項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)戰(zhàn)及案例分析(下)

蘇州中心廣場(chǎng)因其罕見的體量規(guī)模而創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)建筑的六個(gè)“第一”：蘇州中心廣場(chǎng)項(xiàng)目總面積達(dá)182萬平方米，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的整體開發(fā)城市綜合體;項(xiàng)目地下空間總面積約52萬平方米，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的整體開發(fā)地下空間;在蘇州中心廣場(chǎng)內(nèi)，設(shè)有蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司與新加坡凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司合資合作開發(fā)的國(guó)內(nèi)單體規(guī)模最大的購物中心，總建筑面積達(dá)40多萬平方米;

項(xiàng)目將建5萬平方米的屋頂花園，是國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的空中生態(tài)花園;蘇州中心廣場(chǎng)設(shè)置集中供冷供熱系統(tǒng)，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的城市綜合體集中供冷供熱系統(tǒng);此外，項(xiàng)目整體地下三層、部分地下四層，基坑占地面積達(dá)14萬平方米，開挖深度17至22米，開挖土方約220萬立方米，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的城市建筑基坑工程。

用PPP運(yùn)營(yíng)城市綜合體？.城市綜合體.2015年1月，以12.86億元將51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金鷹商貿(mào)。第四次違約交房。..一邊是嚴(yán)厲地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，日益萎縮的住宅項(xiàng)目，一邊卻是四處開花的超大城市綜合體，這種狀況讓人困惑。萎縮的公共綠地由于大規(guī)模建設(shè)用地需要，原先綠茵環(huán)繞，號(hào)稱小新加坡的蘇州工業(yè)園區(qū)的公共綠地規(guī)模迅速減少。綜合體的建設(shè)進(jìn)度更要匹配城市規(guī)模擴(kuò)大的速度、人流增長(zhǎng)的速度，要根據(jù)實(shí)際需求不能盲目。未來一年商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量爛尾樓？蘇州中心廣場(chǎng)項(xiàng)目18塊土地皆由當(dāng)?shù)卣尘暗钠髽I(yè)通過招拍掛程序獲得。蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖城市發(fā)展有限公司為了獲得金雞湖旁的商業(yè)用地，單位面積(每平方米)價(jià)格達(dá)1.5萬元左右。這相當(dāng)于園區(qū)政府在用自己的公司造城市綜合體。優(yōu)點(diǎn)是，充分運(yùn)用了園區(qū)政企合一的身份，以財(cái)政作為擔(dān)保和背書，運(yùn)用政府融資平臺(tái)進(jìn)行融資建設(shè)。但缺點(diǎn)也是顯而易見的，這個(gè)模式必須在上升通道時(shí)才能運(yùn)轉(zhuǎn)，萬一地產(chǎn)的整體大勢(shì)不好，容易造成園區(qū)背上沉重的債務(wù)。城市綜合體的未來前景以及城市綜合體的大規(guī)模資金投入等都隨時(shí)考驗(yàn)著這些國(guó)企。城市綜合體危機(jī).“東方之門”的開發(fā)商為蘇州乾寧置業(yè)有限公司(下稱“乾寧置業(yè)”)。于2003年8月成立，2004年2月，乾寧置業(yè)以約4億元競(jìng)得東方之門所在地塊，折合1104萬元/畝，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓單價(jià)紀(jì)錄。在當(dāng)時(shí)，總建筑面積約43萬平方米、總投資約45億元的東方之門是國(guó)內(nèi)體量最大、投資最多的單體建筑。在2011年下半年，拿地7年之后，“東方之門”項(xiàng)目終于獲得了兩張預(yù)售證?！皷|方之門”雖然貌似商業(yè)物業(yè)，但其實(shí)兩條“褲腿”卻有兩種產(chǎn)權(quán)：一條“褲腿”(南樓)擁有70年住宅產(chǎn)權(quán)，開發(fā)為113平方米至2000平方米“豪宅”對(duì)外出售，售價(jià)在每平方米1.8萬至8萬，面積為11.1萬平方米，共341套。另一條“褲腿”(北樓)擁有40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)開發(fā)成90~240平方米酒店公寓對(duì)外出售，售價(jià)在每平方米2萬至5萬，面積為5.85萬平方米，共264套。截至2012年9月6日，酒店公寓可售套數(shù)為164，去化近四成，但341套“豪宅”則仍有303套顯示為“可售”。截至2013年8月25日，東方之門酒店式公寓銷售狀況相對(duì)較好，目前可售房源為103套，去化近半;而住宅產(chǎn)品的銷售狀況尤其慘淡，目前的可售房源為326套，而總共409套房源僅售出83套，去化僅兩成。

城市綜合體危機(jī)--東方之門.項(xiàng)目融資是以特定項(xiàng)目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作為抵押而取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款。該融資方式一般應(yīng)用于現(xiàn)金流量穩(wěn)定的發(fā)電、道路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、橋梁等大型基建項(xiàng)目。項(xiàng)目在融資過程中的作用1、項(xiàng)目導(dǎo)向2、有限追索或無追索3、項(xiàng)目需要具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和穩(wěn)定的現(xiàn)金流4、籌資額度大5、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)6、融資成本高7、表外融資項(xiàng)目融資的特點(diǎn).快速公交系統(tǒng)是一種高品質(zhì)、高效率、低能耗、低污染、低成本的形式，可根據(jù)客流變更運(yùn)力，適應(yīng)性強(qiáng)，充分體現(xiàn)了以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)的發(fā)展理念?？焖俟幌到y(tǒng)采用先進(jìn)的公共交通車輛和高品質(zhì)的服務(wù)設(shè)施，通過專用道路空間來實(shí)現(xiàn)快捷、準(zhǔn)時(shí)、舒適和安全的服務(wù)。..項(xiàng)目發(fā)起人擁有項(xiàng)目公司的全部或部分股權(quán)，除提供部分股本資金外，還需要以直接或間接擔(dān)保的形式為項(xiàng)目公司提供一定的信用支持。項(xiàng)目公司是直接參與項(xiàng)目建設(shè)和管理，并承擔(dān)債務(wù)責(zé)任的法律實(shí)體。也是組織和協(xié)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的核心。金融機(jī)構(gòu)是項(xiàng)目融資資金來源的主要提供者，可以是一兩家銀行，也可以是由十幾家銀行組成的銀團(tuán)。專業(yè)融資顧問在項(xiàng)目融資中發(fā)揮重要的作用，在一定程度上影響到項(xiàng)目融資的成敗。融資顧問通常由投資銀行、財(cái)務(wù)公司或商業(yè)銀行融資部門來擔(dān)任。項(xiàng)目產(chǎn)品的購買者在項(xiàng)目融資中發(fā)揮著重要的作用。項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售一般是通過事先與購買者簽訂的長(zhǎng)期銷售協(xié)議來實(shí)現(xiàn)。而這種長(zhǎng)期銷售協(xié)議形成的未來穩(wěn)定現(xiàn)金流構(gòu)成項(xiàng)目融資的信用基礎(chǔ)。

項(xiàng)目融資的參與者.項(xiàng)目融資的主要結(jié)構(gòu)投資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)資金結(jié)構(gòu)信用保證結(jié)構(gòu)單一項(xiàng)目子公司非限制性子公司代理公司公司型合資結(jié)構(gòu)合伙制或者有限合伙制結(jié)構(gòu)非公司型合資結(jié)構(gòu)等。項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目融資的核心，通常采用的項(xiàng)目融資模式有：產(chǎn)品支付融資、杠桿租賃融資、BOT、PPP、TOT融資、ABS融資等多種模式。項(xiàng)目的資金結(jié)構(gòu)主要是決定在項(xiàng)目中股本資金和債務(wù)資金的形式、相互之間的比例關(guān)系以及相應(yīng)的來源等。項(xiàng)目融資中通常使用的資金有：股本和準(zhǔn)股本、商業(yè)銀行貸款、國(guó)際銀行貸款、國(guó)際債券、租賃融資等。項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)是至關(guān)重要的因素。項(xiàng)目融資中的主要擔(dān)保形式有：項(xiàng)目完工擔(dān)保、資金缺額擔(dān)保、長(zhǎng)期購買項(xiàng)目產(chǎn)品協(xié)議、長(zhǎng)期供貨協(xié)議為基礎(chǔ)的項(xiàng)目擔(dān)保等。.項(xiàng)目融資的類型1.項(xiàng)目貸款2.融資租賃融資租賃是一種特殊的債務(wù)融資方式，即項(xiàng)目建設(shè)中如需要資金購買某設(shè)備，可以向某金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資租賃。由該金融機(jī)構(gòu)購入此設(shè)備，租借給項(xiàng)目建設(shè)單位，建設(shè)單位分期付給金融機(jī)構(gòu)租借該設(shè)備的租金。3.特許經(jīng)營(yíng)，如BOT方式對(duì)于部分大型的營(yíng)利性基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，如電廠、高速公路、污水處理廠等，可由政府與私人投資者簽訂特許協(xié)議，由私人投資者組建項(xiàng)目公司，實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)，并在運(yùn)營(yíng)一定期限之后再移交政府的方式，稱為BOT(build—operate—transfer)模式。.

BOT項(xiàng)目融資的基本操作流程一般包括以下三個(gè)階段：（1）B——建設(shè)階段。一般情況下，投資者根據(jù)東道國(guó)政府的法律、法規(guī)，按照一定的出資比例與東道國(guó)共同組建股份公司或者企業(yè)等，成立雙方合營(yíng)的公司。（2）O——運(yùn)營(yíng)階段。在BOT中，運(yùn)營(yíng)即企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)、操作以及管理。在具體的運(yùn)營(yíng)方式中可以選擇獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、參與經(jīng)營(yíng)以及其他經(jīng)營(yíng)方式。（3）T——轉(zhuǎn)讓階段。在特許權(quán)期滿后，項(xiàng)目公司將一個(gè)運(yùn)行良好的項(xiàng)目移交給項(xiàng)目所在國(guó)政府或者政府所屬機(jī)構(gòu)。

BOT的基本操作流程.項(xiàng)目資金流遇到困難時(shí)，政府應(yīng)向承包商提供財(cái)團(tuán)支持在沒有立法的前提下，簽訂特許合同后，應(yīng)要求政府頒布項(xiàng)目特許條例（適用于整個(gè)行業(yè)），使特許條件更具法律效力與政府出資的項(xiàng)目享受同等待遇，一旦產(chǎn)生重大不利影響，政府應(yīng)立即按現(xiàn)價(jià)回購項(xiàng)目在合同中約定收費(fèi)價(jià)格和通行量區(qū)間，當(dāng)通行量低于下限時(shí)，適當(dāng)提價(jià)或延長(zhǎng)特許經(jīng)營(yíng)期；通行量高于上限時(shí)，降價(jià)或縮短特許經(jīng)營(yíng)期。BOT泉州刺桐大橋國(guó)內(nèi)第一座民營(yíng)大橋，由泉州市名流實(shí)業(yè)股份有限公司投資2.5億元建設(shè)完成。融資模式：30%自有資金，70%銀行貸款。1995年5月18日正式開工，建設(shè)期為18個(gè)月，1996年11月18日通車，經(jīng)營(yíng)期達(dá)30年（包括建設(shè)期)自1997年以來，泉州市又陸續(xù)建造的6座跨海大橋，給刺桐大橋的運(yùn)營(yíng)造成一系列影響2003年，其他大橋陸續(xù)停止收費(fèi)，給刺桐大橋的收入帶來重大影響.15

安慶望江街頭公交車集體“失蹤”公司稱司機(jī)無錢加油

2016年8月2日該縣的8條公交線路突然一同“無預(yù)警”停運(yùn)，公交公司稱系無錢加油，現(xiàn)在一輛公交車一天只能跑到幾十塊錢，虧損嚴(yán)重，同時(shí)2015年以來公交車國(guó)家燃油補(bǔ)貼尚未發(fā)放。交通局和公交公司進(jìn)行了多輪協(xié)商，最終達(dá)成一致意見。8月12日縣城的公交陸續(xù)恢復(fù)了營(yíng)運(yùn)。由交通局出面協(xié)調(diào)商務(wù)部門臨時(shí)定時(shí)定點(diǎn)給公交車加油，由公交部門出具借條，同時(shí)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)遇到的困難，積極向縣政府匯報(bào)爭(zhēng)取政策扶持望江縣城市公交有限責(zé)任公司是安慶市首家民營(yíng)公交公司，目前共有9條公交線路68臺(tái)公交車，其中13臺(tái)公交車屬于公司，其他55臺(tái)公交車屬掛靠經(jīng)營(yíng)，公司向掛靠的個(gè)體車主每年收取3500元管理費(fèi)。隨著出租車、私家車、電動(dòng)車等新的交通工具出現(xiàn)，百姓出行有了更多的選擇，公交企業(yè)自身管理相對(duì)不足，車況較差、公交服務(wù)意識(shí)不夠，也影響了企業(yè)自身的發(fā)展。.BT模式風(fēng)險(xiǎn)因素分類及分析BT模式經(jīng)常涉及到的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有自然風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)等7大類。風(fēng)險(xiǎn)類別表現(xiàn)形式風(fēng)險(xiǎn)類別表現(xiàn)形式自然風(fēng)險(xiǎn)氣象條件管理風(fēng)險(xiǎn)工期延誤現(xiàn)場(chǎng)條件重大安全事故地理位置技術(shù)及質(zhì)量缺陷自然災(zāi)害勞資糾紛政治風(fēng)險(xiǎn)法律變更管理人員更換頻繁政策法規(guī)變化能源材料供應(yīng)政府管理缺位或越位建造風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)變更經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)利率/匯率變化土地征用/環(huán)境保護(hù)通貨膨脹溝通協(xié)調(diào)原材料超常漲價(jià)參與方違約工程量變化環(huán)境污染資金風(fēng)險(xiǎn)資金籌集困難其他風(fēng)險(xiǎn)其他未預(yù)料風(fēng)險(xiǎn)資金超支或不足資金供應(yīng)不順暢.4.公私合營(yíng)，如PPP模式由政府與私人企業(yè)共同投資建設(shè)，或私人投資，政府提供配套條件的建設(shè)模式，稱為PPP模式(public—private—partnering)。這類方式也能有效地減輕政府部門的資金壓力。5.施工承包商墊資，并交付履約保證金由承包商預(yù)先墊付資金，并交付履約保證金，也是一種減輕資金壓力的方法.特許經(jīng)營(yíng)公司香港地鐵公司北京首創(chuàng)集團(tuán)北京基礎(chǔ)設(shè)施投資投資7.35億投資7.35億投資0.3億四號(hào)線公司政府主管部門部分資產(chǎn)租賃協(xié)議監(jiān)管特許協(xié)議A部分土建工程B部分：車輛、信號(hào)、自動(dòng)售票機(jī)系統(tǒng)等A+B四號(hào)線全部資產(chǎn)投資107億投資46億B部分無償移交給政府A部分交還四號(hào)線公司票款收入運(yùn)營(yíng)維護(hù)管理四號(hào)線共投資153億A7:3.項(xiàng)目發(fā)起人保險(xiǎn)公司項(xiàng)目公司貸款方承建方運(yùn)營(yíng)公司政府機(jī)構(gòu)承購方股息股本金股東協(xié)議保險(xiǎn)合同特許支持特許協(xié)議承購合同運(yùn)營(yíng)合同還款付息貸款協(xié)議項(xiàng)目收益承建合同.PPP項(xiàng)目過程中的問題談判階段建設(shè)階段運(yùn)營(yíng)階段移交階段.PPP項(xiàng)目參與的主體政府部門企業(yè)社會(huì)公眾消費(fèi)者合伙人.1：公開招標(biāo)2：競(jìng)爭(zhēng)性談判3：邀請(qǐng)招標(biāo)4：競(jìng)爭(zhēng)性磋商5：?jiǎn)我粊碓床少廝PP項(xiàng)目采購方式《政府和社會(huì)資本合作模式操作指南》2014年11月.1：政府批準(zhǔn)或許可授予的承諾2：在償債期間不再批準(zhǔn)或許可第三方在同等地區(qū)內(nèi)從事同等內(nèi)容的競(jìng)爭(zhēng)性營(yíng)業(yè)3：相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格4：稅收財(cái)政優(yōu)惠、補(bǔ)償機(jī)制5：特許經(jīng)營(yíng)期限6：擬建項(xiàng)目的投資計(jì)劃、土地使用權(quán)獲取7：項(xiàng)目外部融資8：……PPP特許權(quán)協(xié)議.PPP項(xiàng)目需要決策的問題合理收益

契約完備動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)

提前終止移交前后

風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)融資渠道

融資模式公眾知情物有所值項(xiàng)目后評(píng)價(jià)合作伙伴選擇財(cái)政承受能力驗(yàn)證.財(cái)政部交通運(yùn)輸部2016年2月22日關(guān)于推進(jìn)交通運(yùn)輸領(lǐng)域政府購買服務(wù)的指導(dǎo)意見1、通過引入市場(chǎng)機(jī)制，將公路水路交通運(yùn)輸領(lǐng)域部分政府公共服務(wù)事項(xiàng)從“直接提供”轉(zhuǎn)為“購買服務(wù)”，按照一定的方式和程序交由社會(huì)力量承擔(dān)，有利于促進(jìn)轉(zhuǎn)變政府職能，加快推進(jìn)交通運(yùn)輸治理體系和治理能力現(xiàn)代化；有利于激發(fā)市場(chǎng)活力，實(shí)現(xiàn)公共資源配置效率最大化，提高財(cái)政資金的使用效率；有利于調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與交通運(yùn)輸領(lǐng)域治理、提供交通運(yùn)輸服務(wù)的積極性，構(gòu)建多層次、多方式公路水路交通運(yùn)輸服務(wù)市場(chǎng)供給體系。2、建立公路水路交通運(yùn)輸領(lǐng)域政府購買服務(wù)的制度，明確購買的主體、內(nèi)容、程序和機(jī)制，科學(xué)謀劃、精打細(xì)算，明確權(quán)利與義務(wù)、責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)，引入服務(wù)對(duì)象評(píng)價(jià)與反饋機(jī)制，保障政府購買服務(wù)的針對(duì)性和有效性。3、公路服務(wù)事項(xiàng)：包括農(nóng)村公路建設(shè)與養(yǎng)護(hù)、政府收費(fèi)還貸（債）高速公路服務(wù)區(qū)經(jīng)營(yíng)管理、公路橋梁隧道定期檢查和檢測(cè)、公路信息服務(wù)等服務(wù)事項(xiàng)。.PPP項(xiàng)目所適用的行業(yè)煤炭、石油、天然氣、電力、新能源、鐵路、公路、水運(yùn)、電信、通信、網(wǎng)絡(luò)、信息、農(nóng)田、水利、水域流域、礦山修復(fù)、生態(tài)環(huán)境整治、土地整治、供水、供氣、供熱、垃圾處理、電動(dòng)汽車充電樁、城市園林、公共事業(yè)、工業(yè)園區(qū)、廉租房、公租房以及科技、教育、文化、旅游、衛(wèi)生、體育和社會(huì)福利等公共服務(wù)領(lǐng)域。.PPP模式授信主體：社會(huì)資本或其與政府共同成立的股權(quán)多元化企業(yè)。授信模式：圍繞特許經(jīng)營(yíng)、合理定價(jià)、財(cái)政補(bǔ)貼等核心內(nèi)容，基于中長(zhǎng)期項(xiàng)目融資模式進(jìn)行創(chuàng)新和規(guī)范。信用結(jié)構(gòu)：依托項(xiàng)目自身資源構(gòu)建。還款來源：使用者付費(fèi)和列入財(cái)政預(yù)算的政府付費(fèi)及財(cái)政補(bǔ)貼。全覆蓋：根據(jù)合同約定項(xiàng)目現(xiàn)金流（包含項(xiàng)目自身現(xiàn)金流和政府補(bǔ)貼機(jī)制）能夠覆蓋項(xiàng)目債務(wù)本息以及運(yùn)營(yíng)方、資金方的合理利潤(rùn)。對(duì)于使用者付費(fèi)不能覆蓋成本和收益，需由政府以可行性補(bǔ)助（包括財(cái)政補(bǔ)貼、股本投入、優(yōu)惠貸款、融資擔(dān)保和其他優(yōu)惠政策）的形式，給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。.PPP模式需要關(guān)注：項(xiàng)目建造成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格及消費(fèi)量、項(xiàng)目預(yù)期回報(bào)率及行業(yè)的平均回報(bào)率、存量公共資產(chǎn)的歷史資料、項(xiàng)目產(chǎn)出及實(shí)施方案、項(xiàng)目實(shí)際績(jī)效優(yōu)于約定標(biāo)準(zhǔn)的獎(jiǎng)勵(lì)條款，以及未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的懲處或救濟(jì)措施。風(fēng)險(xiǎn)：契約精神與政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)間的博弈。對(duì)于已建成的公共項(xiàng)目如何引入PPP？在建的非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目如何適用PPP模式？政府定價(jià)項(xiàng)目則存在很大政策不確定性，影響社會(huì)資本參與的積極性。（政府特許經(jīng)營(yíng)權(quán)+合理定價(jià)+財(cái)政補(bǔ)貼等）引入社會(huì)資本，改善融資模式和投資效益。.政府采購模式（對(duì)于適合采用市場(chǎng)化方式供給、社會(huì)力量適合承擔(dān)的公共服務(wù)，可按照政府采購模式。采購內(nèi)容包括貨物、工程和服務(wù)。適用行業(yè)涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)保、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障、文化體育等。）授信主體：承接政府采購項(xiàng)目、向購買主體提供貨物、工程或者服務(wù)的供應(yīng)商。授信模式：可根據(jù)采購內(nèi)容采用項(xiàng)目融資或貿(mào)易融資模式。信用結(jié)構(gòu)：依托借款人自有資產(chǎn)和權(quán)益以及項(xiàng)目自身資源構(gòu)建。還款來源：主要依靠《政府采購合同》項(xiàng)下的政府采購資金及借款人綜合收益。.物有所值評(píng)價(jià)和財(cái)政可承受力評(píng)估：對(duì)于政府付費(fèi)或政府部分補(bǔ)貼的PPP項(xiàng)目，從本級(jí)財(cái)力狀況、收支結(jié)構(gòu)、債務(wù)負(fù)擔(dān)水平等方面開展財(cái)政可承受力評(píng)估。定性評(píng)價(jià)重點(diǎn)關(guān)注PPP與政府傳統(tǒng)采購模式相比能否增加供給，優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)分配，降低項(xiàng)目全生命周期成本，提高運(yùn)營(yíng)效率，促進(jìn)創(chuàng)新和競(jìng)爭(zhēng)等。定量評(píng)價(jià)主要通過對(duì)PPP項(xiàng)目全生命周期內(nèi)政府支出成本的現(xiàn)值與公共部門比較值進(jìn)行比較，確定一個(gè)明確的物有所值量值。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)：社會(huì)資本、政府、消費(fèi)者以及金融機(jī)構(gòu)都有對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)行監(jiān)管的權(quán)利。如果社會(huì)資本（或項(xiàng)目公司）發(fā)生嚴(yán)重違約情形，可以啟動(dòng)政府接管或債權(quán)人接管。需要關(guān)注：政府前期與企業(yè)的談判、招投標(biāo)過程、特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議簽訂情況、運(yùn)營(yíng)階段的政府監(jiān)督要求、政府保底量等。.移交：PPP項(xiàng)目合同中應(yīng)明確移交形式、補(bǔ)償方式、移交內(nèi)容和移交標(biāo)準(zhǔn)。在移交時(shí)，政府應(yīng)注意項(xiàng)目是否處于良好狀態(tài)，以便保證項(xiàng)目的繼續(xù)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)質(zhì)量。資產(chǎn)交割：項(xiàng)目公司把滿足要求的項(xiàng)目資產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和技術(shù)法律文件，連同資產(chǎn)清單完整移交給政府制定的機(jī)構(gòu)，辦理交割手續(xù)。政策性風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目批準(zhǔn)越權(quán)、審批延遲、競(jìng)爭(zhēng)保護(hù)承諾落空、特許經(jīng)營(yíng)資質(zhì)等。合同中條款：使用者付費(fèi)、政府付費(fèi)及補(bǔ)貼資金的到位方式和進(jìn)度、價(jià)格調(diào)整機(jī)制、限制競(jìng)爭(zhēng)、建成后繼續(xù)運(yùn)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)期政府監(jiān)督、到期移交清單、違約責(zé)任、超額收益分享機(jī)制、差額補(bǔ)足、保底量等。確保項(xiàng)目收益的合理性與可持續(xù)性。政府付費(fèi)依據(jù)：設(shè)施可用性、產(chǎn)品和服務(wù)的使用量和質(zhì)量。.港鐵控股項(xiàng)目公司4號(hào)線一期4公里深圳政府提供沿線土地80公頃銀行香港地鐵4號(hào)線全線（特許經(jīng)營(yíng)30年）投資大于51%運(yùn)營(yíng)期滿移交4號(hào)線二期16公里已投資建成租賃投資58億還貸貸款通過深圳土地房產(chǎn)交易中心由項(xiàng)目公司以公開招標(biāo)、拍賣或掛牌方式選擇房地產(chǎn)發(fā)展商,拍賣所得地價(jià)增值的60%上繳市政府,40%用于4號(hào)線建設(shè)融資。建設(shè)期5年..高速鐵路車站地鐵車站磁浮線車站共同溝捷運(yùn)通道高架道路服務(wù)通道人行通道辦公商務(wù)停車場(chǎng)酒店休閑娛樂樞紐內(nèi)商業(yè)服務(wù)設(shè)施2類設(shè)施1類設(shè)施3類設(shè)施4類設(shè)施不可經(jīng)營(yíng)性可經(jīng)營(yíng)性可拆分性不可拆分性.整個(gè)交通樞紐開發(fā)過程的投資平衡（1）I類設(shè)施和II類設(shè)施是樞紐的核心功能設(shè)施不具有經(jīng)營(yíng)性,沒有收益。（2）III類設(shè)施經(jīng)出售經(jīng)營(yíng)權(quán),能夠獲得一部分收益。這部分收益主要用于平衡樞紐設(shè)施建成后的運(yùn)行管理費(fèi)用。（3）IV類設(shè)施可以獲得特許經(jīng)營(yíng)費(fèi)，以及開發(fā)商每年所交的公用設(shè)施維護(hù)管理費(fèi)。這部分收益用來償還樞紐設(shè)施的投資費(fèi)用，以及平衡樞紐設(shè)施的運(yùn)行管理費(fèi)用。（4）可供開發(fā)土地的批租收益，可用于平衡維護(hù)費(fèi)用、平衡土地(含鐵路用地）的拆迀費(fèi)用、提供開發(fā)利益(償還資本金、開發(fā)權(quán)益)等。(5)對(duì)于剩下的收益則主要用于償還政府投資的資本金,并返還開發(fā)權(quán)益。.財(cái)務(wù)管控及納稅策劃.（一）新機(jī)場(chǎng)啟用前必須實(shí)施項(xiàng)目的投資時(shí)序表（2014-2018，不含財(cái)務(wù)成本）（億元）

投資20142015201620172018201920201、民用機(jī)場(chǎng)征地拆遷

及安置房建設(shè)11987121010

2、軍用機(jī)場(chǎng)征地拆遷及安置房建設(shè)54311156

1

3、民用機(jī)場(chǎng)噪音區(qū)（75分貝）

拆遷及安置房建設(shè)103

65151013

4、軍用機(jī)場(chǎng)噪音區(qū)（75分貝）

拆遷及安置房建設(shè)52

348555、河道改線征地工程431

6、機(jī)場(chǎng)配套區(qū)（5k㎡)60

381633

總投資39212162966822185某地國(guó)際機(jī)場(chǎng)及臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目投資匡算.（二）臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)（核心區(qū)）（k㎡，2019-2035，不含財(cái)務(wù)成本）分四個(gè)階段滾動(dòng)開發(fā)合計(jì)2019-20222023-20262027-20302031-2035總投資（億元）597126151144176開發(fā)面積（平方公里）286768..項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作的管控原則資金效率優(yōu)先原則1資源集約利用原則2成本最低化原則3協(xié)同發(fā)展原則5可操作、可持續(xù)原則4.搭建長(zhǎng)效融資體系（一）以項(xiàng)目公司為主體，搭建建設(shè)發(fā)展平臺(tái)1.平臺(tái)搭建的任務(wù)目標(biāo)建設(shè)開發(fā)平臺(tái)以市場(chǎng)化方式吸引外部資本，創(chuàng)新融資模式，統(tǒng)籌解決資金需求，推動(dòng)區(qū)域建設(shè)的快速開展。合作發(fā)展平臺(tái)與各領(lǐng)域龍頭企業(yè)有效對(duì)接，提升項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)管理水平，促進(jìn)項(xiàng)目公司資金、技術(shù)、人員等方面的優(yōu)化協(xié)同，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目公司的發(fā)展壯大。.政府主導(dǎo)政策支持市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)社會(huì)參與共同發(fā)展2.平臺(tái)的搭建模式.3.平臺(tái)的多重功能資金政策對(duì)接平臺(tái)區(qū)域資源整合平臺(tái)國(guó)有企業(yè)合作平臺(tái)社會(huì)資本集聚平臺(tái)技術(shù)人才引入平臺(tái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進(jìn)平臺(tái).逐層放大吸引投資建設(shè)航城合作共贏（二）設(shè)立建設(shè)發(fā)展基金，最大化提升資金撬動(dòng)效力。.（三）搭建“平臺(tái)+基金”融資體系的意義和作用1.“平臺(tái)+基金”的意義

提升資金使用效率。

最大限度地引入資金、技術(shù)、人才和管理經(jīng)驗(yàn)。建設(shè)發(fā)展平臺(tái)子基金建設(shè)發(fā)展基金長(zhǎng)效投融資體系為建設(shè)國(guó)際化、高端化臨空

經(jīng)濟(jì)區(qū)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

促進(jìn)外部資本與新機(jī)場(chǎng)、臨

空經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目高效對(duì)接。1234.前期作為銀行貸款等傳統(tǒng)融資手段的重要補(bǔ)充。對(duì)接政府資金和配套優(yōu)惠政策，吸引戰(zhàn)略合作人（國(guó)有、民營(yíng)資本，金融投資公司等）的參與。基金的作用中后期以市場(chǎng)化方式積極吸引社會(huì)資本，加快臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。平臺(tái)的作用2.“平臺(tái)+基金”的作用.以貸款、債券、票據(jù)等低成本融資工具為主導(dǎo)，基金融資為補(bǔ)充。在保障資金使用的同時(shí)，控制融資成本。選擇原則3.財(cái)務(wù)管控過程中融資工具的選擇原則.PPP項(xiàng)目中的稅務(wù)規(guī)劃按課稅對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)分類：流轉(zhuǎn)稅增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅、關(guān)稅

所得稅企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅

財(cái)產(chǎn)稅房產(chǎn)稅、契稅、車輛購置稅、車船稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅行為稅城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅

資源稅開采原油、天然氣、煤炭、有色金屬礦原礦、鹽、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦.稅種適用范圍稅率中央與地方的分享比例增值稅銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人銷售或者進(jìn)口貨物17%；銷售或者進(jìn)口下列貨物稅率為13%：.糧食、食用植物油；自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品；圖書、報(bào)紙、雜志；飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物出口貨物，稅率為0；提供加工、修理修配勞務(wù)，17%中央75%，地方25%消費(fèi)稅生產(chǎn)、委托加工和進(jìn)口消費(fèi)品的單位和個(gè)人，以及銷售消費(fèi)品的其他單位和個(gè)人煙：25%-45%；酒及酒精：白酒20%，黃酒240元/噸，啤酒220元-250元/噸，其他酒10%，酒精5%；化妝品30%；貴重首飾及珠寶玉石：1.金銀首飾、鉑金首飾和鉆石及鉆石飾品5%，2.其他貴重首飾和珠寶玉石10%；鞭炮、焰火15%；成品油

0.1-0.28元/升；汽車輪胎3%；摩托車3%-10%；小汽車1%-40%；高爾夫球及球具10%；高檔手表20%；游艇10%；木制一次性筷子5%；實(shí)木地板5%中央100%營(yíng)業(yè)稅提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人按照營(yíng)業(yè)額計(jì)算：交通運(yùn)輸業(yè)3%；建筑業(yè)3%；金融保險(xiǎn)業(yè)5%；郵電通信業(yè)3%；文化體育業(yè)3%；娛樂業(yè)5%-20%；服務(wù)業(yè)5%；轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)5%；銷售不動(dòng)產(chǎn)5%鐵道部、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中在北京繳納的部分歸中央，其余歸地方（市50%，區(qū)縣50%）.關(guān)稅準(zhǔn)許進(jìn)出口的貨物、進(jìn)境物品進(jìn)境貨物稅率：食品、飲料10%；酒50%；煙草50%；紡織品及其制成品20%；皮革服裝及配飾10%；箱包及鞋靴10%；化妝品50%；金、銀、珠寶及其制品、藝術(shù)品、收藏品10%；家用醫(yī)療、保健及美容器材10%；家具10%；空調(diào)及其配件、附件10%；電冰箱及其配件、附件20%；洗衣設(shè)備及其配件、附件20%；電視機(jī)及其配件、附件20%；攝影（像）設(shè)備及其配件、附件10%；影音設(shè)備及其配件、附件20%；計(jì)算機(jī)及其外圍設(shè)備10%；書報(bào)、刊物及其他各類印刷品10%；教育專用的電影片、幻燈片、原版錄音帶、錄像帶10%文具用品、玩具10%；郵票10%；樂器10%；體育用品30%；自行車、三輪車、童車及其配件、附件20%其他物品10%中央100%煙葉稅境內(nèi)收購煙葉的單位煙葉收購金額的20%地方（區(qū)縣）100%企業(yè)所得稅企業(yè)和其他取得收入的組織當(dāng)期利潤(rùn)的25%除鐵路運(yùn)輸、各銀行總行以及海洋石油天然氣企業(yè)繳納的所得稅繼續(xù)作為中央收入外，其余中央60%，地方40%(15%入省級(jí)國(guó)庫、25%入市（或區(qū)、或縣）級(jí)國(guó)庫).個(gè)人所得稅在中國(guó)境內(nèi)有住所或者無住所，或者無住所而在境內(nèi)居住滿一年的個(gè)人，從中國(guó)境內(nèi)和境外取得的所得工資、薪金所得，適用7級(jí)累進(jìn)稅率，稅率3%-45%；個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營(yíng)、承租經(jīng)營(yíng)所得5%-35%；稿酬所得，適用比例稅率，稅率為20%，并按應(yīng)納稅額減征30%；勞務(wù)報(bào)酬所得，適用比例稅率，稅率為20%；特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，稅率為百分之20%儲(chǔ)蓄存款利息個(gè)人所得稅歸中央，其余部分按中央60%，地方40%分配(15%入省級(jí)國(guó)庫、25%入市（或區(qū)、或縣）級(jí)國(guó)庫)房產(chǎn)稅向城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，由產(chǎn)權(quán)所有人繳納依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%地方（區(qū)縣）100%契稅轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人3%-5%，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定地方（市）100%車輛購置稅購置應(yīng)稅車輛的單位和個(gè)人計(jì)稅價(jià)格的10%中央100%.車船稅在我國(guó)境內(nèi)，車輛、船舶的所有人或者管理人乘用車，60元-5400元/輛；商用車，480元-1440元/輛；商用車貨車：16元-120元/噸；掛車，按照貨車稅額的50%計(jì)算；其他車輛專用作業(yè)車，其他車輛輪式專用機(jī)械車：16元至120元/噸；摩托車，36元-180元/輛；機(jī)動(dòng)船舶，3元/噸—6元/噸游艇，600元/米—2000元/米地方（區(qū)縣）100%耕地占用稅占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個(gè)人（一）人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同）?0元/米-50元/米；（二）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，8元/米-40元/米；（三）人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平6元/米-30元/米；（四）人均耕地超過3畝的地區(qū)，5元/米-25元/米。地方（區(qū)縣）100%城鎮(zhèn)土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人土地使用稅每平方米年稅額如下：（一）大城市1.5元-30元；（二）中等城市1.2元-24元；（三）小城市0.9元-18元；（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元-12元地方100%（市50%，區(qū)縣50%）城市維護(hù)建設(shè)稅繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人以實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)納稅人所在地在市區(qū)的，7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，1%。鐵道部、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中交納的部分歸中央，其余歸地方（市15%，區(qū)縣85%）.土地增值稅轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％地方（市50%區(qū)50%）100%印花稅在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受本憑證的單位和個(gè)人

根據(jù)稅目不同，稅率為0.05‰—1‰地方（區(qū)縣）100%資源稅在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域及管轄海域開采規(guī)定的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人原油，銷售額的5%-10%；天然氣，銷售額的5%-10%；煤炭：焦煤每噸8-20元，其他煤炭