物流園區(qū)經(jīng)營、功能、盈利模式

./中國物流園區(qū)發(fā)展模式一個國家、一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平不同,交通狀況不同,市場需求不同,其物流園區(qū)的發(fā)展模式也會具有不同的特點。從功能定位、建設類型、開發(fā)模式以及經(jīng)營模式等幾個方面對中國物流園區(qū)的發(fā)展模式進行綜合分析。1.3.1物流園區(qū)功能定位物流園區(qū)是物流節(jié)點集中組織和管理的場所,其依托規(guī)?；奈锪髟O施設備,對物流活動進行綜合處理,從而達到降低物流運營成本、提高物流運作效率和水平的基本目的,是具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟功能區(qū)。物流園區(qū)從空間上積聚了產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè),從功能上涉及到生產(chǎn)、加工、銷售、配送等供應鏈各個環(huán)節(jié),通過合理的空間布局、有機的功能組合、優(yōu)化的資源配置以及信息系統(tǒng)整合發(fā)揮其系統(tǒng)整體優(yōu)勢。物流園區(qū)的功能主要可以分為兩個方面,首先是社會功能,其次是業(yè)務功能。社會功能主要包括促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、完善城市功能、整合區(qū)域資源及提升產(chǎn)業(yè)競爭力等。具體業(yè)務功能主要包括運輸、倉儲、包裝、裝卸、搬運、流通加工、配送、信息與咨詢服務等。另外,不同物流園區(qū)具有不同的功能定位,所承擔的物流業(yè)務也不盡相同。因此,物流園區(qū)所完成的物流作業(yè)應根據(jù)物流園區(qū)的功能定位、需求特征、地理位置等因素綜合規(guī)劃,對各種物流功能進行組合配置。1.宏觀社會功能不同于一般的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和各類工業(yè)園區(qū),物流園區(qū)具有很強的基礎性、公共性和服務性的特點,屬于基礎設施建設類項目。從物流園區(qū)的起源來看,其功能定位主要有兩大原因：〔1解決城市交通壓力、環(huán)境污染以及功能結(jié)構調(diào)整,代表性園區(qū)有日本東京郊區(qū)的四大物流團地；〔2提高物流運作效率、降低物流成本,實現(xiàn)物流園區(qū)的經(jīng)濟合理性,代表性園區(qū)如德國的不萊梅物流村。物流園區(qū)對所在城市以及地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展所表現(xiàn)出來的宏觀社會功能可以從以下幾個方面來理解：〔1發(fā)揮集聚功能。物流園區(qū)的建立將過去分散各處的貨站、貨場以及貨物集聚一處,采用規(guī)范化流程、現(xiàn)代化技術手段、規(guī)?；O施設備以及綜合化信息平臺對物流活動進行有效地組織和管理,充分發(fā)揮集聚功能,提高運作效率、降低運營成本?！?改善城市環(huán)境。通過空間的重新布局和功能的重新組合,減少了交通線路、貨站以及相關物流設施在城市市區(qū)的占地,通過聯(lián)合運輸,減少車輛出行次數(shù),提高裝載率,集中進行車輛清潔、維修和處理,從而減少噪音、尾氣、貨物對城市環(huán)境的污染,改善城市環(huán)境?！?促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。物流園區(qū)通過一體化的管理和規(guī)模化運作,保證滿足區(qū)域物流需求。同時,運作效率的提高和運營成本的降低,也減少對企業(yè)成本的壓力,從而促進了區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展,提高了區(qū)域經(jīng)濟的競爭力?！?實現(xiàn)多種運輸方式的有效銜接和多式聯(lián)運。通常,物流園區(qū)的建設依托城市交通樞紐或港口,可以實現(xiàn)公路、鐵路、港口等不同交通方式的有效銜接,從而實現(xiàn)多種運輸形式的聯(lián)運。同時,不同物流節(jié)點的運輸形式不同,通過物流園區(qū)進行聯(lián)合運輸和有效銜接,可以將以往散雜、分散形式的貨物納入聯(lián)合運輸?shù)哪Ｊ??！?提升物流服務水平。物流園區(qū)的空間集聚和功能集聚效益,縮短了物流服務時間,提高了物流服務速度,減少了搬運、裝卸、儲存等運作環(huán)節(jié),提高了準時服務水平,減少了貨物損毀,降低了物流費用,極大地提升了物流服務水平,有利于實現(xiàn)規(guī)模化、綜合化和現(xiàn)代化的物流服務。2.微觀業(yè)務功能與配套功能物流園區(qū)的業(yè)務功能是一種基礎功能,表現(xiàn)在通過園區(qū)的設施設備、技術方法、組織管理等資源為客戶提供各種物流服務的能力。如圖1-1所示。一般來說,物流園區(qū)的業(yè)務功能包括存儲、運輸、裝卸、搬運、包裝、流通加工、分揀以及信息服務等。同時還包括與之配套的辦公、金融、生活、綜合服務等功能?！?存儲功能：要求配備一定的儲存設施和設備。由于物流園區(qū)中所涉及的很多作業(yè)環(huán)節(jié)如運輸、配送等都要與倉儲活動相聯(lián)系,所以存儲的職能是必不可少的,它保證了物流活動的開展,具有支撐作用?！?運輸、配送功能。對于城際間的貨物運輸,物流園區(qū)應能提供多式聯(lián)運服務以達到最佳運輸模式組合、最高效率、最短路徑、最少時間、最低費用的要求。對于市內(nèi)貨物配送,主要是能滿足生產(chǎn)商與銷售商之間的配送、生產(chǎn)商或銷售商與超市門店之間的配送、供應商與生產(chǎn)企業(yè)之間的配送、電子商務環(huán)境下的物流配送服務等,物流園區(qū)應能提供給客戶不同的配送路線和價格服務,以滿足不同層次客戶的各自需求?！?裝卸、搬運功能。物流園區(qū)應配備專業(yè)化的裝卸、提升、運送、碼垛等裝卸搬運機械,提高裝卸搬運作業(yè)效率,減少作業(yè)可能對商品造成的損毀。〔4包裝功能。在物流園區(qū)內(nèi)的包裝作業(yè)不僅要負責商品的組合、拼裝、加固,形成適于物流和配送的組合包裝單元,必要時還要根據(jù)客戶的需要對商品進行必要的商業(yè)包裝?！?流通加工功能。為了方便客戶,物流園區(qū)應為戰(zhàn)略合作伙伴如制造商和分銷商提供必要的流通、加工服務。〔6配載功能。從提高作業(yè)效率和降低成本出發(fā),應改進傳統(tǒng)的無序、不安全、高費用和低效率的人工配載,逐步實現(xiàn)計算機優(yōu)化配載?！?拼箱、拆箱功能。實現(xiàn)集裝箱的集零化整,提高集裝箱的裝載率；實現(xiàn)集裝箱的化整為零,貨物分揀后進行零擔配送?！?分揀功能。當供應商的貨物以大包裝、粗包裝進庫時,根據(jù)物流需要,在物流園區(qū)進行分揀和小包裝加工,優(yōu)化外包裝,提高商品附加值。配套服務功能包括：〔1停車場、加油、檢修、配件供應等車輛輔助服務功能。〔2銀行、保險、證券等金融配套服務功能?！?住宿、餐飲、娛樂、購物、旅游等生活配套服務功能。〔4來自工商、稅務、海關等部門的一條龍相關服務。3.物流增值服務功能隨著經(jīng)濟全球化發(fā)展,企業(yè)競爭加劇,客戶企業(yè)除了要求提供運輸、倉儲、包裝等一般性服務外,還希望物流園區(qū)提供物流網(wǎng)絡設計、需求分析、訂貨管理、訂單處理、信息服務等一系列的增值服務。從國內(nèi)外物流發(fā)展經(jīng)驗來看,物流增值服務是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的一個趨勢和新的利潤增長點。〔1結(jié)算和物流金融服務功能。物流園區(qū)與銀行等金融機構合作,為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)及其客戶提供相關的物流金融服務,既包括存貨質(zhì)押融資等服務,也包括在從事代理、配送的情況下替貨主向收貨人結(jié)算貨款等?！?需求預測功能。物流園區(qū)應能根據(jù)園區(qū)商品進貨、出貨信息來預測未來一段時間內(nèi)的商品進出庫量,進而預測市場對商品的需求?！?物流技術開發(fā)與系統(tǒng)設計。吸引相關物流高科技企業(yè)進駐園區(qū),利用園區(qū)企業(yè)密集的資源優(yōu)勢,發(fā)展物流軟件開發(fā)與物流設施設備的技術開發(fā),形成利潤增長點?！?物流咨詢與培訓。利用物流園區(qū)運作的成功經(jīng)驗及相關的物流業(yè)務咨詢優(yōu)勢,吸引物流咨詢企業(yè)進駐發(fā)展,充分發(fā)揮高校、科研、企業(yè)、政府多方合作的優(yōu)勢,開展物流人才培訓業(yè)務。〔5供應鏈物流管理。深層次介入生產(chǎn)流通商的供應鏈管理,從采購供應到生產(chǎn)流程中的零配件、半成品上下線、產(chǎn)成品的銷售配送,提供基于供應鏈一體化的物流管理?！?信息服務功能。搭建物流園區(qū)信息平臺,實現(xiàn)區(qū)域公共物流信息系統(tǒng)共享。同時與全國物流大系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng),提供實時信息服務。如供需信息發(fā)布、信息交換、車輛配載、配送服務、統(tǒng)計清算、全程物流運輸監(jiān)管服務〔GPS、GIS、ITS等。圖1-1物流園區(qū)業(yè)務功能4.案例：天津市典型物流園區(qū)功能定位以天津市規(guī)劃建設的11個物流園區(qū)項目為例,其功能定位和發(fā)展目標如表1-1所示。表1-1

天津市典型物流園區(qū)功能定位序號園區(qū)名稱功能定位發(fā)展目標1天津港散貨物流中心運輸組織,倉儲裝卸,中轉(zhuǎn)換裝,分撥配送,煤炭、焦炭、礦石批發(fā),加工增值,市場交易,信息咨詢,綜合服務等。中國北方規(guī)模最大、功能最強、配套設施完善的綜合性散貨物流的核心基地。成為西北、華北、京津地區(qū)能源和重要原材料輸出、輸入的分配中心、加工中心和交易中心。2天津港集裝箱物流中心現(xiàn)代物流〔貨物倉儲、運輸、包裝、流通加工、分撥、配送、船舶代理、貨運代理,集裝箱業(yè)務〔集裝箱的倉儲、運輸、搬運、拆裝箱,修箱、洗箱、消毒、熏蒸、冷藏箱、空箱管理,國際貿(mào)易與航運服務,信息服務以及其他輔助服務。天津港躋身國際大港的標志性工程,全球物流供應鏈的重要節(jié)點,中國北方規(guī)模大、影響力強、一流的現(xiàn)代物流基地。3寶坻京津國際商貿(mào)物流港國際采購、品牌展示、技術研發(fā)、物流配送、信息推廣、電子商務、綜合配套等多種功能。構建立足京津、服務三北、輻射東北亞的輕紡、服裝、五金、建材、家具商品展示交易、分撥加工配套中心。4軍糧城散貨物流園鋼鐵交易、倉儲、加工、物流配送、信息交流等。建成大宗商品物流、信息平臺,輻射"三北"的集散物流中心。5天津國際金屬物流園鋼鐵科研、生產(chǎn)、加工、倉儲、物流、貿(mào)易、網(wǎng)上交易。形成北方規(guī)模較大的鋼鐵交易園區(qū)和專業(yè)鋼鐵物流集散地。6北辰鋼鐵物流園鋼材綜合運輸、集合倉儲、物流配送、市場交易、信息處理；流通加工、物流咨詢服務、電子物流、報關等。以第三方物流為主,集加工、配送、倉儲、展示、銷售等復合功能的現(xiàn)代專業(yè)物流園區(qū)。7天津保稅物流園區(qū)國際中轉(zhuǎn)、國際配送、國際采購、國際貿(mào)易。國內(nèi)貨物進入園區(qū)視同出口、辦理報關手續(xù)、實行退稅,園區(qū)貨物內(nèi)銷按貨物進口的有關規(guī)定辦理報關手續(xù),貨物按實際狀態(tài)征稅,區(qū)內(nèi)貨物自由流通,不征增值稅和消費稅。努力建設服務中國北方的保稅物流中心、國際貨物大進大出的綠色通道。8天津空港國際物流區(qū)主要吸引企業(yè)從事國際、國內(nèi)航空貨物的倉儲、分撥、配送、整理、加工、展示、展銷等業(yè)務。依托天津濱海國際機場完備的基礎設施條件和天津港保稅區(qū)功能政策的優(yōu)勢,努力建設成為中國北方最大、面向東北亞、世界一流的國際航空物流基地,拉動天津經(jīng)濟的增長,推動國際經(jīng)濟合作和國際經(jīng)濟的發(fā)展。9中國北方水產(chǎn)食品國際物流中心水產(chǎn)品交易、物流倉儲、加工配送、商務辦公和配套服務,配套商業(yè)設施等。以現(xiàn)代化物流配送為手段,信息化技術為支撐,國內(nèi)外名、優(yōu)、特水產(chǎn)品為物流源,集交易、加工、儲運、集散、配送于一體,服務京津冀,輻射"三北"乃至東北亞,與國際接軌的大型水產(chǎn)城。10泰達普洛斯國際保稅物流園保稅和非保稅倉儲設施及相關工業(yè)設施的開發(fā)、建設、經(jīng)營和管理,并提供相關的咨詢和服務。原開發(fā)區(qū)保稅物流中心,申請保稅物流中心〔B型。11天津市物流貨運中心空車配貨、汽車貨運、城市配送、倉儲、包裝分揀、公鐵水空多式聯(lián)運、餐飲、住宿以及物流信息的收集、整合、處理和發(fā)布。以面向全國的公路長途貨物配載為龍頭,集運輸服務、汽車修理、住宿、餐飲、娛樂、通訊、商務活動等場所為一體,發(fā)揮專業(yè)運輸服務配套作用,成為天津最具規(guī)模實力的專事IT＋物流全方位的大型物流企業(yè)。1.2.2物流園區(qū)類型根據(jù)2008年國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會發(fā)布的《物流園區(qū)分類與基本要求》國家標準,按照物流園區(qū)的依托對象進行劃分,將物流園區(qū)分為貨運服務型、生產(chǎn)服務型、商貿(mào)服務型、綜合服務型等幾種類型。如表1-2所示。表1-2《物流園區(qū)分類與基本要求》國家標準關于物流園區(qū)的分類類型要求代表性園區(qū)貨運服務型a>依托空運或海運或陸運樞紐而規(guī)劃,至少有兩種不同的運輸形式銜接b>提供大批量貨物轉(zhuǎn)換的配套設施,實現(xiàn)不同運輸形式的有效銜接c主要服務于國際性或區(qū)域性物流運輸及轉(zhuǎn)換北京西南貨運主樞紐義烏國際物流中心生產(chǎn)服務型a>依托經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術園區(qū)等制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)而規(guī)劃b>提供制造型企業(yè)一體化物流服務c>主要服務于生產(chǎn)制造業(yè)物料供應與產(chǎn)品銷售上?；瘜W工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)園商貿(mào)服務型a>依托各類大型商品貿(mào)易現(xiàn)貨市場、專業(yè)市場而規(guī)劃,為商貿(mào)市場服務b>提供商品的集散、運輸、配送、倉儲、信息處理、流通加工等物流服務c>主要服務于商貿(mào)流通業(yè)商品集散蓋家溝國際物流基地綜合服務型a>依托城市配送、生產(chǎn)制造業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)等多元對象而規(guī)劃b>位于城市交通運輸主要節(jié)點,提供綜合物流功能服務c>主要服務于城市配送與區(qū)域運輸XX平湖物流園區(qū)上海西北綜合物流園區(qū)XX傳化公路港注1：空港物流園區(qū)依托機場,以空運、快運為主,銜接航空與公路轉(zhuǎn)運；注2：海港物流園區(qū)依托港口,銜接海運與內(nèi)河、鐵路、公路轉(zhuǎn)運；注3：陸港物流園區(qū)依托公路或鐵路樞紐,以公路干線運輸為主,銜接公鐵轉(zhuǎn)運。根據(jù)該項國家標準,對各類物流園區(qū)的規(guī)劃提出一系列的推薦性指標,如表1-3、1-4、1-5、1-6所示。表1-3物流園區(qū)規(guī)劃的推薦性指標：貨運服務型指標指標單位指標值備注空港型海港型陸港型投資強度萬元/畝≥100≥120≥80推薦性要求園區(qū)物流強度萬噸/Km2.年≥50≥5000≥500交通連接方式至少有兩種以上運輸方式存在,可以實現(xiàn)多式聯(lián)運物流信息平臺能為入駐物流企業(yè)提供符合海關監(jiān)管要求的計算機管理系統(tǒng)表1-4物流園區(qū)規(guī)劃的推薦性指標：生產(chǎn)服務型指標指標單位指標值備注投資強度萬元/畝≥80推薦性要求園區(qū)物流強度萬噸/Km2.年≥250交通連接方式至少有兩種以上運輸方式存在,可以實現(xiàn)多式聯(lián)運物流信息平臺能為入駐物流企業(yè)和工業(yè)園區(qū)提供公共信息平臺和實時信息交換系統(tǒng)表1-5物流園區(qū)規(guī)劃的推薦性指標：貿(mào)易服務型指標指標單位指標值備注投資強度萬元/畝≥60推薦性要求園區(qū)物流強度萬噸/Km2.年≥150交通連接方式至少有兩種以上運輸方式存在,可以實現(xiàn)多式聯(lián)運物流信息平臺能為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供物流公共信息和在線交易服務表1-6物流園區(qū)規(guī)劃的推薦性指標：綜合服務型指標指標單位指標值備注投資強度萬元/畝≥100推薦性要求園區(qū)物流強度〔基礎設施萬噸/Km2.年≥300交通連接方式至少有兩種以上運輸方式存在,可以實現(xiàn)多式聯(lián)運物流信息平臺能為園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供物流公共信息和在線交易服務這里,該項國家標準中涉及的物流園區(qū)推薦性指標的計算方法如下：〔1投資強度：項目用地范圍內(nèi)單位面積固定資產(chǎn)投資額。計算公式：投資強度=項目固定資產(chǎn)總投資÷項目總用地面積其中,項目固定資產(chǎn)總投資包括廠房、設備和地價款。〔2行政辦公、商業(yè)及生活服務設施用地所占比重：項目用地范圍行政辦公、商業(yè)及生活服務設施占用土地面積〔或分攤土地面積占總用地面積的比例。計算公式：行政辦公、商業(yè)及生活服務設施用地所占比重=行政辦公、商業(yè)及生活服務設施占用土地面積÷項目總用地面積×100%

〔3園區(qū)物流強度：單位時間、單位面積的物流處理能力。園區(qū)物流強度=園區(qū)年度物流總量÷園區(qū)總用地面積。1.2.3物流園區(qū)開發(fā)模式物流園區(qū)是對物流組織管理節(jié)點進行相對集中建設的功能區(qū)域,也是實現(xiàn)降低物流成本、提高運作效率、改善物流服務等活動的具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的現(xiàn)代物流基地。1.中國物流園區(qū)的建設方式物流園區(qū)屬于投資大、回收期長且涉及多個部門的公益性項目,因而,從國內(nèi)外物流園區(qū)的建設運營經(jīng)驗來看,大多都有政府參與。由于各國國情不同,各國政府在物流園區(qū)規(guī)劃和建設中的作用、地位和角色也不盡相同,各國物流園區(qū)的建設模式也存在很大區(qū)別。考慮到中國的經(jīng)濟發(fā)展特點和對發(fā)展物流的需求,物流園區(qū)的開發(fā)方式主要劃分為如下三種形式,如表1-7所示?！?政府規(guī)劃,工業(yè)地產(chǎn)商主導模式政府對物流園區(qū)進行統(tǒng)一規(guī)劃,然后由工業(yè)地產(chǎn)商進行統(tǒng)一開發(fā)建設,建成后,物流企業(yè)通過租賃或出讓的方式進入到物流園區(qū),工業(yè)地產(chǎn)商負責園區(qū)的物業(yè)管理。該模式要求投資量很大,但統(tǒng)一建設可以使園區(qū)布局合理。能夠采用這種模式的往往是那些占有戰(zhàn)略性資源的物流園區(qū),如依靠空港、海港的物流園區(qū)?！?政府規(guī)劃,企業(yè)主導模式政府統(tǒng)籌安排物流園區(qū)用地,通過招商引資把企業(yè)吸引進來,企業(yè)征得土地后自行開發(fā)建設。在該模式中,由于各企業(yè)從自身利益出發(fā),各自為政,因此園區(qū)整體布局比較混亂,與政府最初設想相差甚遠。〔3政府政策支持,主體企業(yè)引導模式這種模式是通過由一個或幾個在物流服務領域具有資金和技術等方面領先優(yōu)勢的大型企業(yè)牽頭,根據(jù)市場需求,自行征用土地,率先進行物流園區(qū)的開發(fā),并在宏觀政策的合理引導下,逐步實現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)的聚集,引進依托物流環(huán)境進行發(fā)展的物流密集型工商企業(yè),達到物流園區(qū)開發(fā)和建設的目的。表1-7

我國物流園區(qū)開發(fā)模式形式規(guī)劃主體運營主體特征政府規(guī)劃,工業(yè)地產(chǎn)商主導政府工業(yè)地產(chǎn)商投資量很大,布局合理占有戰(zhàn)略性資源,如鄰近空港、海港政府規(guī)劃,企業(yè)主導政府企業(yè)整體布局比較混亂政府政策支持,主體企業(yè)引導模式企業(yè)企業(yè)整體布局有時比較混亂在上述三種模式中,前兩種方式是一種自上而下的模式,政府在園區(qū)建設中始終起著關鍵作用；第三種方式是一種自下而上的模式,由市場自發(fā)形成、企業(yè)自行發(fā)起成立。但是,無論哪種模式,政府的各種政策支持都是非常重要的。2.中國物流園區(qū)的投融資模式物流園區(qū)的投資規(guī)模主要是根據(jù)物流園區(qū)的服務功能定位、服務對象和服務范圍等因素來確定,投資建設費用主要包括土地征用費用、建設費用、運營費用和人員工資四大部分。物流園區(qū)的建設,尤其是在建設初期涉及土地征用和基礎建設,需要大量的資金投入,僅僅依靠企業(yè)自身投融資是不夠的。從國外物流園區(qū)建設的經(jīng)驗來看,物流園區(qū)的建設主要都是以政府投融資為主。在園區(qū)建設初期,政府除了進行資金投入外,還在征地、減稅和貸款等方面給予物流園區(qū)政策扶持。就中國目前物流園區(qū)的開發(fā)建設過程來看,投資建設主體呈現(xiàn)多元化的趨勢,既有中國的國有及國有控股企業(yè)、民營企業(yè),也有外商投資企業(yè)；建設資金來源既有自有資金也有銀行貸款。如表1-8所示。表1-8

中國兩種典型物流園區(qū)的投資模式形式投資主體特征代表性園區(qū)國有及國有控股企業(yè)參與出資政府自上而下方式當?shù)卣酝恋貎?yōu)惠、政策優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠等方式支持物流園區(qū)的建設,并通常由政符授權的企業(yè)進行開發(fā)建設和運營北京空港物流基地、上海洋山深水港物流園區(qū)、XX王家灣物流中心等。民營及民營控股企業(yè)參與投資建設企業(yè)自下而上方式由諸如商貿(mào)流通控股企業(yè)、大型工業(yè)制造企業(yè)、骨干交通運輸與儲運企業(yè)等大型龍頭企業(yè)發(fā)起,獨立完成或通過招商引資共同開發(fā)和建設,然后吸收社會商貿(mào)流通企業(yè)、零配件供應企業(yè)、運輸及倉儲服務企業(yè)、專業(yè)化物流企業(yè)加盟XX傳化物流基地、XXXX輕紡城從中國目前建設經(jīng)驗來看,物流園區(qū)呈現(xiàn)初期投入費用大的特點,其物流用地地價從12萬元/畝——80萬元/畝不等,部分一線城市〔上海、XX等物流用地地價已高達60-100萬元/畝。如果再算上后續(xù)七通一平費用、倉儲設施費用、基本設備以及信息系統(tǒng)等,就綜合投入而言,有專家指出,一個200畝的物流中心通常將需要6000萬的購地資金和8500萬—1億元基本建設費用。從全國范圍來看,物流園區(qū)在各地的投資差異很大,部分園區(qū)的投資達到100億元人民幣,部分園區(qū)的投資不足1億元人民幣。如表1-9所示。表1-9

中國部分物流園區(qū)投資規(guī)模序號省份物流園區(qū)名稱投資規(guī)模<億元>1XXXX前海物流園區(qū)1502XX沈北物流園區(qū)1193北京北京物流港1004XXXX國際港務區(qū)985XX陽邏港物流園區(qū)806XXXX鄭店華中商貿(mào)物流城60-807XX江津港口物流園區(qū)61.638XXXX鐵路物流園區(qū)609XXXX航空物流園區(qū)0.910XX錫林郭勒安快物流園區(qū)0.811天津大港煤炭物流園區(qū)0.7312XX銀古物流園區(qū)0.6713廣西陸川縣龍豪工業(yè)物流園區(qū)0.614XXXX現(xiàn)代糧食物流園區(qū)0.562615XX沙縣糧食物流園區(qū)0.416XX鋼鐵稀土物流園區(qū)0.417XX空港國際物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)0.318XXXX市大一物流園區(qū)0.319XXXX雙龍桑家坡物流園區(qū)0.320XXXX港口物流園區(qū)0.27這里既有各地土地價格的差異,也有建設投資主體的影響。一般來說,以政府主導投資,自上而下方式建設的物流園區(qū),特別是政府重點建設項目,其投資額度相對較大；而企業(yè)主導投資,自下而上建設的物流園區(qū),其投資額度相對有限。對于物流園區(qū)投資規(guī)模的確定,需要與該地區(qū)實際需求相適應,規(guī)模過大,必然導致嚴重的資金、土地等資源的浪費。同時,也需要有一定的前瞻性,能夠滿足未來一定時期內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的要求。另外,部分物流園區(qū)由外資投資建設。例如,美國的普洛斯于2004年4月正式在中國上海成立了地區(qū)總部,開始了在中國的發(fā)展。普洛斯地產(chǎn)在中國城市的分布如圖1-2所示。截至到2008年12月31日,普洛斯公司運營的設施達到1,865,400平方米,另有1,041,600平方米的在建項目。普洛斯外資投入已進入XX、北京、天津、XX、XX、XX、XX、XX、上海、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX和XX等20多個我國重點一線城市,這個現(xiàn)象值得關注?！沧ⅲ簣D中數(shù)據(jù)截止2007年3月31日；第一個數(shù)字表示城市GDP排名,第二個數(shù)字表示城市人口數(shù)量圖1-2普洛斯地產(chǎn)在中國城市分布圖3.中國物流園區(qū)的建設規(guī)模物流園區(qū)的建設規(guī)模應當定多大合適？這里不僅要考慮物流園區(qū)在整個區(qū)域中的功能地位、當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)布局、區(qū)域經(jīng)濟水平、交通區(qū)位特征以及園區(qū)的區(qū)域輻射范圍等宏觀因素,還要考慮以下一些微觀因素,如入駐企業(yè)數(shù)量及規(guī)模、產(chǎn)品種類及物理屬性、園區(qū)物流吞吐量、供應商及下游銷售商的規(guī)模和數(shù)量以及倉庫建筑物類型等。物流園區(qū)建設過程中,目前各地的占地規(guī)模差異很大,部分園區(qū)的占地達到20,000畝以上,部分園區(qū)的占地不足200畝。表1-10

中國部分物流園區(qū)占地規(guī)模省份物流園區(qū)名稱占地規(guī)模<畝>XX郭店物流園區(qū)90,000畝XX南沙國際物流園區(qū)74235畝XXXX市甘井子區(qū)綜合物流園區(qū)≥30000畝XXXX東北亞物流園區(qū)≥30000畝XX金州二十里鋪物流園≥30000畝XXXX金港灣國際物流園≥30000畝上海臨港裝備制造業(yè)物流基地≥30000畝上海臨港物流園區(qū)≥30000畝XX柘榮縣藥業(yè)物流園區(qū)200畝XX熙平物流基地200畝XXXX市大一物流園區(qū)200畝廣西二橋口岸物流園區(qū)200畝XXXX雙龍桑家坡物流園區(qū)200畝XX新華新港物流基地150畝天津大港煤炭物流園區(qū)150畝XXXX商聯(lián)集團物流基地150畝和其它國家物流園區(qū)建設規(guī)模相比較,中國部分物流園區(qū)規(guī)劃面積偏大。國外物流園區(qū)平均占地多在70公頃以上,但不超過200公頃〔1平方公里=100公頃。中國在物流園區(qū)建設起步階段,曾經(jīng)出現(xiàn)過建設貪大求全的現(xiàn)象。合適的物流園區(qū)建設規(guī)模對區(qū)域物流發(fā)展至關重要。對于物流園區(qū)建設規(guī)模的確定,需要綜合考慮到區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展水平、周邊市場需求、園區(qū)服務功能和產(chǎn)品貨物屬性。從規(guī)劃要有適度超前性來說,物流園區(qū)的規(guī)劃規(guī)模不能太小,否則不利于區(qū)域物流的持續(xù)發(fā)展；但從各地經(jīng)濟發(fā)展水平和物流需求來說,規(guī)劃規(guī)模又不能太大,否則會產(chǎn)生投資浪費和物流資源閑置,也會給以后的經(jīng)營運作埋下隱患。4.中國物流園區(qū)政府優(yōu)惠政策物流園區(qū)屬于社會公益性基礎設施建設,投資大、回收期長、社會效益好,這也就決定了政府給予物流園區(qū)政策扶持的必要性和重要性。特別是在園區(qū)開發(fā)前期涉及到征地以及大量資金投入的問題,尤其需要政府相關部門給予支持和協(xié)調(diào)?？梢哉f,政府對于物流園區(qū)的扶持、鼓勵政策是園區(qū)成功運營、獲取收益、可持續(xù)發(fā)展的保障。國外很多運營良好的物流園區(qū)的發(fā)展歷程也充分體現(xiàn)了政府優(yōu)惠政策對園區(qū)發(fā)展產(chǎn)生的積極影響。日本政府為物流行業(yè)協(xié)會提供長期低息貸款進行物流園區(qū)開發(fā)；德國政府通過資助方式引導各州按照統(tǒng)一規(guī)劃建設物流園區(qū),并提供土地和交通基礎設施；比利時和法國為了鼓勵配送中心發(fā)展,不僅從資金上給予支持,而且實行減免稅收政策；荷蘭的一些地方政府降低倉庫建設規(guī)劃管理要求。中國許多地方政府在近10年的物流園區(qū)開發(fā)、建設和運營過程中,也在優(yōu)惠政策方面做了許多有益的摸索,對推動和促進物流園區(qū)的建設、運營、健康發(fā)展起到了關鍵作用。具體內(nèi)容如下：〔1協(xié)調(diào)部門關系物流園區(qū)的規(guī)劃建設不同于一般的城市基礎設施建設,涉及到發(fā)改委、國土資源、交通、建設、海關、稅務、工商等各個部門之間的協(xié)調(diào)與配合,參與物流活動的企業(yè)更是多種多樣,有國營大型企業(yè)、私營物流公司以及國外物流企業(yè)。由于中國物流業(yè)的特點以及物流空間特征,政府部門之間、企業(yè)部門之間、以及政府與企業(yè)之間存在一系列問題需要協(xié)調(diào)和共同解決。因此,政府在物流園區(qū)發(fā)展中的領導和協(xié)調(diào)作用十分重要?！?出臺行業(yè)規(guī)范物流園區(qū)是一個各類企業(yè)集中活動的場所,企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模不一、從屬行業(yè)不同、良莠不齊,企業(yè)出于自身利益考慮可能出現(xiàn)惡性競爭的情況。因此,需要制訂物流行業(yè)的管理法規(guī)和準則,規(guī)范物流企業(yè)的經(jīng)營活動,營造物流園區(qū)公平、有序的競爭環(huán)境,保障物流園區(qū)健康發(fā)展?！?加強交通基礎設施建設物流園區(qū)集中了大量的物流企業(yè),特別是從事配送、運輸?shù)钠髽I(yè)和所屬車輛,這給園區(qū)臨近的交通基礎設施提出了較高的要求,沒有良好的周邊交通基礎設施建設,將直接影響到物流園區(qū)發(fā)展后勁。因此,加強交通基礎設施建設,改善物流園區(qū)的集疏運條件,是物流園區(qū)具有發(fā)展后勁的重要保障?！?制定優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策的制定是影響物流園區(qū)成功運營的最直接因素。中國近10年物流園區(qū)建設過程中,普遍制定的優(yōu)惠政策主要有如下幾類。?

土地優(yōu)惠政策物流園區(qū)的用地以倉儲和交通用地為主,輔以交易、服務、辦公場所用地?？紤]到物流園區(qū)的環(huán)境和社會效應,在地價征收或收取土地使用費上,政府給予物流企業(yè)更多的優(yōu)惠和減免,如土地出讓金減免、地價款分期支付、土地優(yōu)惠價格出讓等。?

稅收優(yōu)惠政策物流行業(yè)本身利潤率不高且投資回收期長,還存在諸如重復納稅、不能享受統(tǒng)一繳稅、亂罰款、亂收費等問題,造成物流企業(yè)稅費負擔過重。針對此現(xiàn)象,政府采取切實措施,減輕企業(yè)稅費負擔,如所得稅減征或免征、稅收返還、享受保稅區(qū)政策等。?

資金優(yōu)惠政策園區(qū)內(nèi)企業(yè)物流設施的建設需要較大的資金投入,特別是倉儲設施的建設,風險大,投資回收期長,有些企業(yè)一時很難拿出這部分建設資金。因此,政府在資金上給予物流企業(yè)以必要的扶持,如長期低息貸款、貼息貸款、貸款優(yōu)先權、政府專項貸款、貸款優(yōu)惠利率、周邊交通市政設施改造以及免收城市建設費等。?

其他優(yōu)惠政策對于物流公共項目、公益性物流信息平臺的建設、物流人才的培訓和教育以及重要物流項目設立發(fā)展基金,通過貼息、補助、獎勵等多種形式給予扶持。中國物流園區(qū)運營模式1.物流園區(qū)的經(jīng)營管理根據(jù)國外幾十年物流園區(qū)的開發(fā)、管理經(jīng)驗,物流園區(qū)的建設主要是由政府發(fā)起〔或獨立,或與企業(yè)合作,并積極參與到土地開發(fā)、規(guī)劃、投資以及政策制定等環(huán)節(jié)。意大利、西班牙、葡萄牙、法國、荷蘭以及德國等眾多國家均采取該模式,并最終通過建立一個獨立自主、自負盈虧的第三方公司來運營、管理和協(xié)調(diào),推動物流園區(qū)的持續(xù)發(fā)展。中國物流園區(qū)的開發(fā)方式主要劃分為政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導模式,政府規(guī)劃、企業(yè)主導模式以及政府政策支持、主體企業(yè)引導模式等三種形式。在中國物流園區(qū)的開發(fā)建設過程中,投資建設主體呈現(xiàn)多元化的趨勢,既有國有及國有控股企業(yè)、民營企業(yè),也有外商投資企業(yè)；建設資金來源既有自有資金也有銀行貸款。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,民營及民營控股企業(yè)參與投資建設的物流園區(qū)數(shù)量最多,其次是國有及國有控股企業(yè)參與出資建設的物流園區(qū)。另外,部分物流園區(qū)有外資參與投資建設。在上述三種模式中,前兩種模式是一種自上而下的模式,政府在園區(qū)建設中始終起著關鍵作用,往往由政府牽頭成立專門的園區(qū)經(jīng)營管理公司或委托專業(yè)公司進行運作,在一些園區(qū)的股東結(jié)構上國有資產(chǎn)往往占有很大比例。第三種模式是一種自下而上的模式,由市場自發(fā)形成、企業(yè)自行發(fā)起成立。但是,無論哪種模式,政府的各種政策支持都是非常重要的。無論哪種開發(fā)方式,物流園區(qū)都要成立經(jīng)營管理公司來進行運營和日常管理。經(jīng)營管理公司的主要任務是根據(jù)股東的要求,按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求,負責物流園區(qū)的運營和日常管理,做好客戶服務工作,確保股東的資產(chǎn)投入增值和保值。其主要職責包括：〔1物流園區(qū)從籌建到運營全過程的總體管理,包括土地開發(fā)、基礎設施建設和改造等一系列問題的解決；〔2物流園區(qū)網(wǎng)絡平臺的設計、搭建與管理。提供園區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡平臺的建設、園區(qū)之間的網(wǎng)絡鏈接以及信息系統(tǒng)開發(fā)；〔3物流園區(qū)的招商引資,開展物流園區(qū)的營銷、推廣工作,組織博覽會、廣告宣傳,制作宣傳冊、客戶雜志以吸引企業(yè)投融資和客戶入駐；〔4政府部門、物流園區(qū)以及園區(qū)入駐企業(yè)之間的各種關系的溝通和協(xié)調(diào)；〔5相關企業(yè)、院校及研究機構等各類人員的培訓、實習與進修；〔6特殊商品的安全監(jiān)管〔如化學品、藥品以及危險品等；〔7為入駐園區(qū)的企業(yè)提供所需要的各種日常服務,包括業(yè)務管理、客戶接待、投訴反饋等。2.物流園區(qū)的信息化

物流園區(qū)發(fā)展的一個顯著特征就是物流信息化建設。最近幾十年涌現(xiàn)出來的計算機技術、通訊技術以及電子商務技術等,為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展提供了重要的技術支撐。為完善物流系統(tǒng),減少物流信息的傳遞層次和流程,提高物流信息利用程度和利用率,引導物流系統(tǒng)的正常運行,中國大多數(shù)物流園區(qū)把物流過程的信息化作為物流系統(tǒng)運行中的一個基本生產(chǎn)要素看待。通過物流園區(qū)的信息化,力求以最短的流程、最快的速度、最小的費用、傳輸高質(zhì)量的信息,完善物流系統(tǒng)的正常運行、提高行業(yè)整體效益以及社會經(jīng)濟效益。在中國已運營的物流園區(qū)中,絕大部分將物流系統(tǒng)信息化作為園區(qū)建設的重點之一,包括對物流信息的收集、加工、傳遞、存儲、處理、發(fā)布、優(yōu)化等一系列作業(yè)過程的規(guī)劃與設計以及系統(tǒng)的運行。通常,物流園區(qū)信息化平臺包括以下四個子平臺,如圖1-3所示?！?園區(qū)管理信息化。園區(qū)管理信息化是指園區(qū)日常經(jīng)營管理工作的信息化。園區(qū)管理信息化是物流園區(qū)管理的基礎,涉及園區(qū)日常管理與運營,是物流活動得以高效率實現(xiàn)的基礎,同時也是物流園區(qū)整體管理水平的體現(xiàn)?！?客戶管理信息化。客戶管理信息化是指園區(qū)的客戶進行商貿(mào)交易的信息化,涉及交易訂單管理、貨物查詢與跟蹤以及財務結(jié)算等功能?！?交易管理信息化。交易管理信息化是指物流企業(yè)和客戶之間業(yè)務往來和交易的信息化。交易管理信息化是整個物流園區(qū)信息化的核心,完成EDI數(shù)據(jù)交換、供需信息查詢以及相應的交易單據(jù)處理,是物流園區(qū)現(xiàn)代化和信息化的標志,只有實現(xiàn)了交易管理信息化才能充分發(fā)揮物流園區(qū)的綜合優(yōu)勢?！?物流企業(yè)信息化。物流企業(yè)信息化是指園區(qū)內(nèi)的物流企業(yè)內(nèi)部管理的信息化,涉及物流企業(yè)倉儲、加工以及配送等基本功能的信息化。物流企業(yè)信息化是園區(qū)物流企業(yè)管理現(xiàn)代化、物流信息共享和物流交易信息化的基礎,只有實現(xiàn)了物流企業(yè)信息化才能實施交易管理信息化。以上四個子平臺,其應用對象有所不同。園區(qū)管理信息化子平臺是園區(qū)經(jīng)營管理公司內(nèi)部業(yè)務〔辦公系統(tǒng),主要滿足其自身業(yè)務經(jīng)營管理的需要。物流企業(yè)信息化、客戶管理信息化、交易管理信息化三個子平臺主要是提供給入駐企業(yè)使用的,往往是采用ASP〔應用服務提供商服務模式。即由園區(qū)經(jīng)營管理公司建設物流信息平臺,而入駐企業(yè)以租用方式應用相關的系統(tǒng)模塊進行業(yè)務管理。圖1-3物流園區(qū)信息平臺組成及功能模塊案例：上海5家重點園區(qū)的信息化建設物流不是傳統(tǒng)的運輸行業(yè),是建立在高度信息化的基礎上的?，F(xiàn)代物流與傳統(tǒng)物流最大的區(qū)別就是以各種信息技術為核心,應用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)、電子商務、電子數(shù)據(jù)交換、倉庫管理系統(tǒng)、供應鏈管理系統(tǒng)、全球定位系統(tǒng)等信息技術實現(xiàn)物流單體數(shù)字化、物流過程信息化、物流網(wǎng)絡數(shù)據(jù)化、物流中心管理數(shù)字化,最終促使物流與信息流融為一體。上海化學工業(yè)區(qū)物流產(chǎn)業(yè)園、上海臨港物流園區(qū)、上海外高橋保稅物流園區(qū)、上海國際鋼鐵服務業(yè)中心、上海西北綜合物流園區(qū)等5家園區(qū)〔基地對信息化的建設都投入了極大的熱情。5家園區(qū)〔基地全部建有信息系統(tǒng),開發(fā)經(jīng)費從100萬元至1500萬元不等。入駐企業(yè)對園區(qū)信息化的需求主要表現(xiàn)在：首先必須有互聯(lián)網(wǎng)的接入、行業(yè)公共信息的發(fā)布、電子商務類的服務及咨詢服務等；其次是辦公自動化的系統(tǒng)平臺、EDI報關等；最后為車貨配載信息服務、物流軟件租用服務及定位跟蹤服務。3.物流園區(qū)的客戶開發(fā)在取得政府優(yōu)惠政策支持的情況下,物流園區(qū)加強入駐企業(yè)的客戶開發(fā)工作是至關重要的。物流企業(yè)是物流園區(qū)的活動主體,物流企業(yè)的入駐是衡量一個園區(qū)運營狀態(tài)好壞的重要指標。而物流園區(qū)的建設目的就是要通過良好的物流服務能力和水平實現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟和社會效益。因此,在中國物流園區(qū)的建設規(guī)劃過程中,如何做好客戶開發(fā)工作、吸引企業(yè)入駐、保持園區(qū)活力一直是物流園區(qū)建設開發(fā)和運營的重中之重。為了更好地吸引和留住企業(yè)客戶,物流園區(qū)會綜合運用政府提供的各種相關優(yōu)惠政策,切實考慮入駐企業(yè)在市場需求、資金、員工等多方面的實際問題,制定相關便利政策。常見的具體措施如下：〔1積極協(xié)助入駐企業(yè)做好市場需求分析,為企業(yè)提供強大的信息系統(tǒng)平臺挖掘潛在客戶信息；〔2對國家扶持和鼓勵發(fā)展的物流企業(yè)給予減征或免征所得稅；〔3對新入駐的企業(yè)給予首年免收所得稅；〔4對公益性物流信息項目,經(jīng)信息辦審批,給予補貼；〔5改善通關環(huán)境,對在物流園區(qū)內(nèi)設置的物流企業(yè)實行"一次報關、一次驗單、一次查驗",簡化手續(xù),加快辦理速度；〔6對園區(qū)內(nèi)需要工商、稅務、海關檢查注冊、審批的企業(yè),簡化手續(xù),提高辦事效率；〔7為入駐企業(yè)提供方便的交通設施,方便企業(yè)職工出行；〔8為入駐企業(yè)提供配套的生活、娛樂、教育、培訓等設施和服務,解除企業(yè)職工的后顧之憂。從目前中國物流園區(qū)實際運營情況看,物流園區(qū)的服務能力、服務意識對園區(qū)吸引企業(yè)入駐起著非常重要的作用。交通便利、配套設施齊全、服務質(zhì)量高、園區(qū)品牌好、交易條件好以及租金便宜的物流園區(qū)對企業(yè)入駐具有很強的吸引力。相反,一些不具規(guī)模、交通不便、配套設施太差、租金太貴以及管理水平落后的物流園區(qū)往往出現(xiàn)高閑置率的問題。案例：北京空港物流園區(qū)優(yōu)惠政策北京空港物流園區(qū)以航空物流、第三方物流、新業(yè)態(tài)物流、流通型加工企業(yè)、物流信息與咨詢、物流技術