商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理方案

/目錄一、認(rèn)識(shí)與定位３１.項(xiàng)目概況/３2。服務(wù)需求／３３．客戶分析/３4.定位/3二、商業(yè)廣場(chǎng)的工作重點(diǎn)41。全方位的整體經(jīng)營／42。商業(yè)廣場(chǎng)整體形象/５商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)戶商會(huì)/５商業(yè)廣場(chǎng)安全管理/５5.商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)備管理/5三、商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營管理及物業(yè)管理的指導(dǎo)思想６四、商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營管理及物業(yè)管理模式７五、商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營管理及物業(yè)管理方式７六、商業(yè)廣場(chǎng)管理組織架構(gòu)和人員配備10七、商業(yè)廣場(chǎng)的整體經(jīng)營管理服務(wù)151.商業(yè)形象的建立/152．租賃服務(wù)/16３．營銷策劃/194．宣傳推廣/19八、商業(yè)廣場(chǎng)的整體物業(yè)管理服務(wù)2２1．前期介入期物業(yè)管理服務(wù)/222.開業(yè)期間的管理服務(wù)/263．裝修期間的管理服務(wù)/27４．客戶服務(wù)/２9５.安全管理服務(wù)/316．消防管理服務(wù)/３4７.設(shè)備管理服務(wù)/38８．保潔綠化管理服務(wù)/479。突發(fā)事件的處理/54九、商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營管理和物業(yè)管理工作計(jì)劃５7十、前期介入期服務(wù)費(fèi)用的支付５8十一、商業(yè)廣場(chǎng)管理處物資裝備５9十二、商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算６２

一、認(rèn)識(shí)與定位１．項(xiàng)目概況*＊商業(yè)廣場(chǎng)位于＊*市商業(yè)核心地段，南臨人民路、北臨元春街、西臨鴻漸路、東臨東湖路。四條路都是*＊市的主要商業(yè)路段，項(xiàng)目所在地為*＊傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，地理位置極為優(yōu)越.*＊商業(yè)廣場(chǎng)總建約４。8萬平方米，由２.3萬平方米的商業(yè)步行街、1萬平方米的購物商場(chǎng)和1．５萬平方米的商務(wù)樓宇組成。該項(xiàng)目的建成,將是＊＊市目前最具品位與檔次的商業(yè)步行街.2．服務(wù)需求商業(yè)廣場(chǎng)對(duì)服務(wù)的總體需求是：（1）創(chuàng)造規(guī)范、有序的經(jīng)營環(huán)境.（2）營造尊貴、舒適、便捷的購物環(huán)境和休閑、娛樂場(chǎng)所。（3)提供專業(yè)化、現(xiàn)代化、人性化的物業(yè)管理服務(wù)。（4）提供商業(yè)策劃、商務(wù)咨詢、營銷推廣等貼身式經(jīng)營服務(wù).３.客戶分析＊＊商業(yè)廣場(chǎng)的客戶群體包括業(yè)主、承租商、來賓、顧客等，商場(chǎng)客戶成分復(fù)雜，需求多樣化.其中經(jīng)營者對(duì)營造繁華的商業(yè)氣氛需求突出，而消費(fèi)者要求方便、舒適、悠閑、自在。因此，根據(jù)不同需求層次實(shí)施高質(zhì)量、全方位的特色物業(yè)管理服務(wù)，是其基本要求。4.定位**商業(yè)廣場(chǎng)通過突出商業(yè)功能、體現(xiàn)城市風(fēng)貌、注入時(shí)代氣息，使其以一流的市容市貌、一流的燈飾裝潢、一流的街區(qū)文化、一流的服務(wù)質(zhì)量、一流的管理水平成為*＊經(jīng)濟(jì)繁榮的代表點(diǎn)、城市文明的形象點(diǎn)、傳統(tǒng)的＊*文化與現(xiàn)代文明在商業(yè)發(fā)展中的交融點(diǎn)。整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)將成為＊＊城市形象新的標(biāo)志性建筑群，商業(yè)廣場(chǎng)將成為全新概念的商業(yè)中心,商業(yè)廣場(chǎng)將建設(shè)成為＊＊的品牌街、精品街、誠信街和示范街。為確立商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位，作為商業(yè)廣場(chǎng)的后續(xù)服務(wù)者,將貫徹商業(yè)廣場(chǎng)的管理“上檔次，創(chuàng)星級(jí)”的精神，保持商業(yè)廣場(chǎng)“青春常在".按照“四星"級(jí)管理目標(biāo)的要求，做到并保持街道立面美化、街道靜化、燈飾亮化、經(jīng)營秩序規(guī)范、公共秩序良好的目標(biāo)；做到并保持內(nèi)街環(huán)境衛(wèi)生、經(jīng)營秩序規(guī)范和公共安全秩序良好的目標(biāo)，使商業(yè)廣場(chǎng)成為商業(yè)繁榮、文明向上并充滿活力的新型街區(qū)，力爭成為＊＊市五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)造者和制定者。＊*物業(yè)對(duì)*＊商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理的定位是:規(guī)范、現(xiàn)代、高效、繁榮。規(guī)范—-－營造有序的購物環(huán)境、規(guī)范的經(jīng)營秩序.現(xiàn)代－-－展示現(xiàn)代化、年輕化的商業(yè)形象。高效－--塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商業(yè)氣氛。繁榮－－－聚集濃厚消費(fèi)氣氛，打造*＊市商城亮點(diǎn).?

二、商業(yè)廣場(chǎng)的工作重點(diǎn)１．全方位整體經(jīng)營＊*商業(yè)廣場(chǎng)集購物、消費(fèi)、休閑、娛樂、商務(wù)多種功能于一體，要滿足各處客戶的不同需求,要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主項(xiàng)基礎(chǔ)上，提供綜合配套服務(wù)，包括租賃經(jīng)營服務(wù)、促銷服務(wù)、營銷推廣、商務(wù)服務(wù)等.我們將組織專業(yè)力量，融入客戶群當(dāng)中,深入分析目標(biāo)客戶服務(wù)需求,為客戶提供優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營服務(wù),全面提升該項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值。2.商業(yè)廣場(chǎng)整體形象通過環(huán)境形象與商業(yè)廣場(chǎng)形象的控制，商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)備和公共設(shè)施的管理、周邊治安和交通的控制與引導(dǎo)、物業(yè)管理服務(wù)人員的行為規(guī)范以及某物業(yè)管理公司專業(yè)形象的展示和物業(yè)文化氣氛的融合,塑造規(guī)范、現(xiàn)代、高效、繁榮的整體形象,樹立*＊商業(yè)廣場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)品牌。3．商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)戶商會(huì)為實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)民主管理，增進(jìn)商家與物業(yè)管理公司的溝通與聯(lián)系，促進(jìn)商業(yè)廣場(chǎng)管理水平不斷提高,同時(shí),實(shí)現(xiàn)商家之間互助互利、和睦經(jīng)營、資源共享、共同維護(hù)商業(yè)廣場(chǎng)的共同利益.將由物業(yè)管理公司牽頭,成立＊*商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)戶商會(huì)組織,實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)自治自律、和諧的經(jīng)營氛圍。４.商業(yè)廣場(chǎng)安全管理商業(yè)廣場(chǎng)公共面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，我們將通過軟件、硬件相結(jié)合，人防、技防相結(jié)合，保證商戶和消費(fèi)者的人身、財(cái)產(chǎn)安全、維護(hù)井然有序的經(jīng)營環(huán)境和購物環(huán)境,有利于商家“放心”經(jīng)營，消費(fèi)者“舒心”購物。5．商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)備管理商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)備齊全，使用功能多樣化，要求24小時(shí)全天候保障設(shè)備運(yùn)行萬無一失，保障商業(yè)廣場(chǎng)的不間斷經(jīng)營。我們將擬在前期介入期間全面參與設(shè)備安裝、調(diào)試,熟悉設(shè)備特性，掌握運(yùn)行規(guī)律，在正式運(yùn)行后,確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)及通訊系統(tǒng)等關(guān)鍵設(shè)備運(yùn)行正常。

三、商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營管理及物業(yè)管理指導(dǎo)思想根據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位,我們擬定的商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想:真誠服務(wù)、專業(yè)保障、長遠(yuǎn)承擔(dān)。1．真誠服務(wù)體現(xiàn)物業(yè)管理公司尊重客戶、依法經(jīng)營的一貫風(fēng)絡(luò)，重合同、講道德、守信譽(yù)，注意及時(shí)溝通和協(xié)調(diào),真誠為＊*商業(yè)廣場(chǎng)的商家、消費(fèi)者提供高水準(zhǔn)專業(yè)服務(wù)，為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。2.專業(yè)保障展示物業(yè)管理公司“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新"的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司IＳO9001：2000質(zhì)量管理體系、ISＯ140０1環(huán)境管理體系、OHSAS１800１職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系這三項(xiàng)國際認(rèn)證的管理體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準(zhǔn)，保障專業(yè)效果。3.長遠(yuǎn)承擔(dān)注重合作的即效性,亦更著眼于合作的長遠(yuǎn)前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實(shí)和短期行為。有階段計(jì)劃,更有長遠(yuǎn)安排，將服務(wù)概念由委托管理期局部擴(kuò)展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應(yīng)盡職責(zé)。?四、商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營管理及物業(yè)管理模式物業(yè)管理從一般運(yùn)行、維護(hù)、管理的層面提升到對(duì)物業(yè)整體的策劃、服務(wù)和經(jīng)營的層面;專業(yè)服務(wù)從委托合同期擴(kuò)展到整個(gè)使用壽命期。開發(fā)物業(yè)的潛在功能，提高使用效率,使物業(yè)保值、增值。物業(yè)功能全面發(fā)揮整體策劃、和價(jià)值體現(xiàn)服務(wù)和管理一般運(yùn)行、維護(hù)、管理`五、商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營管理及物業(yè)管理方式（一)外部管理方式１、引導(dǎo)實(shí)行自治自律的管理方式我們將在商業(yè)廣場(chǎng)中實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理，并設(shè)立業(yè)戶商會(huì)。因?yàn)樯虡I(yè)廣場(chǎng)管理內(nèi)容雖包括物業(yè)管理、物業(yè)形象的宣傳推廣和對(duì)經(jīng)營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經(jīng)營問題。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán),因而不具有物業(yè)的經(jīng)營使用權(quán).它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對(duì)物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營行為進(jìn)行管理,以保證公共商業(yè)樓宇良好的經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營秩序,使經(jīng)營者的生意好做.商業(yè)廣場(chǎng)本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營，各經(jīng)營者經(jīng)營活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營,無權(quán)介入各經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng)。因此,要保證管理的有效性，應(yīng)該組織由工商管理部門參與、經(jīng)營者代表組成的業(yè)戶商會(huì)，對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)的公共事務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)和協(xié)助管理。業(yè)戶商會(huì)由全體經(jīng)營者投標(biāo)選舉產(chǎn)生，代表全體經(jīng)營者的利益。日常工作可以由一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé),重大決策由業(yè)戶商會(huì)共同決定或者由業(yè)戶商會(huì)召開全體經(jīng)營者大會(huì)討論決定。這樣一來,商業(yè)廣場(chǎng)的管理者就可以通過業(yè)戶商會(huì)間接地對(duì)各經(jīng)營者的經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理.業(yè)戶商會(huì)主要從以下幾個(gè)方面開展工作：（1）制定管理章程，并負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，以規(guī)范每個(gè)經(jīng)營者的經(jīng)營行為。(2）開展商業(yè)廣場(chǎng)整體性的促銷活動(dòng).如籌資、委托制作宣傳商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)廣告,舉辦節(jié)假日削價(jià)展銷會(huì),組織顧客聯(lián)誼活動(dòng),以商業(yè)廣場(chǎng)名義贊助社會(huì)事業(yè)等。帶旺人氣，吸引顧客。（３）協(xié)調(diào)商業(yè)廣場(chǎng)各經(jīng)營者的關(guān)系。業(yè)戶商會(huì)可以通過共同訂立章程，規(guī)范每個(gè)經(jīng)營者的經(jīng)營行為，協(xié)調(diào)各經(jīng)營者之間的關(guān)系。如:不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競爭；統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，不影響他人營業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門前衛(wèi)生等。經(jīng)營者在經(jīng)營上發(fā)生的矛盾、糾紛,也可由業(yè)戶商會(huì)調(diào)解解決。（4）開展一些經(jīng)營者之間的互幫互助工作,如互通信息,互相提供融資方便等。（5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系.一方面，商業(yè)廣場(chǎng)管理者可通過業(yè)戶商會(huì)來達(dá)到統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)經(jīng)營者經(jīng)營的目的。另一方面，業(yè)戶商會(huì)又成為經(jīng)營者與商業(yè)廣場(chǎng)管理者之間的對(duì)話橋梁和中介.（6）與工商管理部門配合，嚴(yán)格執(zhí)行《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》,嚴(yán)厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品，維護(hù)商業(yè)廣場(chǎng)的形象。2、采取客戶服務(wù)中心(調(diào)度中心)整體管理＋片區(qū)綜合管理相結(jié)合的服務(wù)方式.以確保職責(zé)落實(shí)，服務(wù)36５天２4小時(shí)無間斷。具體做法：1、在商業(yè)廣場(chǎng)管理處設(shè)置客戶服務(wù)中心,客戶服務(wù)中心由管理處經(jīng)理直接管理,負(fù)責(zé)業(yè)戶接待，辦理各項(xiàng)手續(xù)，受理客戶咨詢、投訴、調(diào)度、處理各項(xiàng)日常物業(yè)管理事務(wù)，安排有償、無償便民服務(wù)，以及管理各類檔案資料和組織開展各類促銷活動(dòng)。(客戶服務(wù)中心實(shí)行早9：00～晚9：０0點(diǎn)１2小時(shí)值班制，行使客戶服務(wù)和指揮調(diào)度職能，晚9：00點(diǎn)后該職能轉(zhuǎn)安管值班或監(jiān)控中心值班室）。2、根據(jù)物業(yè)規(guī)模劃分片區(qū)進(jìn)行管理:我司將根據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)的硬件條件，將其劃分為步行街區(qū)域及購物商場(chǎng)區(qū)域。實(shí)行區(qū)域事務(wù)助理負(fù)責(zé)制，我司將在步行街區(qū)域及購物商場(chǎng)區(qū)域各設(shè)置一名事務(wù)助理，并將區(qū)域事務(wù)助理的個(gè)人照片和服務(wù)電話公布于所管片區(qū)的公共部位。區(qū)域事務(wù)助理具體負(fù)責(zé)該區(qū)域的日常物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量督查、客戶回訪及片區(qū)客戶投訴和疑難事務(wù)的處理。區(qū)域客戶事務(wù)助理和管理處客服中心人員采取輪流值班換崗和首問責(zé)任制,將各項(xiàng)工作具體落實(shí).3、客戶服務(wù)中心實(shí)行綜合管理,統(tǒng)一調(diào)度。(二）內(nèi)部管理方式1、經(jīng)理負(fù)責(zé)制在管理處內(nèi)部實(shí)行直線垂直負(fù)責(zé)，減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率；２、晨會(huì)制每天上班前組織各主管召開工作晨會(huì)（時(shí)間為15分鐘），溝通情況，總結(jié)前一天工作,部署當(dāng)天工作;3、首問責(zé)任制管理處任何人、任何時(shí)間、接到業(yè)主來電＼來訪\投訴等,第一個(gè)接待人必須跟蹤到底,直至工作完成（重要情況要及時(shí)匯報(bào)主管及主任）;4、流程化管理制訂各項(xiàng)工作流程，規(guī)范操作,確保各項(xiàng)管理服務(wù)工作按公司體系文件和量化工作手冊(cè)的規(guī)定運(yùn)行。５、目標(biāo)化管理管理處根據(jù)實(shí)際情況制訂各崗位工作目標(biāo)(量化)，嚴(yán)格執(zhí)行考核制度，通過日檢、月檢、專項(xiàng)檢查以及外部和內(nèi)部的信息反饋來評(píng)價(jià)各崗位工作情況，找出差距,不斷改進(jìn)完善。6、責(zé)任掛勾制六、商業(yè)廣場(chǎng)管理組織架構(gòu)和人員配備我們依據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)的實(shí)際情況，把物業(yè)管理公司的職能分成兩大部分，一部分為商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營管理,另一部分為商業(yè)廣場(chǎng)的物業(yè)管理。并成立客戶服務(wù)中心，形成“一站式”服務(wù)的窗口。１．組織架構(gòu)圖商場(chǎng)物業(yè)管理商場(chǎng)物業(yè)管理客戶服務(wù)中心(調(diào)度中心)客戶服務(wù)中心(調(diào)度中心)經(jīng)營管理部財(cái)務(wù)部物業(yè)管理部經(jīng)營管理部財(cái)務(wù)部物業(yè)管理部清潔綠化班安全管理隊(duì)工程維修班宣傳推廣營銷策劃租清潔綠化班安全管理隊(duì)工程維修班宣傳推廣營銷策劃租賃綠化養(yǎng)護(hù)保潔車管消防監(jiān)控巡綠化養(yǎng)護(hù)保潔車管消防監(jiān)控巡邏門衛(wèi)運(yùn)行保養(yǎng)維修2.部門職責(zé)客戶服務(wù)中心:是商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理處的總調(diào)度中心，服務(wù)窗口。為商業(yè)廣場(chǎng)的客戶提供一站式經(jīng)營和管理服務(wù)。全面負(fù)責(zé)客戶的接待、投訴、回訪、信息反饋工作。負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)的接管驗(yàn)收、業(yè)主入伙和房屋移交及裝修等的管理工作;負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料的管理和業(yè)主檔案的建立和管理;負(fù)責(zé)修訂和完善適合商業(yè)廣場(chǎng)情況的各項(xiàng)管理工作的規(guī)章制度，并負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)和考核工作;負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)、后勤及緊急事項(xiàng)的調(diào)度工作；負(fù)責(zé)開展多種經(jīng)營及有償或無償服務(wù)項(xiàng)目;負(fù)責(zé)建立和管理商業(yè)廣場(chǎng)管理工作的記錄和管理處的人事?lián)醢?；?fù)責(zé)協(xié)調(diào)其他部門，處理日常物業(yè)管理事務(wù);財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)各種應(yīng)收款項(xiàng)的收取工作，核算拖欠款項(xiàng),及時(shí)追收拖欠的費(fèi)用；負(fù)責(zé)費(fèi)用的代收代繳工作；負(fù)責(zé)編制商業(yè)廣場(chǎng)收支財(cái)務(wù)報(bào)表并向業(yè)主委員會(huì)公布;嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定；負(fù)責(zé)擬定各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃,提供財(cái)務(wù)分析報(bào)告；負(fù)責(zé)管理處的物資申購、保管、領(lǐng)用等的管理。經(jīng)營服務(wù)部：全面負(fù)責(zé)商場(chǎng)業(yè)戶委托給管理公司的租賃代理、營銷策劃、廣告宣傳等經(jīng)營服務(wù)工作；負(fù)責(zé)周邊商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查、分析工作，掌握商業(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)；開展業(yè)戶/消費(fèi)者的民意調(diào)查工作，了解業(yè)戶/消費(fèi)者的需求,為業(yè)戶提供信息來源.配合業(yè)戶的經(jīng)營活動(dòng),促進(jìn)商場(chǎng)經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作.負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)節(jié)假日的形象布置。物業(yè)管理部:全面負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)的物業(yè)管理服務(wù)工作;對(duì)工程維修班、安全管理隊(duì)、清潔綠化班的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、考核;建立質(zhì)量管理體系，負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系的運(yùn)行工作；工程維修班：負(fù)責(zé)協(xié)助商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理驗(yàn)收和接管工作；負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修的技術(shù)審核工作和裝修驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)房屋主體和公共設(shè)備、設(shè)施的巡檢、運(yùn)行和維保管理；負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)的水、電管理；負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)的客戶維修和外委維修的監(jiān)督、驗(yàn)收；負(fù)責(zé)工作記錄的填寫、整理和歸檔；負(fù)責(zé)房屋建筑本體、公共設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、業(yè)戶提出的店內(nèi)水、電等零星維修工作;負(fù)責(zé)給排水、排污系統(tǒng)定期疏通工作和二次供水管理和定期的清洗消殺工作;負(fù)責(zé)建立房屋及重要設(shè)施的維修保養(yǎng)檔案等工作.安全管理隊(duì)：全面負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)的安全管理;負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)安防系統(tǒng)運(yùn)行的操作和值班;負(fù)責(zé)維護(hù)商業(yè)廣場(chǎng)的公共秩序,協(xié)助完成商業(yè)廣場(chǎng)的裝修管理；負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)車輛進(jìn)出和停放的管理；負(fù)責(zé)義務(wù)消防隊(duì)的組建和日常訓(xùn)練，并定期組織消防演習(xí)；負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作記錄的填寫、整理和歸檔；負(fù)責(zé)與轄區(qū)派出所的聯(lián)系，協(xié)助派出所做好轄區(qū)內(nèi)的治安、刑偵工作。保潔綠化班：負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)的室內(nèi)、室外公共部分的清潔、保潔工作;負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)公共部位的消殺工作;負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)公共綠化的養(yǎng)護(hù)工作.３．人員配備商場(chǎng)管理處經(jīng)理:1人財(cái)務(wù)部：2人會(huì)計(jì)1人；出納1人.客戶服務(wù)中心3人:事務(wù)助理3人;文檔管理員由事務(wù)助理(兼）.經(jīng)營管理部5人：部長１人；網(wǎng)絡(luò)管理員１人；營銷策劃1人；廣告宣傳1人；租賃1人。物業(yè)管理部3人：部長１人；行政后勤管理員1人;質(zhì)量管理員1人。工程維修班６人:班長１人；電梯工1人；強(qiáng)電工1人;弱電工1人維修工２人。安全管理隊(duì)25：隊(duì)長1人；班長兼巡邏３人監(jiān)控崗3人；停車場(chǎng)固定崗3人;巡邏崗１５人。清潔綠化班９人:班長1人;保潔員7人；綠化工1人。合計(jì):54人?七、商業(yè)廣場(chǎng)的整體經(jīng)營管理服務(wù)在物業(yè)管理各項(xiàng)環(huán)節(jié)中，經(jīng)營的分量不容忽視。**商業(yè)廣場(chǎng)地處＊＊市繁華地段，商業(yè)廣場(chǎng)使用功能齊全,配套合理，是＊＊最具現(xiàn)代水準(zhǔn)的商業(yè)建筑群。因此,該項(xiàng)目經(jīng)營是否得力，直接關(guān)系到發(fā)展商的精心設(shè)計(jì)和資金投入能否達(dá)到預(yù)期的效果,關(guān)系到物業(yè)投資人能否得到良好的回報(bào)，物業(yè)經(jīng)營關(guān)系到能否滿足使用者的需要，從而達(dá)到整體物業(yè)保值、增值的目的。良好的物業(yè)經(jīng)營，其效力非常明顯：?獲得長期穩(wěn)定的租金收入;?帶旺人氣、促進(jìn)物業(yè)租賃;?形成賣點(diǎn)，促進(jìn)物業(yè)租售；?滿足客戶的多種需要;?對(duì)客戶形成吸引力;?擴(kuò)大物業(yè)的知名度，形成品牌物業(yè);?提供更多的附加利益。我們將結(jié)合＊＊商業(yè)廣場(chǎng)的實(shí)際情況，將提供商業(yè)形象的建立、租賃、營銷策劃、廣告宣傳等經(jīng)營管理服務(wù)（一）商業(yè)形象的建立商業(yè)廣場(chǎng)良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷售額和一種無形資產(chǎn).商業(yè)廣場(chǎng)必須具有自己鮮明的特色，才會(huì)具有對(duì)顧客的吸引力。**商業(yè)廣場(chǎng)在當(dāng)?shù)鼐哂歇?dú)特的影響力及優(yōu)越的硬件條件，如對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)的樓宇形象加以鮮明、特色的統(tǒng)一標(biāo)示和標(biāo)識(shí),將樹立與眾不同，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色(一段時(shí)間后，顧客便會(huì)將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來)。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客,有穩(wěn)定、壯大的顧客流。商業(yè)廣場(chǎng)的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產(chǎn)，商業(yè)廣場(chǎng)的良好形象便具有提升商品價(jià)值和形象的作用。為此，我們將在商業(yè)廣場(chǎng)的管理過程中，結(jié)合地產(chǎn)公司的開發(fā)理念，導(dǎo)入商業(yè)廣場(chǎng)識(shí)別系統(tǒng)CIS（Cｏrｐｏｒａt(yī)eＩdｅntｉｔySystem）.CＩS是一種籍以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意,進(jìn)而提高經(jīng)營業(yè)績的一種經(jīng)營手法。它的特點(diǎn)是通過對(duì)企業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、控制和傳播，使商業(yè)廣場(chǎng)的識(shí)別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化和專業(yè)化.具體做法為：我們將以商業(yè)廣場(chǎng)特有和專用的文字、圖、案、顏色、字體組合成一定的基本標(biāo)志-—作為顧客和社會(huì)公眾識(shí)別自己的特征,并深入貫穿到涉及商業(yè)廣場(chǎng)有形形象的全部。如管理企業(yè)的名稱、自有商標(biāo)、商徽、招牌和證章;信箋、信封、帳章和報(bào)表；手冊(cè)、簡介、廣告單、海報(bào)、紀(jì)念品;員工服裝、服飾、工作牌等。這是商業(yè)廣場(chǎng)促銷的一項(xiàng)戰(zhàn)略性工程，將系統(tǒng)地展開,長期堅(jiān)持。（二）租賃服務(wù)1.租賃服務(wù)方式我們將憑借自身的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及經(jīng)營優(yōu)勢(shì),以委托代理租賃方式,為發(fā)展商/業(yè)主提供全程租賃服務(wù).在充分保證業(yè)主利益、配合發(fā)展商整體發(fā)展計(jì)劃需要的前提下,通過提供經(jīng)營策劃建議與租賃服務(wù)體系，使管理與經(jīng)營雙向推動(dòng)。租賃工作是我們?cè)趯?shí)施物業(yè)管理工作的同時(shí),為投資者尋找更多的機(jī)會(huì),使投資者得到更多回報(bào)的特色服務(wù)。管理處的經(jīng)營服務(wù)部將是面向各大投資者或租賃房屋意向的客戶的一扇窗口。我們本著扎實(shí)做事的原則,通過自己的積極實(shí)踐推動(dòng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，為投資者做好每一件事.通過我們的努力,能使物業(yè)得到保值增值，使投資者得到更豐厚的利益回報(bào)，同時(shí)也能滿足客戶的不同需求，使其得到超出期望的服務(wù)。2。租賃服務(wù)內(nèi)容我們將提供以下租賃服務(wù)內(nèi)容,滿足業(yè)戶的需求：（1)我們將在經(jīng)營服務(wù)部中指定專人負(fù)責(zé)租賃工作.(２）向有需求的業(yè)主介紹最新信息,分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、相關(guān)國家政策及法律法規(guī)；?（3)代表業(yè)主洽談租賃意向及商討合同條款；

（4）協(xié)助業(yè)主簽定租賃合同;

（5)為業(yè)主建立、收存租賃文件檔案；

(６）登記房屋來源,收集相關(guān)房地產(chǎn)資料；

（7)接待客戶的電話咨詢和引領(lǐng)來訪客戶實(shí)地看房；?（8）根據(jù)市場(chǎng)情況，為雙方提供租金價(jià)格參考；

（9)監(jiān)控合同執(zhí)行情況，如客戶入住、續(xù)簽、解約、搬離等；(10）向投資者提供合理化建議和投資方案。（11)我們負(fù)責(zé)辦理租后手續(xù)，包括計(jì)費(fèi)、收費(fèi)、催繳費(fèi)等.(12）確定出租率、租金收繳率、欠租收繳率目標(biāo)（一年）及完成目標(biāo)后的獎(jiǎng)懲制度。（1３)我們按租金總額的一定比例（具體另協(xié)商)收取代理傭金。(14）提供信息和咨詢服務(wù)，延伸租后服務(wù)。（1５)加強(qiáng)與政府溝通,多渠道幫助客戶降低經(jīng)營成本。在與業(yè)主合作租賃經(jīng)營模式下，我們?cè)概c業(yè)主共同努力,共享利益。代理經(jīng)營租賃的具體細(xì)節(jié)本著上述精神另行協(xié)商。我們的經(jīng)營人員具有高度的市場(chǎng)把握能力和實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，我們相信只要正確把握目標(biāo)和價(jià)位,做好市場(chǎng)宣傳策劃，一定能把＊*商業(yè)廣場(chǎng)的租賃經(jīng)營項(xiàng)目做活做好，達(dá)到預(yù)期的效果。

3。租賃服務(wù)流程實(shí)地看房租賃配對(duì)發(fā)布租賃信息勘察定價(jià)物業(yè)委托出租確定租賃意向?qū)嵉乜捶孔赓U配對(duì)發(fā)布租賃信息勘察定價(jià)物業(yè)委托出租確定租賃意向填寫《委托出租物業(yè)情況登記表》填寫《委托出租物業(yè)情況登記表》填寫《承租客戶需求表》填寫《承租客戶需求表》物業(yè)需求承租物業(yè)需求承租物業(yè)交割收付相關(guān)費(fèi)用租賃雙方簽訂合同物業(yè)交割收付相關(guān)費(fèi)用租賃雙方簽訂合同簽定《房屋出租授權(quán)委托確認(rèn)書》簽定《房屋出租授權(quán)委托確認(rèn)書》簽定《房屋承租確認(rèn)書》簽定《房屋承租確認(rèn)書》４．承租商的選擇商業(yè)廣場(chǎng)是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，因而我們將十分重視對(duì)客商的選擇及其搭配。我們將與業(yè)主簽訂相關(guān)的約定,根據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)的整體規(guī)劃,對(duì)商鋪選擇最為合適的承租商。我們將從以下五個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類選擇：零售商店的經(jīng)營品種范圍;不同形式的零售商店；不同層次的商店;不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)；承租客商在商業(yè)廣場(chǎng)的不同作用。通過對(duì)承租商的選擇性出租，可以長期做到維護(hù)商業(yè)廣場(chǎng)的合理規(guī)劃、協(xié)調(diào)一致,積極維護(hù)全體業(yè)戶的共同利益。（三）營銷策劃在商業(yè)廣場(chǎng)投入使用后,我們將為業(yè)主長期提供營銷策劃服務(wù)工作，介時(shí)，我們將會(huì)根據(jù)商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)戶的需求,選擇適用、有效的營銷策劃方式供業(yè)戶選擇,同時(shí),接受業(yè)戶的特約委托服務(wù)。我們提供的營銷策劃工作方式包括以下兩種:1．受全體業(yè)主委托，進(jìn)行的整體營銷活動(dòng)為營造商業(yè)氛圍,我們將每年與業(yè)戶商會(huì)共同商定商業(yè)廣場(chǎng)的營銷策劃計(jì)劃,并征得業(yè)戶的認(rèn)可.我們將著重在重大節(jié)假日期間舉行整體促銷活動(dòng),配合節(jié)日氛圍，帶旺人氣。我們將在每個(gè)營銷活動(dòng)開展前與業(yè)戶商會(huì)，制訂詳細(xì)的實(shí)施方案,并征得業(yè)戶的配合和認(rèn)可，聯(lián)合一致，開展系列的活動(dòng)。2。受個(gè)別業(yè)主特約委托,提供的個(gè)性化營銷活動(dòng)我們?cè)诠芾磉^程中受個(gè)別業(yè)戶委托，可開展個(gè)性化營銷活動(dòng)，我們提供的服務(wù)內(nèi)容如:開業(yè)慶典策劃促銷宣傳新產(chǎn)品上市整案設(shè)計(jì)ＣI戰(zhàn)略導(dǎo)入（四）宣傳推廣為整合商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)戶資源，打造商業(yè)廣場(chǎng)的品牌效應(yīng),我們將為業(yè)主提供全方位的商業(yè)宣傳推廣活動(dòng)。商業(yè)宣傳推廣活動(dòng)形式包括：1．建立商業(yè)廣場(chǎng)門戶網(wǎng)站隨著互聯(lián)網(wǎng)在經(jīng)濟(jì)生活中扮演越來越重要的角色,越來越多的人開始接觸互聯(lián)網(wǎng)，網(wǎng)民的隊(duì)伍逐漸壯大,人們對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用也越來越廣泛和深入。網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣概念深入人心,國內(nèi)企業(yè)也開始意識(shí)到網(wǎng)絡(luò)之于自身發(fā)展的重要性。如今越來越多的商業(yè)機(jī)構(gòu)在網(wǎng)上建立了網(wǎng)站,希望借這一新生事物助業(yè)戶發(fā)展一臂之力。為此，我們將擬建*＊商業(yè)廣場(chǎng)門戶網(wǎng)站，網(wǎng)站所實(shí)現(xiàn)功能如下:圖文并茂,宣傳、介紹＊＊商業(yè)廣場(chǎng).動(dòng)態(tài)新聞，了解商業(yè)廣場(chǎng)最新促銷活動(dòng)、新開業(yè)商戶消息。租賃服務(wù),為租戶和承租戶提供信息交流的平臺(tái)。廣告推廣，為商戶度身訂制廣告宣傳服務(wù)。BBS論壇，為業(yè)戶與業(yè)戶之間、消費(fèi)者與業(yè)戶之間可在網(wǎng)上展開直接溝通、交流。反饋信息,接受社會(huì)大眾對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)發(fā)出的合作信息，提出的寶貴意見.……通過網(wǎng)站的宣傳，我們?yōu)闃I(yè)戶提供一個(gè)面向全社會(huì)的便捷、高效的宣傳推廣平臺(tái)，不分群體、不分區(qū)域、不分時(shí)間,方式靈活。為對(duì)網(wǎng)站進(jìn)行實(shí)行更新、維護(hù),我們將配備專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)管理人員，負(fù)責(zé)網(wǎng)站信息的上傳、更新、維護(hù)工作，確保網(wǎng)站動(dòng)態(tài)滾動(dòng)，長期確保網(wǎng)站訪問量.2。媒體宣傳為通過低成本創(chuàng)建強(qiáng)勢(shì)品牌，我們將與相關(guān)新聞媒體建立長期的合作關(guān)系，聯(lián)合新聞媒體，通過新聞發(fā)布會(huì)、經(jīng)營者專訪、經(jīng)營者傳記、經(jīng)營報(bào)道宣傳,通過媒體的宣傳,可引發(fā)目標(biāo)群體、行業(yè)、社會(huì)和政府高度關(guān)注。3．商業(yè)廣場(chǎng)自身廣告位的合理使用商業(yè)廣場(chǎng)位于**市的核心商務(wù)圈，地理位置得天獨(dú)厚，我們將對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)自身的墻面、天面、道路廣告位進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理租用。我們將對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)的廣告位、廣告牌的管理采取以下措施：對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的門面廣告實(shí)行三統(tǒng)一,即統(tǒng)一尺寸、統(tǒng)一安裝位置、統(tǒng)一主要材料;對(duì)嚴(yán)重影響景觀的亂搭、亂建、亂立和存在安全隱患的廣告、招牌嚴(yán)格拆除，并按“三統(tǒng)一”要求重新更換;外墻、天面、道路等廣告宣傳,由物業(yè)公司統(tǒng)一策劃及制作；對(duì)新租戶和新建區(qū)域的用戶安裝廣告、招牌，必須向物管公司申報(bào)，并加強(qiáng)日常的巡視檢查。4．商業(yè)廣場(chǎng)廣告、招牌、宣傳管理工作標(biāo)準(zhǔn)為規(guī)范廣告、招牌、宣傳管理工作,我們們擬定以下管理標(biāo)準(zhǔn):(1)商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)廣告、招牌的擺放或懸掛以及宣傳品的張貼統(tǒng)一由物業(yè)管理公司監(jiān)督管理，任何單位和個(gè)人不得私自擺放或懸掛,否則將一律予以撤除。（２）物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)周邊區(qū)域內(nèi)廣告策劃和制作,商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)各業(yè)戶可以委托制作,統(tǒng)一布置、擺放或懸掛.（3）屬全國或省、市統(tǒng)一規(guī)定的招牌、宣傳品，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)懸掛或張貼。（４)中華人民共和國國旗懸掛應(yīng)莊嚴(yán)規(guī)范，司旗、店旗經(jīng)批準(zhǔn)方可懸掛,物業(yè)管理公司具體負(fù)責(zé)日常管理。（５）重大節(jié)日和重要慶典活動(dòng)時(shí),各類宣傳品和懸掛和張貼統(tǒng)一由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé).(6）商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)發(fā)布的所有廣告（含霓虹燈廣告)、招牌及宣傳品,思想內(nèi)容要健康.(７）保護(hù)專利者、著作者、肖像人的合法權(quán)益，未經(jīng)權(quán)利人同意絕不允許刊登此類廣告、招牌和宣傳品.（8）各類標(biāo)志、徽標(biāo)及產(chǎn)品廣告,要嚴(yán)格按照《中華人民共和國廣告法》、《國際專利公約》和《國家專利法》的有關(guān)規(guī)定制作，絕不允許有違法行為。(９)對(duì)于過期、腐爛、模糊不清、歪掛的廣告、招牌和宣傳品，要及時(shí)清理、糾正或更換。(10)商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的廣告、招牌和宣傳品的擺放、懸掛張貼，應(yīng)避免參差不齊、大小不一，應(yīng)使之與商業(yè)廣場(chǎng)總體結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)，與商業(yè)廣場(chǎng)總體形象相匹配.(11）發(fā)布的廣告、招牌，應(yīng)定期清洗，及時(shí)維修，使其保持完好狀態(tài)。（12）商戶合同到期或其他原因搬出商業(yè)廣場(chǎng)，必須將廣告、招牌及宣傳品全部拆除，并清理干凈.八、商業(yè)廣場(chǎng)的整體物業(yè)管理服務(wù)(一）前期介入期物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),在此階段,物業(yè)管理公司要傾注大量人力物力，為確保＊＊商業(yè)廣場(chǎng)的使用功能更加完善，建筑整體和商業(yè)街及商場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求，為施工驗(yàn)收和接管奠定基礎(chǔ)，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，詳盡登記造冊(cè)存檔，為將來的物業(yè)管理工作開個(gè)好頭,打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。我們將組建專業(yè)人員隊(duì)伍對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施前期介入服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容可以分為以下幾個(gè)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)期物業(yè)管理施工期物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理宣傳銷售期物業(yè)管理其他前期準(zhǔn)備工作前期物業(yè)管理人員安排1、規(guī)劃設(shè)計(jì)期物業(yè)管理工作從物業(yè)管理的角度和使用的角度，對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)的使用功能、商業(yè)廣場(chǎng)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、商業(yè)廣場(chǎng)的整體的環(huán)境、購物的安全、舒適與方便等方面，在項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段參與討論和提出合理性建議。提出可行性的建議及意見。２、施工期物業(yè)管理工作⑴盡快熟悉現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并做詳細(xì)記錄；⑵了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開關(guān)、裝飾材料等的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接口等;⑶根據(jù)以往的工程前期介入和物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，就今后可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問題,與開發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行前期協(xié)調(diào)改進(jìn)；⑷對(duì)影響商業(yè)廣場(chǎng)功能、危及設(shè)備及商戶人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問題,及時(shí)與開發(fā)商洽談解決,盡量不留后患，一時(shí)無法解決的，列出整改報(bào)告，提交開發(fā)商備案處理。３、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期,我司將委派由各類專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作，與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)員一起,共同開展以下工作：⑴對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量監(jiān)控,各種管線的預(yù)留等;⑵出席有關(guān)工程的會(huì)議,參與機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢查，建立調(diào)試檔案；⑶及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問題,列出遺漏工程，從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見，及時(shí)通報(bào)開發(fā)商;⑷參與設(shè)備的調(diào)試，掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進(jìn)行詳細(xì)的記錄。在進(jìn)行調(diào)試觀摩的同時(shí),根據(jù)了解的實(shí)際情況，編制今后的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書。４、竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理⑴商業(yè)廣場(chǎng)工程竣工驗(yàn)收在商業(yè)廣場(chǎng)竣工驗(yàn)收階段，物業(yè)公司將選派工程專業(yè)人員參與建設(shè)單位進(jìn)行實(shí)施工程竣工驗(yàn)收，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。根據(jù)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案管理實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定，從物業(yè)管理角度,審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；進(jìn)行圖紙選點(diǎn)，實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量；對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出評(píng)價(jià)。⑵物業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)接管驗(yàn)收是在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行,也可同時(shí)進(jìn)行。物業(yè)接管驗(yàn)收是開發(fā)商向物業(yè)管理方移交物業(yè)，驗(yàn)收的方式是按業(yè)主(商戶)進(jìn)駐的使用要求進(jìn)行檢查，大量的工作內(nèi)容是進(jìn)行全面的外表及功能檢查。物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面?，F(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收的主要項(xiàng)目：土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給安排水系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng).資料交接:產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、驗(yàn)收資料。其他交接：設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品。具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購買合同（保修協(xié)議）等。接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)：在接管驗(yàn)收前,管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問題，同時(shí)時(shí)盡量統(tǒng)計(jì)表驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利.接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠小品等到的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題,若屬于必須改正的，書報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開發(fā)商認(rèn)可；屬于無法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開發(fā)商記錄備案。5、宣傳銷售期物業(yè)管理在商鋪銷售階段，我司將配合開發(fā)商銷售部門的宣傳及策劃,提供商業(yè)廣場(chǎng)物管公司的宣傳圖片及文字資料,以及商業(yè)廣場(chǎng)物管服務(wù)的內(nèi)容及服務(wù)特色。在項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置物管咨詢臺(tái),物管展版，提供物管宣傳ＶCD，全程配合開發(fā)商的銷售。６、其他前期準(zhǔn)備工作⑴商業(yè)廣場(chǎng)綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入根據(jù)**商業(yè)廣場(chǎng)的綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，我們將結(jié)合日后物業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。⑵清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入在商業(yè)廣場(chǎng)開張前,管理處將派駐清潔、保潔人員做好項(xiàng)目的清潔開荒工作，并注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成商戶的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。⑶消防及安全管理前期介入商業(yè)廣場(chǎng)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在裝修過程中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜,極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。⑷外部公共關(guān)系建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處經(jīng)理須在商業(yè)廣場(chǎng)全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn).⑸商戶進(jìn)駐前準(zhǔn)備在商業(yè)廣場(chǎng)的商戶全面進(jìn)駐之前，我司將主動(dòng)與商戶協(xié)調(diào)，確定包括遷入單位的辦公場(chǎng)所、日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間等,并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序。⑹物業(yè)公司內(nèi)部工作的準(zhǔn)備事項(xiàng)在商業(yè)廣場(chǎng)啟動(dòng)前,物業(yè)公司必須要組建管理架構(gòu),準(zhǔn)備好所需的物資用品，并進(jìn)行新員工的招聘、培訓(xùn)。同時(shí)，制訂管理守則,編制、《業(yè)主公約》、《用戶使用手冊(cè)》、《裝修管理協(xié)議》等開業(yè)前的準(zhǔn)備書面文件。7．前期物業(yè)管理人員安排⑴在前期介入期,即合同簽訂后至項(xiàng)目接管驗(yàn)收時(shí)止，我們將派駐1至2名專業(yè)人員常駐現(xiàn)場(chǎng)，全程負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期介入工作.⑵在項(xiàng)目接管驗(yàn)收期間，我們將派駐及陸續(xù)招聘管理人員駐場(chǎng),為商業(yè)廣場(chǎng)的正式投入使用做好充分準(zhǔn)備。（二)開業(yè)期間的管理服務(wù)1、舉辦隆重開業(yè)儀式開業(yè)時(shí)，管理處將配合開發(fā)商和策劃公司舉辦隆重、熱鬧的開業(yè)儀式：屆時(shí),*＊商業(yè)廣場(chǎng)街口將設(shè)置彩門,插上彩旗、鮮花，高掛橫幅，商業(yè)街周圍插滿彩旗,營造歡樂、熱鬧、喜慶的氣氛。２、做好開業(yè)管理工作＊＊商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)必然會(huì)涌來商戶和大量的消費(fèi)者，引起涌擠場(chǎng)面,造成各種設(shè)施不夠使用,而且由于對(duì)新環(huán)境的布局不熟悉，可能會(huì)出現(xiàn)各種意想不到的情況。比如,迷路,找不到停車位，商店、公共場(chǎng)所人滿為患等。為讓*＊商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)有序進(jìn)行,＊*物業(yè)將采取以下措施：⑴在開業(yè)之前制訂詳細(xì)的計(jì)劃表和人員安排表,開業(yè)期間根據(jù)計(jì)劃分工,劃分責(zé)任區(qū)域，管理處全體員工全程投入到開業(yè)的管理和服務(wù)工作中;⑵在商業(yè)廣場(chǎng)及步行街設(shè)置導(dǎo)購、道路、交通符號(hào)等標(biāo)識(shí)牌；⑶設(shè)置咨詢臺(tái),以便于消費(fèi)者的咨詢；⑷制訂開業(yè)期間突發(fā)事件的應(yīng)急處理措施。３、做好開業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境管理安全管理人員維持好中心的人流、車流的秩序；確保鬧而不亂,清潔人員做好現(xiàn)場(chǎng)的清潔、保潔工作；機(jī)電設(shè)備人員確保設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn).如遇突發(fā)事件，啟動(dòng)突發(fā)事件應(yīng)急處理程序,全體員工靈活應(yīng)變。（三）裝修期間的管理服務(wù)為維護(hù)＊＊商業(yè)廣場(chǎng)形象的統(tǒng)一美觀,建筑結(jié)構(gòu)的正常功不被破壞，我們將嚴(yán)格實(shí)施裝修管理,杜絕違章裝修事件的發(fā)生。1、裝修監(jiān)管程序商戶裝修須到管理處辦理手續(xù),填寫《裝修申請(qǐng)表》和《裝修項(xiàng)目清單》，填寫《裝修項(xiàng)目清單》可使裝修戶與管理者共同對(duì)裝修項(xiàng)目進(jìn)行全面確認(rèn),避免裝修戶超出申報(bào)范圍裝修的情況。管理處對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審查,除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行,針對(duì)商業(yè)中心的特殊情況，管理處將做如下規(guī)定：⑴嚴(yán)格按消防局的要求執(zhí)行,裝修之前審查消防局的書面批復(fù)，如沒有獲取批復(fù)或批復(fù)不同意的,禁止入場(chǎng)裝修。⑵禁止拆改智能化系統(tǒng)的預(yù)埋管線及各種公共管線設(shè)施。⑶排氣扇安裝只允許安裝在指定位置。⑷禁止隨意拆除間隔墻，需報(bào)管理處批準(zhǔn)方可實(shí)施。⑸裝修住戶簽訂協(xié)議,規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章,管理處將通過法律途徑解決。２、裝修施工的管理⑴加強(qiáng)安全保衛(wèi)人員的巡邏工作,保證裝修施工期間的管理質(zhì)量。⑵施工單位須與管理處簽訂《裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書》和《裝修施工保證書》，施工隊(duì)必須提供資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照和施工人員身份證，辦理施工人員臨時(shí)出入證，施工時(shí)佩戴在胸前,并只能在指定區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。⑶裝修發(fā)生違章行為，用戶與裝修隊(duì)均為第一責(zé)任者，均獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。⑷使用高功率電器時(shí)須由管理處提供電源。⑸工程垃圾必須清運(yùn)到指定地點(diǎn).⑹施工隊(duì)必須配備消防器材。3、二次裝修流程用戶申請(qǐng)室內(nèi)裝修用戶申請(qǐng)室內(nèi)裝修寶安商業(yè)廣場(chǎng)管理處不批準(zhǔn)寶安商業(yè)廣場(chǎng)管理處財(cái)務(wù)管理部財(cái)務(wù)管理部寶安商業(yè)廣場(chǎng)管理處寶安商業(yè)廣場(chǎng)管理處工程維修班負(fù)責(zé)檢視及監(jiān)督工程安全管理隊(duì)監(jiān)督施工人員現(xiàn)場(chǎng)施工安全工作施工工程維修班負(fù)責(zé)檢視及監(jiān)督工程安全管理隊(duì)監(jiān)督施工人員現(xiàn)場(chǎng)施工安全工作施工向管理處申報(bào)完工向管理處申報(bào)完工管理處驗(yàn)收管理處驗(yàn)收退還押金退還押金

（四）客戶管理管理就是服務(wù),服務(wù)客戶是我們的最高原則。**商業(yè)廣場(chǎng)是集購物、娛樂、休閑等多種服務(wù)功能于一體的大型商業(yè)街。人流量大,為方便客人，滿足客人需要，商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)有配套的服務(wù),我司將設(shè)立客戶服務(wù)中心（調(diào)度中心）作為一個(gè)對(duì)外服務(wù)窗口.根據(jù)客戶反饋的信息對(duì)內(nèi)部作總的統(tǒng)籌安排.因此，客戶服務(wù)管理工作是物業(yè)公司的最重要的工作之一?？蛻舴?wù)工作主要是受理商戶提出的服務(wù)請(qǐng)求、服務(wù)投訴、開展各種便民服務(wù),對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)的公共物業(yè)及商戶委托管理的物業(yè)進(jìn)行巡視檢查,與業(yè)戶商會(huì)溝通協(xié)調(diào)，改進(jìn)、提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量.１、客戶服務(wù)的工作要求⑴必須樹立“顧客的本質(zhì)是企業(yè)的資源，如果資源遭到‘非禮'，則好比企業(yè)財(cái)產(chǎn)遭到損壞”的觀念;⑵在工作中，堅(jiān)持一票否決的做法，即客戶不滿意,無論暫時(shí)對(duì)企業(yè)有多大利益,都應(yīng)否定，決不應(yīng)以“維護(hù)公司利益”為借口，損害客戶利益或與客戶發(fā)生矛盾;⑶在對(duì)客戶服務(wù)環(huán)節(jié)、流程的處理程序、服務(wù)規(guī)范等方面實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，以體現(xiàn)物業(yè)公司專業(yè)服務(wù)的水平和素質(zhì)；⑷在處理不同事件、面對(duì)不同客戶要求時(shí),要支持靈活、富有彈性的原則，永遠(yuǎn)站在業(yè)主的角度和立場(chǎng)，公平處理客戶服務(wù)問題;⑸在實(shí)現(xiàn)客戶滿意的過程中,對(duì)客戶不滿意的地方進(jìn)行改進(jìn)和提高,以縮短與客戶期望之間的差距。２、客戶服務(wù)的工作主要內(nèi)容⑴開業(yè)管理服務(wù)。包括：辦理業(yè)主入伙登記，督促繳納有關(guān)費(fèi)用，⑵房屋事務(wù)管理服務(wù).包括:房鑰匙管理，空置房管理,裝修管理，樓宇巡查,違章處理等;⑶住戶服務(wù)請(qǐng)求及投訴處理。包括:報(bào)修管理,商戶投訴處理,商戶求助處理等；⑷服務(wù)質(zhì)量控制：包括：日常服務(wù)工作質(zhì)量檢查，商戶服務(wù)滿意情況調(diào)查,回訪等；⑸檔案管理。包括：業(yè)主檔案的建立和管理,工程檔案的建立和管理,管理檔案的建立和管理;⑹有償便民服務(wù)的開展;⑺商業(yè)物業(yè)的租售及經(jīng)營管理;⑻與業(yè)戶商會(huì)、外部公共職能部門的協(xié)調(diào)和溝通。3．服務(wù)投訴處理及回訪流程圖客戶來訪、電話、網(wǎng)絡(luò)及信函的投訴客戶來訪、電話、網(wǎng)絡(luò)及信函的投訴管理處任何人員管理處任何人員是否確認(rèn)？回訪并解釋回訪是否確認(rèn)？回訪并解釋回訪能否自行處理？相關(guān)部門能否自行處理？相關(guān)部門立即處理并判斷是否屬于重大投訴立即處理并判斷是否屬于重大投訴記錄備案管理處經(jīng)理記錄備案管理處經(jīng)理

(五）安全管理服務(wù)治安工作是物業(yè)管理的重點(diǎn)之一。**商業(yè)廣場(chǎng)是集購物、消費(fèi)、休閑、娛樂為一體的商業(yè)步行街，建筑布局及使用功能多樣化,客流量大,貨物運(yùn)輸及倉儲(chǔ)量大，人員復(fù)雜的特點(diǎn),因此如何保證商戶、顧戶在轄區(qū)內(nèi)的生命、財(cái)產(chǎn)安全，是體現(xiàn)一個(gè)物業(yè)管理公司服務(wù)水平的重點(diǎn)標(biāo)志。1、商業(yè)廣場(chǎng)安全管理的重要性（1)確保消費(fèi)者購物的安全一個(gè)良好商業(yè)廣場(chǎng)除了滿足消費(fèi)者的購物需求之外，還必須為消費(fèi)者提供一個(gè)安全舒適的購物環(huán)境。一個(gè)安全管理良好的商業(yè)廣場(chǎng)可以讓消費(fèi)者以最輕松的心情達(dá)到購物和休閑的以重目的.前往商業(yè)廣場(chǎng)消費(fèi)的顧客人數(shù)眾多，不僅涵蓋了所有的年齡層，其購物時(shí)間也從分鐘到數(shù)小時(shí)不等.因此，從消費(fèi)者踏進(jìn)商業(yè)廣場(chǎng)的那刻起,物業(yè)公司就有責(zé)任保障消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)的安全。⑵為商戶和工作人員提供安全的工作環(huán)境整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的安全作業(yè)設(shè)備的完善與否與商戶和工作人員的身體健康和生命安全息息相關(guān)。良好的商業(yè)廣場(chǎng)安全管理除了可以為商戶和工作人員提供安全的工作環(huán)境、減少工作上的焦慮和壓力,進(jìn)而提高商戶和工作人員的工作效率之處，還可以借此使商戶和工作人員樹立正確的安全管理觀念，確保商業(yè)廣場(chǎng)安全,兩者其實(shí)是互為因果的關(guān)系。⑶減少商業(yè)廣場(chǎng)財(cái)產(chǎn)損失發(fā)生任何意外和災(zāi)變，商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營者必須面對(duì)商場(chǎng)設(shè)備、商品被破壞所帶來的財(cái)物損失，同時(shí)對(duì)整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的聲譽(yù)、形象也帶來負(fù)面的影響。⑷維持良好的社區(qū)關(guān)系由于商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)出貨的作業(yè)方面不僅規(guī)模較大，而且次數(shù)相當(dāng)頻繁，再加上人員出入又頗為復(fù)雜，使得商業(yè)廣場(chǎng)的各項(xiàng)活動(dòng)直接或間接地影響著商業(yè)廣場(chǎng)的四周，如果在作業(yè)和管理上侵犯了他人的權(quán)益和安全，不僅會(huì)遭到聯(lián)合抗議和抵制，也會(huì)影響到商業(yè)廣場(chǎng)的正常作業(yè)和營業(yè)收入。因此，良好的安全管理還可以達(dá)到建立良好的社區(qū)關(guān)系、維持良好形象的效果。２、安全管理的基本原則⑴賓客至上，服務(wù)第一。⑵預(yù)防為主。⑶誰主管,誰負(fù)責(zé)。⑷群防群治，內(nèi)緊外松。3、安全管理的主要措施*＊商業(yè)廣場(chǎng)面積大、商品多、客流量大，容易發(fā)生安全問題。因此，我們將制訂一系列安全管理措施。安全保衛(wèi)要堅(jiān)持２4小時(shí)值班巡邏，以人防與技防相結(jié)合的安全管理原則,以安全、車輛、消防管理為主線，在現(xiàn)有先進(jìn)的安全、消防管理設(shè)施、設(shè)備的基礎(chǔ)上，對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)行全方位的監(jiān)控,配備訓(xùn)練有素、行動(dòng)迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍,利用現(xiàn)代化的管理手段,科學(xué)合理地組織日常管理，精心布置重大活動(dòng)的安全保衛(wèi)工作，迅速協(xié)助解決突發(fā)事件,為顧客購物提供安全、放心的環(huán)境。⑴建立一支高素質(zhì)的安全管理隊(duì)伍安全管理隊(duì)伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理"。安管員盡量招聘當(dāng)年的優(yōu)秀退伍軍人。具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。安管員管理引入輪換制和淘汰制,實(shí)行輪換上崗，在年終考證中，實(shí)行末位淘汰制,保證安管員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。⑵建立健全制度和檔案管理工作建立健全各種治安管理制度,如：各種值班制度,外來人員出入＊＊商業(yè)廣場(chǎng)的檢查登記制度，交接班檢查制度,定期檢查安全設(shè)施制度等。建立用戶檔案，熟悉用戶情況，增加溝通了解,有利于治安工作的開展。從本質(zhì)看,保安工作也是一種服務(wù)工作，因此堅(jiān)持服務(wù)原則,體現(xiàn)親切感和人性化。⑶崗位要求上崗前自我檢查,按規(guī)定著裝，做到儀容、儀表端莊整潔，并做好其他各項(xiàng)上崗準(zhǔn)備工作.嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。建立崗位值班記錄本，對(duì)崗內(nèi)各種情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報(bào)及簽名。⑷人防與技防相結(jié)合，加強(qiáng)安全監(jiān)控管理＊＊商業(yè)廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)施工階段，與已充分考慮技防的要求,＊＊公司將根據(jù)＊*商業(yè)廣場(chǎng)的實(shí)際情況，采取硬件與軟件相結(jié)合、人防與技防相結(jié)合的方式,通過配置有關(guān)設(shè)備，如監(jiān)控設(shè)備、報(bào)警設(shè)備等,加強(qiáng)防范.監(jiān)控設(shè)備：主要出入口、電梯內(nèi)、貴重物品存放處、車場(chǎng)、倉庫、主要通道及其他易發(fā)生事故的區(qū)域和重點(diǎn)部位設(shè)置，通過２4小時(shí)監(jiān)控、錄像，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題,全面了解和嚴(yán)密監(jiān)視商業(yè)廣場(chǎng)的安全狀況，并為發(fā)生事故時(shí)提供分析、跟蹤的依據(jù)。報(bào)警裝置：包括紅外線報(bào)警器、自動(dòng)報(bào)警器系統(tǒng)等，主要用于防盜、防火,發(fā)現(xiàn)有人行竊時(shí)可立即報(bào)警，或在發(fā)生意外事故時(shí)報(bào)警，通知有關(guān)人員及時(shí)制止災(zāi)情，使事故現(xiàn)場(chǎng)人員及時(shí)撤離。人防與技防的結(jié)合,在處理問題時(shí)，能更快速、及時(shí)、靈活、形成全方位、立體性的安全網(wǎng).⑸巡視檢查對(duì)所有巡視范圍，按巡更路線巡視檢查，做好簽到記錄，并定時(shí)向消防監(jiān)控中心報(bào)崗,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決,遇重大問題即時(shí)通知部長,并做好安全記錄，巡視中不出現(xiàn)安全盲點(diǎn)，防止事故發(fā)生。巡視中思想集中,做到“看、聽、聞、問"，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向班長匯報(bào)，并檢查消防設(shè)施及器材的完好性.巡視時(shí)禮貌，儀態(tài)大方，認(rèn)真回答工作人員的查詢，實(shí)行文明服務(wù)。接到治安、火警報(bào)警,迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，做出正確處理.３、車輛管理措施由于＊＊商業(yè)廣場(chǎng)處于一個(gè)繁華的商業(yè)地段，前來購物的車輛和載運(yùn)貨物的車輛較多,客流量大，為了使整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)交通暢通，確保顧客安全.因此,我們將在交通管理上加大力度.并針對(duì)＊*商業(yè)廣場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)車輛的管理采取的幾方面的重要措施。建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位責(zé)任，并將管理制度、崗位責(zé)任人姓名及照片、停車場(chǎng)負(fù)責(zé)人懸掛在停車場(chǎng)出入口明顯位置。將管理制度、智能化管理系統(tǒng)及全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點(diǎn).停車場(chǎng)車管員２4小時(shí)值班,定時(shí)對(duì)地下停車場(chǎng)進(jìn)行全面巡視,查看車輛有無損壞、漏水、漏油情況和車輛防護(hù)狀況是否完好，是否有可疑人員在車場(chǎng)滯留等。嚴(yán)格管理各種安全標(biāo)識(shí)和安全設(shè)施，保證行車安全,如限速器、轉(zhuǎn)彎凸鏡、限高牌、限速牌、道路指示牌、區(qū)域指示牌等。停車場(chǎng)內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由車管員負(fù)責(zé)管理使用,安全管理隊(duì)派人定期檢查。(六)消防管理服務(wù)由于**商業(yè)廣場(chǎng)屬于人流密集性場(chǎng)所，所以消防安全工作非常重要。不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊(duì)，并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施.我司以“預(yù)防為主,宣傳先行防消結(jié)合”的工作方針，實(shí)行技防和人防相結(jié)合.以消防監(jiān)控中心為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施,做好日常消防防范工作.安全管理隊(duì)負(fù)責(zé)中心內(nèi)消防服務(wù)和日常保安工作,維修班負(fù)責(zé)消防設(shè)備管理，經(jīng)理為*＊商業(yè)廣場(chǎng)的安全責(zé)任人,全面負(fù)責(zé)消防管理工作，安全管理隊(duì)隊(duì)長為＊＊商業(yè)廣場(chǎng)消防監(jiān)督員。消防監(jiān)督員每月對(duì)所有消防設(shè)備、設(shè)施、器材巡視檢查一遍。安全保衛(wèi)員在日常巡邏過程中如發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備、設(shè)施對(duì)消防存在安全隱患的，應(yīng)督促整改.1、消防工作的展開⑴進(jìn)行消防宣傳.宣傳的形式有：消防輪訓(xùn),利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知（防火手冊(cè))。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知。⑵建立三級(jí)防火組織,并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人：管理公司經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。⑶把防火責(zé)任分解到各業(yè)主（商戶）、租戶單元。由各業(yè)主（商戶）、租戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任.⑷明確防火責(zé)任人的職責(zé),根據(jù)《中華人民共和國消防條例》的規(guī)定,制定防火制度。⑸定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。⑹制定防火工作措施,從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。⑺配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施.⑻發(fā)動(dòng)大家,及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和隱患。⑼建立自防、自救組織.包括:建立義務(wù)消防隊(duì)；建立專職消防人；抓好消防訓(xùn)練，每年組織一次＊＊商業(yè)廣場(chǎng)全體人員演習(xí)。⑽明確火災(zāi)緊急疏散程序。做好急疏的準(zhǔn)備工作，人員急疏為主為先，轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后.⑾建立消防檔案⑿制訂滅火方案及重點(diǎn)部保衛(wèi)方案,每個(gè)商鋪安裝消防走火示意圖。2、消防安全管理的總要求⑴＊＊商業(yè)廣場(chǎng)實(shí)行逐級(jí)防火責(zé)任制，做到層層有專人負(fù)責(zé).⑵安全管理部設(shè)立防火檔案、緊急滅火計(jì)劃、消防培訓(xùn)、消防演習(xí)報(bào)告、各種消防宣傳教育的資料備案,全面負(fù)責(zé)商業(yè)廣場(chǎng)的消防預(yù)防、培訓(xùn)工作。⑶商業(yè)廣場(chǎng)要張貼各種消防標(biāo)志，設(shè)置消防門、消防通道和報(bào)警系統(tǒng),組建義務(wù)消防隊(duì),配置完備的消防器材與設(shè)施,做到有能力迅速撲滅和有效地進(jìn)行人員財(cái)產(chǎn)的疏散轉(zhuǎn)移.⑷設(shè)立和健全各項(xiàng)消防安全制度，包括門衛(wèi)、巡邏、逐級(jí)防火檢查，用火、用電、易燃、易爆物品安全管理，消防器材維護(hù)保養(yǎng)以及災(zāi)事故報(bào)告、調(diào)查、處理等制度。商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)消防器材、消防栓必須按消防管理部門指定的明顯位置放置⑹各種電氣設(shè)備、專用設(shè)備的運(yùn)行和振作,必須按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作,實(shí)行上崗證作業(yè)。⑺樓梯、走道和出口,必須保持暢通無阻，任何單位或個(gè)人不得占用或封堵。⑻各商戶嚴(yán)禁經(jīng)營和貯存煙花爆竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各劇毒物品。３、成立消防專職小組，其工作要求是：⑴消防安全小組每年定期組織一次消防工作指導(dǎo)、總結(jié)會(huì)議,會(huì)議要詳細(xì)記錄，并同各部門互通信息。會(huì)議的內(nèi)容主要集中在檢查以往對(duì)事故和危害的解決措施上，要糾正目前商業(yè)廣場(chǎng)中不安全的工作方法和危險(xiǎn)的工作環(huán)境.⑵消防安全小組每度季進(jìn)行一次消防演習(xí),每進(jìn)行一次消防車檢查和消防例會(huì)。每周進(jìn)行一次消防檢查、消防安全員每日進(jìn)行全場(chǎng)的消防巡視。⑶消防安全小組負(fù)責(zé)義務(wù)消防員的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練及滅火演⑷安全管理部門在開業(yè)前必須有應(yīng)急滅火預(yù)備方案和進(jìn)行至少1次的消防預(yù)演。⑸消防安全小組負(fù)責(zé)與各商戶簽訂《防火安全責(zé)任書》,全面控管消防安全工作。４.消防管理工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)控中心值班二十四小時(shí)報(bào)警，通訊設(shè)施處于正常待命狀態(tài).日常巡回檢查８：00—17:00無堆放易燃，易爆用品,安全使用液化氣、電器，無亂搭接電線，有消防設(shè)備，會(huì)使用,無違章用水、用電,無擠占消防通道和設(shè)施,天面無堆放雜物。增加巡視頻率場(chǎng)所遇需要時(shí)撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)；在動(dòng)火作業(yè)的前后；重點(diǎn)防火的位置;裝修施工現(xiàn)場(chǎng)等增加巡視頻率。消防設(shè)施設(shè)備檢查消防泵每周1次運(yùn)行良好，無異常聲音,無振動(dòng)，表面無灰塵、油污.消防栓帶無破損，無霉潮，帶柜完好.滅火器放置合理，無缺失,無過期，表面清潔，完好率100％.消防箱內(nèi)水槍、水帶各種附件是否完好。消防水源是否滿足條件。煙感、溫感、噴淋頭是否完好。學(xué)習(xí)訓(xùn)練３次／月，20分／次熟悉消防法規(guī)、消防知識(shí)和＊*商業(yè)廣場(chǎng)情況，掌握基本技能。訓(xùn)練演習(xí)組織嚴(yán)密，重點(diǎn)突出,專家指導(dǎo)，用戶參加.考核１次/半年演習(xí)1次／年督導(dǎo)式監(jiān)控中心值班,兼職消防，按照ISO90０1：2000消防服務(wù)質(zhì)量控制規(guī)范要求,做自檢、抽檢和專檢。?（七）設(shè)備管理服務(wù)設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)作的核心。管好機(jī)電設(shè)備，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)是*＊商業(yè)廣場(chǎng)管理的一項(xiàng)重要工作.要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購物和商家經(jīng)營，造成不必要的損失。＊＊商業(yè)廣場(chǎng)的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備齊全,商戶對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)備的依賴性較強(qiáng)，同時(shí)也會(huì)對(duì)設(shè)備的運(yùn)行提出更高的要求。在設(shè)備管理中，我司將更加注重設(shè)備全過程的綜合管理,即不僅把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài),充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。并進(jìn)一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護(hù),而且通過制定、實(shí)施周密合理的設(shè)備日常巡視、養(yǎng)護(hù)和定期檢修計(jì)劃，以預(yù)防重于補(bǔ)救之觀念,從而提高商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)備的運(yùn)行效率，確保商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)備的安全、穩(wěn)定、無故障運(yùn)行，提供一個(gè)良好舒適、高效的環(huán)境。我司將根據(jù)＊*商業(yè)廣場(chǎng)的實(shí)際情況，在機(jī)電設(shè)備的管理方面主要做好以下幾個(gè)方面:1、設(shè)施管理⑴建立設(shè)備檔案。做好＊＊商業(yè)廣場(chǎng)各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡.⑵完善工程維修班架構(gòu)。⑶建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。⑷抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制,開源節(jié)流.⑸制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。⑹建立監(jiān)管制度,監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。2、維修與保養(yǎng)⑴報(bào)修與維修程序。兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修。⑵設(shè)備的保養(yǎng).一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng);一級(jí)保養(yǎng)；二級(jí)保養(yǎng)。⑶設(shè)備的維修.對(duì)于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意：①是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃；②維修周期是否科學(xué);③維修方法是否恰當(dāng).一般的維修方法有:①強(qiáng)制維修法.即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期維修。②定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報(bào)告和提供的技術(shù)資料，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然后進(jìn)行維修。④全面維修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時(shí)，對(duì)主體和部件全面修理（大修）。⑷建立設(shè)備維修制度:設(shè)備檢修制度；報(bào)修制度。?公共設(shè)施及機(jī)電設(shè)備維修、保養(yǎng)工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)維修急修不過夜，小修、小補(bǔ)24小時(shí)完成，中修兩天內(nèi)回音。維修完畢由住戶確認(rèn);10０%回復(fù)，住戶滿意率９9％以上.公共設(shè)施及場(chǎng)所巡視1次/天熟悉大廈公共設(shè)施種類.位置。分布。開關(guān)位置．完好率９9%以上。道路、停車場(chǎng)檢查1次/天平整無積水、無漏水、完好率1０0％天面1次/月無積水、無漏水、隔熱層完好無損樓梯、墻面刷漆１次／年整潔無缺、扶手完整、樓梯燈正常無亂張貼明暗溝檢查1次/周暢通、無積水、無塌陷外墻１次／周外墻無脫落、無滲水、無違章，整齊統(tǒng)一供水、供電及設(shè)施設(shè)備１次／月、發(fā)現(xiàn)異常零修自辦、小修以上報(bào)工程部運(yùn)行正常、無搭建、無泄漏公共場(chǎng)所檢查1次／周整潔、安全、無改建、無亂堆放路燈檢查1次／月燈泡、燈罩無損壞、完好率10０％供電設(shè)施當(dāng)班：日常檢查保養(yǎng)：按計(jì)劃進(jìn)行各接線處無發(fā)熱等異?，F(xiàn)象,指示燈，信號(hào)齊全,計(jì)量儀表準(zhǔn)確,督導(dǎo)方式由維修班負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)，經(jīng)理定期參加安全檢查。?各類機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃(一）供配電系統(tǒng)項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容柴油發(fā)電機(jī)每周一一級(jí)檢查：機(jī)房衛(wèi)生。檢查其潤滑油位、冷卻水位、燃油量、蓄電池電位和傳動(dòng)皮帶,排煙系統(tǒng)、空氣增壓系統(tǒng)、控制箱是否正常。目撿發(fā)動(dòng)機(jī)有無損壞、滲漏、皮帶是否松弛或磨損.清潔電氣接頭和蓄電池，并根據(jù)情況補(bǔ)充蓄電池電解液.試運(yùn)行30－45分鐘，觀察其油壓、油量、水溫、電壓、電流、頻率是否正常，發(fā)電機(jī)組有無異常聲音。每半年一二級(jí)檢查：重復(fù)一級(jí)檢查。打開發(fā)電機(jī)端蓋,檢測(cè)對(duì)地絕緣電阻，并除塵。檢查配電箱內(nèi)接頭是否擰緊。檢查各類傳感器信號(hào)是否正常。一年一三級(jí)檢查：重復(fù)二級(jí)檢查。清洗和調(diào)整氣門及噴油嘴，調(diào)整皮帶張緊輪、水泵后部張緊輪。根據(jù)機(jī)組運(yùn)行情況更換潤滑機(jī)油、機(jī)油慮清器、燃油慮清器及空氣慮清器。二年一四級(jí)檢查:重復(fù)一、二、三級(jí)檢查。清洗并校準(zhǔn)油嘴、燃油泵及真空控制器，檢查或更換風(fēng)扇、水泵、皮帶張緊輪軸承、水泵后部張緊輪。檢查、修理增壓器、減振器。檢查機(jī)油泵、燃油泵、冷卻水泵，清洗水箱.更換各類磨損件，軸。高壓環(huán)網(wǎng)柜每周一檢查外觀是否完好、運(yùn)行有噪聲。檢查指示燈是否完好。備用柜“禁止合閘”標(biāo)示懸掛位置是否正確。清理外部灰塵.每年一檢查操作機(jī)構(gòu)是否靈活、互鎖機(jī)構(gòu)是否正常。檢測(cè)接地電阻（應(yīng)符合規(guī)定要求).檢查電源接線裝置，并緊固螺絲。自動(dòng)合閘電瓶加注電解液,檢修充電器.項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容變壓器每周一檢查外觀是否完好,有無異常響聲。檢查溫控器指示是否正常，超溫時(shí)風(fēng)機(jī)能否正常起動(dòng),風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常.變壓器電壓、電流是否在額定范圍內(nèi)。每年一檢測(cè)接地電阻,各接線裝置緊固.檢測(cè)變壓器線圈絕緣電阻.緊固螺絲并有防松措施，檢查變壓器防松綁扎并加固。清理灰塵。配電柜動(dòng)力柜控制柜每天一檢查衛(wèi)生。檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，有無異常聲響。檢查配電開關(guān)觸頭接觸是否良好,有無短路、過載現(xiàn)象。檢查開關(guān)是否在正確位置，標(biāo)示是否清楚。檢查無功補(bǔ)償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達(dá)到要求。檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷.半年一緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸電間隙,更換打磨燒壞的動(dòng)靜觸頭.若有過載現(xiàn)象，應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備.一年一重復(fù)上述檢查。檢測(cè)接地電阻。測(cè)試過流保護(hù)裝置、聯(lián)鎖裝置是否可靠.照明器具每天一清潔衛(wèi)生。檢查外觀是否完好，有無異常響聲。檢查燈具照度的均勻度、眩光度、頻閃度及電壓的變化影響等情況。每月一重復(fù)上述內(nèi)容。調(diào)整亮度，節(jié)約能源.更換過熱配件，避免短路現(xiàn)象。根據(jù)季節(jié)的變化情況合理調(diào)整燈光工程的開機(jī)時(shí)間.供電線路每周一清潔衛(wèi)生。檢查敷設(shè)環(huán)境有無積水、雜物。供電電纜標(biāo)示是否清晰、脫落。每月一重復(fù)上述內(nèi)容.檢查線路有無過熱現(xiàn)象.檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好。每年一重復(fù)上述內(nèi)容。檢測(cè)線路絕緣電阻.金屬支架、電纜套管涂防銹漆或?yàn)r青。（二）給排水系統(tǒng)項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容生活泵、消防泵等各種水泵每天一1、機(jī)房衛(wèi)生；對(duì)機(jī)體擦拭去灰、保持干凈無塵。２、每2小時(shí)觀察其水位、水壓、電壓、電流指示是否正常,電機(jī)及水泵有無異常聲音,電機(jī)、控制柜有無異味。3、檢查壓盤根處滴水是否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)加盤根或擰緊盤根螺栓。４、檢查濕式報(bào)警閥、液位報(bào)警器、控制系統(tǒng)工作是否正常.５、檢查水位深度指示是否清晰。６、發(fā)現(xiàn)故障及故障隱患及時(shí)處理。每月一１、重復(fù)上述檢查.2、生活供水的主、備用泵進(jìn)行手動(dòng)切換實(shí)驗(yàn)并記錄.３、消防泵應(yīng)啟動(dòng)管網(wǎng)末端試水裝置或打開水泵出水管放水實(shí)驗(yàn)。４、注意水壓表是否在檢驗(yàn)合格后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用。每年一1、電機(jī)、泵體軸承清洗加潤滑油；如有異常聲響，則更換同型號(hào)規(guī)格軸承。２、泵體、水泵葉輪及管道除銹、刷漆.３、檢測(cè)電機(jī)接地電阻。4、檢查電機(jī)與水泵彈性連軸器有無損壞，如有損壞則更換。5、更換磨損的水泵軸襯套。６、性能測(cè)試。水箱、水池每周一1、檢查外觀是否完好，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口防蟲紗網(wǎng)是否完好。2、打開排污閥排污。3、檢查進(jìn)水浮球閥并作手動(dòng)進(jìn)水實(shí)驗(yàn)。4、觀察水質(zhì)情況，檢測(cè)水的PＨ值和含氯量。５、水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。每月一1、重復(fù)上述內(nèi)容。2、按規(guī)定比例按時(shí)投放消毒藥品。每半年一1、清洗水池、水內(nèi)部，按比例投放漂白粉進(jìn)行消毒。2、送水樣至衛(wèi)生防疫站進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)。3、各類金屬構(gòu)件及管道作防銹處理。給水井、雨水井、污水井每周一１、檢查井蓋是否蓋好、完好，開蓋檢查井底是否有污物,如有則清除干凈。2、檢查井蓋鑄造字跡是否清晰、正確。半年一１、重復(fù)上述檢查。2、清理污泥，疏通下水管道。３、各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。?項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容供水、排污管網(wǎng)每周一１、檢查外觀是否完好,應(yīng)無滴、漏現(xiàn)象。２、檢查閘閥，觀察供水壓力表是否正常.3、各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。每季一１、重復(fù)上述內(nèi)容。2、清理管道內(nèi)的雜物，疏通排污管道。3、檢查閘閥開啟、關(guān)閉是否靈活，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象.每年一1、重復(fù)上述內(nèi)容。２、檢查修整全部管架。３、管道及支架除銹刷漆。4、檢查止回閥、浮球閥、液位控制器是否正常.５、管道內(nèi)部清洗、作防腐處理。６、更換各類閥門標(biāo)示,并標(biāo)注管內(nèi)水流方向。7、各類閥門絲桿上油作防銹處理.?(三）消防系統(tǒng)日常運(yùn)行要求每天對(duì)消防系統(tǒng)主機(jī)及消防控制中心進(jìn)行巡視，嚴(yán)格按照消防系統(tǒng)操作規(guī)程進(jìn)行操作，發(fā)生故障及其隱性故障能及時(shí)處理，機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行檢測(cè)，確保其設(shè)備、設(shè)施能正常運(yùn)行項(xiàng)目時(shí)間次數(shù)內(nèi)容系統(tǒng)主機(jī)副機(jī)每日一１、對(duì)主機(jī)進(jìn)行探測(cè)、查詢，了解系統(tǒng)運(yùn)行情況,遇系統(tǒng)故障、警告、火災(zāi)報(bào)警及時(shí)處理。每周一１、對(duì)消防主機(jī)，聯(lián)動(dòng)柜進(jìn)行清潔,并做好記錄。每月一1、檢查其運(yùn)行情況,對(duì)消防聯(lián)動(dòng)柜按鈕進(jìn)行檢查測(cè)試，若有故障及時(shí)維修處理，并做好記錄.每季一1、對(duì)主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜按鈕進(jìn)行檢查測(cè)試，若有故障及時(shí)維修處理，并做好記錄.每半年一消防演習(xí)時(shí)能正?？刂葡涝O(shè)備的動(dòng)作，并能準(zhǔn)確檢測(cè)有關(guān)信息.檢測(cè)能否正常打印系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報(bào)警資料.對(duì)存在的故障予以處理。測(cè)試系統(tǒng)接口信號(hào)是否正常.軟件數(shù)據(jù)備份.測(cè)試系統(tǒng)借口模塊、各種按鈕的性能。測(cè)試系統(tǒng)接地電阻。測(cè)試各回路的對(duì)地電阻。報(bào)警裝置系統(tǒng)每周一1、檢查外觀是否完好，運(yùn)行是否正常，并清潔衛(wèi)生。每年1、更換損壞的報(bào)警裝置，手動(dòng)試驗(yàn)報(bào)警裝置是否聯(lián)動(dòng),并及時(shí)處理故障；檢查接線是否松動(dòng)、脫落。煙霧溫度等探測(cè)系統(tǒng)每日一１、檢查外觀是否完好，檢測(cè)是否有誤報(bào)、解除報(bào)警，查出故障及時(shí)處理.每半年一1、重復(fù)上述工作,對(duì)每區(qū)域抽樣模擬實(shí)驗(yàn)探測(cè)器是否正常運(yùn)行。每年一檢測(cè)各種接口,整理線路，處理接觸不良的接口。進(jìn)行探測(cè)器模擬實(shí)驗(yàn),有故障及時(shí)處理。利用消防主機(jī)的巡檢功能,檢測(cè)各探測(cè)器的狀態(tài)。對(duì)所有探測(cè)器分批清洗、烘干、檢測(cè)。消防廣播每周一1、利用用實(shí)況廣播檢測(cè)每層消防廣播喇叭是否完好每季一清潔設(shè)備。檢查外觀是否完好,檢查線路及設(shè)備是否正常。檢測(cè)線路及音響要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。在雙休日用實(shí)況廣播檢測(cè)每層消防廣播喇叭是否完好.消防栓系統(tǒng)每月一清潔衛(wèi)生。檢查外觀是否完好。檢查配件是否齊全。檢查水帶是否發(fā)霉、破損,水帶、水槍、消防栓接口是否正常。?消防栓系統(tǒng)每半年一消防演習(xí)（水槍水柱射程大于3０米，能實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng))。對(duì)消防水帶做防霉變處理。噴淋消防系統(tǒng)每周一1、檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。每半年一失靈壓力表進(jìn)行更換。排放管網(wǎng)污水,并實(shí)驗(yàn)。室外管道清銹刷漆，并標(biāo)注水流方向及水系統(tǒng)色環(huán)。檢測(cè)濕式報(bào)警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否洪亮.閥門絲桿加注黃油并加裝防護(hù)套。防排煙系統(tǒng)每月一清潔衛(wèi)生。檢查外觀是否良好,風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象。外觀標(biāo)示是否清晰。每半年一手動(dòng)試運(yùn)行，檢查風(fēng)機(jī)有無異?，F(xiàn)象，并做好記錄。觀察消防演習(xí)時(shí)是否聯(lián)動(dòng).檢查防排煙閥動(dòng)作情況。對(duì)排煙閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)加潤滑油脂。每年一清洗、更換風(fēng)機(jī)軸承，檢測(cè)接地電阻。風(fēng)機(jī)外殼清銹刷漆。更換各類標(biāo)示.氣體滅火系統(tǒng)每月一清潔衛(wèi)生。檢查外觀是否完好,有無泄露氣體現(xiàn)象.檢查氣壓表的完好情況。每半年一檢查氣瓶壓力。氣瓶外殼除銹、刷保護(hù)漆.模擬測(cè)試氣體消防滅火系統(tǒng)的動(dòng)作情況。防火門每月一檢查門體有無變形.門關(guān)閉密封情況，閉門器靈活，有無漏油現(xiàn)象。每年一1、重復(fù)月檢項(xiàng)目一次.?(八）保潔綠化管理服務(wù)１、清潔衛(wèi)生管理清潔好壞是**商業(yè)廣場(chǎng)管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎商業(yè)廣場(chǎng)的形象。由于商業(yè)廣場(chǎng)一般都采用大量質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行裝飾,所以清潔難度大，專業(yè)要求高。為此要制定完善的清潔細(xì)則,明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，為**商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)造一個(gè)清潔、整潔、高雅的購物環(huán)境。日常清潔工作的重點(diǎn)體現(xiàn)在；⑴制定完善的清潔細(xì)則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴(yán)格執(zhí)行.⑵制定部門各崗位的責(zé)任制.⑶建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。定期巡檢法（隨見隨報(bào)，定點(diǎn)檢查,劃簿登記）;每日抽查;會(huì)巡制度；食用水質(zhì)及排污處理檢查.⑷保持商業(yè)廣場(chǎng)公共場(chǎng)所的清潔。如步行街、洗手間、公用走道等⑸提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。(1)建筑物外圍環(huán)境管理①針對(duì)＊＊市氣候特點(diǎn)和各種常見有害微生物的習(xí)性，采取視察診斷、作業(yè)效果跟蹤確認(rèn)等步驟進(jìn)行調(diào)查分析，定期消殺老鼠、蚊、蠅及白蟻等有害生物。通過“清潔、改造、消殺、隔離”等步驟，使內(nèi)外環(huán)境改善，以防治有害生物的滋生與各種不同類型災(zāi)害的發(fā)生。②綠地道路衛(wèi)生管理：**商業(yè)廣場(chǎng)是一個(gè)開放式、多功能的繁華場(chǎng)所,為展現(xiàn)＊*商業(yè)廣場(chǎng)高檔次的形象，在綠地道路衛(wèi)生管理上按照“六不”、“六凈"、“三化"、“三優(yōu)”工作要求實(shí)施管理。六不:不見積水、不見積土、不見雜物、不漏收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞；六凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水溝井凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈;三化:凈化、綠化、美化;三優(yōu)：優(yōu)美的環(huán)境、優(yōu)良的秩序、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。(2)商業(yè)步行街的環(huán)境管理垃圾收集、處理實(shí)行全過程封閉式管理;服務(wù)開放區(qū)域,如車庫等排放的廢氣實(shí)施統(tǒng)一收集凈化再排放；及時(shí)清理建筑物表面積內(nèi)部懸掛、堆放的雜物；加強(qiáng)商業(yè)步行街環(huán)境清潔衛(wèi)生管理,在非營業(yè)期間，安排清潔工進(jìn)行巡查、清潔,管理人員巡查,確保商業(yè)步行街的環(huán)境衛(wèi)生。（3)商場(chǎng)區(qū)域清潔管理①充分利用商戶非營業(yè)時(shí)間進(jìn)行公共區(qū)域清潔工作，每天早晨在開業(yè)前半小時(shí)內(nèi)完成公共部分的清潔，用戶開業(yè)期間，將保潔工作寓于“隱形服務(wù)”之中，實(shí)施“零干擾”工作方式。②定期清洗公共通道，玻璃護(hù)欄、墻面及地下室車庫，平常保潔,保持這些區(qū)域的清潔衛(wèi)生.

(4）清潔衛(wèi)生、消殺作業(yè)要求及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)清潔衛(wèi)生作業(yè)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)表位置序號(hào)清潔項(xiàng)目作業(yè)要求清潔標(biāo)準(zhǔn)每日每周每月每季位置序號(hào)清潔項(xiàng)目作業(yè)要求清潔標(biāo)準(zhǔn)每日每周每月每季?消殺作業(yè)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)表序號(hào)位置清潔項(xiàng)目作業(yè)要求工作標(biāo)準(zhǔn)每周每月?（5)垃圾分流對(duì)用戶垃圾實(shí)施“三化”管理,即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化,進(jìn)行有效的垃圾分流工作，使整個(gè)回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。垃圾收集袋裝化:用戶垃圾的收集,統(tǒng)一采用管理處提供的垃圾袋進(jìn)行袋裝并投遞至指定的垃圾桶。垃圾分類收集,分可回收、不可回收和有毒有害類進(jìn)行收集，特別是現(xiàn)代商務(wù)用品中類似墨盒、碳粉等打印、復(fù)印耗材的處理，合理節(jié)約資源。垃圾回收資源化：通過垃圾站的再次分類收集,從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用,避免資源浪費(fèi)，其中所獲收入可用于無償向用戶提供垃圾袋。垃圾處理無害化：再次分檢后出現(xiàn)的有毒有害垃圾可統(tǒng)一交給政府專業(yè)部門(廢物處理站）集中處理，無害垃圾則委托環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)出**商業(yè)廣場(chǎng).2、綠化管理做好＊＊商業(yè)廣場(chǎng)的綠化管理工作，將給商業(yè)廣場(chǎng)增添美感。生氣盎然的神態(tài)和絢麗奪目的色彩給商業(yè)廣場(chǎng)的裝飾增添了光彩，而優(yōu)美、高雅的購物環(huán)境,能給顧客留下好的印象,激發(fā)顧客的購買欲望，并可提高的競爭檔次。我司將充分利用＊＊商業(yè)廣場(chǎng)的資源，制定一系列的綠化管理措施，并加強(qiáng)宣傳工作,增強(qiáng)用戶愛護(hù)環(huán)境、保護(hù)環(huán)境的意識(shí)。1、統(tǒng)一規(guī)劃、合理組織，形成系統(tǒng)。根據(jù)功能和使用要求，采取重點(diǎn)與一般,集中與分散，線、點(diǎn)、面相結(jié)合的原則進(jìn)行布局。2、因地制宜。充分利用自然地形和現(xiàn)狀條件，布置綠化地.3、注意景觀。合理選種和配置,力求做好四季常青.4、制定“綠化工作計(jì)劃”和“綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)"。５、物業(yè)事務(wù)助理每天按“綠化工作計(jì)劃”和“綠化檢查標(biāo)準(zhǔn)"對(duì)＊＊商業(yè)廣場(chǎng)綠化工作進(jìn)行監(jiān)督檢查、并將檢查結(jié)果記錄在《綠化養(yǎng)護(hù)檢查表》相應(yīng)欄目中。在檢查中發(fā)現(xiàn)不合格的,事務(wù)助理通知綠化工予以返工，直到合格為止。?綠化管理檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查項(xiàng)目檢查標(biāo)準(zhǔn)擺設(shè)注意綠化花草、盆景、盆栽擺設(shè)、陳列是妥當(dāng)，并及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、更換。剪栽①室內(nèi)外盆栽、喬灌木是否及時(shí)剪栽處理，使其造型整齊美觀,枯黃枝葉是否及時(shí)剪除，保持青綠和生機(jī),修剪下的枯葉要即刻清除。②草坪有無雜草、雜花,若有要及時(shí)拔除，注意草坪、草地是否整齊。澆水有無適時(shí)或定時(shí)澆水，綠化植物是否干枯，對(duì)流到地面或設(shè)施上的水要及時(shí)抹干,保持周圍環(huán)境整潔、干凈，并防止造成設(shè)施的腐蝕和霉壞.施肥施放有異味的肥料是否在非營業(yè)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行,并以花泥覆蓋,不得裸露，以免影響周圍環(huán)境。殺蟲劑對(duì)公共場(chǎng)所綠化噴殺蟲藥,是否在非營業(yè)時(shí)間內(nèi)進(jìn)行,使用高效低毒農(nóng)藥有無在噴殺時(shí)做好防護(hù)工作。去塵檢查花池、花基、花盆、綠化帶是否有煙頭、紙屑等雜物,有無定期用濕軟布對(duì)植物莖葉進(jìn)行除塵。補(bǔ)缺如有枯死現(xiàn)象,要及時(shí)進(jìn)行更換，如所更換的品種不同,是否有書面報(bào)告物業(yè)管理處審批。

（九）突發(fā)事件的處理1、收到被放置爆炸物品信息時(shí)的處理⑴得知商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)被放置爆炸物品,或者接到爆炸恐嚇電話時(shí),保持冷靜，認(rèn)真記錄。同時(shí)以最快速度報(bào)告高層主管，并立即向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。⑵由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)，立即成立防爆炸指揮部，增派安全保衛(wèi)人員加強(qiáng)出入口管理，對(duì)陌生或形跡可疑人員嚴(yán)加防范，認(rèn)真檢查證件，檢查攜帶物品。⑶立即通知各門崗，檢查車庫是否有遺失包物,并加強(qiáng)巡邏，發(fā)現(xiàn)無主物品不要隨便碰觸，立即上報(bào)管理處經(jīng)理.⑷確定有爆炸物品時(shí)，立即疏散人員，同時(shí)請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助處理.2、遇到火災(zāi)時(shí)的應(yīng)急處理為確保商業(yè)廣場(chǎng)在發(fā)生火災(zāi)時(shí)能夠得到迅速準(zhǔn)確的處理,各部門和員工在緊急情況下應(yīng)按照自已的職責(zé)并有條不紊地做好滅火疏散工作搶險(xiǎn)安全工作.當(dāng)出現(xiàn)火災(zāi)報(bào)警時(shí)，遵循以下程序處理：⑴