土地增值稅鑒證工作底稿填制詳細(xì)說明

土地增值稅鑒證工作底稿填制培訓(xùn)序各位學(xué)員，大家好！下面由我來為大家介紹土地增值稅鑒證工作底稿的填制。本講義的核心問題，是講解基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表編制、鑒證事項說明編寫、鑒證證據(jù)分析評價。下面首先介紹一下本次講解的主要內(nèi)容：一、本講義的主要文件依據(jù)是：《涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》（以下簡稱“基本準(zhǔn)則”）、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱“土增指導(dǎo)意見”）、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指南》（以下簡稱“土增指南”）。二、本講義以土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程為主線，是對業(yè)務(wù)流程管理各個階段的具體化，例如：如何填制工作底稿、如何搜集整理鑒證證據(jù)等，主要介紹實際工作當(dāng)中，鑒證人員編制工作底稿過程中的取證及分析評價等操作層面的內(nèi)容。對于鑒證準(zhǔn)備的內(nèi)容、鑒證業(yè)務(wù)實施內(nèi)容和鑒證報告的編制、出具等涉及業(yè)務(wù)流程管理方面的內(nèi)容，可以參考郭洪榮老師講解的《企業(yè)所得稅年度納稅申報鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則及操作指南講解》的課程。三、稅協(xié)發(fā)布的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿》（范本）（以下簡稱“工作底稿”）是根據(jù)土地增值稅納稅申報表的內(nèi)容設(shè)計，針對納稅申報表填報項目設(shè)計的工作底稿，并沒有全面包括鑒證所需要的全部內(nèi)容，鑒證人員可以考慮在此設(shè)計基礎(chǔ)上，自行設(shè)計鑒證項目所需要使用的補充工作底稿，如本講義中自行設(shè)計增加了《計入房價的代收費用鑒證表》。本套工作底稿適用于土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，包括：項目基本情況類、收入類、清算項目分?jǐn)偙壤?、扣除類、稅款計算類、其他事項、審核結(jié)果類等七類工作底稿。本次講解以中稅協(xié)發(fā)布的40張工作底稿為主，另自行補充工作底稿1張。中稅協(xié)發(fā)布的40張工作底稿分別為：項目基本情況類9張、收入類6張、清算項目分?jǐn)偙壤?張、扣除類15張、稅款計算類3張、其他事項類1張、審核結(jié)果類4張。中稅協(xié)對工作底稿只設(shè)計了鑒證實施類工作底稿，未設(shè)計鑒證準(zhǔn)備類工作底稿。對于如何與協(xié)議銜接、實地入戶鑒證調(diào)查內(nèi)容、如何制定工作計劃等鑒證準(zhǔn)備類工作底稿的填制、鑒證實施類工作底稿的設(shè)計和編制要求，可以參考孟佳老師講解的《企業(yè)所得稅年度納稅申報表鑒證實務(wù)（三級復(fù)核實務(wù)）》的課程。四、本講義以北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的花園項目進行土地增值稅清算為基本案例，來講解填寫工作底稿和出具鑒證報告。甲公司案例中沒有涉及到的事項，在講解時將針對不同情形介紹具體處理方法，另行舉例進行講解。另行舉例的內(nèi)容，不作為甲公司填寫工作底稿和出具報告的內(nèi)容。中稅協(xié)設(shè)計的工作底稿，對被鑒證單位發(fā)生除轉(zhuǎn)讓商品房外的其他項目進行土地增值稅清算時，應(yīng)填制相關(guān)工作底稿，其填制方法與商品房的基本一致，這里不再另行詳細(xì)說明。五、本講義從工作底稿設(shè)計和編制從兩個層次展開。一方面介紹事務(wù)所自行設(shè)計的工作底稿范本，供事務(wù)所鑒證業(yè)務(wù)流程設(shè)計人員參考；二是各類工作底稿的編制，供事務(wù)所從事具體鑒證業(yè)務(wù)人員參考。六、本講義工作底稿編制從兩個層次展開。一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表，二是根據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表生成的鑒證表——即鑒證結(jié)果類工作底稿?；A(chǔ)數(shù)據(jù)鑒證表的編制與鑒證事項一并講解，稅款計算類生成數(shù)據(jù)表的編制在第五講中講解。七、自行設(shè)計工作底稿的要求。一是鑒證事項應(yīng)有工作底稿支持，這是對工作底稿總量和內(nèi)容的邏輯設(shè)計要求。每個鑒證業(yè)務(wù)階段都應(yīng)有相應(yīng)章、節(jié)的支持，每個具體鑒證事項都應(yīng)該有工作底稿的設(shè)計和編制內(nèi)容的支持。如果發(fā)現(xiàn)有鑒證事項的要求沒有相關(guān)工作底稿支持，就應(yīng)及時補充相關(guān)的工作底稿。二是工作底稿的設(shè)計應(yīng)符合土增指導(dǎo)意見與土增指南的要求，這也是對每張工作底稿具體內(nèi)容的制度設(shè)計要求。第一講項目基本情況類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制第一節(jié)項目基本情況類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的審核一、項目基本情況類工作底稿介紹項目基本情況類工作底稿共9張，是中稅協(xié)統(tǒng)一設(shè)計的范本，本講中未增加自行設(shè)計工作底稿。其中：《普通住宅判定表》、《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》為進行轉(zhuǎn)讓商品房清算鑒證時專用，其他7張為通用工作底稿。該9張表分別為：《會計政策和稅收政策調(diào)查表》、《項目基本情況鑒證表》、《普通住宅判定表》、《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》、《公共配套設(shè)施面積情況鑒證表》、《成本核算對象（清算單位）鑒證表》、《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》、《關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細(xì)表》、《關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細(xì)表》。《會計政策和稅收政策調(diào)查表》、《關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細(xì)表》、《關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細(xì)表》等3張表的審核，在孟佳老師講解的《企業(yè)所得稅年度納稅申報表鑒證實務(wù)（三級復(fù)核實務(wù)）》的課程中已做詳細(xì)描述，這里不再重復(fù)。二、項目基本情況類工作底稿填制情況審核要點（一）審核工作底稿所列事項是否全面填制，對漏項的應(yīng)追加鑒證程序。（二）審核工作底稿披露的鑒證事項在鑒證項目中的實際發(fā)生情況。（三）審核清算項目各證之間數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系的合規(guī)性情況。三、鑒證程序?qū)徍藢徍隧椖炕厩闆r類工作底稿，應(yīng)關(guān)注外勤人員是否執(zhí)行了土增指南第八條至第十四條、第十六條規(guī)定的鑒證程序。下面介紹土增指南第八條至第十四條、第十六條規(guī)定的項目前期管理情況鑒證程序的具體規(guī)定：第八條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證清算項目及其范圍，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）確認(rèn)應(yīng)稅主體資格。房地產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)過立項階段、前期開發(fā)階段、工程建設(shè)階段、營銷階段。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照。同時具備下列條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以確認(rèn)應(yīng)稅主體資格：1.形式條件，是指能夠提供土地使用權(quán)出讓協(xié)議、付款結(jié)算單證、收款收據(jù)發(fā)票等書面形式證據(jù)；2.實質(zhì)條件，是指被鑒證單位取得土地使用權(quán)的直接支配物權(quán)。（二）確定應(yīng)稅行為。對土地增值稅應(yīng)稅范圍鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和取得轉(zhuǎn)讓收入等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā)表鑒證意見。（三）確定清算條件。對清算條件鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況以及銷售情況等文件資料作為證據(jù)并執(zhí)行下列程序：1.審核清算項目資料是否齊全；2.審核清算項目是否與初始項目登記表一致；3.整體項目用途與面積分布情況的全面審核；4.銷售比例計算結(jié)果鑒證。（四）確認(rèn)清算申報期限。對項目清算申請期限進行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：1.查證符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；2.查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。（五）確認(rèn)執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)的時間條件。執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)對出具《鑒證報告》，是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》的前置程序，還是作為后置程序，選擇出具報告是在清算申請環(huán)節(jié)還是稅款申報環(huán)節(jié)，及執(zhí)行業(yè)務(wù)的時間。（六）鑒證清算項目及其范圍應(yīng)填制《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿》（范本）（以下簡稱“工作底稿（范本）”）的《項目基本情況鑒證表》和《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》。第九條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證清算單位確認(rèn)情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）鑒證清算單位的確認(rèn)情況，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況等文件資料作為證據(jù)。（二）清算單位的認(rèn)定。在確認(rèn)開發(fā)項目的清算單位時，應(yīng)以有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照為條件。凡應(yīng)獨立辦理有關(guān)部門的許可證照的房地產(chǎn)開發(fā)項目，才是一個法定意義上的獨立開發(fā)項目。鑒證時應(yīng)考慮：1.以法定意義上的獨立開發(fā)項目，確認(rèn)開發(fā)項目；2.按項目開發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨鑒證對象的單項工程或單位工程；3.根據(jù)實際開發(fā)情況，分別以單項開發(fā)項目、單位工程或單項工程，為清算單位；4.對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（三）鑒證清算單位的確認(rèn)情況應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《成本核算對象（清算單位）鑒證表》。第十條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證收入、成本、費用的歸集情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）鑒證不同期間、不同項目收入、成本、費用的歸集情況，應(yīng)考慮：發(fā)生的真實性，會計記錄的完整性，金額和其他數(shù)據(jù)的恰當(dāng)性，所屬期間的正確性，確認(rèn)內(nèi)容的正確性，計價和結(jié)轉(zhuǎn)的準(zhǔn)確性。（二）鑒證不同期間、不同項目收入、成本、費用的歸集情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》和《公共配套設(shè)施費鑒證表》。第十一條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）免征土地增值稅項目與其他征稅項目應(yīng)分開清算。（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目，應(yīng)根據(jù)項目核算情況確認(rèn)免征土地增值稅。（三）鑒證普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》。第十二條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證清算期間，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）滿足清算條件之日為清算截止時間。（二）納稅人取得土地使用權(quán)之日為清算的起始時間。（三）應(yīng)對清算期內(nèi)的項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況進行鑒證。（四）鑒證清算期間應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《項目基本情況鑒證表》。第十三條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證分期開發(fā)項目各期清算方式的一致性，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）各期轉(zhuǎn)讓收入、開發(fā)成本的確認(rèn)、計量方法是否一致。（二）正確劃分核定征收清算項目與查賬征收項目的收入、成本界限。（三）鑒證分期開發(fā)項目的各期清算方式是否保持一致，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《會計政策和稅收政策調(diào)查表》。第十四條根據(jù)準(zhǔn)則第十一條的規(guī)定鑒證征稅項目與免稅項目的劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）征稅項目與免稅項目的轉(zhuǎn)讓收入、開發(fā)成本的確認(rèn)、計量方法是否一致。（二）正確劃分征稅項目與免稅項目的的收入、成本界限。（三）鑒證征稅項目與免稅項目的劃分情況，填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》、《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》和《公共配套設(shè)施費鑒證表》。第十六條根據(jù)準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定鑒證關(guān)聯(lián)方交易行為，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）審核與關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整有關(guān)文件資料的合法性。（二）根據(jù)合法的關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整的文件資料，確認(rèn)鑒證期間應(yīng)調(diào)整的收入項目和扣除項目。（三）鑒證關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整項目應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細(xì)表》和《關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細(xì)表》。第二節(jié)案說項目基本情況類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制一、甲公司項目情況（一）甲公司背景介紹1.聯(lián)合開發(fā)關(guān)系建立。北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“甲公司”）成立于1998年，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。2000年1月，根據(jù)有關(guān)部門文件，同意甲公司與乙廠聯(lián)合改造乙廠花園小區(qū)。2000年3月，甲公司與乙廠簽訂《花園小區(qū)危改項目聯(lián)合建設(shè)協(xié)議書》。協(xié)議約定，乙廠負(fù)責(zé)配合甲公司完成居民搬遷工作，負(fù)責(zé)協(xié)助甲公司完成建設(shè)用地的開發(fā)工作。甲公司負(fù)責(zé)承擔(dān)項目工程的全部投資和開發(fā)工作。項目開發(fā)完成后，乙廠分得開發(fā)項目中10,000.00平方米的商業(yè)用房。剩余的商業(yè)樓、住宅樓、辦公樓歸甲公司所有，乙廠所得10,000.00平方米商業(yè)用房產(chǎn)歸乙廠所有。2.取得開發(fā)用地。2000年1月16日、2001年4月16日、2003年3月23日甲公司分別與北京市國土局簽訂《土地出讓合同》，后于2005年又辦理了《土地出讓合同》中土地面積、土地名稱、出讓價款等變更手續(xù)，并于2005年重新取得變更后的《土地使用權(quán)證書》。3.項目用途分類?；▓@項目共分為26#-30#及配商、31#樓、32#樓，其中26#-30#樓、32#樓為住宅，31#樓為寫字樓。4.開發(fā)、銷售情況。花園項目于2004年3月開始進行開發(fā)，2006年度8月開始進行預(yù)售，2009年1月開發(fā)完成，截至2011年10月31日，該項目準(zhǔn)備銷售面積部分已經(jīng)銷售完畢。5.項目登記情況。2000年4月，甲公司財務(wù)人員已向主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅項目登記手續(xù)，并取得了《土地增值稅項目登記表》。6.委托清算情況。2011年11月，**稅務(wù)師事務(wù)所接受甲公司委托，對花園項目進行土地增值稅清算鑒證。（二）甲公司項目基本情況鑒證取得的相關(guān)證據(jù)資料1.確認(rèn)征稅范圍的有關(guān)資料：（1）《土地增值稅項目登記表》復(fù)印件；（2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；（3）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；（4）《銷售許可證》復(fù)印件；（5）《建設(shè)工程開工證》復(fù)印件；（6）《國有土地使用證》復(fù)印件。2.確認(rèn)清算單位的有關(guān)資料：（1）項目竣工清算報表復(fù)印件；（2）土地增值稅項目登記表復(fù)印件；（3）項目建議書的批復(fù)復(fù)印件；（4）房屋土地管理局測繪面積報告書復(fù)印件；（5）商品住房建筑面積情況明細(xì)表復(fù)印件；（6）商品住房建筑面積情況明細(xì)表（附表）復(fù)印件；（7）已完工開發(fā)項目成本表；（8）清算項目的工程竣工驗收報告復(fù)印件。3.確認(rèn)清算條件的有關(guān)資料：（1）清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單復(fù)印件；（2）商品房購銷合同統(tǒng)計表。二、鑒證清算項目及其范圍（一）確認(rèn)應(yīng)稅主體資格1.甲公司應(yīng)稅主體資格審核我們在進行土地增值稅清算鑒證時，首先應(yīng)判定該企業(yè)是否屬于土地增值稅的納稅義務(wù)人；其次，判定是否為土地增值稅的應(yīng)稅主體。土地增值稅納稅義務(wù)人的范圍非常廣。具體來講，就是轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)、地上建筑物以及附著物所取得收入的單位和個人，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。所以這里包括各類的企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶，以及其他單位和個人。甲公司于2000年、2001年、2003年分別與北京市國土局簽訂《土地出讓合同》，向國有土地管理部門支付了土地出讓金和契稅，并取得了相關(guān)票據(jù)，符合應(yīng)稅主體確認(rèn)的形式條件；2005年甲公司就《土地出讓合同》中建筑面積方面辦理了變更手續(xù)，并取得了變更后的《土地使用權(quán)證書》，證明甲公司取得了該宗土地的直接支配物權(quán)，符合應(yīng)稅主體確認(rèn)的實質(zhì)條件。在對甲公司的應(yīng)稅主體資格確認(rèn)中，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《項目基本情況鑒證表》“（一）項目概況”相關(guān)欄次，本案例填制的具體內(nèi)容是：“國有土地使用證”——“批準(zhǔn)文號”中填寫“京東國用（2005）出第A00454號、京東國用（2005）出第更0451號、京東國用（2005）出第更0452號”。2.下面再另外舉個案例來介紹，怎樣判定納稅主體？（1）背景介紹甲乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甲具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，乙沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，對無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不得參與房地產(chǎn)項目的招投標(biāo)，就無法取得房地產(chǎn)項目開發(fā)權(quán)。甲通過招拍掛，取得項目的開發(fā)權(quán)后，以協(xié)議形式，將該房地產(chǎn)項目委托給乙進行開發(fā)。開發(fā)過程中，相關(guān)證明文件和協(xié)議的簽訂，均以甲的名義進行。甲向乙收取一定的前期投資及開發(fā)補償費用，乙負(fù)責(zé)該項目的開發(fā)投入，并享有開發(fā)收益。（2）已經(jīng)取得的證據(jù)資料1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》3.《國有土地使用證》4.《建設(shè)工程開工證》5.《銷售許可證》6.土地使用權(quán)出讓合同7.委托開發(fā)合同（3）問題提出該房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅納稅主體是甲還是乙呢？（4）問題處理對這個問題，我們依據(jù)國稅函發(fā)[1995]110號文件和指南第八條，從兩方面進行判斷：首先，從形式條件進行判定，土地使用權(quán)出讓協(xié)議的簽訂單位為甲，取得土地使用權(quán)所支付的款項也是以甲方的名義向相關(guān)部門繳納。其次，從實質(zhì)條件進行判定，相關(guān)證件的所有權(quán)人為甲，甲擁有該項目直接支配物權(quán)。從上述兩方面進行判定，甲為該開發(fā)項目的納稅主體。文件具體規(guī)定如下：國稅函發(fā)[1995]110號文件規(guī)定：土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。因此，只要發(fā)生有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物行為的單位和個人，都是土地增值稅的納稅義務(wù)人。3.“五證”的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)過立項階段、前期開發(fā)階段、工程建設(shè)階段、營銷階段。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得“五證”等證明。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的流程，確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否為納稅主體的條件，主要看形式條件，就是開發(fā)商取得有關(guān)部門頒發(fā)的下列“五證”：《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工證》或《建筑工程施工許可證》《銷售許可證》或《預(yù)售許可證》4.取得開發(fā)主體資格的相關(guān)證書的相關(guān)部門（1）取得立項批復(fù)（發(fā)改委）；（2）項目可行性研究報告批復(fù)（發(fā)改委）；（3）辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書（國土局）；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)委）；（5）建設(shè)用地批準(zhǔn)書（國土局）；（6）方案批準(zhǔn)通知書（規(guī)委）；（7）獲得計劃任務(wù)（發(fā)改委）；（8）征得政府有關(guān)部門的認(rèn)同意見（人防、消防、園林、教育、市政、河湖、交通）；（9）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)委）；（10）施工許可證（建委）；（11）辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證（建委）。5.簡單介紹一下怎么審核“五證”（1）判斷項目占地是否屬于違章建筑——建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可，是判斷項目所在地的占地情況是否合法的證據(jù)。盡管項目基本位置是正確的，但是如有超出四界的部分仍屬于違章建筑。（2）判斷項目工程是否屬于違章建筑——建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可，是判斷項目工程情況是否合法的證據(jù)。盡管項目占地合法，但是如果發(fā)生達(dá)不到容積率標(biāo)準(zhǔn)、或超過了規(guī)劃建筑面積、或建筑位置移動等情形，仍屬于違章建筑。（3）判斷項目是否屬于土地增值稅征收范圍——國有土地使用證國有土地使用證，是判斷土地是否屬于國有性質(zhì)的證據(jù)，也是判斷是否屬于土地增值稅征收范圍的證據(jù)。如果項目占地不具有國有性質(zhì)，根據(jù)條例的規(guī)定則不屬于土地增值稅的征收范圍。（4）判斷項目施工支出是否屬于土地增值稅扣除項目范圍——建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開工證），是判斷開發(fā)項目的施工單位是否具有施工資格，開發(fā)商是否具有建設(shè)單位資格的證據(jù)。我國的建筑市場是嚴(yán)格的招標(biāo)制度，房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證注明的施工單位才有資格從事該項目的施工行為，只有支付給具有某項目施工資格的施工單位費用才能計入土地增值稅扣除項目。審核項目主體施工成本時，開具發(fā)票的施工單位名稱必須與施工許可證注明的名稱一致，否則不允許計入土地增值稅扣除項目。（5）判斷項目清算條件的起點標(biāo)志——銷售許可證或預(yù)售許可證銷售許可證或預(yù)售許可證，是判斷開發(fā)項目是否具有銷售資格的證據(jù)。未取得銷售資格的開發(fā)項目不存在土地增值稅清算的問題，取得銷售許可證的時點是確認(rèn)清算條件的起點。（二）確定應(yīng)稅行為1.甲公司應(yīng)稅行為的審核我們通過從下面三個方面進行判斷，甲公司應(yīng)稅行為已經(jīng)發(fā)生：（1）截至2011年10月31日止，甲公司已取得了《銷售許可證》，許可證號為：京房售證字（2004）53號、京房售證字（2003）843號。根據(jù)甲公司提供的加蓋公章的《銷售情況統(tǒng)計表》，已經(jīng)銷售132,500.01平方米，由此可判定甲公司轉(zhuǎn)讓行為已經(jīng)發(fā)生；（2）截至2011年10月31日止，甲公司已取得了《國有土地使用權(quán)證書》，并簽定了《國有土地使用權(quán)出讓合同》，支付了地價款，取得了相關(guān)票據(jù)，由此可判定甲公司轉(zhuǎn)讓對象為國有土地使用權(quán)；（3）截至2011年10月31日止，甲公司的花園小區(qū)項目已經(jīng)銷售，并向購買方開具了收款憑證收取款項，由此可判定甲公司已經(jīng)取得增值收入。在對本案中的轉(zhuǎn)讓行為進行鑒證時，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》“發(fā)生情況”相關(guān)欄次。2.開發(fā)商的開發(fā)項目與非開發(fā)項目的鑒證確認(rèn)對于如何區(qū)分從事房地產(chǎn)開發(fā)與非從事房地產(chǎn)開發(fā)，這個問題主要是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不存在這個問題。因為，房地產(chǎn)開發(fā)施行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度，沒有取得房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)和個人，開發(fā)的房屋土地不允許上市交易，市外交易不能享受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的許多優(yōu)惠政策。在實際工作中，我們應(yīng)根據(jù)出讓方的立項文件確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房屋土地的交易性質(zhì)？判斷其是否屬于開發(fā)項目？下面我再舉個案例，來與大家一起探討一下。（1）背景介紹某投資管理公司將在建生產(chǎn)用房以4500萬元的價格，轉(zhuǎn)讓給某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。合同約定，受讓方負(fù)責(zé)辦理過戶、納稅等事宜。（2）是否屬于清算項目的判斷錯誤受讓方辦理土地增值稅申報手續(xù)時，主管稅務(wù)所要求提交注冊稅務(wù)師事務(wù)所的鑒證報告。理由是，依據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的土地增值稅清算申報手續(xù)，應(yīng)提交中介機構(gòu)的鑒證報告。（3）鑒證結(jié)論的爭議經(jīng)注冊稅務(wù)師事務(wù)所鑒證后，確認(rèn)扣除項目總額為4200萬元，其中取得銀行收據(jù)的利息150萬元。轉(zhuǎn)讓方接到鑒證報告后提出兩點意見：一是沒有在開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，加計5%的房地產(chǎn)開發(fā)費用；二是增值額沒有超過扣除總額的20%，應(yīng)當(dāng)享受免征土地增值稅的照顧。注冊稅務(wù)師事務(wù)所解釋說，轉(zhuǎn)讓方不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能享受加計扣除和20%以下增值免稅照顧。轉(zhuǎn)讓方又進一步申辯，納稅手續(xù)是由受讓方辦理的，受讓方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們有資格享受這兩項政策。受讓方自豪地解釋說，協(xié)議約定讓受讓方辦理有關(guān)手續(xù)，是經(jīng)過專家精心籌劃的，我們研究過文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以享受這兩項政策的照顧。（4）爭議的思考上述情況有兩個問題值得思考：一是這項交易適用國稅發(fā)[2006]187號文件嗎？二是通過受讓方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，辦理土地增值稅申報手續(xù)能夠享受加計扣除和20%以下增值免稅照顧嗎？答案是否定的，理由如下。首先，國稅發(fā)[2006]187號文件只適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房開發(fā)項目土地增值稅清算，對于非從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的房屋土地轉(zhuǎn)讓，不適用這個文件。目前還沒有關(guān)于非從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的房屋土地轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在申報環(huán)節(jié)提交中介鑒證報告的有關(guān)規(guī)定。因此，主管稅務(wù)所要求納稅人提交中介鑒證報告，缺乏法律依據(jù)的支持。其次，土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓方而不是受讓方，土地增值稅的有關(guān)規(guī)定只適用于納稅義務(wù)人。所轉(zhuǎn)讓房屋土地，無論受讓方或代理人是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只要轉(zhuǎn)讓方不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，或雖是房地產(chǎn)企業(yè)但轉(zhuǎn)讓的不是自己開發(fā)的商品房，均不能享受加計扣除和20%以下增值免稅照顧。（5）立項文件證明的事實——是技術(shù)改造項目而不是房地產(chǎn)開發(fā)項目注冊稅務(wù)師事務(wù)所將通過上述兩個問題的結(jié)論，做了進一步解釋，并要求轉(zhuǎn)讓方重新審閱有關(guān)部門的立項文件。經(jīng)查驗，立項文件中沒有關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)容，所有文件都是關(guān)于技術(shù)改造的立項內(nèi)容。交易雙方與注冊稅務(wù)師事務(wù)所達(dá)成共識，所轉(zhuǎn)讓的項目是投資公司從事非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的業(yè)務(wù)，不適用加計扣除和20%以下增值免稅政策。（6）啟示審核土地增值稅清算項目，起點是確認(rèn)所審項目的性質(zhì)。如果有證據(jù)證明是房地產(chǎn)開發(fā)項目，按下列程序進行清算；如果不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，則應(yīng)按非從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進行處理，填報《土地增值稅納稅申報表（二）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》。對于土地增值稅清算申報審核，實際工作中很多人習(xí)慣于從收入的審核開始，第二步審核扣除項目，第三步算稅款。有些工作經(jīng)驗的人選擇從項目開發(fā)情況的審核開始，也經(jīng)常忽略建設(shè)項目性質(zhì)的審核。出現(xiàn)這種狀況，是因為很多人還沒有認(rèn)識到開發(fā)項目與非開發(fā)項目的稅收待遇不同且申報程序也不同，當(dāng)然也有的是故意混淆這個區(qū)別試圖讓非開發(fā)項目享受開發(fā)項目的待遇，前者容易造成錯誤的運用稅收政策，后者則濫用稅收政策。上述分析告訴我們項目性質(zhì)的審核，目的是區(qū)分項目是開發(fā)性質(zhì)的還是非開發(fā)性質(zhì)的。不同性質(zhì)的開發(fā)項目，取證的范圍和程序不同，事實認(rèn)定的程序和結(jié)果也不同，稅收待遇和申報程序有著質(zhì)的區(qū)別。3.如何判定應(yīng)稅行為通過上面案例的分析，我們再介紹一下如何判定應(yīng)稅行為。判定納稅人是否發(fā)生土地增值稅應(yīng)稅行為，應(yīng)從以下三個方面進行：一是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為。開發(fā)商協(xié)議受讓方式取得開發(fā)用地后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是開發(fā)商從政府手中取得土地使用權(quán)或從其他土地使用者手中取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給其他土地使用單位或個人的行為。該行為，屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為。二是轉(zhuǎn)讓的對象是國有土地。開發(fā)商協(xié)議受讓方式取得開發(fā)用地后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是轉(zhuǎn)讓國有土地權(quán)的行為。該行為，屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為。三是取得了增值收入。開發(fā)商協(xié)議受讓方式取得開發(fā)用地后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓后，取得了增值收入，應(yīng)繳納土地增值稅。對雖然發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，但沒有增值收入，如：通過繼承、贈予等無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征稅。4.確認(rèn)應(yīng)稅行為的稅法依據(jù)（1）確認(rèn)應(yīng)稅行為的稅法依據(jù)A.110號文件國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》國稅函發(fā)[1995]110號文件的規(guī)定：“根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。”B.645號文件國稅函[2007]645號文件規(guī)定：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。C.21號文件財稅[2006]21號文件“五、關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題”的具體規(guī)定如下：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（2）確認(rèn)視同銷售行為的稅法依據(jù)國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)?！边@個規(guī)定說明兩種情況：一是開發(fā)產(chǎn)品自用，如用于職工福利、獎勵；二是非貨幣交易，如對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等。5.甲公司工作底稿的填制在判定應(yīng)稅行為時，我們應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》。甲公司轉(zhuǎn)讓花園項目清算過程中，應(yīng)填制本表如下：加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司花園項目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表2-06《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》。（三）確定清算條件1.甲公司清算條件的審核我們通過從以下幾個方面的資料進行比對，發(fā)現(xiàn)甲公司符合土地增值稅清算條件：（1）通過審核甲公司項目前期管理相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)甲公司已經(jīng)取得與開發(fā)項目相關(guān)的“五證”等資料；（2）經(jīng)審核甲公司提供的《土地增值稅項目登記表》，表中“項目名稱（推廣名）”登記為“花園項目”，與本案中清算項目“花園項目”一致；（3）經(jīng)審核甲公司提供的“五證”和《房屋測繪報告書》，發(fā)現(xiàn)甲公司花園項目共分為26#-30#及配商、31#樓、32#樓，其中26#-30#樓、32#樓為住宅，31#樓為寫字樓。具體面積數(shù)據(jù)為：26#-30#及配商為住宅和商業(yè)，建筑總面積（含人防）為111,736.33平方米；31號樓為辦公和商業(yè)，建筑總面積（含人防）為26,742.08平方米；32號樓為住宅和商業(yè)，建筑總面積（含人防）為14,628.79平方米。（4）經(jīng)審核甲公司提供的《房屋測繪報告書》、《房屋產(chǎn)權(quán)登記表》和其他相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)花園項目總可售面積為140,974.23平方米，具體數(shù)據(jù)為：27#樓18,276.15平方米；28#樓20,814.42平方米；29#樓20,871.58平方米；30#樓18,275.68平方米；配商23,042.08平方米；31#樓25,065.65平方米；32#樓14,628.67平方米。經(jīng)審核甲公司提供的《銷售合同統(tǒng)計表》和抽查相關(guān)房屋銷售合同，花園項目已售面積為132,500.01平方米，已出租面積為3,856.42平方米，已自用面積為4,617.80平方米。通過對以上數(shù)據(jù)的計算得出，甲公司花園項目銷售比例為93.99%，即已售面積為132,500.01平方米÷總可售面積為140,974.23平方米，符合國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定的應(yīng)進行清算的條件。2.在實際工作中應(yīng)關(guān)注的情形在對土地增值稅清算條件進行鑒證時，應(yīng)按照國稅發(fā)[2009]91號文件的規(guī)定，區(qū)分不同情形關(guān)注相關(guān)問題：（1）納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的鑒證應(yīng)關(guān)注A.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)項目全部竣工、完成銷售。B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)未竣工決算項目的整體轉(zhuǎn)讓情況。C.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)土地使用權(quán)已經(jīng)直接轉(zhuǎn)讓。（2）稅務(wù)機關(guān)要求進行土地增值稅清算的鑒證應(yīng)關(guān)注A.確認(rèn)稅務(wù)機關(guān)向納稅人發(fā)送，納稅人并收到《土地增值稅清算通知書》；B.確認(rèn)稅務(wù)機關(guān)要求進行土地增值稅清算的原因，并說明是否符合文件規(guī)定。3.清算條件的審核依據(jù)國稅發(fā)[2009]91號文件規(guī)定,土地增值稅清算有兩種情況：一是應(yīng)進行清算的情況；二是主管稅務(wù)機關(guān)要求清算的情況。具體規(guī)定如下：（1）納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（2）對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。4.清算條件的審核方法清算條件有關(guān)資料的分析認(rèn)定，應(yīng)包括三方面內(nèi)容：一是項目施工進度和項目的清算單位類型；二是認(rèn)定哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；三是按照《土地增值稅清算申請表》的要求，對符合清算條件的清算單位，分別作出說明，并填寫《土地增值稅清算申請表》，為按每個清算單位分別進行納稅申報奠定基礎(chǔ)。在具體分析認(rèn)定中，要注意以下幾個問題：（1）審核清算項目資料是否齊全納稅人提出清算申請后，稅務(wù)機關(guān)受理人員將查驗納稅人提交的清算資料，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予以受理并轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。因此，在提出申請前的清算條件認(rèn)定階段，應(yīng)注重對清算項目資料的審核。（2）審核清算項目是否與項目登記表一致土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，項目登記是以國家有關(guān)管理部門審批下達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為依據(jù)。對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，因此必須分別計算增值率，否則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策。（3）整體項目用途與面積分布情況的全面調(diào)查（1）總況調(diào)查。應(yīng)調(diào)查：開發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷售總面積、總自用面積包括已對外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。（2）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的調(diào)查。應(yīng)按稅法規(guī)定，審核所清算項目普通住宅開發(fā)情況，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況。（4）銷售比例的計算計算銷售比例時，應(yīng)注意國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定的要求進行清算的第一個條件，“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上”這句話中的分母是“整個項目可售建筑面積”，而不是“總建筑面積”。上述的銷售比例的計算方法，與“四項成本”的每平方米工程造價的分母不同，它的分母使用的是“總建筑面積”。具體公式如下：每平方米工程造價=“四項成本”總金額÷總建筑面積5.確認(rèn)清算條件應(yīng)取得的資料（1）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；（2）清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進行清算的依據(jù)；（4）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的，應(yīng)提交評估報告；（5）清算項目的工程竣工驗收報告；（6）主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表；（7）確認(rèn)清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項目竣工清算報表、已完工開發(fā)項目成本表、清算項目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料。（四）確認(rèn)清算申報期限1.甲公司清算申報期限的審核截至2011年10月31日該項目準(zhǔn)備銷售面積部分已經(jīng)銷售完畢，按國稅發(fā)[2009]91號文件的規(guī)定，甲公司應(yīng)于2012年1月底前辦理清算手續(xù)。2.清算申報期限的審核依據(jù)土地增值稅清算申報期限分兩種情況進行確定：一是應(yīng)進行清算的情況；二是主管稅務(wù)機關(guān)要求清算的情況。國稅發(fā)[2009]91號文件，對土地增值稅的清算申報期限作出了規(guī)定：（1）對于應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。（2）對于要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。3.清算申報期限的審核方法（1）清算申請期限對項目清算申請期限進行審核，應(yīng)注意以下問題：審核符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；審核符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。（2）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的申報情況審核對土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)注意審核納稅人是否按規(guī)定辦理土地增值稅的納稅申報手續(xù)。（五）確認(rèn)執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)的時間條件2011年11月1日，甲公司委托某稅務(wù)師事務(wù)所，對花園項目進行土地增值稅清算鑒證。因此，甲公司花園項目土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)是作為發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》的前置程序，出具報告是在清算申請環(huán)節(jié)。甲公司花園項目屬于國稅發(fā)[2009]91號文件規(guī)定的應(yīng)進行清算的情況，執(zhí)行業(yè)務(wù)的時間應(yīng)為達(dá)到清算條件之日起90日內(nèi)，即2011年10月31日起90日內(nèi)。（六）清算起始時間、清算截止時間對甲公司清算起始時間、清算截止時間進行確認(rèn)，應(yīng)從以下三個方面進行分析：1.本案中滿足清算條件之日應(yīng)為2011年10月31日，那么在填制工作底稿（范本）中的《項目基本情況鑒證表》時，本次清算截止基準(zhǔn)日期應(yīng)為2011年10月31日。2.本案中，甲公司取得第一宗土地使用權(quán)證書的日期為2000年1月16日，花園項目的清算起始時間可以根據(jù)取得土地使用權(quán)證書時間確認(rèn)為2000年1月16日。如果，采取了先開發(fā)后辦證的非規(guī)范程序，應(yīng)根據(jù)開發(fā)商實質(zhì)取得土地開發(fā)權(quán)的日期確認(rèn)項目清算起始時間。3.與甲公司工程部門人員進行溝通，對清算期內(nèi)的項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況進行了解，并取得相關(guān)的證據(jù)資料。（七）分期開發(fā)項目各期清算方式的一致性由于甲公司花園項目一期進行開發(fā)，因此不涉及分期開發(fā)各期清算方式的問題。如果甲公司花園項目分兩期進行開發(fā)，第一期開發(fā)為26#-30#樓及配商，第二期開發(fā)為31#、32#。那么，在進行土地增值稅清算時，就應(yīng)按兩個清算單位進行清算。在收入、成本的確認(rèn)時，就應(yīng)考慮由于分期開發(fā)應(yīng)注意的問題。如，一期清算時對取得土地使用權(quán)所支付金額按國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中明確記載的一期所占土地面積進行扣除，在進行二期清算時使用同樣方法按占地面積確認(rèn)二期扣除項目中的取得土地使用權(quán)所支付金額，而不能使用建筑面積或可售面積。在鑒證分期開發(fā)項目，填寫《會計政策和稅收政策調(diào)查表》時，應(yīng)注意取得已經(jīng)清算各期“成本費用分配的標(biāo)準(zhǔn)”、“開發(fā)產(chǎn)品銷售收入額確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)”、“開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)”的相關(guān)資料，保證各期使用的標(biāo)準(zhǔn)一致。三、清算單位的確認(rèn)（一）甲公司清算單位的審核甲公司花園項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為一個證，《國有土地使用證》、《建設(shè)用地施工許可證》、《建設(shè)工程開工證》、土地使用權(quán)出讓合同均為三個證，銷售許可證為兩個證，但由于該項目企業(yè)一次性進行開發(fā)投入并銷售，依據(jù)準(zhǔn)則及指南的規(guī)定，我們應(yīng)將其作為一個清算單位進行清算。假如本案中，花園項目按兩期進行開發(fā)，那么在土地增值稅清算時，應(yīng)確認(rèn)為兩個清算單位。（二）甲公司工作底稿的填制審核清算單位的確認(rèn)情況應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《成本核算對象（清算單位）鑒證表》。在填寫該表時，應(yīng)注意：清算項目名稱應(yīng)與確認(rèn)清算單位相關(guān)法定文件上記錄的名稱保持一致。對于同一個清算單位法定文件資料記錄的內(nèi)容不一致時，應(yīng)考慮法定文件是否存在變更名稱，應(yīng)向被鑒證單位索取相關(guān)證據(jù)資料，并與被鑒證單位進行書面確認(rèn)。甲公司轉(zhuǎn)讓花園項目清算過程中，應(yīng)填制本表如下：加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司花園項目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表2-05《成本核算對象（清算單位）鑒證表》。（三）不征稅和免稅的稅法依據(jù)清算單位確認(rèn)之后，應(yīng)就各清算單位是否符合不征稅或免稅的條件做出分析判斷。如果一個開發(fā)項目均為不征稅或免稅項目，審核程序與不征、免征、應(yīng)征等情形都存在的項目采取的審核程序是不同的。為了避免錯誤的選擇審核程序，提高工作效率，應(yīng)重視每個清算單位的稅收政策適用情況審核，且這個程序應(yīng)該在收入審核之前完成。根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅有關(guān)規(guī)定，下列事項不征稅或免稅。1.房地產(chǎn)的繼承房地產(chǎn)的繼承是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人死亡以后，由其繼承人依法承受死者房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的民事法律行為。繼承通常分為法定繼承和遺囑繼承。法定繼承主要是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等親屬繼承該房地產(chǎn)；遺囑繼承主要是指由死者生前所立遺囑中指定的繼承人繼承該房地產(chǎn)。這種行為中發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人（即被繼承人）并沒有因為權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅的征稅范圍。2.房地產(chǎn)的贈與房地產(chǎn)的贈與是指房產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人（即贈與人）依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自己所擁有的房地產(chǎn)無償?shù)亟唤o其他人（即受贈人）的民事法律行為。財稅字［1995］48號文件規(guī)定，“上述‘贈與’是指如下情況：（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利公益事業(yè)的。上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益組織?！边@種行為雖發(fā)生了房地產(chǎn)的權(quán)屬變更，但作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的原所有人（即贈與人）并沒有因為權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓而取得任何收入。因此，房地產(chǎn)的贈與不屬于土地增值稅的征稅范圍。3.房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)的出租，出租人雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。但對于以出租名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之實，以逃避土地增值稅的，應(yīng)根據(jù)《征管法》的有關(guān)規(guī)定進行處理。4.房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)的抵押是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、依法取得土地使用權(quán)的土地使用人，作為債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供不動產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不移轉(zhuǎn)占有的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人仍能對房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權(quán)利，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人、土地使用權(quán)人雖然在抵押期間取得了一定的收入，但實際上這些收入在抵押期滿后是要連本帶利償還給債權(quán)人的。因此，對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅只是待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。5.房地產(chǎn)的代建房房地產(chǎn)的代建房行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，收入是一種勞務(wù)收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。6.房地產(chǎn)的重新評估房地產(chǎn)的重新評估是指國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而使其升值的情況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。7.國家收回、征用因國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。這種情況發(fā)生了房地產(chǎn)權(quán)屬的變更，原房地產(chǎn)所有人、土地使用人也取得了一定的收入（補償金），但根據(jù)條例的有關(guān)規(guī)定，對此免征土地增值稅。此外，對于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，《細(xì)則》規(guī)定也免征土地增值稅。四、普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分（一）甲公司普通住宅、非普通住宅的判定依據(jù)實施細(xì)則規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此，我們在進行土地增值稅清算時，應(yīng)首先判定開發(fā)項目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。在判定開發(fā)項目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，應(yīng)按國辦發(fā)[2005]26號和各省市下發(fā)的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)進行，并填寫《普通住宅判定表》。填寫《普通住宅判定表》時，相關(guān)數(shù)據(jù)信息的取得如下：1.項目規(guī)劃容積率可從《國有土地使用證》上獲取，或從項目規(guī)劃的相關(guān)圖紙上獲取。如甲公司花園項目中，《國有土地使用證》中“建筑容積率”為2.84。2.單套建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，為各省市下發(fā)的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。如北京對享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策的判定，按每棟住宅樓的總建筑面積除以每棟樓的總用戶數(shù)，平均每戶的建筑面積在140平方米以下的，就可以作為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅享受有關(guān)優(yōu)惠政策。3.項目土地級別，應(yīng)以各省市下發(fā)的關(guān)于土地級別認(rèn)定的相關(guān)文件進行判定。如甲公司花園項目中，土地座落在東城區(qū)，根據(jù)京地稅地[2007]229號文件規(guī)定，該項目土地級別為二級。4.以每平方米平均交易價格的判定標(biāo)準(zhǔn)，為各省市下發(fā)的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的交易價格判定標(biāo)準(zhǔn)。5.以每套銷售價格的判定標(biāo)準(zhǔn)，為各省市下發(fā)的本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的交易價格判定標(biāo)準(zhǔn)。如甲公司花園項目中，依據(jù)京建辦〔2008〕732號文件規(guī)定，以每套銷售價格為判定標(biāo)準(zhǔn)，該地區(qū)享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格總價人民幣258萬元/套。一般情況下，同一地區(qū)普通住宅交易價格的判定標(biāo)準(zhǔn)只采取“4”、“5”中的一種。6.對于普通住宅建筑面積的判定按每棟住宅進行判定的情況下，“共有住房（套）”為測繪報告中記錄該棟住宅可銷售的套數(shù)；“總建筑面積（不含人防）”為測繪報告中記錄該棟住宅可售總面積；“戶均建筑面積”為“總建筑面積（不含人防）”除以“共有住房（套）”；“總售價”為該棟住宅已售實現(xiàn)的銷售收入總和；“已售面積”為該棟住宅已售實現(xiàn)銷售的面積；“平均單價”為“總售價”除以“已售面積”；“已售套數(shù)“為該棟住宅已售實現(xiàn)銷售的套數(shù)；”每套平均售價“為“總售價”除以“已售套數(shù)”。（二）甲公司工作底稿的填制鑒證普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《普通住宅判定表》。甲公司轉(zhuǎn)讓花園項目清算過程中，應(yīng)填制本表如下：加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司花園項目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表2-03普通住宅判定表》。（三）普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分我們在進行鑒證時，按財稅字[1995]48號的規(guī)定，應(yīng)準(zhǔn)確地劃分普通住宅與非普通住宅的收入和支出，并能分別計算其增值額。并應(yīng)根據(jù)項目核算情況確認(rèn)是否可享受免征土地增值稅的優(yōu)惠。對收入的劃分，主要依據(jù)商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、測繪報告、賬面記錄的收入相關(guān)資料來進行確認(rèn)。依據(jù)國稅函［2010］220號文件規(guī)定，由于土地增值稅的收入確認(rèn)時間與財務(wù)制度規(guī)定的確認(rèn)時間不一致，因此，對收入的確認(rèn)不能僅參照賬面的數(shù)據(jù)，還應(yīng)依據(jù)商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表。文件規(guī)定如下：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。對支出的劃分，應(yīng)分兩種情況進行處理，對能直接確認(rèn)成本，應(yīng)依據(jù)成本合同，成本明細(xì)賬以及相關(guān)法定證據(jù)進行劃分確定；對屬于共同成本性質(zhì)的支出，應(yīng)按一定的比例進行分?jǐn)?，如建筑面積或占地面積等。具體做法將在“第四講扣除項目類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制”中進行講述。（四）實際執(zhí)行應(yīng)注意的問題在實際操作中，我們應(yīng)注意以下四個問題：1.要注意確定開發(fā)建造的房地產(chǎn)項目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。凡從事工業(yè)、商業(yè)及娛樂業(yè)用房地產(chǎn)（如高爾夫球場、娛樂城、游樂中心等）開發(fā)建造轉(zhuǎn)讓的，都不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅范圍；那些雖屬于按住宅建造，但造價昂貴、裝修超豪華、占地面積很大、建筑面積大大超過正常水平的花園別墅、度假村、高級小洋樓、高級公寓等，也不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的免稅范圍。2.要注意確認(rèn)增值額是否超過扣除項目金額的20%這一免稅界限。對那些雖然按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)建造，但取得的增值額超過扣除項目金額20%的，按規(guī)定也不能免稅。3.對增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計算征收土地增值稅，不能僅就其超過扣除項目金額20%的部分計算征稅。4.對納稅人既從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)建造，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的，在計算增值額時，如果能夠準(zhǔn)確區(qū)分建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與開發(fā)其他房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額的，應(yīng)分別計算，確定其征免土地增值稅；如果不能準(zhǔn)確區(qū)分建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與開發(fā)其他房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額的，則不能按《條例》和《細(xì)則》的規(guī)定享受減稅免稅的政策優(yōu)惠。（五）征稅項目與免稅項目的劃分甲公司花園項目清算時對取得土地使用權(quán)所支付金額按《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》中明確記載的屬于普通住宅的26#-30#號樓所占土地面積進行扣除，對配商和31#、32#樓的取得土地使用權(quán)所支付金額進行確認(rèn)時，也應(yīng)使用同樣的計量方法。對征稅收入和免稅收入，應(yīng)按會計賬面記載金額、《商品房購銷合同統(tǒng)計表》及相關(guān)資料，對屬于普通住宅的26#-30#號樓與配商、31#、32#樓的收入分別進行確認(rèn)，對其成本按稅法規(guī)定的方法進行分?jǐn)偞_認(rèn)。五、甲公司《項目基本情況表》的填制在對清算項目的項目前期管理進行鑒證，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《項目基本情況表》。甲公司轉(zhuǎn)讓花園項目清算過程中，應(yīng)填制本表如下：加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司花園項目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表2-02項目基本情況鑒證表》。第二講收入類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制第一節(jié)收入類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的審核一、收入類工作底稿介紹收入類工作底稿共6張，是中稅協(xié)統(tǒng)一設(shè)計的范本，本講中增加自行設(shè)計工作底稿1張，為《計入房價單獨收取的（或計入轉(zhuǎn)讓收入）代收費用鑒證表》。中稅協(xié)統(tǒng)一設(shè)計的范本中：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》、《商品房出租及其他自用鑒證表》為進行轉(zhuǎn)讓商品房清算鑒證時專用，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項目）》為進行轉(zhuǎn)讓其他項目清算鑒證時專用，其他2張為通用工作底稿。該6張工作底稿分別為：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項目）》、《商品房出租及其他自用鑒證表》、《未計入房價單獨收取的（或計入轉(zhuǎn)讓收入）代收費用鑒證表》。二、收入類工作底稿填制情況審核要點（一）審核工作底稿所列事項是否全面填制，對漏項的應(yīng)追加鑒證程序。（二）審核工作底稿披露的鑒證事項在鑒證項目中的實際發(fā)生情況。（三）審核會計數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系和會計處理方法的合規(guī)性情況。（四）審核《商品房購銷合同統(tǒng)計表》及相關(guān)合同所記載金額的一致性。三、鑒證程序?qū)徍藢徍耸杖腩惞ぷ鞯赘?，?yīng)關(guān)注外勤人員是否執(zhí)行了土增指南第十七條至第二十二條規(guī)定的鑒證程序。下面介紹土增指南第十七條至第二十二條規(guī)定的收入類情況鑒證程序的具體規(guī)定：第十七條根據(jù)準(zhǔn)則第十七條、第十八條的規(guī)定鑒證收入項目，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）調(diào)查收入有關(guān)的內(nèi)部控制：1、根據(jù)收入有關(guān)的內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督等內(nèi)控要素，評價內(nèi)部控制的設(shè)計有效性；2、調(diào)查內(nèi)部控制的運行有效性；3、綜合設(shè)計和運行的評價，對銷售有關(guān)的內(nèi)部控制的有效性做出總體評價；4、評估銷售有關(guān)內(nèi)部控制目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險，判斷是否存在重大漏洞。（二）審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實應(yīng)計入增值額的收入。（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照《商品房購銷合同統(tǒng)計表》及相關(guān)合同所記載的金額確定。（四）對于實物收入，一般要通過對這些形態(tài)的財產(chǎn)進行評估（通常采用市場交易法）確認(rèn)其價值。對于其他收入，其價值需要進行專門的評估。（五）對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)依照上述方法的市場價格核定。（六）對房地產(chǎn)銷售合同的審核。在審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時，應(yīng)當(dāng)查看納稅人提供商品房購銷合同內(nèi)容，確定商品房購銷合同中取得收入的來源情況，是否包括貨幣以外的經(jīng)濟收益，并按合同記載的金額、銷售面積匯總后與清算面積和收入進行核對，確定土地增值稅計稅收入。（七）獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表，復(fù)核加計正確，并與報表、總賬、明細(xì)賬及土地增值稅納稅申報表等進行核對。（八）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。（九）鑒證清算項目收入應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《企業(yè)內(nèi)部控制調(diào)查表》，《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項目）》，《商品房出租及其他自用鑒證表》，《未計入房價單獨收取的代收費用鑒證表》。第十八條根據(jù)準(zhǔn)則第十八條的規(guī)定鑒證收入截止性測試、銷售業(yè)務(wù)真實性、銷售收入準(zhǔn)確性，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）收入截止性測試可選擇下列方法：1.以賬簿記錄為起點。從資產(chǎn)負(fù)債表前后若干天的賬簿記錄查至記賬憑證，檢查發(fā)票存根與交房憑證，目的是證實已入賬收入是否在同一期間已開具發(fā)票并發(fā)貨，有無多記收入；2.以銷售發(fā)票為起點。從資產(chǎn)負(fù)債表日前后若干天的發(fā)票存根查至交房憑證與賬簿記錄，確定已開具發(fā)票的貨物是否已發(fā)貨并于同一會計期間確認(rèn)收入。具體做法是抽取若干張在資產(chǎn)負(fù)債表日前后開具的銷售發(fā)票的存根，追查至交房憑證和賬簿記錄，查明有無漏記收入現(xiàn)象；3.以交房憑證為起點。從資產(chǎn)負(fù)債表日前后若干天的交房憑證查至發(fā)票開具情況與賬簿記錄，確定銷售收入是否已記入恰當(dāng)?shù)臅嬈陂g。（二）鑒證銷售業(yè)務(wù)的真實性可選擇下列方法：1.對銷售退回業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)退回合同、收款單證、退款單證、產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)，確認(rèn)銷售退回的真實性；2.對銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)被鑒證單位折扣折讓制度和按稅法規(guī)定開據(jù)的折扣折讓發(fā)票，確認(rèn)折扣折讓的真實性；3.對以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目應(yīng)根據(jù)有關(guān)工商登記資料、出資協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)，確認(rèn)土地使用權(quán)投資的真實性；4.對按揭銷售業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)銷售合同、報房屋管理部門按揭資料、銀行按揭合同等證據(jù)，確認(rèn)按揭銷售業(yè)務(wù)的真實性；5.對以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)應(yīng)根據(jù)交換前后的產(chǎn)權(quán)證、交換合同、評估報告等證據(jù)，確認(rèn)以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)的真實性；6.對還本銷售業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)還本銷售合同、產(chǎn)權(quán)證明、銷售發(fā)票、收款單證等證據(jù)，確認(rèn)還本銷售業(yè)務(wù)的真實性；7.對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致而發(fā)生補、退房款的，應(yīng)根據(jù)銷售合同、測量報告、退補款憑證等證據(jù)，確認(rèn)退補款業(yè)務(wù)的真實性。（三）鑒證銷售收入的準(zhǔn)確性可選擇下列方法：1.審查銷售發(fā)票上的數(shù)據(jù)；2.審查主營業(yè)務(wù)收入明細(xì)賬、記賬憑證及銷售發(fā)票等原始憑證；3.審查銷售發(fā)票上的詳細(xì)內(nèi)容及銷售價目表；4.審查銷售收入確認(rèn)時間；5.審查銷售收入計價、分?jǐn)?、結(jié)轉(zhuǎn)等情況；6.審查商品房銷售收入的會計處理歸屬清算項目是否正確，是否存在應(yīng)記入本清算項目銷售收入錯記入其他清算項目，或?qū)?yīng)記入其他清算項目銷售收入錯記入本清算項目。（四）收入的截止性測試，鑒證銷售業(yè)務(wù)的真實性、準(zhǔn)確性，應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項目）》，《商品房出租及其他自用鑒證表》，《未計入房價單獨收取的代收費用鑒證表》，《本次清算項目成本分?jǐn)偙壤b證表（普通住宅和其他商品房）》，《本次清算項目成本分?jǐn)偙壤b證表（其他項目）》。第十九條根據(jù)準(zhǔn)則第十九條的規(guī)定鑒證征稅收入與免稅收入的劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）征稅項目與免稅項目的轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)、計量方法是否一致。（二）正確劃分征稅項目與免稅項目的收入界限。（三）鑒證征稅收入與免稅收入的劃分情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）。第二十條根據(jù)準(zhǔn)則第二十條的規(guī)定鑒證核定征收情形，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）對被鑒證人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由等按稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但符合準(zhǔn)則第十六條規(guī)定的接受委托條件的清算項目，鑒證時應(yīng)特殊關(guān)注：1.是否符合本準(zhǔn)則第十六條規(guī)定的委托條件；2.應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的核準(zhǔn)文件，審核由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定的收入。（二）對被鑒證人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由等按稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但符合準(zhǔn)則第十六條規(guī)定的接受委托條件的清算項目，鑒證時應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項目）》。第二十一條根據(jù)準(zhǔn)則第二十一條的規(guī)定鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）能夠取得清算項目的同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格，視同銷售金額按平均價格確定。（二）屬于稅務(wù)機關(guān)核定征收情況的，依據(jù)稅務(wù)機關(guān)的核準(zhǔn)文件，確認(rèn)視同銷售房地產(chǎn)的收入。（三）清算項目的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。（四）鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認(rèn)情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（普通住宅）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他商品房）》，《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)鑒證表（其他項目）》，《商品房出租及其他自用鑒證表》。第二十二條根據(jù)準(zhǔn)則第二十二條的規(guī)定鑒證代收費用的確認(rèn)情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。（二）如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（三）對將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的，應(yīng)做調(diào)減開發(fā)成本或開發(fā)費用。（四）鑒證代收費用的確認(rèn)情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《未計入房價單獨收取的代收費用鑒證表》。第二節(jié)案說收入類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的編制一、甲公司收入情況（一）甲公司收入賬面情況1.主營業(yè)務(wù)收入賬戶記錄情況企業(yè)賬面按合同約定收款和收款進度確認(rèn)銷售收入，計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目，分年度具體數(shù)據(jù)如下：主營業(yè)務(wù)收入明細(xì)表樓號2009年2010年2011年合計27號樓63,086,233.5315,771,558.3826,285,930.64105,143,722.5528號樓69,863,677.8617,465,919.4729,109,865.78116,439,463.1129號樓75,217,011.3318,804,252.8331,340,421.39125,361,685.5530號樓64,757,339.1916,189,334.8026,982,224.66107,928,898.65配商34,461,363.188,615,340.8014,358,901.3357,435,605.3131號樓46,009,844.2511,502,461.0619,170,768.4476,683,073.7532號樓64,608,329.7916,152,082.4526,920,137.41107,680,549.65合計418,003,799.14104,500,949.78174,168,249.64696,672,998.562.預(yù)收賬款賬戶記錄情況企業(yè)賬面按實際收到款項，計入“預(yù)收賬款”科目貸方，分年度具體數(shù)據(jù)如下：預(yù)收賬款明細(xì)表樓號2006年2007年2008年2009年2010年2011年合計27號樓18,925,870.0625,234,493.416,308,623.3512,617,246.7115,771,558.3826,285,930.64105,143,722.5528號樓20,959,103.3627,945,471.156,986,367.7913,972,735.5717,465,919.4729,109,865.78116,439,463.1129號樓22,565,103.4030,086,804.537,521,701.1315,043,402.2718,804,252.8331,340,421.39125,361,685.5530號樓19,427,201.7625,902,935.686,475,733.9212,951,467.8416,189,334.8026,982,224.66107,928,898.65配商10,338,408.9513,784,545.273,446,136.326,892,272.648,615,340.8014,358,901.3357,435,605.3131號樓13,802,953.2818,403,937.704,600,984.439,201,968.8511,502,461.0619,170,768.4476,683,073.7532號樓19,382,498.9425,843,331.926,460,832.9812,921,665.9616,152,082.4526,920,137.41107,680,549.65合計125,401,139.74167,201,519.6541,800,379.9183,600,759.83104,500,949.78174,168,249.64696,672,998.56（二）甲公司收入鑒證取得的相關(guān)證據(jù)資料1.商品房購銷合同統(tǒng)計表2.銷售發(fā)票及明細(xì)表3.銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）4.商品房銷售（預(yù)售）許可證5.房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表6.收入總分類賬、明細(xì)分類賬會計分錄以及對財務(wù)報表予以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他分錄7.銀行進賬單8.發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況資料9.對銷售價格進行評估，并判斷有無價格明顯偏低情況形成的資料以及其他與收入有關(guān)的信息和資料。二、收入項目鑒證（一）甲公司收入數(shù)據(jù)整理后的基本情況1.甲公司開發(fā)花園項目，辦理完面積差多退少補后，《商品房購銷合同統(tǒng)計表》相關(guān)數(shù)據(jù)匯總?cè)缦拢荷唐贩抠忎N合同統(tǒng)計匯總表樓號可售面積已售面積合同銷售額已收款額未售面積房屋性質(zhì)27號樓18,276.1517,435.72110,677,602.68105,143,722.55840.43住宅28號樓20,814.4220,331.87122,567,855.90116,439,463.11482.55住宅29號樓20,871.5820,389.03131,959,669.00125,361,685.55482.55住宅30號樓18,275.6817,435.25113,609,367.00107,928,898.65840.43住宅配套商業(yè)23,042.0820,809.0260,458,531.9057,435,605.312,233.06商業(yè)31號樓25,065.6523,442.29106,606,195.0076,683,073.751,623.36綜合樓32號樓14,628.6712,656.83113,347,947.00107,680,549.651,971.84住宅合計140,974.23132,500.01759,227,168.49696,672,998.578,474.222.未售房屋的使用情況如下：27號樓、28號樓、29號樓、30號樓、32號樓未售部分房屋已轉(zhuǎn)為自用；配套商業(yè)和31號樓未售部分房屋出全部出租，已取得出租收入分別為240萬元、170萬元。（二）甲公司審核過程中發(fā)現(xiàn)的問題1.在審核商品房購銷合同統(tǒng)計表時，發(fā)現(xiàn)31號樓銷售單價明顯低于同期同類銷售價格，與企業(yè)財務(wù)人員核實，該樓銷售對象為公司股東，存在關(guān)聯(lián)交易行為。2.由于該項目屬于聯(lián)合建設(shè)項目，甲公司分配給乙廠所得10,000.00平方米商業(yè)用房產(chǎn)未進行財務(wù)處理。（三）甲公司收入項目的鑒證1.相關(guān)面積數(shù)據(jù)的鑒證在進行土地增值稅清算鑒證時，相關(guān)面積數(shù)據(jù)的鑒證極為重要，其直接影響到可售面積的確認(rèn)、成本的分?jǐn)偟?，對稅金的計算造成直接的影響。在實際工作中，我們應(yīng)以測繪報告提供的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從以下幾個方面入手鑒證相關(guān)面積數(shù)據(jù)：（1）建設(shè)用地規(guī)劃許可證與