增值稅納稅申報(bào)房地產(chǎn)業(yè)

增值稅納稅申報(bào)房地產(chǎn)業(yè)第一頁(yè)，共42頁(yè)。主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)業(yè)一般業(yè)務(wù)

（一）預(yù)收款階段

（二）交付階段

（三）土地價(jià)款扣除二、特殊問題的申報(bào)操作*注：為方便理解，培訓(xùn)材料中申報(bào)表及其說明以萬(wàn)元為單位，實(shí)際填報(bào)應(yīng)以元為單位。第二頁(yè)，共42頁(yè)。一、一般業(yè)務(wù)【案例一】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）開發(fā)A和B兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，A項(xiàng)目取得《建筑工程施工許可證》注明開工時(shí)間為試點(diǎn)前，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法；B項(xiàng)目取得《建筑工程施工許可證》注明開工時(shí)間為試點(diǎn)后，適用一般計(jì)稅方法。第三頁(yè)，共42頁(yè)。（一）預(yù)收款階段2016年5月份發(fā)生以下預(yù)收款業(yè)務(wù)：A項(xiàng)目銷售房屋30套，當(dāng)月收取預(yù)收款9450萬(wàn)元,其中5250萬(wàn)元開具專票,4200萬(wàn)元開具普票；B項(xiàng)目銷售房屋10套，當(dāng)月收取預(yù)收款1110萬(wàn)元，其中222萬(wàn)元開具專票,888萬(wàn)元開具普票。A、B項(xiàng)目《商品房買賣合同》約定交付時(shí)間均為2016年6月。一、一般業(yè)務(wù)第四頁(yè)，共42頁(yè)。（一）預(yù)收款階段【提示】1、預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款。預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款（因?yàn)槿钊〉靡惨潞箝_票和確認(rèn)應(yīng)稅收入，因此也作為預(yù)收款）。定金屬于預(yù)收款，誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。2、房屋交付之前均為預(yù)收款階段,該階段納稅義務(wù)未發(fā)生，僅按3%預(yù)繳增值稅，填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。3、一般計(jì)稅方法的開票方式：全額開具（按扣除土地價(jià)款前的金額）。一、一般業(yè)務(wù)第五頁(yè)，共42頁(yè)。（一）預(yù)收款階段【相關(guān)政策】1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款次月納稅申報(bào)期，依據(jù)以下預(yù)繳公式向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，預(yù)征率3%；預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+適用稅率或征收率）*3%2.上述預(yù)繳不得扣除土地價(jià)款，需填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》一、一般業(yè)務(wù)第六頁(yè)，共42頁(yè)。（一）預(yù)收款階段【預(yù)征稅額計(jì)算】A項(xiàng)目（簡(jiǎn)易計(jì)稅）：

不含稅銷售額=9450/(1+5%)=9000萬(wàn)元

預(yù)征稅額=9000*3%=270萬(wàn)元B項(xiàng)目（一般計(jì)稅）：

不含稅銷售額=1110/(1+11%)=1000萬(wàn)元

預(yù)征稅額=1000*3%=30萬(wàn)元一、一般業(yè)務(wù)第七頁(yè)，共42頁(yè)。（一）預(yù)收款階段【預(yù)繳稅款表填寫】納稅人應(yīng)分項(xiàng)目填寫增值稅預(yù)繳稅款表。一、一般業(yè)務(wù)第八頁(yè)，共42頁(yè)。（一）預(yù)收款階段一、一般業(yè)務(wù)A項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法填寫《建筑工程施工許可證》上的編號(hào)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定不需要申請(qǐng)《建筑工程施工許可證》的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不需填寫填寫房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體地址填寫房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱。填寫本期收取的預(yù)收款（含稅）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需填寫“扣除金額”欄9450/(1+5%)*3%第九頁(yè)，共42頁(yè)。（一）預(yù)收款階段一、一般業(yè)務(wù)B項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法預(yù)收款（含稅）1110/(1+11%)*3%第十頁(yè)，共42頁(yè)。（一）預(yù)收款階段一、一般業(yè)務(wù)【申報(bào)表填寫】將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）納稅義務(wù)未發(fā)生，本期應(yīng)納稅額為0元，因此第4欄“本期實(shí)際抵減稅額”即填寫0元第十一頁(yè)，共42頁(yè)。（二）交付階段一、一般業(yè)務(wù)

【接案例一】2016年6月發(fā)生以下業(yè)務(wù)：5月所售A、B項(xiàng)目的40套商品房已交付，假設(shè)6月未發(fā)生其他銷售業(yè)務(wù)也未取得進(jìn)項(xiàng)。B項(xiàng)目已銷售并交付的10套房屋建筑面積為1000m2，可供出售建筑總面積為5000m2，支付土地總價(jià)款為555萬(wàn)元。第十二頁(yè)，共42頁(yè)。（二）交付階段一、一般業(yè)務(wù)【相關(guān)政策】1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款第十三頁(yè)，共42頁(yè)。（二）交付階段一、一般業(yè)務(wù)【相關(guān)政策】

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。3、當(dāng)期應(yīng)納稅額抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第十四頁(yè)，共42頁(yè)。（二）交付階段一、一般業(yè)務(wù)【應(yīng)納稅額計(jì)算】A項(xiàng)目（簡(jiǎn)易計(jì)稅）：

應(yīng)納稅額=9450/(1+5%)*5%=450萬(wàn)元，抵減預(yù)繳270萬(wàn)元后，實(shí)際繳納增值稅180萬(wàn)元

注：A項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，土地價(jià)款不得扣除。B項(xiàng)目（一般計(jì)稅，差額扣除地價(jià)）：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(1000m2/5000m2)*555=111萬(wàn)元

應(yīng)納稅額=（1110-111）/(1+11%)*11%=99萬(wàn)元，抵減預(yù)繳30萬(wàn)元后，實(shí)際繳納增值稅69萬(wàn)元第十五頁(yè)，共42頁(yè)。（二）交付階段一、一般業(yè)務(wù)【申報(bào)表填寫】1.將B項(xiàng)目當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表三（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）第十六頁(yè)，共42頁(yè)?？鄢恋貎r(jià)款之前的含稅銷售額本期計(jì)算得出允許扣除的土地價(jià)款期初余額+本期發(fā)生額含稅銷售額>111萬(wàn)元，應(yīng)扣除的土地價(jià)款可全額扣除第十七頁(yè)，共42頁(yè)。（二）交付階段一、一般業(yè)務(wù)【申報(bào)表填寫】2.將本期應(yīng)納稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表一（本期銷售情況明細(xì)）第十八頁(yè)，共42頁(yè)。B項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法A項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(1000/5000)*555=111萬(wàn)元扣除地價(jià)后含稅銷售額=1110-111=999萬(wàn)元扣除地價(jià)后，計(jì)算銷項(xiàng)稅額=(1100-111)/(1+11%)*11%=99萬(wàn)元第十九頁(yè)，共42頁(yè)。

3.將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）將5月份的期末余額轉(zhuǎn)為6月份期初余額由于本期應(yīng)納稅額為549萬(wàn)元，大于300萬(wàn)元，因此本期發(fā)生的應(yīng)抵減稅額可全額抵減，第4欄“本期實(shí)際抵減稅額”即填寫300萬(wàn)元第二十頁(yè)，共42頁(yè)。B項(xiàng)目：一般計(jì)稅，扣除地價(jià)前的不含稅銷售額4.填寫《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表A項(xiàng)目：簡(jiǎn)易計(jì)稅不含稅銷售額B項(xiàng)目：銷項(xiàng)稅額900*11%=99萬(wàn)元A項(xiàng)目：應(yīng)納稅額9000*5%=450萬(wàn)元A+B：99+450=549萬(wàn)元第二十一頁(yè)，共42頁(yè)。4.填寫《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表抵減5月已預(yù)繳稅款=270+30=300萬(wàn)元應(yīng)繳納增值稅=應(yīng)納稅額-預(yù)繳稅額=549-300=249萬(wàn)元第二十二頁(yè)，共42頁(yè)。（三）土地價(jià)款扣除一、一般業(yè)務(wù)【相關(guān)政策】

一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。第二十三頁(yè)，共42頁(yè)。（三）土地價(jià)款扣除一、一般業(yè)務(wù)【臺(tái)賬填寫】B項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法，每期扣除土地價(jià)款，應(yīng)及時(shí)登記臺(tái)賬；A項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，不得扣除土地價(jià)款，無(wú)需在臺(tái)賬中填列當(dāng)期扣除：1000m2/5000m2*555=111萬(wàn)元未扣除：555-111=444萬(wàn)元第二十四頁(yè)，共42頁(yè)。（一）預(yù)收款開具普票二、過渡階段特殊情況【提示】

為保證不影響購(gòu)房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購(gòu)房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。第二十五頁(yè)，共42頁(yè)。（一）預(yù)收款開具普票二、過渡階段特殊情況【開票】開具一張首付款為100萬(wàn)元的增值稅普通發(fā)票：計(jì)稅方法貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱金額稅率稅額價(jià)稅合計(jì)備注欄預(yù)繳稅款簡(jiǎn)易計(jì)稅預(yù)收款1000%0100注明“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)”100/(1+5%)*3%=2.86一般計(jì)稅預(yù)收款1000%0100100/(1+11%)*3%=2.70注：待總局進(jìn)一步明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款時(shí)，可以使用“不征稅項(xiàng)目”編碼開具增值稅普通發(fā)票，不申報(bào)繳納增值稅，不進(jìn)行票表比對(duì)。第二十六頁(yè)，共42頁(yè)。（一）預(yù)收款開具普票二、過渡階段特殊情況【申報(bào)清卡】

預(yù)收款應(yīng)按照銷售額的3%預(yù)繳增值稅，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，同時(shí)將預(yù)征稅額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表四（稅額抵減情況表）。

開具發(fā)票時(shí)間不作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，申報(bào)當(dāng)期稅款時(shí)不需反映該項(xiàng)收入，該申報(bào)操作造成的一窗式比對(duì)異常，通過手工清卡方式處理。第二十七頁(yè)，共42頁(yè)。（二）4月30日之前預(yù)收款已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅但未開票,試點(diǎn)后按規(guī)定可以補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票。二、過渡階段特殊情況【相關(guān)政策】

總局2016年第23號(hào)公告第三條第七款規(guī)定，納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。第二十八頁(yè)，共42頁(yè)。（二）4月30日之前預(yù)收款已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅但未開票,試點(diǎn)后按規(guī)定可以補(bǔ)開增值稅普通發(fā)票。二、過渡階段特殊情況注：待總局進(jìn)一步明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)開營(yíng)業(yè)稅發(fā)票時(shí)，可以使用“不征稅項(xiàng)目”下設(shè)的“補(bǔ)開營(yíng)業(yè)稅發(fā)票”編碼開具增值稅普通發(fā)票，不申報(bào)繳納增值稅，不進(jìn)行票表比對(duì)。金額稅率稅額價(jià)稅合計(jì)備注欄10000100注明“4月30日前已按規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅”含營(yíng)業(yè)稅價(jià)款選擇0自動(dòng)跳出輸入含營(yíng)業(yè)稅價(jià)款【開票】

補(bǔ)開一張?jiān)圏c(diǎn)前已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅但未開票的房?jī)r(jià)為100萬(wàn)元的增值稅普通發(fā)票：第二十九頁(yè)，共42頁(yè)。（二）4月30日之前預(yù)收款已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅但未開票,試點(diǎn)后按規(guī)定可以開具增值稅普通發(fā)票。二、過渡階段特殊情況【申報(bào)清卡】

已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，該項(xiàng)收入無(wú)需再申報(bào)增值稅，該申報(bào)操作造成的一窗式比對(duì)異常，通過手工清卡方式處理。第三十頁(yè)，共42頁(yè)。（三）4月30日之前收取部分售房款并開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，5月1日之后收取尾款并換開全額增值稅發(fā)票。二、過渡階段特殊情況

【案例二】2016年4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）向消費(fèi)者個(gè)人銷售商品房，房屋售價(jià)100萬(wàn)元，《商品房買賣合同》約定交付時(shí)間為2016年12月，該商品房對(duì)應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目在試點(diǎn)前已開工，納稅人選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

消費(fèi)者于2016年4月支付定金和首付30萬(wàn)元，納稅人就30萬(wàn)預(yù)收款已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。2016年5月消費(fèi)者付清尾款70萬(wàn)元并辦理完交房手續(xù)，納稅人收回營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，對(duì)其重新開具全額的增值稅普通發(fā)票。第三十一頁(yè)，共42頁(yè)。（三）4月30日之前收取部分售房款并開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，5月1日之后收取尾款并換開全額增值稅發(fā)票。二、過渡階段特殊情況【提示】

過渡階段出現(xiàn)該情況,普票和專票的開票和申報(bào)方式相同，申報(bào)時(shí)僅就繳納增值稅部分的銷售額填寫申報(bào)表，票面稅額與實(shí)際申報(bào)繳納的增值稅額是一致的，但票面金額與申報(bào)的不含稅銷售額不一致,一窗式比對(duì)異常通過手工清卡方式處理。第三十二頁(yè)，共42頁(yè)。（三）4月30日之前收取部分售房款并開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，5月1日之后收取尾款并換開全額增值稅發(fā)票。二、過渡階段特殊情況【應(yīng)納稅額計(jì)算】

營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額：30*0.05=1.5萬(wàn)元

增值稅應(yīng)納稅額：70/1.05*0.05=3.33萬(wàn)元【開票】選擇開票方式金額稅率稅額價(jià)稅合計(jì)備注欄差額開票96.67***3.33100注明：“其中，4月30日前已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的銷售額為30萬(wàn)元”普票和專票開具方式相同含營(yíng)業(yè)稅的價(jià)款+不含增值稅的價(jià)款=計(jì)征契稅的依據(jù)輸入“價(jià)稅合計(jì)”和“稅額”后系統(tǒng)自動(dòng)跳出增值稅實(shí)際應(yīng)納稅額全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用第1步第2步第3步系統(tǒng)自動(dòng)返算第三十三頁(yè)，共42頁(yè)。（三）4月30日之前收取部分售房款并開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，5月1日之后收取尾款并換開全額增值稅發(fā)票。二、過渡階段特殊情況【申報(bào)清卡】1.將應(yīng)繳納增值稅部分銷售額填入《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》附表一（本期銷售情況明細(xì)）申報(bào)銷項(xiàng)稅額與開票稅額一致僅申報(bào)繳納增值稅部分的銷售額，不反映已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅的銷售額，與開票金額不一致，造成票表比對(duì)異常，通過手工清卡方式處理第三十四頁(yè)，共42頁(yè)。2.填寫《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表僅申報(bào)繳納增值稅部分的銷售額，不反映已申報(bào)營(yíng)業(yè)稅的銷售額第三十五頁(yè)，共42頁(yè)。2.填寫《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》主表第三十六頁(yè)，共42頁(yè)。（四）預(yù)繳稅款的抵減和會(huì)計(jì)核算。二、特殊情況【案例三】2016年8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）取得不含稅銷售收入2000萬(wàn)元，銷項(xiàng)稅額220萬(wàn)元，期初留抵稅額為270萬(wàn)元。當(dāng)月收到預(yù)收款1000萬(wàn)元，已預(yù)繳增值稅30萬(wàn)元，當(dāng)月該公司留抵稅額50萬(wàn)元。【提示