其與開(kāi)發(fā)策僚略74項(xiàng)目區(qū)位123基本資料皇：項(xiàng)目座脹落：丁敏蜀鎮(zhèn)東郊賢北路煉東側(cè)土地面郊積：總彎用地面鋤積1194巖59.2抱m2，出讓立面積1047犁79.4農(nóng)m2。土地用顏途：城照鎮(zhèn)住宅濕混合用山地；規(guī)劃要點(diǎn)掛：設(shè)計(jì)格曲局應(yīng)體現(xiàn)柳陶都風(fēng)貌革，容積率凡不大于1.1，建筑密晚度為28％，綠化高率不小于35％。地塊一誤：占地展約2千平米，忽為公建綠粘化用地地塊二憤：占地慘約7萬(wàn)平米地塊三：竭占地約4萬(wàn)平米丁蜀鎮(zhèn)課用地規(guī)似劃圖老城區(qū)通蜀路東賢北路75項(xiàng)目四沿至1234567丁蜀鎮(zhèn)派寬出所8臨街店居住區(qū)村莊工廠村莊水道與筆煤炭碼爺頭燒窯廠1234567876項(xiàng)目地塊動(dòng)內(nèi)部現(xiàn)狀含：地塊內(nèi)抗部平整，爹除北部有堤部分水澤刮外，無(wú)明繭顯影響因肆素現(xiàn)為水剃澤北面為工廠。地面平弓坦西面有潛民宅與辦鳳公場(chǎng)所，東哈面緊鄰池裳塘地面平坦西面有民宅，南面有水道77項(xiàng)目通達(dá)行性：緊鄰箏東賢北路梯，且東坡尖路貫穿地初塊，但公臨交不發(fā)達(dá)道路情況稱：項(xiàng)目邊技界為紅猴線，交久通便利準(zhǔn)，通達(dá)達(dá)性好。1、4、春6為鄉(xiāng)間支小道，3奇為河道。2為東芒賢路，句寬20炮米，兩域車(chē)道，幸人行道側(cè)、自行睬車(chē)道和齊機(jī)動(dòng)車(chē)尋道未分棄離。，哨車(chē)流量扔較大。5為東坡邊路，寬1艘6米，兩惑車(chē)道，人亂行道、自孤行車(chē)道和駛機(jī)動(dòng)車(chē)道亦未分離，絡(luò)車(chē)流量小疏。12356412365478項(xiàng)目四俱至－不鵲利因素項(xiàng)目西面燒：1為拆題除的農(nóng)莊嫩，2為路型邊手工作爐坊，3為婆居住區(qū)。項(xiàng)目南滋面：4燈為河道抹與煤炭皆碼頭。項(xiàng)目東面裝：鄉(xiāng)村別義墅和燒煤禁廠。項(xiàng)目北面夾;陶瓷工印廠。周邊煙筒角環(huán)繞。123456779項(xiàng)目資她源兩個(gè)中學(xué)酷和菜場(chǎng)為求小區(qū)提供魔配套服務(wù)蜻。公安局為畫(huà)擔(dān)心安全溪的人們提打供心理保罪障。風(fēng)景區(qū)裹為提升聯(lián)區(qū)域價(jià)認(rèn)值，增旗強(qiáng)人氣遲提供資毀源。工業(yè)園和互紫砂廠為場(chǎng)項(xiàng)目提供山喜歡就近灰的潛在客糟戶。項(xiàng)目14635272463517公安局蠡墅中學(xué)菜場(chǎng)工業(yè)園風(fēng)景區(qū)丁中紫砂廠80地塊解役析結(jié)論金：地塊具罪備為丁蜜蜀中高風(fēng)收入階兵層和高圓收入階凝層打造輪高尚社循區(qū)的條剖件！劣勢(shì)區(qū)域劣勢(shì)料：位于丁舍蜀鎮(zhèn)，空譯氣污染較所大（近期魂將得到解野決）地段劣哲勢(shì)：離戲老城區(qū)壇有一段夢(mèng)距離，鵝在當(dāng)?shù)匕匀诵闹杏容^偏地塊劣勢(shì)俗：東邊存餐在部分老港住宅，影厲響形象，紹背面為工血廠，南面估為運(yùn)煤碼倆頭（碼頭摩隨時(shí)可搬趙遷）優(yōu)勢(shì)區(qū)域優(yōu)勢(shì)較：區(qū)域內(nèi)薯有中學(xué)、這蜀山風(fēng)景哈區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)鋼：緊鄰陶慕都工業(yè)園半、紫砂廠地塊優(yōu)末勢(shì)：地蔥塊平整捆，略呈丘梯形人文優(yōu)勢(shì)特：緊靠紫予砂陶藝發(fā)塊源地規(guī)模優(yōu)杏勢(shì)：地丹塊占地11.9萬(wàn)平米孤，為丁筑蜀鎮(zhèn)最路大81問(wèn)題的結(jié)帖構(gòu)性分析漆：

我們阿緊抓市場(chǎng)獎(jiǎng)這條主線羨進(jìn)行分析市場(chǎng)需偉求項(xiàng)目整巖體發(fā)展正戰(zhàn)略市場(chǎng)供縣應(yīng)供需矛復(fù)盾市場(chǎng)機(jī)會(huì)地塊資源市場(chǎng)競(jìng)攏爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)算功能分區(qū)卷與開(kāi)發(fā)策掉略82本項(xiàng)目聾與丁蜀乓鎮(zhèn)現(xiàn)有成樓盤(pán)的掏對(duì)標(biāo)分速析：丁湊蜀鎮(zhèn)現(xiàn)棟有樓盤(pán)工對(duì)本項(xiàng)冷目基本幟不構(gòu)成興競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤(pán)價(jià)格價(jià)格相對(duì)較高價(jià)格較低物管物管要好，安全第一物管較差，安全需要解決教育周邊學(xué)校配套較全距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒(méi)有利用小區(qū)配套小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂(lè)場(chǎng)所等停留在綠地建設(shè)上，滿足不了更高要求區(qū)域區(qū)域較清靜區(qū)域較為成熟交通交通便利一般交通較為方便物業(yè)類(lèi)型與房型物業(yè)類(lèi)型多樣，房型創(chuàng)新、空間布局的合理等物業(yè)類(lèi)型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少83本項(xiàng)目熄與宜城具鎮(zhèn)現(xiàn)有切樓盤(pán)的樓對(duì)標(biāo)分銀析：宜梳城鎮(zhèn)樓道盤(pán)會(huì)分子流部分錯(cuò)高端客罷戶本項(xiàng)目椒與宜城承鎮(zhèn)樓盤(pán)英相比最夸大的競(jìng)森爭(zhēng)力在瞧于價(jià)格壘和交通宜城鎮(zhèn)高章端樓盤(pán)會(huì)洽分流部分鈴高端客戶本項(xiàng)目宜城鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤(pán)價(jià)格性價(jià)比合理價(jià)格偏高物管物管好，安全有保障物業(yè)管理較為正規(guī)，安全性較好教育周邊學(xué)校齊全學(xué)校資源充分小區(qū)配套小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂(lè)場(chǎng)所等小區(qū)配套相對(duì)齊全區(qū)域區(qū)域清靜區(qū)域較為成熟交通交通便利交通半徑較長(zhǎng)物業(yè)類(lèi)型與房型新的物業(yè)類(lèi)型和房型創(chuàng)新、空間布局合理物業(yè)類(lèi)型較多，房型有一定創(chuàng)新84問(wèn)題的傾結(jié)構(gòu)性燙分析：依我們雁緊抓市削場(chǎng)這條骨主線進(jìn)殿行分析市場(chǎng)需紗求項(xiàng)目整志體發(fā)展眾戰(zhàn)略市場(chǎng)供應(yīng)供需矛盾市場(chǎng)機(jī)兄會(huì)地塊資源市場(chǎng)競(jìng)司爭(zhēng)項(xiàng)目定豪位經(jīng)濟(jì)測(cè)算功能分區(qū)夸與開(kāi)發(fā)策根略85項(xiàng)目發(fā)展誓戰(zhàn)略園林、披綠化、跨配套等妻的全面展怠示，一舉奠恒定項(xiàng)目的屬高品質(zhì)形泄象適度產(chǎn)品督創(chuàng)新，以低成本為丁蜀鎮(zhèn)抽中高收入雅及高收入泰階層打造赤高品質(zhì)生臟活社區(qū)86問(wèn)題的還結(jié)構(gòu)性邊分析：浮我們拖緊抓市飯場(chǎng)這條噸主線進(jìn)肺行分析市場(chǎng)需求項(xiàng)目整儀體發(fā)展強(qiáng)戰(zhàn)略市場(chǎng)供碰應(yīng)供需矛盾市場(chǎng)機(jī)會(huì)地塊資源市場(chǎng)競(jìng)貫爭(zhēng)項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測(cè)貼算功能分然區(qū)與開(kāi)交發(fā)策略87項(xiàng)目定密位一、客戶駕定位二、形棵象定位三、產(chǎn)品棍定位88客戶定嫁位游離客款戶重要客懶戶核心客戶偶得客戶陶瓷廠方老板、科工藝師昌、私企南業(yè)主助理工龜藝師，門(mén)中高層常管理人低員丁蜀鎮(zhèn)泛鏈公務(wù)員、半教師陶瓷技術(shù)希人員、青年教師其他周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入毛者89客戶具象蝴：

核心拳客戶——匙老板姓名：睛錢(qián)先生年齡：絞40職業(yè)：街紫砂壺京銷(xiāo)售商家庭情流況：一茄家3口居住現(xiàn)俯狀：三誕室一廳泊100知平米交通工具福：小車(chē)平時(shí)活惹動(dòng)：朋菊友聚聚虧，應(yīng)酬航較多商品房婆再大也錄不會(huì)買(mǎi)梅，住了贏幾十年帥的商品慘房不想鈔住了，窮自己的商經(jīng)濟(jì)還塑可以，新想買(mǎi)別簽墅！涉樓一傻定要漂乳亮，小鞠區(qū)的氣聯(lián)勢(shì)一定喚要漂亮枕。意向購(gòu)買(mǎi)庸：25網(wǎng)0平米的亭別墅置業(yè)情篩況：自筆住型關(guān)注點(diǎn)冬：注重植社區(qū)環(huán)已境和產(chǎn)蛇品創(chuàng)新貼。90客戶具象殼：

核心饅客戶——兇工藝師姓名：黃母先生年齡：5也0家庭情韻況：一算家3口居住現(xiàn)狀割：三室兩洽廳120目平米交通工葬具：小揮車(chē)平時(shí)活城動(dòng)：品沒(méi)茶、讀俊書(shū)能接受貸80萬(wàn)惡左右的恥房?jī)r(jià)，羊面積大蒸約25膨0－3獸00平墓米，最泊好思維暈要超前憤一點(diǎn)，悲要超過(guò)豆宜興，咬房子搞賊地下室術(shù)，最好軌能搞污陷水處理影，要概羞念化。意向購(gòu)兇買(mǎi)：鍬250碼——3寸00平停米的別埋墅置業(yè)情況辛：多次置叼業(yè)關(guān)注點(diǎn)：燦小區(qū)安全柔第一91客戶具象割：

核心奶客戶——決公務(wù)員姓名：記吳先生年齡：賓40多職業(yè)：喉政府公要?jiǎng)?wù)員（吩自己有乖企業(yè)）家庭情材況：一悄家3口居住現(xiàn)盒狀：自燭建別墅交通工岡具：小攤車(chē)平時(shí)活全動(dòng)：麻爭(zhēng)將、乒抹乓球等別墅面將積要4楚米一間際，至少至三間，炊進(jìn)深為打12米何，廳要抓大，總?cè)菝娣e要雹200券多個(gè)平火米，配跳車(chē)庫(kù)旺。意向購(gòu)橋買(mǎi)：聯(lián)排或疊囑加，別墅置業(yè)情責(zé)況：自織住為主關(guān)注點(diǎn)：在可接壩受的價(jià)時(shí)格范圍絨內(nèi)，考說(shuō)慮升值販潛力、牛地段、固小區(qū)自遮身配套闊、物業(yè)犧管理、貞小區(qū)環(huán)齡境景觀逗。92客戶具象例：

核心屑客戶——秋公務(wù)員姓名：所張女士年齡：吉20多家庭情針況：未稻婚居住現(xiàn)居狀：家朋在宜城咱附近交通工低具：摩烘托車(chē)平時(shí)活察動(dòng)：散伍步、運(yùn)慢動(dòng)等希望的輸戶型是沃3房2鄭廳2衛(wèi)乖1陽(yáng)臺(tái)厭，13抓0平米源左右的撓復(fù)式。再如果貪房子足招夠好，喊而且便蠻宜，放朋在丁蜀伶，到宜沃城消費(fèi)液也可以錦接受。意向購(gòu)城買(mǎi)：多層和見(jiàn)小高層置業(yè)情濤況：自柳住為主關(guān)注點(diǎn)杰：安全茅、周邊戚的大環(huán)宗境、社帝區(qū)配套協(xié)和房型鳴創(chuàng)新。93客戶具吵象：走核心客貧戶——純教師姓名：某板先生年齡：3膠0多家庭情況掘：一家3頭口居住現(xiàn)狀漫：3房2透廳230蠅平米的房諸子（買(mǎi)5成送6）交通工月具：摩悔托車(chē)平時(shí)活炕動(dòng)：運(yùn)得動(dòng)、讀舅書(shū)如果能穿把自己腳滿意的筑草坪，統(tǒng)保安，茄錯(cuò)層等艇這樣條境件的房逐子搬到膝丁蜀來(lái)化，能夠滅接受2父000乳元的價(jià)摩格。型一定要恢給人很驗(yàn)氣派的偷感覺(jué)。根宜興人儀愛(ài)面子袋，講排膽場(chǎng)，有逝攀比成旺分。意向購(gòu)咸買(mǎi)：小高層蜓和多層置業(yè)情栗況：自格住為主關(guān)注點(diǎn)蛇：戶型宴創(chuàng)新、獄環(huán)境、杰物業(yè)管軋理等94項(xiàng)目定位一、客戶單定位二、形獲象定位三、產(chǎn)督品定位95形象定嫌位鴻威?郊世家10萬(wàn)吸平方米欣高尚人鉛文社區(qū)傳承陶都爹文化，示蹦范宜興未熄來(lái)關(guān)鍵詞們：安全的；創(chuàng)新的閣；文化的；高尚的舟。96項(xiàng)目定白位一、客戶印定位二、形象槐定位三、產(chǎn)品桌定位97產(chǎn)品類(lèi)型論定位原則市場(chǎng)別墅、TH的需求頌較多，哀疊拚也有有一定閉的市場(chǎng)多層是市野場(chǎng)的普遍騰產(chǎn)品，成殖本較低小高層驗(yàn)是丁蜀類(lèi)鎮(zhèn)的稀努缺產(chǎn)品腎，有利斯于拔高處項(xiàng)目形金象，一連些年輕叼消費(fèi)者陶較喜歡倍，但成役本較高標(biāo)，物業(yè)背管理費(fèi)培較貴，欣在現(xiàn)有園價(jià)格體喇系下，樸有一定危的市場(chǎng)記風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃指昏標(biāo)容積率1.1以下較低的儲(chǔ)覆蓋率雹，作出漏環(huán)境成本控制嚴(yán)格控制也成本，降夜低開(kāi)發(fā)風(fēng)瓦險(xiǎn)98產(chǎn)品類(lèi)管型比例緩的初步洪確定（1）紀(jì)別墅類(lèi)產(chǎn)掌品：別墅游、聯(lián)排、畝疊拚市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)別墅、TH的需求較戚多，疊拚樣也有一定尋的市場(chǎng)2004年宜城米鎮(zhèn)別墅夢(mèng)類(lèi)產(chǎn)品晃推售量嶄在6萬(wàn)平米娛左右。丁蜀鎮(zhèn)楚別墅類(lèi)侵產(chǎn)品2004年消化量城在2萬(wàn)平米儲(chǔ)左右。從現(xiàn)有市其場(chǎng)來(lái)看，桃本項(xiàng)目別遷墅類(lèi)產(chǎn)品汽總推售量滲每年在1傾00套左厚右，三年姐在300油套左右，飾因此初步釘確定本項(xiàng)竹目別墅類(lèi)箭產(chǎn)品總建兼面在6萬(wàn)青平米左右啞。99產(chǎn)品類(lèi)蟻型比例僻的初步骨確定（2）錘小高款層市場(chǎng)現(xiàn)姓實(shí)小高層是調(diào)丁蜀鎮(zhèn)的虎稀缺產(chǎn)品厘，有利于逃拔高項(xiàng)目坐形象，一稼些年輕消傍費(fèi)者較喜富歡，但成嫩本較高，右物業(yè)管理嗽費(fèi)較貴，烤在現(xiàn)有價(jià)厲格體系下焦，有較大豈的市場(chǎng)風(fēng)航險(xiǎn)宜城鎮(zhèn)多逗層物業(yè)管末理費(fèi)在0.3捷5—0講.5元/平米，叨小高層超在0.45挎—1.2元/平米丁蜀鎮(zhèn)多絕層物業(yè)管世理費(fèi)在0.1明2－0.3艱5元/平米，別交墅在0.4元/平米由于小高型層造價(jià)成焰本相對(duì)較德高，其在蹲現(xiàn)有價(jià)格拴體系下利雅潤(rùn)較低，餓同時(shí)由于企物業(yè)管理孩費(fèi)較高，夫消費(fèi)者的蓮承受能力泰有限，初珍步建議盡蘿量不采用蔥小高層。100產(chǎn)品類(lèi)型祖比例的初呀步確定（3）高多層市場(chǎng)現(xiàn)營(yíng)實(shí)多層是呈市場(chǎng)的陵主流產(chǎn)獻(xiàn)品，銷(xiāo)蛇售速度頃較快由于丁棋蜀鎮(zhèn)房南地產(chǎn)一領(lǐng)年的消刮化量為3—5萬(wàn)平米諒，且本蘆項(xiàng)目總滾規(guī)模為13萬(wàn)平米型，目標(biāo)懸是在3年內(nèi)開(kāi)發(fā)嘉完畢，因致此從市場(chǎng)認(rèn)實(shí)現(xiàn)上可梯較多考慮坡多層。多層具濫有較大矛的成本超優(yōu)勢(shì)。從市場(chǎng)實(shí)市現(xiàn)度來(lái)看矮，在做夠怕別墅類(lèi)產(chǎn)杜品的前提姐下，都采毀用多層，延既降低開(kāi)孝發(fā)成本，辭又可擴(kuò)大陷客戶層面戀，降低開(kāi)烘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。拉因此初步冤建議本項(xiàng)受目多層總植建面在6奧—7萬(wàn)平綠米左右。101產(chǎn)品價(jià)榜格定位蹤蝶多層冬定價(jià)在油200父0，別齊墅在3標(biāo)000譜的心理悅價(jià)位左累右1400180023002800未被定義的價(jià)格空間230019803300550033002100未被定義的價(jià)格空間丁蜀樓盤(pán)售價(jià)宜城樓盤(pán)售價(jià)多層售價(jià)別墅類(lèi)售價(jià)280014005500丁蜀多層心理價(jià)位丁蜀別墅心理價(jià)位2000300描0102產(chǎn)品類(lèi)型雹比例的初遺步測(cè)算驗(yàn)慢證方案方案一：客戶方案別墅：聯(lián)排：疊拼：多層：小高層（5：25：30：20：20）方案二：完全考慮社區(qū)形象，不出現(xiàn)多層，主打小高層別墅：聯(lián)排：疊拼：多層：小高層（3：20：10：0：67）方案三：降低容積率，提高別墅類(lèi)產(chǎn)品比率別墅：聯(lián)排：疊拼：多層：小高層（10：40：20：30：0）方案四：世聯(lián)推薦方案別墅：聯(lián)排：疊拼：多層：小高層（5：25：20：50：0）103銷(xiāo)售率9剪0％前提桿下各方案?jìng)虺醪綔y(cè)算揭結(jié)果方案建筑結(jié)構(gòu)開(kāi)發(fā)的單位成本（元/平）總成本（萬(wàn)）平均售價(jià)（元/平）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)）稅后利潤(rùn)率方案一：容積率1.1，覆蓋率27.56％，園林造價(jià)350元/平別：聯(lián)：疊：多：小5：25：30：20：20框架1687.7623106.2233028365.652279.019.86%磚混1563.3721448.35233028365.653389.7715.8%方案二：容積率1.1，覆蓋率21.06％，園林造價(jià)350元/平別：聯(lián);：疊：多：小3：20：10：0：67框架虧損磚混1862.3125419.75228727857.12410.531.6%方案三：容積率0.9，覆蓋率27%，園林造價(jià)350元/平別：聯(lián);：疊：多：小10：40：20：30：0框架1726.719339872090.110.8%磚混1576.5417701.73240024032.873187.1818%方案四：容積率1.1，覆蓋率27.87％，園林造價(jià)350元/平別：聯(lián);：疊：多：小5：25：20：50：0框架1594.0721839.82227027656.072683.212.29％磚混1444.4119845064019.6320.25％104銷(xiāo)售率梯100未％前提狀下各方獨(dú)案初步瞞測(cè)算結(jié)水果方案建筑結(jié)構(gòu)開(kāi)發(fā)的單位成本（元/平）總成本（萬(wàn)）平均售價(jià)（元/平）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)）稅后利潤(rùn)率方案一：容積率1.1，覆蓋率27.56％，園林造價(jià)350元/平別：聯(lián)：疊：多：小5：25：30：20：20框架1687.7623185233031517.394199.5718.11%磚混1563.3721527395310.3324.67%方案二：容積率1.1，覆蓋率21.06％，園林造價(jià)350元/平別：聯(lián);：疊：多：小3：20：10：0：67框架1913.226175.41228730952.41842.27.04％磚混1862.312549742296.659.01%方案三：容積率0.9，覆蓋率27%，園林造價(jià)350元/平別：聯(lián);：疊：多：小10：40：20：30：0框架1726.719405.93240026703.193717.2919.15%磚混1576.5417768.49240026703.194814.3827.1％方案四：容積率1.1，覆蓋率27.87％，園林造價(jià)350元/平別：聯(lián);：疊：多：小5：25：20：50：0框架1594.0721916.64227030778.964555.7120.79％磚混1444.4179921.97227030778.965892.1429.58％105戶型面積漁確定考慮動(dòng)因素市場(chǎng)現(xiàn)專狀總價(jià)控制客戶訪談106市場(chǎng)現(xiàn)評(píng)有戶型度面積（顯平層）丁蜀鎮(zhèn)棗還未出河現(xiàn)一房宜城鎮(zhèn)季各戶型干面積比栗丁蜀鎮(zhèn)銳戶型面俗積大10平米左讓右丁蜀鎮(zhèn)瞞戶型面負(fù)積較為限緊湊，仁宜城鎮(zhèn)努戶型面粉積相對(duì)投較為寬絮松戶型面積丁蜀鎮(zhèn)二房二廳一衛(wèi)90—95平米三房二廳一衛(wèi)100—110平米三房二廳二衛(wèi)110－120平米四房二廳二衛(wèi)130—160平米宜城鎮(zhèn)一房二廳一衛(wèi)70—80平米二房二廳一衛(wèi)100—120平米三房二廳一衛(wèi)120—130平米三房二廳二衛(wèi)130—150平米四房二廳二衛(wèi)140—190平米107初步確叔定戶型術(shù)面積戶型面積區(qū)間比例平層二房90—100平米10％緊湊三房115—125平米10％主力三房1