價格體系制定培訓(xùn)全套課件

住宅項目價格體系的制定2009.06.25

ThePricesystemforResidentialProject——

技能提升培訓(xùn)系列“一本天書”多想

多做

多試多學(xué)多累積多沉淀圣經(jīng)SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司1基本步驟定義項目屬性現(xiàn)場評定系數(shù)制作價格表格代入計算價格進行價格統(tǒng)計撰寫定價說明

SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司2步驟一：定義項目屬性現(xiàn)場評定系數(shù) 與客戶充分溝通，了解開發(fā)設(shè)計重點獲取準確的總規(guī)圖、平面圖(設(shè)計圖)明確樓宇編號；明確坐標方向充分理解項目坐落、戶型布局等各因素準備工作一SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司3準備工作二組織一個現(xiàn)場評分團隊最好3-4人派發(fā)統(tǒng)一的“定價評分表”選擇常態(tài)的天氣避免在極端天氣進行定價評分表的制定尤為重要，是之后制定價格和價格說明的重要依據(jù)SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司4注意事項項目負責(zé)人負責(zé)對各項水平因素進行圖像記錄（拍照）。每位評分人員除了評分還要簡單文字記錄當(dāng)時評分的根據(jù)。項目負責(zé)人需要對所有的評分算術(shù)平均后得出綜合評分表。SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司5目錄：1.價格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價格統(tǒng)計總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司6目錄：1.價格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價格統(tǒng)計總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司7價格表制作方式的說明其實就是定價方向，可以讓思維更清晰，目的更明確。根據(jù)營銷策略，專業(yè)厘定價格策略，比如預(yù)定均價、推貨策略等；根據(jù)前期與客戶的溝通，以及對項目的現(xiàn)場考察和理解，找出項目定價的關(guān)鍵因素；明確價格制定的方向，比如并加以說明。8SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司1.價格表制作方式說明9SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司參考案例一：北西東南A座B座C座環(huán)城高速丫髻沙大橋高壓電線10SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司11SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司參考案例二：12SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司從產(chǎn)品方面無法拉開價格差距，即戶型產(chǎn)品所占評分比重小13SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司14SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司目錄：1.價格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價格統(tǒng)計總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補充說明SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司1516SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司參考案例一：總體說明17SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司參考案例二：18SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司水平因素一般可分為：

戶型設(shè)計、景觀視野、朝向、通風(fēng)、采光、噪音、樓距……每個因素權(quán)重的厘定：

前期和客戶充分溝通+項目的深入理解+累積的經(jīng)驗3.每個因素的評分等級和評定標準：

評分等級的劃分存在一定的主觀判斷，最好是組員在充分理解項目后商議擬定，擬定等級后項目負責(zé)人需用文字在評分表上明確表述評分樓層的選定：

標準戶型一般以中間樓層為基準層，如果是奇偶數(shù)樓層戶型不同需要選擇兩個相鄰的中間樓層進行評定SunLandRealEstateConsultantCo.,Ltd.天地陽光房地產(chǎn)顧問有限公司水平系數(shù)評定19Sun嫁La拘nd汗Rea井lE雙sta鞠te沉Con析sul悄tan梁tC究o.,殼Lt件d.天地陽脖光房地組產(chǎn)顧問涉有限公蔑司參考案追例一：20Sun廳Land芒Rea俱lEs武tate遇Con奧sult責(zé)ant純Co.,躺Ltd撐.天地陽起光房地傭產(chǎn)顧問簽有限公竟司2122Sun營La印nd序Rea變lE培sta繪te元Con磨sul證tan狗tC倦o.,搜Lt槽d.天地陽光科房地產(chǎn)顧艦問有限公謀司23Sun葡La酸nd笛Rea填lE反sta先te絨Con穩(wěn)sul義tan立tC鳴o.,沃Lt丟d.天地陽光福房地產(chǎn)顧嶼問有限公闊司24Sun搬Land侍Rea紛lEs言tate幕Con盲sult思ant西Co.,嬌Ltd旦.天地陽母光房地塊產(chǎn)顧問削有限公價司25Sun逝La背nd香Rea振lE魔sta攀te可Con芽sul掛tan攜tC口o.,漏Lt箱d.天地陽賢光房地材產(chǎn)顧問雁有限公炸司26Sun安Land脅Rea緒lEs裂tate宣Con我sult落ant達Co.,攪Ltd芳.天地陽繁光房地喚產(chǎn)顧問叼有限公繩司27Sun距La任nd謠Rea證lE忍sta含te選Con溫sul棚tan徒tC銷o.,診Lt館d.天地陽遠光房地驅(qū)產(chǎn)顧問幕有限公務(wù)司28Sun報La舟nd土Rea獵lE牽sta痕te灑Con蓬sul窮tan院tC蟲o.,怖Lt腐d.天地陽光嘗房地產(chǎn)顧渡問有限公廳司29Sun院La菊nd蜂Rea譜lE劑sta仇te礎(chǔ)Con很sul駛tan圣tC帝o.,充Lt未d.天地陽光棵房地產(chǎn)顧鏡問有限公任司30Sun銜Land棗Rea捕lEs巴tate貨Con陜sult拖ant綢Co.,右Ltd頃.天地陽光碎房地產(chǎn)顧嫁問有限公塑司31Sun售Land練Rea形lEs辦tate朝Con觀sult擋ant戚Co.,蛇Ltd辰.天地陽光帝房地產(chǎn)顧雀問有限公版司Sun嗓La餓nd必Rea穗lE斥sta躍te屆Con涉sul禾tan召tC技o.,侄Lt躲d.天地陽光逝房地產(chǎn)顧踩問有限公冰司3233Sun菌Land攻Rea車lEs工tate報Con凍sult屠ant蒙Co.,真Ltd瘋.天地陽光惠房地產(chǎn)顧梯問有限公匪司34Sun裹La診nd欠Rea稼lE很sta李te偷Con云sul糠tan城tC暑o.,循Lt疤d.天地陽沃光房地條產(chǎn)顧問純有限公耕司思考/討論：在案例一填中，為什侵么景觀評災(zāi)分等級是5-10分（P22），而調(diào)噪音評仆分等級紡是3-1郊0分（P30）呢？在水平系攝數(shù)表中，解第三列的錄數(shù)字代表稱什么，如循何得來？35Sun頭La沾nd堵Rea游lE疏sta糞te指Con蘆sul年tan胸tC喝o.,煎Lt她d.天地陽光憲房地產(chǎn)顧逆問有限公辰司36Sun敲La壁nd句Rea岔lE趣sta皆te層Con科sul憐tan梨tC森o.,天Lt耽d.天地陽牢光房地舉產(chǎn)顧問束有限公融司參考案砍例一：37Sun堆La勿nd舟Rea控lE春sta滋te握Con扯sul擦tan酬tC和o.,定Lt址d.天地陽光學(xué)房地產(chǎn)顧莫問有限公則司38Sun音La途nd伯Rea咐lE粗sta顆te贏Con疤sul雞tan扮tC五o.,興Lt及d.天地陽少光房地腰產(chǎn)顧問老有限公寶司39Sun色Land勞Rea內(nèi)lEs罪tate惜Con禁sult蛛ant旦Co.,市Ltd趕.天地陽樣光房地眼產(chǎn)顧問跳有限公侵司40Sun輝La電nd喪Rea償lE方sta輔te莖Con由sul餃tan樓tC勸o.,隨Lt狡d.天地陽光符房地產(chǎn)顧扭問有限公走司41Sun蜓La拴nd型Rea湯lE個sta教te碎Con渠sul毯tan獸tC流o.,途Lt扮d.天地陽光語房地產(chǎn)顧曾問有限公鼠司42Sun喬Land牛Rea峽lEs放tate純Con臭sult掙ant捷Co.,虹Ltd捏.天地陽光果房地產(chǎn)顧坡問有限公予司43Sun索La美nd麻Rea恨lE不sta眾te國Con個sul照tan澆tC擴o.,呀Lt冷d.天地陽光街房地產(chǎn)顧榜問有限公挖司44Sun舌La槍nd軍Rea胃lE寧sta凈te蝦Con扶sul診tan老tC較o.,蒜Lt沸d.天地陽光盆房地產(chǎn)顧岔問有限公挖司45Sun迎La領(lǐng)nd跟Rea另lE釀sta回te塊Con戒sul檔tan現(xiàn)tC紐奉o.,燒Lt半d.天地陽汽光房地畏產(chǎn)顧問手有限公付司46Sun高Land許Rea廚lEs藍tate申Con葛sult滾ant齡Co.,購Ltd賭.天地陽光揚房地產(chǎn)顧薪問有限公由司47Sun楊La顧nd閉Rea逆lE絨sta細te崖Con宋sul全tan土tC旱o.,焰Lt奮d.天地陽光五房地產(chǎn)顧鹿問有限公瘡司48Sun削La繪nd宏Rea盒l(wèi)E轉(zhuǎn)sta密te侵Con慎sul駛tan鴿tC含o.,鋤Lt糖d.天地陽漂光房地善產(chǎn)顧問費有限公津司49Sun努Land昏Rea皆lEs昏tate襪Con頑sult暗ant耍Co.,淺Ltd繡.天地陽劇光房地陳產(chǎn)顧問義有限公礎(chǔ)司50Sun納Land敬Rea勝lEs客tate始Con請sult棕ant怨Co.,湊Ltd憑.天地陽光疏房地產(chǎn)顧喬問有限公印司51Sun挨La者nd討Rea盲lE伏sta識te肆Con膛sul芒tan銹tC稠o.,拋Lt汪d.天地陽光件房地產(chǎn)顧附問有限公園司52Sun毛Land妻Rea家lEs允tate餡Con坦sult錫ant怒Co.,復(fù)Ltd涌.天地陽績光房地史產(chǎn)顧問錢有限公刺司53Sun蒸Land丈Rea訂lEs熊tate田Con放sult寬ant馬Co.,麻Ltd哲.天地陽光皺房地產(chǎn)顧皮問有限公期司54Sun攔Land件Rea夸lEs秧tate刻Con酸sult濾ant衰Co.,朝Ltd掘.天地陽光盛房地產(chǎn)顧狂問有限公令司55Sun驗Land朵Rea沃lEs炊tate擴Con監(jiān)sult賓ant臟Co.,汪Ltd鋪.天地陽眉光房地棕產(chǎn)顧問憐有限公狼司思考/討論：在案例一袖中，水平椒系數(shù)和的杠計算公式欲是：各因素分性值×權(quán)重，捕然后相臟加在案例路二中，出水平系破數(shù)和的粒計算公發(fā)式是：各因素工系數(shù)相桐乘兩者的區(qū)側(cè)別在哪里犁？兩個案膀例在系汽數(shù)評分蛛上最大顯的區(qū)別依是什么肯？如何脾理解和闊運用？56Sun遇La膀nd劍Rea殖lE瓦sta休te樂Con陡sul哨tan肝tC折o.,劫Lt園d.天地陽光熟房地產(chǎn)顧歇問有限公潔司57Sun天Land燥Rea賞lEs澤tate如Con副sult烏ant途Co.,將Ltd旨.天地陽繩光房地商產(chǎn)顧問柄有限公非司垂直系數(shù)評定垂直因素的血評定按控同一單則位因為斯樓層的百變化而倒引起素要質(zhì)差異單進行打吵分，一權(quán)般分為：視野景觀變化、采光禮變化、沖空間感獵差異、刻心理優(yōu)越感差異、客說戶心理感受、項目特板殊情況層差類歇型一般潛可分為下：斜線型視、折線納型、梯棵級型層差差諸距：因應(yīng)建求筑的高富低、推矩貨策略匙而所有岡不同，介具體要鹿根據(jù)擬扯定均價陣、戶型鄭面積等港因素調(diào)放整思考/討論：蹤蝶層差類型型、差型距與建糖筑的高路低、推昆貨策略休之間有纖何聯(lián)系篇？58Sun貓Land劃Rea酒lEs壟tate兔Con塔sult可ant葡Co.,芹Ltd它.天地陽躍光房地炕產(chǎn)顧問芹有限公搭司參考案序例一：59Sun緣瑞Land泰Rea氧lEs吵tate外Con機sult扯ant去Co.,初Ltd敲.天地陽光瘡房地產(chǎn)顧惱問有限公謹司60Sun殊Land雷Rea鳳lEs干tate婆Con憐sult濟ant最Co.,祝Ltd琴.天地陽繞光房地格產(chǎn)顧問魚有限公預(yù)司61Sun盞Land董Rea蜻lEs豎tate鴉Con萬sult克ant挨Co.,瞧Ltd次.天地陽光來房地產(chǎn)顧竟問有限公狠司62Sun匆Land湯Rea北lEs蝴tate勒Con恥sult紗ant咬Co.,挖Ltd再.天地陽退光房地決產(chǎn)顧問贏有限公寨司63Sun首La辟nd頁Rea嚴lE膝sta鈴te慕Con掘sul塑tan增tC蛋o.,信Lt融d.天地陽光父房地產(chǎn)顧賊問有限公虹司64Sun愚Land得Rea節(jié)lEs閑tate踩Con藥sult設(shè)ant流Co.,忽Ltd蜓.天地陽心光房地造產(chǎn)顧問火有限公秧司65Sun挑Land樓Rea敘lEs朗tate啦Con識sult微ant嗚Co.,林Ltd講.天地陽音光房地幻玉產(chǎn)顧問統(tǒng)有限公悠司參考案例達二：66Sun賓La蹦nd婆Rea訴lE榨sta賊te塵Con跨sul懷tan奸tC把o.,致Lt犧d.天地陽早光房地銷產(chǎn)顧問外有限公帝司67Sun售La眠nd歸Rea銅lE主sta據(jù)te頂Con案sul斜tan誘tC燭o.,洞Lt霞d.天地陽光顯房地產(chǎn)顧庫問有限公藍司68Sun或Land樸Rea無lEs鬼tate芽Con魯sult造ant征Co.,禮Ltd孝.天地陽光催房地產(chǎn)顧汪問有限公幼司69Sun及Land武Rea醋lEs況tate名Con技sult慮ant桃Co.,車Ltd駛.天地陽光斯房地產(chǎn)顧痛問有限公猛司70Sun甘La促nd痰Rea牲lE滑sta歌te啄Con腎sul蠟tan產(chǎn)tC告o.,哨Lt鋼d.天地陽天光房地很產(chǎn)顧問耳有限公普司71Sun陷Land慈Rea抗lEs校tate茶Con絮sult臥ant婆Co.,河Ltd場.天地陽誘光房地己產(chǎn)顧問外有限公刊司72Sun畜La孝nd母Rea擋lE茅sta工te釘Con瞞sul勤tan記tC曲o.,殘Lt伍d.天地陽光晉房地產(chǎn)顧支問有限公碑司73Sun麗La隊nd單Rea藏lE燙sta皺te季Con扇sul志tan請tC拼o.,插Lt飄d.天地陽光粥房地產(chǎn)顧頑問有限公耕司74Sun澡Land謀Rea扛lEs屢tate策Con匹sult六ant糾Co.,努Ltd溫.天地陽光講房地產(chǎn)顧春問有限公述司特殊影響調(diào)整遇到以破下情況需，需要頭對特殊障樓層或發(fā)戶型做曲出特殊哈層差和河系數(shù)調(diào)培整：示范單尤元層贈送面晉積對開視肢野明顯椒差異供需要脊求客戶喜好……Sun換La稍nd煎Rea竿lE告sta狗te丘Con桿sul旺tan色tC毯o.,商Lt椒d.天地陽韻光房地遣產(chǎn)顧問百有限公舌司參考案帳例一：7576Sun霜La濁nd治Rea球lE嘆sta稿te衰Con唉sul話tan蔽tC長o.,醋Lt殃d.天地陽光伙房地產(chǎn)顧燙問有限公源司77Sun舉Land罪Rea失lEs州tate巧Con炊sult哨ant腿Co.,騰Ltd耍.天地陽光害房地產(chǎn)顧毛問有限公悄司參考案秋例二：78Sun妹Land巖Rea宮lEs云tate應(yīng)Con色sult叫ant洪Co.,哲Ltd贈.天地陽光啊房地產(chǎn)顧洲問有限公儲司79Sun炊La秒nd全Rea障lE違sta幅te蔑Con趣sul狠tan登tC劈燕o.,垮Lt黃d.天地陽光津房地產(chǎn)顧端問有限公把司80Sun新La境nd都Rea題lE繭sta竹te令Con米sul堂tan災(zāi)tC繪o.,瘡Lt燈d.天地陽光黨房地產(chǎn)顧構(gòu)問有限公秒司81Sun科La袋nd傭Rea澆lE窩sta搭te自Con菊sul旁tan粱tC捆o.,練Lt搭d.天地陽光襪房地產(chǎn)顧跟問有限公平司82Sun隙La朗nd句Rea遷lE叔sta緣瑞te莖Con足sul鄉(xiāng)豐tan馳tC績o.,鏈Lt謀d.天地陽乘光房地市產(chǎn)顧問宗有限公鍬司83Sun演La乓nd石Rea而lE博sta蒼te夜Con脊sul艙tan緒tC稻o.,溉Lt歌d.天地陽士光房地巾產(chǎn)顧問虎有限公佳司補充說明參考案葉例一：84Sun浮Land起Rea蜜lEs危tate喇Con服sult勸ant姜Co.,諒Ltd干.天地陽光泰房地產(chǎn)顧岔問有限公最司參考案招例二：85Sun館La壩nd侵Rea燦lE刃sta錢te感Con散sul勝tan紫tC慰o.,刮Lt呈d.天地陽遼光房地拔產(chǎn)顧問趟有限公阻司86Sun賀Land桌Rea芽lEs狐tate屢Con收sult臺ant墊Co.,科Ltd屋.天地陽吐光房地喘產(chǎn)顧問貫有限公齒司87Sun澇Land貝Rea洽lEs漆t(yī)ate貝Con筋sult銜ant伏Co.,叔Ltd液.天地陽光祥房地產(chǎn)顧煤問有限公史司88Sun染Land乖Rea悄lEs突tate廉Con并sult總ant牢Co.,穴Ltd顏.天地陽光激房地產(chǎn)顧孫問有限公揀司目錄：1.價格表制作方式說明2.評分系統(tǒng)說明3.價格統(tǒng)計總體說明水平系數(shù)評定垂直系數(shù)評定特殊影響調(diào)整補充說明Sun吳La某nd礦Rea潮lE芳sta使te好Con殼sul薪tan皆tC鞏o.,喜Lt販d.天地陽光止房地產(chǎn)顧涼問有限公槐司89注意事項1.安靜無干勝擾的環(huán)境屠。2.清醒的皂頭腦。3.過程中隨愚時記錄號我需要補充?？紤]的事落項、疑點蔑、備忘等也事項。4.仔細驗算星和核對。5.科學(xué)命名屢不同情況案下調(diào)整出門來的價格弊表。Sun獻La突nd難Rea名lE饑sta膛te揉Con居sul掛tan施tC絮o.,絹Lt爆d.天地陽常光房地止產(chǎn)顧問開有限公漁司步驟二魚：制作刪價格表劉格拘代入仆計算價銳格90設(shè)置好俘系數(shù)表策，單獨篇開設(shè)一醒個She把et。設(shè)置好所鐘有單元的剖基本資料滋表格，并蓄設(shè)好各單糠元與系數(shù)綱表連接的偵公式。代入預(yù)定餓單價，嚴曬謹測算每河個單元，接確保無誤形。單獨開攏設(shè)一個She遍et作匯總斗。Sun犧La楊nd聞Rea撓lE賤sta藥te奮Con克sul旅tan珠tC睛o.,行Lt羽d.天地陽光鼻房地產(chǎn)顧嶺問有限公炊司見附件制作過獻程91步驟三：慰進行價格啞統(tǒng)計撰寫定價翻說明價格統(tǒng)計勝內(nèi)容必須藏包括：總價統(tǒng)計泡、單價統(tǒng)贏計、分項癥統(tǒng)計、階紐奉段性推貨兼統(tǒng)計價格統(tǒng)巡壽計方式匹必須包遍括：表格、柱幕狀、點線把制定晨價格的膚所有資性料，包蔑括圖片查、照片辮、系數(shù)班評級標條準、系麗數(shù)評定療依據(jù)、母系數(shù)表外、價