房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案

房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案××商業(yè)城營銷企劃方案前言在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位?！痢辽虡I(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品?！痢辽虡I(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運(yùn)行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。一、項目營銷總體策略營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。二、項目營銷目標(biāo)方針根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費(fèi)群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解1.銷售（招商）目標(biāo)已××正商業(yè)城的可銷奏售面積如除表湯8-怠3所所示。蝴表答8-3情××畫商業(yè)城的可銷肢售面積說明表恥建筑結(jié)構(gòu)勢層數(shù)貨可售面積典主題商場撕2.境5齒層味約慢700促0淹平方米碰塔樓住宅姜4小層，凝約玩4皂0雀戶娃約胸650糕0忘平方米食招商商場割2.畫5乞?qū)觾r約倉850談0閉平方米呢2.財約銷售目標(biāo)分解嗎×爸×美商業(yè)城的銷售曾目標(biāo)如器表寬8-拿4導(dǎo)所示。恰表挑8-4魄××繭商業(yè)城的銷售翁目標(biāo)計劃忠銷售階段攻建筑結(jié)構(gòu)泉銷售目標(biāo)贈百分比惹內(nèi)部認(rèn)購和開鄙盤期內(nèi)淋1據(jù)．主題商場組銷孩售拍280串0組平方米芬4%且2伙．主題商場招扔商覽招殿租般100香0規(guī)平方米塞12%忽強(qiáng)銷期扎1汗．主題商場猛銷怨售飛280垂0傍平方米飯40%獲2槍．主題商場招檢商恒招飾租脫300購0軌平方米宏35%皂銷售鞏固期止1乎．主題商場察銷庫售老140業(yè)0寬平方米沖20%沖2碑．主題商場招績商司招奉租腰450秀0刷平方米殖53%不四、營銷階段甘計劃叨踐言筐匆固陣火彈岡招表厘8-5刺濾營銷各階段工勞作任務(wù)一覽表嫂營銷階段靠營銷任務(wù)拐蓄勢導(dǎo)入期磁（擬在開盤前悉兩個月）乎1攤．完成銷售前從期的所有準(zhǔn)備瘋工作妹2惱．向公眾闡灘述必“減休閑式商業(yè)地督產(chǎn)貨”站的獨(dú)特概念以莖及踢“鍛財富商鋪，穩(wěn)虎定回跑報疑”烘的投資理念甲3狂．聯(lián)合媒體和處周邊開發(fā)商進(jìn)酬行區(qū)域造勢，密吸引眼球關(guān)注裕本項目恭4襖．樹立本項目漏作為城市北部亂開發(fā)區(qū)中心的饞現(xiàn)代化休閑商菌業(yè)的形象定位顛強(qiáng)勢推廣期爭（開盤后三個舉月）狼1尤．繼續(xù)不斷強(qiáng)坊化本項目的財秘富商業(yè)地產(chǎn)的彎投資理念仗2坊．圍繞項目的翠商業(yè)地產(chǎn)概念泊和理念，系統(tǒng)往展示本項目的凡特點詳3趟．強(qiáng)調(diào)本項目域的系列優(yōu)勢資往源和巨大升值拾空間，為投資餃者做出理性訴筍求廉形象展示期似（開盤三月到矮半年）蝶1廣．做好工程形桃象和管理服務(wù)撤形象的良好展流示好2立．舉辦針對目帖標(biāo)客戶的系列的培訓(xùn)講座及其爬他與商業(yè)地產(chǎn)性、休閑購物的客宣傳和促銷活頭動傻3幼．做好商業(yè)經(jīng)果營的招商工作縫銷售掃尾期（盟開盤一年）象此階段主要以粥客戶服務(wù)和招統(tǒng)商活動促銷為顫主，游把嫁“娘財富商業(yè)地已產(chǎn)癥”課和蒸“勺休閑購涌物歸”伏的概念以鴨及體“遣商業(yè)地產(chǎn)投資斧是財富的搖沖籃牽”閉的理念在各種蛾服務(wù)和活動中蜘得到進(jìn)一步演態(tài)繹和體現(xiàn)。另砌外要妥善處理宜尾盤價格策略諷五、項目銷售步時機(jī)及價格主為了更好地在繞后續(xù)營銷過程泡中充分體現(xiàn)總魔體營銷策略和茂達(dá)成目標(biāo)方針軌的實現(xiàn)，綜合屈項目要素資源后和營銷推廣傳乳播要素，結(jié)合徑項目定位，確估定以下銷售時怠機(jī)及價格。射（一）項目入勝市時機(jī)及姿態(tài)面1憂．入市時機(jī)：色根據(jù)規(guī)劃與工崗程進(jìn)度以及營基銷準(zhǔn)備，詠在碎200模8直年輸5閱月份房交會期勒間開盤（序或傻200庸8壇年局9控月），可以抓片住途200暈8像年春季房交會槐、五一國際勞叔動節(jié)等機(jī)會掀貪起第一個啟動佛高潮；在國慶糧節(jié)乞、塞200尺8甜年秋季房交會奉、元旦等重要攏時期掀起新的蝦銷售高潮?；?渾．入市姿態(tài)：阿以全市乃至西瓦北地耀區(qū)攀“宰財富地產(chǎn)、休關(guān)閑購松物鄰”惕形象登場，開區(qū)創(chuàng)全新休閑商真業(yè)投資經(jīng)營理寄念。蝴（二）價格定野位及價格策略鹿1攪．價格定位的腥原則：采用比體價法和綜合平船衡法。乘2營．價格定位：泛整個商業(yè)項目報的銷售均價陡為照358比0熔元么/爪平方米，其中騙起價刷為捐332多8西元熱/洽平方米，最高尖價糟為彩400謙0談元脆/收平方米。幕3感．價格策略：襯采朽取化“輪低開高語走嫌”忠型平價策略，題開盤后半年作姻為第一階段的獵價格調(diào)整（略亭升），均價汪為蹲338顏0炕元傷/m質(zhì)2喊，尾盤銷售變素相略降。加六、宣傳策略館及媒介組合窄（一）宣傳策勒略主題授1游．個性特色寄：善“督××匆商業(yè)城財富地勉產(chǎn)投資商類業(yè)鉤”匹是我市首家也涂是唯一一家將們商業(yè)開發(fā)補(bǔ)從夢“戶建造建筑產(chǎn)遙品死”乘上升西到壁“秤營造全新休閑膊購物方?jīng)r式巴”歉，倡摧導(dǎo)獅“殼投資財富地產(chǎn)己、獲取穩(wěn)定回芽報廚”趣的投資理念。旋2債．區(qū)位交通：脂本項目地遲處飛×閱×拋廣場旁，地段啟絕佳，高尚居肚住區(qū)地標(biāo)建筑提，交通便捷，交是北部區(qū)域首柳選的理想商業(yè)俘地產(chǎn)投資環(huán)境基。牢3捎．增值潛力：京處于政府規(guī)劃誕重點發(fā)展區(qū)域娘的核心區(qū)域，燕發(fā)展前景好，象購置成本低，鋒升值潛力大，嚼是投資置業(yè)的辦首選。著（二）宣傳媒彈介組合綢1俱．開盤前期：和主要以軟性新細(xì)聞及廣告進(jìn)行陷全響新賺“曠財富投資，穩(wěn)括定回忍報讓”片理念的深度挖怕掘，媒體主要梨以報紙為主，看電視為輔。鮮2評．開盤后的強(qiáng)近勢推廣期