物業(yè)前期介入管理制度

工程前介管理制度目的：通過參加物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計和建立的過程，從業(yè)主(運(yùn)用人)及物業(yè)管理的角度，提出合理化建議，優(yōu)化設(shè)計方案，促進(jìn)建立質(zhì)量和房產(chǎn)銷售，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和后期管理的須要，保證物業(yè)的合理和正常運(yùn)用。范圍：本管理制度適用于****有限責(zé)任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。職責(zé)：總部工程部負(fù)責(zé)前期介入準(zhǔn)備模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期 介入準(zhǔn)備。組織規(guī)劃設(shè)計階段前期介入圖紙會審工作，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)前期介入 工作的開展，并跟進(jìn)其工作進(jìn)度。分/子公司工程職能負(fù)責(zé)制定工程前期介入工作準(zhǔn)備，并報總部工程部審核； 參加開發(fā)規(guī)劃設(shè)計工作，提出相關(guān)看法和建議；工程工程前介人員選擇把關(guān)； 幫助各工程前期介入工作的開展，并檢查工作狀況。工程工程前介人員在施工階段收集相關(guān)的技術(shù)及設(shè)備等資料，并建立工程技術(shù)資料檔案。定期編制前期介入報告報分/子公司工程職能審核，然后上報。方法和過程限制：工程前期介入準(zhǔn)備的編制 分/子公司工程職能依據(jù)開發(fā)的建立準(zhǔn)備，結(jié)合前期介入準(zhǔn)備模板制定前期 介入準(zhǔn)備。準(zhǔn)備經(jīng)分/子公司第一負(fù)責(zé)人查閱后，報總部工程部審核。規(guī)劃設(shè)計階段前期介入內(nèi)容分/子公司工程職能從業(yè)主或運(yùn)用人的角度，對物業(yè)規(guī)劃設(shè)計中簡潔忽視的細(xì) 節(jié)、缺陷提出修改建議，報總部工程部審核，以優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細(xì) 節(jié)。分/子公司工程職能與工程開發(fā)公司的規(guī)劃設(shè)計部門建立定期溝通機(jī)制，參 與工程設(shè)計研討、圖紙會審等階段的相關(guān)會議，依據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)形成書 面的看法與建議〔建議應(yīng)包括但不限于：總體設(shè)計、安保布局、消防布局、 交通布局、生活配套、設(shè)備配置、新材 料、新技術(shù)、生態(tài)環(huán)保、公共空間、 景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智 能化配置、標(biāo)識、管理 用房、員工宿舍等方面應(yīng)留意的內(nèi)容〕，供工程開發(fā)公司設(shè)計部門參考。建議內(nèi)容安保規(guī)劃⑴便于安保管理區(qū)域分割，消退管理死角；⑵便于安保管理視線的巡查，幸免管理的盲點(diǎn)；⑶人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理；⑷安保設(shè)備設(shè)施配置齊全，可接受有效措施防范；⑸安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反響快速。消防規(guī)劃⑴消防設(shè)備、設(shè)施配置〔滅火器、消防箱、室內(nèi)〔外〕消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等〕充分合理，運(yùn)用牢靠；⑵消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)向半徑符合國家標(biāo)準(zhǔn)；⑶消防登高面〔場地〕設(shè)置合理，其位置及面積符合國家標(biāo)準(zhǔn)；⑷消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家標(biāo)準(zhǔn)。交通規(guī)劃⑴各級道路的功能支配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理；⑵主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地；⑶機(jī)動車位配置充分〔一般住宅不少于戶數(shù)的1：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1.5，另加訪客車位占車位數(shù)的10%〕；非機(jī)動車位配置充分〔一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5〕，便于停放；⑷設(shè)置地下機(jī)動車停車庫，應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境綠化管理⑴綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種足夠，造型漂亮；⑵綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然會聚；⑶綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂密期長，成活率高，抗病蟲性好；⑷綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)本錢節(jié)約；⑸綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣；⑹綠化品種宜無污染，兼具吸取有害污染功能〔如尾氣〕；⑺主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。景觀配置要求⑴景觀裝飾布局合理，宜處于相對人流集中的區(qū)域；⑵接受水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)；⑶水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果；⑷不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過0.6米的水系，應(yīng)有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)施、設(shè)備；⑹景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜接受牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料；⑺泛光照明不影響住戶，不造成光污染。設(shè)施設(shè)備配套⑴水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足運(yùn)用須要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地；⑵配電、水泵、電梯、中心空調(diào)的設(shè)備定型成熟牢靠；⑶溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)；⑷公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置適宜，宜接受節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜接受節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)記；⑸配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中心空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥房，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)接受隔音措施。智能化配置⑴安保智能化一般可配置電子圍欄周界防攀爬系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中心限制中心聯(lián)網(wǎng)；⑵網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、智能家居系統(tǒng)；⑶設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、計量表具管理系統(tǒng)、燃?xì)庑孤﹫缶到y(tǒng)、緊急播送系統(tǒng)等，并與中心限制中心聯(lián)網(wǎng)；⑷中心限制中心位置宜設(shè)于管理效勞中心內(nèi)，或與管理效勞中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)充分考慮與中心限制中心的距離和由此造成的信號衰減；⑸智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)牢靠性及可擴(kuò)性，接受成熟產(chǎn)品。同一區(qū)域開發(fā)的工程設(shè)備選型是要考慮設(shè)備的兼容性及可以進(jìn)展集中管理。房屋單體⑴屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求；⑵墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果；⑶樓板厚度與隔音符合國家標(biāo)準(zhǔn)；⑷住宅分戶門宜接受統(tǒng)一制作的平安防衛(wèi)門；⑸住宅外窗應(yīng)考慮開啟便利，尺度〔安裝空調(diào)要求〕，隔音防水效果好，不宜近距離干脆面對其他住戶的門窗；⑹廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶臺宜避開窗口設(shè)置；⑺衛(wèi)生間不應(yīng)干脆開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥房、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥房墻面布置；⑻廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修；⑼管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家標(biāo)準(zhǔn)，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修；⑽宜接受垂直煙道，斷面尺寸充分〔一般不少于250mm〕，應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽；⑾底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施；⑿房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動〔敲墻、再次分隔等〕；⒀有上部屋面陽臺或管道可干脆下至下一層屋面〔陽臺〕時，應(yīng)考慮防盜措施；⒁陽臺欄桿或欄板高度合理〔一般不少于1.10M〕，宜接受垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。室內(nèi)配置⑴室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥房內(nèi)宜幸免對床直吹應(yīng)對外吹；⑵室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、平安隱藏；⑶室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及修理便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時，應(yīng)接受平安隔離措施；⑷空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)；⑸室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，管中心應(yīng)距地2.2米左右，向外斜10度左右；⑹當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求；⑺如運(yùn)用小型中心空調(diào)，層高應(yīng)大于3.3m，并留有室外機(jī)位置；⑻室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家具布置和運(yùn)用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分協(xié)作理；⑼電視、信息〔電話和數(shù)據(jù)〕插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置；⑽聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講；⑾高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。施工建立階段前期介入內(nèi)容物業(yè)在施工建立階段的介入主要側(cè)重于工程土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，具體時間參考前期介入準(zhǔn)備模板并結(jié)合工程工程進(jìn)度而定。工程工程前期介入一般2~3人組成，專業(yè)人員搭協(xié)作理，具有設(shè)施設(shè)備、水、 電、氣專業(yè)學(xué)問和良好的溝通技巧，并經(jīng)過相關(guān)工作的培訓(xùn)。了解托付工程各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置及容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱藏工程、房屋構(gòu)造等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目，加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱藏工程等特殊過程的監(jiān)控。對建材、設(shè)備選型給出建議，以便于一體化管理的持續(xù)性。留意資料的收集，包括施工圖紙、設(shè)計變更等。從業(yè)主運(yùn)用功能角度，留意完善相關(guān)設(shè)計缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位〔孔〕 位置、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向、二層、錯層的平臺 平安留意事 項及門窗的欄桿高度等。工程前介人員遵照施工安裝進(jìn)度進(jìn)呈現(xiàn)場跟進(jìn)，發(fā)覺問題剛好通過與開發(fā)公 司工程部、施工方等進(jìn)展溝通解決。要建立對日常各項工作的監(jiān)視和記錄制 度，可通過 建立一套報表體系來實(shí)施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作準(zhǔn)備、 檢查狀況及 對問題處理的建議。實(shí)行填報前期介入狀況周報制度，將在施工現(xiàn)場發(fā)覺的問題以周報的形式書 面呈報給分/子公司工程職能和工程開發(fā)公司相關(guān)部門，并跟進(jìn)所呈報問題解 決狀況。定期參加工程開發(fā)公司