青城山項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性建議書(shū)

青城山項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性建議書(shū)錄第一章 摘要 111 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 112 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 113 項(xiàng)目效益分析 214 特殊說(shuō)明事項(xiàng) 2第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述 321 項(xiàng)目的界定 322 土地使用現(xiàn)狀及地上物描述 3第三章 投資環(huán)境分析 631 自然條件 632 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 733 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 734 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 8第四章 市場(chǎng)分析 1041 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 1042 郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì) 1143 項(xiàng)目潛在購(gòu)買(mǎi)力分析 1144 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 12第五章 項(xiàng)目策劃 1451 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 1452 分項(xiàng)用地控制指標(biāo) 1553 規(guī)劃用地布局控制 1854 組織結(jié)構(gòu)與開(kāi)發(fā)模式 1955 征地拆遷補(bǔ)償方式 1956 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 1957 土地銷售 1958 資金籌措與使用 2059 營(yíng)銷策略 20第六章 投資與成本費(fèi)用分析 2261 征地費(fèi)測(cè)算 2262 拆遷補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算 2363 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2664 前期工程費(fèi) 2765 其它成本測(cè)算說(shuō)明 27第七章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析 2971 估價(jià)基準(zhǔn)日 2972 估價(jià)日期 2973 地價(jià)定義 2974 估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程 29第八章 財(cái)務(wù)分析 3281 銷售收入估算 3282 成本費(fèi)用估算 3283 盈虧平衡分析 3284 收入成本分析 33第九章 資金平衡分析 3791 開(kāi)發(fā)價(jià)值分析 3792 成本降低的可能 3893 收益增加的可能 3894 資金缺口平衡分析 39第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析 40101 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 40102 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 40103 資金風(fēng)險(xiǎn) 41104 管理風(fēng)險(xiǎn) 41第十一章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 43111 社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 43112 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 43第十二章 結(jié)論 45121 結(jié)論 45122 其它需要探討的問(wèn)題 45

項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置目標(biāo)項(xiàng)目位于成都下轄都江堰市青城山下距離都江堰市中心約15公里車程距離成都約60公里乘高鐵30分鐘可由成都二環(huán)抵達(dá)青城山高鐵每日可發(fā)送3萬(wàn)人次高峰時(shí)段每半小時(shí)左右開(kāi)行1對(duì)青城山是四川旅游勝地旅游地產(chǎn)發(fā)展良好眾多大開(kāi)發(fā)商于此云集用地指標(biāo)項(xiàng)目地上附著物為民房尚未拆遷需由開(kāi)發(fā)商出資政府負(fù)責(zé)完成一級(jí)開(kāi)發(fā)后供應(yīng)土地項(xiàng)目背景項(xiàng)目來(lái)源及合作方式項(xiàng)目來(lái)源在成都市建設(shè)世界現(xiàn)代田園為用地保障合作進(jìn)行土地整治向提供本宗地整理資金在合作期限內(nèi)完成土地整理拆遷安置及出讓前所需手續(xù)的辦理工作并在合作期限內(nèi)由完成該宗土地使用權(quán)的拍賣掛牌工作并移交土地合作整理土地的出讓方式旅游產(chǎn)業(yè)及商業(yè)用地按土地整理出讓成本價(jià)帶項(xiàng)目掛牌出讓住宅用地通過(guò)拍賣出讓第一項(xiàng)土地整理涉及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用按都江堰市現(xiàn)行征地補(bǔ)償安置政策實(shí)施第二項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用道路管網(wǎng)污水自來(lái)水天然氣的遷移建設(shè)費(fèi)用電力電信光纖線路軍用光纜電纜的遷移建設(shè)費(fèi)用土地平整圍墻包裝宣傳費(fèi)用第三項(xiàng)政策性稅費(fèi)征地涉及稅費(fèi)1統(tǒng)征工作經(jīng)費(fèi)2土地管理費(fèi)3測(cè)繪費(fèi)4勘測(cè)定界權(quán)屬調(diào)查費(fèi)5耕地占用稅6耕地開(kāi)墾費(fèi)7新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)8土地報(bào)征指標(biāo)費(fèi)等9控規(guī)編制經(jīng)費(fèi)第四項(xiàng)整理區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)費(fèi)用協(xié)議簽定十個(gè)工作日內(nèi)向的專項(xiàng)賬戶支付首筆土地整理款10000萬(wàn)元協(xié)議生效剩余款項(xiàng)由根據(jù)土地實(shí)際整理進(jìn)度支付資金支付進(jìn)度應(yīng)滿足土地整理進(jìn)度需要協(xié)議簽訂后雙方共同提出土地整理進(jìn)度計(jì)劃并滿足的專項(xiàng)賬戶金額不少于3000萬(wàn)元

市場(chǎng)研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究旅游資源都江堰市是國(guó)際旅游名城被譽(yù)為世界水利文化的鼻祖都江堰水利工程都江堰市是山水園林城市擁有國(guó)家級(jí)森林公園國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物自然保護(hù)區(qū)市域林木覆蓋率達(dá)70被評(píng)為國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)中國(guó)歷史文化名城中國(guó)優(yōu)秀旅游城市市處于九寨黃龍成都都江堰樂(lè)山峨眉黃金旅游線的樞紐距成都市區(qū)和雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)分別僅有20分鐘40分鐘車程境內(nèi)高速公路國(guó)道省道和鐵路運(yùn)輸構(gòu)成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)成為成都平原重要的物資集散地和交通樞紐主峰老霄頂海拔1600米在四川名山中與劍門(mén)之險(xiǎn)峨嵋之秀夔門(mén)之雄齊名有青城天下幽之美譽(yù)青城山是中國(guó)首批公布的風(fēng)景名勝區(qū)之一1982年青城山作為四川青城山-都江堰風(fēng)景名勝區(qū)的重要組成部分被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)列入第一批國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)名單2007年5月8日成都市青城山-都江堰旅游景區(qū)經(jīng)國(guó)家旅游局正式批準(zhǔn)為首批國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)2000年11月青城山與都江堰根據(jù)文化遺產(chǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)CIIIVVI被列入《世界遺產(chǎn)名錄》青城山上中國(guó)著名的道教名山中國(guó)道教的發(fā)源地之一自東漢以來(lái)歷經(jīng)二千多年?yáng)|漢順帝漢安二年公元143年天師張陵來(lái)到青城山選中青城山的深幽涵碧結(jié)茅傳道青城山遂成為道教的發(fā)祥地被道教列為第五洞天全山的道教宮觀以天師洞為核心包括建福宮上清宮祖師殿圓明宮老君閣玉清宮朝陽(yáng)洞等至今完好地保存有數(shù)十座道教宮觀素有拜水都江堰問(wèn)道青城山之說(shuō)

區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況都江堰因相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的山水資源和亙古傳承的文脈特征對(duì)成都乃至全國(guó)的特定群體的置業(yè)消費(fèi)投資傾向的吸附能力較強(qiáng)并形成獨(dú)特的區(qū)域認(rèn)知和市場(chǎng)基礎(chǔ)目前養(yǎng)老休閑度假是成都及國(guó)內(nèi)其他城市偏高端客群在都江堰－青城山片區(qū)的主要置業(yè)動(dòng)機(jī)此外基于資源優(yōu)勢(shì)的商務(wù)活動(dòng)和基于行情預(yù)期的投資行為也開(kāi)始逐步升溫目前都江堰房地產(chǎn)發(fā)展基本分為都江堰市區(qū)板塊西區(qū)板塊106省道板塊青城前山板塊青城后山板塊此五大板塊

222青城山區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展格局青城山區(qū)域板塊概述青城山區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展主要被劃分為三個(gè)板塊以中興鎮(zhèn)為中心沿106省道方向發(fā)展的106省道板塊依托青城山景區(qū)為發(fā)展方向的位于青城山鎮(zhèn)的青城前板塊和位于大觀鎮(zhèn)的青城山后山板塊青城山106省道板塊蓄勢(shì)待發(fā)價(jià)值洼地零散雙刃劍06年在都江堰當(dāng)局的規(guī)劃指引下106沿線塊依靠快速通道的交通優(yōu)勢(shì)和豐富的土地儲(chǔ)備開(kāi)始被全面激活眾多開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐拿地如新銳珠江板塊開(kāi)發(fā)開(kāi)始進(jìn)入準(zhǔn)備蓄勢(shì)階段進(jìn)入08年由于受512地震影響多數(shù)開(kāi)發(fā)商推遲了項(xiàng)目面試時(shí)間目前僅珠江天生墅項(xiàng)目面世沿線商業(yè)配套主要為鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市較為低端幾乎沒(méi)有中高端商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)客群成都中偏高端客群為主產(chǎn)品形態(tài)總價(jià)控制較為嚴(yán)格的聯(lián)排別墅產(chǎn)品代表項(xiàng)目珠江逸景天生墅住宅青城前山板塊多強(qiáng)林立激烈博弈品牌開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形態(tài)豐富青城山前山板塊一直為青城山區(qū)域的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊隨著環(huán)山渠內(nèi)可供開(kāi)發(fā)用地的不足目前板塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在前山門(mén)的106省道兩側(cè)為青城山區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)沿線多強(qiáng)林立置信大連億達(dá)龍湖中鐵泰達(dá)等并且均進(jìn)入市場(chǎng)銷售階段市場(chǎng)博弈激烈目前上善棲臨106省道有4000㎡左右的偏高端休閑類商業(yè)面世主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為茶樓會(huì)所中高端餐飲等目標(biāo)客群成都及其他省市中偏高端偏高端客群為主產(chǎn)品形態(tài)低層院落聯(lián)排別墅為主住宅獨(dú)立3F商業(yè)綜合樓商業(yè)代表項(xiàng)目青城山房住宅上善會(huì)商業(yè)泰達(dá)上青城住宅商業(yè)商務(wù)青城后山板塊國(guó)際化高端開(kāi)發(fā)接近尾聲青城后山以其豐富私密的自然資源成為板塊開(kāi)發(fā)的驅(qū)動(dòng)力吸引了大量的高端客戶并且板塊開(kāi)發(fā)物業(yè)已經(jīng)逐漸擺脫了傳統(tǒng)青城山項(xiàng)目川西民居的市場(chǎng)形象更多的向國(guó)際化靠攏如高山流水的歐式風(fēng)情高爾國(guó)際的高爾夫特色但由于后山為自然保護(hù)區(qū)可供開(kāi)發(fā)用地較少目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少而后山商業(yè)開(kāi)發(fā)主要是依附于高爾夫的酒店會(huì)所休閑類商業(yè)業(yè)態(tài)獨(dú)立商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少目標(biāo)客群全國(guó)偏高端客群產(chǎn)品形態(tài)偏高端獨(dú)棟雙拼別墅為主代表項(xiàng)目逸嶺錦江住宅

本案所在版塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究版塊市場(chǎng)整體狀況本案所在版塊大牌開(kāi)發(fā)商云集開(kāi)發(fā)方向均以休閑度假別墅為主商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為滯后住宅類物業(yè)有向頂級(jí)高端物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)目前本版塊住宅類樓盤(pán)銷售價(jià)格集中在10000元平米20000元平米之間其中部分獨(dú)棟別墅價(jià)格已達(dá)到30000元平米周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究本案位于聚青路南側(cè)緊鄰IT大道成灌高速路以西距青城前山山門(mén)約3公里距成灌高鐵終點(diǎn)站1公里步行10分鐘內(nèi)可以到達(dá)高鐵站出口項(xiàng)目對(duì)面為泰達(dá)上青城項(xiàng)目南面3公里左右為占地2000畝的香頌湖國(guó)際社區(qū)另本案所在青城前山板塊內(nèi)更是有上善棲小院青城青城山房芙蓉青城等諸多知名大盤(pán)聚集項(xiàng)目不僅交通到達(dá)條件優(yōu)越且項(xiàng)目周邊進(jìn)駐的大型樓盤(pán)均獲得較好的市場(chǎng)反響目標(biāo)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的位置關(guān)系圖一中信·云棲谷項(xiàng)目名稱 云棲谷 開(kāi)發(fā)商 中信地產(chǎn) 項(xiàng)目地址 都江堰市都江堰市青城山鎮(zhèn) 占地面積 一期10866558㎡ 建筑面積 56000㎡ 綠化率 3812 容積率 05 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟疊拼 面積區(qū)間 110-300 一期戶數(shù) 200多戶 價(jià)格 13000-16000元㎡ 建筑特色 西班牙風(fēng)格建筑 園林特色 原汁原味的西班牙風(fēng)格園林景觀 周邊配套設(shè)施 青城山鎮(zhèn)的所有配套 社區(qū)配套設(shè)施 2300畝文體公園及配套800畝水岸商住區(qū) 產(chǎn)品賣點(diǎn) 2300畝文體公園其中包含一個(gè)錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng)這一以世界級(jí)標(biāo)高打造的球場(chǎng)世界高球皇帝阿諾帕爾默收官之作 地價(jià)136萬(wàn)畝推盤(pán)情況2010年10月1日開(kāi)盤(pán)推出一期一批次共推出40余套房源銷售價(jià)格及面積一批次疊拼面積區(qū)間110-160㎡價(jià)格區(qū)間7000-8000元㎡獨(dú)棟面積區(qū)間220-300㎡價(jià)格區(qū)間12000-14000銷售態(tài)勢(shì)一批次銷售過(guò)大半獨(dú)棟聯(lián)排共剩10余套客戶構(gòu)成成都本地客群和周邊縣市及外省客群各占一半暢銷物業(yè)疊拼與本案關(guān)聯(lián)分析該項(xiàng)目總體規(guī)模達(dá)到5500畝是目前青城山版塊規(guī)模最大的項(xiàng)目且該項(xiàng)目位于都江堰與青城山之間不僅享有青城山版塊的景觀度假資源也享有較便捷的都江堰城區(qū)生活資源該項(xiàng)目自身規(guī)劃配套的重要亮點(diǎn)將是2300畝規(guī)模的文體公園以及其中包含的錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng)在與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)以及高端配套優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目在后期的規(guī)劃打造上需注意與該項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的差異性二泰達(dá)·上青城項(xiàng)目名稱 上青城 開(kāi)發(fā)商 泰達(dá)集團(tuán) 項(xiàng)目地址 都江堰旅游風(fēng)景區(qū)青城山下 占地面積 92200㎡ 建筑面積 120000㎡ 綠化率 46 容積率 06 物業(yè)形態(tài) 商業(yè)綜合體 面積區(qū)間 60-230㎡ 總戶數(shù) 680戶 價(jià)格 待定 建筑特色 西式川西風(fēng)格結(jié)合 園林特色 東南亞風(fēng)情 周邊配套設(shè)施 青城山鎮(zhèn)的配套 社區(qū)配套設(shè)施 長(zhǎng)樂(lè)坊商業(yè)街中國(guó)結(jié)設(shè)計(jì)型精品酒店子悅臺(tái)東南亞風(fēng)情度假酒店 產(chǎn)品賣點(diǎn) 青城山首個(gè)全國(guó)性純精裝度假別墅社區(qū) 地價(jià)40萬(wàn)畝推盤(pán)情況一期暫未開(kāi)盤(pán)欲推酒店式公寓小戶型大約100多套左右銷售價(jià)格及面積面積區(qū)間為30-70酒店式公寓小戶型銷售態(tài)勢(shì)未開(kāi)盤(pán)與本案關(guān)聯(lián)分析該項(xiàng)目與本案在區(qū)位關(guān)系上最為接近在版塊景觀度假資源的享有上具有較高的同質(zhì)化但該項(xiàng)目的規(guī)模相對(duì)較小社區(qū)配套資源較為單一其吸引客群的主要亮點(diǎn)除版塊內(nèi)較好的區(qū)位外就是其較小戶型面積帶來(lái)的總價(jià)優(yōu)勢(shì)及率先推出的商務(wù)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)在與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系上本項(xiàng)目具有明顯的規(guī)模及社區(qū)配套優(yōu)勢(shì)三龍湖小院青城項(xiàng)目名稱 小院青城 開(kāi)發(fā)商 龍湖地產(chǎn) 項(xiàng)目地址 都江堰市都江堰市青城山鎮(zhèn) 占地面積 21萬(wàn)㎡ 建筑面積 10萬(wàn)㎡ 綠化率 45 容積率 05 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟獨(dú)院疊院 面積區(qū)間 90-419㎡ 總戶數(shù) 701戶 價(jià)格 13000-16000元㎡ 建筑特色 傳統(tǒng)中式風(fēng)格院落別墅 園林特色 中國(guó)蘇式園林 周邊配套設(shè)施 青城山高爾夫藍(lán)波馬術(shù)中心虹口國(guó)際漂流中心等高端休閑配套 社區(qū)配套設(shè)施 以高端餐飲為主題的會(huì)所及滿足社區(qū)配套的精品商業(yè)街 產(chǎn)品賣點(diǎn) 青城山首個(gè)全國(guó)性純精裝度假別墅社區(qū) 地價(jià)230萬(wàn)274萬(wàn)畝3塊土地分別拍賣推盤(pán)情況2010年7月4日正式開(kāi)盤(pán)已推出一批次二批次均已售罄目前三批次在售銷售價(jià)格及面積一批次二批次主推產(chǎn)品面積區(qū)間85-340㎡銷售均價(jià)13000-1600三批次130萬(wàn)套銷售態(tài)勢(shì)一二期均已售罄三期銷售剛開(kāi)始客戶構(gòu)成以龍湖會(huì)的追隨者為主暢銷物業(yè)獨(dú)棟疊院獨(dú)院銷售均良好與本案關(guān)聯(lián)分析龍湖小院青城占地約315畝為目前青城山規(guī)模較大樓盤(pán)位于聚青路與新省道106之間項(xiàng)目與青城前山山門(mén)車行距離與本案接近但絕對(duì)距離較本案近望山的屬性高于本案該項(xiàng)目立面及戶型均有較好的檔次和創(chuàng)造性景觀打造精細(xì)目前為成都市場(chǎng)公認(rèn)的青城山代表樓盤(pán)之一其銷售情況好于所在版塊其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)最高價(jià)格已達(dá)2萬(wàn)元平米以上雖然該樓盤(pán)應(yīng)作為本案重要的競(jìng)爭(zhēng)者和學(xué)習(xí)對(duì)象但該樓盤(pán)在配套方面依然是依賴區(qū)域內(nèi)本不太完善的配套配套優(yōu)勢(shì)弱于本案四上善棲項(xiàng)目名稱 上善棲 開(kāi)發(fā)商 四川億興置業(yè) 項(xiàng)目地址 青城山門(mén)往崇州方向約800米處 占地面積 15156190㎡ 建筑面積 7272137㎡基地面積 綠化率 50 容積率 05 物業(yè)形態(tài) 疊拼聯(lián)排獨(dú)棟花園洋房 面積區(qū)間 60-220㎡ 總戶數(shù) 762戶 價(jià)格 78-245萬(wàn) 建筑特色 外墻由產(chǎn)于云南騰沖的火山石裝飾屋頂采用威盧克斯天窗 園林特色 水景為紐帶高大園林喬木雕塑小品相結(jié)合的傳統(tǒng)中式景觀 周邊配套設(shè)施 緊鄰東軟大學(xué)距離前山豪生國(guó)際酒店約800米距離距離太平約500米距離 社區(qū)配套設(shè)施 商業(yè)公建區(qū)獨(dú)立水療會(huì)所區(qū) 產(chǎn)品賣點(diǎn) 適中的面積區(qū)間前山區(qū)域稀缺的獨(dú)棟物業(yè)受到高度評(píng)價(jià)的建筑風(fēng)格活水園林設(shè)計(jì) 推盤(pán)情況一期一批次房源于07年9月份已全部售磬上善棲首期開(kāi)盤(pán)2007年9月1日一期二批次2009年7月開(kāi)盤(pán)二期2009年11月15日開(kāi)盤(pán)二期7號(hào)院2010年5月開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格花園洋房產(chǎn)品面積為62-106㎡精裝均價(jià)11000元㎡清水9500元㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元㎡棲疊拼均價(jià)12000元㎡戶型106㎡-126㎡均為精裝房雙拼價(jià)格13000-14000元㎡戶型220㎡均為清水房銷售態(tài)勢(shì)目前上善棲別墅已售罄全新房源暫未推出現(xiàn)在售的房源為二期平層院落式花園洋房面積62-106㎡均價(jià)14000元㎡客戶構(gòu)成以成都客戶位置占比約80其他客戶來(lái)自周邊縣市和外省暢銷物業(yè)獨(dú)棟聯(lián)排疊拼滯銷物業(yè)花園洋房與本案關(guān)聯(lián)分析上善棲開(kāi)發(fā)商為大連億達(dá)集團(tuán)為進(jìn)駐青城山較早的外地開(kāi)發(fā)商上善棲占地約240畝毗鄰成都東軟技術(shù)學(xué)院距青城前山門(mén)車程約5分鐘距成青快鐵站車程約4分鐘距本案車程約5分鐘就離青城山的距離來(lái)判斷區(qū)位好壞這個(gè)指標(biāo)來(lái)看上善棲區(qū)位條件略優(yōu)于本案就規(guī)模配套品牌等重和素質(zhì)看上善棲很難與本案形成抗?fàn)幬迩喑巧椒宽?xiàng)目名稱 青城山房 開(kāi)發(fā)商 四川廣居民生實(shí)業(yè) 項(xiàng)目地址 青城山房位于都江堰市青城山腳下距青城山前山山門(mén)約1000米 占地面積 167580㎡ 建筑面積 50000㎡基底面積 綠化率 50 容積率 033 物業(yè)形態(tài) 疊拼獨(dú)棟 面積區(qū)間 50-212㎡ 總戶數(shù) 281戶 均價(jià) 13000元㎡ 建筑特色 泰式風(fēng)格的建筑立面 園林特色 原汁原味的泰式風(fēng)情所有的小品景觀均來(lái)自于泰國(guó) 周邊配套設(shè)施 距離前山豪生國(guó)際酒店約1000米距離緊鄰太平 社區(qū)配套設(shè)施 商業(yè)公建區(qū)獨(dú)立水療會(huì)所區(qū) 產(chǎn)品賣點(diǎn) 適中的面積區(qū)間前山區(qū)域稀缺的獨(dú)棟物業(yè)受到高度評(píng)價(jià)的四合式建筑組院活水園林設(shè)計(jì) 推盤(pán)情況一期08年開(kāi)盤(pán)房源已基本售磬目前二期接受咨詢中銷售價(jià)格及面積疊拼總價(jià)70-180萬(wàn)套面積區(qū)間49-160㎡組院200-450萬(wàn)套面積區(qū)間140-212㎡銷售態(tài)勢(shì)一期基本售罄總剩余60套左右客戶構(gòu)成以成都客戶位置占比約60其他客戶來(lái)自周邊縣市和外省暢銷物業(yè)疊拼組院疊拼精裝滯銷物業(yè)大戶型組院與本案關(guān)聯(lián)分析青城山房占地約250畝為成都本土開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)在青城山的代表作之一項(xiàng)目毗鄰成都東軟技術(shù)學(xué)院青城山豪生酒店距離青城前山山門(mén)車車程約3分鐘距離成青快鐵站車程約6分鐘距離本案車程約7分鐘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位檔次較高社區(qū)內(nèi)引入青城山環(huán)山渠自然活水作為景觀深受消費(fèi)者喜愛(ài)青城山房的部分戶型最高價(jià)格已突破30000萬(wàn)元平米該樓盤(pán)的景觀打造手法及建筑檔次對(duì)其高端定位的支撐是值得本案借鑒六珠江·天生墅項(xiàng)目名稱 珠江逸景·天生墅 開(kāi)發(fā)商 成都珠江投資 項(xiàng)目地址 青城山前山門(mén)25公里處106省道旁 占地面積 9400047㎡ 建筑面積 68000㎡ 綠化率 50 容積率 05 物業(yè)形態(tài) 疊拼雙拼 面積區(qū)間 90-182㎡ 總戶數(shù) 458戶 價(jià)格 6500元㎡起價(jià)咨詢報(bào)價(jià) 建筑特色 采用了現(xiàn)代簡(jiǎn)約中式建筑風(fēng)格外立面運(yùn)用三種色調(diào)的石材和劈開(kāi)磚合力搭配使項(xiàng)目整體彰顯出大氣而維美的視覺(jué)效果 園林特色 項(xiàng)目園林景觀靈動(dòng)百變移步一景擁有近3萬(wàn)平米業(yè)主私享園林景觀和近1公里的生態(tài)河岸長(zhǎng)廊 周邊配套設(shè)施 青城山中興鎮(zhèn)黃婆巖美術(shù)館群落沙溝河石孟江 社區(qū)配套設(shè)施 超豪華五星級(jí)定位的名仕會(huì)館為您提供全方位的服務(wù)小區(qū)另外還設(shè)有游泳池籃球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及各項(xiàng)康體設(shè)施 產(chǎn)品賣點(diǎn) 適中的面積區(qū)間活水園林設(shè)計(jì)高端社區(qū)配套設(shè)施 推盤(pán)情況未開(kāi)盤(pán)接受咨詢中物業(yè)類型聯(lián)排疊拼與本案關(guān)聯(lián)分析該項(xiàng)目為珠江地產(chǎn)在青城山的代表之作項(xiàng)目距離青城山前山門(mén)約10分鐘車程與本案距離前山門(mén)距離相近距離成青快鐵站約5分鐘車程與本案自然資源條件較為接近同臨沙溝河擁有較好的山景水景資源但其單一住宅內(nèi)產(chǎn)品打造的定位與本案綜合地產(chǎn)規(guī)劃帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力不可比擬七一覽項(xiàng)目名稱 一覽 開(kāi)發(fā)商 四川天府匯城置業(yè) 項(xiàng)目地址 青城山前山門(mén)牌坊右側(cè)一公里處 占地面積 63333㎡ 建筑面積 44000㎡ 綠化率 45 容積率 05 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟聯(lián)排疊拼雙拼 面積區(qū)間 90-800㎡ 總戶數(shù) 232戶 價(jià)格 8000-13000 建筑特色 傳統(tǒng)川西民居建筑立面簡(jiǎn)潔而大方以白色墻體為主其素派的鋪地石材 園林特色 純中式園林景觀 周邊配套設(shè)施 豪生酒店青城山當(dāng)代美術(shù)館群都江堰大熊貓基地悅榕莊500畝創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園 社區(qū)配套設(shè)施 會(huì)所游泳池運(yùn)動(dòng)中心 產(chǎn)品賣點(diǎn) 一覽青城山腳下最具設(shè)計(jì)感的當(dāng)代別墅群落 推盤(pán)情況2010年5月開(kāi)盤(pán)推出一期一批次有60套左右全為聯(lián)排銷售價(jià)格及面積一批次面積區(qū)間86-129均價(jià)11000㎡銷售態(tài)勢(shì)一次批銷售大半僅剩6套客戶構(gòu)成以成都客戶位置占比約80其他客戶來(lái)自周邊縣市和外省暢銷物業(yè)聯(lián)排與本案關(guān)聯(lián)分析該項(xiàng)目與青城山房隔路向望但規(guī)模較小與本案的關(guān)聯(lián)分析僅表現(xiàn)同板塊等區(qū)位屬性上八芙蓉青城項(xiàng)目名稱 置信·芙蓉青城 開(kāi)發(fā)商 成都置信實(shí)業(yè) 項(xiàng)目地址 青城前山山門(mén)南側(cè)約800米 占地面積 6933368㎡ 建筑面積 318935㎡基底面積 綠化率 37 容積率 046 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟聯(lián)排 面積區(qū)間 90-419㎡ 總戶數(shù) 205戶 價(jià)格 7500-13000元㎡ 建筑特色 傳統(tǒng)中式風(fēng)格院落別墅 園林特色 青城山房充分體現(xiàn)高端生活化度假別墅的定位在社區(qū)內(nèi)擁有優(yōu)美的居住環(huán)境休閑雅致的度假氣息自園區(qū)西北向東南形成一條落差一米左右的主景觀水系由環(huán)山渠將活水引入園區(qū)水系在園區(qū)形成活水此外項(xiàng)目在入口處用近30畝的土地營(yíng)造景觀通過(guò)空間的圍合與流動(dòng)共同營(yíng)造輕松閑適的度假氣氛同時(shí)利用景觀視廊借景青城山達(dá)到戶戶觀山的極佳觀景效果 周邊配套設(shè)施 距離前山豪生國(guó)際酒店約800米距離 社區(qū)配套設(shè)施 商業(yè)公建區(qū)獨(dú)立水療會(huì)所區(qū) 產(chǎn)品賣點(diǎn) 適中的面積區(qū)間前山區(qū)域稀缺的獨(dú)棟物業(yè)活水園林設(shè)計(jì) 推盤(pán)情況2007年8月一期開(kāi)盤(pán)已售罄2010年5月開(kāi)盤(pán)已售罄目前銷售為三期銷售價(jià)格及面積一期為聯(lián)排均價(jià)8000㎡左右二期為組院與聯(lián)面積區(qū)間116-166㎡銷售均價(jià)13000㎡三期為商業(yè)產(chǎn)權(quán)的精裝小戶型面積區(qū)間40-146㎡銷售均價(jià)10000㎡銷售態(tài)勢(shì)一二期均已售罄三期銷售剛開(kāi)始客戶構(gòu)成以成都客戶位置占比約80其他客戶來(lái)自周邊縣市和外省暢銷物業(yè)聯(lián)排與本案關(guān)聯(lián)分析該項(xiàng)目與青城山板塊其他項(xiàng)目比較外立面及景觀檔次較低與本案同臨聚青線距青城前山山門(mén)車程較本案近4分鐘左右在規(guī)模定位方案與本案關(guān)聯(lián)度不大九逸嶺·錦江項(xiàng)目名稱 逸嶺·錦江 開(kāi)發(fā)商 成都泰逸置業(yè) 項(xiàng)目地址 青城外山風(fēng)景區(qū)內(nèi)青城高爾夫球場(chǎng)西部 占地面積 120000㎡ 建筑面積 12000㎡ 綠化率 75 容積率 010 物業(yè)形態(tài) 獨(dú)棟 面積區(qū)間 237-693㎡ 總戶數(shù) 122戶 價(jià)格 13000-15000元㎡ 建筑特色 北美風(fēng)情建筑風(fēng)格 園林特色 小區(qū)規(guī)劃秉承利用自然順應(yīng)自然理念堅(jiān)持以景觀第一兼顧朝向的原則根據(jù)山體的走勢(shì)利用不同的戶型創(chuàng)造性的布局獨(dú)棟別墅在規(guī)劃上更多的體現(xiàn)業(yè)主的私人空間提升公共空間的利用率擴(kuò)大私家花園利用地形高差通過(guò)合理布局保證每一棟別墅的視野開(kāi)闊在總體布局上充分考慮與森林公園高爾夫球場(chǎng)青城河的完美融合提升小區(qū)的景觀價(jià)值 周邊配套設(shè)施 東軟技術(shù)學(xué)院青城山標(biāo)準(zhǔn)文化學(xué)校藝術(shù)學(xué)校外語(yǔ)學(xué)校國(guó)醫(yī)館青城山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)超五星會(huì)所式酒店 社區(qū)配套設(shè)施 功能會(huì)議中心豪華花園客房生態(tài)SPA中西餐廳咖啡廳健身房商務(wù)中心 產(chǎn)品賣點(diǎn) 高端配套旁的獨(dú)棟物業(yè)優(yōu)越的配屬設(shè)施 推盤(pán)情況項(xiàng)目一期2008年開(kāi)盤(pán)二期2009年9月開(kāi)盤(pán)目前二期在售銷售價(jià)格及面積項(xiàng)目在售面積區(qū)間為260-800㎡均價(jià)13000-15000㎡銷售態(tài)勢(shì)一期基本售罄在售二期客戶構(gòu)成成都和本地客群占80其余20為周邊及外省客群暢銷物業(yè)小獨(dú)棟與本案關(guān)聯(lián)分析逸嶺·錦江項(xiàng)目為成都本土開(kāi)發(fā)商之作距離青城前山山門(mén)約3分鐘車程距離成青快鐵站約7分鐘車程與青城山房等項(xiàng)目一樣擁有位于青城山腳的自然資源優(yōu)勢(shì)小區(qū)規(guī)劃的森林公園青城河景觀等是客戶購(gòu)買(mǎi)的重要理由本案與之比較重要的競(jìng)爭(zhēng)力仍然是優(yōu)越的規(guī)劃及配套

項(xiàng)目發(fā)展方向及土地價(jià)值評(píng)估說(shuō)明目標(biāo)項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)具體規(guī)劃條件尚不明確

投資與成本費(fèi)用分析土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資是指開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用包括拆遷費(fèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表6-1表6-1總投資成本估算表序號(hào) 項(xiàng)目 金額萬(wàn)元 比例 備注 一 拆遷費(fèi) 681 二 前期工程費(fèi) 092 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 205 200元建筑平米 四 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 065 30元平方米 五 管理費(fèi)用 043 工程費(fèi)的2 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 856 年利率531 七 銷售推廣費(fèi)用 021 工程費(fèi)的1 八 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 063 工程費(fèi)的3 總計(jì) 10000 各項(xiàng)測(cè)算依據(jù)見(jiàn)下文說(shuō)明征地費(fèi)測(cè)算征地費(fèi)用是占用集體土地而發(fā)生的一種補(bǔ)償費(fèi)用土地補(bǔ)償費(fèi)按8萬(wàn)元畝120元平方米乘以需征用土地的面積估算其它稅費(fèi)主要包括防洪費(fèi)超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用和稅金征收標(biāo)準(zhǔn)為1耕地占用稅北京市實(shí)施《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》的辦法京政發(fā)198793號(hào)大興區(qū)取8元平方米2新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)依據(jù)財(cái)政部國(guó)土部財(cái)綜字[1999]117號(hào)大興區(qū)24元平米3耕地開(kāi)墾費(fèi)依據(jù)京政辦發(fā)[2002]51號(hào)大興區(qū)一般農(nóng)地18萬(wàn)元畝4防洪費(fèi)依據(jù)水利局物價(jià)局市政府[1994]21號(hào)令以征地面積為基數(shù)每平方米20元但依所據(jù)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)下發(fā)的《北京市防洪工程建設(shè)維護(hù)費(fèi)簡(jiǎn)稱防洪費(fèi)減免緩管理辦法》建設(shè)項(xiàng)目代征市政公共用地免繳防洪費(fèi)所以本項(xiàng)目防洪費(fèi)以可出讓面積為基數(shù)5超轉(zhuǎn)人員補(bǔ)助費(fèi)依據(jù)市政府16號(hào)令京政辦發(fā)[1995]113號(hào)大興區(qū)以400元畝計(jì)算基數(shù)為征地面積具體取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和估算結(jié)果見(jiàn)表-2表-2征地費(fèi)用估算表序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量平方米 指標(biāo)元平方米 金額萬(wàn)元 備注 征地費(fèi)用 5793362 84174 1 土地補(bǔ)償費(fèi) 5793362120 6952 集體土地 11 住宅用地 120 44136 民生村團(tuán)結(jié)村繁榮村 12 公建用地 135334 120 1624 道路和行政辦公用地 13 村鎮(zhèn)企業(yè)120 4608 14 其它農(nóng)用地 10000 120 120 15 未利用地 278002 120 2 地上物及青苗補(bǔ)償費(fèi) 15 15 耕地面積 3 其它費(fèi)用及稅金 31 耕地開(kāi)墾費(fèi) 27 27 耕地面積 32 耕地占用稅 8 8 耕地面積 34 防洪費(fèi) 20 7381 可出讓土地面積 35 新增建設(shè)用地使用費(fèi) 24 6773 新增建設(shè)用地 拆遷補(bǔ)償費(fèi)測(cè)算拆遷部分包含對(duì)居民房屋拆遷國(guó)有企事業(yè)單位的房屋拆遷安置及補(bǔ)償相應(yīng)拆遷面積及具體情況見(jiàn)表-3表-3項(xiàng)目拆遷情況表序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 一 農(nóng)居民拆遷情況 1 宅基地面積 平方米 按每戶200平方米計(jì)算 2 住宅建筑面積 平方米 按宅基地面積的80估算 3 居民人口 人 4 居民戶數(shù) 戶 二 非住宅拆遷情況 11 村鎮(zhèn)企業(yè)用地面積平方米 12 村鎮(zhèn)企業(yè)建筑面積平方米 2 國(guó)有企業(yè) 1 國(guó)有企業(yè)用地面積 平方米 2 國(guó)有企業(yè)建筑面積 平方米 項(xiàng)目拆遷費(fèi)用包括農(nóng)居民拆遷費(fèi)用國(guó)有企業(yè)拆遷費(fèi)用和拆遷評(píng)估費(fèi)拆遷服務(wù)費(fèi)拆遷管理費(fèi)拆遷清運(yùn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等費(fèi)用各項(xiàng)測(cè)算依據(jù)見(jiàn)下文說(shuō)明估算結(jié)果見(jiàn)表-4農(nóng)居民拆遷費(fèi)用1農(nóng)居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》124號(hào)和《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式如下房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積＋房屋重置成新價(jià)宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新價(jià)×戶均安置面積戶均宅基地面積根據(jù)北京市大興區(qū)人民政府印發(fā)關(guān)于大興區(qū)集體土地房屋拆遷及補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定的通知項(xiàng)目區(qū)龐各莊鎮(zhèn)普通住宅指導(dǎo)價(jià)1200-2000元平方米本項(xiàng)目取其均價(jià)1600元平方米房屋重置成新價(jià)大興區(qū)為500元平方米戶均安置面積大興區(qū)為130平方米戶均宅基地面積按規(guī)定以03畝200平方米計(jì)算經(jīng)測(cè)算宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為715元平方米現(xiàn)狀容積率取08相應(yīng)的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為89375元建筑平方米則房屋拆遷補(bǔ)償單價(jià)為1392元建筑平方米2搬家補(bǔ)助費(fèi)按建筑面積乘以15元平方米估算3提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按2000元戶估算4家電改移補(bǔ)助費(fèi)按550元戶估算5地上附屬物補(bǔ)償費(fèi)按1萬(wàn)元戶估算6支援重點(diǎn)工程費(fèi)以1萬(wàn)元戶估算表-4拆遷費(fèi)用估算表序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量平方米戶 指標(biāo) 金額萬(wàn)元 備注 一 拆遷安置費(fèi) 1 農(nóng)民拆遷 1548元建筑面積 11 農(nóng)民拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1392元建筑平米 建筑面積 12 地上附屬物補(bǔ)償費(fèi) 1萬(wàn)元戶 13 搬家補(bǔ)助費(fèi) 15元建筑平米 建筑面積 14 提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 2000元戶 戶 15 家電改移補(bǔ)助費(fèi) 550元戶 戶 16 支援重點(diǎn)工程費(fèi) 1萬(wàn)元戶 2 村鎮(zhèn)企業(yè) 141105 21 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 500元建筑平米 22 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 15元建筑平米 23 停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi) 13902 500元建筑平米 3 國(guó)有企業(yè) 60萬(wàn)元 國(guó)有企業(yè)單位用地面積 4 其它費(fèi)用 41 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10 206061 居民拆遷費(fèi) 2 拆遷服務(wù)費(fèi) 3125719 150 基數(shù)為總補(bǔ)償費(fèi) 3 拆除清運(yùn)費(fèi) 1724405 35元建筑平米 拆遷建筑面積 4 拆遷評(píng)估費(fèi) 292974 150 房地及附屬物補(bǔ)償總價(jià) 估算結(jié)果見(jiàn)表-4國(guó)有企事業(yè)單位拆遷費(fèi)用項(xiàng)目區(qū)國(guó)有企業(yè)拆遷中稅費(fèi)的確定房屋拆遷管理費(fèi)依據(jù)京國(guó)土房管財(cái)[2003]579號(hào)取消這一費(fèi)用其它費(fèi)用參照實(shí)際發(fā)生額以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定拆遷服務(wù)費(fèi)按總補(bǔ)償費(fèi)的15估算2拆遷評(píng)估費(fèi)按房地與附屬物補(bǔ)償總價(jià)的15估算拆除清運(yùn)費(fèi)以35元平方米估算計(jì)算基數(shù)為拆遷總建筑面積4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按居民房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的10估算具體估算結(jié)果見(jiàn)表7-4市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括項(xiàng)目區(qū)內(nèi)新建道路以及應(yīng)完成的各種市政管道配套的費(fèi)用以及項(xiàng)目區(qū)外的接駁費(fèi)用具體包括項(xiàng)目區(qū)地塊外七通即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)規(guī)劃的主干路及延線的給水排水污水雨水電力燃?xì)怆娦艧崃ε涮捉ㄔO(shè)費(fèi)用由于沒(méi)有具體的管線鋪設(shè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于該項(xiàng)的費(fèi)用只能進(jìn)行估算對(duì)比周邊項(xiàng)目市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用本項(xiàng)目按規(guī)劃建筑面積以0元平方米估算市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為萬(wàn)元前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)用主要包括可行性研究報(bào)告編制費(fèi)環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)工程標(biāo)底編制費(fèi)招投標(biāo)管理費(fèi)工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)和其它費(fèi)用經(jīng)估算前期工程費(fèi)為萬(wàn)元具體的估算標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表6-5表6-5前期工程費(fèi)估算表序號(hào) 項(xiàng)目 金額萬(wàn)元 備注 1 可行性研究報(bào)告編制費(fèi) 40 計(jì)委標(biāo)準(zhǔn) 2 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 計(jì)委標(biāo)準(zhǔn) 3 交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 1152 計(jì)委標(biāo)準(zhǔn) 3 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的2 4 工程標(biāo)底編制費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的03 5 招投標(biāo)管理費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的006 6 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的06 7 其它費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的1 合計(jì) 其它成本測(cè)算說(shuō)明1公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資成本中包括綠地的建設(shè)費(fèi)用綠地面積為平方米按30元平方米估算建設(shè)費(fèi)為萬(wàn)元管理費(fèi)用管理費(fèi)用是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理部門(mén)即大興土地整理儲(chǔ)備分中心為組織和管理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按工程費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)前期工程費(fèi)的2估算3財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)即大興土地整理儲(chǔ)備分中心籌集資金而發(fā)生的各種費(fèi)用本項(xiàng)目的資金來(lái)源全部為開(kāi)發(fā)銀行貸款財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息按531年利率計(jì)算4銷售推廣費(fèi)銷售推廣費(fèi)是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)即大興土地整理儲(chǔ)備分中心在銷售推廣土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用按工程費(fèi)用的1估算5開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于政府組織的非盈利行為因此對(duì)北京市土地整理儲(chǔ)備中心而言不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按工程費(fèi)用的3估算具體估算結(jié)果見(jiàn)表6-1

項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值是指項(xiàng)目直接的掛牌出讓收益即本土地一級(jí)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的直接土地收入包括了返還的土地出讓金估價(jià)基準(zhǔn)日二零零四年五月十日估價(jià)日期二零零四年五月十日至二零零四年月日地價(jià)定義根據(jù)土地價(jià)格評(píng)估的技術(shù)規(guī)程要求和項(xiàng)目的具體情況此次評(píng)估的價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在2003年5月0日評(píng)估設(shè)定用途按控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定用途評(píng)估設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外七通紅線內(nèi)場(chǎng)地平整土地使用年期按法定最高出讓年期控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定的土地利用條件下的土地使用權(quán)出讓價(jià)格各地塊實(shí)際開(kāi)發(fā)程度尚不完全具備七通條件亦未進(jìn)行拆遷和場(chǎng)地平整估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程根據(jù)各種評(píng)估方法的適用范圍結(jié)合評(píng)估項(xiàng)目的具體特點(diǎn)以及評(píng)估目的選取假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估地價(jià)本項(xiàng)目選擇假設(shè)開(kāi)發(fā)法求取地價(jià)以龐各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的項(xiàng)目區(qū)內(nèi)二類居住用地和商業(yè)用地的規(guī)劃指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)按照項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃和最佳使用用途原則種用地類型分別進(jìn)行測(cè)算使用年限為法定最高年限以開(kāi)發(fā)完成房屋的售價(jià)扣減建造成本利息利潤(rùn)等計(jì)算各用途的樓面熟地價(jià)單價(jià)乘以對(duì)應(yīng)各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價(jià)如下1確定住宅用地的樓面熟地價(jià)運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算項(xiàng)目區(qū)住宅用地樓面熟地價(jià)的測(cè)算過(guò)程見(jiàn)表7-1計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表7-2表7-1假設(shè)開(kāi)發(fā)法單價(jià)測(cè)算表 使用說(shuō)明 二類住宅 單價(jià)比例 金額萬(wàn)元 一開(kāi)發(fā)總價(jià)值 樓面單價(jià)＊建筑面積 2200 978164 二成本費(fèi)用 614352 1建造成本 533544 1建安費(fèi)用 按建面單價(jià) 900 400158 2紅線內(nèi)市政 按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 200 88924 3小區(qū)配套費(fèi) 按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 100 44462 2不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按建安費(fèi)用 500 20008 3專業(yè)費(fèi) 按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 80 3557 4貸款利息 按二-123之和及地價(jià) 531 2523 三銷售費(fèi)用 73851 1營(yíng)業(yè)稅及附加 按開(kāi)發(fā)總價(jià)值 550 53799 2交易手續(xù)費(fèi) 按開(kāi)發(fā)總價(jià)值 005 489 3代理及廣告費(fèi) 按開(kāi)發(fā)總價(jià)值 200 19563 四發(fā)展商利潤(rùn) 按二-123之和及地價(jià) 1000 7735 五熟地總價(jià) 一-二-三-四153115 184382 土地樓面單價(jià)元建筑平方米 415 表7-1假設(shè)開(kāi)發(fā)法單價(jià)測(cè)算表 使用說(shuō)明 單價(jià)比例 金額萬(wàn)元 一開(kāi)發(fā)總價(jià)值 樓面單價(jià)＊建筑面積 00 451152 二成本費(fèi)用 1建造成本 1建安費(fèi)用 按建面單價(jià) 1300 2紅線內(nèi)市政 按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 150 3小區(qū)配套費(fèi) 按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 100 2不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按建安費(fèi)用 500 3專業(yè)費(fèi) 按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 100 4貸款利息 按二-123之和及地價(jià) 531 三銷售費(fèi)用 1營(yíng)業(yè)稅及附加 按開(kāi)發(fā)總價(jià)值 550 2交易手續(xù)費(fèi) 按開(kāi)發(fā)總價(jià)值 005 3代理及廣告費(fèi) 按開(kāi)發(fā)總價(jià)值 00 9023 四發(fā)展商利潤(rùn) 按二-123之和及地價(jià) 1500 五熟地總價(jià) 一-二-三-四153115 土地樓面單價(jià)元建筑平方米 2計(jì)算項(xiàng)目區(qū)地價(jià)在假設(shè)開(kāi)發(fā)法地價(jià)計(jì)算表中計(jì)算出住宅用地的地價(jià)在此基礎(chǔ)上匯總得到項(xiàng)目區(qū)的總地價(jià)并計(jì)算出單位地價(jià)結(jié)果如下表7-2可出讓用地讓收益匯總表建筑面積 用地面積平方米 單價(jià)萬(wàn)元畝 總價(jià)萬(wàn)元 商業(yè)用地 二類住宅用地 444620 415 317910 387 184382 合計(jì) 369040 346161

財(cái)務(wù)分析銷售收入估算根據(jù)回款計(jì)劃見(jiàn)表5-4以及項(xiàng)目區(qū)住宅用地地價(jià)的測(cè)算預(yù)測(cè)項(xiàng)目區(qū)為萬(wàn)元并在年內(nèi)全部回收詳見(jiàn)表8-1表8-1銷售收入估算表項(xiàng)目 合計(jì)萬(wàn)元 1 Y2 Y3 出讓回款比例 100 50 出讓收入 0 173081 173081 成本費(fèi)用估算根據(jù)資金使用計(jì)劃見(jiàn)表5-3與總投資成本估算表表6-1項(xiàng)目各階段投資表如下表8-2各階段項(xiàng)目投資估算表單位萬(wàn)元 Y1 Y2 Y3 合計(jì) 征地 42087 42087 000 84174 拆遷 1741483 1741483 000 3482966 工程 700983 700983 000 1401966 其它 4082 4082 000 8164 小計(jì) 2904156 2904156 000 5808312 利息 76108 23436 233001 543469 合計(jì) 2980264 3138516 233001 6351781 盈虧平衡分析以出讓單價(jià)為不確定性變量假定建筑面積總成本等不變對(duì)住宅用地價(jià)格進(jìn)行不確定性變量分析盈虧平衡的計(jì)算公式如下總收入＝總成本＝平均出讓單價(jià)×出讓建筑面積則盈虧點(diǎn)的平均出讓單價(jià)＝總成本÷出讓建筑面積本項(xiàng)目盈虧點(diǎn)的平均出讓單價(jià)＝萬(wàn)元÷平方米＝元建筑平方米根據(jù)74節(jié)估算的轉(zhuǎn)讓價(jià)格可得住宅的出讓單價(jià)為元建筑平方米盈虧平衡分析如圖9-1所示圖8-1項(xiàng)目盈虧平衡分析圖根據(jù)上述測(cè)算可出讓商業(yè)用地和住宅竣工后的熟地出讓總收入為346161萬(wàn)元項(xiàng)目總投資成本為6351781萬(wàn)元資金缺口約為2890171萬(wàn)元收入成本分析表見(jiàn)表8-3資金缺口原因主要有以下幾點(diǎn)可出讓面積少該項(xiàng)目可出讓面積商業(yè)用地和二類住宅用地占項(xiàng)目實(shí)際土地一級(jí)開(kāi)發(fā)用地面積的54其它如配套用地綠地和道路為不可出讓面積在報(bào)告中未計(jì)算收益出讓價(jià)格偏低項(xiàng)目區(qū)位于南六環(huán)附近地理位置較偏遠(yuǎn)在一定程度上影響了土地的出讓價(jià)格加之現(xiàn)有的規(guī)劃條件以及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)銷狀況決定了出讓價(jià)格較低拆遷成本高項(xiàng)目區(qū)需進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)居民房屋和國(guó)有企事業(yè)單位多拆遷成本很高約占總投資成本的68是成本構(gòu)成的主體表8-3收入成本比較表項(xiàng)目 序號(hào) 分項(xiàng) 金額萬(wàn)元 成本 1 征地拆遷費(fèi) 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5 管理費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 銷售推廣費(fèi)用 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 總投資成本小計(jì) 6351781 收入 1 商業(yè)用地地價(jià)假設(shè)開(kāi)發(fā)法 161779 2 居住用地地價(jià)假設(shè)開(kāi)發(fā)法 184382 3 配套用地地價(jià)未計(jì)算收入 0 4 道路用地地價(jià)未計(jì)算收入 0 5 綠地地價(jià)未計(jì)算收入 0 收入小計(jì) 346161 收入減成本 －2890171 表8-4現(xiàn)金流量表Y1 Y2 Y3 現(xiàn)金流入 000 173081 173081 土地出讓收入 000 173081 173081 現(xiàn)金流出 2980264 2980264 233001 建設(shè)投資 2904156 2904156 000 財(cái)務(wù)成本 76108 23436 233001 稅金 -2980264 -1249454 1497809 累計(jì)現(xiàn)金流量 -2980264 -4229718 -2731909 凈現(xiàn)值折現(xiàn)率6 -281157 -3764434 -2293763 累計(jì)凈現(xiàn)值 -281157 -65760 -886977 表8-5借款還本付息表 項(xiàng)目 Y1 Y2 Y3 合計(jì) 1 借款及還本付息 11 年初借款累計(jì) 2980264 438797 7368234 12 本月借款 2904156 2904156 5808312 13 本年應(yīng)計(jì)利息 76108 23436 233001 543469 14 本年償還本金 173081 173081 346161 15 本年支付利息 000 2 還款付息資金來(lái)源 173081 173081 346161 21 土地出讓收入 173081 173081 346161 22 自有資金 - - - -

資金平衡分析報(bào)告測(cè)算中存在諸多的不確定因素因而測(cè)算的投資成本和實(shí)際發(fā)生的成本存在差異下面對(duì)資金平衡問(wèn)題作進(jìn)一步分析開(kāi)發(fā)價(jià)值分析土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值除可出讓用地的土地出讓收入經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的土地價(jià)值外還包括配套用地非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的土地價(jià)值和道路綠地等用地的土地價(jià)值用地性質(zhì)的不同決定了土地價(jià)值的不同以及其價(jià)值體現(xiàn)方式的不同例如商業(yè)用地和住宅用地可以直接采取掛牌出讓的方式通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值配套用地和新建道路以實(shí)物地租的形式體現(xiàn)其土地價(jià)值綠地屬于公益性用地其土地價(jià)值主要體現(xiàn)在社會(huì)效益上實(shí)物地租收益不出讓土地包括道路用地綠化用地配套用地如醫(yī)院學(xué)校等其作為政府為民工程以實(shí)物形式存在可以算作政府的實(shí)物地租收益對(duì)于道路用地的征拆建的費(fèi)用綠化用地的征拆建的費(fèi)用以及配套用地的征拆費(fèi)用可以通過(guò)成本分?jǐn)偟姆绞竭M(jìn)行定量估算近似的表示這部分實(shí)物地租的價(jià)值本次成本分?jǐn)傄詫?shí)際的一級(jí)開(kāi)發(fā)面積為基數(shù)進(jìn)行綠化用地只對(duì)街頭綠地的建設(shè)進(jìn)行核算道路用地的建設(shè)成本以當(dāng)?shù)匾话闼絹?lái)進(jìn)行估算估算結(jié)果見(jiàn)表9-1表9-1實(shí)物地租量化表 用地面積 征地成本元平方米 拆遷成本元平方米 建設(shè)成本元平方米 合計(jì)萬(wàn)元 道路用地 59523 120 561 120 47678 配套用地 115800 120 561 78859 街頭綠地 65750 120 561 30 46748 合計(jì) 173285 成本降低的可能1國(guó)有企業(yè)單位的拆遷成本成本估算過(guò)程中征地拆遷費(fèi)用約占總成本的68其對(duì)總投資成本有著很大的影響考慮到此次調(diào)查的方式以及計(jì)算的依據(jù)征地費(fèi)和農(nóng)居民拆遷補(bǔ)償費(fèi)變化的彈性不大但國(guó)有企事業(yè)單位的拆遷成本存在著很大的變數(shù)報(bào)告是以國(guó)有企事業(yè)單位均為劃撥用地為基礎(chǔ)進(jìn)行的估算而實(shí)際中可能存在一些單位的用地是租用的集體土地則相應(yīng)的減少土地及區(qū)位的補(bǔ)償費(fèi)用同時(shí)一些企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或停產(chǎn)其相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用在實(shí)際操作過(guò)程中也可能減少對(duì)于國(guó)有企事業(yè)單位拆遷成本可能的減少報(bào)告通過(guò)比較異地安置的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算例如入住大興工業(yè)區(qū)每畝地約要18～20萬(wàn)元包括土地出讓金重建廠房等費(fèi)用按原建筑面積乘以1000元平方米進(jìn)行估算再通過(guò)原容積率038進(jìn)行折算則重建廠房每畝地約要25萬(wàn)元如果采用這種方式則拆遷補(bǔ)償費(fèi)用每畝大概需要45萬(wàn)元比報(bào)告采用的每畝60萬(wàn)元減少了15萬(wàn)元總投資成本減少約2310萬(wàn)相應(yīng)的減小了資金缺口增加了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的可行性基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)成本該項(xiàng)目和龐各莊鎮(zhèn)幸福村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目緊緊靠在一起因此項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中除道路建設(shè)外的其它各項(xiàng)都可以受到民生村項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的輻射報(bào)告中采用的估算標(biāo)準(zhǔn)200元平方米會(huì)大大降低初步估算可以降到100元平方米的水平總投資成本可以減少約為6512萬(wàn)元從而相應(yīng)減小資金缺口增加項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的可行性收益增加的可能由于本次測(cè)算的基準(zhǔn)期日與項(xiàng)目完工出讓期日時(shí)間上的差距較長(zhǎng)加以交易方式交易情況等眾多不確定因素的影響成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)值有一定的變化空間另根據(jù)本報(bào)告第三四章節(jié)的分析土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格近期會(huì)穩(wěn)中略升

風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別成本風(fēng)險(xiǎn)分析1征地拆遷成本的不確定性本項(xiàng)目征地補(bǔ)償費(fèi)的單價(jià)是嚴(yán)格按照國(guó)家和政府的法律法規(guī)以及政府的相關(guān)規(guī)章結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)的區(qū)位因素制定出來(lái)的具有實(shí)際可操作性但由于項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒(méi)有進(jìn)行一一核實(shí)項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償總費(fèi)用的準(zhǔn)確性來(lái)源于項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性方面存在一定的誤差和風(fēng)險(xiǎn)2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不確定性因本項(xiàng)目的市政方案尚未設(shè)計(jì)出來(lái)本報(bào)告中只是按一定的經(jīng)驗(yàn)數(shù)值進(jìn)行的估算故基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)具有很大的不確定性該部分也是項(xiàng)目運(yùn)作需重點(diǎn)管理和注意的部分3出讓面積的不確定性本項(xiàng)目規(guī)劃中綜合用地如學(xué)校社會(huì)停車場(chǎng)等在本文中考慮為非出讓用地?zé)o土地收益實(shí)際操作過(guò)程中通過(guò)租售和收取一定的管理費(fèi)用也可能獲得一定的收益收益風(fēng)險(xiǎn)分析本次土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值測(cè)算的基準(zhǔn)日為五月十日而土地的上市時(shí)間在年以后隨著經(jīng)濟(jì)政策市場(chǎng)等因素的影響地價(jià)在未來(lái)的年內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng)影響土地投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)近幾年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的爭(zhēng)論一直繼續(xù)北京房地產(chǎn)價(jià)格一路上升市場(chǎng)前景仍然有很多不確定因素一旦泡沫出現(xiàn)對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必造成沉重打擊因此項(xiàng)目完成越早風(fēng)險(xiǎn)就越小目前土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)剛剛起步市場(chǎng)還不成熟市場(chǎng)運(yùn)作的模式和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)都有待于不斷的探索和積累土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的很多政策法規(guī)還有待于進(jìn)一步完善因而難免在項(xiàng)目實(shí)施中遇到一些無(wú)法預(yù)期的困難如果項(xiàng)目實(shí)施的周期過(guò)長(zhǎng)也容易受政策調(diào)整的影響資金風(fēng)險(xiǎn)收款時(shí)間和方式的不確定性土地出讓收益的收款時(shí)間和方式的不同直接影響財(cái)務(wù)成本也關(guān)系到投資的成敗財(cái)務(wù)費(fèi)用的不確定性首先本報(bào)告是按保守的模式來(lái)估算的如能順利招標(biāo)資金到位快并采取分步拆遷分步實(shí)施市政工程的辦法可以大幅減少貸款額度其次在實(shí)際操作中土地出讓收益的收款時(shí)間和方式的不同選擇會(huì)直接影響到財(cái)務(wù)成本從而導(dǎo)致投資的成敗工農(nóng)中建四大銀行近日紛紛表示將響應(yīng)銀監(jiān)會(huì)的政策引導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)等過(guò)熱行業(yè)貸款減速對(duì)于土地儲(chǔ)備要嚴(yán)格防范新建項(xiàng)目的合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)所有新建項(xiàng)目必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策用地環(huán)保技術(shù)和質(zhì)量等方面的要求必須在取得立項(xiàng)和審批的合法手續(xù)后才能給予授信支持對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)要針對(duì)不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行貸款總量控制根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)