山東-青島-和達(dá)夏莊地塊產(chǎn)品配比建議報(bào)告

規(guī)劃總平面圖CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07內(nèi)部各地塊價(jià)值研判價(jià)值高價(jià)值較高價(jià)值一般價(jià)值高價(jià)值一般住宅商業(yè)CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07高壓線規(guī)劃總平面圖CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07內(nèi)部各地塊價(jià)值研判CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07高壓線價(jià)值高的地塊主要以改善型產(chǎn)品為主；價(jià)值一般的地塊主要以初級(jí)改善型產(chǎn)品為主，輔以首置型產(chǎn)品；價(jià)值較低的地塊主要以首置型產(chǎn)品為主，輔以首改型產(chǎn)品住宅：規(guī)劃總平面圖CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07內(nèi)部各地塊價(jià)值研判CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07高壓線容積率1.5，以小高層為主占比80%；洋房為輔占比20%小高戶型95-120㎡洋房戶型140-150㎡地塊優(yōu)勢(shì)明顯，容積率1.5，做溢價(jià)地塊，高低搭配，洋房產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)洋房戶型110-130㎡改善洋房戶型150-160㎡容積率2.1，住宅建面8.6萬(wàn)方，無(wú)法高低配，建筑類型全部為小高層小高戶型95-130㎡地塊資源及位置較好，容積率1.2，住宅建面2.9萬(wàn)方，建議以洋房為主經(jīng)濟(jì)洋房戶型130-140㎡，改善洋房戶型150-160㎡容積率1.5，住宅建面3.8萬(wàn)方，受容積率限制，及商住混用地塊，建筑類型全部小高產(chǎn)品小高戶型100-130㎡容積率1.8，住宅建面6萬(wàn)方，地塊位于最南端，建議全部為小高層產(chǎn)品小高戶型100-130㎡容積率1.5，住宅建面8.4萬(wàn)方，建筑類型以小高層搭配洋房產(chǎn)品小高戶型95-120㎡，洋房戶型110-130㎡規(guī)劃總平面圖CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07內(nèi)部各地塊價(jià)值研判CY0401-2-01CY0401-2-08CY0401-2-09CY0401-2-10CY0401-2-12CY0401-2-13CY0401-2-16CY0401-2-02~04CY0401-2-05~07高壓線沿路商業(yè)具備很好的昭示性，除售樓處、華為數(shù)據(jù)中心外，配soho產(chǎn)品，soho1-2層建設(shè)商超性質(zhì)裙樓公寓面積：30-60㎡設(shè)地暖、可自由分割景觀優(yōu)勢(shì)明顯，不臨路，建議loft和soho為主，1-2層建大型商業(yè)裙樓，預(yù)留煙道公寓面積：30-60㎡設(shè)地暖、預(yù)留煙道、設(shè)獨(dú)立衛(wèi)生間區(qū)域戶型配比建議純住宅用地，不臨路位置較優(yōu)，但考慮到2.1的容積率及避免南側(cè)地塊建筑遮擋，08地塊建議全部為小高層產(chǎn)品，以達(dá)到快速回籠資金，積累客戶目的。首開(kāi)08地塊08地塊戶型配比建議房型面積套型套數(shù)占比層數(shù)小高層90-95㎡三室兩廳一衛(wèi)35%11F100-107㎡三室兩廳兩衛(wèi)35%11F110-115㎡三室兩廳兩衛(wèi)20%10F130㎡四室兩廳兩衛(wèi)10%10F合計(jì)————100%——占地4.5萬(wàn)方容積率2.1住宅建面8.6萬(wàn)方08#地塊高層樓層設(shè)置要考慮整體容積率，同時(shí)不能影響項(xiàng)目整體品質(zhì)定位，因此建議較好位置排布115-130㎡大戶型，樓層建議10層，90-107㎡產(chǎn)品建議為11層。備注：根據(jù)市場(chǎng)情況，同時(shí)考慮到成品升級(jí)可適當(dāng)減少90-95㎡比例，增加110-115㎡產(chǎn)品比例純住宅用地，建議高溢價(jià)產(chǎn)品洋房+中高層補(bǔ)容產(chǎn)品組合搭配，整體拉高項(xiàng)目檔次，確立大盤高形象、高品質(zhì)市場(chǎng)占位。二批09地塊09地塊戶型配比建議房型面積套型套數(shù)占比小高層90-95㎡三室兩廳一衛(wèi)25%100-107㎡三室兩廳兩衛(wèi)25%110-115㎡三室兩廳兩衛(wèi)30%洋房130-140㎡三室兩廳三衛(wèi)20%合計(jì)————100%占地7.4萬(wàn)方容積率1.5住宅建面10.05萬(wàn)方09#地塊如果不能規(guī)劃別墅產(chǎn)品，建議改成洋房，面積125-135㎡，設(shè)計(jì)1-2棟洋房樓王，面積150㎡左右，設(shè)計(jì)高層產(chǎn)品時(shí)，建議靠近洋房的高層盡量做低樓層，避免影響采光，提升洋房品質(zhì)。備注：根據(jù)市場(chǎng)情況可適當(dāng)增加90-95㎡比例，減少110-115㎡產(chǎn)品比例09#地塊原疊拼產(chǎn)品區(qū)域01地塊與13地塊屬于高價(jià)值地塊，如不能規(guī)劃別墅產(chǎn)品建議改成大面積改善型洋房，提高產(chǎn)品溢價(jià)。01地塊&13地塊01#地塊，占地2.7萬(wàn)方容積率1.22住宅建面3.3萬(wàn)方13#地塊，占地5.6萬(wàn)方容積率1.5住宅建面8.3萬(wàn)方后期開(kāi)發(fā)01#與13#地塊時(shí)，考慮到提高產(chǎn)品溢價(jià)，拉升整體項(xiàng)目檔次，樹立高端大盤形象，如不能規(guī)劃別墅產(chǎn)品建議改成大面積改善型洋房。建議經(jīng)濟(jì)型洋房面積140㎡左右，大面積改善型洋房160㎡左右。1#地塊13#地塊原疊拼產(chǎn)品區(qū)域原疊拼產(chǎn)品區(qū)域和達(dá)璟城洋房A1戶型洋房戶型參照璟城洋房，三室兩衛(wèi)，多露臺(tái)設(shè)計(jì)，主臥南北通透，動(dòng)線合理，獨(dú)立衛(wèi)生間和衣