養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和特色專家講座

目錄1

國(guó)外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)典案例2

美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析3

日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析4

中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況及提議養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和特色專家講座第1頁(yè)

經(jīng)營(yíng)模式及特點(diǎn)代表樓盤美國(guó)、英國(guó)：配套設(shè)施齊全全齡化大型老年小區(qū)建筑規(guī)模大，俱樂部多樣，開設(shè)課程和組織活動(dòng)超出80種以上。完善配套設(shè)施及功效區(qū)劃分

太陽(yáng)城中心、鳳凰城新加坡：普通興建在成熟小區(qū)中公寓戶型普通分為35㎡和45㎡，為1位或2位老年人提供生活空間。住宅戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)特殊化考慮。港北新城歐洲：獨(dú)立公寓建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、小區(qū)功效和生態(tài)目標(biāo)。建筑元素集合處理讓老年公寓不顯孤獨(dú)。荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和特色專家講座第2頁(yè)

經(jīng)營(yíng)模式及特點(diǎn)丹麥：自助養(yǎng)老小區(qū)（DIY）環(huán)境優(yōu)美，設(shè)計(jì)得當(dāng)老人們能夠做自己想做事，聊天、釣魚、養(yǎng)花、個(gè)性化小手工藝車間、小農(nóng)場(chǎng).....老人們只要想到，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用尤其照料服務(wù)。

日本：住宅產(chǎn)品老年人住宅產(chǎn)品與其它租售性質(zhì)住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活小區(qū)內(nèi)，突出自助自理。（無(wú)障礙設(shè)施、含有看護(hù)性質(zhì)、能和家人共同生活老齡人住宅產(chǎn)品）羅威：異地養(yǎng)老、跨國(guó)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

先后在西班牙南部開設(shè)大型養(yǎng)老公寓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和特色專家講座第3頁(yè)單擊添加副標(biāo)題德國(guó)：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合

德國(guó)老年產(chǎn)業(yè)體系社會(huì)住宅體系（老年住宅）內(nèi)部多為無(wú)障礙設(shè)計(jì)；政府為老人住房采取補(bǔ)助方法；生活援助：房產(chǎn)主與民間福利團(tuán)體簽署提供服務(wù)協(xié)議。該協(xié)議可成為房產(chǎn)主取得建設(shè)資金貸款融資條件養(yǎng)老院體系一個(gè)靠近住宅形式養(yǎng)老院；在規(guī)劃上，社會(huì)體系老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設(shè)，方便在設(shè)置服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)和搶救站時(shí)，二者能共用。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和特色專家講座第4頁(yè)單擊添加副標(biāo)題二、美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析需求端與供給端互補(bǔ)需求端：“三支柱”退休養(yǎng)老金體系：政府主導(dǎo)社會(huì)保障金、雇主主導(dǎo)企業(yè)退休金、個(gè)人主導(dǎo)退休儲(chǔ)蓄賬戶養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和特色專家講座第5頁(yè)采取輕資產(chǎn)擴(kuò)張，以Home-Instead為主加盟模式毛利率高達(dá)40%。兩種方式：生活照料型居家護(hù)理、醫(yī)療康復(fù)型居家護(hù)理專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)類似于中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)，地產(chǎn)+服務(wù)模式。是由開發(fā)商、運(yùn)行商、投資商共同構(gòu)建一個(gè)完整金融生態(tài)系統(tǒng)，分工合作。

開發(fā)商依據(jù)運(yùn)行商或投資商要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老小區(qū)，并按照事先約定價(jià)格賣給運(yùn)行商或者投資商投資商主要有3類，REITs（主導(dǎo)）、私募基金和非營(yíng)利性組織。投資收益：本質(zhì)上依靠物業(yè)出租取得租金收益，純租賃模式收益率表現(xiàn)優(yōu)于托管模式和合資模式。運(yùn)行商類似于酒店管理企業(yè)，靠品牌優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)盈利。美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)行模式主要有3種：凈出租模式、委托經(jīng)營(yíng)模式以及租賃+經(jīng)營(yíng)模式。提供高等級(jí)康復(fù)護(hù)理服務(wù)。專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理團(tuán)體養(yǎng)老小區(qū)供給端——三大細(xì)分領(lǐng)域居家養(yǎng)老養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和特色專家講座第6頁(yè)三、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析三個(gè)層次養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，確保了基本養(yǎng)老保障。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)定位：重點(diǎn)發(fā)展支柱型行業(yè)“養(yǎng)老院經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)鏈（很多日本老人會(huì)選擇住在養(yǎng)老院，政府、企業(yè)和非盈利組織均可建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施）政府：主要提供基本福利范圍內(nèi)養(yǎng)老設(shè)施，包含短期居住型、長(zhǎng)久居住型、療養(yǎng)型、健康恢復(fù)型等企業(yè)或非營(yíng)利組織：個(gè)性化商業(yè)養(yǎng)老院（比如，看護(hù)型養(yǎng)老院主要供身體不便和患病老人入住;住宅型養(yǎng)老院供身體情況正常老人居住，當(dāng)老人需要看護(hù)服務(wù)時(shí)，企業(yè)提供暫時(shí)看護(hù)服務(wù);健康型養(yǎng)老院類似賓館，院方只負(fù)責(zé)打理老年人日常家務(wù)。）十分注意專業(yè)化細(xì)節(jié)，如住宅居室設(shè)計(jì)、家居用具設(shè)計(jì)、餐飲配置、看護(hù)和服務(wù)人員培訓(xùn)等。因?yàn)槊恳粋€(gè)專業(yè)問題都包括更為深入細(xì)分領(lǐng)域，養(yǎng)老院主辦方往往將這些細(xì)節(jié)外包給專門企業(yè)。所以養(yǎng)老設(shè)施社會(huì)化建設(shè)和運(yùn)行過程，帶動(dòng)了一大批“老人用具專賣”、“老年餐飲專營(yíng)”、“老人之家管理咨詢”、“養(yǎng)老服務(wù)人員培訓(xùn)”等行業(yè)企業(yè)發(fā)展，催生出一個(gè)以養(yǎng)老設(shè)施為關(guān)鍵“養(yǎng)老院經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)業(yè)鏈。日本現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)老人們?cè)谧约杭抑泻托^(qū)中養(yǎng)老，與小區(qū)互動(dòng)。主推“小規(guī)模多機(jī)能小區(qū)養(yǎng)老”——這么小區(qū)養(yǎng)老院，床位普通在20~30張，提供服務(wù)是“多機(jī)能”：可以是二十四小時(shí)入住照料，也能夠是白天日托服務(wù)或居家上門服務(wù)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和特色專家講座第7頁(yè)日本養(yǎng)老地產(chǎn)：老人住宅多為獨(dú)棟存在，未形成規(guī)?；^(qū)。重視老年人生活長(zhǎng)期化及其獨(dú)立性保持。主導(dǎo)地位：“服務(wù)型高齡者住宅”日本政府、社會(huì)團(tuán)體、房地產(chǎn)企業(yè)共同推進(jìn)養(yǎng)老項(xiàng)目；是與護(hù)理、醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，給老年人提供安心服務(wù)無(wú)障礙結(jié)構(gòu)性住房，平均入住率達(dá)78.2%運(yùn)行政府補(bǔ)助民間建，只租不售，進(jìn)行開發(fā)多是民營(yíng)資本企業(yè)，而非醫(yī)療機(jī)構(gòu)主導(dǎo)；硬性要求和完善配置。三、日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分析制度創(chuàng)新與時(shí)俱進(jìn)日本養(yǎng)老服務(wù)體系服務(wù)內(nèi)容與伎倆多樣化含有較全產(chǎn)品種類養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和特色專家講座第8頁(yè)三大痛點(diǎn)：政策乏力、產(chǎn)業(yè)鏈不全、一才難求相比需求而言，現(xiàn)有機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù)相對(duì)單一，大規(guī)模仍以養(yǎng)老地產(chǎn)為主，投資主體為地產(chǎn)、保險(xiǎn)類企業(yè)現(xiàn)有主要養(yǎng)老地產(chǎn)模式開發(fā)→運(yùn)行→管理對(duì)于開發(fā)商，租金回報(bào)率低，租金制回報(bào)率甚至低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益養(yǎng)老住宅相對(duì)偏僻，入住費(fèi)用高，制約入住率服務(wù)內(nèi)容和伎倆相對(duì)有限中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)三種理性模式：面向高收入人群：養(yǎng)老小區(qū)是理想，因?yàn)槠浞?wù)相對(duì)完善，但價(jià)格也更高。中等收入群體：提議在居住區(qū)中配建適量老人住宅、老年公寓。同時(shí)可依據(jù)小區(qū)規(guī)模配建小區(qū)老年人日間照料中心、小區(qū)型養(yǎng)老院，以實(shí)現(xiàn)老年人在熟悉環(huán)境中可連續(xù)居住。低收入老年人：應(yīng)該在政府保障性住房中配建適量老人住宅或公寓四、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式和特色專家講座第9頁(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式挖掘：政府加大對(duì)養(yǎng)老投入準(zhǔn)備把握細(xì)分領(lǐng)域、滿足老人實(shí)際需求1、培養(yǎng)專業(yè)化養(yǎng)老運(yùn)行團(tuán)體，提供更為細(xì)致服務(wù)內(nèi)容與辦法2、充分發(fā)揮小區(qū)日間照料服務(wù)及居家輻射功效，提供托老、上門服務(wù)3、養(yǎng)老院與小區(qū)醫(yī)院充分合作，處理老年人醫(yī)療問題4、完善養(yǎng)