文化科技產(chǎn)業(yè)園企劃

項目企劃案內(nèi)部版工業(yè)地產(chǎn)招商部上海潤廣文化科技產(chǎn)業(yè)園1第一頁，共五十三頁。第一章項目總論一、項目概要二、項目區(qū)位第二章項目SWOT分析及市場調(diào)查一、項目SWOT分析二、項目市場調(diào)查第三章項目市場分析一、項目行業(yè)分析二、項目必要性分析第四章項目方案一、項目定位二、項目核心競爭力三、項目目標客群四、項目產(chǎn)業(yè)定位五、項目整體進度計劃表（含定價機制）六、項目運作方案第五章項目效益分析一、項目收入分析二、其它可行收入三、社會效益第六章項目主要核心問題一、項目面臨的主要困難二、項目急須解決的事項三、招商指標分解四、團隊激勵機制五、前期推廣預算目錄2第二頁，共五十三頁。第一章項目總論

3第三頁，共五十三頁。“上海潤廣文化科技產(chǎn)業(yè)園”，由上海車市投資（集團）股份有限公司投資開發(fā)，并聯(lián)合上海文化廣播影視集團（SMG）共同確立園區(qū)開發(fā)定位，園區(qū)計劃引進文化傳媒、電子信息、新能源、新材料、高技術(shù)機械制造研發(fā)及相關(guān)服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)，實行產(chǎn)業(yè)鏈一體化產(chǎn)品打造，以產(chǎn)品功能為基礎，全面規(guī)劃了總部辦公、中試研發(fā)、標準廠房、倉儲物流、產(chǎn)品定制以及生活配套設施，構(gòu)筑一體化企業(yè)上升平臺。本項目位于上海奉城工業(yè)園內(nèi)，是經(jīng)國家發(fā)改委核準、上海市人民政府批準設計的市級工業(yè)開發(fā)區(qū)。一、項目概要4第四頁，共五十三頁。上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園效果圖5第五頁，共五十三頁。項目位于上海市奉賢區(qū)，地塊南臨團青公路，西臨奉村路，北臨青工路。園區(qū)用地面積為72528.2㎡，總建筑面積72543.35㎡，其中工業(yè)配套及生活服務設施5060㎡，容積率：1.0，綠地率20%。由33棟2-4層的獨立樓宇組成，周邊交通便捷，位于南上海核心區(qū)域，毗鄰S2、G1501（上海繞城高速）、林海公路等快速交通干道連接浦東機場、洋山深水港、上海市中心區(qū)域和周邊省份。二、項目區(qū)位

6第六頁，共五十三頁。7上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園平面圖第七頁，共五十三頁。第三章項目SWOT分析及市場調(diào)查8第八頁，共五十三頁。優(yōu)勢(S)地區(qū)工業(yè)氛圍濃厚，人力資源較多，2012年，奉賢區(qū)常住人口達113萬人，青村鎮(zhèn)常住人口達11萬人。項目樓宇外觀時尚現(xiàn)代，硬件條件相對理想，能提升企業(yè)形象。供水：兩座自來水廠供水，供水能力30萬噸/日。

供電：區(qū)內(nèi)擁有亞洲最大的50萬伏變電站，另有3.5萬伏變電站19座。工業(yè)區(qū)已經(jīng)使用更為高效的天然氣：通訊：主線普及率達38%?？缮暾圛SDN、ADSL、FTTB等通訊系統(tǒng)。2、劣勢（W）1）周邊環(huán)境尚在改善中，所屬青村鎮(zhèn)多為自建廠房，缺少標準化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，整體產(chǎn)業(yè)氛圍不明顯。2）青村鎮(zhèn)范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)配別技術(shù)含量較低，多為勞動密集型企業(yè)為主，包括重機械制造，服裝加工，塑料設備等方面。產(chǎn)業(yè)氛圍科技含量不高，比較難吸引高科技含量的名牌企業(yè)。3）我園區(qū)企業(yè)服務體系還不齊全，缺少整體運作能力，運營管理體系還不系統(tǒng)，管理不夠標準化，流程化。4）以前集團公司從未整體運營過產(chǎn)業(yè)園類型的項目，缺少相關(guān)的人員儲備和操作經(jīng)驗。3、機會(O)1）周邊5KM無新的同類型標準化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目運營，對項目的后期銷售沒有大的影響。具有一定的開發(fā)潛力2）目前，奉賢區(qū)政府將該地區(qū)作為新能源設備、物流裝備制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)導向，預計在未來的幾年內(nèi)，可逐漸形成新的產(chǎn)業(yè)導向。3）公路環(huán)境有優(yōu)勢，離洋山港較近，S4、G1501、A30、林海公路環(huán)繞四周，園區(qū)運輸承接能力較強。4）園區(qū)與上海文廣傳媒合作，可借助SMG的品牌資源和客戶關(guān)系，在前期起到一個品牌形象植入，并有希望引入相關(guān)文化傳媒產(chǎn)業(yè)的公司入駐。4、不利因素（T）

1)地理位置有一定局限性，公共交通環(huán)境不理想，必須解決園區(qū)到軌交的短駁需求，才有可能做辦公用途。2）實際落地的相關(guān)政策還不明確，有待確定。缺少政府政策性的授牌或認證，需要盡快爭取。3）項目為在建項目，客戶缺少直觀認識，預計招商周期較長。4）園區(qū)周邊相關(guān)商業(yè)配套欠缺，辦公服務環(huán)境不理想。一、項目SWOT分析9第九頁，共五十三頁。工業(yè)地產(chǎn)2013年第一季度市場數(shù)據(jù)

總存量（㎡）空置率（%）租金(人民幣/㎡/日）研發(fā)辦公樓4,449,06216.15%3.5倉庫5,705,6966.38%1.3廠房9,971,1605.13%1.07總計20,125,9187.92%1.97資料來源:DTZ戴德梁行研究部二、項目市場調(diào)查

A、上海工業(yè)地產(chǎn)調(diào)查10第十頁，共五十三頁。B、同類型園區(qū)市場調(diào)查11序號ST001ST002ST003ST004ST005ST006項目名稱聚慧領(lǐng)域總部園申江科創(chuàng)園·財富新場派米雷(南橋)都市產(chǎn)業(yè)園派米雷（奉賢）企業(yè)園區(qū)上海周浦智慧產(chǎn)業(yè)園麗洲大廈項目地址上海市奉賢區(qū)金海公路5885號上海市浦東新區(qū)新場鎮(zhèn)（康橋工業(yè)南區(qū)）古丹路15弄4號樓5樓

張翁廟路699弄（環(huán)城西路）民樂路328號沈梅路99弄1號環(huán)城東路399號所屬園區(qū)上海奉賢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)生物科技園區(qū)浦東康橋開發(fā)區(qū)南區(qū)上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)上海市工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)星火開發(fā)區(qū)周浦開發(fā)區(qū)上海工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)占地面積84畝90畝109畝118畝79畝

建筑面積70000100000424104000052720.839000樓宇總數(shù)3126181892整棟面積1300-60001500-23002000-430022326614430000/9000單層面積6005001000100013261200樓層4-64-52-331023層高3.9-4.2/3.6-3.94.2/3.8/3.68.5/410.5/44.23容積率1.361.431.41.01.253.0建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)外立面涂料石材涂料涂料玻璃幕墻涂料綠化率40%32%10%10%25%10%建筑特色標準化產(chǎn)業(yè)園區(qū)標準化產(chǎn)業(yè)園區(qū)標準化產(chǎn)業(yè)園區(qū)標準化產(chǎn)業(yè)園區(qū)標準化產(chǎn)業(yè)園區(qū)獨立院落,自建框架結(jié)構(gòu)廠房,車位數(shù)102200300200300

100園區(qū)內(nèi)部配套設施員工餐廳、便利超市、企業(yè)會所、多功能會議中心全智能化地下停車位，獨立高檔電梯、電信寬帶、通信光纜園區(qū)的智能管理園區(qū)系統(tǒng)將由監(jiān)控中心、樓宇分中心、終端三級構(gòu)成員工餐廳、便利超市、企業(yè)會所、多功能會議中心,員工宿舍ATM、會議室、食堂、商務中心、會展中心、簡餐、娛樂ATM、會議室、食堂、商務中心、會展中心、簡餐、娛樂第十一頁，共五十三頁。12租金報價1.2元/㎡/日0.90元/㎡/日只售不租0.60元/㎡/日1.80-2.40元/㎡/日1.20元/㎡/日售價8500元/㎡7500元/㎡5050元/㎡4000元/㎡12000元/㎡只租不賣竣工日期2011年2012年2012年開工2013年2010年2000年出租率30%40%5%20%80%90%交房標準及時間內(nèi)部基本裝修，頂?shù)?、中央空調(diào)、電梯1部/現(xiàn)房內(nèi)部基本裝修，頂?shù)?、空調(diào)、電梯1部/現(xiàn)房廠房18M跨度中間無柱設計,獨棟獨院超大門前空間,3+2布局，工廠和辦公有相對獨立衛(wèi)生設施、電梯間及樓梯獨棟獨院超大門前空間,工廠和辦公有相對獨立衛(wèi)生設施、電梯間及樓梯由1棟10層辦公樓與8棟2-4層企業(yè)研發(fā)中心組成。均至少配1貨1客梯。分體式空調(diào)，標準裝修，25小時巡邏系統(tǒng)、應急電源,照明和擴音系統(tǒng)3萬平方米的純商務辦公樓和0.9萬平方米的酒店式星級服務商務會所，辦公、服務、休閑”全裝修,帶家具推廣方式官方網(wǎng)站\分類廣告網(wǎng)站推廣\政府渠道\實體廣告官方網(wǎng)站\政府渠道\實體廣告官方網(wǎng)站\分類廣告網(wǎng)站推廣\實體廣告官方網(wǎng)站\分類廣告網(wǎng)站推廣\實體廣告官方網(wǎng)站\政府渠道\實體廣告官方網(wǎng)站\實體廣告公路交通距離虹橋機場43KM；距離浦東機場62KM；距離臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)46KM；距離8號線航天博物館站25KM距離虹橋機場25KM；距離浦東機場18KM；距離臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)35KM；距離16號線新場站（在建)2KM距離虹橋機場35KM；距離浦東機場55KM；距離臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)52KM；距離輕軌5號線(規(guī)劃)奉浦站(張翁廟)1KM浦東國際機場35KM，虹橋國際機場52KM;距離臨港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)60KM；距離輕軌5號線(規(guī)劃)海灣站1.8KM距浦東國際機場車行20公里，距虹橋國際機場車行22公里距浦東國際機場車行20公里，距虹橋國際機場車行60公里交通環(huán)境5號線延伸段、軌道8號線延伸段；奉浦大橋、閔浦二橋、杭州灣大橋；S32、S4、G1501、S20（林海公路、浦星公路、大葉公路）經(jīng)由外環(huán)線、滬南路、申江路、滬蘆高速，機場高速等周邊道路.緊鄰S4、G1501、滬杭公路、南亭公路緊鄰S4、G1501、浦星公路S20、滬南公路、A3、沈嘉湖公路緊鄰S4、G1501、大葉公路第十二頁，共五十三頁。C、服務型園區(qū)市場調(diào)查13序號YQ001YQ002YQ003YQ004YQ005YQ006YQ007園區(qū)名稱張江新能源孵化器浦江低碳科技孵化器漕河涇科創(chuàng)中心漕河涇創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園上海紫竹高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)國家863軟件專業(yè)孵化器上海國際醫(yī)學園區(qū)園區(qū)地址浦東新區(qū)達爾文路88號閔行區(qū)聯(lián)航路1188號徐匯區(qū)桂平路410號閔行區(qū)浦江新駿環(huán)路189號閔行區(qū)東川路555號2號樓閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)聯(lián)航路1588號浦東新區(qū)周祝公路337號租金標準4.5元/㎡/日2.5元/㎡/日3.4元/㎡/日1.6元/㎡/日2元/㎡/日1.8元/㎡/日1.8元/㎡/日竣工日期2003年2010年2002年2004年2002年2003年2008年出租率90%90%85%80%90%82%60%房租補貼以研發(fā)費用申報代替，每家入孵企業(yè)每年可申報5-30萬元的研發(fā)費用，一年一報，連續(xù)三年補貼50%，半年一報，連續(xù)三年，每家企業(yè)最多只能申報200㎡。補貼30%，一年一報，連續(xù)三年，每家企業(yè)最多只能申報200㎡。補貼50%，半年一報，連續(xù)三年，每家企業(yè)最多只能申報200㎡。補貼50%，半年一報，連續(xù)三年，每家企業(yè)最多只能申報200㎡。補貼50%，半年一報，連續(xù)三年，每家企業(yè)最多只能申報200㎡。以研發(fā)費用申報代替，每家入孵企業(yè)每年可申報5-30萬元的研發(fā)費用，一年一報，連續(xù)三年創(chuàng)業(yè)苗圃可申請市級，給予創(chuàng)業(yè)項目5萬元的開辦費補貼（成功率較低，30%）區(qū)級給予創(chuàng)業(yè)項目5萬元的開辦費補貼（成功率較高，90%），也可同時申報市級，開辦費5萬可申請市級，給予創(chuàng)業(yè)項目5萬元的開辦費補貼（成功率較低，30%）區(qū)給予創(chuàng)業(yè)項目5萬元的開辦費補貼（成功率較高，90%），也可同時申報市級，開辦費5萬元，

區(qū)給予創(chuàng)業(yè)項目5萬元的開辦費補貼（成功率較高，90%），也可同時申報市級，開辦費5萬元區(qū)給予創(chuàng)業(yè)項目5萬元的開辦費補貼（成功率較高，90%），也可同時申報市級，開辦費5萬元可申請市級，給予創(chuàng)業(yè)項目5萬元的開辦費補貼（成功率較低，30%）開辦注冊開辦注冊一條龍服務，政府費用實報實銷，收取1000元服務費/家開辦注冊一條龍服務，政府費用實報實銷，收取1000元服務費/家開辦注冊一條龍服務，政府費用實報實銷，收取1500元服務費/家開辦注冊一條龍服務，政府費用實報實銷，收取1500元服務費/家開辦注冊一條龍服務，按企業(yè)實際情況收取服務費開辦注冊一條龍服務，按企業(yè)實際情況收取服務費開辦注冊一條龍服務，政府費用實報實銷，服務費免收第十三頁，共五十三頁。14稅收政策張江部分返50%，按營業(yè)稅計算，實際獎勵繳稅額的30%浦江鎮(zhèn)部分返80%，按營業(yè)稅計算，實際獎勵繳稅額的40%按徐匯區(qū)部分返50%，按營業(yè)稅計算，實際獎勵繳稅額的30%浦江鎮(zhèn)部分返50%，按營業(yè)稅計算，實際獎勵繳稅額的27%閔行區(qū)部分返40%，按營業(yè)稅計算，實際獎勵繳稅額的24%浦江鎮(zhèn)部分返50%，按營業(yè)稅計算，實際獎勵繳稅額的27%按浦東新區(qū)部分返40%，按營業(yè)稅計算，實際獎勵繳稅額的24%投融資（園區(qū)特有）與光大銀行合作設立了資金總額10億“光大創(chuàng)星基金”（PE），并有資金寶融資平臺，有近300家銀行、小額擔保公司、抵押融資公司、風險投資公司的平臺資源與光大銀行合作設立了資金總額10億“光大創(chuàng)星基金”（PE），并有資金寶融資平臺，有近300家銀行、小額擔保公司、抵押融資公司、風險投資公司的平臺資源200家銀企對接數(shù)據(jù)池，幫助乙方獲得知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、定單貸款等信貸支持，組織企業(yè)參加各類投融資論壇、培訓與項目推介活動，協(xié)助企業(yè)辦理科技保險，并落實資金資助200家銀企對接數(shù)據(jù)池，幫助乙方獲得知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押、定單貸款等信貸支持，組織企業(yè)參加各類投融資論壇、培訓與項目推介活動，協(xié)助企業(yè)辦理科技保險，并落實資金資助“紫竹創(chuàng)投”基金（PE）資金總額7000萬，實行YBC小額免息貸款和小額風險投資暫無YBC融資免息貸款10-30萬人力資源（園區(qū)特有）與智聯(lián)招聘合作，提供網(wǎng)上招聘渠道，企業(yè)可享受低于市場價30%的價格與智聯(lián)招聘合作，提供網(wǎng)上招聘渠道，企業(yè)可享受低于市場價30%的價格無無官網(wǎng)平臺為企業(yè)刊登招聘信息無無培訓服務不定期地舉行各類培訓、沙龍、企業(yè)論壇等，每年不少于12場不定期地舉行各類培訓、沙龍、企業(yè)論壇等，每年不少于12場不定期地舉行各類培訓、沙龍、企業(yè)論壇等，每年不少于30場不定期地舉行各類培訓、沙龍、企業(yè)論壇等，每年不少于30場不定期地舉行各類培訓、沙龍、企業(yè)論壇等，每年不少于24場不定期地舉行各類培訓、沙龍、企業(yè)論壇等，每年不少于50場無政府授牌國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務中心；國家級專業(yè)孵化器；國際ISO9001質(zhì)量服務體系；上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；張江高新區(qū)孵化器評比第一；中小企業(yè)服務示范平臺國家高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務中心；上海市專業(yè)孵化器；國際ISO9001質(zhì)量服務體系；中小企業(yè)服務示范平臺上海市中小企業(yè)信息化應用示范企業(yè)；上海市科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務先進集體；上海市孵化器考核優(yōu)秀等級；國家級科技企業(yè)孵化器；國家高新技術(shù)傳創(chuàng)業(yè)服務中心；

上海市中小企業(yè)信息化應用示范企業(yè)；；上海市孵化器考核優(yōu)秀等級；國家級科技企業(yè)孵化器；國家高新技術(shù)傳創(chuàng)業(yè)服務中心；國際ISO9001質(zhì)量服務體系；大學生創(chuàng)業(yè)園；上海國家生物產(chǎn)業(yè)基地；上海市知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資試點園區(qū)；上海市軟件出口（創(chuàng)新）基地；上海市知識產(chǎn)權(quán)示范園區(qū)；國家級科技企業(yè)孵化器；國際ISO9001質(zhì)量服務體系國家級專業(yè)孵化器；上海市科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務先進集體；上海市中小企業(yè)信息化應用示范企業(yè)；中小企業(yè)服務示范平臺上海浦東知識產(chǎn)權(quán)中心上海國際醫(yī)學園區(qū)服務站；上海市級孵化器；ISO90001質(zhì)量服務體系，第十四頁，共五十三頁。第三章項目市場分析15第十五頁，共五十三頁。1、園區(qū)企業(yè)創(chuàng)造了GDP、稅收、技術(shù)、就業(yè)、品牌、知識產(chǎn)權(quán)、自主創(chuàng)新等重要指標。園區(qū)已經(jīng)成為國家和地方創(chuàng)新經(jīng)濟的發(fā)動機和聚寶盆！如美國硅谷、張江科技等園區(qū)，都是當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的“核心動力”。但是，現(xiàn)在園區(qū)越來越多，規(guī)模越來越大，園區(qū)房屋、道路、綠化越來越漂亮，硬件配套越來越好，但是，園區(qū)招商、園區(qū)經(jīng)營卻越來越困難。有園區(qū)、無企業(yè)，有企業(yè)、無產(chǎn)業(yè)的情況日益嚴重，各地招商競爭已呈白熱化趨勢，經(jīng)營困難的園區(qū)越來越多，許多巨資投資的園區(qū)成為當?shù)亟?jīng)濟的拖拉機，拖垮了地方經(jīng)濟。究其原因，是大多數(shù)園區(qū)建設還處于粗放型階段，建設者將資金、精力投向造房、修路等看得見的硬件建設，忽視園區(qū)企業(yè)生存、發(fā)展的軟環(huán)境建設，沒有品牌、特色、服務，同質(zhì)化競爭嚴重。2、園區(qū)是企業(yè)的家園，是企業(yè)創(chuàng)建、經(jīng)營和發(fā)展的地方，企業(yè)是園區(qū)的主人。企業(yè)好，則園區(qū)好。沒有好的企業(yè)，就不會有好的產(chǎn)業(yè)，更不會有好的園區(qū)！因此，我認為園區(qū)建設應首先立足企業(yè)，以企業(yè)為本，除搞好造房、筑路等硬件建設以外，更應重視園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位和企業(yè)服務，滿足園區(qū)企業(yè)生存、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，通過提升園區(qū)軟環(huán)境建設，以品牌經(jīng)營、特色競爭，扶持企業(yè)、吸引企業(yè)，使園區(qū)競爭立于不敗之地。現(xiàn)在,世界許多國家和我國的園區(qū)建設已經(jīng)從傳統(tǒng)開發(fā)建設階段，進入到優(yōu)勝劣汰、全面品牌競爭的時代。一、項目行業(yè)分析16第十六頁，共五十三頁。1、該項目奉城工業(yè)區(qū)目前還是處于粗放型、重機械的工作生產(chǎn)模式，缺少符合該地區(qū)定位于新能源設備、物流裝備制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)導向。對于知識經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)升級有極大的政策導向需求。2、上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園依托文廣集團的社會影響，定位于引進文化傳媒、新能源、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，引導各類符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)進駐，有效地填補該地區(qū)產(chǎn)業(yè)層次提升的剛性需求。3、產(chǎn)業(yè)升級帶來了企業(yè)利潤率的提升，有效提高了土地的利稅能力，為園區(qū)與當?shù)卣甲鞒龈蟮呢暙I。4、同時園區(qū)為企業(yè)提供了更大更專業(yè)的園區(qū)服務平臺，更好更實際的政策扶持，為企業(yè)的快速成長保駕護航。從而真正做到園區(qū)、企業(yè)、政府三者共贏。二、項目必要性分析17第十七頁，共五十三頁。第四章項目總體方案18第十八頁，共五十三頁。以文化傳媒、高新技術(shù)企業(yè)為主，上下游產(chǎn)業(yè)鏈一體的企業(yè)服務綜合性園區(qū)。一、項目定位19第十九頁，共五十三頁。1、明顯高于同區(qū)域其他園區(qū)的硬件設施2、企業(yè)實際可得到的相關(guān)扶持政策：A、房租補貼政策：園區(qū)企業(yè)每100㎡年繳稅超過300元，年底即可享受0.5元/㎡/日的房租補貼，根據(jù)年繳稅憑證，由園區(qū)集中返還。如果加入園區(qū)孵化器（計劃籌建），企業(yè)可享受奉賢區(qū)財政給予房租補貼（與園區(qū)補貼1：1配套），每家企業(yè)最高不超過100㎡。B、稅收減免政策：新注冊的新材料、新能源企業(yè)可以享受奉賢區(qū)地方財力部分的二免三減半。園區(qū)給予企業(yè)的相關(guān)稅收獎勵政策（《上海市奉賢區(qū)人民政府-關(guān)于加快發(fā)展新能源產(chǎn)業(yè)的若干意見》2009/5/12；《上海市奉賢區(qū)人民政府-關(guān)于加快發(fā)展新材料產(chǎn)業(yè)的若干意見》2009/5/12）C、其他相關(guān)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基金、小巨人企業(yè)扶持基金、高新技術(shù)企業(yè)認定、科技成果轉(zhuǎn)化等方面的申報和補貼。3、園區(qū)的配套服務：提供軌交短駁班車、配套公寓、便利店、經(jīng)濟酒店，園區(qū)餐飲、員工食堂。4、園區(qū)超高標準化的企業(yè)服務，運用園區(qū)的八大服務平臺爭取為企業(yè)提供從無到有，從有到強，乃至于上市過程中所涉及所有企業(yè)所需要的相關(guān)服務。5、對于潛力巨大的初創(chuàng)型企業(yè)進行前期天使基金投資（PE），與企業(yè)捆綁式發(fā)展，共同發(fā)展共同進步，實現(xiàn)二者雙贏。二、項目核心競爭力20第二十頁，共五十三頁。項目將引進文化傳媒、新能源、新材料、電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。主要引入企業(yè)是二次創(chuàng)業(yè)型的企業(yè)或成長期企業(yè)。三、項目產(chǎn)業(yè)定位21第二十一頁，共五十三頁。1、文化傳媒類企業(yè)：創(chuàng)意設計、動漫產(chǎn)業(yè)、媒體制作。該類企業(yè)對于園區(qū)硬件要求較高，需要園區(qū)具有文化創(chuàng)意氛圍，園區(qū)可依托文廣集團的品牌影響，快速引進該類型的企業(yè)。2、新材料類企業(yè)：金屬材料、無機非金屬材料、有機高分子材料及制品復合材料；新能源類企業(yè)：新型能源及裝備、高效節(jié)能產(chǎn)品、LED。該類型企業(yè)對于政策依賴性較強，開創(chuàng)初期需要政府政策大量支持，園區(qū)可依托奉賢區(qū)產(chǎn)業(yè)定位導向和政策傾斜的優(yōu)勢，并通過園區(qū)提供的相關(guān)服務支持進行引進。3、電子信息類企業(yè)：電子商務、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、信息科技。該類型企業(yè)對于初期創(chuàng)辦壓力較看重，園區(qū)可憑借房租補貼、稅收優(yōu)惠等減少企業(yè)經(jīng)營成本的優(yōu)勢，吸引企業(yè)進入。四、項目目標客群22第二十二頁，共五十三頁。主要將以招商階段定價機制執(zhí)行，將整體園區(qū)分為4個階段，預計整體滿租時間節(jié)點為18個月。五、園區(qū)整體進度計劃表（含定價機制）23時間節(jié)點工程節(jié)點招商區(qū)位商務條款(核心部分）招商面積面積占比分類面積計劃引入企業(yè)類型第1月第一標段A2-2-4F配套用房，均價估計1.2元/㎡/日3070.44.25%2019.63經(jīng)濟型酒店A2-1F100.00便利店A2-1F20.00銀行ATMA2-1F930.77餐飲酒店第2月B2-1F配套用房，均價估計1.2元/㎡/日1989.62.75%400.00招商中心和物業(yè)管理B2-1F600.00商務會議中心B2-1F71.87商務中心（復印機票廣告）B2-2-4F878.58服務配套辦公區(qū)域第3月C1E11.2元/㎡/日（2年期）；第2年后年遞增6%；每平方米年繳稅超過300元，園區(qū)對企業(yè)進行0.50元/㎡/日房租補貼。（暫定）4608.896.38%

文廣動漫創(chuàng)意基地，由文廣負責引進動漫、創(chuàng)意設計、文化傳媒等方面的企業(yè)第3月B10.90元/㎡/日（2年期）；第2年后年遞增6%；（暫定）2175.223.01%

該區(qū)域作為奉城工業(yè)區(qū)承租使用。第二十三頁，共五十三頁。24第4月A11.2元/㎡/日（2年期）；第2年后年遞增6%；每平方米年繳稅超過300元，園區(qū)對企業(yè)進行0.5元/㎡/日房租補貼。7296.9610.10%

文化創(chuàng)意、生產(chǎn)性服務業(yè)、研發(fā)設計辦公、中小型企業(yè)總部第5月E2（樣板房）第6月E3第7月第二標段F2-F61.20元/㎡/日（2年期）；第2年后年遞增6%；每平方米年繳稅超過300元，園區(qū)對企業(yè)進行0.50元/㎡/日房租補貼。21965.6530.42%

文化創(chuàng)意、生產(chǎn)服務業(yè)第8月F2-F6第9月E4-E6第10月C2D2第11月D1F1文廣動漫創(chuàng)意基地，由文廣負責引進動漫、創(chuàng)意設計、文化傳媒等方面的企業(yè)第12月第三標段H4-H91.20元/㎡/日（3年期）；1.30元/㎡/日（4年期）；4年后年遞增6%；每平方米年繳稅超過300元，園區(qū)對企業(yè)進行0.50元/㎡/日房租補貼。14671.820.31%

科技類生產(chǎn)制造型企業(yè)，中小型企業(yè)總部、生產(chǎn)服務業(yè)第13月H4-H9第14月H4-H9第15月第四標段H1-H31.20元/㎡/日（3年期）；1.30元/㎡/日（4年期）；4年后年遞增6%；每平方米年繳稅超過300元，園區(qū)對企業(yè)進行0.50元/㎡/日房租補貼。16446.8322.77%

科技類生產(chǎn)制造型企業(yè)，中小型企業(yè)總部、生產(chǎn)服務業(yè)第16月H1-H3第17月G1-G3第18月G1-G3

72225.35100.00%

第二十四頁，共五十三頁。※對于企業(yè)實行按稅收達成300元/㎡/年，補貼房租0.50元/㎡/日，參與的企業(yè)，須在園區(qū)實體注冊實體經(jīng)營，年初上交上年繳稅憑證，園區(qū)審核后，發(fā)放相應補貼。未滿一年的，按租期比例計算相應標準。該計劃期內(nèi)簽約客戶，租賃期限盡量控制在3年內(nèi)，為3年后的租金結(jié)構(gòu)調(diào)整作準備。※如引導期結(jié)束前2個月時，規(guī)劃給文廣集團的區(qū)域還沒未完成招商，我們將首先對該區(qū)域進行招商。25第二十五頁，共五十三頁。A、建立統(tǒng)一的VI標識體系，將整體園區(qū)中的各個區(qū)域，進行有機整合和分離。B、建立科技中介和第三方服務商的合作關(guān)系，建立供應商數(shù)據(jù)庫。C、確定政策扶持力度，主要是稅收扶持、注冊公司方面、產(chǎn)業(yè)導向方面。D、建立相應的園區(qū)運營管理體系，分工協(xié)作，使用規(guī)范的流程化表格管理。E、建立良好的政府關(guān)系，爭取更多的園區(qū)服務授牌和認證，提高園區(qū)的品牌形象。F、爭取組建創(chuàng)業(yè)苗圃、孵化器、加速器三級企業(yè)發(fā)展架構(gòu)，為園區(qū)和企業(yè)拿到更好政策平臺。六、項目運作方案

1、運營管理26第二十六頁，共五十三頁。2、園區(qū)組織結(jié)構(gòu)27第二十七頁，共五十三頁。3、園區(qū)服務內(nèi)容（八大服務平臺）：28序號服務分類服務名稱服務內(nèi)容001政策扶持平臺規(guī)費減免入駐本園區(qū)的企業(yè)辦理企業(yè)注冊時，可享受工商、稅務等費用的減免租金補貼入駐園區(qū)好企業(yè)、好項目可享受大比例租金補貼財政扶持如基金扶持、所得稅減免、市場推廣補貼、知識產(chǎn)權(quán)補貼、專利補貼等等財政扶持稅收減免根據(jù)企業(yè)行業(yè)及性質(zhì)的不同，按照奉賢地區(qū)稅務政策享受稅收減免，最高可享受三年內(nèi)100％補貼，后兩年50％補貼專項基金扶持專項的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)基金的申報資助002投融資平臺資本金注入園區(qū)資本金注入方式，投資項目并同時取得投資回報各類扶持基金各類的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)基金的申報資助創(chuàng)業(yè)基金創(chuàng)業(yè)投資引導基金，每個項目不超過300萬，投資后資助不超過200萬創(chuàng)新基金國家創(chuàng)新基金申請：20萬-100萬小巨人基金不超過200萬元投融資擔保提供知識產(chǎn)權(quán)或銷售合同作為反擔保手段：最高不超過1200萬元風險投資政策性貼息貸款對于高新成果轉(zhuǎn)化項目，科技發(fā)展基金給與最高不超過50%的貸款貼息補助003信息技術(shù)資源服務平臺先進制造技術(shù)工作站搭建專業(yè)技術(shù)平臺，入駐企業(yè)可低成本的共享使用平臺先進設備信息資源共享庫搭建專業(yè)信息技術(shù)共享平臺，行業(yè)企業(yè)可及時查詢國內(nèi)外最新相關(guān)技術(shù)信息園區(qū)信息資源互動資源庫入駐企業(yè)發(fā)布與查詢園區(qū)內(nèi)企業(yè)的技術(shù)、推廣等相關(guān)信息相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)資源庫收集與園區(qū)企業(yè)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，供園區(qū)企業(yè)查詢了解共性設計資源信息共享數(shù)據(jù)庫政府公共服務平臺引進引進研究中心、行業(yè)協(xié)會、專利申請服務平臺等專業(yè)服務機構(gòu)商務中心提供打字、復印、傳真、租車、機票等服務洽談室、會議室園區(qū)提供大小不等的多個會議室，供園區(qū)企業(yè)會議交流、專業(yè)論壇、沙龍等活動的場所第二十八頁，共五十三頁。29004人才培育引進平臺單位用人薪水補助企業(yè)吸納博士后員工，每名補貼10萬元、企業(yè)高管＼技術(shù)骨干最高所得稅減免100％補貼等人才培訓、交流服務網(wǎng)上人才招聘推薦交流通過專業(yè)渠道及網(wǎng)站，集中為孵化企業(yè)招聘人才免費發(fā)布人才供求信息免費為園區(qū)企業(yè)通過專業(yè)渠道及網(wǎng)站，發(fā)布人才供求信息005知識產(chǎn)權(quán)保護平臺為企業(yè)提供一系列知識產(chǎn)權(quán)申請與保護服務為園區(qū)企業(yè)提供一系列知識產(chǎn)權(quán)申報工作搭建“上海市培育專利試點企業(yè)”工作站獲得專利試點企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，將給予10-30萬元資助搭建“上海知識產(chǎn)權(quán)工作站”擁有自主知識產(chǎn)權(quán)項目轉(zhuǎn)化的企業(yè)，項目最高30萬元，企業(yè)最高資助100萬元，重大突破項目最高200萬；擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的科技型企業(yè)：研發(fā)費用補貼30%園區(qū)企業(yè)申請政府專利費用補貼，降低申請專利成本為園區(qū)企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)申報費用申請補貼為企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新，申請資金補貼擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的科技型企業(yè)：研發(fā)費用補貼30%為企業(yè)在海外和國際市場的知識產(chǎn)權(quán)保護申請費用補貼申請國外專利資助，對于個人給與不超過3萬元的資助；對于企業(yè)給與不超過30萬元的資助006社會中介服務平臺投融資服務為企業(yè)與風險投資機構(gòu)搭建對接平臺法律服務提供法律咨詢等中介服務產(chǎn)權(quán)交易通過專業(yè)服務平臺及科技館等平臺，提供產(chǎn)權(quán)交易中介交易服務中介咨詢提供專業(yè)中介咨詢服務財務咨詢提供財務咨詢、代理記賬的中介服務稅務咨詢提供稅務咨詢中介服務工商代理提供企業(yè)設立登記（內(nèi)資）的中介服務上市輔導提供企業(yè)上市咨詢及專家咨詢中介服務第二十九頁，共五十三頁。30007入駐一條龍服務企業(yè)入駐一條龍服務為企業(yè)辦理工商登記、稅務登記、銀行開戶等一條龍服務工商、稅務、銀行登記注冊提供企業(yè)設立登記（內(nèi)資）、稅務登記和開立銀行賬戶的中介服務財稅咨詢提供財稅咨詢的中介服務（包含在代理記賬中）企業(yè)資質(zhì)申請認定提供高新企業(yè)、軟件企業(yè)等認證服務008國內(nèi)外合作交流引進國內(nèi)外先進經(jīng)營理念、管理經(jīng)驗通過舉辦企業(yè)沙龍、主體論壇等活動，引進引進上海對口專業(yè)協(xié)會引進專業(yè)行業(yè)協(xié)會等，定期組織交流研討會，擴大知名度和業(yè)內(nèi)影響力舉辦國際國內(nèi)論壇、沙龍、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽等不定期的舉辦各類專業(yè)論壇、沙龍和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽。

第三十頁，共五十三頁?！蛩蟹站敲赓M咨詢輔導的，但是實際操作均是收費的?？萍贾薪椴糠置洠荷虾?chuàng)新投資管理有限公司；上海鼎嘉創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司；上海漢世紀創(chuàng)業(yè)投資有限公司；上海同華投資有限公司；上海兆信會計師事務所；上海智星財務發(fā)展有限公司；上海震業(yè)財務咨詢有限公司；上海華炬會計師事務所有限公司；上海上晟會計師事務所有限公司；上海求信會計師事務所有限公司；上海滬中會計師事務所有限公司；上海沃能投資管理有限公司；上海協(xié)誠企業(yè)管理咨詢有限公司31第三十一頁，共五十三頁。4、營銷策略A、制作相關(guān)的廣告宣傳資料，看板，DM，宣傳冊等，建立起相應的VI體系B、園區(qū)內(nèi)做小范圍的導引指示，規(guī)劃區(qū)域。C、招商人員的話術(shù)培訓，建立起一套完善的話術(shù)方案（《上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園答客問匯總》和《上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園企業(yè)政策匯編》。）D、通過標準化的管理流程（《上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)管理套表》和《物業(yè)管理系統(tǒng)》）來確保招商人員的工作量，確保來電量和來訪量，再通過話術(shù)培訓確保成交成功率。E、建立企業(yè)營銷推廣數(shù)據(jù)庫，采購信息數(shù)據(jù)庫，收集企業(yè)信息，為該項目和以后集團下屬的項目提供相應的數(shù)據(jù)支持。（初期可考慮采購推廣軟件，《信鴿軟件套餐》1980元，可采集數(shù)據(jù)庫，群發(fā)郵件、QQ群、QQ空間、微博等功能）32第三十二頁，共五十三頁。使用分類網(wǎng)站或房地產(chǎn)類網(wǎng)站的付費端口(58同城，趕集網(wǎng)，百姓網(wǎng)……)進行推廣。行業(yè)協(xié)會拜訪，對上海所有的行業(yè)協(xié)會進行拜訪，就項目進行推廣拜訪。商業(yè)地產(chǎn)中介推廣展會收集企業(yè)信息，通過整合分析企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫，對目標客戶電話拜訪和上門拜訪園區(qū)周邊道路園、外墻、使用實體廣告推廣。借助政府平臺，青村鎮(zhèn)，奉城工業(yè)園區(qū)，奉賢區(qū)政府，上海文廣集團(SMG)的相關(guān)網(wǎng)絡平臺進行推廣。在相關(guān)行業(yè)的業(yè)內(nèi)論壇和高流量的論壇，進行網(wǎng)絡軟文廣告植入推廣。使用微博、微信、QQ群、QQ空間、博客等等高流量的網(wǎng)絡工具空間進行網(wǎng)絡軟文植入推廣。5、推廣計劃33第三十三頁，共五十三頁。六、項目進度計劃表34編號板塊工作內(nèi)容2013年7月2013年8月2013年9月010203040102030401020304ZSZX-01籌建準備ZSZX-01-01市場調(diào)研ZSZX-01-01-01區(qū)域內(nèi)環(huán)境及配套（現(xiàn)狀及未來）ZSZX-01-01-02區(qū)域內(nèi)園區(qū)調(diào)研ZSZX-01-02SWOT分析ZSZX-01-02-01園區(qū)優(yōu)勢分析ZSZX-01-02-02園區(qū)劣勢分析ZSZX-01-02-03園區(qū)機會點分析ZSZX-01-02-04園區(qū)威脅點分析ZSZX-01-03項目定位ZSZX-01-03-01目標客戶定位ZSZX-01-03-02房型分割規(guī)劃定位ZSZX-01-03-03裝修標準定位ZSZX-01-03-04園區(qū)價格定位ZSZX-01-03-05園區(qū)形象改造定位ZSZX-01-04營銷策劃第三十四頁，共五十三頁。35ZSZX-01-04-01招商進度規(guī)劃ZSZX-01-04-02推盤及銷控策略ZSZX-01-04-03價格策略ZSZX-01-04-04營銷總精及宣傳策略ZSZX-01-04-05推廣渠道策略ZSZX-01-04-06合作及代理策略ZSZX-01-04-07預算編制ZSZX-01-04-08招商回款計劃ZSZX-01-05團隊組建ZSZX-01-05-01各部門工作職責ZSZX-01-05-02園區(qū)各項操作流程ZSZX-01-05-01招聘及面試ZSZX-01-05-02培訓及考核上崗第三十五頁，共五十三頁。36ZSZX-02招商準備ZSZX-02-01招商現(xiàn)場準備ZSZX-02-01-01招商中心形象及宣傳布置ZSZX-02-01-02招商中心辦公家具等配置ZSZX-02-01-03樣板房設計ZSZX-02-02招商物料準備ZSZX-02-02-01樓書、宣傳冊、DM單頁、看板、pop等宣傳資料的文案及設計制作ZSZX-02-02-02項目PPT、視頻等推廣宣傳文件的制作ZSZX-02-02-03園區(qū)模型制作ZSZX-02-02-04工程圖、房型圖等圖紙設計ZSZX-02-02-05園區(qū)銷控表單設計ZSZX-02-02-06一房一價定價ZSZX-02-02-07確定物業(yè)費及水電費標準ZSZX-02-02-08確定網(wǎng)絡、電話等收費標準及辦理說明ZSZX-02-02-09確定二次裝修審批流程及收費標準ZSZX-02-02-10現(xiàn)場答客問及相關(guān)政策等培訓資料準備ZSZX-02-02-11名片、紙杯、信封、拎袋等設計制作ZSZX-02-03協(xié)議文件準備ZSZX-02-03-01產(chǎn)權(quán)證ZSZX-02-03-02政府平臺立項或認定文件收取ZSZX-02-03-03政策匯編,確定園區(qū)服務內(nèi)容ZSZX-02-03-04租賃合同擬定ZSZX-02-03-05各類變更協(xié)議及補充協(xié)議模板擬定ZSZX-02-03-06專項服務協(xié)議擬定ZSZX-02-03-07其他相關(guān)協(xié)議或文本擬定ZSZX-02-03-08物業(yè)管理合同收集第三十六頁，共五十三頁。37ZSZX-02-04策劃方案執(zhí)行ZSZX-02-04-01園區(qū)導視等形象設計及制作ZSZX-02-04-02園區(qū)戶外廣告設計及制作ZSZX-02-04-03第三方服務中介渠道洽談，合作協(xié)議簽訂ZSZX-02-04-04數(shù)據(jù)庫建立ZSZX-02-04-05媒體資源整合ZSZX-02-04-06宣傳文案擬定ZSZX-02-04-07網(wǎng)站建設ZSZX-02-04-08活動策劃及組織ZSZX-02-04-09數(shù)據(jù)庫推廣ZSZX-02-05物業(yè)銷控管理ZSZX-02-05-01出租銷控制表ZSZX-02-05-02現(xiàn)場查巡

開始

進行

結(jié)束第三十七頁，共五十三頁。第五章項目效益分析38第三十八頁，共五十三頁。據(jù)2012年第一太平戴維斯分析報告，市場目前整體產(chǎn)業(yè)園的年化投資回報率為6-7%，投資回報周期為14-17年。營銷運營管理費用占租金收入的15%。一、項目收入預計39第三十九頁，共五十三頁。40項目整體運營預算土地面積72528.20容積率1.00建筑面積72528.20稅金11.00%稅金獎勵收入比率8.00%預計16年可收回成本，年化頭資回報率可達6.38%營銷運營管理費15.00%建筑成本18132.05總成本36264.10貸款18000企業(yè)退稅比例30.00%單位：萬元時間節(jié)點日租金（元/㎡/日）租金漲幅出租率租金收入稅金獎勵收入應付稅金營銷運營管理費財務成本還貸款凈收入第一年0.701.000.601111.8621.93122.30166.781800.003000.00(3955.29)第二年0.701.000.901667.7932.90183.46250.171500.003000.00(3232.94)第三年0.751.070.951883.6737.16207.20282.551200.003000.00(2768.93)第四年0.801.070.952015.5353.01221.71302.33900.003000.00(2355.50)第五年0.881.100.952217.0872.89243.88332.56600.003000.00(1886.47)第六年0.971.100.952438.7996.22268.27365.82300.003000.00(1399.08)第七年1.071.100.952682.67123.48295.09402.400.000.002108.65第八年1.171.100.952950.94155.23324.60442.640.000.002338.92第九年1.291.100.953246.03170.75357.06486.900.000.002572.81第十年1.421.100.953570.63187.83392.77535.590.000.002830.09第十一年1.561.100.953927.70206.61432.05589.150.000.003113.10第十二年1.721.100.954320.46227.27475.25648.070.000.003424.41第十三年1.891.100.954752.51250.00522.78712.880.000.003766.85第十四年2.081.100.955227.76274.99575.05784.160.000.004143.54第十五年2.291.100.955750.54302.49632.56862.580.000.004557.89第十六年2.521.100.956325.59332.74695.82948.840.000.005013.68平均日單價1.28

總計54089.542545.495949.858113.436300.0018000.0018271.75第四十頁，共五十三頁。A、服務收入：需根據(jù)與科技中介的合作協(xié)議而定，以200家企業(yè)的孵化器，一年的服務收入大約為200萬元B、企業(yè)投資回報：這是比較長遠的，需要建立創(chuàng)業(yè)投資基金（投資融資模塊），對企業(yè)進行投資，成功案例的投資回報率一般是10-50倍。以上海通路快鍵網(wǎng)絡科技公司而言，2010年入住張江創(chuàng)星園新能源孵化器，得到園區(qū)50萬元的股權(quán)投資（創(chuàng)星園得到股權(quán)25%）,2012年底其得到第二輪風險基金融資，得到5000萬的風險投資，創(chuàng)星園執(zhí)行股權(quán)退出條款，得到現(xiàn)金貨幣1200萬元，2年投資回報率2400%。二、其它可行收入41第四十一頁，共五十三頁。C、稅收獎勵的部分：按一般園區(qū)的提成比例，為企業(yè)實收獎勵部分的8%左右，以每家企業(yè)年繳稅10萬，政府獎勵比率30%計算，每家企業(yè)每年實收獎勵部分為30000元，園區(qū)實際提成為2400元。浦江孵化器稅收獎勵明細表

稅種增值稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅個人所得稅浦江鎮(zhèn)財政留存14.63%58.50%18.00%19.80%浦江一般企業(yè)享受的稅收獎勵比率45.00%45.00%45.00%45.00%浦江一般企業(yè)最終可享受企業(yè)返稅6.58%26.33%8.10%8.91%孵化器浦江企業(yè)享受稅收獎勵比率80.00%80.00%80.00%80.00%孵化器浦江企業(yè)中間可享企業(yè)返稅11.70%46.80%14.40%15.84%按孵化器提成比率50萬以下--15%1.87%7.49%2.30%2.53%實際客戶可退9.83%39.31%12.10%13.31%51-100萬--13%1.40%5.62%1.73%1.90%實際客戶可退10.30%41.18%12.67%13.94%101-1000萬--10%1.17%4.68%1.44%1.58%實際客戶可退10.53%42.12%12.96%14.26%1000萬以上--8%0.94%3.74%1.15%1.27%實際客戶可退10.76%43.06%13.25%14.57%備注：

1、該稅收獎勵政策適用于年繳稅總額大于等于1萬元的企業(yè)；

2、該稅收獎勵政策為2013年最新政策。

42第四十二頁，共五十三頁。C、政策扶持：如果企業(yè)數(shù)達到一定數(shù)量，可以向上海市科技創(chuàng)業(yè)中心成立科技企業(yè)孵化器，可以得到相應的一系列政府補助。以額定面積2萬方的孵化器，一年政府補助，大約在300-1000萬元。例如：奉賢區(qū)2013年《關(guān)于加快推進科技創(chuàng)新和科技成果產(chǎn)業(yè)化的實施意見》中：1、鼓勵孵化器建立“創(chuàng)業(yè)苗圃”。經(jīng)上海市科技創(chuàng)業(yè)中心認定的“創(chuàng)業(yè)苗圃”，一次性給予30萬元資金資助。對納入“創(chuàng)業(yè)苗圃”培育的項目（產(chǎn)品）且在本區(qū)注冊成立公司的，給予相關(guān)孵化器服務費補貼1萬元。2、鼓勵孵化器載體建設。（1）對獲得國家級孵化器認定的一次性給予50萬元獎勵。（2）經(jīng)上海市科技創(chuàng)業(yè)中心年度考核獲優(yōu)秀和良好評定的孵化器，分別予以年度30萬元和15萬元獎勵。（3）孵化器建立專業(yè)技術(shù)實驗室、技術(shù)測試等共性平臺，為入孵企業(yè)提供服務的，給予其項目總費用10-30%的補貼，同一項目最高不超過30萬元。孵化器建立科技創(chuàng)新服務平臺，為企業(yè)提供各類咨詢服務所發(fā)生的費用，給予其10-20%的相應補貼，最高不超過10萬元。（4）對實際入駐孵化器的創(chuàng)業(yè)企業(yè)在3年入孵期間，根據(jù)孵化器所在同區(qū)域房租標準，每年按孵化器實際補貼予以1：1配套支持，且單個企業(yè)補貼面積最多為100平方米。（5）對孵化器在孵企業(yè)畢業(yè)后在本區(qū)落戶的，按每家畢業(yè)企業(yè)5萬元的標準給予孵化器獎勵。3、鼓勵加速器提供加速服務。（1）成立加速器并獲上海市科技創(chuàng)業(yè)中心認定通過的，一次性給予50萬元資金補貼。經(jīng)上海市科技創(chuàng)業(yè)中心考核獲優(yōu)秀評定的加速器，予以年度30萬元獎勵；經(jīng)上海市科技創(chuàng)業(yè)中心考核獲良好評定的加速器，予以年度15萬元獎勵。（2）鼓勵孵化器、加速器對實際入駐企業(yè)開展股權(quán)投資。對孵化器、加速器參股高成長性企業(yè)，按銀行同期貸款基準利率的標準給予為期3年的補貼。（3）對孵化器、加速器內(nèi)企業(yè)在國內(nèi)外資本市場成功上市的，按每上市一家企業(yè)30萬元的標準獎勵孵化器、加速器。對孵化器、加速器內(nèi)企業(yè)在新三板掛牌交易的，按每掛牌交易一家20萬元的標準獎勵孵化器、加速器。43第四十三頁，共五十三頁。D、企業(yè)投資回報：這是比較長遠的，需要建立創(chuàng)業(yè)投資基金（投資融資模塊），對企業(yè)進行投資，成功案例的投資回報率一般是10-50倍。以上海通路快鍵網(wǎng)絡科技公司而言，2010年入住張江創(chuàng)星園新能源孵化器，得到園區(qū)50萬元的股權(quán)投資（創(chuàng)星園得到股權(quán)25%）,2012年底其得到第二輪風險基金融資，得到5000萬的風險投資，創(chuàng)星園執(zhí)行股權(quán)退出條款，得到現(xiàn)金貨幣1200萬元，2年投資回報率2400%。

E、房租補貼所產(chǎn)生的財務利息收入：按0.5元/㎡/日，40000㎡，1年期市場金融利率10%計算，按實際預計到賬率60%，年財務利息收入可達262800元。44第四十四頁，共五十三頁。上海潤廣文化產(chǎn)業(yè)園項目預計總引入企業(yè)數(shù)135家，園區(qū)年實現(xiàn)銷售額4億元，利稅總額超過3600萬元，地區(qū)用工人數(shù)超過3000人。5年后預計園區(qū)年銷售額10億元，利稅總額超過1億元，地區(qū)用工人數(shù)超過5000人，培育出一批高新技術(shù)企業(yè)和小巨人企業(yè)，為整個青村鎮(zhèn)地區(qū)和奉賢區(qū)，帶來科技制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚效應。對上海和奉賢區(qū)發(fā)展科技制造業(yè)起到新興工業(yè)配套作用，成為該地區(qū)的經(jīng)濟抓手和知識經(jīng)濟的龍頭。三、社會效益45第四十五頁，共五十三頁。第六章項目主要核心問題46第四十六頁，共五十三頁?！鶗簽樵诮椖浚蛻羧鄙僦庇^認識，期較長，初期招商對象具有一定的局限性，招商難度較大。公共交通環(huán)境不理想。※實際可落地政策不明確，政策扶持力度需盡早確定。一、項目面臨的主要困難47第四十七頁，共五十三頁。※盡早確定稅收政策、相關(guān)政策扶持、產(chǎn)業(yè)集聚導向；※園區(qū)項目設立的實務流程、管理制度、組織機構(gòu)須盡快建立；※招商中心須加快建設，相關(guān)視覺效果看板，園區(qū)手冊等宣傳資料；※須加大推廣力度，增加客戶來訪量，提高招商團隊人員素質(zhì)，保證洽談成交率?！萍贾薪?、第三方服務平臺合作關(guān)系建立。二、項目急須解決的核心重點48第四十八頁，共五十三頁。三、招商指標分解招商指標分解第1月到第6月49序號考核類別考核內(nèi)容考核任務細分考核依據(jù)

第1月總指標

第2月總指標

第3月總指標

第4月總指標

第5月總指標

第6月總指標總計1業(yè)務經(jīng)營指標70分信息收集/渠道開發(fā)目標客戶信息收集、準備（100條/工作日/人）企業(yè)信息收集表327604680046800468004680046800266760信息送達（200條/工作日/人）信息送達登記表655209360093600936009360093600533520客戶接洽（8家/人/月）客戶接洽記錄表101144144144144144821中介開發(fā)、聯(lián)絡（50家/人/月）中介聯(lián)絡