房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

PAGEPAGE2《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理》課程論文姓名:學(xué)號(hào):學(xué)院:土木工程學(xué)院班級(jí):乞題目季豐雞位對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)織管理的認(rèn)識(shí)狠中文文摘層劈員房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管壞理是房地產(chǎn)的足高層領(lǐng)導(dǎo)人在昨現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)冷觀念的指導(dǎo)下源，為構(gòu)建和維回持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)哨優(yōu)勢(shì)，通過(guò)對(duì)特外部環(huán)境和內(nèi)雅部條件的全面蹦估量和分析，混從企業(yè)發(fā)展全恐局出發(fā)而作出鮮的較長(zhǎng)時(shí)期的淘總體性的謀劃電和行動(dòng)綱領(lǐng)征。旗近幾軋年狡,剩企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)漠經(jīng)濟(jì)的洗師禮穴,糠在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)濃管理思想、理餃念以及管理方比式、方法、手仆段等方面都有組了較大進(jìn)驅(qū)步沿,其但與現(xiàn)代企業(yè)督管理要求還有巾一定距離存。災(zāi)關(guān)鍵詞舊周僚經(jīng)蹦營(yíng)另村宿管躬理抹診球戰(zhàn)休略煙保野風(fēng)險(xiǎn)暖農(nóng)底金融正文內(nèi)容咬房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是要從事房地產(chǎn)業(yè)炸的人對(duì)房地產(chǎn)云項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)汁濟(jì)營(yíng)魔建釣,益主要表現(xiàn)了房非地產(chǎn)企業(yè)與房做地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)鎖濟(jì)關(guān)誦系諒.室而房地產(chǎn)管理椅是房地產(chǎn)從業(yè)調(diào)者對(duì)房地產(chǎn)企知業(yè)內(nèi)部的資御源羞,飾方案進(jìn)行人性矮化猾,紹科學(xué)佳化罪,甩經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化笨操作和整桑合肌.臘其拖實(shí)哪,那房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已被經(jīng)貫穿房地產(chǎn)盲的經(jīng)營(yíng)與管理糖中災(zāi),秋或者說(shuō)房地產(chǎn)奉經(jīng)營(yíng)與管理涵索蓋在房地產(chǎn)的魄整個(gè)流細(xì)程長(zhǎng),違通過(guò)合污理恰,耗有效的房地產(chǎn)技經(jīng)營(yíng)與管理以窩達(dá)到房地產(chǎn)企燭業(yè)利潤(rùn)最大裹化幕,蝕風(fēng)險(xiǎn)最小私化筍,錦資源整合最優(yōu)垮化番,跡最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)房責(zé)任化格。焰房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管冊(cè)理戰(zhàn)略的目的而就是企業(yè)在未嫩來(lái)發(fā)展的途徑翼上如何適應(yīng)市微場(chǎng)，將企業(yè)所好具有的資源如爪何配置，并形倘成和加強(qiáng)自身字的獨(dú)特的核心何競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)棄預(yù)期目標(biāo)。從透這一目的來(lái)看苦，首先就必須瘦解決好企業(yè)所刺在行業(yè)的準(zhǔn)確蹄預(yù)測(cè)，清晰地褲判斷所從事行搬業(yè)的發(fā)展階段鐮、發(fā)展周期、敏發(fā)展空間等，紛進(jìn)而正確預(yù)測(cè)姜產(chǎn)品市場(chǎng)，分顯析產(chǎn)品市場(chǎng)走啊向、產(chǎn)品發(fā)展球趨勢(shì)、市場(chǎng)競(jìng)益爭(zhēng)程度、客戶(hù)嚷滿(mǎn)意度、忠誠(chéng)藍(lán)度、客戶(hù)的需陽(yáng)求愛(ài)好以及區(qū)般域、國(guó)家的宏芒觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展等科。真正做好行凳業(yè)及市場(chǎng)的準(zhǔn)染確預(yù)測(cè)，就能既較清晰地看清貢未來(lái)市場(chǎng)及產(chǎn)散品發(fā)展趨勢(shì)，傅為企業(yè)發(fā)展指家明方向，企業(yè)戰(zhàn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略才有貸了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)偽，因此經(jīng)營(yíng)管蝦理戰(zhàn)略作用發(fā)訓(xùn)揮對(duì)外依賴(lài)于恰行業(yè)及市場(chǎng)的匹準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和把幻握橫。航房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管位理謹(jǐn)堅(jiān)持的原則滿(mǎn)有犧:計(jì)岡緩1叢.動(dòng)必須堅(jiān)持以動(dòng)偵態(tài)管理和優(yōu)化迷組合為基本特識(shí)征的項(xiàng)目管理?xiàng)l思路。朗.悔2竹.筐必須堅(jiān)持項(xiàng)目授經(jīng)理部組建臨的友“廢三個(gè)一次象性途”嘩科學(xué)定位但.劃子3.田必須堅(jiān)持項(xiàng)目鴿經(jīng)理責(zé)任制和身項(xiàng)目成本核算搭制麗。艦4妻.位必須堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)聚風(fēng)險(xiǎn)與施工風(fēng)激險(xiǎn)相分離的原符則崇。演5蝶.爸必須堅(jiān)持建立賓內(nèi)部要素市場(chǎng)品，為項(xiàng)目部提姑供最佳的有償喪服務(wù)容?；?婚.景必須堅(jiān)持以項(xiàng)筒目制度建設(shè)為蓮基礎(chǔ)，促進(jìn)項(xiàng)奏目運(yùn)行做到有零法可依，有章擾可循。加強(qiáng)企擇業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目管紀(jì)理的制度建設(shè)借，著重抓好兩跨個(gè)方面，即：帽企業(yè)層面的制蹄度建設(shè)和項(xiàng)目鎖部層面的制度胃建設(shè)葵。鼓7題.高必須堅(jiān)持對(duì)項(xiàng)歉目經(jīng)理部的二虎次分配，保證房項(xiàng)目責(zé)任目標(biāo)醉的全面實(shí)現(xiàn)。按在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)晝中利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)昂是并存的銷(xiāo)。是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指幕企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活款動(dòng)中，為占領(lǐng)未市場(chǎng)所采取的秧經(jīng)營(yíng)策略而形縫成的風(fēng)險(xiǎn)，主知要包括：蔥（漲1模）投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，蠢即企業(yè)在投標(biāo)咽過(guò)程中向業(yè)主辰做出的讓利風(fēng)畝險(xiǎn)和資金運(yùn)作遲風(fēng)險(xiǎn)（如采宮用疲B攤T某、椅BO雹T著、異EP訴C午等工程承包模疏式）；藏（宗2玩）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，親即項(xiàng)目承包合鎮(zhèn)同簽訂后，外愚部市場(chǎng)發(fā)生較臣大變化（如主出材價(jià)格上漲超頂過(guò)一定幅度）鈴；角（混3部）意外風(fēng)險(xiǎn)，乒即項(xiàng)目在實(shí)施奸過(guò)程中發(fā)生不塵可抗力的意外故風(fēng)險(xiǎn)免；親4務(wù)）辯冒壞帳損失風(fēng)險(xiǎn)菜，即項(xiàng)目交工赴決算后，項(xiàng)目括的應(yīng)收帳款由泄于特殊原因（隸如業(yè)主破產(chǎn)等鉤）而形成的壞歌帳損失。施工晴風(fēng)險(xiǎn)是指工程殃項(xiàng)目在施工、午組織、管理過(guò)鵝程中形成的各亂種風(fēng)險(xiǎn)，主要示包括：蠶（嗽1記）管理風(fēng)險(xiǎn)，污即項(xiàng)目在施工疫過(guò)程中由于管獲理水平、管理赤方法、管理制慣度和管理業(yè)績(jī)覆的優(yōu)劣而形成避的費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)；電（低2鑒）質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，腸即由于工程質(zhì)惠量狀況而產(chǎn)生澆的質(zhì)量成本風(fēng)宰險(xiǎn)（如返工損莖失、由質(zhì)量狀隔況而引發(fā)的經(jīng)饑濟(jì)獎(jiǎng)罰等）；月（激3求）安全風(fēng)險(xiǎn)，膠即由于安全事早故而引發(fā)的責(zé)備任風(fēng)險(xiǎn)；嶄（撥4右）施工工期風(fēng)曉險(xiǎn)，即由于施亂工工期提前或蠻拖后而形成的福經(jīng)濟(jì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)不；覽（貌5霜）施工技術(shù)風(fēng)辣險(xiǎn)，即由于采攜用某種施工技撐術(shù)、施工工藝目而引起的費(fèi)用聞增減風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)弱營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)難行為，應(yīng)由企右業(yè)來(lái)承擔(dān)。施晝工風(fēng)險(xiǎn)是工程筒項(xiàng)目管理的過(guò)陰程風(fēng)險(xiǎn)，理應(yīng)呆由項(xiàng)目經(jīng)理部碎承擔(dān)。項(xiàng)目部打作為一次性的究臨時(shí)組織，不高具備承擔(dān)企業(yè)優(yōu)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能儀力。業(yè)房地產(chǎn)月企業(yè)管理的濟(jì)四大感手段斤：歇1遞、照反技術(shù)性手段勁。湊2它、逼唱利益性手段房。卵3籠、東聲契約性手段幻。存4看、飲芝社會(huì)科學(xué)性手蜘段。富中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)期目前正面臨非衫常重要的變革汁時(shí)期，針對(duì)這確樣的變革時(shí)期藝，我們中國(guó)的憐房地產(chǎn)業(yè)到現(xiàn)第在為止，面臨注著那些相關(guān)的濾問(wèn)題，我們針孟對(duì)這些問(wèn)題，示該怎樣去解決希，槍這是我們首要濁解決的問(wèn)醒題杏.第總的來(lái)說(shuō)，中起國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主薦要面臨三個(gè)困脅境，面臨著宏墨觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整補(bǔ)、金融資本的香波動(dòng)以及政策主調(diào)控。分為三田點(diǎn)，第一，利撥率匯率風(fēng)險(xiǎn)、觀第二價(jià)格泡沫佩隱憂，現(xiàn)在大跑家都在爭(zhēng)論當(dāng)番前的房地產(chǎn)價(jià)悅格是否過(guò)熱，萬(wàn)因此這一點(diǎn)也殼是當(dāng)前房地產(chǎn)第市場(chǎng)面臨非常百重要的問(wèn)題。竄第三，融資渠逼道問(wèn)題侮。亡

河總體來(lái)看罪，利率的變動(dòng)外對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)車(chē)業(yè)影響是四個(gè)鍛方面，房地產(chǎn)級(jí)開(kāi)發(fā)商、房地冬產(chǎn)投資方、住杜房消費(fèi)者、土煮地市場(chǎng)。首先私看一看利率變冶動(dòng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的拔影響。利率大昏家都知道，是迫一個(gè)資金成本稍的問(wèn)題，銀行鐮貸款每年按揭扶的利率率會(huì)進(jìn)某一步增高，承著受的資金成本萍進(jìn)一步加大，仙如果利率進(jìn)一滾步升高，資金怖成本對(duì)開(kāi)發(fā)商芹來(lái)說(shuō)會(huì)上升，逐同時(shí)也會(huì)進(jìn)一引步加大對(duì)整個(gè)炎市場(chǎng)價(jià)格的風(fēng)預(yù)險(xiǎn)，或者說(shuō)一累個(gè)預(yù)期，可能裹作為買(mǎi)方來(lái)說(shuō)姑，會(huì)進(jìn)一步的孩去估計(jì)這個(gè)市止場(chǎng)，會(huì)進(jìn)一步稻的加息，可能就會(huì)持幣待購(gòu)。防同時(shí)資金回籠櫻周期也會(huì)進(jìn)一須步的便短。譜帥其次是房地產(chǎn)喉投資方。由于堆市場(chǎng)的價(jià)格下?lián)尩?，顯然易見(jiàn)籌會(huì)使投資方所吸承受的投資收愈益會(huì)下降，所嗚以對(duì)投資方的略影響，是投資裕收益率下降。談對(duì)于消費(fèi)者的但影響，我們每姜個(gè)月需要還款鋤的壓力加大了粉，這一點(diǎn)會(huì)影連響很重要的方器法，就是會(huì)影誼響到我們提前哀還款，同時(shí)由椅于這個(gè)市場(chǎng)預(yù)拴期這個(gè)利率會(huì)蹤進(jìn)一步的上調(diào)矩，預(yù)期到也個(gè)畢市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一章步的下跌，很細(xì)多購(gòu)房者存在汁著持幣觀望或子者是準(zhǔn)備想買(mǎi)福房但是又面臨振著種種市場(chǎng)價(jià)鍵格會(huì)下調(diào)的預(yù)炭期，這一點(diǎn)的倆影響也是非常湊重要的?？傮w供來(lái)說(shuō)我們對(duì)房速地產(chǎn)消費(fèi)者也系存在著非常復(fù)北雜的結(jié)構(gòu)性影缺響。關(guān)于土地霉市場(chǎng)，中國(guó)土尋地市場(chǎng)進(jìn)一步占規(guī)范，使拿地復(fù)的成本進(jìn)一步活增強(qiáng)，土地的機(jī)價(jià)絞格會(huì)進(jìn)一步上而升，因此，在如利率上調(diào)的情挨況下，土地價(jià)貴格會(huì)進(jìn)一步上伐升傘。肝被總體來(lái)說(shuō)，撈中國(guó)房地產(chǎn)泡涉沫如果從金融惜的角度考察，涂面臨四個(gè)方面在的主因。首先緒是銀行的過(guò)度荷參與，銀行不醒夠緊縮銀根，制在放貸的審批尊上過(guò)于松散，等影響了整個(gè)市單場(chǎng)，導(dǎo)致房地哭產(chǎn)泡沫增長(zhǎng)的吳一個(gè)主因。其澇次是寬松的金見(jiàn)融環(huán)境，關(guān)于萄低利率的問(wèn)題呈，很多國(guó)家的頁(yè)房地產(chǎn)泡沫都銷(xiāo)是因?yàn)楫?dāng)時(shí)泡膚沫時(shí)期，這個(gè)攤國(guó)家的金融產(chǎn)鵲業(yè)政策所制訂稈的低利率政策售所導(dǎo)致的。第壘三個(gè)方面，政啦府的控制力薄騙弱，政府政策友的控制力薄弱家，第四具，灑國(guó)際資本流動(dòng)綱影響，國(guó)際炒喬家投資中國(guó)房師地產(chǎn)市場(chǎng)，為駐的是投資收益愿，為了房地產(chǎn)猛價(jià)格的升值，串為了匯兌升值薪導(dǎo)致的影響，繳綜合來(lái)看，導(dǎo)皺致中國(guó)房地產(chǎn)怨市場(chǎng)，乃至全蓬世界房地產(chǎn)泡料沫四個(gè)方面的圣原因，都可以趣歸結(jié)為以上四鏟點(diǎn)界。值

眾分析了當(dāng)遺前各國(guó)導(dǎo)致房描地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一織步產(chǎn)生泡沫原釋因之后，對(duì)于患政府的政策，兄有哪些方面的課借鑒因素呢？受第一，關(guān)于匯金率穩(wěn)定的問(wèn)題館。第二，絞利率工具要合峰理利用，利率置大幅度的上升勒或者大幅度的柳下降，都會(huì)導(dǎo)度致整個(gè)行業(yè)資說(shuō)金面的急劇緊影縮或者急劇寬朽松，這都是導(dǎo)浴致泡沫的原因禁，因此利率也仁要合理有調(diào)節(jié)箏的有管制的進(jìn)辰一步溫和的調(diào)壽節(jié)。素熊第三，銀行貸水款嚴(yán)格的控制半，銀行貸款對(duì)慢于整個(gè)房地產(chǎn)玻行業(yè)的資金鏈澤影響非常大，槳所以銀行貸款恢的嚴(yán)格審批，僅在泡沫時(shí)期，糠也是非常重要痛的匙。句

給第四，采用非捆常多元化的產(chǎn)礎(chǔ)業(yè)政策，多頭沈并舉的管理措惑施，這也是非投常重要的方面寒。毛總體來(lái)講房地巾產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工溉作水平的高低慶是決定企業(yè)經(jīng)困濟(jì)效益的一個(gè)漲重要因士素狀,廟同時(shí)也是企業(yè)股綜合素質(zhì)和核小心競(jìng)爭(zhēng)能力的翁具體體現(xiàn)速。因此，必須獅提高挑自我的房地產(chǎn)嶼經(jīng)營(yíng)與管理的執(zhí)能力。參考文獻(xiàn)：偶1沉．巡倦程惠瑛正陜撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與肝交易尺—證原理與實(shí)美務(wù)您纏姥上海：復(fù)旦大濫學(xué)出版社椅，鋸1997碰2笑．揚(yáng)陶婷鍛單悉略談房地產(chǎn)