物業(yè)服務費用范圍的物業(yè)設施、設備維修管理與維護

物業(yè)服務費用范圍的物業(yè)設施、設備維修管理與維護根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復維修編織合理的維修養(yǎng)護計劃，建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全合理使用，不任意拆動原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變原建筑的用途各類設備設施信息記錄清晰明確,臺帳清楚及時保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設備設施的完好因房制宜，有計劃地安排保養(yǎng)維修任務完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設備設施保養(yǎng)制度完善的管理、檢查、考核制度給類房屋、共用設備設施部位基本保持完好狀態(tài)建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標準搞好維修保養(yǎng)計劃管理,科學安排施工進度二、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護的管理規(guī)定【房屋、建筑設施】建物維修工按《房屋、設施維修養(yǎng)護規(guī)程》與《房屋、設備、設施（年度）求進行修繕養(yǎng)護；行巡查；將周期巡查、養(yǎng)護結(jié)果記錄于《共用部位巡查、養(yǎng)護記錄表》內(nèi)；房屋、設施修繕工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)；設備主管的聯(lián)系工作；12（年度）維修計劃表》；組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作，對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督；對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證；每季度組織建物維修工檢查房屋、設施的使用狀況，記錄《房屋、設施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門；電工巡視記錄表》；換檢查一次，并記錄《設備定期啟動表》；按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設備（設施）記錄表》內(nèi)；供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)；管協(xié)同下排除異常和故障。設備主管制，外委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）司主管部門；按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件?！鞠涝O備】日常巡視a.記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障；定期檢查由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；由設備主管組織，并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消測試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表》，《消防送風、排煙系統(tǒng)測試記錄表》。維修保養(yǎng)設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作；動后交替更換一次；按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備（設施）維修記錄表》內(nèi)；設備主管制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；交經(jīng)理審核后報公司主管部門【給排水設備】管道工視記錄表》；換一次；按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；設備主管委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）司主管部門；每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件?！救蹼娫O備】分承包方維保人員按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備（設施）錄表》內(nèi)；弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》；和故障。電工錄《信號收視設備巡視記錄表》；信號接收機房每周打掃一次，信號接收設備每月清潔一次；保安人員對講設備巡視記錄表》；設備主管負責設備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）司主管部門；按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件；【電梯設備】分承包方電梯維保人員每周按《房屋、設備、設施（年度）程》的內(nèi)容要求進行定期保養(yǎng)，同時負責清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》；電工發(fā)現(xiàn)異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)；啟動表》。設備主管負責設備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；的監(jiān)管。對電梯設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證；率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門；【水泵設備】管道工巡視記錄表》；更換一次；按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《給排水設備（設施）保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)；主管協(xié)同下排除異常和故障。設備主管制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查；每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日理審核后報公司主管部門；對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）公司主管部門；每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》；按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。三、房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護計劃及實施方案【樓底層大廳】對樓底層大廳的玻璃落地門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進行巡檢養(yǎng)護：每周一次落地門開啟靈活，自動定位正確，關閉速度在3s～15s范圍內(nèi)，無阻滯現(xiàn)象；落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無明顯劃痕；落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。對大樓門廳內(nèi)照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次【樓道】對樓道照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。 每周一次對樓道內(nèi)防火門進行安全檢查防火門應保持啟閉靈活閉門器啟閉無沖擊器防火玻璃無破碎。 每月一次對樓道、扶梯進行巡查：每月一次扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設的地磚（理石）無破損、起殼等現(xiàn)象，及時修補破損地磚（大理石樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。對樓面進行巡查：每季一次粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現(xiàn)象?！居晡鬯偣芗拔菝嫱鈮Α繉ξ菝嬗晁偣?，污水總管進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落每季一次對污水總管出墻管進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。 每季一次對屋面進行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象排水暢通。 每年二次對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。 每年二次【小區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】對區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進行巡檢： 每月一次腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現(xiàn)象；混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；路邊側(cè)石平直，保持高低一致無缺損。對圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄表面無嚴重銹蝕。油漆鐵柵欄。

每年一次

每年二次【雨污水窨井、下水道】對區(qū)內(nèi)雨、污水管進行檢查、清撈。 每季二次雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 年一次倒泛水。 每季二次汛期前應對下水道進行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。 汛期前一個月【屋頂避雷帶】對屋頂避雷裝置及接地裝置進行測試，接地電阻符合相關規(guī)定，高層在12層以上應防雷專業(yè)單位進行測試，防雷測試單位應具有專業(yè)資質(zhì)，完成測試工作后，應出具測試報告。 每年一次對屋頂避雷帶進行勘查，避雷帶應保持完好無斷裂，局部銹蝕應除銹、補油漆。每年二次【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】夜間應對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈草坪燈、投泛光燈進行巡視，及時發(fā)現(xiàn)與修復熄滅的具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無破損現(xiàn)象。 每日一次檢查照明供電線路絕緣狀況是否達標。 每年一次檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。 每周一次【雕塑景觀、噴水池】對雕塑、景觀檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 每季一次噴水池檢查保養(yǎng)內(nèi)容：巡視噴水池損壞部位及時修復； 每周一次檢查保養(yǎng)給排水管道、控制閥門、噴嘴、噴頭保持功能有效；每月一次檢查水泵、水泵控制系統(tǒng)工作是否正常； 每月一次檢測潛水泵絕緣； 每年一次檢查水底照明燈具，應保持完好無損，供電線路控制保護系統(tǒng)完好，電氣絕緣電阻達標。每年兩次【兒童娛樂設施】對兒童娛樂設施檢查