資產(chǎn)評(píng)估公式大全

資產(chǎn)評(píng)估公式大全①評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗②評(píng)估值＝重置成本×綜合成新率＝被估資產(chǎn)的參照物＝重置成本成交價(jià)參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)的＝參照物被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力|x重置成本重置成本參照物生產(chǎn)能力重置成本＝直接成本+間接成本費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。如果無(wú)法獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類(lèi)似的處于全新?tīng)顟B(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過(guò)調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱(chēng)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。(1)功能價(jià)值法(2)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。(1)定基物價(jià)指數(shù)(2)環(huán)比物價(jià)指數(shù)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×(1－所得稅率)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率(折現(xiàn)率)將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×(1－所得稅率)×(P/A,r,n)(1)因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額＝(重置全價(jià)－有形損耗－功能性損耗)×經(jīng)濟(jì)性貶值率(2)因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A,r,n)(一)未來(lái)收益有限期2、每期收等額i=1AP=PrrA=xnRi政(P(1+r)i=1(1+r)ir'.((1+r)ir'.(1+r)ni=1(評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)12n(一)直接比較法(二)類(lèi)比調(diào)整法A(一)自制設(shè)備重置成本測(cè)算(二)國(guó)產(chǎn)外購(gòu)設(shè)備重置成本測(cè)算(三)進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算CIF(FOB+境外途中保險(xiǎn)費(fèi)+境外運(yùn)雜費(fèi))、進(jìn)口關(guān)稅、增值稅(進(jìn)口轎車(chē)征收消費(fèi)稅)、銀行手續(xù)費(fèi)、國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。其中：進(jìn)口關(guān)稅＝進(jìn)口完稅價(jià)格×適用稅率被估對(duì)象A因素|參照物A因素消費(fèi)稅＝(進(jìn)口完稅價(jià)格+進(jìn)口關(guān)稅)÷(1－消費(fèi)稅率)×消費(fèi)稅率增值稅＝(進(jìn)口完稅價(jià)格+關(guān)稅+消費(fèi)費(fèi))×增值稅率(1)可查詢(xún)到進(jìn)口設(shè)備的現(xiàn)行FOB或CIF。CIF口關(guān)稅+進(jìn)口增內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)B(3)若上述兩個(gè)渠道都行不通，可采用物價(jià)指數(shù)法。②進(jìn)口部分應(yīng)采用設(shè)備生產(chǎn)國(guó)的相關(guān)物價(jià)指數(shù)，國(guó)內(nèi)發(fā)生的運(yùn)輸、安裝等費(fèi)用采用國(guó)核算時(shí)間的選擇；④關(guān)稅稅率也應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日為依據(jù)。補(bǔ)充：(1)境外運(yùn)雜費(fèi)＝FOB×海運(yùn)費(fèi)率(2)CIF＝FOB+境外途中保險(xiǎn)費(fèi)+境外運(yùn)雜費(fèi)加權(quán)投資年限+尚可使用年限(5)增值稅＝(CIF×外匯牌價(jià)+關(guān)稅+消費(fèi)費(fèi))×增值稅稅率(6)銀行財(cái)務(wù)費(fèi)＝FOB×外匯牌價(jià)×費(fèi)率CIF價(jià)×外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率1、綜合年限法(適用于經(jīng)過(guò)技改的設(shè)備)*加權(quán)更新成本＝已使用年限×更新成本(重置成本)(1)測(cè)算年超額運(yùn)營(yíng)成本→a(2)測(cè)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本→a×(1-33%))→b(3)據(jù)設(shè)備剩余壽命與折現(xiàn)率確定功能性貶值額→b×(P/A，r，n)(一)因設(shè)備利用率降低導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算(二)因收益減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算(一)土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格(二)總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)(1)新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+投資利息+稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)(2)土地價(jià)格＝土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益二、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+正常利潤(rùn) 本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 操作步驟D==CNN用年限有形損耗(理化因素)無(wú)形損耗(社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素)(1)耐用年限法(使用年限法)(2)打分法(觀察法)G修部分合計(jì)得分×S+設(shè)備部分合計(jì)得分×B益/資本化率等造成的收入損失-營(yíng)運(yùn)費(fèi)用入-營(yíng)運(yùn)費(fèi)用(1)先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)(2)假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期。但是在計(jì)算凈收益時(shí)