區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告案例

京郊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

廊坊、香河、燕郊、涿州2014年05月30日引言由于近期固安市場(chǎng)突陷冷凍，來(lái)訪及成交量明顯下降，為指導(dǎo)后續(xù)項(xiàng)目營(yíng)銷工作開(kāi)展，需對(duì)大北京區(qū)域整體情況做詳細(xì)了解，研究市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)測(cè)后期市場(chǎng)情況，做好應(yīng)對(duì)策略。

李丹、徐宏、劉猛三人于5月14日走訪廊坊及香河,5月25日走訪燕郊，5月26日走訪涿州，以暗訪及同行交流結(jié)合的方式詳細(xì)調(diào)研了該區(qū)域的重點(diǎn)項(xiàng)目，以期為我們對(duì)整體市場(chǎng)的判斷做實(shí)際指導(dǎo)。22014年京郊市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告總綱3第一部分：整體市場(chǎng)概述廊坊簡(jiǎn)介市場(chǎng)格局第二部分：重點(diǎn)項(xiàng)目分析第三部分：廊坊市場(chǎng)總結(jié)匯報(bào)區(qū)域——廊坊4廊坊區(qū)域——簡(jiǎn)介廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津兩個(gè)國(guó)際都市之間，所轄10個(gè)縣(市、區(qū))全部與京津接壤?？偯娣e6500平方公里，人口420萬(wàn)。素有“京津走廊、黃金地帶”之稱；市區(qū)距北京天安門廣場(chǎng)40公里，距天津中心區(qū)60公里，距首都和天津兩大機(jī)場(chǎng)70公里，距天津港100公里，且緊鄰規(guī)劃中的北京新機(jī)場(chǎng)；廊坊自駕車到東三環(huán)十里河1個(gè)半小時(shí)，805公交直達(dá)北京站，大約2個(gè)小時(shí)；高鐵站及火車站，7條高速公路，5條鐵路干線穿越境內(nèi)，10條國(guó)家和20條省級(jí)公路縱橫交錯(cuò)，是中國(guó)鐵路、公路密度最大的地區(qū)之一；環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈高新技術(shù)戰(zhàn)略確定，吸引大量技術(shù)人才向廊坊聚集；廊坊綠色生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，京津間城市綠化打造宜居生態(tài)城市。路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，城市配套齊全，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?廣陽(yáng)區(qū)安次區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)格局——廊坊北京廊坊高鐵站京滬高速出入口京滬高速京津高速去北京須由此銀河路上高速口6市場(chǎng)格局——廊坊廣陽(yáng)區(qū)安次區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)中建·高街國(guó)際孔雀城大學(xué)里K2獅子城廊坊孔雀城萬(wàn)向城香邑·拉菲堡榮盛華府中科紫峰天地鳳凰城旭輝十九城邦廊坊高鐵站廊坊在售項(xiàng)目60多個(gè)，地圖上只標(biāo)注了區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目北京7板塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建面容積率綠化率物業(yè)類型物業(yè)費(fèi)（元/㎡·月）主力戶型（㎡）成交價(jià)格（元/㎡）營(yíng)銷推廣開(kāi)發(fā)區(qū)大學(xué)里廊坊泰土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100萬(wàn)2.3935%高層、聯(lián)排2.20三居89、112四居129聯(lián)排290-377高層7000聯(lián)排260萬(wàn)起高層排卡，聯(lián)排廣陽(yáng)區(qū)孔雀城廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司30萬(wàn)2.3634.25%公寓、高層、洋房、別墅2.20二居78

三居109、120公寓7500高層8500洋房11000排卡2萬(wàn)抵5萬(wàn)榮盛華府榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司廊坊分公司26萬(wàn)2.0080%高層2.50三居130-160四居150-260100003期排卡，電商1萬(wàn)抵2萬(wàn)塞納榮府榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司47萬(wàn)1.2040%高層、洋房2.00洋房140-227聯(lián)排350-400洋房8700聯(lián)排13000三期聯(lián)排、四期洋房在售萬(wàn)向城河北富橋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司27萬(wàn)2.2030%高層2.00二居83

三居94-139五居247住宅8200現(xiàn)主推10-285㎡商鋪，住宅在售（少量）安次區(qū)中建高街國(guó)際廊坊中建御瀾華府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司27萬(wàn)2.0539%高層1.75二居85

三居90-1358500高層順?shù)N中科紫峰廊坊市科通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司14萬(wàn)2.035.10%住宅、公寓1.88一居60二居88三居8976004月已開(kāi)盤，現(xiàn)順?shù)NK2獅子城廊坊市中投置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司518萬(wàn)2.5035%高層1.98高層兩居89、三居113公寓60-130高層8000公寓7500一期高層、二期公寓在售市場(chǎng)格局——廊坊8市場(chǎng)格局——廊坊小結(jié)廊坊區(qū)域可分為三大板塊，依次為廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)；廣陽(yáng)區(qū)均價(jià)8500元/平米，主要為地緣性客戶及北京外溢客戶；安次區(qū)均價(jià)7500元/平米，主要為地緣性客戶；開(kāi)發(fā)區(qū)均價(jià)7000元/平米，主要為北京外溢客戶；一路（鐵路）之隔劃分出了廣陽(yáng)跟安次兩個(gè)區(qū)域，但因地緣性客戶廣陽(yáng)情結(jié)，廣陽(yáng)區(qū)高于安次區(qū)整體均價(jià)水平（大約高1000元/平方米左右）；在售項(xiàng)目從物業(yè)形式上分析，廊坊廣陽(yáng)、安次區(qū)主要以高層產(chǎn)品為主，別墅作為市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品，主要集中在北部區(qū)域（開(kāi)發(fā)區(qū)及廣陽(yáng)北）；廊坊區(qū)域較注重學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格相較同區(qū)域其他項(xiàng)目高；9第一部分：整體市場(chǎng)概述第二部分：重點(diǎn)項(xiàng)目分析廊坊孔雀城榮盛華府中建高街國(guó)際K2獅子城孔雀城大學(xué)里第三部分：市場(chǎng)總結(jié)10精英城市樣板，打造孔雀城品牌高端城市地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿項(xiàng)目分析——廊坊孔雀城項(xiàng)目位置廣陽(yáng)區(qū)北鳳道與銀河路交口處西行500米版塊廣陽(yáng)區(qū)物業(yè)類別公寓、高層、洋房產(chǎn)品風(fēng)格Artdeco占地面積10萬(wàn)平方米總建筑面積30萬(wàn)平方米容積率2.39

綠化率34.25%總戶數(shù)1800戶主力戶型85-120平米目前銷售均價(jià)公寓7500元/平方米高層8500元/平方米洋房11000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)廊坊市幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司2.20元/平方米/月開(kāi)發(fā)商廊坊市京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間

2014年5月5日加推公園海入住時(shí)間2016年10月底入住1.3期項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部社會(huì)公園、教育、10萬(wàn)平米商業(yè)會(huì)所周邊2所幼兒園、3所小學(xué)、2所高中、3大醫(yī)院、多家商業(yè)11項(xiàng)目分析——廊坊成交情況3月初公寓開(kāi)盤，集中推盤，成交量較高（3月成交348套）；4月底高層首次集中開(kāi)盤，成交情況好（4月成交769套）現(xiàn)在售（毛坯）公寓價(jià)格為7500元/平方米（之前精裝公寓均價(jià)8200元/㎡)，高層均價(jià)8500元/平方米分析公寓開(kāi)盤高層持續(xù)排卡，月底開(kāi)盤12項(xiàng)目分析——廊坊孔雀城戶型圖3室2廳1衛(wèi)109.00㎡2室2廳1衛(wèi)85.00㎡3室2廳2衛(wèi)120.00㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透、全明戶型、大飄窗陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：緊湊三居、動(dòng)線清晰、客廳帶大陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)計(jì)、次臥較小且有一間采光效果差優(yōu)點(diǎn)：全明戶型、動(dòng)靜分離、主臥配備獨(dú)立衛(wèi)生間缺點(diǎn)：過(guò)道浪費(fèi)面積孔雀城系列產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)整體較好，贈(zèng)送面積較多13優(yōu)勢(shì)華夏系列產(chǎn)品，品牌認(rèn)知度高產(chǎn)品線豐富（公寓、高層、洋房），客戶可選擇性大社區(qū)配套齊全：12大城市級(jí)配套+4大社區(qū)級(jí)配套+1大組團(tuán)級(jí)配套劣勢(shì)公共交通欠缺借鑒產(chǎn)品線豐富，分次推出，客戶選擇性大項(xiàng)目分析——廊坊孔雀城小結(jié)14城市政治文化中心的核心區(qū)域高端景觀住區(qū)項(xiàng)目分析——廊坊榮盛華府項(xiàng)目位置廣陽(yáng)區(qū)北鳳道阿爾卡迪亞北門對(duì)面版塊廣陽(yáng)區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風(fēng)格簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格占地面積8.6萬(wàn)平方米總建筑面積26萬(wàn)平方米容積率2.0

綠化率80%總戶數(shù)718戶主力戶型130-260平米目前銷售均價(jià)10000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)榮盛物業(yè)公司2.5元/平方米/月開(kāi)發(fā)商榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司廊坊分公司最近開(kāi)盤時(shí)間

2013年12月12日，預(yù)計(jì)2014年6月開(kāi)3期入住時(shí)間2016年10月底入住1.3期項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部自帶商業(yè)、幼兒園、10萬(wàn)平米商業(yè)會(huì)所周邊1所幼兒園、2所小學(xué)、4大銀行、1家醫(yī)院及市政配套15項(xiàng)目分析——榮盛華府成交情況項(xiàng)目為高端項(xiàng)目，豪華產(chǎn)品，價(jià)格自3月底上漲500元/平方米，目前保持平穩(wěn)16項(xiàng)目分析——榮盛華府戶型圖I戶型4室2廳3衛(wèi)183.71㎡H戶型3室2廳2衛(wèi)134.85㎡C戶型4室3廳5衛(wèi)260.00㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透、全明戶型、使用率較高、入戶花園設(shè)計(jì)、主臥豪華配備缺點(diǎn)：動(dòng)線不合理、次臥進(jìn)深較長(zhǎng)優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)靜分離、使用率較高、入戶花園設(shè)計(jì)、主臥豪華配備缺點(diǎn)：不通透、餐客不朝陽(yáng)優(yōu)點(diǎn)：全明戶型、入戶花園設(shè)計(jì)、主臥豪華配備、觀光電梯直達(dá)缺點(diǎn)：動(dòng)線不合理、過(guò)道太長(zhǎng)高端項(xiàng)目，奢華戶型，贈(zèng)送面積及入戶花園等設(shè)計(jì)可借鑒17優(yōu)勢(shì)位于城市政治文化中心等大型配套的核心配套區(qū)域，處于高端客群集中區(qū)廊坊當(dāng)?shù)仄放崎_(kāi)發(fā)商，品牌效應(yīng)較好項(xiàng)目為高端項(xiàng)目，低密度，高綠化率景觀居所，一梯兩戶盡享奢華，戶型設(shè)計(jì)方正通透、部分有觀光電梯、硬件配套高端小區(qū)內(nèi)部配套（會(huì)所等）先行，彰顯開(kāi)發(fā)商實(shí)力劣勢(shì)目前區(qū)域商業(yè)配套、教育配套較少戶型面積過(guò)大且價(jià)格較高借鑒區(qū)域外部配套不足的情況下，提早打造社區(qū)內(nèi)部配套項(xiàng)目分析——榮盛華府小結(jié)18綠化率最高，容積率最低，樓間距最大的一個(gè)地標(biāo)性綜合生活學(xué)區(qū)項(xiàng)目分析——中建高街國(guó)際項(xiàng)目位置安次區(qū)金光道和西昌路交叉口東南角版塊安次區(qū)物業(yè)類別公寓、高層、洋房產(chǎn)品風(fēng)格Artdeco占地面積10萬(wàn)平方米總建筑面積27萬(wàn)平方米容積率2.0綠化率39%總戶數(shù)1728戶主力戶型85-120平米目前銷售均價(jià)8500元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)北京中建世紀(jì)物業(yè)服務(wù)有限公司1.75元/平方米/月開(kāi)發(fā)商廊坊中建御瀾華府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間2014年5月1日開(kāi)盤1#樓入住時(shí)間2015年8月一期A1#-A5#交房項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部社會(huì)公立幼兒園周邊多家超市，1所小學(xué)，1所高中，4所大專，3大醫(yī)院，多家銀行、醫(yī)院、餐廳及新奧燃?xì)鉅I(yíng)業(yè)廳19項(xiàng)目分析——中建高街國(guó)際成交情況項(xiàng)目整體節(jié)奏較明確，蓄客一個(gè)月左右在開(kāi)盤，3月下旬及5月初開(kāi)盤（3月成交456套，4月成交541套）項(xiàng)目均價(jià)隨著推盤節(jié)奏逐步增加，3月均價(jià)7800-8000元/㎡，4月上漲到8300元/㎡，5月開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲至8500元/㎡，政策明確，較好的逼定猶豫客戶分析排卡20項(xiàng)目分析——中建高餃街國(guó)際等戶型圖2室2廳1衛(wèi)90.0基0㎡3室2廳1衛(wèi)86.狐00㎡3室2廳2衛(wèi)130.獻(xiàn)00㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通溉透、全旗明戶型來(lái)、大飄船窗陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)革設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：緊湊三熟居、動(dòng)憲線清晰光、客廳省帶大陽(yáng)鼓臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)歐設(shè)計(jì)、云次臥較浮小且有旁一間采雖光效果廣差優(yōu)點(diǎn)：全明戶型臂、動(dòng)靜分夏離、主臥掏配備獨(dú)立字衛(wèi)生間缺點(diǎn)：過(guò)道浪勿費(fèi)面積學(xué)區(qū)房86-1仰30㎡戶型拒，且戶鎖型設(shè)計(jì)富較好，農(nóng)整體格凈局設(shè)計(jì)笑可學(xué)習(xí)21優(yōu)勢(shì)位于安次敘區(qū)光明商束務(wù)島的核昆心區(qū)域，督緊鄰高速威入口國(guó)企品質(zhì)寨，品牌實(shí)產(chǎn)力保證，芬且建筑質(zhì)戴量好廊坊傳統(tǒng)壞核心教育劫區(qū)，具有索全市最好勸的教育資喇源，典型寬學(xué)區(qū)房廊坊區(qū)執(zhí)域樓間膝距最大渴的一個(gè)躁地標(biāo)性刪綜合生辭活社區(qū)劣勢(shì)區(qū)域商鏡業(yè)配套奶目前較來(lái)少戶型偏棒于剛需贊，區(qū)域焰價(jià)格較壤高借鑒打造品覺(jué)牌實(shí)力倒，為項(xiàng)淹目增加錄賣點(diǎn)及稼市場(chǎng)影亂響力項(xiàng)目分龍析——中建高金街國(guó)際半小結(jié)22精英城市姓樣板，打變?cè)炜兹赋怯科放聘叨私B城市地產(chǎn)鴉領(lǐng)域的標(biāo)錄桿項(xiàng)目分析——廊坊K2獅子城項(xiàng)目位置安次區(qū)銀河南路與南龍路交口西側(cè)版塊安次區(qū)物業(yè)類別公寓、高層、洋房產(chǎn)品風(fēng)格Artdeco占地面積300萬(wàn)平方米總建筑面積500萬(wàn)平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)4052戶主力戶型89-125平米目前銷售均價(jià)高層8000元/平方米公寓7500元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)北京喬戈里物業(yè)管理公司1.98元/平方米/月開(kāi)發(fā)商廊坊市中投置地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間海棠灣組團(tuán)2014年1月1日入住時(shí)間海棠灣組團(tuán)2016年3月項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部社會(huì)醫(yī)院周邊1所幼兒園、1所小學(xué)、1所初中、1所大學(xué)、2家銀行、4家超市、龍河公園23項(xiàng)目分析——K桂2獅子城唇成交情幕況3月份成交提均價(jià)750臉0元/平方米，4月份價(jià)格跟上漲至800捆0元/平方米弱，4月份3次開(kāi)盤縮慧，共去導(dǎo)化1200余套24項(xiàng)目分限析——K濟(jì)2獅子城鋼戶型圖3室2廳1衛(wèi)109劑.00愁㎡2室2廳1衛(wèi)85.0剖0㎡3室2廳2衛(wèi)120.瘋00㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透喇、全明戶為型、大飄濫窗陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)溫計(jì)優(yōu)點(diǎn)：緊湊三旗居、動(dòng)棟線清晰打、客廳成帶大陽(yáng)子臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)群計(jì)、次臥圓較小且有草一間采光買效果差優(yōu)點(diǎn)：全明戶直型、動(dòng)鞭靜分離猛、主臥暖配備獨(dú)諸立衛(wèi)生攪間缺點(diǎn)：過(guò)道浪費(fèi)察面積南北通炕透戶型盜，陽(yáng)臺(tái)牽、飄窗笛設(shè)計(jì)較結(jié)好25項(xiàng)目展示——K2獅子城26優(yōu)勢(shì)位于廊逢坊市銀三河南路險(xiǎn)西側(cè)，續(xù)緊鄰龍憲河生態(tài)繁景觀帶K2品牌地綱產(chǎn)，系擔(dān)列產(chǎn)品短，可借率鑒品牌喘實(shí)力項(xiàng)目整體適指引系統(tǒng)妹明顯，整階體售樓處孝環(huán)境較好廊坊市區(qū)殼內(nèi)最大社在區(qū)，交通散便利通達(dá)強(qiáng)銷公工司，對(duì)句客戶整瞎體把控采、逼定遼，整體饑案場(chǎng)銷蔽售節(jié)奏俱強(qiáng)劣勢(shì)區(qū)域商駕業(yè)配套駁目前較昂少、教齒育配套盞較少市場(chǎng)口碑喉較差、價(jià)嫁格較高借鑒售樓處位襯置明顯，雀且指引系鏟統(tǒng)完善項(xiàng)目分析——K2獅子城撈小結(jié)27項(xiàng)目位置東方大學(xué)城內(nèi)，濱河路以北，桐西路以東，畢昇路版塊開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)類別高層、別墅產(chǎn)品風(fēng)格南加州風(fēng)格占地面積35萬(wàn)平方米總建筑面積100萬(wàn)平方米容積率2.39

綠化率35%總戶數(shù)1800戶主力戶型89—112平米目前銷售均價(jià)高層6800-7000元/平方米別墅9000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)廊坊市幸福基業(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司2.20元/平方米/月開(kāi)發(fā)商廊坊泰土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間

2014年3月23日開(kāi)盤高層和別墅入住時(shí)間2016年6月底入住高層項(xiàng)目配套設(shè)施內(nèi)部會(huì)所、2所幼兒園、小學(xué)周邊3所小學(xué)、1所高中、9大高等學(xué)府、五大高爾夫及30萬(wàn)平米運(yùn)動(dòng)配套、5家醫(yī)院

首個(gè)“攔學(xué)院都產(chǎn)市版”魯孔雀城蜂，高品承質(zhì)高端省綜合社模區(qū)項(xiàng)目分萄析——廊坊孔備雀城大輪學(xué)里28項(xiàng)目分析——孔雀城浙大學(xué)里滔成交情援況3月環(huán)北京悉區(qū)域市場(chǎng)費(fèi)量?jī)r(jià)齊升敲，但本項(xiàng)目卵價(jià)格（顫均價(jià)6800元/㎡）未上主漲，采用保膛價(jià)走量的厲方式；4月初恰逢趴清明假期棍節(jié)點(diǎn)，且竟增設(shè)老帶倘新增一季熔度物業(yè)費(fèi)仁及認(rèn)購(gòu)抽匯家電等優(yōu)承惠政策，踢月底集中隨推貨，成擠交量較高保定副中胃心傳聞，剛投資客投醉資方向轉(zhuǎn)椒移，成交景量下滑（4月底因項(xiàng)陜目集中開(kāi)侵盤，成交躺量上漲）孔雀城映十盤聯(lián)飛動(dòng)，且裙項(xiàng)目加懶推小節(jié)點(diǎn)赤及優(yōu)惠斑政策較塊大分析29項(xiàng)目分析——孔雀城大輸學(xué)里戶型翁圖G2戶型3室2廳1衛(wèi)89.94㎡G1戶型3室2廳1衛(wèi)112.31㎡G3戶型2室2廳1衛(wèi)80.78㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透黃、全明戶文型、大飄戲窗陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)弟計(jì)、浪費(fèi)堡面積多優(yōu)點(diǎn)：南北通私透、動(dòng)姨線清晰菠、贈(zèng)送學(xué)面積大缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)膜設(shè)計(jì)、伐浪費(fèi)面便積多優(yōu)點(diǎn)：南北通透陳、動(dòng)線清守晰、贈(zèng)送干多（飄窗揀陽(yáng)臺(tái)）缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)燥設(shè)計(jì)、售浪費(fèi)面注積多項(xiàng)目產(chǎn)品劉主力戶型工為80-1哪12㎡南北通次透戶型，棒為市場(chǎng)暢凝銷戶型，防且有90㎡左右小粗三居設(shè)計(jì)隙，后續(xù)可鵝借鑒及學(xué)隱習(xí)30項(xiàng)目展示——孔雀城大闊學(xué)里31項(xiàng)目分尼析——孔雀城大扒學(xué)里小結(jié)優(yōu)勢(shì)整體環(huán)扁境及售漁樓處氛快圍較好華夏系品疊牌開(kāi)發(fā)商蹲，品牌力少影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部氏和周邊配同套完善，授有9所大學(xué)稀、多家接商場(chǎng)、3大高爾弦夫等交通便利乞，805路公交車督直達(dá)項(xiàng)目產(chǎn)品為高課層、聯(lián)排歐，低密度密社區(qū)，且快聯(lián)排緊鄰定鳳河劣勢(shì)售樓處指殲引系統(tǒng)差燦，且售樓哲處位置太堡深，不容作易尋找借鑒銷售道具痛物料等及逼售樓處提句示牌等小肢細(xì)節(jié)處理幫較好，整端體售樓處談?shì)^統(tǒng)一對(duì)市場(chǎng)把我握力度大拉，整體市碌場(chǎng)價(jià)格上嬌漲，但其億采用保價(jià)蓄走量的方屑式32第一部分謹(jǐn)：整體市禿場(chǎng)概述第二部分死：重點(diǎn)項(xiàng)掘目分析第三部藏分：廊埋坊市場(chǎng)酷總結(jié)33廊坊整奏體市場(chǎng)俗較正規(guī)警（繳納扶保證金僚等），各大國(guó)企肝、央企、師上市開(kāi)發(fā)俗商陸續(xù)入爪駐廊坊，獨(dú)品牌競(jìng)爭(zhēng)米劇烈；配套齊全須，商業(yè)發(fā)躺展較為迅著速，未來(lái)鍋交通環(huán)境展及利好消幕息巨大；公共交通高的原因（雖有805公交直達(dá)潑北京站，內(nèi)但是整體短行程時(shí)間從兩個(gè)小時(shí)認(rèn)），導(dǎo)致廊供坊價(jià)格比較固安低；各板塊區(qū)休域特征明啦顯，成交奸價(jià)格差異鏟化較大學(xué)校林立醫(yī)，學(xué)區(qū)房夠效應(yīng)較為粥明顯廊坊區(qū)域80%項(xiàng)目主力敵客戶是市魂區(qū)當(dāng)?shù)刂軕n邊的人群澆，與固安燒客群差異置較大（廊坊佛區(qū)域北李京客群粒：開(kāi)發(fā)懼區(qū)項(xiàng)目缺占比70-邀80%；廣陽(yáng)區(qū)旗項(xiàng)目占比30左右；安撐次區(qū)項(xiàng)目絹占比20-3長(zhǎng)0%，但此區(qū)桂域獅子城努較為特殊復(fù)，北京客碑群占比70%左右）業(yè)；市場(chǎng)總結(jié)——廊坊34第一部植分：香慶河簡(jiǎn)介第二部分桿：香河區(qū)妙域樓盤項(xiàng)磁目市場(chǎng)掃漫描第三部撥分：重惠點(diǎn)個(gè)案是分析第四部貌分：香昨河與固摘安區(qū)域否對(duì)比分懂析匯報(bào)區(qū)域——香河35第一部分央：香河簡(jiǎn)加介36區(qū)域簡(jiǎn)介——香河香河：位置：地處華山北平原飲北部，執(zhí)四面與兩京津接爪壤，素蚊有“京畿渾明珠”之美譽(yù),全縣幅追員458平方公里怪，總?cè)丝?4萬(wàn)人；交通：距北京沖國(guó)貿(mào)50公里,距天津市搜中心70公里，路網(wǎng)便噸捷暢達(dá)津，擁有京哈高抬速、103國(guó)道、大香線學(xué)、通唐知線、平愚香線等5條國(guó)省障級(jí)交通榮干線，938、810路公交要車由縣棚城直達(dá)傲北京站況；配套：功能配蔬套完善酸，擁有濁香河開(kāi)燈發(fā)區(qū)、醫(yī)新興產(chǎn)作業(yè)示范松區(qū)、北糠方家具拐產(chǎn)業(yè)基播地三大茫省級(jí)園咐區(qū)，目前，各告園區(qū)起步喪區(qū)已基本礙達(dá)到“九篇通一平”葛工業(yè)配套渴標(biāo)準(zhǔn)，成數(shù)為承接京混津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)未移和大項(xiàng)氣目落戶的使理想平臺(tái)窩，一批實(shí)富力型企業(yè)灑已相繼在昂香河落戶攝發(fā)展。香河37第二部分父：香河區(qū)騾域樓盤項(xiàng)評(píng)目市場(chǎng)掃查描38區(qū)域樓盤項(xiàng)目市場(chǎng)掃描——香河愛(ài)晚大愛(ài)城富麗新城榮盛.白鷺島綠地國(guó)寶21城香城壹號(hào)京漢君庭盛達(dá)鉑宮國(guó)隆府北京御湖灣香公館香汐鴻坤羅納河谷壹城公館大運(yùn)河孔雀城京哈高速巡壽項(xiàng)目國(guó)道103項(xiàng)目北京縣城項(xiàng)略目京哈高速103國(guó)道39項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商建筑面積(萬(wàn)平米）建筑類別開(kāi)盤時(shí)間戶型（平米）成交均價(jià)（元/平米）優(yōu)惠政策營(yíng)銷動(dòng)態(tài)項(xiàng)目推廣情況富麗新城富麗（香河）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司74高層、小高層、低密2014.4.19兩居：87三居：104

四居：103-145毛坯：7500精裝：8300一次性98折，按揭99折，新浪高層電商1萬(wàn)抵4萬(wàn)，聯(lián)排2萬(wàn)抵8萬(wàn)

順?shù)N開(kāi)盤后剩余房源網(wǎng)絡(luò)、巡展、戶外、活動(dòng)、紙媒項(xiàng)目圍擋愛(ài)晚大愛(ài)城香河恒康房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司33高層、低密2014.6.1（一期）一居：53-62；兩居：73-85；

三居：89-128；疊拼：146-170；聯(lián)排：195-204價(jià)格待定優(yōu)惠待定前期蓄客階段戶外、短信榮盛.白鷺島榮盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司21高層、小高層2014.5.17兩居：75-78三居：89-1106700待定一期開(kāi)盤時(shí)間待定戶外、網(wǎng)絡(luò)、案場(chǎng)活動(dòng)綠地國(guó)寶21城上海綠地集團(tuán)香河投資開(kāi)發(fā)有限公司27高層、低密2014.4.1一居：59兩居：75-79

聯(lián)排：170-190高層：7200搜房網(wǎng)會(huì)員獨(dú)享1萬(wàn)順?shù)N高層房源短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)、節(jié)點(diǎn)活動(dòng)大運(yùn)河孔雀城香河京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司23高層、低密2014.3.20兩居：90-112三居：129聯(lián)排：230-254高層：7500聯(lián)排：11000（報(bào)價(jià)）一次性96折，按揭98折順?shù)N高層房源以及聯(lián)排別墅戶外、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、鴻坤羅納河谷鴻坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司14高層、聯(lián)排、疊拼2014.5兩居：87

三居：118聯(lián)排：220-290高層：7500聯(lián)排：13000（報(bào)價(jià)）搜房網(wǎng)一萬(wàn)抵三萬(wàn)二期房源排卡，預(yù)計(jì)5月底開(kāi)盤高層房源網(wǎng)絡(luò)、短信、戶外、案場(chǎng)活動(dòng)京漢君庭香河京漢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司22.6高層、小高層五期開(kāi)盤2014.5.1一居：68兩居：78-89三居：110-1306800全款98折，按揭99折項(xiàng)目臨近縣城中心位置尾盤，以順?shù)N為主近期無(wú)推廣盛達(dá)鉑宮香河縣盛達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司14高層二期開(kāi)盤待定兩居：91三居：132待定無(wú)一期售罄，二期開(kāi)盤時(shí)間待定暫無(wú)未名1898香河富泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司105高層四期順?shù)N一居：69

兩居：84三居：1426500全款99折項(xiàng)目三期順?shù)N網(wǎng)絡(luò)、短信區(qū)域樓盤爬項(xiàng)目市場(chǎng)約掃描——香河香河區(qū)域美項(xiàng)目可以跌分三個(gè)區(qū)難域：京哈合、103國(guó)道以頌及縣城汁區(qū)域三圓部分，碧其中京大哈、103國(guó)道集娘中大品陸牌開(kāi)發(fā)丑商，競(jìng)蔑爭(zhēng)激烈彩，開(kāi)發(fā)在體量較質(zhì)大開(kāi)發(fā)落周期較蘇長(zhǎng)，部荒分為較披成熟項(xiàng)旨目，產(chǎn)漸品豐富付成交均抬價(jià)比縣削城項(xiàng)目趨略高，稱主要客晴群北京勺人或在厚北京工顆作外地栽客戶為推主；縣城項(xiàng)目憑開(kāi)發(fā)周期拍較早周圍吧配套較為磨完善，但江多為當(dāng)?shù)刳A開(kāi)發(fā)商，幼專業(yè)度較胖差，客戶哪群體當(dāng)?shù)匮苏急容^垃重；40第三部分敲：重點(diǎn)個(gè)觸案分析41重點(diǎn)個(gè)案壤分析——香河富力紫新城花香盛景香山郡溪香郡花香潤(rùn)景富力新繩城開(kāi)發(fā)商較：富麗（膨香河）逢房地產(chǎn)睬開(kāi)發(fā)有隔限公司建筑類譯別：高層、小間高層、聯(lián)諷排裝修狀況聚：毛坯、部遠(yuǎn)分房源精香裝修綠化率:35%容積率歡：1.97物業(yè)費(fèi)：待定交房日期撿：201攪5.9戶數(shù)：只總戶數(shù)6738戶建筑面積燦：7400刑00平米占地面積鈔：310園000平米物業(yè)地飾址：香河京哈客高速出口添沿大香線紡北行一公單里近期銷盼售動(dòng)態(tài)慌：9#、10#、11#、18#蓄客；42富力新城4月-5月第二限周成交易分析圖房源銷售筍情況：富掙麗新城3月中旬框蓄客，4.1仍9日開(kāi)盤喘推出800多套房源嘉（毛坯四蛇棟，精裝吳三棟）去售化650套左右科，其中掩精裝戶若型去化109套房源蘋，精裝調(diào)房源去遺化沒(méi)有非達(dá)到開(kāi)茄發(fā)商預(yù)矩期，之惡后高層性聯(lián)排順刮銷；房源成交敬價(jià)格：開(kāi)問(wèn)盤成交均任價(jià)較之前然偏低，（滲毛坯：700捉0元/平米，精橋裝：810右0元/平米）項(xiàng)桑目整體成路交均價(jià)出緣瑞現(xiàn)小幅下位滑狀態(tài)近期情殘況：開(kāi)蔑盤后項(xiàng)具目成交憲量以及皂成交均謠價(jià)逐步咐下降；毛坯量?jī)r(jià)躺走勢(shì)圖精裝量帳價(jià)走勢(shì)交圖重點(diǎn)個(gè)案架分析——富力新司城43富力新果城——戶型分房誠(chéng)析79㎡兩居：優(yōu)勢(shì)：全明戶額型，動(dòng)微靜分離括，格局管方正實(shí)賀用率較桃高；劣勢(shì)：南北不倆通透，狗進(jìn)深較即長(zhǎng)采光馬率較差105㎡三居：優(yōu)勢(shì)：大面寬遲客廳，躍房間布缺局合理緣瑞充分體改現(xiàn)家居岡三居室淹；劣勢(shì)：二次臥較許小132㎡四室葵：優(yōu)勢(shì)：全明戶幸型、南東北通透搭；劣勢(shì)：浪費(fèi)面松積較多氧，動(dòng)靜屯分離不董明顯主力戶型79-疑105平米兩居粱三居，占擾到當(dāng)期產(chǎn)著品75%左右，瓶后期項(xiàng)哈目繼續(xù)礦推出兩皮居三居厘暢銷產(chǎn)貓品；重點(diǎn)個(gè)案凍分析——富力新城44重點(diǎn)個(gè)放案分析——富力新城45項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：1、品牌憂開(kāi)發(fā)商萄，利用裕富麗在襯北京的虧其他社圖區(qū)做巡饅展，有那效的拓謙展客戶2、產(chǎn)品定跟位比較合徒理，毛坯侍與精裝的隱互補(bǔ)提升種了銷售力拾度3、地理假位置明積顯交通殲便利，脊緊鄰京褲哈高速約，能有臥效攔截炭其他項(xiàng)庸目客源4、部分姑配套與器政府合停作，提隨升項(xiàng)目保知名度項(xiàng)目缺岸點(diǎn)：5、后期積存量較疊多，銷封售周期瓦較長(zhǎng)6、項(xiàng)目揭周圍配英套單一球，現(xiàn)有府配套不笑醇熟營(yíng)銷模式狼：7、思源讓經(jīng)紀(jì)代尚理、開(kāi)妥發(fā)商自召銷客群分析:8、富力新保城客群多疫以北京為云主，其中弄自主客群砌占比較多本案需借怪鑒：9、加大桃推廣力布度，進(jìn)倆行精確喪的資源斬篩選，回達(dá)到拓之客效果10、借助呆當(dāng)?shù)卣u府的勢(shì)趨力與其資合作加革大銷售廈力度重點(diǎn)個(gè)案參總結(jié)——富力新城46綠地國(guó)寶21城建筑類忘別：高層、移小高層滴、聯(lián)排開(kāi)發(fā)商因：上海綠地穿集團(tuán)香河前開(kāi)發(fā)有限變公司容積率：1.5綠化率稈：35%建面：27萬(wàn)平米占地：5000畝物業(yè)費(fèi)直：高層1.7元/㎡/月，聯(lián)排3元/平米/月交房時(shí)梢間：高層201瓶5年中，聯(lián)臂排201具4年底產(chǎn)權(quán)：70年項(xiàng)目最講新動(dòng)態(tài)殘：順?shù)N當(dāng)藝期高層省房源重點(diǎn)個(gè)案噸分析——香河綠潑地國(guó)寶21城47綠地國(guó)寶21城4月-5月第二我周成交尺分析圖房源銷售絨情況：四囑月上半月游周銷售量積在區(qū)域?qū)俑庞谥械人昶?，因其須他?xiàng)目正耀在排卡，功只有此項(xiàng)君目順?shù)N狀債態(tài)房源成看交價(jià)格容：進(jìn)入圖五月第冷一周成宣交量達(dá)桐到了一針個(gè)高峰接期，但銀成交均洲價(jià)有小冒幅度下忙降，后隆期成交淺均價(jià)與死成交量氏整體出占現(xiàn)下坡撒路的態(tài)攝勢(shì)近期情床況：整類體成交令均價(jià)在腥區(qū)域內(nèi)齡維持在扭一個(gè)較初為合理畫(huà)的水平旦，但后鬼期市場(chǎng)印不穩(wěn)定邪等因素犬使得客參戶觀望阿情緒加僻重重點(diǎn)個(gè)案米分析——綠地國(guó)酒寶21城48第49頁(yè)戶型分啦析63㎡兩居：優(yōu)勢(shì)：臥室全靠朝陽(yáng)劣勢(shì)：不是全明討戶型影響墾居住舒適袖度，戶型局劇促；79㎡兩室居著：優(yōu)勢(shì)：面積利逐用合理成，主臥愁超大陽(yáng)裹臺(tái)；劣勢(shì)：客廳與芬陽(yáng)光隔損離;項(xiàng)目一渡期產(chǎn)品躲面積偏濁小，相律比其他財(cái)項(xiàng)目產(chǎn)劍品格局升較差，談部分房干源客廳算不能采臂光，直典接影響釘項(xiàng)目銷只售，重點(diǎn)個(gè)銜案分析——綠地國(guó)寶21城49缺配套大圖700畝市政公園630畝商業(yè)配套重點(diǎn)個(gè)套案分析——綠地國(guó)寶21城50項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：1、國(guó)企開(kāi)墊發(fā)商，得躺到政府的憤特殊照顧援（在京哈賭高速單獨(dú)舅加開(kāi)第二互出口）2、占地700畝市政谷公園，影在區(qū)域釋是體量礦較大的微規(guī)劃3、引進(jìn)闊的物美芬、麥當(dāng)遠(yuǎn)勞等商煤業(yè)配套刻下半年囑開(kāi)始運(yùn)短營(yíng)，加滲深了銷佛售說(shuō)辭項(xiàng)目缺砌點(diǎn)：4、一期產(chǎn)超品面積過(guò)伐于偏小，送會(huì)影響項(xiàng)捆目銷售5、項(xiàng)目周岡圍比較荒推涼，多以仇農(nóng)民耕地很為主，勢(shì)洲必會(huì)造成看客戶流失營(yíng)銷模式滲：6、開(kāi)發(fā)商幫自銷團(tuán)隊(duì)雖，其銷售雁模式比較摟單一客群分渾析：7、臨近兇京哈高叛速第二毅出口，謠客群以傲北京客榜群為主本案需借攏鑒：8、在客肝戶未入甩住項(xiàng)目倒的階段南，先引戰(zhàn)進(jìn)知名透商業(yè)而閑且先讓摸商業(yè)運(yùn)蜻營(yíng)，會(huì)物大大加鏟快項(xiàng)目此銷售節(jié)羨奏重點(diǎn)個(gè)案噴總結(jié)——綠地國(guó)福寶21城51鴻坤羅納犬河谷開(kāi)發(fā)商：鴻坤地產(chǎn)建筑類殿別：高層、碎洋房、恩聯(lián)排裝修狀況彼：毛坯、綠化率:35%容積率：0.75物業(yè)費(fèi)：2.6沈4交房日期執(zhí)：二期待定建筑面積敗：7000吩0平米占地面積宋：1400攏00平米物業(yè)地右址：京哈高速碌西集出口寇右轉(zhuǎn)，103國(guó)道天下跨第一城西疲側(cè)重點(diǎn)個(gè)案購(gòu)分析——香河鴻購(gòu)坤羅納報(bào)河谷52鴻坤羅納垂河谷4月-5月第三周瞇成交分析噸圖房源銷行售情況矮：四月售排卡一帳月，于囑四月底裂開(kāi)盤項(xiàng)拳目二期B51惠#樓，當(dāng)天商認(rèn)購(gòu)很好孕，臨時(shí)決尺定加推52#樓房源成辣交價(jià)格猾：而在保成交較畏好的情捉?jīng)r下成脆交價(jià)格蒙相比平革時(shí)有下混降，而文下降幅洪度較小近期情況略：根據(jù)市遞場(chǎng)情況進(jìn)端行有針對(duì)慢性的開(kāi)盤酸動(dòng)作，客朱戶多的情諷況下進(jìn)行御集中開(kāi)盤朝，而市場(chǎng)唇不好的情哥況進(jìn)行排盼卡，5月初項(xiàng)目?jī)糸_(kāi)始排卡查，5.19項(xiàng)目開(kāi)柴盤，成懇交均價(jià)鑰有7100元/㎡重點(diǎn)個(gè)案昏分析——鴻坤羅枕納河谷53戶型分析87㎡兩居意：優(yōu)勢(shì)：戶型格活局合理蝦，主臥調(diào)、客廳愧雙陽(yáng)臺(tái)劣勢(shì)：動(dòng)靜分設(shè)離不明歇顯，衛(wèi)果生間不生能采光床；118㎡三居：優(yōu)勢(shì)：南北通鑼透，南葡北雙陽(yáng)棚臺(tái)；劣勢(shì)：主臥面夫?qū)捿^小奴，影響蓮采光；項(xiàng)目主力欲戶型89㎡兩居嘴以及118㎡三居壘受到客汽戶的追個(gè)捧，后尸期市場(chǎng)必影響項(xiàng)帥目成交騾價(jià)小幅癥下降重點(diǎn)個(gè)案接分析——鴻坤羅納時(shí)河谷54重點(diǎn)個(gè)愿案分析——鴻坤羅納條河谷55項(xiàng)目?jī)?yōu)竹點(diǎn)：1、項(xiàng)目地稀理位置優(yōu)倉(cāng)越，臨近103國(guó)道，距沉離國(guó)家4A級(jí)旅游景盾點(diǎn)天下第登一城很近黨，周圍交組通便利2、完美的樹(shù)實(shí)景園林徹讓客戶體政驗(yàn)到愜意沈的生活情石景，提高移了銷售力貪度3、純正充的托斯瓦卡納建蔑筑風(fēng)格囑得到了售部分客決戶的肯魚(yú)定項(xiàng)目缺警點(diǎn)：4、項(xiàng)目周置圍配套較泛少使客戶披有落差感營(yíng)銷模式敵：5、開(kāi)發(fā)商名自銷、分凈銷客群分析編：6、項(xiàng)目棄定位較笨高，多線以北京慰客群為叢主本案需借驗(yàn)鑒：7、建筑風(fēng)稈格以及完腫美的景觀滲園林都是啞都極具參抖考性重點(diǎn)個(gè)油案總結(jié)——鴻坤羅攤納河谷56香河與黑固安區(qū)換域?qū)Ρ茹Q分析香河1、品牌在開(kāi)發(fā)商奔較多，證開(kāi)發(fā)系赴統(tǒng)穩(wěn)定2、地理?yè)跷恢幂^選好連接飛北京與趣天津的眠重要樞催紐3、整體股市場(chǎng)成芝交均價(jià)侍相對(duì)穩(wěn)棕定，但葉近期同慎樣出現(xiàn)從下滑狀究態(tài)4、大部良分客群搜來(lái)自北輕京，自窯住客戶皇占比大雪于投資夸客5、自主產(chǎn)出業(yè)（家具海城）以及吵旅游業(yè)的幼支撐（天路下第一城采）6、后期屯存量大摘，開(kāi)發(fā)攝周期較菊長(zhǎng)固安1、小開(kāi)發(fā)金商占據(jù)當(dāng)叨地市場(chǎng)比浙重較大2、相對(duì)離幸北京較近結(jié)，過(guò)于依撤賴北京3、早期疏依靠第舉二新機(jī)叨場(chǎng)利好訴信息房坐價(jià)上升傘過(guò)快，今近期因賢市場(chǎng)原瞞因部分書(shū)開(kāi)發(fā)商盈優(yōu)惠力竭度過(guò)大(華夏）4、主要客胸群以北京賓及在北京桿工作的外借地人為主5、無(wú)自主轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)的支罰撐6、后期存趨量大，但察開(kāi)發(fā)不穩(wěn)堅(jiān)定57第一部分鞭：整體市惑場(chǎng)概述燕郊簡(jiǎn)鳳介市場(chǎng)格局第二部造分：重俊點(diǎn)項(xiàng)目燃分析第三部略分：市心場(chǎng)總結(jié)匯報(bào)區(qū)包域——燕郊58燕郊簡(jiǎn)介位于京津脊唐都市圈伏核心地帶部，同時(shí)也控是全國(guó)離校天安門最蓮近的產(chǎn)業(yè)順開(kāi)發(fā)區(qū)，距天安門座約30公里，距首都感國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里，崇距天津露港120公里規(guī)劃面積105.壁2平方公里顯，建成區(qū)溫域面積42平方公里墳，下轄92個(gè)村街，總計(jì)80萬(wàn)人口,其中常斃住人口40萬(wàn)人；走102國(guó)道上具通燕高蒸速半小租時(shí)直達(dá)但國(guó)貿(mào)，役京平高值速40分鐘直達(dá)噸首都機(jī)場(chǎng)京哈高速攝公路、京勵(lì)秦、大秦謎電氣化鐵杠路橫貫東燥西，北京930、811、812、813、814、815、816、817、818、819等多路腥公交車圖直通區(qū)懇內(nèi)，接某駁八通慮線和地畢鐵6號(hào)線路，箏京通快速拆路將燕郊鍋與北京市目中心緊密徒連接。目前，竿燕郊開(kāi)庭發(fā)區(qū)綜島合實(shí)力辰在河北29個(gè)省級(jí)跡開(kāi)發(fā)區(qū)獎(jiǎng)中位居爹第二，舉在全省礎(chǔ)縣(市)域開(kāi)發(fā)朽區(qū)中位冤居第一暢；燕郊區(qū)忌域地處儲(chǔ)“大北絹京”腹溜地，地映理位置編得天獨(dú)坑厚，為上區(qū)域提役供了融醫(yī)入京津籌的絕佳仗平臺(tái)，農(nóng)使得當(dāng)這地市場(chǎng)鏡輻射范輝圍廣闊塞。燕郊怒區(qū)域已混成為“與全國(guó)創(chuàng)喪建文明繳城市示末范點(diǎn)”鴨，不僅度是投資起興業(yè)的偵樂(lè)土，帆也是京殺東生活認(rèn)的“首壺善之區(qū)化”。第59頁(yè)距離北沖京最近尚的環(huán)北博京區(qū)域赤，緊鄰CBD地理位虜置優(yōu)越益；公交線路律十余路，割但是（通殃燕高速北苦京段較堵壟）路網(wǎng)有始待完善；城市配套冬齊全，但毯缺少支柱望產(chǎn)業(yè)；京東客完群為主世，主要駝為東三墊環(huán)支付錦能力一靠般需求納小面積智戶型的叮小白領(lǐng)糠一族；環(huán)北京旁區(qū)域發(fā)圾展最早跌，價(jià)格演過(guò)萬(wàn)且狼價(jià)格一額直最高劉；緊鄰潮夕白河自騰然資源嫁，水系絞在北方染稀缺，隨區(qū)域內(nèi)羞獨(dú)有資甜源；59市場(chǎng)格虜局——燕郊交通零路網(wǎng)北京走通燕改高速半信小時(shí)直箏達(dá)國(guó)貿(mào)京平高速蹲（燕郊）宵北務(wù)出入絮口，40分鐘直達(dá)灣首都機(jī)場(chǎng)燕郊區(qū)域60燕順路迎賓路102國(guó)道神威北路蔣譚路京平高速夏威夷南岸夏威夷藍(lán)灣天洋城4代富地廣場(chǎng)天洋城灣仔城15000東方夏威夷夏威夷水岸1號(hào)新弘國(guó)際陽(yáng)光城嘉都首爾甜城中駿四季花都金谷美麗城北區(qū)均價(jià)8000-12000南區(qū)均價(jià)11000-13000工業(yè)區(qū)均價(jià)7000-8000旅游度假區(qū)均價(jià)17000起商業(yè)區(qū)均價(jià)13000-14000市場(chǎng)格睛局——燕郊樓市演區(qū)域分布燕郊在售搖項(xiàng)目約20個(gè)，其中鋼待售項(xiàng)目需約7個(gè)，此圖狡只標(biāo)記燕禽郊重點(diǎn)項(xiàng)駐目61板塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建面容積率綠化率物業(yè)類型物業(yè)費(fèi)（元/㎡·月）主力戶型（㎡）成交價(jià)格（元/㎡）營(yíng)銷推廣旅游度假區(qū)東方夏威夷三河市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司24萬(wàn)0.2767%高層聯(lián)排2.38；獨(dú)棟3.98獨(dú)棟360-800聯(lián)排225

總價(jià)1200—3000萬(wàn)/套2012年已全盤售罄灣仔城三河市華榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司19.4萬(wàn)2.5035%高層、商業(yè)住宅2.96；商業(yè)4.28一居54；二居87、88；三居12015000住宅順?shù)N商業(yè)區(qū)富地廣場(chǎng)三河市綠都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司45萬(wàn)2.5035%高層2.98一居55-58；二居75-87；三居120-13013000順?shù)N（一居售罄）天洋城天洋置地180萬(wàn)2.9730%高層1.4一居56-60；二居78-92；三居112-13014000基本售罄南區(qū)夏威夷藍(lán)灣三河市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司91萬(wàn)2.5035%高層2.96一居58；二居78-88；三居88-133110005月加推天洋城4代天洋置地有限公司480萬(wàn)2.7735%多層、高層2.80一居50-60；兩居78-92；三居115-13012500年初開(kāi)盤，順?shù)N北區(qū)嘉都三河市佰嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司185萬(wàn)2.5035%高層——一居63；兩居76-88；三居95-115開(kāi)售價(jià)格預(yù)計(jì)9000左右預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤首爾甜城燕達(dá)（地產(chǎn)）集團(tuán)300萬(wàn)2.2545%高層2.98二居85；三居134-13812000順?shù)N金谷美麗城百世金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司27萬(wàn)2.5038%高層2.3一居40-60；二居80-90；三居110-13011000預(yù)計(jì)7月開(kāi)盤工業(yè)區(qū)新弘國(guó)際陽(yáng)光城中基首業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司75萬(wàn)1.5630%高層——一居59-67；二居67-88暫定6700預(yù)計(jì)開(kāi)盤，時(shí)間待定市場(chǎng)格雀局——燕郊樓市紡掃描燕郊旅然游度假伏區(qū)緊鄰鞏潮白河分，區(qū)域翻內(nèi)項(xiàng)目防大部分耍為低密過(guò)項(xiàng)目，活大部分淘高層價(jià)善格在1700吧0左右，部總分高端（拋低密）項(xiàng)編目均價(jià)達(dá)敏到3萬(wàn)以上（灣仔吹城臨旅逼游度假香區(qū)及商膨業(yè)區(qū)，抄價(jià)格較途接近旅報(bào)游度假免區(qū)，因你此將其喇劃分為掠此部分慢）；商業(yè)區(qū)目?jī)?yōu)前開(kāi)發(fā)地帖塊幾乎沒(méi)去有，此區(qū)四域配套較抗為齊全，扶在售項(xiàng)目晨并未大面貝積推售貨復(fù)量，價(jià)格斑在130撲00-欺140直00元/平方米列；燕郊目前蠅主要開(kāi)發(fā)罪區(qū)域?yàn)槟仙鄥^(qū)、北區(qū)駝及工業(yè)區(qū)使，南區(qū)價(jià)鈴格在1100邀0-13送000元/平方米，子北區(qū)價(jià)格特在800抓0-1猴100膨0元/平方米，利工業(yè)區(qū)價(jià)練格在7000喝-800購(gòu)0元/平方米凈；南區(qū)退價(jià)格較服低是因引為地段呢及交通祖原因影稼響，后府續(xù)交通面增加后淡，南區(qū)所必將升夫值62第一部涉分：整敬體市場(chǎng)懶概述第二部分夕：重點(diǎn)項(xiàng)崗目分析東方夏螞威夷灣仔城富地廣場(chǎng)夏威夷藍(lán)亞灣天洋城4代嘉都首爾甜疏城金谷美麗勾城新弘國(guó)娃際陽(yáng)光冬城第三部特分：市兆場(chǎng)總結(jié)63項(xiàng)目位置燕郊南外環(huán)與迎賓路交口版塊旅游度假區(qū)物業(yè)類別聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品風(fēng)格歐洲古典主義建筑風(fēng)格占地面積54萬(wàn)平方米總建筑面積24萬(wàn)平方米容積率0.27綠化率67%總戶數(shù)94套主力戶型獨(dú)棟360-800平方米聯(lián)排225平方米目前銷售均價(jià)現(xiàn)聯(lián)排二手房?jī)r(jià)格23000元/平方米起物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)興達(dá)集團(tuán)物業(yè)服務(wù)公司聯(lián)排：2.38元/平方米·月；獨(dú)棟：3.98元/平方米·月開(kāi)發(fā)商戴德梁行最近開(kāi)盤時(shí)間三期2007年6月底已開(kāi)盤入住時(shí)間三期2008年10月已入住項(xiàng)目分析——燕郊東怕方夏威且夷64項(xiàng)目分員析——東方夏威貞夷戶型圖獨(dú)棟D戶型獨(dú)棟C戶型參照夏伶威夷度居假風(fēng)情憐規(guī)劃，是依托自肢然資源瞧規(guī)劃出10萬(wàn)平米時(shí)原生水噴域，打墓造大北晶京稀缺約“水”金資源風(fēng)朱情高端配觀景社熟區(qū)65項(xiàng)目展奇示——東方夏威素夷66項(xiàng)目分析——東方夏威泊夷小結(jié)優(yōu)勢(shì)當(dāng)?shù)仄放凭溟_(kāi)發(fā)商，黨夏威夷系漸列產(chǎn)品，補(bǔ)品牌影響柱力較大項(xiàng)目位置套好，且有餅自然資源客群北京改樂(lè)善客戶招公司中劣高層管維理、小旬企業(yè)老趣板借鑒積極利用乖項(xiàng)目?jī)?nèi)部巷自然資源熱，或打造愿大面積水誕景，可為掩低密等物翅業(yè)增加更候加豐富有扎力的賣點(diǎn)67項(xiàng)目位置燕郊102國(guó)道與燕順路交叉口東北角版塊旅游度假區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風(fēng)格新古典主義風(fēng)格占地面積8.1萬(wàn)平方米總建筑面積19.4萬(wàn)平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)804戶主力戶型54—120平米目前銷售均價(jià)15000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)住宅：2.96元/平米/月；商業(yè)：4.28元/平米/月開(kāi)發(fā)商三河市華榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間

2013年11月23日入住時(shí)間預(yù)計(jì)2015年7月1日入住項(xiàng)目分析——燕郊灣平仔城68項(xiàng)目分析——灣仔城戶段型圖戶型2室2廳1衛(wèi)85㎡戶型1室2廳1衛(wèi)54㎡E1戶型3室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點(diǎn)：戶型方雅正、緊鉗湊實(shí)用沸、干濕弱分離缺點(diǎn)：臥室、客康廳為東向優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)線清晰押、餐客一秒體連同大甩面積陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：廚房位置射較差、餐閘廳小優(yōu)點(diǎn)：南北通透砍、全明緊淡湊三居、掩大面積采臣光陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：臥室相脖連，私花密性差項(xiàng)目產(chǎn)揚(yáng)品主力餡戶型為54-1富20㎡戶型窄，且有88㎡南北通予透全明小跳三居戶型含，后續(xù)可縫借鑒及學(xué)咬習(xí)69項(xiàng)目分析——灣仔城小勉結(jié)優(yōu)勢(shì)當(dāng)?shù)仄访{牌開(kāi)發(fā)觸商，夏抬威夷系滴列產(chǎn)品尼，品牌澡影響力賢較大售樓處展誘示較好，襲且多盤聯(lián)防動(dòng)劣勢(shì)一二手渾部門信階息不通買，優(yōu)惠但幅度不沖一，導(dǎo)塵致銷售靠信息不組同，易疼使客戶撒心里產(chǎn)朝生反感營(yíng)銷自銷模付式：公滋司同時(shí)師成立二諒手房部汗門，樓變盤聯(lián)動(dòng)線下多偏采用戶貢外高炮陡、銷使猴代客客群北京客濾戶占比90%左右，自像住型客戶脖占比高借鑒此項(xiàng)目處斑于稀缺商牢業(yè)區(qū)域，燭因此興達(dá)然未大面積疼推售此項(xiàng)師目，而是資主力推售仁其公司其嚼他地段一印般項(xiàng)目，捐盡快去化艱相對(duì)較差抗產(chǎn)品，留尺存較好地噴段項(xiàng)目，汽可積極應(yīng)兇對(duì)后續(xù)市彼場(chǎng)沖擊；70項(xiàng)目分只析——燕郊富地形廣場(chǎng)項(xiàng)目位置迎賓路與神威南路交口東南版塊商業(yè)區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格占地面積9萬(wàn)平方米總建筑面積45萬(wàn)平方米容積率2.5綠化率35%總戶數(shù)935戶主力戶型75-130平米目前銷售均價(jià)13000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)三河市夏威夷服務(wù)有限公司2.98元/平方米/月開(kāi)發(fā)商三河市綠都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間2014年1月5日入住時(shí)間2015年7月1日71項(xiàng)目分誤析——富地廣等場(chǎng)戶型強(qiáng)圖2室2廳1衛(wèi)85㎡1室2廳1衛(wèi)56㎡3室2廳2衛(wèi)125廊㎡優(yōu)點(diǎn)：純朝南戶鑰型、陽(yáng)臺(tái)承設(shè)計(jì)缺點(diǎn)：餐廳較小管、無(wú)玄關(guān)敲設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)線清席晰、客兆廳帶大棟陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)竿計(jì)、臥室方相連私密掌性差優(yōu)點(diǎn)：全明戶餡型、主蛙臥配備石獨(dú)立衛(wèi)轟生間缺點(diǎn)：動(dòng)靜不分吹區(qū)56-1讓30㎡戶型果，戶型君設(shè)計(jì)較邊為方正衫、實(shí)用72項(xiàng)目分析——富地廣場(chǎng)德小結(jié)優(yōu)勢(shì)當(dāng)?shù)仄枫U牌開(kāi)發(fā)剖商，夏摘威夷系嘴列產(chǎn)品送，品牌羨影響力夕較大售樓處展控示較好，難且多盤聯(lián)裳動(dòng)劣勢(shì)一二手部信門信息不絨通，優(yōu)惠智幅度不一額，導(dǎo)致銷款售信息不靠同，易使孤客戶心里融產(chǎn)生反感營(yíng)銷自銷模式邪：公司同夫時(shí)成立二印手房部門翼，樓盤聯(lián)檢動(dòng)線下多采司用戶外高叉炮、銷使陵代客客群北京客媽?xiě)粽急?0%左右，主牽要為自住泄需求借鑒多盤聯(lián)動(dòng)寶，不同地穴段不同產(chǎn)啟品分批量析推售，避遮免因產(chǎn)品馬地段等問(wèn)駛題流失客六戶等情況73項(xiàng)目位置燕郊南外環(huán)與迎賓路交口版塊南區(qū)物業(yè)類別高層、小高層產(chǎn)品風(fēng)格英倫風(fēng)格占地面積26.7萬(wàn)平方米總建筑面積91萬(wàn)平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)4647主力戶型78—133平米目前銷售均價(jià)11000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)興達(dá)集團(tuán)物業(yè)服務(wù)公司2.6元/平方米/月開(kāi)發(fā)商三河市興達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間2014年5月1日入住時(shí)間北區(qū)2015年12月項(xiàng)目分析——燕郊夏威出夷藍(lán)灣74項(xiàng)目分析——夏威夷稍藍(lán)灣戶劑型圖A2戶型2室2廳1衛(wèi)78㎡B3戶型1室2廳1衛(wèi)58㎡E1戶型3室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點(diǎn)：戶型方正清、緊湊實(shí)工用、干濕美分離缺點(diǎn)：餐廳較黑優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)線清晰諸、餐客一標(biāo)體連同大手面積陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：廚房位置琴較差、餐罪廳小優(yōu)點(diǎn)：南北通窯透、全勁明緊湊卵三居、繩大面積庫(kù)采光陽(yáng)堤臺(tái)缺點(diǎn)：動(dòng)線較怨長(zhǎng)、臥脊室相連洋，私密錢性差項(xiàng)目產(chǎn)品豪主力戶型佩為78-1糾33㎡戶型，妻且有88㎡南北因通透全問(wèn)明小三前居戶型垃，后續(xù)傾可借鑒縱及學(xué)習(xí)75項(xiàng)目展示——夏威夷藍(lán)辱灣76項(xiàng)目分殊析——夏威夷藍(lán)銳灣成交情者況項(xiàng)目多栗頻次開(kāi)愚盤，節(jié)押奏清晰敞，3月下旬開(kāi)學(xué)盤成交180套，4月初開(kāi)盤艦成交150套，中扎旬加推264套，成交117套；正常懼銷售每周趣去化約60套；項(xiàng)目均價(jià)3月份均虎價(jià)125程00元/平方米度，4月初項(xiàng)目俱整體價(jià)格億下調(diào)至110砍00元/平方米霞，保持杠不變分析77項(xiàng)目分析——夏威夷謠藍(lán)灣小期結(jié)優(yōu)勢(shì)當(dāng)?shù)仄放凭S開(kāi)發(fā)商，物夏威夷系洗列產(chǎn)品，虧品牌影響盒力較大售樓處失展示較挪好，且霞多盤聯(lián)續(xù)動(dòng)劣勢(shì)一二手部完門信息不敗通，優(yōu)惠深幅度不一侮，導(dǎo)致銷菠售信息不爛同，易使祥客戶心里遍產(chǎn)生反感營(yíng)銷自銷?；际剑汗铀就瑫r(shí)乓成立二烘手房部昨門，樓蒙盤聯(lián)動(dòng)線下多勻采用戶歸外高炮咬、燕郊鍛公交站蜂牌、銷斗使代客展示型：仰售樓處對(duì)淺立，占據(jù)尤燕郊主要芬地段，位棗置明顯客群北京客群君為主，且誘自住客占偷比60%以上借鑒展示性遮方面可朋向其學(xué)彩習(xí)（如齊售樓處極等等）78項(xiàng)目分析——燕郊天端洋城4代項(xiàng)目位置燕郊迎賓南路東側(cè)版塊南區(qū)物業(yè)類別多層小高層高層產(chǎn)品風(fēng)格簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)格占地面積20萬(wàn)平方米總建筑面積480萬(wàn)平方米容積率2.77綠化率35%總戶數(shù)8000戶主力戶型60-120平米目前銷售均價(jià)12500元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)天融物業(yè)2.8元/平方米/月開(kāi)發(fā)商天洋置地有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間（1、2、13號(hào)樓）2014年1月18日開(kāi)盤入住時(shí)間一期2014年5月28日79項(xiàng)目分析——天洋城4代戶型圖戶型2室2廳1衛(wèi)88.印8㎡戶型1室2廳1衛(wèi)61㎡戶型3室1廳1衛(wèi)121腸㎡優(yōu)點(diǎn)：南北通透多、全明戶估型、使用院率較高、漸入戶花園莖設(shè)計(jì)、主蜜臥豪華配抖備缺點(diǎn)：動(dòng)線不合抵理、次臥鞏進(jìn)深較長(zhǎng)優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)靜分離手、使用率倘較高、入巨戶花園設(shè)烏計(jì)、主臥刮豪華配備缺點(diǎn)：不通透光、餐客觸不朝陽(yáng)優(yōu)點(diǎn)：全明戶兩型、入誕戶花園破設(shè)計(jì)、陷主臥豪酬華配備稿、觀光物電梯直敗達(dá)缺點(diǎn)：動(dòng)線不合估理、過(guò)道轎太長(zhǎng)高端項(xiàng)目化，奢華戶之型，贈(zèng)送抓面積及入摧戶花園等師設(shè)計(jì)可借掌鑒80項(xiàng)目分析——天洋城4代小結(jié)優(yōu)勢(shì)品牌一級(jí)誼資質(zhì)開(kāi)發(fā)雜企業(yè)，品畫(huà)牌展示度烏強(qiáng)中國(guó)首席城第4代城市僚綜合體撕，打造檔中央生烈活區(qū)，吸更好的初面向北弱京客群售樓處障展示明麥顯且有朵創(chuàng)意新露穎劣勢(shì)在當(dāng)?shù)乜邬Z碑不太好營(yíng)銷線上網(wǎng)接絡(luò)硬廣自銷模摟式線下多采滴用戶外高杯炮（東四濱環(huán)外）、尼銷使代客客群幾乎為責(zé)北京客么群借鑒積極創(chuàng)鼠建城市刻配套，淹以市場(chǎng)撲不同產(chǎn)聞品（綜門合體）眉面向北辛京市場(chǎng)場(chǎng)，更好襲的承接乎北京外員溢客戶81項(xiàng)目分析——燕郊嘉條都項(xiàng)目位置京平高速木燕路（北務(wù)）出口東500米版塊北區(qū)物業(yè)類別小高層高層產(chǎn)品風(fēng)格Artdeco占地面積69萬(wàn)平方米總建筑面積185萬(wàn)平方米容積率2.50綠化率35%總戶數(shù)10174戶主力戶型63-115平米目前銷售均價(jià)預(yù)計(jì)9000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)——開(kāi)發(fā)商三河市佰嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)2014年下半年開(kāi)盤入住時(shí)間預(yù)計(jì)2016年入住82項(xiàng)目分析——嘉都項(xiàng)目星展示83項(xiàng)目分析——嘉都戶庭型圖2室2廳1衛(wèi)88㎡1室2廳1衛(wèi)63㎡3室2廳2衛(wèi)120.籮00㎡優(yōu)點(diǎn)：緊湊一居清戶型缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)浩計(jì)、客廳近較小優(yōu)點(diǎn)：純朝南祝兩居、熊動(dòng)線清梯晰、客蒙廳帶大蒸陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)諷計(jì)、餐廳蹈位置不好優(yōu)點(diǎn)：全明戶殃型、動(dòng)稠靜分離純、主臥哪配備獨(dú)槳立衛(wèi)生延間缺點(diǎn)：動(dòng)線不晶明顯孔雀城躍系列產(chǎn)腎品，戶添型設(shè)計(jì)精整體較紋好，贈(zèng)輕送面積寶較多戶型陽(yáng)帖臺(tái)及飄行窗等設(shè)奴計(jì)可借護(hù)鑒84項(xiàng)目分眼析——嘉都小結(jié)優(yōu)勢(shì)售樓處整朽體展示型順較好，且籌具有時(shí)尚肥感及美感離京平投高速出么入口較舒近，去客順義區(qū)侵及首都塑機(jī)場(chǎng)方巨便劣勢(shì)位置較候偏且周柳邊無(wú)配瓣套營(yíng)銷獨(dú)家代碑理：自亭銷+世聯(lián)獨(dú)廁家線下多孫采用戶她外高炮耕（通燕駐高速燕遮郊段）窮、銷使鉤代客客群（蓄客介中）國(guó)匆貿(mào)等地尾支付能逢力弱小寬白領(lǐng)及睛順義區(qū)形域中高奴層客群借鑒項(xiàng)目外部來(lái)環(huán)境較差百時(shí)，積極喉打造好內(nèi)兔部環(huán)境及座整體案場(chǎng)兼氛圍85項(xiàng)目分析——燕郊首爾蝕甜城項(xiàng)目位置燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)燕順路東側(cè)版塊北區(qū)物業(yè)類別小高層、高層產(chǎn)品風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格占地面積124萬(wàn)平方米總建筑面積300萬(wàn)平方米容積率2.25綠化率45%總戶數(shù)總戶數(shù)27158戶，當(dāng)期戶數(shù)1800戶主力戶型78-138平米目前銷售均價(jià)12000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)三河市創(chuàng)美物業(yè)管理公司2.98元/平方米/月開(kāi)發(fā)商燕達(dá)（地產(chǎn)）集團(tuán)最近開(kāi)盤時(shí)間

2014年4月26日32#樓入住時(shí)間預(yù)計(jì)2014年9月底入住B11、B22#86項(xiàng)目分運(yùn)析——首爾甜乞城戶型磚圖3室2廳1衛(wèi)99㎡2室2廳1衛(wèi)77㎡3室2廳2衛(wèi)138㎡優(yōu)點(diǎn)：純朝南戶悄型、大飄竊窗陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)夕設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：緊湊三為居、全霧明戶型醫(yī)、動(dòng)線渣清晰缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)酷設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)靜分客離、主蠶臥配備較獨(dú)立衛(wèi)脈生間缺點(diǎn)：過(guò)道浪詠費(fèi)面積錘、動(dòng)線規(guī)復(fù)雜大部分戶悄型均有飄爛窗陽(yáng)臺(tái)等駁設(shè)計(jì)，戶芳型緊湊實(shí)埋用87項(xiàng)目分范析——首爾甜城唐成交情況項(xiàng)目整體獄銷售較平攏穩(wěn)，每周番均去化約50套；4月中旬開(kāi)簡(jiǎn)盤，推出300套，成忍交250套；項(xiàng)目均價(jià)120宅00元/平方米掉，價(jià)格淺未變；分析88項(xiàng)目分省析——首爾甜見(jiàn)城小結(jié)優(yōu)勢(shì)當(dāng)?shù)仄放栖堥_(kāi)發(fā)商燕小達(dá)集團(tuán)，暢口碑好，咸品牌影響鏟力較大地段好劇，綠化謙較高戶型設(shè)難計(jì)好，好大面積僚陽(yáng)臺(tái)及巨飄窗劣勢(shì)目前公酬共交通碰不便營(yíng)銷線上網(wǎng)蹲絡(luò)廣告自銷模碰式線下多采瘡用戶外高耽炮、銷使詳代客客群北京年痕輕客群嘉為主借鑒當(dāng)?shù)乜诒?，建筑庭質(zhì)量較好89項(xiàng)目位置迎賓北路版塊北區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風(fēng)格新古典主義風(fēng)格占地面積10.8萬(wàn)平方米總建筑面積27萬(wàn)平方米容積率2.50綠化率38%總戶數(shù)3200戶主力戶型40—130平米目前銷售均價(jià)11000元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)百世金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2.3元/平方米/月開(kāi)發(fā)商百世金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)2014年7月開(kāi)盤二期入住時(shí)間二期預(yù)計(jì)2015年9月入住項(xiàng)目分忠析——燕郊金谷寒美麗城90項(xiàng)目分析——金谷美驕麗城戶架型圖戶型2室2廳1衛(wèi)74㎡戶型1室1廳1衛(wèi)48㎡E1戶型3室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點(diǎn)：戶型方卵正、緊輩湊實(shí)用捏、干濕亭分離缺點(diǎn)：餐廳無(wú)位拔置優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)線清晰霉、客廳連港同大面積零陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：廚房位帝置影響贈(zèng)陽(yáng)臺(tái)空粘氣質(zhì)量?jī)?yōu)點(diǎn)：南北通透歸、全明緊竟湊三居、市大面積采洗光陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：無(wú)玄關(guān)設(shè)光計(jì)項(xiàng)目產(chǎn)品蔥主力戶型擱為40-恐130㎡戶型，內(nèi)且有88㎡南北證通透全餡明小三聯(lián)居戶型產(chǎn)，后續(xù)懲可借鑒顯及學(xué)習(xí)91項(xiàng)目分析——金谷美麗遺城小結(jié)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)芬整體感覺(jué)滔較好，物倍料制作較材為精美劣勢(shì)地段較偏來(lái)，缺少配扒套營(yíng)銷自銷模式+代理線下多采粉用戶外高憤炮、銷使撲代客客群北京客群次為主借鑒做好項(xiàng)陡目現(xiàn)場(chǎng)歲環(huán)境，生項(xiàng)目現(xiàn)還場(chǎng)昭示鹽性彌補(bǔ)支了項(xiàng)目蜂外部環(huán)衫境較差嬌等情況92項(xiàng)目位置福喜路路口南側(cè)800米至大福北路向東500米版塊工業(yè)區(qū)物業(yè)類別高層產(chǎn)品風(fēng)格Artdeco占地面積48萬(wàn)平方米總建筑面積75萬(wàn)平方米容積率1.56綠化率30%總戶數(shù)7730戶主力戶型59—88平米目前銷售均價(jià)暫定6700元/平方米物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)萬(wàn)通物業(yè)公司——元/平方米/月開(kāi)發(fā)商中基首業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司最近開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)2014年下半年開(kāi)盤一期入住時(shí)間預(yù)計(jì)2016年內(nèi)一期入住項(xiàng)目分析——燕郊新弘鍋國(guó)際陽(yáng)光穿城93項(xiàng)目分析——新弘國(guó)漠際陽(yáng)光黨城戶型博圖戶型2室2廳1衛(wèi)69㎡戶型2室1廳1衛(wèi)59㎡戶型2室2廳1衛(wèi)88㎡優(yōu)點(diǎn)：戶型方正昨、緊湊實(shí)射用、贈(zèng)送字面積大缺點(diǎn)：餐廳位笨置小優(yōu)點(diǎn)：動(dòng)線清虹晰、餐林客一體路連同大牧面積陽(yáng)腸臺(tái)缺點(diǎn)：廚房位割置較差崖、餐廳置小優(yōu)點(diǎn)：南北通透適、大面積燈采光陽(yáng)臺(tái)缺點(diǎn)：餐廳位置燈較差項(xiàng)目產(chǎn)毒品均有夜小面積寒戶型，心小面積本低總價(jià)取，奇偶浪層設(shè)計(jì)汁高贈(zèng)送94項(xiàng)目分綁析——新弘國(guó)際愛(ài)陽(yáng)光城小哥結(jié)優(yōu)勢(shì)首鋼為投儲(chǔ)資商，有屑市場(chǎng)品牌才影響力綜合體繼項(xiàng)目，賢小戶型牲為主，吸價(jià)格低傷，總價(jià)橡低劣勢(shì)處于燕郊政工業(yè)區(qū)，靈周邊還處躁于未開(kāi)發(fā)緣瑞階段，生蛾活配套較耐為欠缺營(yíng)銷多家代理線下多襲采用戶奮外高炮茅、公交摔媒體、羞銷使代鍬客、DM單客群大部分為離北京客群辜，自住為船主，有一俘部分燕郊然當(dāng)?shù)乜腿航梃b奇偶層設(shè)染計(jì)，高贈(zèng)珍送；低價(jià)找入市，吸脖引客群目寇光，打響烤市場(chǎng)聲音95第一部分舉：整體市糾場(chǎng)概述第二部分慰：重點(diǎn)項(xiàng)侍目分析第三部分摸：市場(chǎng)總消結(jié)96燕郊整體咬市場(chǎng)基本裙為興達(dá)、酸燕達(dá)、福棚成三大當(dāng)臘地開(kāi)發(fā)商棚為主，均柜在燕郊開(kāi)股發(fā)多個(gè)項(xiàng)軍目且口碑稼較好；配套齊姨全，商植業(yè)發(fā)展間較為迅紗速，未爽來(lái)交通慌環(huán)境有芝待提升岸；區(qū)域位腰置較好榴且公共冤交通方敲便；各板塊區(qū)訴域特征明斜顯，地段夸、配套不遇同造成成哈交價(jià)格差朽異化較大區(qū)域客當(dāng)戶基數(shù)慣較大，貼不需要域采取太幅多的推蛛廣方式俯，只需救在當(dāng)?shù)睾绞袌?chǎng)截或流客戶知即可；燕郊項(xiàng)虛目推廣定渠道基招本相同朱：戶外薄高炮、煩銷使代矛客、占繼據(jù)102國(guó)道有囑利位置冒建造售或樓處，里部分剛賀入市項(xiàng)看目時(shí)還喪采取線昌上線下朗及北京柔巡展等島方式；燕郊區(qū)域山客群主要椅為北京客驗(yàn)群，自住著比例高達(dá)60%以上市場(chǎng)總結(jié)——燕郊97第一部分匙：涿州簡(jiǎn)誓介第二部分爪：涿州區(qū)帆域樓盤項(xiàng)獨(dú)目市場(chǎng)掃喝描第三部守分：重踐點(diǎn)個(gè)案膝分析第四部分賭：涿州區(qū)販域總結(jié)匯報(bào)區(qū)域——涿州98第一部分率：涿州簡(jiǎn)源介99涿州簡(jiǎn)楊介涿州：地理位未置：涿州市條地處河涉北省中坑部，全郵市土地尾總面積742平方公埋里，總排人口達(dá)服到59.6萬(wàn)人，距離北京毅天安門62公里，首成都第二機(jī)裝