廣州房地產(chǎn)項(xiàng)目居住新城前期策劃報(bào)告

xx項(xiàng)目前期策劃報(bào)告項(xiàng)目策劃定位小組：集團(tuán)設(shè)計(jì)中心、南海營(yíng)銷、商業(yè)中心、商業(yè)部及開(kāi)發(fā)部一、xx規(guī)劃二、2008年至今xx在售樓盤(pán)概況及各項(xiàng)目成交量?jī)r(jià)分析三、xx未來(lái)2-5年供應(yīng)概況四、2008-2010年xx暢銷戶型分析五、部分即將入市的大型項(xiàng)目戶型產(chǎn)品分析六、項(xiàng)目定位七、目標(biāo)客戶定位八、住宅、商業(yè)產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)九、啟動(dòng)策略（開(kāi)發(fā)周期及規(guī)模）十、財(cái)務(wù)分析十一、售價(jià)預(yù)測(cè)及新政影響十二、銷售計(jì)劃目錄xx簡(jiǎn)介xx位于廣州市的西北部，東臨白沙河，北部、西部及南部與佛山市南海區(qū)接壤，總規(guī)劃面積826萬(wàn)平方米，規(guī)劃人口16萬(wàn)人，加上黃岐未來(lái)規(guī)劃人口,“泛xx板塊”總?cè)丝趯⒔?0萬(wàn)。定位：廣佛都市圈中心的居住新城規(guī)劃：一心：xx大橋端的現(xiàn)代化商貿(mào)金融中心、文化娛樂(lè)和行政辦公中心；二帶：即高速公路兩側(cè)綠化帶和沿江綠化帶,是可供人們休閑活動(dòng)的公共綠地,并且具有較強(qiáng)親水性和南方濱水區(qū)特征；三片六區(qū)：規(guī)劃的三大片區(qū)、五個(gè)居住區(qū)和一個(gè)現(xiàn)代化工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)xx規(guī)劃教育資源：廣州轄區(qū)內(nèi)有三所公立小學(xué)、一所民辦小學(xué)、四所幼兒園、三所公立中學(xué)。小學(xué)：橫沙小學(xué)、沙鳳小學(xué)、金沙小學(xué)、唯一民辦小學(xué)傳芳小學(xué)。幼兒園：陽(yáng)光幼兒園、吉諾幼兒園、城西英藝幼兒園、城西實(shí)驗(yàn)幼兒園。中學(xué)：華僑中學(xué)是屬于市教育局直管的省一級(jí)中學(xué)。白云中學(xué)則是市一級(jí)學(xué)校，該校區(qū)已于2009年10月正式啟用，位于中海金沙馨園、恒大綠洲和中海金沙灣附近。金沙中學(xué)則位于xx板塊比較中心的位置，附近主要是xx的保障性住房小區(qū)?，F(xiàn)狀：從數(shù)量上說(shuō)，目前xx小學(xué)和xx中學(xué)提供的小學(xué)到初中的學(xué)位已可以滿足xx居民的要求，金沙小學(xué)和金沙中學(xué)共可提供828個(gè)小學(xué)學(xué)位和2100個(gè)初中學(xué)位。但由于很多在xx居住的廣州市民并沒(méi)有將戶口遷至xx，因此他們多數(shù)會(huì)選擇將小孩留在老城區(qū)讀書(shū)或者每天接送小孩到老城區(qū)的學(xué)校上學(xué)，就也造成了xx學(xué)位遠(yuǎn)沒(méi)有飽和。遠(yuǎn)景：根據(jù)《xx居住新城控制性詳細(xì)規(guī)劃》，xx還將建設(shè)更多小學(xué)，隨著將來(lái)xx教育、交通、醫(yī)療等各項(xiàng)配套逐漸齊全，相信居民對(duì)教育資源的需求也會(huì)日益擴(kuò)大。xx規(guī)劃本項(xiàng)目恒大酒店、運(yùn)動(dòng)中心洲村菜市場(chǎng)宏城超市建設(shè)銀行潯峰崗生態(tài)公園地鐵6號(hào)線白云中學(xué)恒大華師附小洲村衛(wèi)生站沙鳳小學(xué)鰲峰公園劃醫(yī)療衛(wèi)生用地商業(yè)金融用地劃劃劃軌道交通停車場(chǎng)劃公交樞紐劃公交站場(chǎng)橫沙小學(xué)項(xiàng)目周邊生活配套洲村公交車站：213、257、974、廣231、廣佛城巴4傳芳小學(xué)武廣鐵路B3704、B3706（總建：357000㎡）凱德置地&麗豐控股御金沙B3702A06（8350元/㎡；264653㎡南方深業(yè)

元邦地產(chǎn)（總建：52000㎡）B3725D01（4033元/㎡，433971㎡）萬(wàn)科·金域藍(lán)灣B3736F01（2557元/㎡；161518㎡）保利西子灣B3737F01（2318元/㎡；87570㎡）中海金沙馨園限價(jià)6150B3734F（01、02、04）（2310元/㎡；218608㎡）富力保障房中海金沙灣含金沙熙岸（總建：約130萬(wàn)㎡）xx大橋地鐵六號(hào)線B3701A02（8769元/㎡；241772㎡）保利B3702A05（4241元/㎡；75698㎡）保利西海岸B3708B07（3324元/㎡；32499㎡）保利春天里B3735F01（2352元/㎡；156449㎡）中海限價(jià)6375B3702A09（5534元/㎡；153591㎡）保利B3709B04（4520元/㎡；30973㎡）萬(wàn)科idea住區(qū)時(shí)代（3270元/㎡；總建：約15萬(wàn)㎡）恒大綠洲（總建：約48萬(wàn)㎡）B3701A04（8112元/㎡；256422㎡）保利■為09-8-18日出讓的五幅商業(yè)地塊，總建面38萬(wàn)㎡佛南(拍)2010-029地塊（6243元/㎡）恒大B3709B08（3628元/㎡；71116㎡）城建B3709B07（3889元/㎡；68135㎡）城建B3711B03（4584元/㎡；160326㎡）城建星匯金沙萬(wàn)科四季花城售完在售未來(lái)供應(yīng)xx規(guī)劃平面圖本案南海轄區(qū)二、2008年至今xx在售樓盤(pán)概況及各項(xiàng)目成交量?jī)r(jià)分析樓盤(pán)名稱發(fā)展商總占地

（萬(wàn)㎡）總建面

（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品類型主力戶型備注售價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)保利西海岸保利2.77.6洋房122、149、188㎡3-5房05地塊一線江景1.6-22000保利春天里保利1.83.3洋房二房71-89㎡，三居92-95㎡，四居115㎡無(wú)江景，山景1-1.21000萬(wàn)科IDEA社區(qū)萬(wàn)科1.73.1公寓式洋房66㎡2房無(wú)江景，山景1.2-1.42000中海金沙灣中海41130洋房82-155㎡的2-4房部分一線江景1.6-2.32000金沙熙岸中海1941別墅417-531㎡的聯(lián)排別墅部分一線江景2.8毛坯時(shí)代糖果時(shí)代8.6421.89洋房、別墅40-96㎡的1-3房；

194-287㎡的聯(lián)排別墅無(wú)江景1.1-1.31000御景半島恒大5488.66洋房、別墅97-201㎡的3-4房一線江景1.35-1.73000金域藍(lán)灣萬(wàn)科14.4743.4洋房、別墅42-105㎡的1-3房部分一線江景暫無(wú)貨2000恒大綠洲恒大1332洋房82-182㎡3房，260-410㎡4-5房部分江景1.45-1.73000合計(jì)

154.51367.65——

xx在售樓盤(pán)概況2010年在售項(xiàng)目有9個(gè)，其中保利春天里半年里售罄，萬(wàn)科金域藍(lán)灣二期和時(shí)代糖果二期均處于掃尾階段，三期將于2011年下半年推出。在售項(xiàng)目以擁有一線江景的大規(guī)模社區(qū)，大戶型產(chǎn)品為主，150-200㎡是主流面積段，平均售價(jià)約1.6元/㎡，帶2000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)。沒(méi)有江景資源的社區(qū)規(guī)模偏小，屬于上車盤(pán)，產(chǎn)品以60-100㎡的小戶型為主。2007-11-17，A4-A6棟284套，75㎡、95㎡兩種戶型，均價(jià)約10000元/㎡，當(dāng)日售罄；2007-12-22，A1、A2棟210套，75㎡、95㎡兩種戶型，均價(jià)10000元/㎡；2008-6-21，A3棟107套，75-95㎡，均價(jià)10250元/㎡2007年11月，推出230㎡雙拼別墅，均價(jià)3.9-4萬(wàn)/㎡；210㎡多聯(lián)別墅，均價(jià)2.5-2.8萬(wàn)/㎡2007-12-15，C2棟，230㎡單位，均價(jià)18000元/㎡2008-8-23，B2棟106套，均價(jià)11000;2008-9-24，B3棟107套(國(guó)慶主推)7700元/㎡起.95-170㎡；2008-12-13，B4棟120套，98-106㎡戶型，均價(jià)10000元/㎡2008-11-14，C1棟44套，全部230㎡單位，均價(jià)16000元/㎡2008-10-25，A7棟66套，均價(jià)8800，70-95㎡；2008-11-14，A8棟61套，起價(jià)8100，70-95㎡金域藍(lán)灣2010-2-20，B11棟，70-80㎡2房，90-100㎡3房單位，均價(jià)1.4-1.8萬(wàn)元/㎡2009-9-29，B9\B10棟，240套,88-103㎡3房單位，B11棟,266套,均價(jià)1.3-1.6萬(wàn)元/㎡2009-3-28，B5、A9棟320套，均價(jià)9000，95-98㎡；B8棟,80-100㎡,9000元/㎡。2009-6-13，B6、B7棟,均價(jià)11000-13000元/㎡,100㎡2010-8-7，B12\B13棟，70-80㎡2房，80萬(wàn)/套；90-100㎡3房單位，110-120萬(wàn)/套2008年共推出600余套單位，供應(yīng)面積約6.2萬(wàn)㎡；B棟類以95-130㎡為主，C棟類以230㎡左右的大平層單位為主，A棟類以70-100㎡的2、3房單位為主，其中三房份額最多，約占60%；新增供應(yīng)中90-144㎡單位比例最大，約占68.6%。金域藍(lán)灣項(xiàng)目2008年供求概況2008年共成交洋房約590套，新增供應(yīng)成交率約97％；總體成交均價(jià)約10000元/㎡；9000-10000元/㎡的中檔價(jià)位產(chǎn)品市成交主力；供求基本平衡，90-110㎡緊湊型園景三房最受歡迎。數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)金域藍(lán)灣2009-2010年供求概況2009年共推出760余套單位，供應(yīng)面積約6.7萬(wàn)㎡。以95-104㎡三房為主，以77-100㎡兩房作補(bǔ)充。51期間推出F型公寓單位，40-57㎡的一房一廳，均價(jià)11000元/㎡。新增供應(yīng)中90-104㎡單位比例最大，約占70%。2009年成交量月均約130套，除7月沒(méi)有新貨推出成交驟降之外，各月平衡出貨，成交價(jià)格穩(wěn)步上升，全年成交均價(jià)約10859元/㎡。2010年以消化2009年余貨為主，推貨兩次，以77-100㎡的兩三房為主，有江景資源的優(yōu)秀單位均價(jià)達(dá)1.5萬(wàn)/㎡，沒(méi)特色的產(chǎn)品均價(jià)維持在1.1萬(wàn)/㎡的水平，至今為止，二期余貨消化完畢。該項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品成交均價(jià)達(dá)35,276元/㎡。數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2008-6-28，二期5-8號(hào)樓394套，96-177㎡的3-4房，均價(jià)7500元/㎡，毛坯2007-10-1，一期1-4號(hào)樓、41-45號(hào)樓約900套，127-185㎡的3、4房，均價(jià)約14000元/㎡；別墅250套，240-550㎡，聯(lián)排均價(jià)17000-24000/㎡，獨(dú)立均價(jià)約28000-38000元/㎡2008-9-29，三期12-15號(hào)樓397套，96-177㎡的3、4房，折后8600元/㎡起，帶3000元/㎡裝修2008年實(shí)際新增供應(yīng)近800套住宅，供應(yīng)面積約11萬(wàn)㎡；新增供應(yīng)全部為95-200㎡的3、4房，其中90-144㎡的3房比例最大，占61%。恒大·御景半島2009年實(shí)際新增供應(yīng)近1083套住宅，供應(yīng)面積約15.6萬(wàn)㎡；新增供應(yīng)以127-178㎡的3、4房為主，輔以少量96㎡小3房和200㎡大4房。2010年實(shí)際供應(yīng)近1320套住宅，供應(yīng)面積約18萬(wàn)㎡，新增產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及面積段與2009年產(chǎn)品基本一致。2010年，21-30號(hào)樓，96-210㎡的3、4房，折后12800-17800元/㎡，帶3000元/㎡裝修2009年，96-177㎡的3、4房，折后8800-12000元/㎡，帶3000元/㎡裝修2011-2012年的未來(lái)供應(yīng)產(chǎn)品，127-200㎡三房是主力戶型，總建筑面積約20-23萬(wàn)㎡。2008年全年，恒大御景半島成交約390套洋房，成交率為49%；成交均價(jià)約9370元/㎡；該盤(pán)7月份以6000-8000元/㎡的毛坯價(jià)推出2期單位，新產(chǎn)品低價(jià)入市刺激了該月的成交量，使得7月份的成交量全年最高、同時(shí)成交均價(jià)全年最低。受市場(chǎng)環(huán)境及限價(jià)項(xiàng)目推出等的影響，該盤(pán)的成交均價(jià)自4月份開(kāi)始跌破10000元/㎡，不過(guò)其成交量也隨后大幅上漲；恒大·御景半島2008年成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)恒大·御景半島2009年供求情況2009年1-8月，恒大御景半島成交約1324套洋房，基本消化完2008年的余貨和2009年新推售貨量；成交總面積達(dá)19.7萬(wàn)㎡；該盤(pán)自3月份以不斷更換組團(tuán)名稱成本價(jià)開(kāi)盤(pán)的方式進(jìn)行促銷，7688元/㎡起，送3000元/㎡的豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修，新產(chǎn)品低價(jià)入市刺激了本年度持續(xù)的成交量。直至7月，市場(chǎng)回暖跡象已成定局，配合推新貨的節(jié)點(diǎn)，開(kāi)始提升售價(jià)，突破10000元/㎡的關(guān)口。數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)恒大·御景半島2010年成交情況數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)該盤(pán)自2010年3月份以來(lái)，繼續(xù)沿用2009年第一季度的促銷手段，不斷更換組團(tuán)名稱通過(guò)新開(kāi)盤(pán)結(jié)合舊業(yè)主推介額外優(yōu)惠、房博會(huì)購(gòu)房五重禮包等的方式進(jìn)行促銷，推出一口價(jià)單位12800元/㎡，送3000元/㎡的豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修。2010年4月中，遭遇新政，該盤(pán)率先提出85折優(yōu)惠，全新產(chǎn)品景觀優(yōu)秀，幾乎戶戶望江，東南朝向?yàn)橹鳌?yōu)質(zhì)產(chǎn)品一口價(jià)11780元/㎡起,高性價(jià)比入市刺激了本年度上半年的成交。伴隨余貨的消化，選擇面收縮，成交量明顯萎縮，售價(jià)仍然堅(jiān)挺。2007年11月下旬，A14、16棟，320余套86-123㎡的2、3房，均價(jià)8500元/㎡；2008-3-8，A15棟163套，115-131㎡的3房，均價(jià)6500-7500元/㎡2008-5-11，推A4、A6棟部分單位，約146套，84-140㎡的2-4房，均價(jià)7000-7100元/㎡；2008-6-18，A4、6、10棟部分單位9折推出，均價(jià)6300元/㎡，300套單位當(dāng)日消化約7成；2008-6-27，A5棟160套，134-149㎡的3房，均價(jià)6800-7800元/㎡2007年7月，A7-A9棟516套，85－151㎡的2-4房，均價(jià)6600元/㎡2007-1-20，A1-A3棟約400套，80-150㎡的2-4房，均價(jià)5500元/㎡，帶1000元/㎡裝修2007年6月，A11-A13棟522套，85－151㎡的2-4房，均價(jià)6650元/㎡中海金沙灣21棟，100-130㎡園景單位為主，均價(jià)1.3萬(wàn)元/㎡A7-8棟，153-190㎡江景單位，均價(jià)1.6萬(wàn)元/㎡A13棟，153-190㎡一線江景單位，均價(jià)2.3萬(wàn)元/㎡目前在售單位中海金沙灣2008年新推售貨量近850套，新增供應(yīng)面積約10萬(wàn)㎡；新增供應(yīng)中90-144㎡的園景3房最多，約占66%，其次是90㎡以下的兩房單位，約占29%；中海金沙灣2008年供求概況2008年2-12月，中海金沙灣共成交1100余套洋房單位，成交均價(jià)約6660元/㎡；該盤(pán)3月份以7000元/㎡的均價(jià)推出A14-16棟的新產(chǎn)品；在6月中旬通過(guò)合富采用一二手聯(lián)動(dòng)形式、以折后均價(jià)6300元/㎡的價(jià)位銷售，使得這三個(gè)月的成交量均超過(guò)200套，合計(jì)約占全年成交量的六成以上；另外，該盤(pán)在12月份以5600元/㎡低價(jià)對(duì)西區(qū)清貨，使得12月的成交量達(dá)到150套左右；中海金沙灣2008年各月份的成交均價(jià)多在7000元/㎡左右，其中11月份更是跌破6000元/㎡，同2007年最高時(shí)近11000元/㎡的成交均價(jià)相比，目前已跌去近一半；數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)中海金沙灣2009-2010年供求概況2009年1-8月共推貨約1160套，新增供應(yīng)面積約14萬(wàn)㎡；85-130㎡的2-3房為主，約占70%，其次是153㎡的四房單位，約占29%。前8個(gè)月共成交1132套，成交面積達(dá)15萬(wàn)㎡，均價(jià)約7683元/㎡。2009年8月至2010年11月，共成交1080套，成交面積約13萬(wàn)㎡，均價(jià)約9900元/㎡，帶2500元/㎡裝修。數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2009年供求基本平衡，中小戶型成交為主；2010年成交量同比呈下降趨勢(shì)。中海金沙灣2009-2010年成交分析2009年7月至2010年11月，此組團(tuán)共成交789套，成交面積約13.4萬(wàn)㎡，均價(jià)約11,765元/㎡，帶2500元/㎡裝修。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年5月曾有一套別墅成交，整月成交僅7套，別墅拉高了別墅的成交價(jià)。數(shù)據(jù)來(lái)源：新浪地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)2010-1，1-4棟，朝南57㎡的兩房，朝花園（北）是87㎡的四房單位，總共約250套，均價(jià)8500元/㎡。2月加推5-8棟。時(shí)代糖果2010-5，推貨約300多套，9-16棟首批，約77㎡三房、約87㎡四房、約115㎡四房，均價(jià)8900元/㎡。2010-8，17-25棟，約87㎡、115㎡四房為主，均價(jià)9500元/㎡?，F(xiàn)在售產(chǎn)品不多，主要集中在26、27棟，基本只剩77㎡小三房的戶型，售價(jià)約1.1-1.2萬(wàn)/㎡。時(shí)代糖森果20饞10年事成交概惠況2010減年1月，咳時(shí)代糖果葡利用廣州單6間代理郵公司發(fā)動(dòng)顫一二手聯(lián)樂(lè)動(dòng)，盛大昂開(kāi)盤(pán)，主境要58㎡孤小兩房和弊77㎡小禁三房，售榨價(jià)約85覆00元/糞㎡送15慰00元/于㎡標(biāo)準(zhǔn)的假簡(jiǎn)單裝修夕。低總價(jià)親低首付，般吸引不少識(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力廊較弱，無(wú)旅法承擔(dān)中彩心區(qū)域高景價(jià)盤(pán)的自壞住買家。瘋開(kāi)售當(dāng)天支，消化率逮超9成。2-4月糟以自然消省化為主，敵同時(shí)為9汗-16棟次蓄客，5言月1日利陣用黃金周重公開(kāi)發(fā)售染，售價(jià)比梳首批單位蘆略高40巷0元/㎡城,相比周丑邊其他樓壩盤(pán)，性價(jià)場(chǎng)比相當(dāng)高饞。8月加龍推優(yōu)質(zhì)園雀景單位，押穩(wěn)步提升候售價(jià)，畢叢竟9字頭販的一手樓鏟在市場(chǎng)上丘有一定的月吸引力。該項(xiàng)目比炭其他同為躁中小戶型恩產(chǎn)品的社根區(qū)售價(jià)約鄙低10%討-15%越，主要該躍項(xiàng)目隸屬埋南海里水稍，非廣州預(yù)物業(yè)在客置戶（xx鍛約9成客余戶來(lái)自廣仙州）心中睜的價(jià)值略回低。數(shù)據(jù)來(lái)源替：新浪地準(zhǔn)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)保利西?？及俄?xiàng)目基本舉概況地理位籌置:白云x快x彩濱北擺路規(guī)模及帖規(guī)劃：整體占來(lái)地面積2命6萬(wàn)㎡，除總建筑面帽積90萬(wàn)淘㎡，由4撿個(gè)地塊組久成（02盡、04、茫05、0桂9地塊）竿。其中洋緞房部分將襪建舒適型避洋房組團(tuán)召“星海”象（首批收售完）、紫超高層江壓景洋房組進(jìn)團(tuán)“瀚海妙”（在售靈攬江公館有）以及最清北端地塊特的超高層謠洋房組團(tuán)棉“御?！逼牛ǖ赝?，焰待開(kāi)發(fā)）煤，04地定塊規(guī)劃為傷類獨(dú)棟的見(jiàn)雙拼別墅妻（在建，猴外立面已嫁完工，預(yù)陸計(jì)年初可具售）。（09地捕塊為主）首推產(chǎn)品：星海勸”組團(tuán)沉（09反地塊）慈首批共候5棟，憶4棟1宰1層，側(cè)1棟1攏8層小永高層，邪總戶數(shù)怨為47培4套。以80㎡蝕左右的純尿東南向二槽房和92鑒-98㎡期的園景三親房為主。銷售情況：自9月底洲開(kāi)盤(pán)至但201竿0年1扎1月全鞋部售完運(yùn)，成交友均價(jià)1佳3,5鍵67元鐘/㎡，老帶25躁00元擋/㎡裝宜修。數(shù)據(jù)來(lái)緒源：新瓜浪地產(chǎn)丙數(shù)據(jù)庫(kù)保利西撇海岸成股交概況“攬江獄公館”嘩（05頌地塊）嶼由5棟傅38～踐40層扁的超高婦層洋房貿(mào)組成，慚主力戶替型三種醋，12去2㎡三房孕和14濫9、1嬸88㎡搏四、五雹房。122班㎡三房惡?jiǎn)挝幻夸J個(gè)臥室圣及客廳印均望江濫，售價(jià)享200縫00元徐㎡;149㎡巷四房單位池僅客廳及迎1臥室望哨江，售價(jià)若1600我0元/㎡誘;188㎡階五房單位云保證廳房兄均望江，屬售價(jià)約1徐8000葡-190枯00元/謀㎡。銷售概況采：自20呀10年沿12月嗽開(kāi)售，樂(lè)推貨量太為30費(fèi)4套，井2棟3脈9層高伴江景單澆位。2構(gòu)011陳年1月橫剛?cè)〉米V預(yù)售證理，正在光蓄客中厭。從成交忍情況來(lái)父看，122㎡超小戶型消曲化速度最陽(yáng)快，消化縮慧量最大。鄭147㎡描的四房產(chǎn)革品雖然戶殘型方正實(shí)栗用，但景鳳觀欠佳，出即使單價(jià)枯最低但消嘆化率仍最釀低。從成交亞樓層來(lái)?yè)淇?，目?jīng)前基本澇剩下3唯0-3巡壽9層的迅高層單天位和4正、14抗、24場(chǎng)層有不踐吉利數(shù)械字的樓凝層。其溜中18根8㎡的您04單決位余貨犬最多。數(shù)據(jù)來(lái)有源：陽(yáng)櫻光家緣戶型面積段（㎡）推貨量成交量消化率成交均價(jià)三房?jī)蓮d12222812856%1.9-2萬(wàn)四房?jī)蓮d1471143430%約1.6萬(wàn)五房?jī)蓮d1881145246%約1.85萬(wàn)小18,266萬(wàn)科I脫DEA基本概況地理位蠟置：白云區(qū)更潯峰山西汗路東南側(cè)椒，距離廣蔥州地鐵6閱號(hào)線始發(fā)固站潯峰崗壤站約10鎖分鐘路程秋，與萬(wàn)科澆四季花城今僅一湖之酒隔。規(guī)模及規(guī)買劃：占地2.9頑7萬(wàn)㎡迅，總建適筑面積橡約4.挪7萬(wàn)㎡氏,由兩鼻棟小高本層建筑教組成。親A棟1洲2層，些B棟1療3層，皺規(guī)劃總訓(xùn)戶數(shù)為橫500認(rèn)戶。產(chǎn)品概況：只有旱一種戶互型，6鄰6㎡小伶兩房。銷售概況：于2水010古年10鑰月23長(zhǎng)日開(kāi)盤(pán)松，起價(jià)碧130玻00元茄/㎡，直帶20殖00元迎/㎡的置裝修，透總價(jià)在膨70-黨100州萬(wàn)/套鋼左右。目前銷售踢均價(jià)為1領(lǐng)5000趣元/㎡,柱年底推出電數(shù)套特價(jià)投單位，總微價(jià)低至8蠻2萬(wàn)。該項(xiàng)目規(guī)懶模小，產(chǎn)刻品單一，怖專為廣州輩白領(lǐng)設(shè)計(jì)渾，適合畢占業(yè)幾年計(jì)沙劃結(jié)婚置拔業(yè)的剛性充需求一族間。售價(jià)比衣鄰近的盟保利春擋天里高味約35拐%，導(dǎo)鳥(niǎo)致消化儲(chǔ)速度不虹夠理想內(nèi)。數(shù)據(jù)來(lái)友源：新那浪地產(chǎn)伶數(shù)據(jù)庫(kù)保利春播天里基本概球況地理位拍置：白云害區(qū)xx腿悅峰一慣街西南腎側(cè)，悅博峰二街翅東側(cè)規(guī)模及蓬規(guī)劃：總用甚地面積菌約1.劍8萬(wàn)，糧建筑面教積約3窮.98座萬(wàn)㎡，規(guī)劃稍總戶數(shù)為坡360戶胳。以6層片多層建筑干以及11秤層小高層縮慧建筑為主撇。產(chǎn)品構(gòu)淋成：二房比71-鐮89㎡，三居前92-漿95㎡，四居妙115澡㎡，實(shí)踩用率9靜0%。銷售情況：繼5乖1開(kāi)盤(pán)朵日光之潮后，二托期推出礦的27膛0套單巴位也在暗開(kāi)盤(pán)當(dāng)丟日消化我率近1甚00%困。二期磨均價(jià)為彈1.1刷萬(wàn)/㎡，跟前維期價(jià)格產(chǎn)基本持故平。折扣優(yōu)惠：開(kāi)盤(pán)當(dāng)捧天的99揪折*98遣折，一次呢性付款9腎6折，提適前登記認(rèn)麥購(gòu)減50轟00元房嚇款，一周準(zhǔn)內(nèi)首付款蹈到位再減窩1萬(wàn)元房址款。另外年一期認(rèn)購(gòu)蜜客戶未成刻功購(gòu)得一濟(jì)期的房子短，選購(gòu)二栽期單位能蟲(chóng)再減1萬(wàn)半元的房款身。選房結(jié)書(shū)束后有抽玻獎(jiǎng)送夏普伯液晶電視跳和大米。數(shù)據(jù)來(lái)桑源：新鋤浪地產(chǎn)璃數(shù)據(jù)庫(kù)恒大綠洲基本概況地理位置：白云x歸x沿江南臂段（保利醬西子灣對(duì)議面）規(guī)模及笛規(guī)劃：總建筑標(biāo)面積近4談8萬(wàn)㎡，連綠化面積繭2萬(wàn)㎡，狂綠化率高恨達(dá)51.注1%。項(xiàng)質(zhì)目為純大話戶社區(qū)，來(lái)分為南區(qū)棵和北區(qū)，恥總戶數(shù)1朵666戶沉，總共3奔5棟。北串區(qū)產(chǎn)品為螺天際大宅她和情景洋溉房，層層呀退臺(tái)式的橋設(shè)計(jì)，整體面積馳區(qū)間為1侄83-4犁10㎡；派南區(qū)為1絡(luò)1層的8公2-18豬2㎡生態(tài)允小高層。所有產(chǎn)衰品均帶豪劑華裝修，遙戶戶享江午景、園景電、湖景等峰立體景觀色，實(shí)用率卵87%。200戰(zhàn)9年9越月26開(kāi)售，趕主推85㎡惠以及1魂45㎡，折后均童價(jià)96滅60元科/㎡200相9-1憐0，主推2昨60-2奸90㎡大旬戶型，一攏線江景單就位附帶3恥000元依/㎡裝修謊，折后售遼價(jià)約為1格.3-1粗.4萬(wàn)/溪㎡。銷售概況：200獎(jiǎng)9年9月期26日開(kāi)擋盤(pán)，當(dāng)天叛85㎡的與小戶型售蟻完，余1綁45㎡三絡(luò)房，消化芒率達(dá)8成蹲。目前在售敢的是31箏-32棟茫，260演㎡以上的點(diǎn)園景單位舞為主，售售價(jià)約1.表6-1.剝7萬(wàn)/㎡羅。2010餅-8，22奴-25休棟，2泊67-少291康㎡大三陵房一梯火一戶，漸均價(jià)1余.5萬(wàn)至/㎡201律0-1，26-佛28棟，槍面積26捷5-29襪3㎡，晴均價(jià)1.慚5-1.喬6萬(wàn)/㎡恒大綠洲恒大綠洲斬已于9月鑒26日正愛(ài)式開(kāi)售，開(kāi)盤(pán)主推饅85㎡以驅(qū)及145細(xì)㎡以上大大單位。當(dāng)佳天小戶型舟已全部售跑罄，剩1忽85-2控00多㎡倒的三房四朗房，價(jià)格貼9000統(tǒng)-110煤00元/舒㎡。10除月，主定推多層解住宅，胡260頓-29識(shí)0㎡大題戶型，道一線江并景單位堆帶30脹00元未/㎡裝燭修，折蜜后售價(jià)滲約為1赤300瓶0-1哈400櫻0元/獨(dú)㎡。當(dāng)廚時(shí)廣州宮市場(chǎng)已貪經(jīng)再度斜進(jìn)入瘋某狂時(shí)期質(zhì)，量?jī)r(jià)拍齊升，馳該項(xiàng)目臥取得開(kāi)茅門(mén)紅，柿兩個(gè)月鞠銷售6君00套飽。11龜月底加炊推復(fù)式下單位，盼前江后遇湖，面私積在3懂00㎡紡左右，桂五房?jī)蓜P廳四衛(wèi)觸加工人蒜套房的邁設(shè)計(jì)，渾中空客玻廳，兩壓層均帶疲有大露盤(pán)臺(tái)。201定0年自糖春節(jié)進(jìn)許行淡季糕，4月悶遭遇新喬政后該看項(xiàng)目表艘現(xiàn)平平殼，由于戶型面遭積段偏繡大，且完沒(méi)有江蘆景資源梅支撐，桐總價(jià)高蘋(píng)導(dǎo)致月終均成交運(yùn)不足3固0套，貸消化速風(fēng)度慢。均價(jià)穩(wěn)魯步向上，壓現(xiàn)售價(jià)約籍1.6萬(wàn)榨/㎡。數(shù)據(jù)來(lái)源逃：新浪地?cái)r產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)xx板塊續(xù)2010團(tuán)年成交概項(xiàng)況2010雕年1-1嶼1月，x別x新增供應(yīng)面滿積約2燈8.6宋萬(wàn)㎡，撈新增供銷應(yīng)套數(shù)蓋238縣2套。集中在挽幾大知名壤品牌發(fā)展依商包括萬(wàn)誰(shuí)科、保利煩、中海開(kāi)障發(fā)的項(xiàng)目走。201禽0年1纏-11送月，x謝x一手終商品房尼總成交套數(shù)套為172預(yù)7套，成網(wǎng)交總面積史為20.救2萬(wàn)㎡，觀板塊成交釋均價(jià)約1蜻3,86秩8元/㎡勸(帶裝修節(jié)）。板塊內(nèi)喇各項(xiàng)目如售價(jià)均漸衡，除保利西海集岸、恒大勿御景半島弄、中海金像沙灣部分提一線望江必單位突破圈1.5萬(wàn)秩/㎡，甚采至超2萬(wàn)薯/㎡外。數(shù)據(jù)來(lái)掠源：新限浪地產(chǎn)烏數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)來(lái)源仁：新浪地堵產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)xx板塊置業(yè)外客戶分三柄類，9成以上楊來(lái)自廣是州：第一類：辛無(wú)法承受宋廣州中心醒區(qū)域高企狐樓價(jià)的上凳車族，首選60-眠90㎡中小戶火型的上輸車盤(pán)，綱追求性伙價(jià)比高臟，對(duì)價(jià)似格非常丈敏感；第二類：改善居忌住型，在廣惡州中心熟區(qū)有一攏套小戶特型，由趁于人口卵增加等材原因需幅更換大往面積的租房子，首選交熊通方便慈，生活濕配套齊竹全，景伐觀較佳浩的舒適示社區(qū)，140-籌200㎡的大三房黑、四房是蹦首選；可遲接受高單撤價(jià)水平。第三類：缺投資保值貧型客戶，膠不在乎目欄前的生活厭配套，只注重巖稀缺江冶景資源隙和產(chǎn)品可品質(zhì)，外對(duì)單價(jià)釘、戶型進(jìn)、面積派等敏感經(jīng)度不高定。120-隔144㎡的三房豈總價(jià)較仿低，消溝化速度熄最快，260朗㎡以上的發(fā)大戶型價(jià)對(duì)買家刃經(jīng)濟(jì)實(shí)好力要求想較高和色對(duì)稀缺晝資源的吩占用要孝求高，歷需求存肅在，適白量供應(yīng)訂可保證膝消化速燙度。成交客瘦戶情況仿：?jiǎn)l(fā)：從經(jīng)濟(jì)海實(shí)力和兩戶型需鉤求來(lái)看劍，本項(xiàng)械目的目旋標(biāo)客戶熱是第二磨和第三居類。產(chǎn)品的汽打造以嚷滿足戶怎戶擁有矩稀缺江騙景資源核，居住艱舒適度戰(zhàn)高為標(biāo)段準(zhǔn)。板塊內(nèi)暖成交客謙戶小結(jié)三、x葉x未來(lái)隆2-5架年供應(yīng)加概況xx板塊已臭出讓的錦待開(kāi)發(fā)翅用地共睜有11幅，總幫建筑面猾積為218萬(wàn)㎡。其中10幅屬于廣毛州的白云悅區(qū)，面臨許的競(jìng)爭(zhēng)將泛相當(dāng)激烈御。xx待開(kāi)耳發(fā)地塊地區(qū)地塊項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商占地面積

(㎡)建筑面積

(㎡)樓面地價(jià)

(元/㎡）廣州B3702A06－南方深業(yè)94,519264,6538,350

元邦明月金岸元邦26,50551,393－B3704、B3706御金沙凱德置地300,000468,689－B3702A09在建保利54,854153,5915,534B3701A02土地平整86,347241,7728,769B3701A04在建91,579256,4228,112B3709B07星匯金沙城建43,95868,1353,889B3709B08星匯金沙45,88171,1163,628B3711B03－103,436160,3264,584B3734F（01、02、04）保障房富力109,305218,608——佛山佛南（拍）2010-029地塊——恒大60,491229,8666,243合計(jì)

1,016,8752,184,571

xx板塊燥未來(lái)供應(yīng)繞量數(shù)據(jù)來(lái)版源：中棄原地產(chǎn)叨數(shù)據(jù)庫(kù)xx在售改（在建在火售）項(xiàng)目勿后續(xù)用地xx板塊在售煮仍有后續(xù)漠待建用地州的項(xiàng)目共6個(gè)，待建部分建稀筑面積合計(jì)約99萬(wàn)㎡。其中嬸有3個(gè)項(xiàng)目位疊于佛山南銷海，待建部頌分建筑面辛積約48萬(wàn)㎡，約占50%。地區(qū)項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商待開(kāi)發(fā)建筑面積(㎡)主力戶型推出時(shí)間廣州金域藍(lán)灣三期萬(wàn)科170000未定2011年下半年恒大綠洲恒大23000082-182㎡3房，260-410㎡4-5房在售保利西海岸保利70000122、147、188㎡3-5房在建在售佛山中海金沙灣

（含金沙熙岸）中海150000153、178、200㎡3-5房在售時(shí)代糖果三期時(shí)代10000077㎡2+1房、115㎡3+1房2011年下半年恒大御景半島恒大230000125-148㎡3房、178-200㎡4房在建合計(jì)

990000

xx板賄塊未來(lái)阻供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)些源：中艦原地產(chǎn)比數(shù)據(jù)庫(kù)區(qū)域板塊樓盤(pán)名稱建筑面積推貨時(shí)間產(chǎn)品類型面積段售價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)總建面越秀沿江愛(ài)群薈景灣62011-1超高層334㎡以上在售，成交價(jià)46589元/㎡60009天河員村佳潤(rùn)臨江上品22011-1高層42-124㎡在售，單間3.5萬(wàn)/㎡,住宅3.8萬(wàn)/㎡60004.6荔灣芳村中鐵地王52012年高層未知預(yù)計(jì)2.2萬(wàn)/㎡未知19.5白云xx保利02地塊9未知未知未知未知未知24.2保利05地塊72011-5超高層122-247在售，成交價(jià)1.83萬(wàn)/㎡40007.6里水中海金沙灣52011高層157-190在售，2.3萬(wàn)/㎡3000

恒大御景半島152011-2012高層125-200未知未知23未售白云恒大綠洲102011高層260-410在售，園景單位1.6-1.8萬(wàn)/㎡300023未售番禺橋南海倫堡流金歲月2.42011純復(fù)式500在售，2萬(wàn)/㎡起毛坯

小計(jì)————61.4

廣州1-杏3年一線友江景供應(yīng)值情況小結(jié)：201役1年與摟本案擁拌有一線撥江景資場(chǎng)源的在軍售貨量命約45咽萬(wàn)㎡，竊即預(yù)計(jì)杜201端3年（漸項(xiàng)目達(dá)坦可售條恒件時(shí)）恨在售一細(xì)線江景衡資源貨產(chǎn)量不足波10萬(wàn)鉗㎡。市場(chǎng)小冶結(jié)：2010年全年xx一手商品端房供略大急于求，未來(lái)3-5年供應(yīng)量槳超300萬(wàn)㎡，按每年23萬(wàn)㎡的消語(yǔ)化量計(jì)算它，足以保從證xx板塊10年的置稿業(yè)需求忘。廣州擁有扛一線江景混資源的項(xiàng)睬目不多，打預(yù)計(jì)201斑3年可售飽一線江必景資源脂項(xiàng)目不荷足10萬(wàn)㎡。60-期80㎡小兩房和85-再130返㎡緊湊型三斤房是消化注速度最快找的產(chǎn)品之輔一。改善型居瓜住則首選尸景觀優(yōu)秀刮，環(huán)境舒差適的中大患戶型；投議資保值者遷選擇景觀制稀缺的產(chǎn)醉品，對(duì)戶茫型、面積明不是非常浮敏感。整殊體來(lái)看，140-仙200㎡三至五茄房成交局量高。260錄㎡以上的大籌三房，附刊加值不高竟，景觀一獎(jiǎng)般，產(chǎn)品膨消化速度慈較慢，重潑點(diǎn)表現(xiàn)在蒸恒大綠洲燦項(xiàng)目。啟發(fā)：從在售杯情況來(lái)堅(jiān)看，大戶型異是一線烏江景豪倆宅的主港要供應(yīng)，本項(xiàng)目半擁有稀缺的一若線江景饅資源，利201揭3年入番市時(shí)面眨臨的直綠接競(jìng)爭(zhēng)寺對(duì)手不膛多。從成交撲情況來(lái)挎看，140-彼200㎡印的三至五悠房符合市蒼場(chǎng)需求，滿足棋改善型到居住或投捧資保值志需求。市場(chǎng)小結(jié)四、2享008-些2010將年xx暢浮銷戶型分鴨析時(shí)代糖果敏二期10棟潑06單曬位N+1蛾戶型三房?jī)蓮d飲一衛(wèi)兩陽(yáng)究臺(tái)建筑面寶積：7塑7㎡特點(diǎn)：總價(jià)低，洋戶型方正滴實(shí)用不浪肅費(fèi)，倍受兆首置者歡虧迎。中小戶澇型熱銷瓦戶型個(gè)雁案中海金帖沙灣A7棟更01單羅位三房?jī)砂陱d兩衛(wèi)臘一陽(yáng)臺(tái)德一入戶旱花園建筑面西積：9然4㎡特點(diǎn)：緊湊型餅帶套房緣瑞設(shè)計(jì)，損面積小臨總價(jià)較瘦低，滿胖足一步睛到位的伍置業(yè)需浮求。中小戶擔(dān)型熱銷星戶型個(gè)樓案金域藍(lán)膚灣B7棟蒼04單真位三房?jī)啥d廳兩衛(wèi)材一大陽(yáng)鉗臺(tái)建筑面積清：104幫㎡特點(diǎn)：方正實(shí)深用，超爸大陽(yáng)臺(tái)舅，采光杜佳，主妥人房空盼間較大乒。中小戶型御熱銷戶型距個(gè)案中海金沙俊灣9棟0皺2單位四房?jī)蓮d閥兩衛(wèi)兩陽(yáng)合臺(tái)建筑面積危：141既㎡特點(diǎn)：主臥及于鄰近次讀臥可打晶通設(shè)計(jì)是為一帶宴書(shū)房的材主套間男，客廳梯出大陽(yáng)剪臺(tái)，觀觀景效果丈好。中小戶型悔熱銷戶型要個(gè)案保利西海憑岸01單瘡位三房?jī)蓮d滋兩衛(wèi)兩陽(yáng)柜臺(tái)建筑面積品：122俯㎡特點(diǎn)：客廳及方每個(gè)房庭間均望鳳江，觀黃景效果撞非常好評(píng)。江景洋房壩熱銷戶型歪個(gè)案保利西盞海岸04單凈位四房?jī)沙邚d三衛(wèi)營(yíng)兩陽(yáng)臺(tái)晃+1工用人房建筑面榴積：1高88㎡特點(diǎn)：客廳及章大部分充房間能咱望江，盛方正實(shí)棟用，采師光及觀擦景效果以佳。江景洋房們熱銷戶型荒個(gè)案江景洋崗房熱銷晝戶型個(gè)黃案恒大御勒景半島建筑面撓積：1淺25㎡戶型：三矩房二廳二渾衛(wèi)戶型點(diǎn)經(jīng)評(píng)：方正實(shí)用仔，各功能狠分區(qū)合理客廳連影接大觀按景陽(yáng)臺(tái)每，室外景觀整合堤室內(nèi)。L型廚房設(shè)傭計(jì)，實(shí)用行不浪費(fèi)空間，生由活陽(yáng)臺(tái)的茄設(shè)計(jì)保證廚房的采便光。江景洋酷房熱銷央戶型個(gè)功案恒大御腳景半島建筑面跪積：1中78㎡戶型：難四房二側(cè)廳二衛(wèi)特點(diǎn)：方正實(shí)用丑，各功能寄分區(qū)合理客廳和各攔臥室均能煩望江，望許園景。中海別墅磁戶型個(gè)案金沙熙輸岸閉四/村六聯(lián)排勇別墅剖五房舌三廳五電衛(wèi)建打筑面積更：42信2㎡中海別墅個(gè)戶型個(gè)案金沙熙岸奔雙妥拼別墅這六房三秧廳五衛(wèi)哈建筑面脹積：41敞7㎡中海別卻墅戶型赤個(gè)案金沙熙岸伍雙飾拼別墅隸六房三楚廳五衛(wèi)語(yǔ)建筑面室積：53例1㎡中小戶爛型（60-9制5㎡）：方正實(shí)善用，緊庸湊布局鍋，90㎡以下能設(shè)欺計(jì)為三房詢則更好。果滿足剛性慨需求為主難，小三房揮是一家三芹口一步到頁(yè)位的首選駐，面積小義保證總栽價(jià)不高卡。主流戶型將（100-均130㎡）：方正，他功能區(qū)純間合理總，主臥室?guī)а笾餍l(wèi)設(shè)計(jì)，盡量針有衣帽歉間的設(shè)倦置。中大戶壞型（144-嬌200㎡）：大氣，抄廳大房錄大，對(duì)腫各功能昂區(qū)間要巴求較高幕。廳出朗陽(yáng)臺(tái)，騾帶生活淋陽(yáng)臺(tái)。主臥室章帶書(shū)房基和衣帽吊間，開(kāi)際間足夠墾大。對(duì)魔景觀資撤源的要拼求較高并。大戶型繼（200煩㎡以上）：除傳統(tǒng)做廳大房武大外，識(shí)要求待綿客廳豪蔬華有氣共度，室宜內(nèi)有公共活動(dòng)巧空間如家庭云廳或休戚閑室，孩結(jié)合半指戶外活終動(dòng)空間肅如觀景皆露臺(tái)等殖。不受冤道路、點(diǎn)粉塵干受擾。大唇戶型中大部分隊(duì)功能區(qū)軌間能享融受多重枯景觀，包括江適景、園景深，或視野開(kāi)陰闊，超寬堅(jiān)樓距。暢銷戶型胃小結(jié)五、凱月德御金沙斑、保利西突海岸04藝、09地港塊產(chǎn)品規(guī)演劃保利西男海岸：項(xiàng)目概況朋：整體占殃地面積2昌6萬(wàn)㎡，抵總建筑面獨(dú)積90萬(wàn)守㎡，由4欺個(gè)地塊組兔成（02預(yù)、04、飲05、0賤9地塊）料。04地塊頸：與“葉登上?！表?xiàng)矩目一樣的蟻設(shè)計(jì)風(fēng)格密-英倫風(fēng)企情，規(guī)劃有197品席，25玩0～42難0㎡。類五獨(dú)棟（2居48-3把00㎡）叢、雙拼（姻325-擠423㎡凱）、聯(lián)排粒別墅。05地塊鉗：占地2吳.7萬(wàn)㎡膜，建筑1疑8.5萬(wàn)疑㎡，樓高糕120米鬧，共83喪8套。1般22㎡三房、揚(yáng)147㎡飽四房、1決88㎡五第房。09地奧塊：11棟1液1～27妥層的小高該層、高層童洋房組成坑，共約1討500套稱。首批單蔥位以80浮㎡左右的組純東南向黑二房和9恰2-98惕㎡的園景皂三房。二編批單位規(guī)標(biāo)劃有10綠0-13株0㎡三房注。02地塊桂：由于地懂價(jià)較高，名暫未規(guī)劃02地唱塊04地塊09地塊05地?zé)魤K南方深業(yè)憂地塊保利0把4地塊保利0虧9地塊已售原規(guī)劃村產(chǎn)品分問(wèn)布聯(lián)排別君墅（黑刻色圈范質(zhì)圍）建筑面市積：未頃知LP-n窗1(3層奔）4棟LP-b推1（3層男）3棟CK-狗B(2恢-3層莫）4棟CK-弊N(斑2-3昌層）3板棟建筑面積宮未知LP-圓n1(約3層）屬4棟LP-爪b1（倦3層）殃2棟B1建本筑面積2電94.2燥2平方B2哀建筑面驅(qū)積24旺8.6貞2平方B3富建筑面服積24駐8.7淋7平方B4建常筑面積2壩81.9遞6平方CK-B揉(2-3冬層）2棟戶型與糖面積同餐左類獨(dú)棟別肝墅（粉色約圈范圍）CK-威B(2痰-3層懲）4棟CK-N初(2-麗3層）4揉棟建筑面柔積未知Sp-且n系列揉(3層娘不含地陶下）建筑面妖積32蒼8-4漏23平袖方贈(zèng)送面積是166-穩(wěn)228平魄方Sp-播b系列創(chuàng)(3層集不含地傭下）建筑面積能325-興349平抓方贈(zèng)送面吩積19著7-2南27平揉方SPL亡-b戶耕型、面府積未知雙拼別墅隨（紅圈范敵圍）雙拼別居墅戶型觸分析過(guò)道面積答太多洗衣房是慈黑房，只冷能靠工人禮房開(kāi)門(mén)銷采光；工人房腫只能通顫過(guò)洗衣房進(jìn)入掏，使用像不方便攀。家庭廳姓與會(huì)客灘廳的空間須可再細(xì)分功能仁，改用鑄玻璃趟門(mén)畜設(shè)計(jì)，皇保證采光病面。B3型建筑面積竭：348㎡戶型：槳五房三窗廳B2型建筑面竭積：3梁25㎡戶型：五桂房二廳雙拼別劃墅戶型醫(yī)分析廚房開(kāi)間腰偏窄客廳本是障面積夠大，豪氣紫十足的設(shè)計(jì)，注意擴(kuò)電視墻的設(shè)計(jì)以坦低矮為斧主，否則產(chǎn)法生壓迫茶感。室內(nèi)樓點(diǎn)梯的上北下設(shè)計(jì)茄不符合居家?guī)r使用習(xí)慣唐，一般按左上爽右下設(shè)計(jì)尿。即入門(mén)左株轉(zhuǎn)便是提梯。保留客沾廳的大橋露臺(tái)設(shè)煌計(jì)，保證采股光充足偏，景觀植面寬。雙拼別墅弊戶型分析雙拼別墅評(píng)戶型分析工人房在狂冷巷最盡頭，工直具房與怪車庫(kù)距離較猛遠(yuǎn)，不域符合使用方加便標(biāo)準(zhǔn)渣。建議將工漫人房改拌為工具房，門(mén)您改為車庫(kù)左下角處母進(jìn)入。過(guò)道面璃積過(guò)多艱！建議工三具間改姨為工人房州，冷巷脖納入房?jī)?nèi)，散擴(kuò)大房間面積猛，門(mén)改芬為洗衣房需間入，忽在車庫(kù)開(kāi)窗仁。擴(kuò)大酒雷窯面積億，充分利用與側(cè)家庭廳聯(lián)接的過(guò)糟道空間緩。N1型建筑面捉積：3柄28㎡戶型：五抗房二廳N3型建筑面金積：3床58㎡戶型：五遲房三廳雙拼別墅值戶型分析由于廚房賽靠近下沉歐庭院，采落光及景觀鄭較佳，卻算遠(yuǎn)離大門(mén)澤出入口；蝕餐廳作為公共活動(dòng)疊區(qū)間，卻景無(wú)景可觀叼。建議根糞據(jù)居家習(xí)浮慣，廚房礙設(shè)置在入疫口旁，方便出入。逮建議廚房螺與餐廳的綁空間布局換對(duì)調(diào)。起居室作峰為居家重要的公共仍活動(dòng)空間帆，使用頻跨率高，息注意舒適度巴的提高光。雙拼別珠墅戶型餅分析餐廳與廚足房調(diào)整后騙，餐廳上空汽無(wú)須挑空蘇，增加一障功能空值間。臥室可考棋慮采用落攝地玻璃設(shè)蘆計(jì)，擴(kuò)大索景觀面。起居室耕是人們尺經(jīng)常使扶用的活怪動(dòng)空間，軟挑空顯飼得豪華仍大氣，畢比玄關(guān)挑空雀作用明顯雙，建議家狡庭廳移至盒玄關(guān)上蜻空，起孫居室挑表空。保利在炭售05恩地塊產(chǎn)傭品構(gòu)成戶型面積段套數(shù)套數(shù)比建筑面積面積比三房?jī)蓮d121-1287419.8%946213.1%四房?jī)蓮d1543810.2%58528.1%169-1767620.4%1311018.1%五房?jī)蓮d207379.9%765910.6%243-24714839.7%3626050.1%小計(jì)121-247373100.0%72343100.0%未來(lái)產(chǎn)塌品供應(yīng)虧情況凱德御象金沙開(kāi)發(fā)周期類型戶型面積段套數(shù)套數(shù)比建筑面積面積比一期公寓一房一廳51.837820.9%1961312.0%高層洋房?jī)煞績(jī)蓮d78-8648026.5%3799923.3%三房?jī)蓮d93-9685247.1%8036949.3%疊加206-225402.2%85905.3%別墅聯(lián)排275181.0%49503.0%雙拼276-280422.3%116207.1%小計(jì)

52-2801810100.0%163141100.0%二期高層洋房?jī)煞績(jī)蓮d82-8656135.2%4691124.4%三房?jī)蓮d94-9560938.2%5754929.9%四房?jī)蓮d155-15728818.0%4492823.4%別墅疊加193-218845.3%2637813.7%雙拼270483.0%129546.7%大別墅60060.4%36001.9%小計(jì)

82-6001596100.0%192320100.0%合計(jì)

52-6003406

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凱德御金我沙項(xiàng)目未杏來(lái)供應(yīng)產(chǎn)嘆品概況201溜1年中展推售規(guī)鬧模：總建筑面腔積為98笨633.丑9㎡（包誤括地下車況庫(kù)與地上挺建筑面積有），地上肉住宅樓建老筑面積則歲為776類59.8店㎡。凱德御能金沙：規(guī)模大政，分期稅開(kāi)發(fā)，尊由于沒(méi)嚼有江景虎，僅山俗景和園紡景資源但，未來(lái)宇供應(yīng)產(chǎn)培品以中虛小戶型其和主流斷戶型為號(hào)主。在累島嶼和沾山丘位僻置優(yōu)秀祝的地方紛規(guī)劃有管別墅產(chǎn)邁品。對(duì)比：距離本項(xiàng)射目不遠(yuǎn)，暴交通便利碰，地鐵上功蓋物業(yè)，武屬于本項(xiàng)太目二類競(jìng)輪爭(zhēng)對(duì)手。保利西海羨岸：分地塊卷開(kāi)發(fā)，史江景組租團(tuán)和未會(huì)開(kāi)發(fā)的犬02地?cái)[塊擁有炊稀缺的餐江景資員源，預(yù)寫(xiě)計(jì)未來(lái)守供應(yīng)產(chǎn)事品以中膽大戶型韻和大戶鐮型為主濾。04璃地塊別旱墅以雙妙拼別墅鐘和類獨(dú)揚(yáng)棟為主橫。對(duì)比：毗鄰本住項(xiàng)目，謙屬于廣濁州轄區(qū)罷用地。罰交通和旬配套與榆本項(xiàng)目撕雷同，戶型設(shè)史計(jì)充分勇利用江餃景，廣旱州本地猛知名發(fā)賞展商，搞在xx捧有一定饑的客戶今基礎(chǔ)，曾屬于本亂項(xiàng)目一社類競(jìng)爭(zhēng)鍵對(duì)手。恒大新販地塊：2010買年底新地相，樓面地考價(jià)622詠9元/㎡況,總建面招22.9爽萬(wàn)㎡。由灘于鄰近御弄景半島，押恒大表示忽該項(xiàng)目將大作為御景狀半島的延喜續(xù)，以江杏景豪宅的下高度進(jìn)行勤開(kāi)發(fā)。對(duì)比：戚毗鄰本餐項(xiàng)目，情同屬于立南海轄辰區(qū)用地止，規(guī)?；直缺卷?xiàng)稈目略小霧，景觀慰資源豐傾富。御景半島友在廣州人屯心中有一返定的知名手度，在x席x有一定線的客戶基鴿礎(chǔ)，同屬漏于本項(xiàng)目幣一類競(jìng)爭(zhēng)列對(duì)手。主力競(jìng)爭(zhēng)雕對(duì)手小結(jié)六、項(xiàng)諒目定位本案本項(xiàng)目簡(jiǎn)居介地理位種置：佛山市里型水鎮(zhèn)白塔注村，處于主大金沙洲板塊范漫圍內(nèi)。項(xiàng)目屬超性：三舊方改造項(xiàng)啄目?，F(xiàn)狀：東側(cè)槽為珠江石江面；估南側(cè)為緒綠地及叉廠房；茄西側(cè)為攜現(xiàn)狀山體及礦高壓線；朱北側(cè)為恒訂大御景半親島高層洋房；東南挺側(cè)為恒大蒼新拍下的叉商住用地蠅。SWOT蔽分析：S：擁勇有山景和示稀缺一懂線江景研資源W：化披工廠、沸倉(cāng)庫(kù)、掉城中村斜，空氣獅環(huán)境、居住環(huán)境貪較差；西面高壓憑線對(duì)人們?cè)煨睦碛百Q(mào)響較明買顯。O：御酷景半島扭及保利隆西海岸立帶動(dòng)了監(jiān)區(qū)域居住氛愿圍，將來(lái)恒大新地桌塊的開(kāi)競(jìng)發(fā)也利鹿于項(xiàng)目范的啟動(dòng)站。廣佛兇同城加區(qū)速，廣州客戶躍對(duì)xx板肉塊認(rèn)可睛度逐步拐提升。T：沉香沙大盤(pán)橋的規(guī)劃擬妙建設(shè)在項(xiàng)旬目北面或緩南面，將匙干擾本項(xiàng)目鴉的居住鏈?zhǔn)孢m度安和觀景揮效果。xx未來(lái)苦供應(yīng)充足，激敢烈白熱頂化。項(xiàng)目周邊脈環(huán)境分析廣州雖然蔑賣江景/客山景資源競(jìng)的項(xiàng)目很歸多但論項(xiàng)稅目本身誦與江景喝/山景攪資源兩序者之間象進(jìn)行整串體規(guī)劃秘的考慮還與進(jìn)行肆優(yōu)化設(shè)久施考慮膛做得出疾彩的項(xiàng)予目卻不禮多資源整篩合:揉店和江景砌、山景槽、湖景所、人工訊造景如何通舅過(guò)本項(xiàng)背目的江朋景/山證景資源洪進(jìn)行整性體規(guī)劃罷、充分洽利用，橫突破其灶他以純孫江景/位山景為黨賣點(diǎn)的鴉項(xiàng)目是希我們需虜要考慮鼻的？關(guān)于江構(gòu)景/山爬景資源策的思考勤：項(xiàng)目深荒度剖析周邊雖龜然商業(yè)銹地產(chǎn)比找較落后但論未介來(lái)社區(qū)烘規(guī)模，敬人口素屯質(zhì)、密倒集度本項(xiàng)目減有一定介的發(fā)展讀空間關(guān)于商業(yè)克的思考：如何通過(guò)糊本項(xiàng)目商相業(yè)部分提爺升住宅檔錯(cuò)次并對(duì)蒜住宅價(jià)姿格提升桂作貢獻(xiàn)銹？項(xiàng)目深度渴剖析如何針?biāo)聦?duì)不同預(yù)類型客這戶群，逗提供不勾同功能決的會(huì)所寫(xiě)服務(wù)與肢配套，摧提供增華值服務(wù)拾我們需喚要考慮評(píng)？關(guān)于會(huì)建所的思窩考：項(xiàng)目既有蠟別墅產(chǎn)品研，洋房又家有大戶型挖，產(chǎn)品線跨目度較大，隙居住群體肚高端為主球；項(xiàng)目深度肆剖析從項(xiàng)目外態(tài)部資源開(kāi)寫(xiě)始挖掘（如山沈體、公妄園休閑宗等）將山體迅改造成登山響棧道加強(qiáng)濱江予公園休閑設(shè)并施完成項(xiàng)目禽整體價(jià)值幣提升的第如二部分開(kāi)發(fā)江上娛樂(lè)設(shè)笛施片區(qū)價(jià)值療、社區(qū)文碰化價(jià)值提斑升，體現(xiàn)思高貴品質(zhì)效，顛覆傳昆統(tǒng)建立沉鋸香沙島連接通盤(pán)道產(chǎn)品創(chuàng)堵新設(shè)計(jì)懷及各功殊能復(fù)合淋應(yīng)用時(shí)代意蠶義的人萬(wàn)居生活爽新標(biāo)桿項(xiàng)目深度甲剖析豪宅之怖“豪”卸，很大現(xiàn)程度上繪系于會(huì)存所。貝績(jī)沙灣會(huì)循所是全資港最豪況華和設(shè)瓦備最齊信全的會(huì)精所，共追設(shè)有8懷大主題貝沙灣會(huì)搶所頂級(jí)藝術(shù)館空中服務(wù)耍俱樂(lè)部名車、游耍艇俱樂(lè)部時(shí)尚娛樂(lè)付城頂尖健釋身美容霉會(huì)所豪華宴塘?xí)d品酒館債、雪茄圍館藝術(shù)少援年宮搜羅了逾修300件宗來(lái)自全球失拍賣行、毀藝術(shù)館及投私人收藏訊家的藝術(shù)胞名作，住盟戶只需憑債簽帳積分獵，即可將全藝術(shù)品租校借回家放黨置欣賞。葡此外，會(huì)洞所更會(huì)定肅期安排藝柿術(shù)展覽及典講座提供私人耀客機(jī)及直浸升機(jī)服務(wù)緩，并為住波客設(shè)計(jì)不金同的航程特別提供到豪華游艇織和名貴房勸車如勞斯刃萊斯、法毛拉利及保超時(shí)捷的接仆載及租用撤服務(wù)會(huì)所定期墨邀請(qǐng)世界么級(jí)音樂(lè)大捏師為住戶聰舉辦各類笛型的藝術(shù)逝表演，還耀不時(shí)舉辦華著名時(shí)裝盟品牌最新羅系列的時(shí)爭(zhēng)裝表演香港頂槳尖美發(fā)夜美容集淹團(tuán)IL旦Col謎po開(kāi)覽設(shè)其首蠢間位于測(cè)豪宅內(nèi)采的美發(fā)蕩美容形化像設(shè)計(jì)寶廊。法唇國(guó)奢侈促品牌“夜嬌蘭”洗亦進(jìn)駐日會(huì)所提氣供星級(jí)限水療護(hù)魚(yú)理服務(wù)豪華宴會(huì)接廳面積和濁裝潢媲美梯五星級(jí)酒染店由著名渡酒評(píng)家旱定期舉蹤蝶辦試酒擺會(huì)和雪效茄品嘗遲會(huì)，以朱供住客怒及專家叛互相交床流心得均。貝沙尿?yàn)骋嘣狙?qǐng)?zhí)K狗富比的口首席品蛙酒家S矮ere銳na胃Sut耗cli讀ffe劇，M.路W.在假貝沙灣券Win拖e&鞏Ci奇gar慌Cl格ub舉芽行試酒報(bào)大會(huì)特邀著名曠國(guó)際級(jí)小馬提琴家西掏崎崇子進(jìn)宋駐，教授堆貝沙灣的擴(kuò)小朋友拉絕奏小提琴本項(xiàng)目位定位方赴向即靈塵魂之所罷在：以自然生腥態(tài)環(huán)境為厚基礎(chǔ)、以飯貴胄之氣三的典雅建尼筑為載體惜打造：廣州西聾.純江景豪若宅住區(qū)最具有練影響力研的眾多富人帝聚集的、散發(fā)海龜濱小鎮(zhèn)伍特色極富異鋼域風(fēng)情慶的灣區(qū)生涼活?；释ハ碌膼炆蠈咏ㄖ鹨兪曀较頃?huì)所秘，金光熠淋熠，挑高接中空的歐左式燈下，皇名流們匯獵聚于此，獎(jiǎng)?wù)摗肮伞笔笳劇敖稹别I。富裕的紛名流在自邊己的圈層彩里面快活輛的游走，覆尋找一份坊被擱置已拴久的歸屬伙感。國(guó)標(biāo)，貿(mào)空中雷的華爾館茲在海拔簡(jiǎn)100湊米空中松會(huì)館，粒唯美的牽華爾茲豪舞曲伴界隨著天努空點(diǎn)點(diǎn)暖繁星劃煉過(guò)那一慮片江景嘗與山野燈，整個(gè)灣區(qū)林的魅力尤義如華爾茲斗舞步散發(fā)摔著雍容、長(zhǎng)華貴。七、蕩目標(biāo)客與戶定位板塊內(nèi)洗客戶發(fā)揭展趨勢(shì)隨著區(qū)執(zhí)域的優(yōu)石化，產(chǎn)水品檔次鈴的提升篩除了前士期購(gòu)買力財(cái)相對(duì)較弱號(hào)的客戶。濱江片區(qū)謹(jǐn)?shù)目蛻舫芍辰徊欢啵y主要原因模是xx臨案江帶現(xiàn)階裁段還沒(méi)有竭擁有成熟探的居住氣鄰氛，但從柜xx臨江脅帶片區(qū)的呈發(fā)展來(lái)看茂，未來(lái)的鄭生活氛字圍將與貿(mào)濱江非壺常相似擾，隨著惱這一區(qū)似域配套爹逐漸成襯熟，獨(dú)機(jī)特的國(guó)霉際濱海胞生活的駱?lè)諊退きh(huán)境必踢然使濱帆江豪宅牢客戶進(jìn)械一步增共加。區(qū)域輻攜射力增罪強(qiáng)，客辨戶來(lái)源宮以xx弄為中心缺逐漸擴(kuò)憲散，廣州和幸佛山是弟這一片算區(qū)未來(lái)謹(jǐn)客戶的苗重要來(lái)包源。越來(lái)越多效的3高客杰戶（高學(xué)癢歷，高職呼務(wù)，高收敢入）涌入胳這一片區(qū)，使得x烘x臨江帶趙即將成為欲廣州下一底個(gè)豪宅區(qū)宵。與第一壩代富豪不音同的是他姐們更多從事金都融、國(guó)豎際貿(mào)易嘉和職業(yè)韻投資等阿全新領(lǐng)刷域。年齡更薦加年輕晨化，家釋庭結(jié)構(gòu)智更加多黃元化，傳統(tǒng)的筑三代同信堂數(shù)量典越來(lái)越雅少，他象們的生際活方式員更加西妻化更加坑自我，對(duì)產(chǎn)品租的要求悟也越來(lái)疑越高。置業(yè)動(dòng)磚機(jī)愈加太多元化（增值保筒值、分散增資金風(fēng)險(xiǎn)麥、對(duì)稀缺悉資源的占怪有），只混要片區(qū)還而沒(méi)有完全喇成熟，投資與避保值永蠅遠(yuǎn)是他淚們內(nèi)在賤的隱性徒需求。目標(biāo)客階戶定位別墅客戶訂鎖定2341廣州市內(nèi)絮的高級(jí)公剪務(wù)員、政認(rèn)界要員、的政府官員穗。佛山其鈴他區(qū)域姨想擠進(jìn)瞎廣州城假較近的植等經(jīng)濟(jì)販實(shí)力比他較強(qiáng)勁濃的企業(yè)懶老板、殺生意人孔。廣州市區(qū)培第一居所燙客戶。廣州市企諒業(yè)家、外民企高管、穩(wěn)小型公司總老板。項(xiàng)目目見(jiàn)標(biāo)客戶癥鎖定目標(biāo)客拳戶定位客戶分類購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)特征主力需求戶型與項(xiàng)目契合度企業(yè)高管交通、配套、文化、品質(zhì)、尊貴對(duì)價(jià)格不是很敏感，年齡35歲以上；不是第一居所；追求品位；對(duì)生活質(zhì)素要求高；注重身份；4房～5房★★★★★公務(wù)員交通、配套、產(chǎn)品品質(zhì)、尊貴對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求高，對(duì)配套設(shè)施要求齊全，住房公積金補(bǔ)貼高，對(duì)價(jià)格不敏感；注重生活質(zhì)量3房★★★★工商戶交通、教育配套、樓盤(pán)質(zhì)素有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，除考慮居住地離店鋪近外，對(duì)居住環(huán)境要求高，且注重子女入學(xué)問(wèn)題。3房～4房★★★★原地居民居住環(huán)境、社區(qū)配套、品牌多以換房需求為主，因而對(duì)居住環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)有要求，關(guān)注交通便利性。3房★★★核心客戶重要客銀戶普通客戶洋房客賀戶需求婚細(xì)分目標(biāo)客戶專定位2341廣州市廁經(jīng)濟(jì)實(shí)旋力比較軋強(qiáng)勁企戶業(yè)高管藥、公務(wù)階員、生搶意人。廣州荔濃灣、越傅秀等區(qū)悲域，由久于方便胃經(jīng)常往受返廣佛繼兩地選善擇購(gòu)買掩的企業(yè)輪老板。廣州市雷內(nèi)有一蔑套小戶導(dǎo)型，現(xiàn)議計(jì)劃改違善居住恒環(huán)境的來(lái)客戶。保值、叛增值物球業(yè)投資障客洋房目蜻標(biāo)客戶載鎖定目標(biāo)客恩戶定位八、奧產(chǎn)品定桃位及規(guī)胳劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目商父業(yè)部分購(gòu)評(píng)估1、優(yōu)勢(shì)晴與機(jī)會(huì)項(xiàng)目西跳面小區(qū)懇路邊有約500術(shù)米的商業(yè)夏外展面。小區(qū)周邊消費(fèi)茅配套不足灘，本商業(yè)班可以為未滾來(lái)恒大及懷本項(xiàng)目住仰戶提供生攪活便利配清套。隨著x遇x板塊福的內(nèi)外交薪通改善雅和各住災(zāi)宅項(xiàng)目罪發(fā)展，將有兵更多的顏居住及茫商業(yè)落談入?yún)^(qū)域瞞內(nèi)，有利于迅強(qiáng)化區(qū)域商班業(yè)氛圍。2、劣綁勢(shì)與風(fēng)亭險(xiǎn)偏離x暑x區(qū)域落商業(yè)中完心，缺乏駝商業(yè)氛筐圍。位于小區(qū)班內(nèi)部道路線之間，外部可視等性及可達(dá)先性較差。除本小角區(qū)外，恒大項(xiàng)宗目?jī)?nèi)部萌也有8鐘500筑平米的艱商業(yè)街精，較難注吸引周解邊居住路區(qū)的生露活消費(fèi)。本項(xiàng)目供戚給量如過(guò)液高則有出退現(xiàn)銷售和斑租賃困難齡。小結(jié)：約500糧米的外展揪面有較好穴的商業(yè)基躺礎(chǔ)，周邊貿(mào)居住區(qū)開(kāi)芹始成型禾，片區(qū)內(nèi)肌陸續(xù)有一饅定的居住況氛圍，有燦利于強(qiáng)化境區(qū)域商業(yè)龍氣息。但回由于項(xiàng)目隊(duì)偏離xx執(zhí)商業(yè)中心睬，外部可寸達(dá)性較差侮，主要服務(wù)于梅本項(xiàng)目牌業(yè)主為救主，商刷業(yè)體量惰不適宜墻太大。周邊社區(qū)墨商業(yè)情況售價(jià)水平厘：萬(wàn)科金域酸藍(lán)灣40耳000-蘿5000幅0元/㎡右；中海金額沙灣3包500面0-4蹲500向0元/粗㎡；萬(wàn)科四季切花城30冷000-虧4000旬0元/㎡租賃水前平：萬(wàn)科金域怠藍(lán)灣10壁0-15攻0元/㎡中海金沙泄灣100秒-120比元/㎡萬(wàn)科四獎(jiǎng)季花城弟90-質(zhì)120龍?jiān)?㎡小結(jié)：xx商鳴業(yè)仍以搞社區(qū)的額底商為必主，暫倦時(shí)未形梁成大型務(wù)集中式辦綜合商第業(yè)體。位于x球x現(xiàn)代遞化商貿(mào)耽金融中判心、文故化娛樂(lè)舍和行政遙辦公中賺心范圍姿內(nèi)的萬(wàn)匯科金域脅藍(lán)灣由襪于外部可視性和病可達(dá)性較該高，售價(jià)注較高，部劃分價(jià)值較測(cè)高的可達(dá)買4-5萬(wàn)脊/㎡。其他區(qū)域梯社區(qū)底商信售價(jià)較低求。項(xiàng)目商旺業(yè)建議規(guī)劃原政則：作為小區(qū)木級(jí)別的商坡業(yè)配套，綢適宜布置在西唱側(cè)路邊。商鋪門(mén)前班預(yù)留10挨米以上進(jìn)檔深的廣場(chǎng)慘用于綠化殘、停車及縣步行。小斗區(qū)集中式戒出入大門(mén)及前預(yù)留5番0米進(jìn)深夠的開(kāi)放式騎廣場(chǎng)。商業(yè)街譯每15抬0-1券80米描設(shè)置一戴個(gè)與住狐宅小區(qū)都的交流譽(yù)通道。商鋪立面數(shù)與住宅小衫區(qū)一致，虹可考慮首籃層騎樓式短建筑。由于餐飲功招能較多，必須考較慮集中式漂煙道到塔圾樓頂及室離外隔油池頭。店鋪門(mén)定面4.沒(méi)5-6月米，進(jìn)公深10濤-15哥米，首勿層高6燭米，二端層4.胞5米。掛單店面烈積在5愧0-1喂50㎡。預(yù)留雙撒層銷售結(jié)構(gòu)。商鋪體量賴建議：體量方墊面主要莫為1-指2層街腿鋪為主甩，用于軋零售及斑生活配愿套店鋪毛使用。泛主入口能及靠近培合作方素集中式申商業(yè)區(qū)段，芝可考慮釘在二層猴設(shè)置較趟大進(jìn)深五面積商陵鋪用于莖餐飲休字閑業(yè)態(tài)蛛經(jīng)營(yíng)?？傮w量弓控制在敘120領(lǐng)00㎡抽，規(guī)劃點(diǎn)一個(gè)1盟000慚0㎡集鄰中式商繡業(yè)交還慎合作方叢使用。商鋪持有劈燕方式：商鋪以銷寶售為主，掛自家持有去為輔，毛欺坯交付。社區(qū)底拖商街鋪背外形參詞考物業(yè)類別市場(chǎng)接受度經(jīng)濟(jì)效益規(guī)劃、開(kāi)發(fā)綜合選擇獨(dú)棟別墅★★★★★★★★★別墅產(chǎn)品市場(chǎng)接受度高，施工期短，可快速投入市場(chǎng)，同時(shí)有助于拉升整體售價(jià)，加速銷售回款、提高樓盤(pán)檔次。獨(dú)棟別墅屬于別墅用地性質(zhì)，不適合本項(xiàng)目。從市場(chǎng)接受度和經(jīng)濟(jì)效益綜合考慮，雙拼和疊加別墅與本項(xiàng)目有一定的契合點(diǎn)。聯(lián)排別墅★★★★★★雙拼別墅★★★★★★★疊加別墅★★★★★★★高層洋房★★★★★★★★盡管超高層及高層利潤(rùn)較高，但若全部興建超高層及高層，將降低居住舒適度，令市場(chǎng)接受度下降，最終影響利潤(rùn)，同時(shí)超高層及高層施工期長(zhǎng)，資金流轉(zhuǎn)速度慢。酒店式公寓適合在商務(wù)區(qū)興建，xx規(guī)劃為居住區(qū)，商務(wù)氛圍弱，在此片區(qū)的接受度很低。建議興建超高層、高層。超高層洋房★★★★★★★酒店