北京西環(huán)廣場商業(yè)策劃

前言西環(huán)廣場項目在前期的總體營銷方案中，我司已就商業(yè)部分的傳統(tǒng)開發(fā)模式、各經(jīng)營主體之間的關(guān)系、商場的管理模式、各經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營模式、本案的自身特點、商場各業(yè)態(tài)的營銷方案以及實現(xiàn)營銷方案的工作步驟等問題作了詳細的闡述和分析，提出了可行性的實施方案，并結(jié)合項目的運作進程，提煉出了項目運作所需要解決的專題問題。在此報告中，我司將根據(jù)項目現(xiàn)階段的具體情況，針對目前尚需解決的商場價格體系、合約體系內(nèi)管理公司與各經(jīng)營業(yè)態(tài)的關(guān)系、商場經(jīng)濟效益預算和后期的經(jīng)營風險預測等階段性問題進行詳細的分析和論證，提出詳盡和可操作性的實施方案。偶1接、營銷方案磁的概述歡1．各經(jīng)營妄業(yè)態(tài)營銷方瞧案奔在西環(huán)廣場慢前期的營銷咳方案中,我曾司結(jié)合項目呀的自身特點嫩，確定了以更百貨、超市活、店中店和租餐飲多種業(yè)坑態(tài)的經(jīng)營模歉式，由于多熟種業(yè)態(tài)經(jīng)營須的復雜性，露使項目后期釋的經(jīng)營管理狐和營銷模式賀的確定難度更相對較大，毫我司根據(jù)開此發(fā)商的整體取開發(fā)戰(zhàn)略，偷并綜合考慮添各經(jīng)營業(yè)態(tài)戚經(jīng)營商戶的憑實際情況，萍確定了各經(jīng)盾營業(yè)態(tài)的最責適合的營銷浪方案。具體種營銷方案如語下表所示：F1-5層F6層百貨（北半部分）：整租店中店（南半部分）：先租后售F1-5層F6層百貨（北半部分）：整租店中店（南半部分）：先租后售餐飲：自行經(jīng)營（先租后售）B1層超市：租賃或聯(lián)營B1層超市：租賃或聯(lián)營玉2．營銷工桑作的步驟靜依據(jù)前期確材定的總體營傭銷方案和各它經(jīng)營業(yè)態(tài)的修營銷方案，因其營銷工作截的部署應(yīng)按敢如下程序操涌作：增項目的整體畏出售總整售不成功動的情況下，蒸開始主力商軍戶的招商，兆包括百貨和汁超市嘩店中店和餐偷飲的全面招樓商錯店中店和餐抵飲作為投資余型商鋪的分壩割銷售給2、各經(jīng)營甲業(yè)態(tài)價格體考系走（一）影響竊商業(yè)物業(yè)價拼格的因素佩1．商業(yè)物帽業(yè)的產(chǎn)品力練產(chǎn)品力是項朗目綜合質(zhì)素混的重要組成不部分，也是痕項目定價的縣重要參考指廉標，良好的抱產(chǎn)品對促進吳項目銷售起畜到絕大部分蟻作用，好的軋產(chǎn)品是項目帥價格的重要消支撐點。陵根據(jù)西環(huán)廣夢場所處的地職段、功能定答位、營商環(huán)冠境、硬件配誠套設(shè)施和商支場管理形成屯了商業(yè)物業(yè)終定價可提升兔的重要因素隙，在運作過導程中只有充艦分發(fā)揮項目東產(chǎn)品的整體暴優(yōu)勢，才能圈有效的提升貧本項目商鋪驚的價格。正巷2．商業(yè)物捆業(yè)的形象力授良好的項目蘇形象是提升相項目價格的惕重要指標。脖商業(yè)物業(yè)與但住宅物業(yè)相道比，在銷售雙階段比較難鵝以建立項目義的形象，因萌此，西環(huán)廣赤場在后期的挨經(jīng)營過程中來通過目前的嘩各種外在因勵素來保持住然項目的形象恨力，如工程弟重大、區(qū)域星影響力超強爸等來推動后對期商鋪的銷們售。到3障．赤積確定合理的從利潤率宿從目前市場廊的情況來看炊，大部分項杯目的售價都筒有不同程度攜的價格失衡剛的情況。由圖于西環(huán)廣場蹤為大型綜合跑性重點工程洋，同時也是談貴司的前沿麗項目，故此土，在定價方衰面要在符合默市場的前提糖下來通過合儀理的利潤率左使貴司實現(xiàn)范開發(fā)利潤的從最大化。始翻4番．趣貫貼近市場的攤承受力畏從市場角度留去看，開發(fā)甘成本和利潤楚率由發(fā)展商板控制，售價組則由市場調(diào)蓬節(jié).測西環(huán)廣場項概目在制定銷儉售價格時，橡貴司惟有加講強管理，盡翅力降低開發(fā)顧成本，贏取孔合理的目標名利潤，只有毛滿足了市場患對價格的要揚求，那么則劍更能使貴司障在商業(yè)市場春運作上穩(wěn)操智勝券.踐（二）本案講價格定位盾1．定價方錫法販商鋪的定價般方法一般分著為三種，即輪成本定價法呆、市場比較膀法和租金反吸推法?？紤]擁商鋪價格彈慎性較大的影晌響，在本項側(cè)目的前期項襪目產(chǎn)品和形纖象都沒有成圣型的情況下蹈，我司將采含用市場比較耳和租金反推煤相結(jié)合的定興價方法，對通項目進行初透步定價。住2．項目租營金的初步定結(jié)位督（1）百貨禍租金價格定屬位煌北京部分百瓣貨公司租金種承受能力票百貨公司藝租金承受能鋪力脅（元/天/刃平方米）寸租賃年限趕所需面積津（平方米）可貴友百貨（箱方莊店）榜1.7息15年投3萬川美聯(lián)美奶2.2源15年涂3右—意4萬懂百盛沾2.6罪15年喉3萬左右替洋華堂單2.3禿15年京2薪—訓3萬陷翠微即1.5醒—情2燒15年塌3御—玉4萬撞世都百貨徹2.3車15年豪2冠—鹽4萬尋燕莎強2.5限15年披3萬擠藍島跳2.6綢15年惹4萬權(quán)（注：以上湯租金價格按示建筑面積計曲算）文以上為北京舞市百貨公司燃近期整租價訂格，從整體夾上來看，百利貨公司的經(jīng)訊營面積一般窗在3萬平方沈米左右，其辣租金承受能齒力在2脆—沃2.8元/辮天/平方米投，具體價格飼將根據(jù)不同劈物業(yè)的地理蠟位置、交通銜狀況，周邊搞配套和開發(fā)彼商與商戶的億洽談情況而男定，但變動百的幅度不會蒙太大。諸本案商業(yè)面幅積達到了9嚴萬平方米，查且項目現(xiàn)狀億為新建項目踢，商業(yè)氛圍頂?shù)某墒爝€需則要一定時間鏈的培育，按臂照大型商業(yè)敲項目的運作暴經(jīng)驗來看，陳應(yīng)該用百貨氧店作為主力允商戶，品牌塵百貨店良好盯的物業(yè)形象背和市場知名搞度可以帶動仍整個商業(yè)項尾目的整體形配象，為本案趙帶來充足的粱人氣。因此湖，百貨店的懂租金應(yīng)堅持束低租金的價排格策略，從尸項目整體運歪作來看，雖握然百貨店的性租金較低，縱但百貨店能疫極大的提升妖其它商鋪的扛租賃價格，秋將為項目帶凈來更大的收委益。粱綜上所述，異綜合考慮商鍵戶的租金承域受能力、項殘目的自身特梳點、后期的腎經(jīng)營戰(zhàn)略，系我司將西環(huán)睬項目百貨店方按照建筑面吼積計算，其析整租價格定舟在2.5元怨/天/平方逝米，或9＄靜/月/平方愚米?？祝?）店中些店租金價格乒定位鍬從我司前期疲的市場調(diào)研陷結(jié)果來看，憑目前北京市靠大多數(shù)商場庫店中店都以鳴租賃形式經(jīng)想營，包括東浸方新天地、椒新東安商場罵、國貿(mào)商城昆等商場。其壩租金水平大梳致如下：辛北京市部分百商場租金價限格表飯商場名稱蜂各樓層租金錫價格伸（＄/月土·傍使用平方米悶）在各樓層租金筍價格沒（＄/月劣·緊建筑平方米糧）拆新東安市場熊B1：60抱36撒F1：12起0宏72父F2：90播54鍋F3：75息45凈國貿(mào)商城鈴B1：85播—楚100魄51贈—酸60煎F1：15腦0甩—宴180該90仔—顯108購東方新天地焦B1：11呆8顧70.8有F1：12苗8頁76.8顛嘉里中心鄭B1：48畜28.8鑒F1：58濱34.8蘭中糧廣場彈B1：30信18桃F1：60做36羨F2：50皆30智（注：各項銷目使用率確平定為60%暴）慕以上調(diào)查結(jié)惜果顯示，東釘方新天地在室進行了較長心時間的市場球培育和較大溜的成本投入誓后，其租金揉水平開始提腹高；憑借王哄府井良好的獅商業(yè)環(huán)境和猜地理區(qū)位，乎新東安市場娃彌補了其中涌檔定位的不潛足，其租金淋水平較高；跟而國貿(mào)商城遲同時具備良討好的地段和頸高檔定位，項其租金水平省相對較高；喪而嘉里中心啟和中糧廣場耽則因為檔次繼和地段的不細足，其租金架相對較低。赤本物業(yè)雖處景于市中心，辰但由于商業(yè)濾氛圍不濃，惹租金很難與瘡國貿(mào)、東方棒新天地相比歌；同時，由范于本物業(yè)為耗新建商業(yè)物劫業(yè)，前期商湯業(yè)經(jīng)營前景莫難以得到展博現(xiàn)，為了聚影集人氣，在數(shù)項目招商前喇期，應(yīng)采取布低租金策略塌吸引一些知庭名品牌店，裳以帶動整個備商場的商業(yè)規(guī)氛圍，待商卸場形成一定粱的經(jīng)營氛圍桑后，再提升棵整個商場的邁租金水平，吩實現(xiàn)整個商襖場租金逐漸號追漲的態(tài)勢播。桿通過前面的爭綜合分析，瘡綜合考慮本吼物業(yè)的地段土、規(guī)模、周濾邊配套、商近圈氛圍等因昂素，結(jié)合項英目的市場定拒位，本項目跡綜合質(zhì)數(shù)應(yīng)偏低于新東安臉商場，與中兆糧廣場和嘉峽里中心基本校持平。進行任項目綜合因鍵素修正后，就根據(jù)項目的巴業(yè)態(tài)定位，利結(jié)合我司長額期對經(jīng)營商申戶的調(diào)研和訪洽談，包括連超市、百貨軍公司、服裝跪、餐飲等各暖業(yè)態(tài)經(jīng)營商童戶，考慮經(jīng)香營商戶的租苗金承受能力孝，項目各樓優(yōu)層租金水平屢初步定位如黃下：雖樓每層建租金水平唐（＄/月臥·變使用平方米齡）級租金水平忽（＄/月狠·俊建筑平方米楊）緞F1瑞55譽33紀F2輔44哄26.4草F3筆32陪19.2卸F4陜29威17.4際F5商15衛(wèi)9攜（注：商場梢使用率取6陶0%）亞（3）超市炒租金價格定面位常北京部分超意市租賃價格睬超市肌經(jīng)營面積狹（萬平方米任）摘租金萬（元/天/扒平方米）慢家樂福方園滑店屈1.1版—騾1.4財3.5魄家樂福馬連蘿道店滔3臨1.8帳家樂福國展躲店天1.5-2眉2防—勻2.5遺物美羅馬店出0.5返1.9賞好又多陽光址廣場店提1為1.9撈旺市百利海鎮(zhèn)藍云天店漲4拘2.3瓦旺市百利飄超亮店石0.77鐮2抱旺市百利世黨紀城店裙0.4子2伶旺市百利五躺棵松店披0.8勿1-1.2收普爾斯馬特鍬1-1.5踢1.5逗—淘2捉上海華聯(lián)風0.2陷1.5熟—移2.6俱快客呢0.01凈2.5-3益華普超市擾0.25-填0.3正1.5-2簡翠薇家園擦0.6鋪0.70吼(以上經(jīng)營季面積,按建霜筑面積計算耀)蛋從北京市部衫分超市的租薄賃價格來看嶺，目前市場框上超市的租望賃價格一般群會根據(jù)項目娛的具體情況繁，包括項目興的地理位置籃、交通狀況鉛、項目規(guī)模覽等情況而呈任現(xiàn)出一定的刑價格幅度，盛但從上表可毒以看出，目母前市場上超親市的租賃價湊格一般會維擾持在2北—衛(wèi)2.5的整蕉體水平上，樹其租金浮動叛的范圍不是撤很大。竹本項目為大每型購物中心怒，其經(jīng)營業(yè)唱態(tài)包括了百括貨、超市、努店中店和餐多飲，超市的藏入駐可極大蕉的帶動整個鑄項目人氣，港從而促進整貪個項目后期稿的良好經(jīng)營因。同時，本庸項目超市的餡經(jīng)營面積相耍對較大，這配也會影響其柏租金價格邀超市由于其句消費人群主熊要針對大眾違消費人群，歐其整體消費梅水平不是很嚷高，使超市鋒的經(jīng)營利潤領(lǐng)相對較低，汽這也決定了燙超市的租金呈承受能力較態(tài)低。黑通過以上綜癥合分析，結(jié)散合市場上超伍市的整體租除賃水平，我虛司將超市的腫租賃價格為訂2.5元/塵天/平方米謀，或9＄/揀月/平方米黨。筑（4）餐飲觀租金價格定不位忌按照餐飲的蜓業(yè)態(tài)規(guī)劃，獎結(jié)合策劃公厲司的初步規(guī)堡劃方案，餐寫飲部分的定不價將按照兩歷種樓層分布歪方案進行定牧價。整層設(shè)置透整層設(shè)置是荒按原設(shè)計方族案，將餐飲蠟全部設(shè)在F著6層。峰通過我司對聾餐飲商戶的響市場調(diào)研，馬餐飲店的租耍金承受能力湯并不高，考哨慮經(jīng)營商戶嬌的租金承受兆能力，結(jié)合涂項目的市場遲定位，餐飲除店按建筑面搞積的租金初腫步定位為2顛.2元/天躍/平方米，微或8＄/月多/平方米。分散設(shè)置竊分散設(shè)置是務(wù)按照策劃公德司的初步規(guī)厚劃方案，將表餐飲部分分寒散設(shè)置到店震中店中F1喉—類F6的各樓延層。根據(jù)各糠樓層的經(jīng)營榴類型，結(jié)合產(chǎn)我司的市場稠調(diào)研，各樓披層餐飲的定關(guān)價如下：越樓層膀經(jīng)營業(yè)態(tài)蠟租金蠻（元/天/意平方米）胃F6貌中餐、聯(lián)網(wǎng)快主題餐廳齊4中F5完美食廣場、更美國餐廳嘗5.5書F4甘亞洲、日餐懷6公F3犯亞洲餐廳、次中餐脹9跡F2易咖啡館、茶譜屋/面包店叢13性F1顧咖啡館、茶圈屋/面包店橡15樂3.項目銷滲售價格的初暈步定位踏（1）項目傲銷售控制策斗略芹本項目因其殖為大型綜合閱物業(yè)，與寫肢字樓的銷售免推廣存在一榆定的交叉，畜其營銷節(jié)奏侵的把握和控夏制也因此而眼復雜多變，構(gòu)結(jié)合前面營咸銷方案，本曬項目已確定為了店中店和蓄餐飲部分為筐后期銷售面袋積，其商鋪融確定為投資攀型商鋪，其猛可銷售面積地達到了3萬娃平方米，根拔據(jù)我司以往仁的策劃經(jīng)驗懲，在后期的辜銷售推廣中勻，結(jié)合項目籌的銷售階段抄和投資型商眉鋪的特點，勤應(yīng)重側(cè)點做好以下傷銷售控制策箏略：盤三個重點控狠制內(nèi)容丑A.控制銷銷售數(shù)量池本項目作為旱9萬平方米銅的大型項目稻，其銷售面網(wǎng)積為3萬平見方米，在推襲廣銷售的前攻期應(yīng)做好總粱體的銷售計瞎劃安排，所時推出的單位欣要注意協(xié)調(diào)期好各種類型鉗商鋪的比例筐，每一個階器段都必須限泥量發(fā)售，在蟲市場上營造言緊迫感，避馬免位置較好危的商鋪銷售慘完畢，而使資余下位置較慧差的商鋪銷封售受阻。首在本項目銷衣售推廣前期結(jié)，可限量推予出部分銷售撓單位，通過降內(nèi)部認購，忌試探市場的拋反映，了解碰客戶的心理應(yīng)價位和對項蔽目的認同度興，對于后期山銷售價格的積制定和調(diào)整拌起到煉“店投石問路駝”脈的作用。博同時在銷售元前期可通過初抽簽、排隊垃等手法，制濕造銷售現(xiàn)場單的旺勢，縮乞短目標客戶段購買決策的禿過程和時間曾。虹B.控制銷殿售進度綢在前面的銷望售推廣策略奧中，本項目漿已經(jīng)確定了喘分階段的銷乞售策略。在視前一階段進繳展順利的情攏況下，后期虧的銷售可根梢據(jù)市場反映鐮情況來適度孤提高售價；亡如果前期銷饅售受阻，后瀉期則進行相米應(yīng)的銷售策朝略調(diào)整，保逐證銷售進度贈的如期跟進體。因此在本雄項目入市之曉前，必須制盜定總體的銷憑售計劃，努外力完成每一蒸階段的銷售話任務(wù)，否則鋪當有一個階巖段的銷售進兄度不能跟進借，將相繼影錫響以后各階核段的銷售進宰度，甚至可耗能因此影響育整個項目的村工程進度。斑銷售進度控須制的技巧在鴿于銷售部必犯須定期召開太工作會議，璃對每一階段漿的銷售進行溉深入總結(jié)分支析，然后根似據(jù)市場反饋印的信息，及翠時調(diào)整銷售次策略和推廣攜策略。驢C.控制銷掌售現(xiàn)場氣氛獻控制銷售現(xiàn)榴場氣氛主要粘是針對后期識銷售人員來摸展開，在波三次推廣策略循的每一推廣反階段，銷售由中心應(yīng)時刻顆保持現(xiàn)場的像旺銷和活躍任的場面，以煙促進現(xiàn)場猶皺豫不決的目燥標客戶盡快公做出成交決救定。根由于本項目頭投資型商鋪梅采用先招商艙后銷售的總均體營銷策略稅，在做好銷言售控制的同桌時，還要做膝好招商工作彎的控制，把征握好招商與叢銷售的推廣受節(jié)奏，實現(xiàn)叉投資型商鋪教“煙先租后售噴”炊策略的整體廳成功。召（2）項目寧銷售價格定善位詠市場調(diào)查結(jié)蝦果顯示，目槐前北京市底充商的銷售價泛格參差不齊秩，大部分樓棋盤底商都會溉根據(jù)自己的約特性和市場吉接受能力作么價格定位，王部分樓盤底宏商銷售價格夢如下：廣北京市部分宰寫字樓底商籍價格表嘗財智中心腦左案工社蔬中證大廈舊銀網(wǎng)中心言地下一層聞-冶-坐2800$虧-緣一層續(xù)躍層忘2.2-2螞.3萬濟2.6-2扣.7萬裹4100$持2.8萬抬二層析2.1-2愈.2萬挨-統(tǒng)三層自-毀2萬硬3500$慮-惱北京市部分錢公寓底商價區(qū)格表猾建外SOH沃O埋元嘉國際善公寓嘩東方銀座孕銀街俊景錦嘉華世紀杰地下一層相-說-央4萬乓1.5萬義-聰一層落3萬喝2.9萬沒2.1萬陣3.5萬視二層倚2.5萬漢-底-泄2.8萬陜?nèi)龑恿?.8萬兄-番-估-侄-茄通過對北京怖市商業(yè)物業(yè)宗銷售價格調(diào)繡查顯示，目溜前社區(qū)商業(yè)柴物業(yè)其功能每上基本為社劉區(qū)商業(yè)配套煌，商業(yè)價值屑不高，均價脂大約在1-待2萬元/平蛇方米；中檔摘寫字樓、公敢寓底商銷售四均價大約在年2-2.5論萬元/平方乒米之間；高僑檔寫字樓、蚊公寓底商的村銷售價格大鋤約為2.5垃-3.5萬蠟元/平方米羞，甚至更高龜。過本項目從目臥前的市場定止位來看，其秋檔次定位為涉中檔，其銷珠售價格應(yīng)維寫持在中檔水叢平，但由于頁本物業(yè)樓層肅較高，達到艦了6層，考威慮商業(yè)物業(yè)恩的樓層銷售像價格差距較馳大，高層的梳銷售價格相乖對較低，從勿而會影響整裕個物業(yè)的平班均價格，因護此，本物業(yè)綁的實際銷售白均價應(yīng)略低切于市場上中爹檔物業(yè)的銷勤售價格。幕進行區(qū)域因贏素和個別因稅素等綜合因廚素的修正之圾后，結(jié)合項妖目前面的租殺金價格定位悶，考慮目標掌客戶的投資始回收期和投驚資回報率霸，本物業(yè)的有平均售價初馳步定在2.趨2萬元/平努方米（建筑頂面積），穿根據(jù)我司以螞往策劃經(jīng)驗薪，結(jié)合目前噴市場行情和逝項目的自身勺特性，以第殃四層作為均遮價定位基準夸，其一、二悅、三層由于本多首層概念講的炒作，其賴銷售均價的顧差距應(yīng)不是饑很大，而第掃六層則由于梁項目自身定淹位為餐飲，漠其租金水平飼較低決定了纏其銷售價格曠也不是很高淋，因此各樓陪層的銷售均冶價定位如下姓：殃樓疊層繼銷售均價（懷元/平方米示）束F1梅32000相.00危F2拳30000乖.00慮F3朗28000騾.00穗F4辛22000隔.00武F5架17000寨.00惹F6爺8000.鴉00(糊12000飯.00)拍(以上面積俘均按建筑面甜積計算)盟根據(jù)各樓層饑的內(nèi)部區(qū)域典的具體情況翻，我司針對重各樓層進行模分區(qū)域定價嚴，其定價依覺據(jù)如下:根各樓層區(qū)域虛的人流，如身主要入口，堂主要通道等貼人流量較大填的區(qū)域，其扛價格越高；地商鋪展示面秘的大小，展恒示面越大，協(xié)其價格越高四；向商鋪分割的到割據(jù)分布；賢根據(jù)以上因粱素，各樓層嫌分區(qū)域銷售可價格如下：F1-1F1-2FI-4F1-3F1-1F1-2FI-4F1-3層數(shù)：F1香編號視價格（腰元）曲F1-1劑45000各.00災(zāi)F1-2艘22000徐.00退F1-3鄉(xiāng)37000叮.00碌F1-4甜52000枝.00F2-2F2-4F2-3F2-1F2-2F2-4F2-3F2-1層數(shù)：F2擁編號圣價格（它元）童F2-1豐39000裁.00任F2-2衫15000減.00恭F2-3揭42000侄.00鑼F2-4致24000虛.00F3-1F3-3F3-2F3-4F3-1F3-3F3-2F3-4層數(shù)：F3留編號柴價格（侮元）刑F3-1奮13000汗.00氣F3-2魔27000退.00薪F3-3融34000腎.00磨F3-4辟38000發(fā).00F4-3F4-3F4-4F4-2F4-1F4-4F4-2F4-1層數(shù)：F4裝編號凝價格（性元）花F4-1展26000極.00伐F4-2夢30000邪.00帆F4-3休23000范.00三F4-4蛛12000頑.00F5-4F5-3F5-2F5-1F5-4F5-3F5-2F5-1層數(shù)：F5爹編號嗽價格（波元）物F5-1框23000模.00刷F5-2嶼19000情.00物F5-3賀17000判.00糾F5-4詢9000.搞00F6-1F6-4F6-2F6-1F6-4F6-2F6-3層數(shù)：F6F6-3乏編號值價格（充元）獄F6-1稻9000.寇00暫F6-2戰(zhàn)7000.浴00鍛F6-3咐6000.顯00滾F6-4搏10000額.00浴4．小業(yè)主曲投資回報分丸析乓通過市場調(diào)僑研和項目周薪邊商業(yè)銷售僑價格和投資冬回報率的年者限調(diào)查，目勤前，一般商悉鋪投資回報婦年限與銀行肅按揭利率、仇年度租金收耍益率、商鋪喊首付額等有寨直接的聯(lián)系純，北京市普路通商鋪的投滿資回報年限揉約為8-1擾2年，投資刪回報率一般魚為8斥—土15%，并伏且與商業(yè)物嘗業(yè)的形象宣電傳和推廣等籠有直接的聯(lián)王系。梯從本項目目秋前的市場定聾位來看，結(jié)寧合我司制定桿的銷售價格爐和商鋪租金死價格，得出冬西環(huán)廣場靜拋態(tài)投資回報題年限。其計妻算方式以F離1層20建原筑平方米的億商鋪為例：劫銷售價格為寒：3200攔0元/建筑勤平方米紛商鋪銷售總毒額為：32記000再×塘20＝64眨0000元仰租金價格為膜：33美金撒/建筑平方辱米埋租金年收益域為：33金×旗8.2爹×池12樂×懶20＝64京944元楊則該商鋪靜飽態(tài)投資回收帽年限為：6運40000燙÷騾64944姑＝9年爆其它樓層商露鋪靜態(tài)投資區(qū)回收年限以野此類推，其得計算結(jié)果如熔下表所示：湯樓層毛回報年限激備注階F1奔9察--丹F2造11防--勢F3炊11諸--糞F4藍12鞋--發(fā)F5幣11忘--島F6閃15豈建議自營促5．開發(fā)商嗎的投資回報何分析披作為大型的料開發(fā)項目，箏由于開發(fā)周冶期較長，在澤整個項目的窯開發(fā)過程中冰，其對于開責發(fā)成本的投壘入，招商和左銷售所產(chǎn)生遭的收入等，匠都是決定開肅發(fā)商后期投添資收益的重精要因素，因完此對于開發(fā)川商投資回報屠率、回收期其、收益率的舌計算是決定源開發(fā)商開發(fā)不決策的指導庭因素。釣由于我司對旗貴司的開發(fā)懇成本尚