物業(yè)集團財務(wù)管理制度

物業(yè)集團財務(wù)管理制度1、目的為規(guī)范物業(yè)集團的財會工作，真實、準(zhǔn)確、完整地反映經(jīng)濟活動，及時提供合法、真實、準(zhǔn)確、完整的會計信息，更好地發(fā)揮財務(wù)工作在公司經(jīng)營管理中的作用，根據(jù)中華人民共和國會計法、公司會計準(zhǔn)則、會計基礎(chǔ)工作規(guī)范、物業(yè)管理條例等國家相關(guān)法律法規(guī)和公司的有關(guān)財務(wù)規(guī)定，結(jié)合公司的實際情況和管理要求，制定本制度。2、適用范圍適用于物業(yè)集團及下屬各分公司。3、職責(zé)3.1物業(yè)集團實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的內(nèi)部財務(wù)管理體制。物業(yè)集團下屬公司財務(wù)負責(zé)人的任命由分公司提名，經(jīng)集團總部財務(wù)職能審核后，報集團總經(jīng)理、董事長批準(zhǔn)后，由物業(yè)集團行政及人力資源職能部門任命。物業(yè)集團財務(wù)職能部門統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)集團及其下屬公司的財務(wù)會計管理工作，并根據(jù)各下屬公司財務(wù)會計業(yè)務(wù)的需要，設(shè)置合理的財務(wù)崗位，統(tǒng)一管理下屬公司財務(wù)工作，對各下屬分子公司財務(wù)負責(zé)人進行考核。3.2物業(yè)集團財務(wù)職能部門負責(zé)物業(yè)集團財務(wù)管理制度、會計制度的制定，會計核算監(jiān)督。具體職責(zé)包括制定和修訂物業(yè)集團財務(wù)管理及會計核算制度、指導(dǎo)下屬公司的財務(wù)工作并監(jiān)督制度的執(zhí)行、組織對各下屬公司財務(wù)人員的培訓(xùn)等。下屬公司財務(wù)職能部門負責(zé)本公司的會計核算、內(nèi)部會計監(jiān)督，包括經(jīng)營過程中的財務(wù)會計核算、如實反映本公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果、監(jiān)督財務(wù)收支，依法計繳國家稅收并向公司管理層報送財務(wù)決算；統(tǒng)籌處理財務(wù)會計工作中出現(xiàn)的問題，組織對會計人員的培訓(xùn)并自覺接受物業(yè)集團的檢查和監(jiān)督等。各下屬公司財務(wù)職能部門應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)集團財務(wù)職能部門要求，結(jié)合實際情況，建立嚴(yán)格科學(xué)的內(nèi)部工作分工和稽核制度，以保證會計核算和財務(wù)管理的準(zhǔn)確性，降低財務(wù)風(fēng)險。4、任職要求4.1物業(yè)集團會計人員的任職要求根據(jù)需要設(shè)置財務(wù)工作崗位，并制訂相應(yīng)的崗位職責(zé)，因崗用人。財務(wù)人員應(yīng)熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和國家統(tǒng)一的會計制度，遵守職業(yè)道德，熱愛本職工作，努力鉆研業(yè)務(wù)，使自己的知識和技能適應(yīng)所從事工作的要求。財務(wù)人員需具備會計從業(yè)資格，從事會計管理崗位工作的會計人員需具備相應(yīng)職稱及一定的財務(wù)會計工作經(jīng)驗；應(yīng)屆畢業(yè)生在進入物業(yè)集團后一年內(nèi)，須取得會計從業(yè)資格證書。公司任用會計人員實行回避制度，物業(yè)集團及各下屬公司高管的親屬不得在財務(wù)職能部門任職，具有直系親屬關(guān)系的員工不得同在財務(wù)職能部門任職。熟悉公司的經(jīng)營和業(yè)務(wù)管理情況，運用所掌握的會計信息和會計方法，為提高經(jīng)濟效益服務(wù)。保守本公司的商業(yè)秘密。除法律規(guī)定和公司管理層同意外，不能私自向外界提供或者泄露本公司的會計信息。4.2會計人員實行不相容職務(wù)相分離制度出納人員不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權(quán)債務(wù)賬目的登記工作。會計人員不得兼任出納等資金收付工作。資金收付業(yè)務(wù)的票據(jù)和銀行印鑒必須分別由兩人以上經(jīng)手，不得由一人辦理資金收付業(yè)務(wù)的全過程。4.3會計人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定參加會計業(yè)務(wù)的培訓(xùn)，不斷提高自己的業(yè)務(wù)水平。公司應(yīng)當(dāng)合理安排會計人員的培訓(xùn)，提供會計人員有學(xué)習(xí)和參加培訓(xùn)的機會和條件。5、會計工作移交會計人員工作調(diào)動或因故離職，必須將本人所經(jīng)管的會計工作全部移交接替人員。沒有辦理完交接手續(xù)的，不得調(diào)動或者離職。會計人員在辦理移交手續(xù)前，必須及時做好以下工作:5.2.1已經(jīng)受理的經(jīng)濟業(yè)務(wù)尚未填制會計憑證的，應(yīng)填制完畢。整理應(yīng)該移交的各項資料、工作清單，對未了事項寫出書面材料。編制移交清冊，列明應(yīng)當(dāng)移交的會計憑證、會計賬簿、會計印章、現(xiàn)金、有價證券、支票簿、發(fā)票、文件、其他會計資料和物品等內(nèi)容；另外，涉及到會計電算化崗位的會計人員應(yīng)當(dāng)在移交清冊中列明會計相關(guān)軟件及密碼、會計軟件數(shù)據(jù)磁盤（磁帶）及有關(guān)資料、實物等內(nèi)容。5.3移交人員在辦理移交時，要按移交清冊逐項移交，接替人員要逐項核對點收?，F(xiàn)金、有價證券必須與會計賬簿記錄一致。不一致時，移交人須限期查清。會計憑證、會計賬簿、會計報表和其他會計資料必須完整無缺，如有短缺，必須查清原因，并在移交清冊中注明，由移交人員負責(zé)。銀行存款賬戶余額要與銀行對賬單核對，如不一致時，應(yīng)當(dāng)編制銀行存款余額表調(diào)節(jié)相符，各種財產(chǎn)物資和債權(quán)債務(wù)的明細賬戶余額要與總賬有關(guān)賬戶余額核對相符，必要時要抽查個別賬戶的余額，與實物核對相符，或者與往來公司、個人核對清楚。移交人員經(jīng)管的票據(jù)、印章和其他實物等，必須交接清楚；移交人員從事會計電算化工作的，要對有關(guān)電子數(shù)據(jù)在實際操作狀態(tài)下進行交換。一般會計人員辦理交接手續(xù)，由財務(wù)負責(zé)人（或會計主管）監(jiān)交；財務(wù)負責(zé)人（或會計主管）辦理交接手續(xù)，由本公司分管高管監(jiān)交，物業(yè)集團第一負責(zé)人認(rèn)為必要時，物業(yè)集團財務(wù)職能部門應(yīng)當(dāng)派人會同監(jiān)交。交接完畢后，交接雙方、監(jiān)交人員須在移交清冊上簽名或者蓋章。并應(yīng)在移交清冊上注明：公司名稱、交接日期、交接雙方和監(jiān)交人員的職務(wù)、姓名、移交清冊頁數(shù)以及需要說明的問題和意見等。移交清冊填制一式三份，交接雙方各執(zhí)一份，存檔一份。6、會計核算基礎(chǔ)6.1物業(yè)集團各項經(jīng)營管理活動必須依法進行。對物業(yè)集團、各下屬公司和物業(yè)服務(wù)中心在會計主體上進行明確定位。依據(jù)各項經(jīng)營活動的實質(zhì)及法律法規(guī)的規(guī)定來明確各項收入、成本、費用的權(quán)屬關(guān)系，明晰公司與業(yè)主的權(quán)益。同時也為向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。物業(yè)集團采用公歷制會計年度，即自公歷1月1日起到1231日止為一個會計年度。以人民幣作為記賬本位幣。物業(yè)集團根據(jù)國家財政部會計準(zhǔn)則及會計制度進行會計核算，正確劃分收益性支出和資本性支出，采用借貸復(fù)式記賬法，按金蝶EAS內(nèi)統(tǒng)一確定的會計科目進行會計核算。取得或填制原始憑證的內(nèi)容必須具備：憑證的名稱、填制憑證的日期、填制憑證公司名稱或填制人姓名、經(jīng)辦人員簽名或蓋章、接受憑證公司名稱、經(jīng)濟業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價和金額。從外公司取得的原始憑證必須蓋有填制公司的公章（公司公章、發(fā)票專用章等），從個人取得的原始憑證，必須有填制人員的簽名或蓋章。原始憑證金額大小寫必須相等。資產(chǎn)購置等交易，原始憑證必須有資產(chǎn)管理部門出具的驗收或入庫證明。支付款項的原始憑證必須有審批手續(xù)完整的費用報銷單或合同/非合同付款單或資金申請單。記賬憑證類型統(tǒng)一設(shè)“銀”、“記”、“現(xiàn)”三類。填制記賬憑證的內(nèi)容必須具備：填制憑證的日期、憑證編號、經(jīng)濟業(yè)務(wù)摘要、會計科目、金額、所附原始憑證張數(shù)、填制憑證人員、審核人員、記賬人員的簽名或蓋章。填制記賬憑證時，應(yīng)當(dāng)對記賬憑證進行連續(xù)編號。對記賬憑證中核算的經(jīng)濟業(yè)務(wù)有證明或說明的憑據(jù)都應(yīng)作為原始憑證附在記賬憑證后面。主要包括對經(jīng)濟業(yè)務(wù)發(fā)生進行審批的內(nèi)部原始憑證及相關(guān)合同、在獲取或支出相關(guān)資源的交易中獲得的法定外部原始憑證等。每個會計年度結(jié)束后，公司的總賬、明細賬及固定資產(chǎn)卡片，應(yīng)當(dāng)打印出來，裝訂成冊，作為會計檔案管理。各下屬公司要根據(jù)各自的實際情況實施有效的會計檔案管理措施，嚴(yán)格按照財政部下發(fā)的會計檔案管理辦法執(zhí)行，對會計檔案進行管理。7、金蝶EAS會計核算系統(tǒng)物業(yè)集團及各下屬公司使用金蝶EAS物業(yè)集團會計核算系統(tǒng)。物業(yè)集團及各下屬公司會計核算賬套全部在金蝶EAS建立并使用，各公司不得在金蝶EAS系統(tǒng)外建立賬套（歷史賬套除外）和賬外小金庫。物業(yè)集團在金蝶EAS中統(tǒng)一規(guī)定會計科目的設(shè)置、編號及核算范圍，以便于預(yù)算管理和財務(wù)分析，物業(yè)集團會計人員必須嚴(yán)格按核算操作指引進行相關(guān)會計核算工作。為防范會計風(fēng)險、提高會計質(zhì)量，物業(yè)集團在金蝶EAS中對所有賬套統(tǒng)一設(shè)置角色（財務(wù)經(jīng)理、會計、出納等）并進行權(quán)限管理，所有會計人員的權(quán)限統(tǒng)一由物業(yè)集團根據(jù)需要申請，集團財務(wù)職能部門統(tǒng)一管理。各下屬公司會計人員應(yīng)嚴(yán)格按金蝶EAS操作指引進行規(guī)范操作，提高工作效率。金蝶EAS操作指引分用戶手冊和操作規(guī)范兩部分，用戶手冊為通用的軟件操作幫助，操作規(guī)范為結(jié)合公司實際情況及業(yè)務(wù)處理流程后的指引。各下屬公司會計對所負責(zé)金蝶EAS賬套數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性負責(zé)，每月按規(guī)定時間在金蝶EAS系統(tǒng)中審批并上報報表。收入成本費用會計核算中，其發(fā)生額嚴(yán)格按其正常核算記入借方或貸方。費用類科目的發(fā)生額除期末結(jié)轉(zhuǎn)分錄外，日常核算全部在借方核算，如果是費用減少，則在費用類科目的借方以負數(shù)表示。收入類科目發(fā)生額除期末結(jié)轉(zhuǎn)分錄外，全部在貸方核算，如果收入是減少，則在收入類科目的貸方以負數(shù)表示。8、物業(yè)管理收費系統(tǒng)物業(yè)管理收費系統(tǒng)數(shù)據(jù)視同金蝶EAS明細帳，需每月進行核對。物業(yè)集團的各物業(yè)服務(wù)中心使用物業(yè)管理收費系統(tǒng)。各物業(yè)服務(wù)中心財務(wù)專員收費等日常業(yè)務(wù)全部在物業(yè)管理收費系統(tǒng)中進行處理。物業(yè)集團財務(wù)職能部門對各下屬公司的物業(yè)管理收費系統(tǒng)進行統(tǒng)一管理，各下屬公司財務(wù)專員必須嚴(yán)格按照物業(yè)集團下發(fā)的物業(yè)集團收費系統(tǒng)管理制度進行操作。物業(yè)集團財務(wù)職能部門對各下屬公司的會計、財務(wù)專員進行權(quán)限設(shè)置，所有操作人員的權(quán)限由物業(yè)集團財務(wù)職能部門統(tǒng)一進行管理。各下屬公司的財務(wù)專員對各自物業(yè)管理收費系統(tǒng)錄入數(shù)據(jù)的真實性、準(zhǔn)確性負責(zé)，各下屬公司會計負責(zé)分管項目物業(yè)管理收費系統(tǒng)的審核。下屬公司財務(wù)職能定期組織對收費系統(tǒng)的統(tǒng)一稽核。9、流動資產(chǎn)管理流動資產(chǎn)是指可以在1年或超過1年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或運用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收及預(yù)付款項、存貨等。各下屬公司應(yīng)嚴(yán)格管理貨幣資金，保障資金安全。嚴(yán)格在金EAS設(shè)置現(xiàn)金和銀行存款日記賬，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐日逐筆登記，做到日清月結(jié)；銀行存款按照金融機構(gòu)名稱和存款種類進行明細核算，外幣現(xiàn)金和存款按幣種進行明細核算。9.2.1出納應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定范圍內(nèi)使用現(xiàn)金，對于違反規(guī)定范圍內(nèi)的現(xiàn)金使用有權(quán)拒絕。9.2.2出納要嚴(yán)格按照規(guī)定開具支票，不得開具空頭支票、遠期支票；不得出租、出借支票或?qū)⒅鞭D(zhuǎn)讓給其他公司、個人使用。9.2.3各下屬公司原則上只允許開立基本賬戶和一般存款賬戶兩類賬戶，開戶和銷戶應(yīng)按照公司責(zé)權(quán)手冊進行審批后執(zhí)行。9.2.4出納應(yīng)當(dāng)及時將貨幣資金的收支業(yè)務(wù)登記日記賬，并與銀行賬和會計帳核對，保證貨幣資金賬實相符。9.2.5財務(wù)職能部門負責(zé)人應(yīng)當(dāng)安排專人定期或不定期對現(xiàn)金監(jiān)盤、對銀行存款進行核對，審核銀行存款期末余額調(diào)節(jié)表的真實性，以保證貨幣資金的安全。9.2.6出納應(yīng)當(dāng)做好銀行票據(jù)的使用和保管，做好領(lǐng)購票據(jù)的使用登記，對于開錯的票據(jù)，應(yīng)當(dāng)加蓋作廢章并妥善管理。出納受理支票時應(yīng)當(dāng)仔細檢查支票的各要素，以判斷支票的真實性和完整性，防范支票的風(fēng)險。出納不得保管銀行印簽，財務(wù)職能部門負責(zé)人保管財務(wù)專用章、發(fā)票專用章等印鑒，公司第一負責(zé)人或經(jīng)授權(quán)的行政及人力資源職能部門人員保管法人及法人代表印章，銀行印簽必須是財務(wù)專用章和公司法人代表私章或其他經(jīng)過批準(zhǔn)的個人私章。印章委托他人暫時保管時要做移交手續(xù)。9.3應(yīng)收及預(yù)付款項的核算應(yīng)收及預(yù)付款項，是指公司在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各項債權(quán)，包括：應(yīng)收款項（含應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款）和預(yù)付賬款等。應(yīng)收及預(yù)付款項按照實際發(fā)生額記賬，并按照公司或個人進行明細核算。年末對應(yīng)收款項（不包括應(yīng)收票據(jù)）按照賬齡分析法計提壞賬準(zhǔn)備，按備抵法核算壞賬損失，物業(yè)集團公司內(nèi)部往來及關(guān)聯(lián)公司往來不計提壞賬準(zhǔn)備。壞賬的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)債務(wù)人被依法宣告破產(chǎn)、撤銷，其剩余財產(chǎn)不足清償?shù)膽?yīng)收款項。② 債務(wù)人死亡或失蹤，其遺產(chǎn)或財產(chǎn)不足清償?shù)膽?yīng)收款項。③ 債務(wù)人遭受重大自然災(zāi)害或意外事故，損失巨大，其財產(chǎn)確實無法清償?shù)膽?yīng)收款項。④ 債務(wù)人逾期未履行償債義務(wù)，經(jīng)法院裁決，確實無法清償?shù)膽?yīng)收款項。⑤ 逾期4年以上仍未收回，經(jīng)物業(yè)集團董事會批準(zhǔn)，可以列作壞賬的應(yīng)收款項。9.3.3.2壞賬準(zhǔn)備的計提標(biāo)準(zhǔn)賬齡比率1年以內(nèi)（含1年）0%1-2年（含2年）10%2-4年（含4年）40%4-5年（含5年）50%5年以上80%9.4存貨的核算存貨是指在日常經(jīng)營過程中持有以備出售或即將消耗的材料或物料，包括各類原材料、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品、包裝物、低值易耗品等。物業(yè)集團及各下屬公司對辦公用品（價值1-300元之間）實行零庫存管理，在采購領(lǐng)用后，一次性計入期間費用或成本。10、固定資產(chǎn)管理10.1固定資產(chǎn)是指公司為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用期限超過1年，公司價值在2000元以上（含2000元）的有形資產(chǎn)。物業(yè)集團建立固定資產(chǎn)管理制度性文件，明確固定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的崗位責(zé)任制和授權(quán)批準(zhǔn)制度。固定資產(chǎn)按取得時的實際成本入賬，包括買價、進口關(guān)稅、運輸和保險等相關(guān)費用，以及為使固定資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。10.4除下列固定資產(chǎn)不計提折舊外，其它固定資產(chǎn)均計提折舊：經(jīng)營租賃租入的固定資產(chǎn)。提足折舊繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)。固定資產(chǎn)按月計提折舊，當(dāng)月新增的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月仍然計提折舊，從下月起不提折舊。固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法計算，合理估計使用年限和殘值率。物業(yè)集團原則上實行統(tǒng)一的固定資產(chǎn)折舊政策，物業(yè)集團固定資產(chǎn)折舊政策如需變動應(yīng)報控股集團財務(wù)職能部門批準(zhǔn)。固定資產(chǎn)分類及折舊政策如下：資產(chǎn)類別使用年限殘值率折舊方法房屋建筑物20年5%平均年限法機械設(shè)備5年5%平均年限法電子設(shè)備3年5%平均年限法運輸設(shè)備4年5%平均年限法辦公設(shè)備5年5%平均年限法其他5年5%平均年限法固定資產(chǎn)類別的劃分標(biāo)準(zhǔn)和包含的內(nèi)容，參見物業(yè)集團固定資產(chǎn)管理制度。10.7與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，如果存在下列情況之一，使可能流入公司的經(jīng)濟利益超過了原先的估計，則應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)賬面價值，其增計金額不應(yīng)超過該固定資產(chǎn)的可收回金額。否則，應(yīng)在發(fā)生時確認(rèn)為費用。延長了固定資產(chǎn)的使用壽命。使產(chǎn)品的質(zhì)量得到實質(zhì)性提高。使產(chǎn)品成本得到實質(zhì)性降低。年末對固定資產(chǎn)按賬面價值與可收回金額孰低計量，可收回金額低于賬面價值的，按差額計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，減值準(zhǔn)備在資產(chǎn)負債表中單獨反映。固定資產(chǎn)發(fā)生減值的判斷標(biāo)準(zhǔn)。固定資產(chǎn)市價發(fā)生大幅度下跌，其跌幅大大高于因時間推移或正常使用而預(yù)計的下跌，并且預(yù)計在近期內(nèi)不可能恢復(fù)。固定資產(chǎn)陳舊過時或發(fā)生實體損壞。公司因經(jīng)營需要，計劃提前處置固定資產(chǎn)。其他可能表明資產(chǎn)已發(fā)生減值的情況。10.10固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備按單項資產(chǎn)計提，減值金額計入當(dāng)期損益，下列情況應(yīng)全額計提減值準(zhǔn)備：長期閑置不用，在可預(yù)見的未來不會再使用，且已無轉(zhuǎn)讓價值的固定資產(chǎn)。由于技術(shù)進步等原因，已不可使用的固定資產(chǎn)。已遭毀損以至于不再具有使用價值和轉(zhuǎn)讓價值的固定資產(chǎn)。其他實質(zhì)上已經(jīng)不能再給公司帶來經(jīng)濟利益的固定資產(chǎn)。已經(jīng)計提的減值準(zhǔn)備，不得在以后會計期間內(nèi)轉(zhuǎn)回。已計提減值準(zhǔn)備的固定資產(chǎn)，按照該項固定資產(chǎn)的賬面價值及尚可使用年限重新計算確定折舊率；因計提減值準(zhǔn)備而調(diào)整固定資產(chǎn)折舊額時，對此前已提的累計折舊不作調(diào)整。固定資產(chǎn)因出售、報廢、毀損等原因而發(fā)生的清理凈損益，計入當(dāng)期營業(yè)外收支。11、無形資產(chǎn)及長期待攤費用無形資產(chǎn)包括專利權(quán)、著作權(quán)、商譽、各類計算機軟件等。無形資產(chǎn)按取得時的實際成本計價。單個計算機軟件等無形資產(chǎn)，價值低于2000元（不含）且無明確使用年限，在購入達到可使用狀態(tài)當(dāng)期，一次性計入期間費用。除上述外，無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)自達到可使用狀態(tài)、開始使用之日的當(dāng)月起，在有效使用期限內(nèi)按月平均攤?cè)霌p益。無形資產(chǎn)的有效使用期限按下列原則確定：法律和合同或公司申請書中分別規(guī)定有效期限和受益年限的，按法定有效期限與合同或公司申請書規(guī)定的受益年限孰短的原則確定。法律無規(guī)定有效使用期限，合同或公司申請書中規(guī)定有受益年限的，按合同或公司申請書中規(guī)定的受益年限確定。法律、合同或公司申請書均未規(guī)定法定有效期限和受益年限的，按不超過10年的期限分期攤銷，公司價值超過2000元（含）的計算機軟件攤銷年限為5年。11.5當(dāng)無形資產(chǎn)存在下列一項或者若干項情況時，將該項無形資產(chǎn)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益：某項無形資產(chǎn)已被其他新技術(shù)等所替代，并且該項無形資產(chǎn)已無使用價值和轉(zhuǎn)讓價值。某項無形資產(chǎn)已超過法律保護期限，并且已不能為公司帶來經(jīng)濟利益。其他足以證明某項無形資產(chǎn)已經(jīng)喪失了使用價值和轉(zhuǎn)讓價值的情形。11.6長期待攤費用是指公司已經(jīng)支出，但攤銷期限在1年以上（不含1年）的各項費用，包括固定資產(chǎn)大修理支出、租入固定資產(chǎn)的改良支出和辦公室的裝修支出等。公司籌建期間發(fā)生的費用，在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當(dāng)月起一次轉(zhuǎn)入開始生產(chǎn)經(jīng)營當(dāng)月的損益。租入固定資產(chǎn)的改良支出，在租賃使用年限與租賃資產(chǎn)尚可使用年限孰短的期限內(nèi)平均攤銷。裝修支出在受益期內(nèi)平均攤銷，從裝修工程竣工、投入使用的當(dāng)月開始按月攤銷，最長不超過4年。購買辦公家具等支出不屬于裝修支出，按公司價值，納入資產(chǎn)管理。12、營業(yè)收入管理12.1營業(yè)收入是指公司從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得各項收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。主營業(yè)務(wù)收入是指公司在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入和物業(yè)經(jīng)營收入。物業(yè)管理收入是指公司向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營收入是指公司除物業(yè)管理及服務(wù)以外的其他經(jīng)營性收入。如公司經(jīng)營自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入、前期費收入等。其他業(yè)務(wù)收入是指公司從事主營業(yè)務(wù)以外的其他經(jīng)營活動所取得的收入，包括公司代為經(jīng)營業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如代為房屋出租取得的收入、代為經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設(shè)施取得的收入；還包括房屋中介代理收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。12.2營業(yè)收入的確認(rèn)及其時間公司應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑據(jù)時確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。當(dāng)年度營業(yè)收入必須計入當(dāng)年度損益，不得提前或延后。12.3營業(yè)收入會計科目處理因物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營等業(yè)務(wù)取得的經(jīng)營收入計入“主營業(yè)務(wù)收入”科目。其他如裝修垃圾清運費等屬于其他業(yè)務(wù)收入范圍的收入計入“其他業(yè)務(wù)收入”科目。公司利用業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的場地收取停車使用費，所取得的收入先計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費”科目貸方，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議支付業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人（按協(xié)議規(guī)定列支）收益時，計入“其他應(yīng)付款——***場地停車費”科目借方;服務(wù)中心獲得的收益，即“其他應(yīng)付款—***場地停車費”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，并計提相關(guān)營業(yè)稅金。代收代付的水電費，收到款項時分別將收入和銷項稅金計入“其他應(yīng)付款－水電費”和“應(yīng)交增值稅－銷項稅金”科目的貸方。支付水電費時，分別按成本和進項稅金計入“其他應(yīng)付款－水電費”和“應(yīng)交稅金－進項稅金”科目的借方。公共水電部分的進項稅金不能抵扣，借計成本費用的同時，貸記“其他應(yīng)付款-水電費”和“應(yīng)交稅金-進項稅額轉(zhuǎn)出”。物業(yè)集團獲得的收益即為“其他應(yīng)付款－水電費”科目的貸方余額，借記并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。13、營業(yè)成本管理營業(yè)成本核算按照物業(yè)管理不同業(yè)務(wù)項目分別歸集各自營業(yè)成本，營業(yè)成本核算方法一旦確定，至少在一個會計年度內(nèi)不得任意改變。以上科目必須按業(yè)態(tài)類別和項目歸屬進行輔助核算。嚴(yán)格分清本期營業(yè)成本和下期營業(yè)成本的界限，不任意預(yù)提和分?jǐn)偝杀?，只有正常的與企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)經(jīng)營活動直接相關(guān)消耗才能計入營業(yè)成本，主要包括：直接從事物業(yè)管理等營活動的人員工資、獎金和按規(guī)定比例提取的福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費；房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費；房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備耗用的水電費；直接從事物業(yè)管理等經(jīng)營活動人員的勞動保護費；綠化費；保潔費；保安費；直接用于物業(yè)管理等經(jīng)營活動的固定資產(chǎn)折舊費等。下列各項開支不得列入營業(yè)成本：為購置和建造固定資產(chǎn)的支出。無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出。對外投資的支出。其他不得列入成本的支出。14、物業(yè)專項維修資金14.1“長期應(yīng)付款－物業(yè)專項維修資金”下按棟設(shè)置明細科目用于核算公司接受委托管理的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金。物業(yè)專項維修資金的核算。收到維修資金的核算。收到維修資金時，借記“銀行存款”科目，貸記“長期應(yīng)付款—物業(yè)專項維修資金—××棟”。專項維修資金利息核算公司收到銀行計息通知單，屬于代管專項維修資金存款的利息收入，借記“銀行存款”科目，貸記“長期應(yīng)付款—物業(yè)專項維修資金—利息收入”。14.3物業(yè)專項維修資金使用核算由本公司承接房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行大修、更新、改造任務(wù)的項目，需由專項維修資金支出的，需有業(yè)主委員會簽字蓋章的立項書，工程完工后按棟核算開支，按當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定進行審批后經(jīng)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后方可由該資金支出。14.4每季度須向全體業(yè)主公布本體維修資金的使用結(jié)存情況。15、管理費用15.1管理費用是指公司行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括人工成本、辦公費用、折舊攤銷費用、稅費、交際費、差旅費、中介服務(wù)費、董事會費、招聘費、開辦費及其他等。15.1.1人工成本用于核算由公司承擔(dān)的、因使用員工勞動力所發(fā)生的各項直接和間接人工費用。人工成本具體包括工資、獎金、各種社會保障支出、各種福利費、培訓(xùn)費及加班餐費等內(nèi)容，具體核算參照科目核算表。15.1.2辦公費用于核算部門日常辦公發(fā)生的費用支出，具體分類及核算內(nèi)容如下：項目辦公費用明細分類辦公用品費用于核算日常辦公發(fā)生的公司價值低于300元或使用期低于一年的辦公用品。如文件夾、筆記本、各種文具、紙張、打印機耗材等。水電物管費公司辦公場地所用水電費、物業(yè)管理費等IT使用購買（2000元以下）電腦軟件及其他系統(tǒng)的費用、電腦網(wǎng)絡(luò)設(shè)備配件及維修費（硬件設(shè)備用）、網(wǎng)絡(luò)使用費（IP專線VPN/ADSL）、維護費軟件維護費、網(wǎng)站制作等信息化費用辦公租金辦公室租賃費書報費購買的各類書籍、訂購的報刊雜志等花木費辦公場所使用的花木費用通訊費辦公區(qū)域座機電話費、200電話卡費、員工因公報銷的手機通訊費等市內(nèi)交通費員工外出市內(nèi)辦事交通費郵寄費快遞\郵寄費用會務(wù)費舉辦專門性、綜合性會議發(fā)生的費用綜合費外派及有關(guān)部門員工發(fā)生的相關(guān)費用其他辦公費上述范圍外可能發(fā)生的管理費，如辦公修理、辦公飲水、零星物品購買等雜費交際費是核算公司發(fā)生的用于交際性質(zhì)的支出，主要是交際類餐飲及禮贈物品等支出。差旅費是核算公司員工異地出差所發(fā)生的費用，具體包括住宿費、交通費及其他等，其他用于核算出差補助等支出。中介服務(wù)費核算公司支付的中介機構(gòu)服務(wù)費用，包括審計費、咨詢費、律師費、驗資費、評估費等聘請中介機構(gòu)發(fā)生的費用。折舊攤銷費用核算公司資產(chǎn)折舊攤銷發(fā)生的費用，包括固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、長期待攤費用攤銷、無形資產(chǎn)攤銷及其他攤銷。長期待攤費用攤銷及無形資產(chǎn)攤銷核算長期待攤費用及無形資產(chǎn)的攤銷。低值易耗品攤銷是指公司價值在單位價值2000元以下，300元以上且使用時間在1年以上的辦公用品攤銷。公司辦公用低值耐耗品在購買領(lǐng)用時一次性攤銷，計入低值易耗品攤銷，實物納入物業(yè)集團低值耐耗用品管理。招聘費是核算公司用于招聘員工發(fā)生的相關(guān)費用，包括招聘廣告支出、獵頭中介支出等費用。開辦費是核算新辦公司在籌建到公司成立發(fā)生的開辦設(shè)立的費用支出，在公司成立后，一次性計入開辦費核算。16、外幣業(yè)務(wù)公司核算外幣業(yè)務(wù)時，設(shè)置相應(yīng)的外幣賬戶。外幣賬戶與非外幣相同賬戶分別設(shè)置，并分別核算。公司發(fā)生的外幣業(yè)務(wù)，按金蝶EA