房地產(chǎn)項目管控工程成本管理重點解析

管控工程成本的10大重點進度、質(zhì)量、成本控制是項目管理的重要內(nèi)容，本文結(jié)合碧桂園的工程成本、進度、質(zhì)量的平衡管理，來談談房地產(chǎn)項目在事前、事中、事后如何精細化管控項目工程成本。關于房地產(chǎn)項目工程成本管控，往往會從成本階段控制及成本構(gòu)成上分析，這樣會陷入成本管控的某個點而難于從整個項目成本管理上去聚焦每個階段的重點，尤其是難于在前期形成基于全局的落地性的成本推進計劃。本文嘗試從事前、事中、事后工程成本管理應聚焦的重點著手，結(jié)合碧桂園的工程成本、進度、質(zhì)量的平衡管理，來談談房地產(chǎn)項目在事前、事中、事后如何精細化管控項目工程成本。事前：優(yōu)設計，穿插工序1.優(yōu)化設計，減少變更設計決定了整個項目至少75%以上的成本，那么優(yōu)化設計、減少施工過程中的變更洽商量，將是事前成本控制的先鋒兵。大項的變更洽商的簽訂應采用四方會簽制，參加簽字人員有工地代表、工程造價人員、監(jiān)理單位、施工單位。工程部資料員負責對所有洽商變更按順序編號，防止于結(jié)算階段施工單位漏報須核減造價的洽商。預算部應配合工程部，積極辦理須核減的變更洽商。對結(jié)構(gòu)工程及部分安裝工程采總價包死的方式簽訂合同，雖可降低成本，但不利于品牌創(chuàng)立，因此應延長設計時間，加大設計投入，從根本上減小施工中的變更洽商發(fā)生量。對于像智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等專業(yè)性強的分包項目，可考慮由投標方于招標過程中對圖紙進行專業(yè)優(yōu)化。碧桂園的設計、工程變更流程如下圖：2.優(yōu)化人力，提高效率人工成本控制之處，應是加強項目部管理水平，選用勞務水平較高的隊伍，確保有效用工。其次，要制定科學、合理的施工方案，從而減少無效用工。再次，合理界定定額內(nèi)用工和定額外用工，一承包人工工日確定人工費，工資單價控制在造價信息單價范圍內(nèi)，采用招標形式擇優(yōu)選擇勞務隊伍。此外，盡量采用新材料、新技術(shù)、新工藝，從而提高勞動效率，降低用工成本。3.材料設備，省就是賺在“人”之后，接下來我們可以談談“物”。首先，對于機械費用的支出，應“確保不賠，稍有盈余”，積極地進行機械成本的控制。宿一方面應基于獨機械臺班定額丈標準，結(jié)合市莖場行情確定合注理的機械租賃塞價格，可通過遣招標競爭形式麻，擇優(yōu)選擇；狹另一方面，根鋪據(jù)合理施工方崗案，最大限度哀縮短機械使用久周期，發(fā)揮機凝械使用率，防倉止閑置，降低功機械租賃的成來本支出，并防債止損毀，避免惡賠償。恨其次，在材料春成本控制上，魂由于材料消耗河占了整個工程混成本裳的導65圈%資左右，因此，藝加強材料成本漢的控制是降低稻工程成本最有雷效、最直接的杜方式?？娌牧喜少彸杀九芽刂?，在價格惠上，按照工程俯的實際需用量多，指定詳細、藍準確的材料采歌購計劃，最大倍限度的控制材做料采購費用支事出；姑在質(zhì)量上，材址料的采購盡可獄能從廠家或廠臭家代理商手里佛直接采，材料棉保管人員在材播料進場時，一努定要認真核實夢實際進場材料陶的質(zhì)量和數(shù)量近是否與所要采擠購的材料相一代致，特別是大嚷體積的灰、砂蓄、石之類的材壓料。裁碧桂園的材料代、設備確定與棵采購流程如下槍圖：設4平.題就地取材，因隔地制宜銀以韶關碧桂園丙項目為例，臨浸水盡可能就地懼取材，利用合臭格的河水、水旁庫水和地下水似，這樣有利于餐節(jié)省投資；臨疤電根據(jù)開發(fā)計賣劃合理布置；挖場內(nèi)盡量提前厭施工小區(qū)市政柜道路作為施工同道路，這樣一房方面能保證場裂內(nèi)運輸，另一江方面也有利于渾文明施工。匙對土質(zhì)較好的訊地段，可采用甩先利用底層砼北路面作為施工敢道路，施工完拜成后再澆筑面語層砼。構(gòu)土質(zhì)較差地段答的市政道路，薄可采用先倒底誘層砼路面作為禿施工道路，施趴工完成后再鋪伸上瀝青；臨設姨材料堆放現(xiàn)場鏈、辦公室等場惠地應盡可能放亦在不影響施工顧，距離比較近密的位置，檢避免多次搬遷慌，減少搬遷費愉用練。符攪拌站應考慮棚交通運輸問題月，放在較晚開恰發(fā)，且便于交閃通運輸和取水蠟的位置。存5輔.貫優(yōu)化標高，平少衡土方看對一個大型小功區(qū)來說，土方慨工作量是非常所大的，因此合噴理確定項目的管標高是一項非辱常重要的工作寇。社合理確定項目保的標高可以大第大地減少土方移的開挖和外運堵，同時也減少儀了市政管線的樹埋設深度，從掛而達到加快進核度，節(jié)省造價泳的目的。浮標高的確定必鹽須綜合考慮與警外部市政道路竹、市政管線連衫接問題、外部能地勢的標高問損題以及土方平似衡問題，必須傅與設計院共同次進行。顯接收場地后必曾須對場地標高突進行的精確測遇量，按初步確合定的標高準確叢計算挖方量的知填方量。如果婦不能滿足平衡博要求，可在不要影響與外部市文政道路、管線伯連接，不影響賠場地排水等問托題前提下適當益調(diào)整標高。壯碧桂園在土方范平衡運轉(zhuǎn)中，樣重點關注以下瘡幾個問題：憤一是對開挖出懂來的石方應充簡分利用，可用亂于場地的道路語回填、換土和煩擋土墻的原材播料，以達到節(jié)諒省造價的目的漸。濃二是對于含水牲量很大的土，香如淤泥等，必貨須堅決運走，節(jié)不能用于建筑辦物的回填，否記則不但不能節(jié)外省造價，還會妙大大提高基礎馬處理的成本和嘉時間。乒三是含有大石包塊的土或者石枝塊不能回填在條準備進行樁基乳礎施工的場地頂上，否則會大器大增加樁基礎是施工的難度，產(chǎn)增加成本和延支緩施工的進度殃。就四是魚塘、水焦池應該抽干水臘，適當處理后渣再回填。但6映.輔工序穿插，縮瞧短工期轟碧桂園會通過快制訂項目開發(fā)腐施工計劃，做秒好各項工作的殺穿插，盡可能萬縮短時間。騰碧桂園工程是叢各工程公司負器責進行的刮：土建是由騰貼越負責施工的李，機電是由機濱電公司負責施季工的，精裝修平是由雅俊公司閑施工的，園藝序、綠化也有專哈業(yè)公司，土方忙是土方隊施工謀的，而自來水商是由自來水公戀司施工的，煤租氣是煤氣公司鄙施工的。再加殼上白蟻、防雷娛等隊伍。參建星單位很多，協(xié)鉤調(diào)管理的工作悠量很大，項目崖部在某種意義喇上起到了總包用的作用。因此五必須犯以片為單位，騎制訂整個片區(qū)響的整體開發(fā)建據(jù)設計劃，并做節(jié)各項工作的穿雄插和組織。吼事中：人、材米、機督查與協(xié)掃調(diào)工1哲.紫控制進度，加桶強組織、管理異不得不說，進蓬度控制是項目盈管理的重要內(nèi)存容，能否成功見地控制進度直喝接影響了項目卻的資金運作和修成本。進度快訊了，大型設備禮的周轉(zhuǎn)費、材廳料租賃費還有旋人工費都會減協(xié)少；早碧桂園的施工挨隊伍很多，有各土方、土建、負機電、鋁窗、枯園藝、裝修、草綠化等。其中息土建下面還有康很多隊，水平孔參差不齊。艇各施工單位只色對自己施工單薄位范圍負責，看因此作為項目叔部的管理責任緊和協(xié)調(diào)工作量艦很大，必須全竟面、細致地做妹好整個項目的特施工組織，保賞證各專業(yè)施工孫及時進場和穿狐插。同時還必泊須加強管理，爐抓好施工的質(zhì)暫量和安全，確忍保施工順利進伐行，才能保證渾施工進度。策2虎.陽勞務分包，加市強質(zhì)量管控侍很多質(zhì)量會影晃響后期的施工芝，舉例說明，枕一根柱子要是鍋垂直度不好，羊后期抹灰就會貪很厚，增加成窮本；模板要是磚支設質(zhì)量不高嗓，會漏漿，損摩失混凝土，后具期可能還要鏨漠除，增加人工孕費。紛3跪.溪人工、材設的罰過程管控健在人工成本上透，根據(jù)成本目兵標，量化、細斃化到項目每一甩個人，明確其足責任及成本控曾制對象、范圍蘇。一是根據(jù)已債編制的實施性肆施工組織設計累，合理安排人慕員進場和退場磚；二是合理安蜓排工作，提高章作業(yè)效率，盡墨量減少成本費打用支出。不在材設成本上每，首先是合理撓配備機械，建珍立機械設備日現(xiàn)常定期保養(yǎng)和占檢修制度，加京強機械的維護壓和保養(yǎng)，加強輩機械操作人員含的操作業(yè)務培驗訓，提高其完黃好率和生產(chǎn)效帽率，杜絕發(fā)生塘機械事故，同拘時要做好機械判臺班記錄和燃膜油消耗記錄。跪?qū)τ谕獠孔赓U毒的設備，要做稠好工序銜接及勉登記記錄，提秤高機械的利用貧率，盡可能使縣其滿負荷運轉(zhuǎn)脖。室其次，在材料筒消耗的成本控瓣制上，一是編膚制施工預算，臟做出材料分析派，確定材料的鍛定額需要量；即二是通過下發(fā)滅施工任務單和盈限額領料單對襲材料的消耗成選本進行有效控燙制。嬸一般領料的原驚則是：預算子瞧目中能夠分析齡出來的材料必渠須限額；預算崇子目中不能夠漂分析出來的輔姥助材料，按實書際發(fā)生計入材隔料消耗成本?；ピ俅?，控制甲比供材料、設備鄙采購成本。對稀于所有甲供材灘料、設備，須狗經(jīng)招標、談判敬，確定最優(yōu)中坦標單位，并與換之簽訂嚴密合儀同，約定供貨董方式、供貨時王間、付款方式裹等。對于甲供勾材料的核算，齡應嚴格按照合榮同約定的結(jié)算室方式，準確計折量，避免浪費慢。同時，應聯(lián)稠合其他地產(chǎn)商番等大用戶對主朗要材料、設備格實行聯(lián)合采購亞，以達到最低賠材料、設備供快貨價格。對于妖需要外出考察津的材料、設備賴，應盡量選用砍當?shù)丶爸苓厖^(qū)附域的廠家，以磨降低公司費用朱及運送費用。微此外，大宗材扯料要與供應商好簽訂合同，鎖厭定價格，明確乘材料品質(zhì)標準維、供貨時間、地送貨方式和交膏貨地點；對于付地材等零星用抹料，堅持用多霞少購多少原則宗，以免造成庫釘存積壓；把好廉材料收發(fā)關，發(fā)明確工程合理凱的材料消耗量鼓，節(jié)約用料，點防止浪費；建指立健全材料臺甚賬，加強材料上的動態(tài)管理，冷合理堆放材料河，減少二次搬稻運；材料進場鬧時要認真點驗帝，保質(zhì)保量。肥4暮.頸優(yōu)選供應商，祖加強合同管理沾第一，優(yōu)選供羅應商，對于所擊有項目，都要堆通過招標或?qū)ρ乙陨铣邪律萄垐髢r，會對報價滿意的研單位進行多輪鐵談判，以期達錄到最優(yōu)，從源揮頭上控制造價傭。對于選定之稀材料、設備供糖應商，應于供咳貨完成之后進尾行評審，滿意貍的供貨商列入院供貨商名錄，亂以備后續(xù)的合鐮作。威第二，管理施狗工合同，施工諷合同應由預算嬸部同工程部及妥監(jiān)理單位共同摧協(xié)商，把質(zhì)量腸要求、工藝要縫求、施工部位蜜等羅列清楚，銜以避免日后糾校紛。壩第三，關于現(xiàn)昏場水電費的控鳴制。水電費由粉開放商交納，青對所有分包單肚位，在合同中賭約定浪費水電勝的處罰條款，底并在施工過程咽中嚴格執(zhí)行。巡對于施工用水辰，應首先考慮廈降水的利用。膛開發(fā)商可考慮嗎在打降水井的丟時候，考慮某睜個井打深一些峽，保證施工用闊水及部分生活食用水的供應。萬對于用電，施腐工單位不準使暴用電器灶具，你不準使用電爐絞子等高耗電量訊設備取暖。對楚所有水源、電申源開關處設立洪醒目的節(jié)約標萌語或指示牌。努第四，土方工金程施工應先行占計算需要回填減的土方量，存螺于現(xiàn)場，以減齡少土方回運及倒外購回填土源抗的費用。融此外，建安工阿程應先行作好綿施工計劃安排矛，避免窩工損紅失及交叉作業(yè)柄損失。對于垂意直運輸，應做且到垂直運輸機鄭械的使用效率練最高，對于后出期裝飾材料，建應在垂直運輸憐機械拆除前運附達應用樓層。澡事后：平衡進州度、質(zhì)量、成踏本幕首先需要明確依的是，項目的鴿質(zhì)量、進度和讓成本控制不是毅絕對矛盾的。稈犧牲質(zhì)量追求惑進度和成本的腔產(chǎn)品是難以被哈客戶認可和接悅受的。因此，提只有認真做好業(yè)質(zhì)量管理，把醒質(zhì)量控制在一保個合理的水平墨（并非完美）微避免返工造成棕工期延誤和成袋本增加，才能泰保證項目的進粱度和成本控制遭目標的實現(xiàn)。最從這個意義上破來說，質(zhì)量、床進度和成本控無制的利益目標證是一致的?；鹌浯?，無論是封質(zhì)量、進度還上是成本，事前掏控制是關鍵。案因此在項目啟員動前、動工前境必須從全局出翁發(fā)做好規(guī)劃、里統(tǒng)籌和各項準趙備工作。蹲再次，從施工長角度來說，進杜度和質(zhì)量很大鎮(zhèn)程度取決于施熔工單位的素質(zhì)軍和能力，因此債需要重視施工梨單位的選擇問誘題，選擇符合瘋要求的施工單順位，才能保證獨施工質(zhì)量進度笛和成本控制目半標的實現(xiàn)。厭碧桂園選擇施看