萬全項目策劃簡案

萬全項目策劃間案目錄前言上篇房地產(chǎn)宏觀市場最近五年房價走勢房價走勢預(yù)測市場泡沫依然存在中篇區(qū)域市場武漢江漢區(qū)簡介江漢區(qū)概況經(jīng)濟發(fā)展房產(chǎn)市場項目概況項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目位置周邊配套區(qū)域競爭樓盤柴項目SWO釋T分析讓下篇價格膨定位及入市瘦時間建議價格定位動入市時間建汽議喇項目的入市杠時機與姿態(tài)入市時間利益點分析緊迫性分析后記貼瘡隸串孟奏奴前言非建筑是一門刊技術(shù)，也是通一門藝術(shù)。丑營銷是一種求使命，同時裝也是一種智守慧的表征。蓮建筑與營銷義之間若能取視得平衡，便非能相得益彰黎。許多個案配的經(jīng)營往往漫不慎被市場鋤主觀因素牽鴿拌，不得不剃壯士斷腕。侵本企業(yè)的經(jīng)礙營，不僅是敏建筑技術(shù)的破表現(xiàn)，也是鋪藝術(shù)的表現(xiàn)瘡，更是使命寺的傳承，最此終要能成為念業(yè)界智慧的型經(jīng)典。至于居能否體現(xiàn)這墓項基本目標勸，端視本企攪業(yè)對建筑抱遵持的理念能姜否貫徹執(zhí)行貍。垂上篇區(qū)域繩市場研究江漢區(qū)簡介江漢概況秋誦武漢市轄區(qū)肥。因漢水經(jīng)鵲轄區(qū)西南注惕入長江、漢尿水與長江匯逃合于此地而保得名。位于佛市區(qū)中部。擔轄13個街仁道。面積3我3.4平方畢公里,人口峰41.3萬灑。區(qū)府駐大信興路74號葡。清雍正五鄙年(172馬7)設(shè)循禮唱坊,民國設(shè)極三民、新安陷兩個區(qū)管轄桶,1949腸年后將兩個化區(qū)合并建立煮第三區(qū)人民膨政府,19輩50年第三滲、四、五區(qū)三人民政府合筍并成立江漢陶區(qū)人民政府歪。地形南高遼北低,屬殘孩丘性河湖沖盈積平原。年菜均溫舊16.3堡℃瓦,年均降水墨量1224祝.2毫米。永是武漢市的消商業(yè)鬧市中漢心,連通武殃漢三鎮(zhèn)的交清通必經(jīng)之地愧,目前交通尚已形成了內(nèi)垮連三鎮(zhèn)、外謹通四方,憑欄長江直抵滬渾渝,借漢水經(jīng)通達陜豫,載借公路溝通今全省,由空穴運輻射八方葉的商品經(jīng)濟歉集散中心。撈航運擁有各直類碼頭24牽個,是長江父航運武漢港側(cè)的中心。鐵薯路有漢口新吐火車站和循假禮門貨場,鋸是京廣線上拴重要的客貨籌集散基地。寨公路有省長推途汽車客貨直運站,能將盈客貨運達全當國大多數(shù)城帽市和地區(qū)。偷航空有武漢喉航空公司的齒駐地王家墩衡機場,可飛或往全國各大紙城市。沿江每大道、中山掌大道、解放憑大道、建設(shè)哥大道、發(fā)展焦大道5條大羊動脈和34顫條主要通車爆道通過區(qū)內(nèi)趙。是中心商逢業(yè)城區(qū),區(qū)騎內(nèi)大小商店歲星羅棋布,翅大型購物商汁店有武漢商非場、中心百普貨大樓、六南渡橋百貨公標司等。區(qū)內(nèi)挑有中小學(xué)校田71所,醫(yī)帆療單位19造1個,較著極名的有同濟應(yīng)醫(yī)科大學(xué)附乏屬協(xié)和醫(yī)院味、武漢市紅傾十字會醫(yī)院艷。區(qū)內(nèi)文化仇娛樂設(shè)施眾誘多,有影劇銅院、文化館副、公園23悠所,著名的蠟有民眾樂園振、中山公園店等。境內(nèi)的級新華路體育降場是全市的鴨大型室外運行動場,能容膛納4萬觀眾烈。服務(wù)行業(yè)段集中,著名各的有璇宮飯僵店、漢口飯徑店、天安假誓日大酒店等維。經(jīng)濟發(fā)展襖2007年克前三季度，堪武漢市經(jīng)濟骨保持了又好誘又快發(fā)展勢聞態(tài)，全市實陽現(xiàn)生產(chǎn)總值綁2272.鋤3億元，增沃幅達到15私.6％。預(yù)燈計2007童年GDP總羅量可能超過壽3000億普元，增幅1企6％以上。漁據(jù)多方權(quán)威懂專家預(yù)測我短國今年的G盟DP增速將匹達到11.偉5%。竟

去期年是“十一次五”的開局嗎之年，我市鍵經(jīng)濟在保持羊了近七年的王穩(wěn)定增長態(tài)驗勢以后，今灶年仍然延續(xù)聽良好的發(fā)展鹿態(tài)勢。運行詞情況反映，皺我市經(jīng)濟并弄未出現(xiàn)長期薯增長擴張乏趟力的態(tài)勢，木經(jīng)濟增長依軍然存在較強即的支撐因素騾。從圖1可亡以看出，G聽DP的增長奉曲線比較平幫滑，呈現(xiàn)平瞎穩(wěn)的增長態(tài)濕勢，這表明孟，本輪經(jīng)濟燕周期的穩(wěn)定蓬性和持續(xù)性駱都有所加強菜，可以預(yù)見塞，未來幾年裙經(jīng)濟仍將維榆持這種平穩(wěn)顛增長的態(tài)勢查。盯下圖為武漢蔬與華中妄區(qū)另外三個狀重點城市G赴DP總量比兆較圖猛指

標盼武漢蛇成都站南京倦沈陽界2004張上半年用GDP總量賀912.2燦3司948.0正8潔902.8講1遼737.3汽7勇與武漢差距扎

匹35.85掌-9.23著-174.送86漫增幅（%）壞13.7零13.5肯18.2覽14.0概2004偶全年拴GDP總量娃1956油2185.丘7掃1910裳1900.天7躺與武漢差距升

豐229.7鑒-4扣6竭-55.3樸增幅（%）樂14.5文13.6拐17.3孫15.5群2005擾上半年蠢GDP總量呀1069.球49余1111.芳50仆1140.詠54倆863.5洗4裁與武漢差距肚

千42.01型71.05窩-205.佩95才增幅（%）邀13.8堂13.5正15.3勝15.5購2005因全年度GDP總量大2238縫2371蜻2413夏2240驕與武漢差距裕

伐133墾175丟2耗增幅（%）涉14.7您13.5斑15.2勁16.0蓄2006此上半年綢GDP總量朋1217.糕68余1224.殃08加1277.悼96絨1190.駐13泛與武漢差距斥

滅-67.4值-7.5臣24.9劑增幅（%）疏15.2瑞13.5價15.5呈15.7抽2006廁全年喜GDP總量品2590蘿2750槍2774臺2482.塊49拴與武漢差距棕

潤160北184糾-107.梅51絡(luò)增幅（%）際14.8前13.8衡15.1域16.5嗚2007釘上半年量GDP總量屯1424.卸72悼1446.刪31饅1493.央75全1441.云33鏈與武漢差距霧

恩21.59打69.03覺16.61遇增幅（%）翻15.1俘14.1梯15.6權(quán)15.4鋤（二）橫房地產(chǎn)市場仍新增項目諒176餓個譽新增可銷售烤套數(shù)郊77781壇套計新增可銷售蝶面積雷85376輸23.55蠻㎡撇新增已銷售眾套數(shù)美18726螺套望新增已銷售攜面積帳18582察34.63麥㎡窮

仔結(jié)轉(zhuǎn)項目辨1142凍個顯結(jié)轉(zhuǎn)可銷售惠套數(shù)斑11330挽7胳套廳結(jié)轉(zhuǎn)可銷售綱面積俯15041進131.9孩8辛㎡竄結(jié)轉(zhuǎn)已銷售場套數(shù)書26244芝套共結(jié)轉(zhuǎn)虜已銷售面積診27716陣98.23暗㎡熔

己其中：重帥點區(qū)域商品菊住房備案統(tǒng)襲計告新增可銷售譜面積跳71003謎85.03災(zāi)㎡室新增可銷售悼套數(shù)誰67435飾套族新增已銷售母面積宏15296金26.37趁㎡裙新增已銷售亭套數(shù)值15504根套制新增成交均雀價犧5144.義59盲元/㎡嚇

共結(jié)轉(zhuǎn)可銷售栗面積凝86842韻84.69誠㎡叨結(jié)轉(zhuǎn)可銷售幣套數(shù)孩74073辜套釋結(jié)轉(zhuǎn)已銷售驕面積送22067癢72.22訂㎡柳結(jié)轉(zhuǎn)已銷售能套數(shù)麻21355旦套久結(jié)轉(zhuǎn)成交均旬價混5013.桃3垃元/㎡桐

糠07-08號年季度重點非區(qū)域商品房榮住房成交均捧價走勢因08年第2旅季度部分重鼻點區(qū)域商品借房住房成交嶄均價犬本季度區(qū)域未市場表現(xiàn)出嫌價格普遍上辣升的態(tài)勢，限區(qū)域市場進迫一步被看好喘，加之秋交媽會的拉動作戶用，新入市斧項目價位相承對較高，在蔽售項目也有塘一定走高，貿(mào)致使各片區(qū)恒均價出現(xiàn)較禿明顯提高。服江漢區(qū)、江授岸區(qū)及硚口歐區(qū)區(qū)域品牌殃項目作為支答撐區(qū)域價格而的主要因素觸，以其高價艱位引領(lǐng)區(qū)域渠房價走高。料兩路片區(qū)本捏季度地產(chǎn)產(chǎn)賀銷普跌，高利價位速樓均盤不斷進入耕干預(yù)房價走菜勢，致使片知區(qū)房價走高懸。本季度調(diào)哪查算江漢區(qū)正在薯銷售沉樓盤共逢20個。江航岸區(qū)正在銷掠售樓盤35徐個。硚口區(qū)址正在銷售樓忽盤15個。江漢區(qū)乘住宅類型：賭商品住宅均值：雄最高價均值聽：1250迫0元/平方傭米決均價均值：近10516值.66元/鹿平方米室最低價均值員：5426徒元/平方米框最高價個盤脊：凱武漢時代廣弓場偶1500艱0元/平方鮮米悶最低價個盤襯：枝學(xué)林華府欣53創(chuàng)50元/平雁方米江岸區(qū)者住宅類型：稿商品住宅沙最高價均值伐：1042督9元/平方看米執(zhí)均價均值：桂7513元唉/平方米糟最低價均值拾：4313鄙元/平方米撤最高價個盤佩：臂武漢天地御燕江苑咳1500摟0元/平方趙米蛇最低價個盤閃：蛙新地盛世東怪方研儉448觀0元/平方郊米硚口區(qū)眠住宅類型：立商品住宅鎮(zhèn)最高價均值算：杏8300逢元/平方米怕均價均值：善6400膛元/平方米構(gòu)最低價均值開：享4750芒元/平方米樓最高價個盤顆：木漢口中心嘉迎園勇銹囑10000閱元/平方米威最低價個盤申：鄉(xiāng)匯豐企業(yè)總脹部土次焦4200冬元/平方米項目概況本（一）項目軋經(jīng)濟技術(shù)指幕標壺總用地面積心：避總建筑面積追：建筑占地：容積率：總戶數(shù)：車位：建筑密度：綠地率：效（二）項目看位置車（三）周邊跡配套騾三．同區(qū)域胃競爭樓盤姨新華路號稱牧武漢新興的愁富人區(qū)，這演里聚集了大恰量的高品質(zhì)蘇樓盤如三金茫國際新城、葵武漢萬科金土色家園等，謙由于本項目產(chǎn)的規(guī)模與這揉些高檔樓盤邁沒有可比性福，所以我們萄只對新華路里、建設(shè)大道宿沿線的與本犧項目規(guī)模和尚品質(zhì)相當?shù)闹聵潜P做一些謝簡單的分析古：德江漢區(qū)同區(qū)勢域?qū)懽謽乔闉鯖r比較行序號悼樓盤名稱英位置粉開發(fā)商名稱怖占地面積航建筑面積牙綠化率踏容積率壩建面均價御1歪浦發(fā)銀行大戰(zhàn)廈予江漢區(qū)新華記路218號泛武漢英德置里業(yè)蜜

窩5979.襪56平方米懲50000鴨平方米大32%金6.39溫13000抄2送世貿(mào)大廈雅江漢區(qū)解放下大道686萄號波武漢世界貿(mào)新易大廈有限凳公司富

忠5200平格方米穩(wěn)11萬m2耳22終7500抽3.磨陽光·新天祝地刮江漢區(qū)新華牧路231號沉新天地房地廁產(chǎn)開發(fā)（武扮漢）有限公發(fā)司鍬

液26.40至%刷7.07槽5400嘆4.披新世界國貿(mào)僅大廈保江漢區(qū)建設(shè)物大道568華號太新世界發(fā)展腐（武漢）有鼠限公司組

僑12000后（全裝修）跪5.丹福星國際商都會大廈輛新華路18養(yǎng)6號態(tài)武漢福星惠鼓譽房地產(chǎn)有母限責(zé)任公司己

啟5800倦6.茶財富大廈償江漢區(qū)解放棟大道西馬路漿車站旁槐武漢市信德炒房地產(chǎn)開發(fā)妄嚼

反40%房4598蹦7.銹元辰·國際兵江漢區(qū)青年牧路82號頌武漢元辰集怠團股份有限陽公司士42%

終3400積8.羽金華商務(wù)大橡廈覺江漢區(qū)建設(shè)公大道625攀號街湖北金華實會業(yè)揚22.80哥%翁6

捕4000師江岸區(qū)寫字頸樓情況比較峰1.輝金益大廈前江岸區(qū)中山照大道與四唯錄路交匯處眼湖北金益置紹業(yè)發(fā)展有限敬公司摧

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談30%聽6資4800亦82803泡344羨3.岸港澳中心旋江岸區(qū)江漢筋路118號朋武漢江龍房絮地產(chǎn)建筑開定發(fā)弓6127斧82823趣059談4.登九運·京漢拳名都號江岸區(qū)麟趾臉路進化村1匪號伙湖北博生房內(nèi)地產(chǎn)有限公申司廈

握3300院82735罰215榨硚口攏區(qū)寫字樓情贈況比較由1.夾匯豐企業(yè)總祥部慣硚口區(qū)古田民二路與南泥菊灣大道交匯符處毀武漢匯豐投般資追32%

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稅8000灶50335資133州3.錦同馨商務(wù)大曬廈曠硚口區(qū)解放峰大道586兆號湊武漢波濤置銳業(yè)發(fā)展有限奔公司炎

本4000協(xié)83782畝229顫四.項目S屠WOT分析優(yōu)勢:溉本項目位于希新華路與建散設(shè)大道的交煩叉口處,距桐離西北湖嘴高檔生活區(qū)友咫尺之遙,磁地理位置絕指佳;旗本項目生活題配套齊全,博交通方便;跪劣勢社:注項目規(guī)模較牛小，綠化較羽少，不利于俗提升品質(zhì)和毫價格；們威脅磨:庸落本項目周采邊高檔綜合螺樓盤較多,側(cè)住宅戶型以含中小戶型為造主,其商業(yè)騙也已經(jīng)招商周入住,在市猶場不景氣的紫大環(huán)境下分餅流了本公司挽的部分客源破.機會:應(yīng)擱本區(qū)域可剖供開發(fā)的土不地幾乎沒有失，土地價格區(qū)的上漲是必對然的趨勢，曉而本項目土緊地費用已付公，土地價格屑的上漲不會維增加本項目惡的建筑成本零，反而會為鋤本項目帶來醒可觀的利潤鍛；紙今年武漢主閉城區(qū)的拆遷餃量較大，這礦必將帶動換填房的需求，譽為本項目帶葛來絕佳的銷勝售機會。享匪浪中篇算項目定但位除一.毅價格定位鋒(一).武此漢市房屋價獎格現(xiàn)狀夜1.最近五迷年房價走勢痛2.房價走合勢預(yù)測段據(jù)專家估計潮,今后幾年臘內(nèi)武漢市房局價將繼續(xù)保里持上漲的趨難勢,而09暮年房價房價膨?qū)⑸蠞q3-客5%,主要視有以下幾點赤原因:峰1.螞武漢城市劃用率?怠2.土地費艦用.建材.柳城市建設(shè)配惡套費等價格錘攀升刺激房跨價上漲撐據(jù)主管部門獄預(yù)測，今年統(tǒng)武漢房價將留持續(xù)上漲、紅漲幅在3-雖5%左右，已主要基于如游下四大原因拆：鐘首先是地價尿上漲。前年左市政府高速探土地級別，半隨后主城區(qū)蝶全面實話招扒標、拍賣、敘公示制度，曬客觀上刺激販地價上漲。納房地產(chǎn)開發(fā)峽成本中，土繪地成本超過堵30%。去出前年拿到土質(zhì)地的新建項孕目，今年將孝大量出籠。捉其次是建筑兔安裝成本猛爪漲。去年下遺半年以來，壁鋼材、水泥幼、石材等建搏筑原材料價唉格普遍上漲具。以鋼材為湊便，目前盤加元鋼價格已忘從去年初每握噸2000示多無上漲到單了現(xiàn)在的4所000多元敘。又如，近造郊采石場全插面關(guān)閉，材扔料告急，建芽筑成本會因但此增加30離-50元/播平方米。乏第三，城市蹦建設(shè)配套費據(jù)上漲，也會睛影響房價，笑2001年嚇至今，我市譽提了兩次城油市配套費，抬兩次共提約毫100元/凱平方米，市看建設(shè)配套費式上漲必將帶幕動房價上升赤。俘3、市場泡錢沫依然存在衣(1)有效名需求不足????曠(2)房價號接近臨界線領(lǐng)目前國內(nèi)外突房地產(chǎn)業(yè)有航一個基本規(guī)坡律：當?shù)孛框?qū)平方米房價榆不能超過一艦個哈白領(lǐng)一個月獨的收入。上銷