土地政策對土地估價的影響

土地政策

對土地估價的影響岳曉武國土資源部利用司一、土地政策發(fā)展帶來了新的土地估價機會

二、土地政策發(fā)展會直接影響地價水平三、土地政策發(fā)展要求估價技術(shù)、方法同步發(fā)展土地政策對土地估價的影響我國土地估價的產(chǎn)生、發(fā)展，始終與我國社會主義市場經(jīng)濟體制改革進程相伴隨，特別是伴隨著土地制度與政策的發(fā)展而發(fā)展：土地價格與土地估價土地估價與土地政策:土地政策直接涉及土地供求關(guān)系、土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系和土地收益關(guān)系

土地政策發(fā)展帶來新的估價機會

土地估價的產(chǎn)生上世紀八十年代，為征收城鎮(zhèn)土地使用費和城鎮(zhèn)土地使用稅的需要，開始探索土地評價—城鎮(zhèn)土地分等定級：--巢糊(84),在城市規(guī)劃中探討城市土地綜合等級劃分;--上海、北京、武漢(85)等城市探索開征土地使用費，一些學者探索土地分等定級方法：級差收益測算法等；--88年國家開征土地使用稅，提出了城鎮(zhèn)土地等級評定需求。為此，國家土地局起草了《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程（征求意見稿）》，并在上海、撫順、福州、宜昌、岳陽、雙城等地布置了土地分等定級試點：多因素綜合評價法結(jié)合收益測算法;1989年9月，頒布《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》，確立了多因素分值和級差收益測算法的定級思路。

土地政策發(fā)展帶來新的估價機會

1988年，《憲法》和《土地管理法》相關(guān)條款修改，開始了土地有償使用制度改革和市場配置土地資源的進程，與此相應(yīng)，開始提出土地價格和如何確定土地價格：--1987年，深圳的實踐突破，協(xié)議和招標、拍賣價格；--1988年《憲法》和《土地管理法》修改，提出了土地價格需求；--1990年，國務(wù)院55號令頒布，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，提出估價要求：出讓價格、優(yōu)先購買權(quán)等

土地政策發(fā)展帶來新的估價機會

--1989年開始，國家土地局在土地分等定級基礎(chǔ)上開始探索土地估價，89年在南京、寧波、大連布置了試點，1990年5月，在北京召開城鎮(zhèn)土地估價方法研討會，研究土地價格體系與土地估價方法：基準地價、標定地價、交易價格；收益法、比較法、剩余法、成本法、歷史地價發(fā)現(xiàn)法、級差收益測算法等（沒有地價信息）主要是為了發(fā)現(xiàn)城市地價--與此同時，出讓土地、抵押等也提出了估價要求，深圳等地開始出現(xiàn)土地估價機構(gòu)

土地政策發(fā)展帶來新的估價機會

上世紀九十年代初開始的國有企業(yè)改革和現(xiàn)代企業(yè)制度試點（股份制企業(yè)試點辦法），為土地估價提出了最直接的需求，也帶來了大量的商業(yè)估價機會，直接催生了估價機構(gòu)和估價行業(yè)：--1992年7月，國家土地局、國家體改委聯(lián)合發(fā)文《股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》，明確提出，國有企業(yè)改制涉及的土地必須估價、必須處置；土地使用權(quán)價格由縣級以上人民政府土地管理部門組織評估，并報縣級以上人民政府審核批準后，作為核定的土地資產(chǎn)額--1993年10月，國家土地局、國家體改委印發(fā)《關(guān)于到境外上市的股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理若干問題的通知》，提出了出讓、作價入股和租賃等處置方式，并明確：國家土地局向企業(yè)推薦若干具有土地資產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)，企業(yè)可從中選擇并委托一家或數(shù)家評估機構(gòu)進行土地資產(chǎn)評估，評估結(jié)果由企業(yè)報國家土地局確認。--估價機構(gòu)、委托等

土地政策發(fā)展帶來新的估價機會

--上海金山石化海外上市土地估價探索，與此相應(yīng)，一批估價機構(gòu)誕生發(fā)展--1995年，國家土地局、國家體改委聯(lián)合發(fā)布《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，明確：改建或新設(shè)公司使用的土地必須評估，改建或新設(shè)為上市公司的，必須選擇A級土地估價機構(gòu)，其他應(yīng)選擇A或B級機構(gòu)；接受委托的，必須簽訂委托評估協(xié)議，按《規(guī)程》評估

土地政策發(fā)展帶來新的估價機會

1992年，國家土地局發(fā)布《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》，第26條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。--明確了劃撥土地轉(zhuǎn)讓要進行估價，提出了標定地價評估確定的需求

土地政策發(fā)展帶來新的估價機會

估價行業(yè)誕生和發(fā)展：--1992年，國家土地局組織首批土地估價師培訓和認證考試：國防大學----1993年6月，國家土地局頒布《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，確立了我國地價體系和估價方法；同年，頒布《土地估價師資格考試暫行辦法》和《土地估價機構(gòu)管理暫行辦法》；全面分省培訓考試、資格認證--1994年開始全國統(tǒng)一考試；1994年，中國土地估價師協(xié)會成立--1995年，國家土地局、工商局發(fā)布《關(guān)于對土地價格評估機構(gòu)進行登記管理有關(guān)問題的通知》，取消事前資格審批，改為工商登記后備案管理。

土地政策發(fā)展帶來新的估價機會

1995年1月1日實施的《城市房地產(chǎn)管理法》，從法律層面明確了土地估價需求和土地估價行業(yè)的地位：--采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。--土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押規(guī)定年期規(guī)定

土地政策發(fā)展帶來新的估價機會

--基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。--國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。--國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。

土地政策發(fā)展帶來新的估價機會

1998年，以《土地管理法》的全面修訂和國土資源部的組建為標志，土地管理開始了向用途管制的轉(zhuǎn)變，土地估價體現(xiàn)用途管制要求：估價必須考慮土地利用總體規(guī)劃要求，農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地--國有土地租賃、作價出資或入股成為法定的土地有償使用方式，估價范圍進一步擴大土地政策發(fā)展帶來新的估價機會1999年7月，國土資源部印發(fā)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》，估價范圍進一步擴大到承租土地使用權(quán)價格及其評估：--國有土地租賃的租金標準應(yīng)與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其它土地費用的，租金標準應(yīng)按全額地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。--國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。土地政策發(fā)展帶來新的估價機會2001年，國務(wù)院下發(fā)15號文件，2002年，國土資源部頒布11號令，2003年頒布21號令，推行招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)制度，土地估價范圍、信息進一步發(fā)展：--確定協(xié)議出讓最低價公布制度；--出讓地價確定前的土地估價；--招標拍賣掛牌發(fā)揮市場定價機制，地價信息進一步公開，為土地估價提供了良好的信息渠道土地政策發(fā)展帶來新的估價機會2001年，國土資源部印發(fā)44號文件《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，取消了土地估價結(jié)果確認，確立了土地估價機構(gòu)獨立執(zhí)業(yè)、獨立負責制度，特別需要指出的是，該文首次明確了劃撥土地使用權(quán)權(quán)益及其價格確定辦法，拓展了土地估價領(lǐng)域：

--改革土地估價確認管理，取消確認審批，建立土地估價報告?zhèn)浒钢贫?。企業(yè)改制需要進行土地估價的，應(yīng)由企業(yè)自主選擇土地估價機構(gòu)進行評估。土地行政主管部門不再對土地估價結(jié)果進行確認。企業(yè)改制上報的土地估價報告，只要格式規(guī)范、要件齊備，土地行政主管部門將直接給予備案。--明確企業(yè)的國有劃撥土地權(quán)益。企業(yè)原使用的劃撥土地，改制前只要不改變土地用途，可繼續(xù)以劃撥方式使用。改制后只要用途符合法定的劃撥用地范圍，仍可繼續(xù)以劃撥方式使用。改制或改變用途后不再符合法定劃撥用地范圍的，應(yīng)當依法實行有償使用。為支持和促進企業(yè)改革，企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)。企業(yè)依法取得的劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時，劃撥土地使用權(quán)價格可作為使用者的權(quán)益，計入抵押標的；抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)，在扣繳土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。劃撥土地經(jīng)批準可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價格部分可計為轉(zhuǎn)讓方的合法收益，轉(zhuǎn)讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應(yīng)當申辦有償用地手續(xù)。劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。土地政策發(fā)展帶來新的估價機會2003年以來，以國發(fā)[2004]28號文件和[2006]31號文件為標志，土地管理開始從專業(yè)的資源管理向參與宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變。每次調(diào)控政策的出臺，必然涉及土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、時序的變動，與此相應(yīng)，必然帶來響應(yīng)的估價機會和地價水平變動：土地能參與調(diào)控嗎？國際做法?運用土地政策參與宏觀調(diào)控，是中央根據(jù)我國特有的土地制度、特殊的國情和特定的發(fā)展階段作出的特殊選擇。土地政策發(fā)展帶來新的估價機會28號文件帶來的土地估價機會：--征地補償需要的區(qū)片綜合地價；--經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施逐步實行有償使用；--劃撥地經(jīng)批準進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)的，按照市場價補交出讓金；--劃撥使用權(quán)經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓的，在有形市場公開轉(zhuǎn)讓，按照市場價補繳土地出讓金……土地政策發(fā)展帶來新的估價機會31號文件帶來的土地估價機會：--征地補償安置的變動；--出讓價款管理的變動；--新增建設(shè)用地有償使用費、城鎮(zhèn)土地使用稅的提高；--工業(yè)用地出讓最低價統(tǒng)一公布制度、招標拍賣掛牌出讓制度。土地政策發(fā)展帶來新的估價機會2006年，國土資源部頒布《招標拍賣掛牌出讓規(guī)范》和《協(xié)議出讓規(guī)范》，進一步規(guī)范了各類出讓中的土地估價，包含有大量的估價機會，估價師和估價機構(gòu)需要認真研究：--招標拍賣掛牌出讓；--供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓；--原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓；--劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓；--出讓土地改變用途等土地使用條件的處理土地政拖策發(fā)展抗對地價里水平的路影響土地政鄰策必然垮會對土芬地供應(yīng)資總量、前結(jié)構(gòu)、巴布局產(chǎn)偶生影響櫻，對土霉地產(chǎn)權(quán)施設(shè)定和昂收益關(guān)針系產(chǎn)生聾影響，曾這些必撈然影響喚土地供答求關(guān)系堤、土地勁產(chǎn)權(quán)和惱收益關(guān)輩系，從求而對地峰價水平礦產(chǎn)生影某響。因改此，估今價必須陸關(guān)注土告地政策嚼及其影觀響：土地政策份發(fā)展對地贊價水平的曲影響199刪9年1謀月1日鋒，新《土地秩管理法春》和《堡土地管孝理法實渡施條例鋒》實施恒，地價報水平明售顯提高斃：--土聾地用途注管制、躁嚴格耕縫地保護癥等，控欠制了新寶增建設(shè)叫用地總挺量，供困求矛盾墊加??；--征效地補償泄安置標垃準提高開，直接池提高了者建設(shè)用才地取得上成本；土地政策懶發(fā)展對地錢價水平的服影響2003愉年2月，伐國土資源托部印發(fā)《吩關(guān)于清理互各類園區(qū)慌用地加強澆土地供應(yīng)占調(diào)控的緊嚴急通知》徹，優(yōu)化了擁供地結(jié)構(gòu)代，對別墅占等高檔房組地產(chǎn)用地攤價格水平摘產(chǎn)生影響儀：--停止息別墅類用影地供應(yīng)，--嚴禁化圈占農(nóng)民歸集體用地虎進行房地惕產(chǎn)開發(fā)，……土地政策惑發(fā)展對地借價水平的鈴影響28號文構(gòu)件對地價負水平產(chǎn)生崇的影響：--供地翼總量控制少；--征植地補償紡安置標抖準提高爭；--集約卵用地、用半地投資強死度要求；……土地政策芬發(fā)展對地筍價水平的之影響31號文貍件對地價仇水平的影的響：工業(yè)顆用地地價扶提高40蹲-60%蘭，房地產(chǎn)蔬用地基本滋穩(wěn)定：--《通知刮》強調(diào)晝經(jīng)濟手裝段的運閱用，著吼重調(diào)整分完善利妨益機制悟，理順揚中央與扇地方、慶政府與圈用地者于以及被閘征地農(nóng)絹民等多籍方面利戰(zhàn)益關(guān)系錢：將社惱會保障廚費用納喜入征地紙補償安取置費用膛、提高虎征地成輩本是調(diào)炭整政府召與被征串地農(nóng)民帳利益關(guān)寬系；提侮高新增泡建設(shè)用既地土地雅有償使控用費繳陡納標準利是調(diào)整系中央與兵地方政冶府的利魯益關(guān)系雞；統(tǒng)一釘制訂工卸業(yè)用地衡最低價桐標準屬氣于調(diào)整誕不同地婆類用地斧者之間堆的利益跌關(guān)系等莫。這些腿利益調(diào)尺整措施坊的實施蒙，將不證可避免欄地會對絞地價構(gòu)諷成和水泳平產(chǎn)生鑒影響。從當前余地價構(gòu)奸成看，輔大體包徒含三部妄分，1密、取得略成本（捧征地補者償安置妙和拆遷幣費用）素、2、壺開發(fā)成礎(chǔ)本（幾劍通一平經(jīng)費用）抗3、政普府收益防（相關(guān)槍稅費和架土地純?yōu)┦找妫┐?。這三榨塊中，憤被征地膀農(nóng)民的燙補償安話置費明貼顯偏低坦?！锻ǖ阎访鲏灤_的政名策調(diào)整蘭后，從村一些試唯點城市尾的測算沫看，征喇地補償您安置費嘆大體要那提高1紅倍，地榮方政府違獲取的撞土地出個讓純收魯益在地云價中的頁比重將鉗有所下渡降，但泉對不同率用途的欄地價水羅平影響浪不同：土地政策看發(fā)展對地蓋價水平的值影響對于工虎業(yè)用地酷，出讓舊價格和械租金將縮慧上漲4祖0-6進0%，鑰但也只括是恢復偏到基準扮地價的忠水平。漠這是因乒為，工纏業(yè)用地乓價格一冶般是成緊本價格輛，目前鏡，工業(yè)卸用地出受讓最低顧價是按抹基準地傘價的7日0%確痕定的，仿各地工雨業(yè)用地慚實際出絕讓價比譜這還要煌低，成獵本提高選必然提使高工業(yè)臟地價水泳平。適丸度提高泛工業(yè)用閑地價格帳，也正多是《通昨知》要肝達到的復目的，姻可以從巡壽經(jīng)濟上翅抑制工去業(yè)用地仇低成本康過度擴授張，有魚利于促預(yù)進各地潛招商引攔資質(zhì)量頸的提高美和用地墻結(jié)構(gòu)優(yōu)鵝化。對于房腳地產(chǎn)用幅地價格文將基本離不會有令影響。穗這是因音為，房館地產(chǎn)用惱地是全繡部采用繁招標拍等賣掛牌租方式出繩讓，土割地價格乒由市場水決定，誰取得成尋本只占琴土地價更格的一貸定比例避，成本磨變化基叼本不會岔影響市盲場價格繞；同時愁，從某問種意義案上看，茂這些措連施還有紙利于房切地產(chǎn)用炒地的供宴應(yīng)和價違格穩(wěn)定述，過去評地方政橫府為了畢招商引擠資而壓涂低工業(yè)犬用地價死格，一待方面大彼量土地濤低價出俘讓用于橫工業(yè)，傲另一方混面常常菌會將由新此造成杠的成本奧轉(zhuǎn)嫁到布商品房架用地方脾面。政配策調(diào)整黎后，工強業(yè)用地明價格提之高，一悟方面地都方政府張不用再豬用房地持產(chǎn)用地竿收益補饞貼工業(yè)茂用地的煌虧本；筐另一方用面會從烏經(jīng)濟上取約束工橫業(yè)用地撐數(shù)量，斑政府可習以拿出縫更多的肺土地用杜于建造屢廉租房桃和中低誘價位普宗通商品喝住房，框供求關(guān)速系平衡涉了，自急然有利睜于房地糠產(chǎn)用地良價格穩(wěn)仗定。土地政策檔發(fā)展要求悼估價技術(shù)縮慧、方法同宰步發(fā)展土地政亂策發(fā)展版，必然聽會進一眉步細化弓土地權(quán)踐利，必墓然會進絲式一步關(guān)聽注各個淹主體的燙利益關(guān)滔系，這星些都要將求估價紗深度、河廣度進共一步擴忌大，要拋求估價六技術(shù)、姻方法不攔斷進步土地政策舟發(fā)展要求尤估價技術(shù)膜、方法同聾步發(fā)展1999副年7月，添國土資源癢部印發(fā)《坐規(guī)范國有顏土地租賃個若干意見積》，要求堅解決承租答土地使用售權(quán)價格如膠何評估問哪題：地上痛房屋等建峽筑物、構(gòu)犬筑物依法換抵押的，煮承租土地叉使用權(quán)可絹隨之抵押粗，但承租土黃地使用權(quán)菌只能按合聽同租金與腳市場租金盒的差值及局租期估價梳，抵押權(quán)蠅實現(xiàn)時忘土地租池賃合同交同時轉(zhuǎn)閑讓。承租土地泊使用權(quán)是廣一種土地主使用權(quán)，體權(quán)利人有訪使用、收惱益和部分似處置權(quán)，反就應(yīng)有相聾應(yīng)的價格訂（尤其對噴于長約年御租制而言宵），例如虜，出租人象將租約未懇到期的承果租土地使待用權(quán)提前急收回時，熟必須給予屆承租人補閑償；承租布土地使用跨權(quán)人將承織租土地使球用權(quán)轉(zhuǎn)讓循（民間稱圓頂讓）時遠往往可取堤得一定的卷權(quán)利金等爛。判斷承漿租土地使妹用權(quán)有價襲具體可從拜實際繳納禽租金與市云場租金的警關(guān)系進行效分析，對幼于國有土傭地出租，斷如果承租旬土地使用云權(quán)人實際滋支付的租繩金比市場精租金低（輛絕大多數(shù)喊情況），駁使用權(quán)人桐就會獲取呼一定的租致金凈收益鎖；即使當場時實際支滴付租金與聲市場租金猴水平一致饒，由于租符金要3－結(jié)5年才調(diào)滑整一次，膊當市場租浩金上升而希實際租金江尚未調(diào)整更或者租金澇的調(diào)整趕步不上市場疏租金的上茂漲時，二狹者之間就睬會有差值絮；此外，份承租土地宣使用權(quán)人濾還有一些肆其他的優(yōu)轎先權(quán)，如模在租約期稠間可以優(yōu)灘先取得出泳讓權(quán)，在要租約到期堡時可以優(yōu)傘先續(xù)約等升，因此，俱《意見》逝明確了承既租土地使曉用權(quán)估價階方法。土地政策聾發(fā)展要求吸估價技術(shù)渴、方法同打步發(fā)展承租土地鞏使用權(quán)價逐格的評估推和確定，堵一般可以慈采用市場通比較法或去收益還原朵法。此時背的收益還踩原法，又慨稱差額租隔金還原法毫，是將市寒場租金與扁實際支付壇租金之間明的差額采忽用一定的役還原利率馬還原求取換相應(yīng)的價蕉格，即未拌來若干年正租金差額鉤的現(xiàn)值，省用公式表干示如下：P＝P組R/r編×[1浙-1/戶（1+洪r）n捉]式中：P仍—出租土群地使用權(quán)進價格PR—歪贏利租摟金（P波rof掙it陪Ren掀t）,翅即市場乘租金與忙實際支依付租金之的差額微；r惰—出租朗土地使染用權(quán)還漠原利率菌；n程—收益真年期。需要注殖意的是卻由于出冒租土地穴使用權(quán)樣作為財屢產(chǎn)比出嫂讓土地市使用權(quán)女投資風罩險大，肺收益不潛確定性義高，因干此，在縮慧采用收廟益還原講法時，施所選用績的還原裙利率一枯般應(yīng)比旨出讓土浙地使用棋權(quán)還原舌率高1膀個百分受點左右瘦。下面燒列舉兩弦個例子它來說明派租金差腸額還原菌法的應(yīng)腿用原理詢。例1、某燈甲于10姓年前以國惜家出租方烈式取得商慨業(yè)用地使帽用權(quán)，目嫁前實際支劉付的年租系金是6萬謠元，該租勻約尚有1慢0年到期乘，余期租譜金不再調(diào)忘整。據(jù)調(diào)糞查，目前置同類商業(yè)芬用地市場罪年租金為霧8萬元，襖當?shù)爻鲎屜赏恋剡€原糖利率為7足％，則甲灑所擁有的勺出租土地的使用權(quán)價銀格可按如刺下方式求酷?。?、年最租金差臣額PR嗓＝8－牢6＝2湖萬元2、還平原利率州確定：長出讓土陰地使用漆權(quán)還原它利率為倘7%，頓出租土勁地使用胃權(quán)還原績利率可農(nóng)取8％3、出蜘租土地凳使用權(quán)螞價格＝逮2/8疑%×[寨1-1江/（1抄+8%峽）10叢]=1朝3.4恒2萬元荒。土地政專策發(fā)展計要求估氧價技術(shù)油、方法復同步發(fā)假展例2、艦?zāi)彻窘Y(jié)于11訪年前以好國家出洋租方式予取得2橫0年期膛商業(yè)用食地使用全權(quán)，土線地租賃么合同約賴定每5豪年可調(diào)究整一次冶租金，膀但每次賀調(diào)租幅酷度最高截不得超域過前期衫租金的再20%忌。去年拼進行了播調(diào)租，萄調(diào)租后達該公司撐實際支接付的年討租金是育6萬元末。據(jù)調(diào)寶查，目盲前同類倆商業(yè)用宜地市場進年租金蝴為8萬宴元，當窮地出讓閃土地還語原利率蜘為7％積，則該輝公司所斤擁有的斗余期承惰租土地桐使用權(quán)容價格可枝按如下艦方式求蟲取：1、還原涂利率確定最：出讓土懷地使用權(quán)禿還原利率車為7%，付承租土地廁使用權(quán)還象原利率可臥取8％；2、該搖承租土窗地使用拘權(quán)剩余虜年期為培9年，絞其余期囑前4年艱實際支鼻付年租哲金為6坡萬元，篩后五年很根據(jù)合冰同可進青行調(diào)租往，調(diào)租諒后年租脈金最高炕應(yīng)為6命萬元×膨1．2池=7．錘2萬元樂；假定證今后土版地市場租穩(wěn)定，近租金水川平不會崖發(fā)生大告的變動絮，則前衰4年年羽贏利租鐘金為2簽萬元，衛(wèi)后5年榜年贏利宣租金為券0．8米萬元。3、前4確年承租土藍地使用權(quán)芬價格=(繭2/8%拜)×[1瓶-1/（士1+8%拼）4]=6.6和2萬元4、后5粗年承租土眉地使用權(quán)啄價格＝0.鏈8/[補8%（邊1+8號%）4跪]×[立1-1雖/（1雜+8%寺）5]熟=2.申35萬摸元。5、余硬期承租悼土地使移用權(quán)價蛋格=6詳.62營萬元＋暫2.3低5萬元=8.9辟7萬元土地政策葬發(fā)展要求俯估價技術(shù)翅、方法同效步發(fā)展2001孟年，國土資犁源部印稻發(fā)44輕號文件去《關(guān)于云改革土莊地估價仔結(jié)果確肺認和土耐地資產(chǎn)船處置審殖批辦法詢的通知壩》，要蒙求解決鍵劃撥土遇地使用拘權(quán)權(quán)益慶價格評再估問題養(yǎng)：“為支持鄭和促進洲企業(yè)改嘩革，企室業(yè)改制狂時，可右依據(jù)劃暗撥土地元的平均蒜取得和躺開發(fā)成沉本，評肌定劃撥硬土地使挽用權(quán)價技格，作郊為原土銜地使用扎者的權(quán)辨益，計免入企業(yè)向資產(chǎn)。充”這段夾話實際旗上就是樓明確了略劃撥土拍地使用捧權(quán)價格鄙評估原維則。--如腐何評估冬？--劃享撥土地尸權(quán)益的悉認定、拿劃撥地嚴收回、姓轉(zhuǎn)讓等土地政策虎發(fā)展要求嬸估價技術(shù)師、方法同之步發(fā)展《招標銜拍賣掛肚牌出讓員規(guī)范》筆、《協(xié)認議出讓態(tài)規(guī)范》漸提出的泊估價新辟要求：--出讓選中的地價版評估與底喉價確定市、縣戀國土資仆源管理牲部門應(yīng)慎當根據(jù)滅擬出讓翁地塊的紫條件和錢土地市濱場情況隨，依據(jù)嗓《城鎮(zhèn)棉土地估嶼價規(guī)程水》，組那織對擬悅出讓地向塊的正常土地罩市場價格進行評篩估。地價評估輔由市、縣陳國土資源望管理部門嘴或其所屬鎖事業(yè)單位弱組織進行卵，根據(jù)需凡要也可以仆委托具有監(jiān)土地估價當資質(zhì)的土壁地或不動伐產(chǎn)評估機給構(gòu)進行。倚估價人員擴應(yīng)當有土震地估價師嬌資格。有底價出察讓的，市逆、縣國土飽資源管理憲部門或國俱有土地使航用權(quán)出讓索協(xié)調(diào)決策陸機構(gòu)應(yīng)當披根據(jù)土地爐估價結(jié)果齒、產(chǎn)業(yè)政港策和土地拋市場情況圍等，集體勝決策，綜菊合確定出賭讓底價和小投標、競棋買保證金險。招標出累讓的，應(yīng)咸當同時確春定標底；血拍賣和掛佩牌出讓的駝，應(yīng)當同乏時確定起案叫價、起沖始價等。原劃撥、跳承租土地倍使用權(quán)人豈申請辦理用協(xié)議出讓蓮中的地價徹評估--應(yīng)當嬸對申請地奸塊的出讓方土地使用洽權(quán)市場價才格和劃撥擠土地使用凡權(quán)權(quán)益價煩格或承租將土地使用市權(quán)市場價纖格進行評益估，估價評基準期日縮慧為擬出讓燈時點。改耐變土地用辭途等土地采使用條件抓的，出讓衡土地使用民權(quán)價格應(yīng)戲當按照新把的土地使那用條件評部估?！羯暾埲司茟?yīng)繳納土帶地使用權(quán)臂出讓金額配分別按下真列公式核倚定：（1）不改某變用途還等土地誰使用條蠟件的應(yīng)繳納的蘿土地使用然權(quán)出讓金賊額=擬出讓猶時的出青讓土地臣使用權(quán)浸市場價鑼格-擬出讓腿時的劃惜撥土地游使用權(quán)狗權(quán)益價惑格或承師租土地討使用權(quán)毛市場價趴格（2）改變用商途等土地雷使用條件粗的應(yīng)繳納耍的土地唱使用權(quán)面出讓金勿額=擬出讓時費的新土地疾使用條件把下出讓土軋地使用權(quán)著市場價格-擬出讓梯時的原西土地使縱用條件壤下劃撥挪土地使睡用權(quán)權(quán)江益價格洽或承租壞土地使腸用權(quán)市批場價格劃撥土地射使用權(quán)轉(zhuǎn)零讓中的地艦價評估應(yīng)當組哈織對申時請轉(zhuǎn)讓靠地塊的謎出讓土稀地使用俊權(quán)市場瘦價格和幼劃撥土稱地使用心權(quán)權(quán)益隆價格進討行評估罩，估價震基準期彼日為擬罷出讓時紅點?！魬?yīng)繳納細土地使用家權(quán)出讓金志額應(yīng)當按轉(zhuǎn)下式核定弱：（1）轉(zhuǎn)先讓后不改嚇變用途等兔土地使用儀條件的應(yīng)繳納皮的土地走使用權(quán)仙出讓金筆額=擬怖出讓時遞的出讓膨土地使錫用權(quán)市援場價格雹-擬出坊讓時的灣劃撥土醫(yī)地使用喬權(quán)權(quán)益蒸價格（2）科轉(zhuǎn)讓后澤改變用運途等土邁地使用賄條件的應(yīng)繳納利的土地裙使用權(quán)欄出讓金磚額=擬仿出讓時我的新土繩地使用加條件下答出讓土堪地使用絮權(quán)市場脾價格-咸擬出讓離時的原勤土地使例用條件脆下劃撥呢土地使肌用權(quán)權(quán)皂益價格出讓土拴地提前鴿續(xù)期中避的土地留估價出讓土地壓使用權(quán)續(xù)朵期原則上球應(yīng)在原出箱讓合同約杰定的使用繼年限屆滿責時辦理，沙并至少提詳前一年提凈出申請。顧但對于一愉些年期過印短影響土您地開發(fā)利徹用，使用扒者申請?zhí)嵛淝袄m(xù)期的嫂，報經(jīng)市慢、縣人民尖政府批準零后，可提秧前辦理續(xù)端期手續(xù)，攪簽訂《國睛有土地使評用權(quán)出讓菠合同補充羞協(xié)議》或汁重新簽訂幟《國有土確地使用權(quán)拌出讓合同事》，將使況用年期延果長至不超拌過最高出欲讓年期，與并根據(jù)辦討理續(xù)期手兇續(xù)時的土調(diào)地市場價轉(zhuǎn)格和使用寬年限變化瞞確定應(yīng)補破交的土地關(guān)出讓金。應(yīng)補交裝的土地眾出讓金陣額=辦憑理續(xù)期蒜手續(xù)時芬該宗地環(huán)續(xù)期后五剩余的震可使用泰年期土釘?shù)厥袌黾賰r格-卷辦理續(xù)享期手續(xù)裝時該宗任地原出晴讓合同蓄約定的裂剩余使網(wǎng)用年限涌土地市子場價格出讓土地朵使用權(quán)改不變用途中剩的土地估疼價經(jīng)出讓方粥和規(guī)劃管辜理部門同差意，可以奸協(xié)議變更到的，應(yīng)由竄原土地使爺用權(quán)人與但市、縣國么土資源管建理部門簽嗓訂《國有廣土地使用晌權(quán)出讓合漿同變更協(xié)穗議》或重鉆新簽訂《目國有土地據(jù)使用權(quán)出邀讓合同》勺，調(diào)整國叔有土地使膛用權(quán)出讓優(yōu)金調(diào)整國睡有土地使從用權(quán)出讓抱金額應(yīng)當近根據(jù)批準嗚改變用途戶等土地使均用條件時麗的土地市臺場價格水印平，按下店式確定：應(yīng)當補繳斜的土地出沒讓金額=急批準改變掙時的新土軟地使用條站件下土地甚使用權(quán)市球場價格-勸批準改變梢時原土地洞使用條件福下剩余年尼期土地使艘用權(quán)市場匪價格出讓土地畝使用權(quán)提窯前收回中孕的土地估擴價

法律紹規(guī)定:《城幕市房地扒產(chǎn)管理紀法》《統(tǒng)土地管抓理法》

提誦前收回腳的條件件：

收回屑程序

補被償標準--有地競上物按拆納遷補償標街準(房地泥產(chǎn)市場價芽格,含土晌地使用權(quán)漠市場價格名和地上物謊重置成新驚價格);--無地勤上物,按迫剩余年期私土地使用告權(quán)市場價薪格土地政鳳策發(fā)展報要求估掃價技術(shù)霞、方法括同步發(fā)遲展征地制映度改革巡壽對土地趣估價方巴法提出深的新要遙求：--征地衣范圍如何兔界定？公玻益性與經(jīng)危營性？-閉-為了公伸共利益需工要，建立梅認定程序哥和標準--如犬何規(guī)范仿程序？--土地士增值歸農(nóng)棚還是歸公貍？歸哪個內(nèi)農(nóng)？--征腹地價格規(guī)如何評萄估？（勒當前的器區(qū)片價洗？以后喚？）（挺土地征看收價格慨應(yīng)當包斗含的5間部分）支持“恭三農(nóng)”倚的舉措起：土地睬收益更寨多用于不“三農(nóng)財”，3區(qū)1號文烈件的要杜求土地政策揮發(fā)展要求椅估價技術(shù)軋、方法同罷步發(fā)展土地產(chǎn)權(quán)象細化對估妻價提出的梨新要求產(chǎn)權(quán)法定垃→產(chǎn)權(quán)設(shè)縮慧定→產(chǎn)權(quán)團登記改革以來殊已經(jīng)發(fā)生虹的演變市場經(jīng)濟偽發(fā)展的進俘一步要求下一步貓可能的睛演變:--使用殊權(quán)進一步司充實完善箱;年期?匙到期處理哭?--權(quán)栽利進一助步細化驢;使用雨權(quán)類型滑細分、朵共用使溫用權(quán)、殘他項權(quán)贈利…？…土地權(quán)冶利細化客觀要求：--市場絹發(fā)育；--產(chǎn)權(quán)壩意識提高尖；--集約減用地；…實踐要語求：--電暈力線路東鋪設(shè)；--輸氣推、輸油管演線鋪設(shè)（猾西氣東輸征）；--城或市地鐵綢建設(shè)；--地下競商場建設(shè)浸；--地下究停車場建巷設(shè)；…管道通咐過權(quán)屬察于他項健權(quán)利，較一般是斷從土地蝦主權(quán)利預(yù)分割而仍來在他摩人土地秘上享有努的土地翅權(quán)利。介一般而嫂言，國究有土地傳使用權(quán)寬的設(shè)定列和取得狹往往是盼在政府起供地環(huán)測節(jié)，通微過市、裹縣土地成行政主酬管部門曠與土地跌使用者害之間的跟使用合納同進行躍約定，賄土地行則政主管們部門是慮直接的奸設(shè)定者坊；他項權(quán)變利的設(shè)叫定則不棚同，對獲尚未確佛定使用扁者的國勉有土地維或國有另土地雖選有使用膚者但政益府原來世供地時仔并未將利相應(yīng)的射土地權(quán)扇利全部歌授予使繞用者的閥，國有焦土地行蓋政主管慌部門可犧以將他匹項權(quán)利帶直接設(shè)繞定給他氧項權(quán)利舞人；其振他情況襪下，國茄有土地買行政主點管部門嘉不一定怨是直接收的設(shè)定紐奉和參與復者，而歲是由他某項權(quán)利通人與土代地使用啟者或集脾體土地解所有者勁、使用鄭者協(xié)商臘，并根嫁據(jù)協(xié)商資結(jié)果簽烘訂相應(yīng)擦的合約漲進行設(shè)蛙定，他浩項權(quán)利郵人向土壯地主權(quán)眉利人支等付購買擦他項權(quán)漠利的價渡款或其獎他代價腔，并辦勾理土地挑登記后鴨取得土衣地他項獸權(quán)利。通過權(quán)喪的設(shè)定經(jīng)應(yīng)通過王管道公霜司與土家地主權(quán)世利人簽陡訂相應(yīng)摟的他項尾權(quán)利使罷用合同目約定：梯屬于集嘩體土地其的，應(yīng)戶由管道旺公司與鍬集體土艙地所有質(zhì)者、使象用者協(xié)求商和簽催訂合同波；屬于灶已有土播地使用尸者且相膊應(yīng)地下瘦通過權(quán)弊利已經(jīng)諸設(shè)定給摧使用者搜的國有圍土地，減應(yīng)由管殿道公司斥與土地悶使用者白協(xié)商和宗簽訂合熊同；屬奪于已有窄土地使脊用者但冬地下通標過權(quán)并蜜未授予紋原使用掙者的以辟及屬于漲無使用蘋者的國漂有土地我，應(yīng)由借管道公期司與土草地所在無地市、鹿縣土地毛行政主瓶管部門軌協(xié)商和筍簽訂合肆同。管衰道通過萄權(quán)具體雞權(quán)能的茫設(shè)定，婆應(yīng)由管隸道公司躺根據(jù)工本程管道渣埋設(shè)、撫使用、駝維護等殊需要，捏按照上吧述原則紐奉與相應(yīng)痛的土地與權(quán)利人常協(xié)商并賤通過合犬同進行近約定。國外管升線通過略權(quán)的價染格確定鍵辦法1、支付縱方式。管線通降過權(quán)一紛般是一麗次性支扯付給土皂地所有拼者，對減土地使到用者造蝕成的損妄失同樣霉需要給通予補償偷。管線帽通過權(quán)溪補償通炊常以每桐米的貨濱幣額表冤示。但經(jīng)也有例廚外，例覽如電力君公司往礦往對在跡他人土套地的地耕上設(shè)施象按年支炎付租金雕。臨時通屑過權(quán)往儀往按年恐支付補裕償。2、補抓償標準話。取得管線嘗通過權(quán)需諷要對所通捐過土地的堪所有者和庸使用