房地產(chǎn)行業(yè)的項目管理講義

房地產(chǎn)行業(yè)項目管理前言項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié)，項目管理已廣泛應(yīng)用于各個行業(yè)。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長、使用壽命長，全生命期均需維護(hù)，購房者可以說是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無上”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項目整個生命周期的項目管理,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。

概述房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)可分為：(1)一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。

(2)二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。代理行：服務(wù)于二級市場，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。(3)三級市場：賣給個人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級市場，它是業(yè)主與購買者或租賃者之間的橋梁。受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動營銷。第一章：房地產(chǎn)項目管理概論什么是項目什么是項目管理開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容項目的生命周期項目資源國際項目管理發(fā)展中國項目管理狀況項目管理知識體系項目的含義對確定性對象按限定時間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。項目的特征項目任務(wù)和成果具有一次性；項目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)；項目系統(tǒng)具有整體性；項目對象具有確定性；房地產(chǎn)項目的定義房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目的一種，是指在一定的時間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。項目管理定義:項目管理是在項目活動中運(yùn)用知識、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項目干系人對項目的需求和期望?！椖抗芾砭褪前迅鞣N資源應(yīng)用于項目，以實(shí)現(xiàn)項目的目標(biāo)。

開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容三大階段1，前期的準(zhǔn)備階段；2，建筑施工階段；3，經(jīng)營階段前期的準(zhǔn)備階段主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計方案通知書等，方可開工建設(shè)。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請項目開工的必備條件之一。建筑施工階段工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。經(jīng)營階段房地產(chǎn)經(jīng)營,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。該項工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。項目的生命周期概念階段規(guī)劃階段實(shí)施階段結(jié)束階段

概念階段主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行

1．

根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。

2．

請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進(jìn)行資源測算等），提出項目建議書。

3．

通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。

本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證以確定項目的可行性。

規(guī)劃階段對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備

1．撕確定項脖目總負(fù)錢責(zé)人（類重點(diǎn)項掙目）。侍2．脹確定裙項目經(jīng)啞理。攪3．只確定項懂目組主堆要成員狹。

4諒．

確食認(rèn)項目換的有效舞性（項巷目最終悄產(chǎn)品的旺范圍界傭定、實(shí)掙施方案諷、質(zhì)量估標(biāo)準(zhǔn)的傍確定、閃項目的拖資源保峽證、項餅?zāi)拷?jīng)費(fèi)折及現(xiàn)金鉛流量的夢預(yù)算、挽項目的勒工作結(jié)蠅構(gòu)分解蹦、項目辰政策與哥程序的殼制訂、旦風(fēng)險評姥估）5．

提稿出項目概飄要報告（丸營銷、物那業(yè)等機(jī)構(gòu)貓參與）。6．蕉通過公詠司決策級層批準(zhǔn)棋進(jìn)入下尿一階段收。本階段的壇工作重點(diǎn)曾是確定項厭目經(jīng)理并黃與項目組囑主要成員昆充分溝通襖，使雙方放思想基本闖達(dá)成一致妻，然后對朱項目的有腰效性進(jìn)行問論證。實(shí)施階段按計劃糠啟動實(shí)蜻施項目愿工作1．

建典立項目組友織。

2撒．

取得倚土地使用咽權(quán)（可以毀在第一、目二階段）掀。

3．歸制訂項使目計劃（遷專業(yè)性、葉可行性）射。

4．勻通過項枝目（規(guī)劃伏）設(shè)計、丑工程招標(biāo)森、招標(biāo)采駱購、監(jiān)理決招標(biāo)、物縣業(yè)招標(biāo)等偶展開項目研營銷。監(jiān)5．

通打過規(guī)劃、禾消防、人辱防、水、腳電、氣、仗防蟻等部乳門審查（叨協(xié)調(diào)貫穿典整個項目槽實(shí)施過程藏）。

6酒．

合同課管理（質(zhì)斤量、費(fèi)用妖、進(jìn)度、撓范圍、安隸全等控制推）。7．梢項目銷慣售（嚴(yán)倉格培訓(xùn)揚(yáng)、統(tǒng)一范說法、畫不留后英遺癥、階展示開漲發(fā)商的三文化等旺）。襲8．遺水、電嶄、氣、塑智能化機(jī)、網(wǎng)絡(luò)葵、商業(yè)蜘等進(jìn)場鞠。本階段的眉工作重點(diǎn)溫是明確分骨工、制訂涂計劃、狠圓抓廉政、晚陽光招標(biāo)節(jié)（優(yōu)秀的獨(dú)規(guī)劃設(shè)計牲院、承建列商、供應(yīng)慘商是高品押質(zhì)產(chǎn)品的盯保證）、巾搞好與政和府各部門迷之間的關(guān)訴系、協(xié)調(diào)炒各部門之注間的關(guān)系現(xiàn)及進(jìn)場時束間、按現(xiàn)災(zāi)代項目管塑理的技術(shù)焰嚴(yán)格控制款質(zhì)量--嬸-成本-衛(wèi)--進(jìn)度真、項目的短銷售等。結(jié)束階造段項目結(jié)快束的有節(jié)關(guān)工作1．項蠻目驗收具（單體丟、消防沾、人防廁、環(huán)境備、水電驢、設(shè)備痕等），惕辦理備嘉案證?；?．圾物業(yè)公仿司對項趴目進(jìn)行今接管驗解收。濱3．配嶺合物業(yè)集公司交乞房。餓4．項慈目清算嚇。

5困．資產(chǎn)紙清理。燃6．款文檔總麥結(jié)。7．對整童個項目進(jìn)蒜行評估總恢結(jié)，為其阻它項目作抗準(zhǔn)備。捷8．

解系散項目組房誠。本階段的債工作重點(diǎn)妙是辦理備澆案證、配桃合物業(yè)公鳳司交房、誕對整個項牢目進(jìn)行評邪估總結(jié)，室為其它項匆目作準(zhǔn)備向.項目資欣源資源:撕一切唱具有現(xiàn)再實(shí)和潛寇在價值微的東西自然資駐源和人勒造資源檢，內(nèi)部洽資源和撈外部資谷源，有酷形資源堤和無形翅資源人力和人排才(ma鎮(zhèn)n)、材粱料(ma推teri做al)、蜂機(jī)械(m江achi黃ne)、做資金(m吩oney壯)、信息絡(luò)(mes貼sage劈燕)、科學(xué)劣技術(shù)(m鑼etho炸dof孤S&T延)及市場呼(mar長ket)執(zhí)等.<7丟M>項目管繪理作為鏈方法和快手段，旬也是資梳源。29項目管串理的歷拌史、現(xiàn)嫌狀和未躲來在現(xiàn)在趴和未來統(tǒng)全球化哪的市場水競爭中項蠟?zāi)抗芾硎淌浅晒竦年P(guān)鍵！項目管巡壽理的歷準(zhǔn)史和發(fā)碎展古代:份追溯到貝長城、貴埃及金慘字塔、哨古羅馬避的供水大渠…近代項目米管理的萌民芽:工人猛為20世猴紀(jì)40年醒代，‘舉曼哈頓計病劃’。近代項目惡管理的成鄰熟:關(guān)鍵路輸線法（休CPM牙）和計切劃評審絮技術(shù)能(PE高RT）阿波羅乖登月計疏劃現(xiàn)代項目朵管理的新互發(fā)展:面向市場礙和競爭.宋項目管理派的傳播和駕現(xiàn)代化。注重人擋的因素侍注重右顧客陶注重柔臨性管理軍注重破管理工爹具美國項胞目管理粥狀況（具1）IT項蜜目管理蜓現(xiàn)狀1994滲年，St竄andi觸shG影roup衛(wèi)對于I嘗T84稻00個項廁目（投資否250億介美圓）的漆研究結(jié)果妥：項目實(shí)現(xiàn)茫其目標(biāo)怠1狡6%項目需要句補(bǔ)救講50悉%徹底失敗鵝3拍4%美國項窄目管理喬狀況（癥2）項目平永均預(yù)算季超出9酷0%，腰進(jìn)度超辜出12扶0%項目總數(shù)33%既超出預(yù)退算又進(jìn)度肉推遲52.7銹%的項目宅費(fèi)用是習(xí)原估算查的189夏%以上.只有16.2扶%項目按戴預(yù)算和機(jī)進(jìn)度完惠成平均時間頌超出量是滋原估算的222蓬%-在大公壩司，只放有9%的項目渴按預(yù)算谷，按進(jìn)宇度完成美國項探目管理聰狀況(圾3)按三個項淋目目標(biāo)的漂調(diào)查調(diào)查者：仍Dr.著Fram鼠e美國項拌目管理協(xié)兆會成員時間：期199型7調(diào)查范圍議：438飽位項目工駐作人員美國項目煤管理狀況貿(mào)(4)最近參與耗的項目費(fèi)左用執(zhí)行情姑況：嚴(yán)重費(fèi)用靜超支秩17%一定程影度費(fèi)用忽超支斬3叢8%完全按預(yù)乞算執(zhí)行蹦2蝕7%一定程度盡費(fèi)用節(jié)余鎮(zhèn)12%大量費(fèi)用效節(jié)余褲6%美國項目僚管理狀況曠(5)最近參與蒙的項目滿遠(yuǎn)足預(yù)期規(guī)春范程度相差甚遠(yuǎn)競者珠29%完全達(dá)膜到規(guī)范遺要求適5李1%實(shí)際執(zhí)行類超出規(guī)范墊要求料2桂0%美國項目堡管理狀況鴿(6)最近參垃與的項冷目滿足簡進(jìn)度要稈求程度嚴(yán)重拖期塔35妄%一定程損度拖期襖34尋%按時完央成掌22%一定程度僻提前膽8博%大量提前衛(wèi)1%項目出匆現(xiàn)問題唐的常見遍原因組織方盾面出現(xiàn)驢問題對需求章缺乏管旁理缺乏計劃的和控制估算錯郵誤國際項衰目管理葵組織1美國項陵目管理綠協(xié)會幻玉PMI尾（P滿roj如ect解Ma能nag漿eme秀nt艷Ins雷tit策ute廚)創(chuàng)建：6庫0年代，槐性質(zhì)：國掘際性組織分會：2褲45個成員：企殘業(yè)、高校維、研究單網(wǎng)位職能：促開進(jìn)國際間疤項目管理怠發(fā)展國際項春目管理拌組織2國際項目靈管理協(xié)會突IPMA里(Int在erna管tion奪alP干roje噸ctM督anag安emen墊tAs叛soci吳atio挪n）創(chuàng)建：硬196饒5，性練質(zhì)：非左盈利的谷國際性耗組織成員：國尖家級項目翅管理協(xié)會職能：促南進(jìn)國際間礎(chǔ)項目管理兇發(fā)展產(chǎn)品和織服務(wù)：咬研究和被發(fā)展，華教育與要培訓(xùn)，映標(biāo)準(zhǔn)和料資質(zhì)認(rèn)蜻證國際項悉目管理步知識體求系美國P鋤MI—祥—項目研管理的丹知識體勢系PMB痕OK束(Pr怖oje彼ct銀Man帳age典men率tB嘉ody愁of盞K佛now秘led爹ge)九個知識舞領(lǐng)域歐洲IP弄MA——逗項目管理粥能力基礎(chǔ)ICB佛(IPM項ACo登mpet面ence牧Bas該elin匯e)42個知識波和實(shí)踐嘩元素，侄其中核臂心元素邀28個騾，增加私元素1祖4個。PMB悔OK見項目管梁理知識疲體系項目過程和整體化項目管理基本概念內(nèi)外環(huán)境項目核準(zhǔn)范圍規(guī)劃范圍定義范圍核實(shí)范圍改變控制項目范圍管理

項目質(zhì)量管理質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證質(zhì)量控制質(zhì)量風(fēng)險管理風(fēng)險鑒別風(fēng)險估量風(fēng)險對策風(fēng)險控制項目時間管理活動定義活動排序活動時間估算進(jìn)度計劃進(jìn)度控制項目人力資源管理組織規(guī)劃人員招聘隊伍組織項目采購管理采購規(guī)劃詢價與招標(biāo)資源選擇合同管理合同終結(jié)項目費(fèi)用管理資源規(guī)劃費(fèi)用估算費(fèi)用預(yù)算費(fèi)用控制項目溝通管理溝通規(guī)劃住處傳輸進(jìn)度報告驗收報告項目交接管理項目目標(biāo)再評估接收人員培訓(xùn)機(jī)構(gòu)改組經(jīng)營流程改造主要的軟一般管講理技能金融和據(jù)會計、留銷售和醋市場、區(qū)研究和擔(dān)開發(fā)、疊制造和胞發(fā)售；戰(zhàn)略規(guī)練劃、戰(zhàn)章術(shù)規(guī)劃絕和實(shí)施旬規(guī)劃；組織結(jié)覺構(gòu)、組柿織行為則、人事醬管理、眾補(bǔ)償、桶福利和較職業(yè)培葡養(yǎng)；通過激勵茫、授權(quán)、臉監(jiān)督、團(tuán)緣瑞隊建設(shè)、芽沖突管理驕和其他技啊術(shù)來處理巴各種工作乳關(guān)系；通過個人鑒時間管理那、壓力管富理和其他勇技術(shù)來進(jìn)銀行自我管肉理。項目管技理與其住他管理崗學(xué)科的廚關(guān)系一般管禮理知識爸和實(shí)踐.項目管饅理知識翅體系一般公認(rèn)嘗的項目管厲理知識和執(zhí)做法應(yīng)用領(lǐng)燙域知識脊和實(shí)踐此圖表示想學(xué)科領(lǐng)域之間關(guān)價系的概走念,搭接的被范圍并料非按比例的.國際項丸目管理秋專業(yè)資佛格認(rèn)證PMI虧項目希管理專債業(yè)人員地資格認(rèn)宅證Pro漿jec蕩tM夠ana劫gem扯ent命Pr墳ofe盒ssi艦ona箱l-吸--P類MPIPMA四級證炕書認(rèn)證Cer雹tif原ica芹ted球P乓rog榜ram聯(lián)D嚴(yán)ire惠cto幫r--按-C裕PD工程主旨任認(rèn)證應(yīng)總經(jīng)理忍級Cert喘ific以ated橡Pr嘗ojec耐tM晉anag釀er--遣-CPM勒項目龜經(jīng)理認(rèn)證Reg識ist霸ere倆dP挽roj瘡ect類M塘ana筋gem宗ent勇Pr窗ofe財ssi鬧ona債l--孝-PM箭P么注冊致項目管要理工程垃師Proj夕ect咳Mana舉geme血ntF塌achm氣ann-殲--PMF項目管宰理技術(shù)粱員ISO喉10揪006第一版頒套布時間:渡1997焦-12-薪15文件名稱乎:Qual材ity云mana扯geme崗nt-悲-Gu三idel傘ines臣to陵qual箏ity全inp溪roje繪ctm寒a(chǎn)nag籍emen悅t中國項目斷管理歷史島和發(fā)展80年代泡在云南魯貼布格水電腔站項目首笑次引入項侵目管理；90年代消末國家經(jīng)哪貿(mào)委和外慚專局與中盼科院開始都項目管理剝知識推廣廳；200兇1開始仍建立《言中國項艙目管理濕知識體拾系和資點(diǎn)格認(rèn)證僚標(biāo)準(zhǔn)》避工作。面臨加入價WTO挑戰(zhàn)的中匙國企業(yè)中國在練今年加堪入WT黑O已無桐大障礙睜；中國將參填加全球化樸的公平的武商業(yè)市場跌競爭；中國市場詳將失去高壺關(guān)稅的保盈護(hù)；市場競距爭的激婦烈殘酷搶，適應(yīng)奶期1-臺-3年顏；中國項目尼管理事業(yè)稈的發(fā)展是企業(yè)發(fā)展俗、民族強(qiáng)污盛的重要因巾素。第二章：慮房地普產(chǎn)項目的偉組織系統(tǒng)開發(fā)商削的管理口模式房地產(chǎn)排項目的譜分標(biāo)房地產(chǎn)項鴉目的管理羅組織開發(fā)商的頌管理模式現(xiàn)行的房使地產(chǎn)項目罷管理模式替主要可分章為：部門制公司制事業(yè)部過制專業(yè)管停理制部門制旬項目管裳理模式根據(jù)管穗理學(xué)中浴組織結(jié)寒構(gòu)的分洪類，按閥照項目犯開發(fā)流蓄程，一避般設(shè)置販開發(fā)、保工程、蛛財務(wù)、累設(shè)備材柔料、銷撞售、辦蠻公室等孤部門。從房地產(chǎn)偏項目的生鍋命周期分承析，開發(fā)今部主要是萄負(fù)責(zé)項目丘前期的立西項、審批本、規(guī)劃、丸征地、拆門遷等工作職。工程和正造價部在逆項目的中廟期，負(fù)責(zé)班施工建設(shè)陪階段的管軍理工作。遺銷售部在芽項目的后蠻期負(fù)責(zé)房狡地產(chǎn)的經(jīng)律營、銷售拍工作；財意務(wù)部的主刻要工作在散項目中后塑期，負(fù)責(zé)王資金的收社支及財務(wù)且核算、分疾析工作；復(fù)辦公室負(fù)妹責(zé)文秘、圍統(tǒng)計等后虛勤工作。公司制刊項目管侄理模式公司制踩項目管擴(kuò)理，多女從事單歷一項目劍的運(yùn)作活。土地流的前期袋開發(fā)工梯作一般托由綜合鹽開發(fā)企波業(yè)（通率常也是載投資的懂一方）沈完成，納項目公寬司的主充要職能階為工程語建設(shè)、株配套和宮銷售。怠樓盤基荒本銷售板完畢后久，項目戰(zhàn)公司或與承接新擾的項目魄，或清運(yùn)盤，或臘轉(zhuǎn)為物仙業(yè)公司頌。事業(yè)部約制項目脊管理模涌式事業(yè)部辨制項目揮管理是陡企業(yè)根罪據(jù)項目辦開發(fā)情襲況，設(shè)家立若干勿個事業(yè)波部。事賊業(yè)部擁秤有獨(dú)立削運(yùn)作項蛋目的權(quán)般力，從制策劃定纖位直至傳銷售均究可自主艘進(jìn)行，例也可對濁外委托賴。事業(yè)潤部實(shí)行氧獨(dú)立核飾算，對影項目的棟經(jīng)營效蘿益負(fù)責(zé)斤。專業(yè)管理彼公司項目籮制模式專業(yè)管雖理公司冰項目制仿其基本涼運(yùn)作方栗式是在胞完成項壯目的前編期開發(fā)昌（土地桐受讓、拉立項、廚規(guī)劃許絮可等）亞和策劃費(fèi)定位、都建筑設(shè)桂計工作閥以后，原即可以脆合同形移式，委外托專業(yè)腎管理公庫司承擔(dān)籮自開始冷營造至常交鑰匙炎的一應(yīng)鋸事宜，目體現(xiàn)出竿社會化允分工的釋現(xiàn)代特袋征。房地產(chǎn)項乞目的分標(biāo)分標(biāo)：是請任務(wù)指按吳照一定的呆規(guī)則方式顆，將整個煙項目和工魯作分解為王若干個包慕，其目的仗是便于項液目承包。分標(biāo)的構(gòu)重要性通過分標(biāo)液和任務(wù)的廳委托，可起以保證項撥目總目標(biāo)寇的順利實(shí)勒現(xiàn)。通過分擦標(biāo)可以僚明確地驚，靈活宇地對項班目目標(biāo)拐實(shí)現(xiàn)控仔制。通過分標(biāo)那可以分清避項目的主蠢次重點(diǎn)工輩程，處理窩好重點(diǎn)工收程的建設(shè)招問題。分標(biāo)的方客式分階段柔分專業(yè)約的項目蠶平行分逆標(biāo)方式吩，即業(yè)冰主將勘謝測，設(shè)生計，設(shè)興備供應(yīng)關(guān)，土建沸，安裝禁，監(jiān)理刷，裝飾上等項目割任務(wù)分盟別委托嘗給不同送的承包貫商，這測種分標(biāo)配方式，萄在我國懶的房地枯產(chǎn)項目感實(shí)施過逝程中長寇期被采使用；總承包慰（統(tǒng)包脹），即摘‘設(shè)計渠-建造福-交鑰我匙’項翁目，由轉(zhuǎn)一個承餅包商來拒承包所鍛有房地爬產(chǎn)項目行的工作擁。房地產(chǎn)項萍目的管理戒組織項目經(jīng)理記部是項目貢管理的工據(jù)作班子。項目經(jīng)塞理部項目經(jīng)村理部項目經(jīng)理埋部的作用1，負(fù)責(zé)莊項目全過企程的管理成工作，是職企業(yè)在該脂項目的管餡理層，同劣時對作業(yè)鉤層有管理似與服務(wù)的劈燕雙重職能號；2，為侄項目經(jīng)鉛理的決慎策提供上信息依希據(jù)，當(dāng)搜好參謀毅，同時白執(zhí)行項夏目經(jīng)理視的決策煤意圖；3，項目壞經(jīng)理部不臣但要完成淹項目管理躍和專業(yè)管禽理任務(wù)，利同時要協(xié)昨調(diào)各個部堂門之間，課管理人員捕之間的關(guān)膏系，發(fā)揮測每個人的樓崗位作用毫；4，是葵代表企覆業(yè)履行暢合同的引主體，魂向最終麗建筑產(chǎn)疊品和業(yè)洗主負(fù)責(zé)壟；項目經(jīng)旬理部的只運(yùn)作：1，選擇煩合適的成花員，形成嶼一個完整扎的工作群呀體；2，使集各個成辯員了解鹿項目經(jīng)巷理部的椒目標(biāo)和今任務(wù)；3，明確慚項目經(jīng)理蔑部各個部從門及其成梯員的職責(zé)愛和權(quán)力；4，組其織各成母員開始看執(zhí)行執(zhí)喜行各自殺的任務(wù)碼，開始衫推進(jìn)工掃作。項目經(jīng)理歡（1）1.項伶目經(jīng)理團(tuán)的地位跟：項目委托志人的代表專，項目全過渣程管理的愈核心，項目班廚子的領(lǐng)淘導(dǎo)者，項目有關(guān)河各方協(xié)調(diào)啊配合的橋上梁和紐帶誓。項目經(jīng)艦理的職傭責(zé)（2復(fù)）1)保證項煌目業(yè)主柄和其它飛各有關(guān)標(biāo)方面滿蘆意2指導(dǎo)和控吩制項目的究日常工作3)要善于售應(yīng)變4)如實(shí)反映巡壽情況5)及時收柜回和支理付所有智應(yīng)當(dāng)收潔進(jìn)和支嫂付的款堆項項目經(jīng)理東的權(quán)限和吊選聘（3跨）項目經(jīng)柔理要履扒行其職仰責(zé)，必施須要有疤足夠的皮權(quán)限。選人要豪慎重，絨用人要病信任。嚴(yán)“疑人嬌不用，鎮(zhèn)用人不堅疑”。項目經(jīng)理貼可從外部喉招聘，也低可內(nèi)部挑旦選。“發(fā)現(xiàn)人憑才的方法箏是找那些偽最忙的人分?！表椖拷?jīng)朱理的基孤本工作啟（4）1，規(guī)劃汪項目管理攪目標(biāo)；2，制定明職工行為闊準(zhǔn)則；3，選用威人才；項目經(jīng)理專的經(jīng)常性沿工作（5風(fēng)）1，決肚策；2，深入網(wǎng)實(shí)際，調(diào)婚查研究；3，學(xué)習(xí)這；4，落實(shí)懂合同；項目班子項目班烈子共同紛點(diǎn)：1.職責(zé)魯是對項目差進(jìn)行規(guī)劃遷、組織、而指揮、控張制和協(xié)調(diào)黑。2.項杜目班子悄一般都思是臨時額性組織窗，3.項律目班子辟一定要梅以一定念的結(jié)構(gòu)蜜形式組災(zāi)織起來井。項目團(tuán)隊項目經(jīng)理如應(yīng)該：1、尊膊重和關(guān)尖懷所有轎員工2、讓躺每一位眨成員明悼確理解月他的工卷作職責(zé)悅及工作路準(zhǔn)則3、員工砌既是單個棗成員，又疫是團(tuán)隊整姥體，要與陸他們進(jìn)行沉良好的交喪流4、為澆個體成餡員和團(tuán)界隊樹立千起明確塊的目標(biāo)5、對續(xù)團(tuán)隊工基作及為末團(tuán)隊建應(yīng)設(shè)付出卡的努力絨適當(dāng)進(jìn)想行獎勵6、表現(xiàn)是出對團(tuán)隊危的忠誠營造班子背激勵機(jī)制激勵理訴論馬斯洛(禮Masl書ow)層遭次需求論喇：

一種罩需求滿足底之后，新好的需求又傻會出現(xiàn)。荷茲伯樂格(H盼erz夠ber娃g)雙吼因素論住體能滋因素：倉使人歇滿足歐帶來積或極因素爛成就絕、承認(rèn)染、興趣油、責(zé)任脊、提拔趟保健騎因素：腸減少已不滿和園消極因憑素工作條撥件、薪儲水、上停級關(guān)系勇、

公法司制度劃、考勤惜等＃獎勵基豬金＃推薦表吵現(xiàn)突出的誓班子成員末，請原單垂位的領(lǐng)導(dǎo)巧給予獎勵陣和表彰。＃對表現(xiàn)窯好的成員沙指派使他翼們滿意的襪工作＃在安排市任務(wù)進(jìn)度宗時照顧表吃現(xiàn)突出的效成員，＃把新秋購置的愛電腦、右電話分雪配給工煤作表現(xiàn)傘好的成翼員＃給有才螺能、有成株績的班子始成員提供傭在眾人面促前或上級盞領(lǐng)導(dǎo)面前開亮相的機(jī)瞧會＃在決重策之前岡征求有愧能力、春有主見測，對項景目有熱映情、有酷責(zé)任心坐的成員叫意見，糾以示對削他們的縫器重和香賞識激勵措施有成效松項目團(tuán)宰隊的特彈點(diǎn)對項目付目標(biāo)的術(shù)清晰理菜解對每位成至員角色和贏職責(zé)的明敗確期望目標(biāo)導(dǎo)向高度的合蓮作互助高度信任提高效率歲—胡蘿卜解加大棒說不明智第一時間吊就把事情亦辦好（交龍流誤解普盟遍存在于虹項目之中貼）設(shè)定現(xiàn)實(shí)甜目標(biāo)（問花題：計劃快制定與項海目經(jīng)理被斧任命之前僅）選用技臣術(shù)水平賊高的人妖員（請如專家顧村問的開財支比起動生手長圖時間工汪作的開灰支要少顛的多）有效地管凈理時間1、每個堅周末，找各出幾個（攀2-5個龜）下周要現(xiàn)完成的目蘿標(biāo)。2、每將天結(jié)束動時，列哲出第2繳天要做弟的事情隙。3、早灑晨的第煮一件事笛是看一極下，并航且整天菊都要看拳這個表椒。4、控旁制干擾腿，不要將讓電話丘、郵件手或隨意予來訪者悉打擾你螺的工作兵。5、學(xué)哲會說“制不”。6、有效愿利用時間順（零碎時棵間）7、盡袋量一次倒性處理遼大部分底時間8、周末蒸，如果你掏完成了全叼部目標(biāo)，午就獎賞你此自己。項目會習(xí)議的類層型情況評審革會議解決問高題會議技術(shù)設(shè)王計評審鋤會議項目情況物評審會議捕日程項目情況匯評審——團(tuán)隊會誓議議程8：0舊0AM裹自上次霞會議以勺來的成某績硬件召張強(qiáng)軟件優(yōu)李麗文件盾劉偉8：30成本、進(jìn)信度計劃和驢工作范圍叉王磊進(jìn)展情況趨勢預(yù)測預(yù)測差異8：45必要的飽糾正措燈施盡相關(guān)地人員9：15改進(jìn)的機(jī)浩會近所輛有人員9：30討論志所有碎人員9：50行動細(xì)證目分配救所有索人員10：00劉霞串休會項目團(tuán)除隊的績懇效評估銳書項目任務(wù)門的執(zhí)行結(jié)位果如何擴(kuò)袖展他的套知識需要進(jìn)束一步提法高的地寬方項目后的蜂評估團(tuán)隊榆會議1、技術(shù)廣績效工作范延圍質(zhì)量管理變更2、成本績致效3、進(jìn)度笑計劃績劇效4、項目妙計劃與臘控制5、客戶聯(lián)放系6、團(tuán)隊7、交流8、識別靈問題與晶解決問輸題9、對未場來項目蒙的建議項目后客世戶評價調(diào)報查表請完成木這張簡拌短的調(diào)劃查表，啄幫助我囑們評估撥和改善靠項目管季理績效蹤蝶。如需毒更多的悔空間回拔答，請芽另附幾道頁。項目名撕稱：—爺———飯———喜———姑———尼———廚———洲———低滿意度絡(luò)高1、工簡作范圍反的完成怎1跡2掏3森4至5滲6深7伍8糞9懂1晴0評價——科————境————若————表————揮————拼————揭————帆————繩————獵————幻玉—2、工無作質(zhì)量史1辨2夜3悲4特5投6昂7冒8雁9守1漢0評價——棟————仁————國————響————敬————緣瑞————桐————蚊————京————鵲————話—3、進(jìn)度姥計劃績效跡12鐵3現(xiàn)4旗56凳7僻8品91敏0評價——謹(jǐn)————輔————戴————脾————驚————鈴————芝————榆————竄————耐————溪—4、預(yù)披算績效妖1兆2孔3葬4麻5被6笛7喘8愛9抖1觀0評價——乒————逝————伶————測————法————江————饒————里————及————告————廳—5、交竭流離1缺2射3杜4聞5卸6卵7同8狹9圣1絡(luò)0評價——衫————們————腦————售————終————老————穴————借————基————影————悼—6、客戶譽(yù)聯(lián)系地1剖2作34幕5所6者78舍9肯10評價——等————杠————節(jié)————彎————期————灰————叨————謙————浙————灑————欄—7、總體娛績效矛1去2盆34歲5辛6殺78芒9齊10評價—品———累———涌———狗———永———方———兩———椅———鄭———降———筒———栽———賠———稱———你意識喬到實(shí)際筆收獲了護(hù)什么—咽———扮——或席是預(yù)期塌項目結(jié)漆果有—躲———床——收再益？A、數(shù)量穩(wěn)收益——朽————傍————亡————泡B、質(zhì)量炭收益——敢————偵————帖————鮮————棍——我們?nèi)缋卧谖茨莵淼捻椦阅恐懈馁I善我們丈的工作群？請寫強(qiáng)下你的協(xié)有關(guān)建競議問題一：如果你是鳥一個房地親產(chǎn)項目建響設(shè)的業(yè)主邀，你如何命進(jìn)行房地滑產(chǎn)項目組慎織系統(tǒng)的孩設(shè)計？問題二港：結(jié)合實(shí)際益工程，來環(huán)說明房地常產(chǎn)項目中動主要部門著及其工作駁要點(diǎn)？問題三：您認(rèn)為畝一個合洋格的項令目經(jīng)理破應(yīng)該具四備哪些型條件？第三章質(zhì)：溫房地產(chǎn)平項目的模前期策濟(jì)劃房地產(chǎn)余項目的優(yōu)前期策肚劃1，房地源產(chǎn)項目構(gòu)雪思；2，房幟地產(chǎn)項鴿目市場頌調(diào)查；3，房地摔產(chǎn)項目策勉劃；4，房地磚產(chǎn)項目可得行性分析蠟；5，房地讀產(chǎn)項目風(fēng)輪險預(yù)測和趟控制分析腥；房地產(chǎn)渠項目構(gòu)亞思一，地域菊性1，考掀慮開發(fā)伴項目區(qū)爺域經(jīng)濟(jì)燒狀況，謎自然狀責(zé)況，市剝場狀況鳳；2，考耳慮開發(fā)嗽項目周坑圍市場蒜情況；3，考援慮開發(fā)張項目所忘在地的啊地理區(qū)尤位，街憐區(qū)區(qū)位知等；二，前瞻舉性1，項目免的可行性磁研究階段抓，預(yù)見幾送年后的市冊場情況；2，投接資分析氏與決策早階段，負(fù)要預(yù)知剪未來開也發(fā)的成輪本，售晨價，資窄金流量期的走向貫；3，規(guī)劃缸設(shè)計階段搬，要在項沉目規(guī)劃，樸戶型設(shè)計陽，建筑立朽面等方面深預(yù)測未來星的發(fā)展趨胞勢；4，營蜻銷推廣哀階段，我要準(zhǔn)確肉預(yù)測未斗來市場堪的變化非趨勢，縮慧為銷售澤定價，華樓盤包極裝，廣惜告發(fā)布時等方面例奠定基磨礎(chǔ)。三，市場陜性1，以控市場需塘求為導(dǎo)掏向：顧撓客需要著什么樣弟的房子舌，我們震就造什秒么樣的令房子；2，房地齡產(chǎn)市場變貿(mào)了，房地愈產(chǎn)項目構(gòu)使思的思路棵，定位方梳式也要變段；3，在趨現(xiàn)有的衛(wèi)基礎(chǔ)上跨，造就侮市場，爛創(chuàng)造市懸場。四，創(chuàng)新億性構(gòu)思要有預(yù)新意，要援有獨(dú)創(chuàng)性老。概念要昆新，主題嫌要新。五，可蓮操作性1，在實(shí)穩(wěn)際市場環(huán)恥境中，項盒目具有市隔場條件的嫩可操作性鋒；2，在具亦體實(shí)施上駕有可操作守的方法；3，構(gòu)根思的方撈案要易宣于操作役，容易煙實(shí)施，喪避免脫開離市場瞇的客觀村需求或攀超出了禿開發(fā)商知的負(fù)擔(dān)括能力和新實(shí)施能始力，成筒為“紙伯上談兵難”六，多樣洗性在房地產(chǎn)泰項目中，踏開發(fā)的方暢案是多種牽多樣的，堵我們要對航多種方案具進(jìn)行權(quán)衡蹦比較，揚(yáng)緩長避短，潔選擇最科牢學(xué)，最合旱理，最具恐操作性的咽一種。房地產(chǎn)蛙項目市緞場調(diào)查市場調(diào)摩查的內(nèi)烘容：1，宏觀央環(huán)境：政測治法律，漠經(jīng)濟(jì)科技寸，文化風(fēng)綱俗等；2，中觀旨環(huán)境：所嘗在城市的跑建設(shè)與規(guī)非劃，房地張產(chǎn)企業(yè)情票況，房地量產(chǎn)總供應(yīng)劈燕量與總需躬求量等情瓣況；3，微觀損環(huán)境：競強(qiáng)爭對手的秘情況調(diào)查堪，消費(fèi)者黎的需求狀喇況。市場調(diào)槐查的類雅型1，探測欠性調(diào)查：嗎發(fā)現(xiàn)問題藏和提出問券題；2，描腳述性調(diào)艇查：對啊具體的井問題作累如實(shí)反憶映；3，因貸果性調(diào)心查：在叉描述性圓調(diào)查上口的進(jìn)一倉步研究惱分析問錦題的前女因后果白，找出怎因果關(guān)印系；4，預(yù)救測性調(diào)杠查：通斑過收集桃，分析寶，研究堂現(xiàn)有的巾資料，后估計在蓋未來的印一定時仙期內(nèi)房死地產(chǎn)市漸場的各域種類型揉物業(yè)需黃求量和勵變化趨假勢。房地產(chǎn)市點(diǎn)場調(diào)查的今方法1，訪肌問法：晃面談?wù){(diào)尾查，電所話調(diào)查碧，通信冠調(diào)查；2，觀縮慧察法3，實(shí)觸驗法市場調(diào)查石的步驟：1，準(zhǔn)備釋階段：確劫定市場調(diào)曾查的目的集和內(nèi)容；凈擬訂詳細(xì)吩，周密的遇調(diào)查計劃校，確定調(diào)新查的對象文，方法；朝根據(jù)調(diào)查滲作業(yè)的需班要，選擇柔具有一定福素質(zhì)和專揭業(yè)知識的冤調(diào)查人員需；2，實(shí)施釣階段：收倍集相關(guān)資默料；設(shè)計尺調(diào)查問卷界；現(xiàn)場實(shí)劫地調(diào)查；3，資宵料處理鍵階段：蜂編輯整眉理信息籮資料；肉撰寫市積場調(diào)查皆報告；流在調(diào)查斃過程結(jié)射束后，績對所有爐的信息虧進(jìn)行歸名檔儲存則。房地產(chǎn)勸項目策僻劃策劃的內(nèi)善容：1，房地睛產(chǎn)項目的紙選址；2，市場探調(diào)查分析押；3，項目栗的市場定沸位；4，項暮目的規(guī)古劃設(shè)計訊；5，房地休產(chǎn)項目的望營銷策略糖；6，房地香產(chǎn)項目物觸業(yè)管理的厘前期介入灶；房地產(chǎn)項浸目可行性淚研究可行性研囑究是指在沖投資決策競前，對與譜項目有關(guān)判的市場、資源、工程技幻玉術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等方恐面問題進(jìn)謀行全面的望分析、論京證和評價古，從而判炎斷項目在劃技術(shù)上是席否可行，銹在經(jīng)濟(jì)上嘉是否合理憶，并對多撥個方案進(jìn)陰行優(yōu)選的響科學(xué)方法泉。其作用舟表現(xiàn)為接：1，可穗行性研鑼究是投伶資決策龍的重要拆依據(jù)。2，可行猾性研究是獸項目審批勻的依據(jù)。關(guān)房地產(chǎn)項司目要經(jīng)過速政府相關(guān)焰職能部門腦立項、審批，忌而立項徑審批的詢依據(jù)之需一就是脫可行性擔(dān)研究報等告。3，可行雷性研究是假項目資金俊籌措的依溉據(jù)。4，可舅行性研豬究是編添制設(shè)計近任務(wù)書華的依據(jù)伙。5，可刃行性研配究是開扯發(fā)商與功項目參僻與各方艷簽訂合王同的依如據(jù)?？尚行匝卸Y究(Fea階sib收ili黨ty祝Stu鴨dy)對任何耐可接受法的建議仰書，都塘應(yīng)該設(shè)祖立一個犁小組承悔擔(dān)可行轉(zhuǎn)性研究址，并盡鄉(xiāng)豐量產(chǎn)生謊方案（蓮Sce交nar沙ios忘)。產(chǎn)生的糞方案和慢該研究拍所要闡幣述的全嚇部目標(biāo)蜓，應(yīng)該脂被用來鼠準(zhǔn)備一出份功能濤說明書徹（Fu茄nct驗ion濾al下Spe侵cif頓ica續(xù)tio篩n)，囑把一項烈建議的鏈范圍、勾目標(biāo)、北財務(wù)和京時間約除束講清螺楚，并凳且闡述麗技術(shù)和氧經(jīng)濟(jì)可乓行性問臺題。一爺份職能障說明書柔闡述需貸要作什頭么和操猴作時有促什么約神束，確岔保至少未有一種喇另人滿瞎意的操小作方鐘法。可行性研女究要素1）技術(shù)可抵行性；2）組織體制庭可行性;3）財務(wù)可行央性；4）經(jīng)濟(jì)可行風(fēng)性;5）生態(tài)遙和社會可夢行性;6)風(fēng)險和箱不確定伐性。評估一慣項方案鎮(zhèn)的可行悠性需要注意暢財務(wù)和技游術(shù)因素-至-“硬”付的可以計全量的方面升,也要注絞重其他“暖軟”的因堪素.軟性系丑統(tǒng)分析知(So汁ft發(fā)Sys東tem旱sA表nal私y(tǒng)si雕s,簡青稱SS折A)是紅對數(shù)量茂和事實(shí)安的“硬叫”信息飄之外的姓信息進(jìn)茅行處理澡的一種匠方法.態(tài)SSA橡可以在嶼一項研惡究的初酒期用來嬸識別任素何評估強(qiáng)需要考將慮的交噴互作用息.SSA所網(wǎng)使用一種嗎有用的特痰殊方法是愁豐富圖畫駝分析法(凝RICH傍Pic尤ture噴Ana苦l(xiāng)ysi貍s),這唉是對一種爹形式展開米的完整分城析:它識今別問題領(lǐng)厘域、結(jié)構(gòu)辜、過程及盲政治、心完理和社會塵因素。技術(shù)可行紙性評價技臺術(shù)是否廢成熟；-有利燒部件分吃析法（矮Fea委tur暮eA心nal輝ysi股s)是押對用于法共同目太的的各稿種產(chǎn)品彼信息進(jìn)繭行收集托和整理逮的一種遷方法。補(bǔ)有利部績件（熄Fea抓tur迫e）是含項目要攀求背景悔中重要鍬的組成叫成分，島包括一謙批設(shè)備米、系統(tǒng)膀或其他院重要成之份。分析步驟刷：1、識別架有利部件捧并賦予權(quán)悠數(shù)；2、計都算優(yōu)點(diǎn)艦值（F弱igu汪re擾of賓Mer趙it雅簡稱F帳OM)萍;3、比肌較FO榴M最高屠者一般恨應(yīng)作為續(xù)首選產(chǎn)雅品。財務(wù)可行障性對一個特寺定的項目場進(jìn)行資源電投資是否斯值得？如屬何獲得值拍得的回報崇？如果投資身資源有幾威種備選的費(fèi)機(jī)會，那毅一種會帶院來最佳回咳報？成本—星收益分潛析成本—收堡益分析：該項目騰計劃中律的生命顧期識別圖、詳述柿和評估廈建議的適成本，遷包括采如購、建得設(shè)、保嘴養(yǎng)、維燦修、運(yùn)暫行成本飯、退役尿；在其設(shè)匹計中的番生命周至期內(nèi)，先識別、毒詳述和貨評估建紋議的收對益。無形成本膽—收益分蛾析：某些成津本和收值益不易駕于轉(zhuǎn)化傲成財務(wù)倚術(shù)語。一次成本攏—收益分誓析不僅考貌慮潛在項貸目的財務(wù)沉可行性，駐而且需要籠考慮無形央成本和收兩益。相關(guān)概念給和信息1資本成本鞭[Cap斜ital軌Cos勉t]包括：對一項掩資產(chǎn)的舉基本收欲購價格膏；在安裝和龜使用一項警使用資產(chǎn)擠時以及把樓它投入正殊常工作狀沿態(tài)使招致鎮(zhèn)的任何額專外成本。收入成柱本[R爭eve濤nue蠟Co鋸st]切:在一個汪項目中飲不是為礙了收購合或增加廊資產(chǎn)而窮招致的停任何成賭本。收入成本谷是作為日兔常經(jīng)營部漸分而在一恨個持續(xù)基似礎(chǔ)上發(fā)生深的，這些飽需要包括襖計劃中的銷維護(hù)和修宴理成本，些替換磨損粥部件以及銜類似的成鑼本。相關(guān)概站念和信嫁息2管理費(fèi)包劑括：行政費(fèi)后用，如魔租金和候費(fèi)用、游職員薪恐金、主兵要的和小其他的塘服務(wù)、緊保險、允文具等以等；普通管理尸人員的薪撈水和費(fèi)用盒；行政機(jī)匪構(gòu)、機(jī)鬼器和家除具上的團(tuán)折舊。融資成摘本：財站務(wù)資源父的使用咬本身所鹽花費(fèi)的當(dāng)金錢。需它們通襯常是對塘項目投援入資金辱的顯著衫收支平弄衡必須辦支付的丸利息，蕩除非項腹目收益礦把這些栽余額還歲清。為判斷項征目建議在秤經(jīng)濟(jì)上是拉否可行，倚可用融資竹成本百分搞比費(fèi)用與倆項目贏利走能力的計派算值相比座較。相關(guān)概捧念和信沿息3報酬率季[Ra鹽te涂of諒Ret植urn妖]—項目建樂議的報晚酬率應(yīng)遇大于資北金在目繡前使用參中所賺絹得的報哀酬率。融資成砍本率—取下欣列最高傍的成本劫率：對借來打的資金瘡所要支耍付的利值息；如果投做在其他姐具有最悟佳優(yōu)勢格的地方肥，該資棄金所獲眨得的利烈率；企業(yè)當(dāng)前舅投資匯報捕率。如果一個桑建議的評否估顯示潛蹦在的報酬扎率超過了訪所選擇的悼融資成本酬率，從財麗務(wù)角度看桂，其可行賓性不會有積什么疑問廉。生態(tài)和孤社會因穗素生態(tài)方境面：一瀉個組織舒的現(xiàn)在債和潛在吐客戶寧拍愿購買剪對環(huán)境滿無害的繭產(chǎn)品而慶不是有叛害產(chǎn)品性，或者貿(mào)從股東止或雇員意的角度牲看，健誕康和安伍全法規(guī)嚇也強(qiáng)制蝦人們考布慮生態(tài)夾問題。社會因蜓素：項皮目、過期程或產(chǎn)嶺品對就唇業(yè)、工邁人和公刷眾健康徐、安全噸、民族勵文化、員倫理道激德的影偶響。高風(fēng)險壞建議書如果新奇謹(jǐn)要素在一松個項目中綠占優(yōu)勢，轎潛在的成助本變化應(yīng)衰該被看作旗一種風(fēng)險肚。包含了筑研究、開笛發(fā)或不成篇熟技術(shù)的秤建議書比樸諸如土木繳建設(shè)工程遼這樣成熟海的領(lǐng)域有駁更高的風(fēng)拴險。存在三方住面的風(fēng)險匙：1、規(guī)模掛；2、技術(shù)代的成熟；3、結(jié)構(gòu)楊的復(fù)雜性膜。項目越大才，風(fēng)險也懼越大。規(guī)堆模的增長村往往意味梅著復(fù)雜性炸的增加，嬌包括行政屑管理參與懲者之間的惰等等復(fù)雜春性。可行性屠研究工頌作程序可行性蝦研究報煮告的內(nèi)菌容：1）實(shí)施要叮點(diǎn)；2）項目背賞景和歷賢史；3）市場和生根產(chǎn)能力；4）原材料握投入；5）項目的設(shè)禾計；6）項目投聰產(chǎn)后的直組織結(jié)席構(gòu)和管婦理費(fèi)；7）人力；8）項目執(zhí)行敞；9）財務(wù)和經(jīng)社濟(jì)評價。國家計委：工業(yè)項目鹽可行性研滴究報告1、總論2、需頑求預(yù)測膏和擬建伴規(guī)模3、資源吃、原材料停、燃料及伐公用設(shè)施閑情況4、設(shè)哄計方案5、建廠升條件與廠宅址方案6、環(huán)醬境保護(hù)7、企業(yè)維組織、勞兩動定員和遞人員培訓(xùn)8、實(shí)施墊進(jìn)度建議9、投資姓估算和資或金籌措10、社楚會及經(jīng)濟(jì)灑效果評價項目選定1.機(jī)訴會研究:嚷進(jìn)行具挺體可行茄性研究宰前桂的預(yù)備解性調(diào)查蘇研究。2.干項目選兄定社會的某非種需要可砍以通過多嶄種不同的源項目來滿詞足。個人和晴組織可鞠能會同英時識別耽出多個叛項目，需對這渾些項目六設(shè)想進(jìn)認(rèn)行篩選捎――項饞目選定艙。決策者請的思考規(guī)劃過程伯各子過程往及其相互鏟之間的聯(lián)止系項目規(guī)劃過程依賴性的過程（必要時反復(fù)進(jìn)行）活動排列活動時間估計費(fèi)用估算活動定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項目分解制定進(jìn)度計劃費(fèi)用計劃項目規(guī)劃質(zhì)量規(guī)劃組織規(guī)劃應(yīng)對措施風(fēng)險量化風(fēng)險識別交流溝通規(guī)劃詢價規(guī)劃采購規(guī)劃人員招收初始過程控制過程到執(zhí)行過程輔助過程項目計劃執(zhí)行保證性過程信息分發(fā)團(tuán)隊建設(shè)詢價和招標(biāo)資源選擇合同管理質(zhì)量保證范圍核實(shí)執(zhí)行過程控制過狀程計劃過程控制過貓程控制過割程進(jìn)展報告整體控制保證性過程范圍變更控制進(jìn)度控制成本控制質(zhì)量控制風(fēng)險控制計劃過程收尾過程執(zhí)行過程結(jié)過程范圍核皇實(shí)行政收超尾合同收廚尾控制過程第四章曠項目整教體管理項目計疾劃制定1、輸入其他計劃刪編制的輸勝出歷史信巷息組織方隙針約束條件假定2、工潮具和技為術(shù)項目計怒劃編制滑的方法項目干系五人的技能嗎和知識項目管逼理信息貼系統(tǒng)3、輸出項目計構(gòu)劃詳細(xì)依湊據(jù)組織方針任何與項船目有關(guān)的佛組織都有享正式或非嶼正式的方駕針，這些搏方針的影睡響應(yīng)當(dāng)予蕉以考慮。啊一般予以伙考慮的組冠織方針包摧括，但不岸限于：質(zhì)量管理點(diǎn)—過程審席計，不斷烤改進(jìn)的目郊標(biāo)。人事管懷理—雇零傭和解練雇的指疊導(dǎo)方針丑、雇員蛋表現(xiàn)評甩審。財務(wù)控制凝—報告時誓間、規(guī)定捏的花費(fèi)和居支出審查掉、會計準(zhǔn)懂則、標(biāo)準(zhǔn)矮合同條款春。項目計潔劃1項目計骨劃是一槍份經(jīng)過潑批準(zhǔn)的期正式文伙件，用捉來管理樹和控制尾項目執(zhí)航行。它漠應(yīng)當(dāng)按脊溝通管尋理計劃內(nèi)中所定川義的方耽式進(jìn)行寇分發(fā)。應(yīng)該明確袖區(qū)分項目爛計劃和項盜目執(zhí)行情腿況基準(zhǔn)計踢劃。項目盼計劃是一士個文件或些文件集，嘴隨著有關(guān)止項目信息統(tǒng)的獲得而麥不斷改變宏。而項目勿執(zhí)行情況術(shù)測量基準(zhǔn)陡計劃表示但一種管理踏控制，它棚通常僅間吸歇地變化游，通常僅備為響應(yīng)批罪準(zhǔn)的范圍暑變更而變宜化。項目計劃堵2項目計劃侵通常包括霸如下內(nèi)容印：項目章棄程項目管囑理方法鹽和策略路描述范圍說明執(zhí)行控制貧工作分解存結(jié)構(gòu)的人費(fèi)用估算鋒、計劃開呢始時間和急職責(zé)進(jìn)度和帆成本執(zhí)框行情況堡測量基梢準(zhǔn)計劃主要里膊程碑和安每個目跪標(biāo)的實(shí)鏟現(xiàn)日期關(guān)鍵的或斑所需人員主要風(fēng)險背，包括約莊束條件和陡假定，以禍及各自計鴿劃的應(yīng)對毅措施。輔助管執(zhí)理計劃未解決喘事宜和沉未定的更決策組織結(jié)模構(gòu)圖項目章像程項目章澆程是正培式確認(rèn)敏項目存崇在的文主檔，它璃應(yīng)該直辟接或參梢見其它烤文件以乞包括以哪下文件柜：項目要休滿足的卵商業(yè)需欠求.產(chǎn)品或搏服務(wù)描閣述.項目章程徐應(yīng)當(dāng)由項推目以外的輸負(fù)責(zé)人發(fā)恐布，其地過位根據(jù)項區(qū)目的需要垂而定。項濫目章程授持權(quán)項目經(jīng)侄理為項目黎活動使用溪組織資源免的權(quán)利。當(dāng)項目在膛合同環(huán)境修下執(zhí)行時艇，所簽定狀的合同常拔被作為賣漿方的項目買章程。項目計峽劃實(shí)施1、輸刪入項目計劃詳細(xì)依挨據(jù)組織的譯方針糾正措搞施2、工具林和技術(shù)一般管理田技術(shù)產(chǎn)品所需店的技能和誓知識工作授權(quán)悲體系執(zhí)行情削況檢查曉例會項目管理扔信息系統(tǒng)組織程垮序2、輸出工作結(jié)果變更申請項目計啦劃實(shí)施華的工具碎和技術(shù)仗11、一般管理碼技術(shù)。諸膏如領(lǐng)導(dǎo)話、溝通和絕談判等一售般管理技雞術(shù)對有效液的項目計許劃實(shí)施來紡說是必不行可少的。2、產(chǎn)庭品所需揭的技能毯和知識頑。3、工作筍授權(quán)體系多。工作授責(zé)權(quán)體系是治批準(zhǔn)項目蓮工作的一快個正式程嘴序，用來齒確保按著矩恰當(dāng)?shù)臅r眾間、合適亞的順序完浪成工作。疼典型的授倆權(quán)形式是茫開始某具赴體活動或疾工作包的敞書面授權(quán)廟。授權(quán)體鍬系的設(shè)計說應(yīng)使得提材供的控制錘與控制成諸本相平衡導(dǎo)。例如，蝦對許多小調(diào)型項目，盆采用口頭賠授權(quán)更為球合適。項目計揪劃實(shí)施草的工具儉和技術(shù)鼓24、執(zhí)行被狀況檢查專例會。執(zhí)疏行狀況檢塊查例會應(yīng)昏定期按計事劃進(jìn)行，顆以交流項游目的信息藍(lán)。對大多刮數(shù)項目而談言，執(zhí)行傅狀況檢查像理會有不偷同的頻率沉和層次。5、項目尼管理信息熱系統(tǒng)。6、組嶺織程序候。項目拍涉及的撫所有組巡壽織在項宗目實(shí)施擋期間都英有正式誦或者非籌正式的族有用程搬序。項目計劃缸實(shí)施的工抱具和技術(shù)完24、執(zhí)行蜂狀況檢查葛例會。執(zhí)滋行狀況檢忍查例會應(yīng)沈定期按計影劃進(jìn)行，艙以交流項膨目的信息蔑。對大多抖數(shù)項目而銹言，執(zhí)行記狀況檢查瓶理會有不揮同的頻率值和層次。5、項目原管理信息想系統(tǒng)。6、組織腰程序。項膀目涉及的王所有組織位在項目實(shí)赤施期間都淡有正式或搶者非正式棵的有用程堵序。整體變更雪控制過程1、輸償入項目計劃執(zhí)行情習(xí)況報告變更申請2、工具執(zhí)和技術(shù)變更控灰制系統(tǒng)性能管胳理執(zhí)行情況悄測量補(bǔ)充計軋劃編制項目管敲理信息早系統(tǒng)3、輸出項目計短劃更新糾正措祝施教訓(xùn)項目計劃背實(shí)施的工雁具和技術(shù)燈24、執(zhí)共行狀況鋼檢查例滔會。執(zhí)左行狀況萬檢查例浙會應(yīng)定捉期按計幟劃進(jìn)行凍，以交串流項目咬的信息撐。對大經(jīng)多數(shù)項笑目而言役，執(zhí)行堵狀況檢茶查理會解有不同巖的頻率闊和層次逮。5、項椒目管理弟信息系病統(tǒng)。6、組井織程序稠。項目放涉及的梳所有組朱織在項迫目實(shí)施扯期間都半有正式腐或者非若正式的結(jié)有用程域序。整體變更破控制過程1、輸入項目計劃執(zhí)行情況封報告變更申請2、工踢具和技稿術(shù)變更控制倘系統(tǒng)性能管理執(zhí)行情煙況測量補(bǔ)充計劃蹦編制項目管江理信息受系統(tǒng)3、輸出項目計劃命更新糾正措慌施教訓(xùn)整體變?nèi)焊刂普w變昂更控制倘所關(guān)心撇的是：對保證能梯夠產(chǎn)生利地益的變更誦因素施加貪影響；確定變更睜是否已經(jīng)幕發(fā)生；當(dāng)變更幅發(fā)生時扒對實(shí)際腸變更進(jìn)改行管理嫌。整體變更雷控制要求稅：維護(hù)執(zhí)行密情況測量灶基準(zhǔn)計劃抖的完整性駱—所有批御準(zhǔn)的變更減應(yīng)該反映龜在項目計歐劃中，但都只有項目訓(xùn)范圍變更傳將影響到閥執(zhí)行情況召測量基準(zhǔn)薯計劃。確保產(chǎn)品徒范圍的變你更反映在沿項目范圍堵定義中。下圖描述墾了知識領(lǐng)來域間的變薦更協(xié)調(diào)，盤例如一個梁建議的進(jìn)糠度變更通哀常將影響議到項目成驚本、風(fēng)險抽、質(zhì)量和遲人員配置茄。項目計中劃實(shí)施川的工具貼和技術(shù)噸24、執(zhí)行趨狀況檢查此例會。執(zhí)針行狀況檢盲查例會應(yīng)來定期按計秩劃進(jìn)行，女以交流項拖目的信息佩。對大多諸數(shù)項目而罰言，執(zhí)行怖狀況檢查偷理會有不蟻同的頻率禁和層次。5、項目夜管理信息背系統(tǒng)。6、組塊織程序討。項目輕涉及的浙所有組忠織在項衛(wèi)目實(shí)施普期間都艱有正式巧或者非煮正式的頓有用程遍序。整體變更尋控制過程1、輸蘋入項目計劃執(zhí)行情效況報告變更申請2、工具眼和技術(shù)變更控翻制系統(tǒng)性能管理執(zhí)行情況喬測量補(bǔ)充計劃蒙編制項目管迷理信息揀系統(tǒng)3、輸岡出項目計勇劃更新糾正措施教訓(xùn)整體變毯更控制整體變更些控制所關(guān)壓心的是：對保證河能夠產(chǎn)頓生利益頂?shù)淖兏胍蛩厥┖缂佑绊憚樱淮_定變更亮是否已經(jīng)花發(fā)生；當(dāng)變更準(zhǔn)發(fā)生時奔對實(shí)際唯變更進(jìn)我行管理鵲。整體變更效控制要求甜：維護(hù)執(zhí)行輔情況測量叔基準(zhǔn)計劃舉的完整性扁—所有批粗準(zhǔn)的變更效應(yīng)該反映冷在項目計哥劃中，但鐘只有項目照范圍變更于將影響到孝執(zhí)行情況仰測量基準(zhǔn)拌計劃。確保產(chǎn)品弊范圍的變阻更反映在昏項目范圍否定義中。下圖描府述了知糾識領(lǐng)域贊間的變雅更協(xié)調(diào)趕，例如監(jiān)一個建恐議的進(jìn)牽度變更異通常將赴影響到鉆項目成醉本、風(fēng)族險、質(zhì)艘量和人政員配置薦。協(xié)調(diào)涉及搜整個項目移的變更執(zhí)行情積況報告整體變佳更控制輔助變供更控制范圍變斜更控制進(jìn)度變及更控制費(fèi)用變祝更控制質(zhì)量控草制風(fēng)險變更薯控制合同管理變更控倒制系統(tǒng)變更控制同系統(tǒng)是一果系列正式艇的、文檔膛式的程序私，它定義勒了正式的蹄項目文檔拿變更的步襖驟。變更速控制系統(tǒng)盜包括文檔汁工作、跟養(yǎng)蹤系統(tǒng)和愧用于授權(quán)益變更的批姓準(zhǔn)層次。許多變更部控制系統(tǒng)庸包含變更麗控制委員鑼會（CC利B），負(fù)找責(zé)批準(zhǔn)或振否決項目膜變更請求磨。變更控缸制委員會探的權(quán)利和結(jié)責(zé)任需要雷明確定義嗓，并應(yīng)征近求主要項蝦目干系人符的同意。賢對于大型判、復(fù)雜的消項目，可疤能會有多拌個不同職厭能的變更猜控制委員體會。變更控制析系統(tǒng)應(yīng)該最包括某些那程序，用桌來處理無柴須審查而稿批準(zhǔn)的變軋更。例如并，緊急原票因，典型嬸的變更控絲式制系統(tǒng)會溉允許對某科些確定類顫型變更的養(yǎng)“自動”州確認(rèn)，這瓣些變更事工后仍需進(jìn)麥行文檔整壘理并歸檔或，以保證圓不在后續(xù)宅的項目管爭理中引起倆麻煩。第四章穿：誼房地產(chǎn)升項目的欲控制系船統(tǒng)房地產(chǎn)項瓜目控制系修統(tǒng)概述房地產(chǎn)我項目的猴進(jìn)度控并制房地產(chǎn)項仁目的成本丟控制房地產(chǎn)哄項目的細(xì)質(zhì)量控度制房地產(chǎn)觀項目的應(yīng)合同控落制房地產(chǎn)劇項目安干全與環(huán)小境保護(hù)慢控制建筑施劇工階段臥的三控卷制，兩反管理，愉一協(xié)調(diào)項目進(jìn)速度控制成本控制質(zhì)量控制合同管游理安全管理組織協(xié)膀調(diào)進(jìn)度控制進(jìn)度，通駕常指項目附實(shí)施結(jié)果優(yōu)的進(jìn)展情裕況。通過菜以下幾個米指標(biāo)來衡節(jié)量：1，持續(xù)飄時間；2，項棚目的結(jié)途果狀態(tài)闖；3，已券完成工形程的價鐘值量；4，資旋源消耗階指標(biāo)；成本控制在各個盲階段（子投資決朽策，設(shè)表計，開遞發(fā)，發(fā)籃包等）五，把投閱資控制躁在批準(zhǔn)娃的限額丘以內(nèi)，戶隨時糾撒正偏差營。質(zhì)量控團(tuán)制特點(diǎn)1，全繪面性2，及痰時性與萄主動性3，標(biāo)準(zhǔn)惹的動態(tài)性4，連續(xù)敞性和相關(guān)互性前期策劃客階段：確貝定質(zhì)量目杠標(biāo)；設(shè)計階段仗：設(shè)計質(zhì)暫量控制和勢實(shí)施方案拍的質(zhì)量控棵制；實(shí)施階段礙：材料和塞設(shè)備的質(zhì)散量控制，味工藝質(zhì)量廚控制，施阻工工序質(zhì)便量控制等周；竣工驗收射階段：工凱程驗收及都工程驗收計交付的質(zhì)旅量控制；銷售及喊后期服朗務(wù)階段注：建立筍質(zhì)量檔胃案和運(yùn)揚(yáng)行質(zhì)量課的監(jiān)督怎；合同管宋理選擇合址適的合淡同種類處：1，總牧價合同家；2，單膏價合同椒；3，成根本加酬學(xué)金合同碧；決定合炮適的招摧標(biāo)方式1，公開錫招標(biāo)；2，議率標(biāo)；3，選擇墻性競爭招庭標(biāo)；確定重要橫的合同條圓款1，適用狠于合同關(guān)令系的法律錫，合同爭偶執(zhí)仲裁的念地點(diǎn)及程弄序等；2，付款鋼方式；3，合專同價格蔽的調(diào)整揚(yáng)條件，忍范圍，圓調(diào)整方賭法，特岔別是由孔于物價汁上漲，鎮(zhèn)匯率變押化等對賴合同價敘格進(jìn)行逗調(diào)整；4，合同布雙方分性走的分擔(dān)；5，對承惰包商的激長勵措施；6，設(shè)責(zé)計合同并條款，則通過合串同保證呆對項目嗚的控制主權(quán)，并遙形成一椅個完整宇的控制垂體系；7，為了總保證雙方秀的誠實(shí)信溜用，必須它有相應(yīng)的準(zhǔn)合同措施也；安全管叔理業(yè)主和承勵包商都應(yīng)訪重視安全慌與環(huán)境保率護(hù)的目標(biāo)酬控制。組織協(xié)調(diào)是管理的布一項基本山職能，是誰為了實(shí)現(xiàn)敞組織的宗爪旨，目標(biāo)鼠和計劃，傅對組織內(nèi)燙外各單位謀和個人的猾工作活動歪和人際關(guān)憤系進(jìn)行調(diào)排節(jié)，使之法互相配合刊，互相適企應(yīng)的管理期活動。第五章請：房地征產(chǎn)項目血營銷管第理經(jīng)營階段房地產(chǎn)漆項目營州銷管理目標(biāo)市場致拓展房地產(chǎn)項羞目營銷計藥劃，組織嚇，實(shí)施與辱控制房地產(chǎn)項肚目營銷的妥特點(diǎn)市場要素倚的多樣性1，宏觀俯要素：國識家及地方瓜政府的政噸策體系與那內(nèi)容；2，微觀佳要素：圍擁繞市場營院銷所投入憂的要素；經(jīng)濟(jì)運(yùn)作哭方式的獨(dú)仙特性1，進(jìn)變?nèi)敕康刳w產(chǎn)市場斯的壁壘葵高；2，交易碎信息的不信完備性為夸房地產(chǎn)項乖目營銷設(shè)傳置了障礙做，如在交染易時需要嫩產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)奴移，時間鼻比較長；癥開展?fàn)I銷筆活動時，融很難把握家市場信息恨；市場效益銜的綜合性1，經(jīng)品濟(jì)效益2，社會尼效益3，環(huán)境紡效益房地產(chǎn)項月目營銷計伸劃，組織阻，實(shí)施與制控制營銷計歲劃的含崖義：是針房地產(chǎn)版企業(yè)在命一定時顯期內(nèi)從友事項目漠營銷活晉動預(yù)期雄達(dá)到的清目標(biāo)以鍬及達(dá)到肉目標(biāo)的饞方法，婦步驟和精措施，請是房地致產(chǎn)企業(yè)仆營銷戰(zhàn)涂略的落木實(shí)和體誓現(xiàn)，是畫房地產(chǎn)錦企業(yè)預(yù)彼定進(jìn)行波項目營臟銷活動關(guān)的書面檢表達(dá)。第六章：妥房地飯產(chǎn)項目的盡后期管理房地產(chǎn)防項目的揮后期管槍理竣工驗鼓收事后評幟價物業(yè)管理竣工驗紡收程序根據(jù)項猶目的規(guī)趴模大小標(biāo)和復(fù)雜扮程度，碼整個房蜘地產(chǎn)項箭目分為榨初步驗熄收和竣延工驗收吵；竣工驗謊收之前殲，由建叮設(shè)單位峰組織施插工，設(shè)刊計及使鑄用等有儀關(guān)單位中進(jìn)行初黨驗，應(yīng)背準(zhǔn)備好抵相關(guān)文布件，技末術(shù)資料舟，向建硬設(shè)單位夕提出交給工報告請；項目全紙部完成困后，經(jīng)淚過各項兔單驗，立符合設(shè)槍計要求騾，并具供備竣工未圖表，隊竣工決悲算，工邪程總結(jié)判等必要激文件資士料，有翠項目主獄管部門即或建設(shè)費(fèi)單位想界負(fù)責(zé)驗猜收單位捎提出竣健工驗收幟申請報疾告。竣工驗貢收程序母流程圖不合格施工收敢尾階段竣工準(zhǔn)備金階段竣工預(yù)驗飯（施工單升位）結(jié)果竣工初膽驗結(jié)果正式驗收結(jié)果工程交村接返修，勁補(bǔ)修物業(yè)公列司概述1，定交義：專競門從事容地上永僑久性建潛筑物，序基礎(chǔ)設(shè)霞施及周揀圍環(huán)境掠現(xiàn)代化泄管理，巖為業(yè)主低或用戶鈔提供良鴨好的生飾活或工習(xí)作環(huán)境謙，具有打獨(dú)立法賄人地位挎的經(jīng)濟(jì)治實(shí)體。2，職親能：遵炒照有關(guān)需政策，溉法規(guī)運(yùn)厚用現(xiàn)代潛管理科屆學(xué)手段滴和先進(jìn)幕的維修嘴養(yǎng)護(hù)技勿術(shù)管理野物業(yè)，脫有效的賴維護(hù)業(yè)河主的合超法權(quán)益直，為業(yè)吃主和用慈戶創(chuàng)造沾一個幽率雅，舒際適，寧覽靜，安箭全的居懷住和工餡作環(huán)境餓。3，特點(diǎn)籃：企業(yè)化肢，專業(yè)化歲，社會化攻，制度化4，性質(zhì)胃：具有獨(dú)柿立的法人執(zhí)資格壁；屬于服蜘務(wù)性行聯(lián)業(yè)。5，權(quán)傲利和義航務(wù)權(quán)利：（1）根炮據(jù)