餐飲店鋪選址分析

-餐飲店鋪選址分析一商圈確定通過商圈調(diào)查，可以預(yù)估餐飲店坐落地點(diǎn)，可能交易范圍內(nèi)的住戶數(shù)、消費(fèi)水準(zhǔn)、流動人口量、營業(yè)額；通過實(shí)地評估，就店鋪地理位置的便利性、人的動線與流量、車的動線與流量、接近性、視覺效果等，判斷該點(diǎn)是否適合開店，這樣才不致因?yàn)槊亩叭婚_店，得不償失。商圈的意義及其重要性商圈，意指在餐飲店坐落的地點(diǎn)所能夠交易的范圍、規(guī)模。例如徒步區(qū)的店可能是方圓 1000米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)則可能是方圓3000米（就餐不方便，缺乏競爭等因素），視具體情況而定。故商圈的選擇必須謹(jǐn)慎，且要調(diào)查清楚，方能開創(chuàng)自我的生存空間。一般而言，涵蓋面越大，表示商圈越大，但實(shí)際上，在預(yù)開設(shè)店的周圍一定有競爭店，經(jīng)營業(yè)績將會被競爭者所瓜分，所以對商圈的評估，并非一成不變，事實(shí)上是充滿了變數(shù)，評估必須面面俱到。經(jīng)營一家成功的餐飲店，所需要的條件很多，不過，商圈好壞對營運(yùn)成功的影響力， 可說是關(guān)鍵，因?yàn)榈攸c(diǎn)好壞直接影響餐飲店?duì)I運(yùn)的成功率， 達(dá)60%。因此如何選擇一個良好的商圈， 對餐飲店日后的經(jīng)營發(fā)展，有很大的影響。商圈的類別商圈的變化，時時牽動著業(yè)績的發(fā)展，因此在開店時，商圈的設(shè)定異常重要。商圈設(shè)定分類商圈的設(shè)定大致上可分為兩種型態(tài)。（1）徒步為主的商圈。例如商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等，以店為中心，半徑約1000米，以走得到且快速方便為主。2）車輛動線為主體的商圈，例如交叉路口附近及郊區(qū)外主干路上，此種商圈大多設(shè)置于郊外或下班路線上，有方便的停車空間及良好的視覺效果，可滿足流動車輛人口的就餐需求。商圈以區(qū)域大小的分類（1）臨近中心型。其商圈的設(shè) 500~1500米左右，即徒步商圈，此類型定大約在半徑商圈分布在每個地區(qū)人口較密集的地方或商業(yè)集中地。（2）地區(qū)中心型。其商圈的設(shè) 3000米，我們稱之為生活定一般在半徑 商圈。（）大地區(qū)中心型。此為地區(qū)3中心更廣的商圈。（）副都市型。通常指公共汽車路線集結(jié)的地方，可以4轉(zhuǎn)換車，而形成交通集會地。，可能來自（）都市型。商圈可涵蓋的范圍，可能是整個都市的四5周，其交通流或人潮流的層面四面八方。商圈的特性商圈的特性若依通常的習(xí)慣，常將實(shí)地環(huán)境分成下列幾種。--（1）住宅區(qū)住宅區(qū)內(nèi)的戶數(shù)基本上須達(dá) 1000戶左右，如以一戶 4人來計(jì)算，則人數(shù)將達(dá) 4000人左 右。（ 2）教育區(qū)教育區(qū)及附近有大、中、小學(xué)等學(xué)校，其中以私立學(xué)校較為理想，因其學(xué)生大多比較有錢，消費(fèi)層次比較高。當(dāng)然，也不能忽視補(bǔ)習(xí)班，補(bǔ)習(xí)班的集中區(qū)將更理想。（ 3）辦公區(qū)辦公區(qū)指辦公大樓林立的地區(qū)，一棟辦公大樓內(nèi)的員工人數(shù)可能超過一二千人，尤其辦公大樓內(nèi)的上班族外食比例非常高。--（4）商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)指商業(yè)行為集中的地方，由于過路客的增加，形成各種餐飲店聚集之處，以快餐 為主。5）娛樂區(qū)娛樂區(qū)指以休閑消費(fèi)為主的商圈，通常玩樂之后，需要補(bǔ)充體力。不難發(fā)現(xiàn)，住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費(fèi)也較固定，如再加上交通主動脈的配合（因?yàn)樵黾硬糠值耐鈦砜停瑢⑹乖搮^(qū)的業(yè)績有上升的可能。商圈店址調(diào)查要點(diǎn)與評估店址選擇的好壞，在開店戰(zhàn)略中是至關(guān)重要的。失敗店的主要因素有以下三點(diǎn)：1）地點(diǎn)選擇失敗；2）不熟練的評估人員致使調(diào)查的資料與判斷不準(zhǔn)；3）許多餐飲店的連鎖加盟部為了達(dá)到開店數(shù)量的目標(biāo)而開店，因此產(chǎn)生了許多失敗 店。由上述因素可以發(fā)現(xiàn)，商圈實(shí)地調(diào)查及評估準(zhǔn)確是十分重要的。大體而言，餐飲店在開 店之前，對于實(shí)地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。如考慮店面出入的人口流量多少；附近有幾家同類店或不同類店，其營業(yè)情形如何、商品的內(nèi)容如何、價位的高低等，均是衡量的重點(diǎn)。商圈實(shí)地調(diào)查的要點(diǎn)（1）開店地點(diǎn)周圍住戶的情形，亦即所謂的居民居住條件，其范圍有以下幾類。①住宅的種類：A單身住宅，B普通小區(qū)住宅（分大、中型），C公寓（分電梯大樓、普通公寓），D高級住宅區(qū)。以上的住宅種類都適合開設(shè)餐飲店，但貧民區(qū)、老人住宅區(qū)，則不太適合。②住戶的構(gòu)成。餐飲店的客戶群以20歲以上的青壯年為主，單身男女尤其重要。如以職業(yè)類別來看，藍(lán)領(lǐng)及白領(lǐng)階層以及服務(wù)業(yè)人員，都是比較理想的對象。商圈內(nèi)有助于餐飲店設(shè)立的設(shè)施，有下列幾種：中小型企業(yè)（內(nèi)部沒有餐廳）；中大型醫(yī)院；大學(xué)、?？萍案咧新毿?；車站附近；大型集中住宅區(qū)；商圈未來具體考慮如下：地區(qū)內(nèi)人口及戶數(shù)的增加；新設(shè)車站的計(jì)劃；學(xué)校的建設(shè)計(jì)劃；馬路新設(shè)、增設(shè)及拓寬計(jì)劃；小區(qū)住宅的興建計(jì)劃。2）商圈內(nèi)的競爭性。商圈內(nèi)的競爭性指的是區(qū)域內(nèi)的大型店、同類店或商業(yè)聚集較多時，要先確定是否還有設(shè)店的空間。在地點(diǎn)位置詳細(xì)圖中，可了解周圍1500米內(nèi)交通、道路、住宅及公共場所的位置關(guān)系，進(jìn)而判斷該點(diǎn)的位置是否理想。3條圓虛線由內(nèi)而外各代表方法如下：中心點(diǎn)為預(yù)開的餐飲店的位置，而500米、1000米、1500米的范圍，可將 500米內(nèi)的道路、住宅及公共場所注在圓內(nèi)再進(jìn)行分析與判斷。--將車輛動線標(biāo)示清楚，這時設(shè)立地點(diǎn)附近的相關(guān)位置，清清楚楚，可以很清楚地判斷哪一點(diǎn)比較有利，其車輛的動線是在哪里匯集，廣告效果哪一個比較理想，哪里停車較方便等。最后再把距離內(nèi)的商圈標(biāo)注清楚，就可以很清楚地判斷該點(diǎn)是否可以設(shè)店了。二店址選擇1）店址選擇是一項(xiàng)大的、長期性投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。餐飲店的店址不管是租賃的或是長期性--投資，關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展前途。 一經(jīng)確定，就需要投入大量的資金， 去營建店鋪。當(dāng)外部環(huán)境發(fā)生變化時，它不像人、財(cái)、物等經(jīng)營要素可以作相應(yīng)調(diào)整 ，因其具有長期性、固定性的特點(diǎn)。（2）店址是餐飲店確定經(jīng)營目標(biāo)和指定經(jīng)營策略的重要依據(jù)， 不同的地區(qū)有不同的社 會環(huán)境、人口狀況、地理環(huán)境、交通條件、市政規(guī)劃等特點(diǎn)，它們分別制約著其所在地區(qū)的餐飲店顧客來源及特點(diǎn)和餐飲店對經(jīng)營的商品、價格、促進(jìn)銷售活動的選擇。（3）店址選擇是否合適，是影響餐飲店經(jīng)濟(jì)效益的一個重要因素。企業(yè)的店址選擇得 當(dāng)，就意味著其享有“地利”優(yōu)勢。在同行業(yè)餐飲店之間，如果在規(guī)模相當(dāng)、菜品構(gòu)成、經(jīng)營服務(wù)水平基本相同的情況下，好店址必然享有較好的經(jīng)濟(jì)效益。4）店址選擇要堅(jiān)持“方便顧客”的原則，以節(jié)省顧客的就餐時間，并最大限度滿足顧客的需要，否則將失去顧客的信賴、支持從而也就失了去生存的基礎(chǔ)。三區(qū)域位置選擇1）日常生活家常菜品，這類菜品同質(zhì)性大，點(diǎn)菜率高，同時價格較低，味道差別不大，食用時，求方便心理明顯，希望節(jié)省用餐時間。所以，以這類菜品為主打菜的餐飲店應(yīng)最大限度地接近顧客的居住地區(qū)，設(shè)在居民區(qū)附近商業(yè)街中或者上班族較為集中的地方，輻射范圍以半徑1000米為限，步行10分鐘為宜。（2）經(jīng)營地方特色菜的餐飲店提倡自己的地方特色。由于這類餐飲店價位相對較高， 一般顧客對這樣的餐飲店的需求是不定期的，只有在想到這種風(fēng)味的時候才會專門過來品嘗，并且在就餐時都進(jìn)行一定的比較，除了口味以外，便捷也是顧客考慮的主要問題之一。經(jīng)營這類菜品的餐飲店選擇在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對集中的地區(qū)為宜，如地區(qū)性的商業(yè)中心或交通樞紐、交通要道的商圈。四分析交通條件（1）從企業(yè)經(jīng)營的角度來看，對交通條件的評估主要有以下兩個方面。①在開設(shè)地點(diǎn)附近，是否有足夠的停車場所可以利用。中國的停車場實(shí)際占地面積占城市規(guī)劃中的比率比一些發(fā)達(dá)國家小很多。很多餐飲店沒有自己固定的停車場，一般是停放在餐飲店前面一排；即使有大的停車場，也很可能是和別的企業(yè)單位合用。這樣在車輛停放的時候就會產(chǎn)生很多問題，給餐飲店造成不必要的麻煩。所以是否有足夠的停車空間就成了不得不考慮的一個重要問題。②餐飲店原料供應(yīng)是否容易。這就要考慮可供餐飲店利用的運(yùn)輸動脈能否適應(yīng)原料配送的需求，如果運(yùn)貨費(fèi)用明顯上升，經(jīng)濟(jì)效益就會受到影響。（ 2）為方便顧客就餐，促進(jìn)上座率的提升，對交通條件作如下分析。設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的餐飲店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般距離越近，客流越多，就餐就越方便。開設(shè)地點(diǎn)還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船客流為主；選在臨近市內(nèi)公共汽車站的位置，則以上車的客流為主。--設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的餐飲店，要分析公共車站的性質(zhì)，是中途站還是終始站，是主要停車站還是一般停車站。一般來說，主要停車站客流量大，餐飲店可以吸引的潛在顧客較多，中途站與終始站的客流量無統(tǒng)一規(guī)律，有的中途站多于終始站，有的終始站多于中途站。要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件，如單行線街道，禁止車輛通行街道，與人行橫道距離較遠(yuǎn)都會造成客流量在一定程度上的減少。五分析客流規(guī)律1）分析客流類型。一般餐飲店客流分為三種類型。①自身客流。指那些專門為到某餐飲店就餐的顧客所形成的客流，這是餐飲店客流的基礎(chǔ)，是餐飲店銷售的主要來源，因此，新設(shè)餐飲店在選址時，應(yīng)著眼評估自身客流的大小及發(fā)展規(guī)模。②分享客流。指一家餐飲店從臨近餐飲店形成的客流中獲得的客流，這種分享客流往往產(chǎn)生于經(jīng)常相互補(bǔ)充餐飲類型的餐飲店之間，或大小餐飲店之間。如經(jīng)營某類餐飲的補(bǔ)充餐飲的餐飲店，在顧客長時間吃一種餐飲后就會希望更換口味，而轉(zhuǎn)道另外一家餐飲店。--③派生客流。指那些順路進(jìn)店的顧客所形成的客流，這些顧客并非專門來店就餐。在旅游點(diǎn)、交通樞紐、公共場所附近設(shè)立的餐飲店要利用的就是派生客流。2）分析客流目的、速度和滯留時間不同地區(qū)客流規(guī)模雖可能相同，但其目的、速度、滯留時間各不相同，要作具體分析、再作最佳地址選擇。如在一些公共場所附近，車輛通行干道，客流規(guī)模很大，但客流目的不是為了就餐，同時客流速度快，滯留時間較短。3）分析街道兩側(cè)的客流規(guī)模。同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多情況下，由于光照條件、公共場所、交通條件設(shè)施等影響，而有所差異。另外，人們汽車、步行或駕駛汽車都是靠右行，