地產(chǎn)月報-河北-石家莊-金輝優(yōu)步大道項目11-12月營銷方案

金輝·優(yōu)步大道11-12月份營銷方案優(yōu)步大道-同策項目組一目錄市場動態(tài)概述宏觀環(huán)境城市環(huán)境區(qū)域環(huán)境競品分析宏觀環(huán)境財政部、國家稅務(wù)總局公布《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》,增加教育、房貸等扣除項。

10月20日，財政部、國家稅務(wù)總局會同有關(guān)部門起草的《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法(征求意見稿）》向全社會公開征求意見?！掇k法》具體對關(guān)于子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息、住房租金以及贍養(yǎng)老人六項支出的抵扣方式、適用范圍、抵扣額度等進行了規(guī)定?！掇k法》規(guī)定，子女教育和首套房貸款利息專項附加扣除標(biāo)準為每年12000元(每月1000元)。繼續(xù)教育按不同教育形式設(shè)置每年4800元/3600元兩個相應(yīng)標(biāo)準。贍養(yǎng)老人扣除標(biāo)準額為每年24000元(2000元/每月)。而住房租金專項附加扣除按城市級別設(shè)置三檔不同的扣除標(biāo)準，分別為每年14400元、12000元和9600元。

——將首套住房貸款利息和住房租金納入個人所得稅專項抵扣，系涉房降稅減費、減輕居住支出負擔(dān)和刺激普通消費需求的重要舉措。抵扣政策支持家庭首套住房，抵扣規(guī)模控制在1000元/月，考慮到當(dāng)前石家莊新增住房貸款月供規(guī)模普遍在5000至7000元/月的水平，抵扣可減輕1/5的月供壓力。與之相比，住房租金抵扣規(guī)模更高，像石家莊這樣的城市可抵扣1200元/月，考慮到當(dāng)前石家莊平均租金在2000至4000元/月不等，抵扣可減輕至少1/2的租金壓力。此外，若夫妻雙方在不同城市工作，且均有租賃住房需求，抵扣政策還可同時享受。其鼓勵租賃住房解決居住問題的政策安排非常明確。城市/部門政策要點政策內(nèi)容中國人民銀行信貸投放中國人民銀行：再增加再貸款和再貼現(xiàn)額度1500億元，發(fā)揮定向調(diào)控、精準滴灌功能，支持金融機構(gòu)擴大對小微、民營企業(yè)信貸投放。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部棚戶區(qū)拆遷改造2018年1至9月，全國棚戶區(qū)拆遷改造已開工534萬套，占全年目標(biāo)任務(wù)的92%，完成投資1.37萬億元。住建領(lǐng)域信用信息管理《住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域信用信息管理暫行辦法》：列舉在住房保障、房地產(chǎn)市場、住房公積金建筑市場和工程質(zhì)量安全、標(biāo)準定額和城市建設(shè)等方面等存在的101種行為，情節(jié)嚴重或社會影響較大的，將列入失信聯(lián)合懲戒對象名單，將依法依規(guī)單獨或聯(lián)合相關(guān)部門、組織、機構(gòu)對失信名單采取特別懲戒措施，包括行政性約束和懲戒。住房貸款利率上浮水平下探有利于購房需求釋放商業(yè)銀行個人住房貸款利率上浮水平有下降趨勢，當(dāng)前上浮水平已降至10%，有利于購房需求釋放，不排除上浮水平降至5%。但政策環(huán)境未發(fā)生明顯變化，盡管銀行間流動性較充裕，但大規(guī)模流入房地產(chǎn)時長可能性不大。宏觀環(huán)境，城市/部門政策要點政策內(nèi)容河北省石家莊市新華區(qū)規(guī)劃入市新項目中冶置業(yè)旗下石家莊中冶名盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于9月3日以20.34億元拿下面積10.32萬平方米的[2018]042號地，已確定案名為“中冶德賢華府”和“中冶德賢盛世廣場”。其中包含住宅用地8.02萬平方米，商業(yè)用地2.30萬平方米。河北省石家莊市正定縣老舊小區(qū)整治和管理《正定縣老舊小區(qū)整治和管理實施方案》：對2000年12月31日前建成、國有土地上的、且在未來五年內(nèi)未納入舊城區(qū)、棚戶區(qū)、城中村改造計劃的58個老舊小區(qū)，進行專項整治和管理并成立正定縣老舊小區(qū)整治領(lǐng)導(dǎo)小組。河北省石家莊市平山縣耕地占補平衡《平山縣土地儲備暫行辦法》、《平山縣耕地占補平衡項目管理辦法》：成立平山縣耕地占補平衡項目領(lǐng)導(dǎo)小組和土地儲備委員會。河北省石家莊市鹿泉區(qū)西北物流起步區(qū)規(guī)劃召開西北物流起步區(qū)概念性規(guī)劃方案匯報會。旅發(fā)大會召開第四屆河北省旅發(fā)大會鹿泉區(qū)承接總體工作調(diào)度會。河北省第四屆旅發(fā)大會將以市區(qū)為核心，將鹿泉區(qū)、正定縣、平山縣、靈壽縣、井陘縣和井陘礦區(qū)等六個縣、區(qū)6615平方公里范圍囊括進來。鹿泉區(qū)系協(xié)辦地之一。河北省石家莊市正定新區(qū)軌道交通全長3.4公里，下穿新城大道和滹沱河的石家莊軌道交通一號線二期東莊站至?xí)怪行恼締尉€貫通。軌道交通一號線二期將于11月底實現(xiàn)全線“洞通”，2019年1月底實現(xiàn)“軌通”。省旅發(fā)大會強力推動河北六縣區(qū)城建提升

軌道交通推升正定新區(qū)市場2019年召開的第四屆河北旅發(fā)大會對鹿泉、正定等地城建有強力推動，交通條件和旅游設(shè)施進一步完善。產(chǎn)城融合鹿北新城推進，產(chǎn)業(yè)供地新熱點。2019年軌道交通接入正定新區(qū)推升當(dāng)?shù)厥袌?，承接中心城區(qū)外溢首置。城市環(huán)境河北決策層出臺一攬子政策支持石家莊開放并引領(lǐng)全省發(fā)展城市環(huán)境城市/部門政策要點政策內(nèi)容河北省石家莊市支持省會開放引領(lǐng)作用河北省政府辦公廳《關(guān)于加強省會開放引領(lǐng)的實施意見》：（1）將石家莊建設(shè)成為功能完善的國際化、現(xiàn)代化區(qū)域中心城市，國際化現(xiàn)代服務(wù)中心，開放型經(jīng)濟發(fā)展中心，特點鮮明的國際化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心和暢通內(nèi)外的國際化商貿(mào)物流中心。（2）將石家莊打造成為省會開放創(chuàng)新高地，積極爭取將正定有關(guān)區(qū)域納入中國（河北）自貿(mào)試驗區(qū)，申建國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、國家服務(wù)外包示范城市。（3）提升省會國際化城市建設(shè)水平，加快省會城市建設(shè)。促進藁城區(qū)、鹿泉區(qū)、欒城區(qū)和正定縣城區(qū)擴容提質(zhì)，增強人口、交通、環(huán)境等綜合承載能力；積極謀劃推進省會高教園區(qū)建設(shè)，引進國內(nèi)外一流醫(yī)療健康機構(gòu)。（4）提高省會城市承載能力，建設(shè)國家級會展平臺，強化開放載體建設(shè)，強化省會交通樞紐地位。加快開發(fā)區(qū)升級進位；推動正定國際機場擴容提質(zhì)和功能配套；加強與全國鐵路骨干網(wǎng)銜接，加快石雄城際鐵路實施，構(gòu)建“東西互聯(lián)，南北貫通”的鐵路交通網(wǎng)；加快津石高速、太行山高速建設(shè)，實現(xiàn)城區(qū)與周邊城鎮(zhèn)、設(shè)區(qū)市之間一小時快速通達。（5）提升開放型經(jīng)濟輻射能力，提高利用外資質(zhì)量和水平，促進外經(jīng)貿(mào)轉(zhuǎn)型發(fā)展。（6）提升省會創(chuàng)新帶動能力，打造國際化科技創(chuàng)新平臺，加快引進國內(nèi)外高端創(chuàng)新人才。（7）大力提升省會產(chǎn)業(yè)輻射帶動作用，打造冀中南地區(qū)世界級產(chǎn)業(yè)集群。河北決策層出臺一攬子政策支持石家莊開放并引領(lǐng)全省發(fā)展，石家莊在省內(nèi)中心地位被再次明確，決策層將給予制度、資金、土地和審批等支持，支持石家莊具備更強人口吸引力和產(chǎn)業(yè)硬實力，提升其對冀中南輻射帶動作用?！昂＞d城市”規(guī)劃建設(shè)調(diào)整，首批騰退地塊有望定向開發(fā)城市環(huán)境城市/部門政策要點政策內(nèi)容河北省石家莊市中央商務(wù)區(qū)石家莊副市長姜陽主持召開中央商務(wù)區(qū)調(diào)度會，調(diào)度中央商務(wù)區(qū)建設(shè)進展情況：就中央商務(wù)區(qū)建設(shè)所涉及拆遷，每十天統(tǒng)籌調(diào)度一次建設(shè)進展情況，協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題?！昂＞d城市”規(guī)劃石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局發(fā)布《石家莊市海綿城市專項規(guī)劃》：（1）規(guī)劃范圍系城市總體規(guī)劃（2011-2020年）確定的都市區(qū)范圍，面積2657平方公里，建設(shè)用地面積543平方公里，重點規(guī)劃范圍系中心城區(qū)和正定新區(qū)。（2）規(guī)劃目標(biāo)系實現(xiàn)建設(shè)成為生態(tài)海綿城市、彈性海綿城市和活力海綿城市。到2020年，城市建成區(qū)20%以上達到海綿城市目標(biāo)要求；到2030年，80%以上達到海綿城市目標(biāo)要求。（3）近期重點建設(shè)范圍約93平方公里，含市區(qū)海綿城市建設(shè)示范區(qū)、正定新區(qū)起步區(qū)、老火車站中央商務(wù)區(qū)、東北工業(yè)更新片區(qū)、滹太連片發(fā)展區(qū)和東南科技居住片區(qū)等。康養(yǎng)小鎮(zhèn)河北省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于大力推進康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》：鼓勵各地建立康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地、醫(yī)療旅游休閑度假基地和康養(yǎng)小鎮(zhèn)，打造錯位競爭、競相發(fā)展的康養(yǎng)小鎮(zhèn)。軌道交通建設(shè)石家莊軌道交通二號線鐵道大學(xué)站至運河橋站右線開挖，計劃2019年3月洞通。石家莊軌道交通二號線東三教站至東崗頭站區(qū)間已實現(xiàn)雙線洞通。截至目前，軌道交通二號線一期已有五座車站實現(xiàn)主體封頂，五個區(qū)間實現(xiàn)雙線貫通，四個區(qū)間實現(xiàn)單線貫通。“海綿城市”規(guī)劃和建設(shè)系城建規(guī)則調(diào)整重大動向，勢必對項目規(guī)劃產(chǎn)生重大影響，值得正規(guī)劃項目強烈關(guān)注。城市環(huán)境河北發(fā)布《關(guān)于加強省會開放引領(lǐng)的實施意見》，積極爭取將正定有關(guān)區(qū)域納入中國（河北）自貿(mào)試驗區(qū)。（1）將石家莊建設(shè)成為功能完善的國際化、現(xiàn)代化區(qū)域中心城市，理念領(lǐng)先的國際化現(xiàn)代服務(wù)中心，充滿活力的開放型經(jīng)濟發(fā)展中心，特點鮮明的國際化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心和暢通內(nèi)外的國際化商貿(mào)物流中心。（2）將石家莊打造成為省會開放創(chuàng)新高地，積極爭取將正定有關(guān)區(qū)域納入中國（河北）自貿(mào)試驗區(qū)，申建國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、國家服務(wù)外包示范城市，并加快復(fù)制實施國家跨境電子商務(wù)綜合試驗區(qū)政策?！颖笔≌k公廳出臺的這項支持省會開放發(fā)展和引領(lǐng)帶動的一攬子政策，其重要性堪比將在2019年遞送國務(wù)院審批的新版城市總體規(guī)劃，意義非凡。這項一攬子政策明確了石家莊在河北省內(nèi)不可撼動的中心地位，特別是政策開宗明義，提出“進一步發(fā)揮省會綜合優(yōu)勢，加強省會對全省新一輪高水平開放型經(jīng)濟發(fā)展的引領(lǐng)作用”，實則確認了石家莊的地位。除配合京津冀協(xié)同發(fā)展，需舉全省之力建設(shè)河北雄安新區(qū)外，省會的地位并未受到影響。正定城市建設(shè)歷時1年，穿越過新城大橋、穿越過滹沱河道，長達3.4公里的地鐵1號線二期工程東莊站至?xí)怪行恼緟^(qū)間隧道今日實現(xiàn)單線貫通，為實現(xiàn)1號線二期工程2019年通車目標(biāo)奠定了堅實基礎(chǔ)。軌道交通一號線二期將于11月底實現(xiàn)全線“洞通”，2019年1月底實現(xiàn)“軌通”?！N種跡象表明，軌道交通一號線二期已獲河北決策層授意，需在2019年年中實現(xiàn)試運營，除與中心城區(qū)軌道交通路網(wǎng)向銜接外，將承接中心城區(qū)外溢購房需求和常住人口，并為正定新區(qū)行政中心、會展中心和職教園區(qū)提供通勤保障。正定新區(qū)也因此迎來首輪自住風(fēng)口。地鐵1號線東莊站至?xí)怪行恼締尉€貫通，加速正定新區(qū)發(fā)展。正定縣城內(nèi)搬遷騰退以便古城保護正定新區(qū)著力做大會展業(yè)區(qū)域環(huán)境城市/部門政策要點政策內(nèi)容正定縣舊城改造正定縣府文廟周邊改造項目征收補償安置方案公開意見稿：征收范圍東至解放街小學(xué)西圍墻西至府文廟西側(cè)學(xué)西胡同、南至解放街小學(xué)西門（府文廟戟門臺基南沿向南64米）、北至府文廟南側(cè)邊界。非成套平房預(yù)評估市場平均價格10191元/平方米，成套多層樓房預(yù)評估市場平均價格9485元/平方米，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋預(yù)評估市場平均價格8723元/平方米。產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置項目系正定新區(qū)常新家苑、正定縣達世君庭和城李莊回遷項目。項目引入就真定故事文旅小鎮(zhèn)與國開金融股權(quán)一部、偉光匯通旅游產(chǎn)業(yè)簽約，投資額約80億元，規(guī)劃文化演藝、商務(wù)酒店、休閑度假、美食商街、文創(chuàng)園區(qū)和生態(tài)公園等多個板塊，將打造成國際性文化旅游目的地、區(qū)域旅游交通集散中心、京津石都市休閑后花園和城市接待會客廳。正定新區(qū)會展業(yè)石家莊國際會展中心成功簽約第85屆全國汽車配件交易會、2019中國（石家莊）國際糖酒食品交易會、河北國際裝備制造業(yè)博覽會等5個展會。2019年已有超過30個展覽會預(yù)定場地，展出面積320萬平方米以上。正定縣府文廟周邊拆遷改造，配合正定古城內(nèi)搬遷騰退，減輕人口壓力，以便恢復(fù)“千年古鎮(zhèn)”風(fēng)貌。拆遷補償標(biāo)準低于正定縣當(dāng)前普通住宅成交價格水平，預(yù)計尋求產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷戶規(guī)模偏多。正定新區(qū)會展業(yè)持續(xù)發(fā)展，到2019年，正定新區(qū)除依托國際會展中心的會展業(yè)外，行政辦公設(shè)施逐步完備，相輔相成。優(yōu)步大道項目區(qū)域競品分析本案旅投福美十號院潤江正定壹號院融創(chuàng)中心保利堂悅?cè)趧?chuàng)臻園壹號天山翡麗公館項目名稱銷售均價10月份去化情況潤江正定壹號院13600元/㎡11套旅投福美十號院15500元/㎡4套天山翡麗公館1350023套保利堂悅小高層11500元/㎡洋房12500元/㎡320套（開盤去化247套）融創(chuàng)臻園壹號12000元／㎡70套融創(chuàng)中心17000-19000元/㎡109套本案地理位置屬于正定新區(qū)板塊，區(qū)域發(fā)展較慢，易被客戶歸類為暫不認可板塊。正定新區(qū)板塊臨近長安區(qū)、開發(fā)區(qū)，價格向南遞增；市場在售項目較少。本案主要面臨正定新區(qū)區(qū)域內(nèi)旅投福美十號院、正定縣城潤江正定壹號院、天山翡麗公館以及市區(qū)的融創(chuàng)中心、保利堂悅與融創(chuàng)臻園壹號等品牌開發(fā)商項目分流競爭，競品項目面積段與本案重疊度較高。項目名稱旅投福美十號院潤江正定壹號院融創(chuàng)臻園一號融創(chuàng)中心保利堂悅天山翡麗公館主力面積（㎡）小高層103、126、135㎡高層85-150高層132㎡高層105-217高層108㎡洋房138㎡108㎡產(chǎn)品業(yè)態(tài)高層、洋房高層高層高層高層、洋房高層交房標(biāo)準毛坯毛坯毛坯毛坯交付4000元/㎡設(shè)備費（含新風(fēng)系統(tǒng)、中央空調(diào)、凈水系統(tǒng)）精裝精裝銷售均價15500元/㎡13600元/㎡12000元／㎡17000-19000元/㎡高層11500元/㎡洋房12500元/㎡13500元/㎡總價區(qū)間160-210萬/套115-205萬/套100-160萬/套170-420萬/套100-220萬/套120-200萬/套已拿預(yù)售存量（萬方）17.13.31.9——11.53.8剩余總體量(萬方）3.91441.1305.71.2去化情況（%）60%14%8%——44%75%優(yōu)步大道項目區(qū)域重點競品分析19Km6Km1.6Km潤江正定壹號院融創(chuàng)中心旅投福美十號院保利堂悅?cè)趧?chuàng)臻園壹號15Km13Km天山翡麗公館本案7Km競品分析-市區(qū)品牌競品項目分析保利堂悅2018年10月14日開盤，開盤均價12000元／㎡，價格偏低，開盤當(dāng)日認購230套。項目總結(jié)：項目緊鄰東三環(huán)、槐安路東沿線，交通較為便利，周邊臻園項目及北席改造，區(qū)域有熱度優(yōu)勢；東三環(huán)距離遠，周邊配套差，附近多為城中村，無都市生活氛圍；價格低于客戶預(yù)期，刺激客戶購買欲望，開盤當(dāng)日去化230套；項目名稱保利堂悅項目位置項目位置東三環(huán)與海南路（槐安路）交匯處東行500米路北產(chǎn)品類型高層、洋房戶型面積裝修標(biāo)準銷售政策開盤95折；高層137-138平米毛坯銷售價格（含設(shè)備）小高層11500元/㎡洋房12500元/㎡去化情況10月去化290套項目動態(tài)2018年10月14日開盤，開盤均價12000元／㎡，開盤當(dāng)日認購230套。一期剩余450套貨量。車位價格13萬客戶情況項目以高新區(qū)外溢首置和周邊地緣購房需求為主，小戶型有投資需求，大戶型和花園洋房仍以自住為主。購買訴求保利大品牌堂悅系，經(jīng)典戶型，雙陽臥室，價格低，洋房面積小，多為小三室同時價格偏低，受到剛需、剛改客戶的認可。競品分析-市區(qū)品牌競品項目分析融創(chuàng)臻園壹號院于10月4日排卡蓄客成交均價12500元/平方米，低于此前對外輸出價格，刺激購房需求釋放項目總結(jié)：品牌項目開發(fā)，價格偏低，受到邊緣客戶的認可；項目地處高新區(qū)和藁城區(qū)交界地帶，周邊居住社區(qū)較少，教育、醫(yī)療、商業(yè)配套較為匱乏，居住環(huán)境、生活氛圍較差；項目名稱融創(chuàng)臻園壹號院項目位置裕華路與阿里山大街交匯處西南角產(chǎn)品類型高層小高層戶型面積裝修標(biāo)準銷售政策開盤94折；按時回款95折；首付3成99折，首付5成98折，全款97折高層89-190㎡精裝銷售價格（含設(shè)備）11900-12900元/㎡去化情況10月去化72套項目動態(tài)項目自10月4日開始排卡蓄客，至10月12日開盤選房㎡，當(dāng)天去化30套車位價格車位綁定，16萬客戶情況地緣性客群居首位，多以項目周邊存在改善需求的客群為主購買訴求高新區(qū)和開發(fā)區(qū)客群居多，多居于項目周邊，有一定的改善訴求；其次為藁城區(qū)、裕華區(qū)、長安區(qū)客群，西部客群較少，東西跨區(qū)置業(yè)現(xiàn)象較為罕見。競品分析-市區(qū)品牌競品項目分析融創(chuàng)中心8月初正常銷售后，成交量較之前明顯下降，9月23日后首付調(diào)整為3成，每月成交在100套左右。項目賣點：1.品牌房企開發(fā)；2.項目體量大，內(nèi)部配套設(shè)施齊全；3.目前住區(qū)氛圍不成熟，外部資源配套欠缺；4.受限價影響，首付比例較高，門檻較高；5.依賴品牌和規(guī)模，產(chǎn)品規(guī)劃理念優(yōu)勢不突出；項目名稱融創(chuàng)中心項目位置裕華區(qū)方村鎮(zhèn)倉盛路賈村產(chǎn)品類型高層戶型面積裝修標(biāo)準銷售政策首付3成無分期，全款99折優(yōu)惠高層89-190㎡毛坯銷售價格（含設(shè)備）17000-19000元/㎡去化情況10月去化109套項目動態(tài)項目將首付調(diào)至為30%，同時以備案價上調(diào)至16500元/㎡釋放出60套特價房車位價格16萬客戶情況項目客戶群以裕華區(qū)為主，多為改善型客戶購買訴求多對融創(chuàng)品牌開發(fā)、項目地段認可，項目首付較高，購買門檻高多為改善型客戶。旅投福美十號項目拿地較早，不涉及限價限購，但價格較高，客戶抗性較大，每月成交量在4-8套。項目賣點：項目拿地較早，成本低，不涉及限價限購；引進三恒系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)配有幼兒園、小學(xué)及中學(xué)；項目價格較高，同時綁定車位、地下室，客戶抗性較大；與周邊競品相比，福美十號院位置不占優(yōu)勢；項目名稱旅投福沒十號院項目位置正定新區(qū)華陽路與太行大街交口西北角產(chǎn)品類型高層，小高層戶型面積裝修標(biāo)準銷售政策5萬抵10萬高層80-135㎡毛坯銷售價格17000-19000元/㎡去化情況10月去化4套項目動態(tài)10月份推出特價房13500-14600/㎡，綁定16萬車位和地下室車位價格16萬客戶情況項目客群以正定老城區(qū)和周邊村鎮(zhèn)為主，地緣性強購買訴求客戶針對項目位置、項目價格需求較高，項目單價較高，綁定車位和地下室客戶抗性較大競品分析-正定區(qū)域競品競品分析-正定區(qū)域競品潤江正定壹號院于2017年12月21日拿地，2018年8月11日開盤，目前已成交101套，老城區(qū)客戶對此項目位置抗性較大。項目賣點：潤江品牌在本地客群中具備一定口碑，購買者較為認可；項目體驗展示成熟，細節(jié)品質(zhì)非常到位；項目緊挨著京廣鐵路，且曙光路地道橋雨天易積水，有礙通行，橋面貨車往來頻繁，影響居住體驗；項目拿地價格較高，導(dǎo)致銷售價格高于同類型產(chǎn)品，客群存在一定價格抗性；項目名稱潤江正定壹號院項目位置正定曙光路與車站西街交叉口東北角產(chǎn)品類型高層，小高層戶型面積裝修保準銷售政策五萬抵七萬，按揭98折，5天付款99折，一次性付款98折，經(jīng)理手里有2萬返現(xiàn)權(quán)利高層80-150㎡毛坯銷售價格13600元/㎡去化情況10月去化11套項目動態(tài)項目多以大型活動為釋放項目信息的主要渠道，車位價格綁定車位20萬客戶情況項目客戶多以周邊縣城及村鎮(zhèn)為主，但客戶對項目位置、價格抗性較大購買訴求項目追求質(zhì)量，定位為改善盤，價格高于周邊樓盤，但周邊客群以剛需、剛改為主，對項目價格抗性大；競品分析-正定區(qū)域競品天山翡麗公館項目位于正定老城區(qū)，競品較少，且價格偏低帶裝修，性價比較高，分流了部分地緣性剛需、剛改客戶；項目賣點：天山品牌在當(dāng)?shù)赜幸欢诒?，購買者較為認可；項目價格低，帶精裝，性價比較高，分流部分剛需剛改客戶；項目名稱天山翡麗公館項目位置正定縣107國道與恒山路交口西行400米路北產(chǎn)品類型高層，小高層戶型面積裝修標(biāo)準銷售政策首付十一萬，最高立減11111元高層93-136㎡精裝銷售價格13500元/㎡去化情況10月項目動態(tài)多以活動優(yōu)惠輸出特價信息；車位價格暫無銷售客戶情況項目客戶以地緣性剛需客戶為主；購買訴求客戶對項目的價格、位置需求顯示較高；新區(qū)利好頻現(xiàn)，配套逐步落位整體市場去化仍不理想，呈下滑趨勢各項目以”特價房、首付分期”提高項目成交市場小結(jié)二目錄10月營銷總結(jié)客戶數(shù)據(jù)分析營銷回顧總結(jié)本體分析8月（截止30號）銷售業(yè)績完成情況：認購（8338）萬元，簽約（9635）萬元，回款（9100）萬元實際認購8338萬元，財年計劃完成比例22.3%，實際簽約9635萬元，財年計劃完成比例21.8%，實際回款9100萬元，財年計劃完成比例27.5%。項目8月認購（萬元）8月簽約（萬元）8月回款（萬元）財年計劃實際財年計劃實際財年計劃實際優(yōu)步大道項目

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公司合計

123588338673409635377989100

業(yè)績完成“甲方數(shù)據(jù)”網(wǎng)絡(luò)詳情、官微軟性價值滲透產(chǎn)品價值重點動作-10月營銷回顧-推廣回顧媒體推廣排期媒體形式出街日期推廣周期內(nèi)容來電來訪成交房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)詳情頁10月25日-至今持續(xù)品牌價值+產(chǎn)品價值000官微——持續(xù)000勒泰展廳9月1日-至今持續(xù)050項目圍擋10月18日更新持續(xù)0459DM單頁——持續(xù)00010月以暖場活動和渠道拓客為主，增加案場來訪量促進成交重點動作-10月營銷回顧-推廣回顧本月活動整體策略方向：線上：釋放項目銷售信息，吸引客戶關(guān)注、到訪促進成交；線下：以國慶節(jié)暖場活動+周末暖場活動為主，吸引客戶到訪，維持售樓部熱銷人氣，促進銷售轉(zhuǎn)化；貫穿整月的渠道周邊拓客真人跳一跳瘋狂抓錢機娃娃機小丑魔術(shù)氣球憤怒的小鳥抖音大熊貓真人娃娃機營銷動作活動時間活動內(nèi)容憤怒小鳥+真人娃娃機10月1日-5日暖場類活動，客戶通過參與游戲獲得相應(yīng)禮品真人娃娃機+瘋狂抓錢機10月13日-14日暖場類活動，客戶通過參與游戲獲得相應(yīng)禮品渠道拓客10月通過項目周邊拓客、競品攔截增加案場到訪量10月1日-5日10月13日-14日項目推廣渠道有限銷售政策無法持續(xù)送達建議：制造話題，開展全城性事件營銷，再次吸引客戶關(guān)注總結(jié)與建議：1目錄來訪客戶分析來訪客戶數(shù)據(jù)匯總10月來訪306組，其中自銷195組，同策111來訪自銷同策306195111來訪客戶認知途徑自建渠道來訪118組，占比39%，其余主要依靠項目及周邊包裝、第三方分銷成交效果較好。認知途徑數(shù)量占比戶外勒泰展位62%新媒體搜狐焦點10%自然到訪項目及周邊包裝4414%售樓部路過93%朋友介紹93%銷售電開248%員工自購21%品牌館路過83%銷售推薦老帶新10%新帶新0%員工推薦21%自建渠道自渠帶訪11839%第三方公司派單62%關(guān)鍵人推薦00%第三方分銷拓客第三方分銷拓客7525%活動活動帶客10%合計306100%來訪客戶居住區(qū)域工作區(qū)域來訪客戶居住區(qū)域及工作區(qū)域主要為正定，其次為長安區(qū)和裕華區(qū)客戶居住區(qū)域主要為正定縣城與長安區(qū)，工作區(qū)域與居住區(qū)域重疊居住區(qū)域數(shù)量占比橋西區(qū)41%裕華區(qū)196%長安區(qū)9330%新華區(qū)52%高新區(qū)72%藁城區(qū)31%欒城區(qū)21%鹿泉區(qū)00%正定縣城10936%正定周邊村鎮(zhèn)4214%周邊縣市165%外省市62%合計251100%工作區(qū)域數(shù)量占比橋西區(qū)41%裕華區(qū)186%長安區(qū)9531%新華區(qū)114%高新區(qū)72%藁城區(qū)21%欒城區(qū)31%鹿泉區(qū)21%正定13143%周邊縣市238%外省市103%合計306100%來訪客戶層級來訪客戶以C客戶為主，占比94%客戶級別c數(shù)量占比A162%B11%C28997%合計251100%客戶分析：1、客戶居住和工作區(qū)域主要來自正定，其次為長安區(qū)；2、客戶對項目地段較為認可。認知途徑：來訪客戶認知途徑主要為自建渠道，占比39%，其次為項目及周邊包裝，占比均為14%，再次第三方分銷，占比為25%來訪客戶分析總結(jié)產(chǎn)品分析認知途徑客戶分析2目錄成交客戶分析10月成交客戶本月成交58套，其中自銷43套，同策15套金輝成交60套成交自銷同策58431510月成交客戶認知途徑第三方分銷20組，占比44%，其余主要依靠自建渠道、自然到訪成交。認知途徑數(shù)量占比自然到訪項目及周邊包裝12朋友介紹2銷售電開3員工自購品牌館路過1銷售推薦老帶新新帶新員工推薦外展巡展房展會銷售派單社區(qū)巡展商超巡展1自建渠道自渠帶訪12第三方公司派單關(guān)鍵人推薦第三方分銷拓客第三方分銷拓客27活動活動帶客合計10月成交客戶年齡層次成交客戶年齡段集中在31-35歲之間，家庭結(jié)構(gòu)以有孩家庭為主，購房用途以改善自住居多年齡段數(shù)量占比30歲及以下1431%31-35631%36-401613%41-45436%46-5029%51-5524%56-6004%61歲及以上10%合計452%家庭結(jié)構(gòu)數(shù)量占比單身920%夫妻1022%夫妻及小孩2658%三代同堂00%其他00%合計45100%購房用途數(shù)量占比剛需自住49%改善自住3578%給父母子女00%投資24%自住兼投資49%合計45100%10月成交客戶居住與工作區(qū)域成交客戶居住區(qū)域和工作區(qū)域以正定為主，客戶屬性以公務(wù)員為主，其次為個體戶居住區(qū)域數(shù)量占比橋西區(qū)12%裕華區(qū)00%長安區(qū)511%新華區(qū)00%高新區(qū)24%藁城區(qū)37%欒城區(qū)12%鹿泉區(qū)00%正定縣城2351%正定周邊村鎮(zhèn)511%周邊縣市24%外省市37%合計45100%工作區(qū)域數(shù)量占比橋西區(qū)12%裕華區(qū)00%長安區(qū)716%新華區(qū)00%高新區(qū)12%藁城區(qū)37%欒城區(qū)24%鹿泉區(qū)00%正定2249%周邊縣市24%外省市716%合計45100%客群屬性數(shù)量占比事業(yè)單位12%企業(yè)中高層37%企業(yè)職工12%私營業(yè)主818%個體戶1124%銀行511%教師00%其他00%公務(wù)員1636%合計45100%成交客戶轉(zhuǎn)化率總共自銷同策成交453213到訪25115893轉(zhuǎn)化率1：61:51:7案場平均轉(zhuǎn)化率為6:1轉(zhuǎn)化率分析案場平均轉(zhuǎn)化率為1：6。其中自銷團隊的自然到訪成交比為1：5，同策團隊的自然到訪成交比為1：7?？蛻艉嫌?63組；其中正定縣城172組，正定周邊村鎮(zhèn)26組，石家莊市區(qū)111組，周邊縣市29組，外地17組。金輝·優(yōu)步大道成交客戶地圖（355組）區(qū)域10月總量占比增量正定縣城2317248%正定周邊村鎮(zhèn)5267%石家莊1811131%周邊縣市0298%外地1174%合計45355100%石家莊市區(qū)成交客戶93組石家莊市區(qū)成交客戶地圖（111組）分析：石家莊市區(qū)成交客戶主要集中在，主城4區(qū)的新華區(qū)及裕華區(qū)。新四區(qū)客戶除正定新區(qū)外客戶成交較少，新華區(qū)主要集中在省二院附近，裕華區(qū)主要集中在裕華東路及淮安東路沿線。北二環(huán)以北及東開發(fā)區(qū)有少量客戶新華區(qū)裕華區(qū)長安區(qū)高新區(qū)高層洋房

102102橋西區(qū)正定區(qū)域成交客戶201組，其中正定縣城172組，正定周邊村鎮(zhèn)29組；正定區(qū)域成交客戶地圖201組分析：正定縣城內(nèi)成交客戶主要集中在，華安東路、恒山東路及成德南街沿線小區(qū)。占比52%。正定新區(qū)成交客戶多為城中村居民占比19%。福門里恒山西苑陽光花園朱河村諸福屯村羅家莊南圣板村三里屯村豐家莊村三角村13中銀小區(qū)高層洋房恒泰家園恒山小區(qū)現(xiàn)代城正定中學(xué)華府名邸盛世華安區(qū)域數(shù)量二級區(qū)域數(shù)量區(qū)域數(shù)量二級區(qū)域數(shù)量正定縣城132組福門里6組正定周邊村鎮(zhèn)29組朱河村3組恒山西苑5組羅家莊3組現(xiàn)代城3組諸福屯村3組盛世華安小區(qū)6組新安村2組西關(guān)村4組南圣板村1組陽光花園4組三里屯村2組華府名邸8組西洋村2組恒山小區(qū)5組郭家莊村1組恒泰家園6組南王莊村3組濱河悅秀3組三角村2組正華花園3組西上澤3組晨光小區(qū)3組胡村1組陽光花園、順城關(guān)村、盛華公館、燕北小區(qū)、科工家屬院、魚水苑、子龍庭院、正定糧食局、金星小區(qū)、金河小區(qū)、晶都花苑、金河國際花、恒山西苑園、江南鴻郡小區(qū)、電視臺宿舍大寨村豐家莊村東上澤2組2組2組合計172組正定區(qū)域成交客戶201組，其中正定縣城172組，正定周邊村鎮(zhèn)29組；正定區(qū)域成交客戶地圖170組周邊縣市29組，外地17組周邊縣市及外地46組外地17組周邊縣市33組

區(qū)域數(shù)量石家莊周邊縣市（33組）行唐縣3辛集市3無極限4晉州市2新樂市5深澤縣4趙縣2高邑2靈壽縣2藁城2

合計29

區(qū)域數(shù)量河北省其它省市（15組）衡水2唐山市2保定市2邢臺市2秦皇島1邯鄲3承德市1外省北京市1河南省1天津省2

合計17項目位置、戶型優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢為客戶所最大關(guān)注點對位客群特征總結(jié)經(jīng)過4月至今客戶分析，得出本案對位客群的特征為：客戶職業(yè)企事業(yè)單位或私企老板，手有余量；工薪階層剛參加工作客戶年齡年齡在25-55歲客群分為兩類：青年置業(yè)中年改善家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主少數(shù)單身或未婚購買因素購買原因有兩種：首次置業(yè)剛需改善居住環(huán)境購買需求品牌、未來發(fā)展?jié)摿Φ囟巍^(qū)域優(yōu)勢、核心商圈精裝修地域范圍以正定縣城為主市區(qū)，長安區(qū)占一定比，周邊縣市客戶較少地緣拓客范圍增大、外溢深挖意向客戶三目錄11月營銷計劃營銷總綱策略執(zhí)行營銷策略熱點追蹤持續(xù)發(fā)酵展廳配合實時導(dǎo)客虛實結(jié)合噱頭釋放營銷總綱渠道保障地鐵1號線覆蓋+商圈/客站拓客+勒泰外展+寫字樓拓客+企業(yè)團購11月1日11月10日11月20日11月30日節(jié)點推廣主題“首付43萬起，置業(yè)新區(qū)”活動配合媒體配合太行大街與富裕路交口北側(cè)跨線橋廣告優(yōu)步大道項目微信公眾號推文3次/周、朋友圈推圖1次/天抖音小視頻，1次/周感恩一路”柚“你，新老客戶送蜜柚”柚“你更精彩，全城公益活動“ILOVE柚”11.11告白送蜜柚感恩全城”柚“驚喜，5000斤蜜柚全城送10月任務(wù)指標(biāo)：認購100套銷售任務(wù)分解每周任務(wù)48套按照1：10來訪轉(zhuǎn)定率，需月來訪1000組日均來訪34組項目現(xiàn)階段轉(zhuǎn)化比為6：1，結(jié)合市場環(huán)境整體下滑影響，轉(zhuǎn)化比按10：1計算按照10月份銷售任務(wù)分解，任務(wù)量較大，在常規(guī)基礎(chǔ)營銷動作上，全力支持渠道，拓客全面進行，并提高渠道帶客要求周均來訪250組甲方數(shù)據(jù)→→→→→銷售任務(wù)分解10月認購100套，來訪需1000組，根據(jù)目前項目來訪途徑制定來訪指標(biāo)分解，保證成交營銷動作10月1-10月7日10月8-14日10月15-21日10月22-28日10月29日-11月4日合計到訪成交到訪成交到訪成交到訪成交到訪成交到訪成交自渠拓展旺小寶端口電開關(guān)鍵人分銷老帶新外展位自然到訪銷售拓客媒體網(wǎng)站活動合計到訪合計1000成交合計100甲方數(shù)據(jù)推廣策略現(xiàn)有媒體通路重點利用持續(xù)釋放“首付43萬”項目公眾號項目公眾號輸出項目信息推送形式：項目官微結(jié)合產(chǎn)品價值、銷售政策、營銷活動、業(yè)主關(guān)系維護等每日推送推送內(nèi)容：①銷售政策類②產(chǎn)品介紹類③活動預(yù)告、后續(xù)報道④節(jié)日節(jié)氣單圖⑤時事熱點單圖或圖文⑥每周業(yè)主家書—內(nèi)容以物業(yè)管理內(nèi)容為主微信自媒體項目公眾號輸出項目信息推送頻次：每天1篇，節(jié)日節(jié)氣增加推送（圖片形式項目所有置業(yè)顧問轉(zhuǎn)發(fā)）活動形式：線上線下活動結(jié)合進行，線上活動打造項目熱度，線下活動落地，導(dǎo)入現(xiàn)場抖音小視頻推廣形式：以主流的視頻流媒體、特殊技術(shù)拍攝手法、熱點詞/熱點舞蹈仿效等方式輸出項目信息、結(jié)合項目活動進行線上全面?zhèn)鞑?，增加項目知名度與曝光率推廣頻次：2次/周（項目所有置業(yè)顧問轉(zhuǎn)發(fā)）針對市區(qū)直達正定新區(qū)道路的主干道，進行戶外廣告攔截投放位置：開發(fā)區(qū)太行大街與富裕路交口北側(cè)（現(xiàn)為馬術(shù)俱樂部）投放時間：3個月跨線橋廣告矗立項目通路活動策略活動整體策略方向：11月活動鋪排以事件、互動、吸粉、粘性維護為主線，同時輔助銷售信息的釋放；事件營銷：通過制造話題，再次引起客戶的關(guān)注，同時釋放項目銷售信息，為項目年末持續(xù)熱銷作支撐；案場造勢：通過案場砸金蛋、贈豪禮、配合活動節(jié)點的氛圍包裝等，為現(xiàn)場制造熱銷場面，促進銷售轉(zhuǎn)化；11月活動總綱11月11日11月20日-22日11月6日、7日活動名稱活動類型活動主題活動時間針對客戶”柚“你更精彩，全城公益活動事件營銷一路“柚”你更精彩11月6日、7日全城環(huán)衛(wèi)工人、快遞小哥“ILOV柚”11.11告白送蜜柚事件營銷11.11金輝幫你表白贏蜜柚11月11日全城客戶感恩全城”柚“驚喜，5000斤蜜柚全城送事件營銷金輝感恩全城，“柚”驚喜11月20日-11月22日全城客戶”柚“你更精彩，全城公益活動“ILOV柚”11.11告白送蜜柚感恩全城”柚“驚喜，5000斤蜜柚全城送活動執(zhí)行——”柚“你更精彩，全城公益活動活動主題：一路“柚“你更精彩活動時間：11月6日、7日活動對象：環(huán)衛(wèi)工人、快遞小哥活動內(nèi)容：組織工作人員到環(huán)衛(wèi)工人與快遞小哥工作地點進行蜜柚發(fā)放；組織工作人員街頭派發(fā)；活動配合：派送過程需視頻拍攝并及時回傳，用以后宣活動執(zhí)行——“ILOV柚”11.11告白送蜜柚活動主題：11.11金輝幫你告白贏蜜柚活動時間：2018年11月11日活動地點：地鐵1號線、正定古城、萬達廣場活動內(nèi)容：15-20人和3個穿萌柚公仔的工作人員在地鐵1號線、正定古城、萬達廣場等地方集中派發(fā)蜜柚，吸引路人關(guān)注；客戶需在朋友圈發(fā)配圖+告白文字即可獲得蜜柚一個，圖片為優(yōu)步大道特制，萌柚表白+