老年人公寓與老年人住宅開(kāi)發(fā)策劃

老年人公寓與老年人住宅開(kāi)發(fā)策劃老年人公寓和老年人住宅都是由市場(chǎng)運(yùn)作帶有經(jīng)濟(jì)利益的住宅開(kāi)發(fā)類型，它的目標(biāo)客戶很明確，就是數(shù)量一直在增長(zhǎng)的老年人。老年人住宅是指大多數(shù)住戶都是老年人的商品房，同時(shí)這樣的住宅也要適合其他與老年人相關(guān)的子女入住，因?yàn)槲覈?guó)的實(shí)際情況決定老年人與兒女是要經(jīng)常見(jiàn)面才圓滿的。老年人住宅一般是出售的。老年人公寓一般是出租的，帶有老年人的各類服務(wù)，特別是健康方面的服務(wù)。老年人公寓是有別于敬老院而必須要有的住宅類型，因?yàn)樗橛诩彝メt(yī)院之間，需求量是有的。由于現(xiàn)在的老年人手頭的資金不是很多，定價(jià)較高的住宅和公寓是普通老年人自身負(fù)擔(dān)不了的，加上我國(guó)的傳統(tǒng)文化中，幾代同堂才是幸福的說(shuō)法，許多老年人不愿離開(kāi)子女單獨(dú)居住，所以老年人住宅和公寓的需求量有限，售價(jià)和租金不能太高；另一方面，隨著人們生活水平的提高，老年人逐漸關(guān)注自身的生活質(zhì)量，子女們有錢會(huì)孝敬父母，加上老年人口的增加，使得老年人住宅和公寓的市場(chǎng)始終是存在的，這就要看開(kāi)發(fā)商如何去選擇投資類型和衡量利潤(rùn)回報(bào)。老年人口的迅速增長(zhǎng)使老年人住宅存在市場(chǎng)老年人口迅速增長(zhǎng)聯(lián)合國(guó)公布的數(shù)據(jù)表明：20世紀(jì)末，全世界老年人總數(shù)將達(dá)到14億，其中有10億集中在亞洲地區(qū)。與世界相比，中國(guó)老齡化社會(huì)雖然進(jìn)入較晚，但我國(guó)老年人住宅問(wèn)題卻是一個(gè)不容忽視的問(wèn)題。一是絕對(duì)數(shù)字大、來(lái)勢(shì)猛、問(wèn)題多。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測(cè)，2000年我國(guó)有1.3億60歲以上的老人（占總?cè)丝诘?0.7%）。其中65歲以上的0.95億人，約占70%。到2025年，60歲以上的老人為2.78億，其中65歲以上的1.91億人。到2040年，60歲以上的老人3.74億，而65歲以上達(dá)到2.87億人，二是老年住宅設(shè)施差，以待完善。我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，沒(méi)有足夠的資金用于發(fā)展老齡事業(yè)。三是“家庭養(yǎng)老”在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)仍占主導(dǎo)地位。四是老年住宅的建設(shè)還不夠重視，數(shù)量有限。目前，全國(guó)農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院有4萬(wàn)多所，收養(yǎng)61萬(wàn)人。全國(guó)個(gè)體、私營(yíng)和合營(yíng)的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推測(cè)不超過(guò)20人，也就是說(shuō)，目前全國(guó)在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過(guò)100萬(wàn)人左右，不足老年人人口總數(shù)的1%。老年公寓尚未完全被接受人們往往把老年公寓和傳統(tǒng)意義上的“敬老院”聯(lián)系起來(lái)，以為入住的主要是“五保戶”，常將其和子女不孝順、無(wú)依無(wú)靠聯(lián)系起來(lái)。人們習(xí)慣于居家養(yǎng)老，老年公寓一時(shí)間還沒(méi)能被接受。此外，經(jīng)濟(jì)支出將是增加也是制約因素之一。雖然老年化已經(jīng)引起了社會(huì)的重視，但是真正對(duì)老年人生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面的研究太少。居家式社區(qū)養(yǎng)老方式是在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件下最符合老人意愿的養(yǎng)老方式。它依靠豐富的社區(qū)服務(wù)，既能滿足老人和家人同住的愿望，又能享受家庭不能提供的各項(xiàng)生活料理和豐富的文化生活。城市老年人的兩種居住模式合居模式——老人與子女同住一套住房。這種居住模式對(duì)社會(huì)、家庭和老人有許多的優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。但是，現(xiàn)代生活的多樣性、代際之間的不同生活習(xí)慣以及家庭家庭人際關(guān)系的錯(cuò)綜復(fù)雜，都是影響這種家庭生活模式存在的主要因素。毗鄰模式——與子女或親屬相互獨(dú)立且毗鄰居住。這種模式是城市中普遍受到歡迎的居住方式。但是，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限制，往往居住雙方必須有一方作出讓步。為照顧子女上班、孩子上學(xué)，作出犧牲的往往是老人。商機(jī)無(wú)限據(jù)權(quán)威部門估算，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)（退休后被聘用）收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，即使僅3%的老年人能在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老，也需要社會(huì)投資2000萬(wàn)元。目前全國(guó)僅有800多所老年公寓、社區(qū)，遠(yuǎn)未能滿足社會(huì)養(yǎng)老需求，發(fā)展空間十分廣闊。僅3%的老人能在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老，全國(guó)就將有420萬(wàn)老人進(jìn)入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8萬(wàn)到10萬(wàn)所老年公寓及住宅，投資總額便是900億—1000元，加上其他設(shè)施設(shè)備等，其商機(jī)將達(dá)到1200億元。老年公寓的優(yōu)點(diǎn)親有利于老年人曬身心健康；弓為兒女減輕負(fù)妄擔(dān)，提高社會(huì)而效率；環(huán)老年公寓不寂雜寞。宴服務(wù)專門化、屢系統(tǒng)化，使老臂年人生活質(zhì)量拴大大提高；嫩老人仍擁有自啞己的居所，讓擾老人有家的感忽覺(jué)，又能享受鴨一般住便家所無(wú)法達(dá)到片的配套服務(wù)。窗老年公寓的幾壺個(gè)問(wèn)題公第一是市場(chǎng)干。老年公寓潛孩在市場(chǎng)巨大，當(dāng)?shù)行枨蟛晃g足，其開(kāi)發(fā)建斃設(shè)需投入一定貸的市場(chǎng)培育工迷作，何時(shí)介入路，需要選擇一羅個(gè)時(shí)機(jī)。斯第二是收費(fèi)魄。目前老年公床寓基本上是根井據(jù)老人的身體吉狀況進(jìn)行分類吐收費(fèi)，按照護(hù)何理級(jí)別每月巷為甩40跪0券到哀80菌0虛元不等。這樣梁的收費(fèi)對(duì)離退襖休干部來(lái)說(shuō)還糧可以承受，但鞠對(duì)于廣大工薪塔階層的老人卻反是難以承受。犬第三是服務(wù)人侵員的素質(zhì)和服根務(wù)水平難以得疾到保障顫。因?yàn)榻^大多船數(shù)的老年公寓壯的護(hù)理人員是罰來(lái)自農(nóng)村或是宗下崗職工，缺構(gòu)少專業(yè)的老年春護(hù)理知識(shí)。谷第四是規(guī)模和摩設(shè)施。色因?yàn)槔夏旯⒐逻€處于起步階椒段，還難以形狡成規(guī)模效應(yīng)，閱距憶離蚊“認(rèn)產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)糧化、規(guī)范蜓化翠”擋還有一段距離綢?？系谖迨枪芾?。躍由于老年公寓積是新生事物，芹國(guó)家對(duì)它的各艙項(xiàng)管理政策還碎有待明確，比香如享受的優(yōu)惠映政策不具體；虜政府監(jiān)管也不谷是很完善，問(wèn)降題也比較多。偶老年人居住生儉活特征窯身體功能的變禽化。偵老年人身體尺之寸總體上變小漢，出現(xiàn)彎腰、刊弓背的現(xiàn)象；柿老年人身體的胞運(yùn)動(dòng)能力下降海，關(guān)節(jié)活動(dòng)的加范圍變?。慌だ夏耆斯趋来嘣斎?，關(guān)節(jié)組織示出現(xiàn)彈性減弱吩；伴感覺(jué)功能的變間化。碧由于感覺(jué)功能疤的衰老，對(duì)室步內(nèi)外冷熱變化摔的感覺(jué)不敏感海；臉在視覺(jué)衰退上訴表現(xiàn)明顯；聽(tīng)覺(jué)衰退；份在嗅覺(jué)、觸覺(jué)億和平衡感方面遼均有下降，表汪現(xiàn)遲鈍。壩心理功能特征夾的變化。按一般老年人普觸遍留念過(guò)去，杏在居住方面總矮希望繼續(xù)居住壘在自己曾經(jīng)居扁住生活過(guò)的地斥方，念舊情結(jié)苦非常嚴(yán)重；毯適應(yīng)新事物需酸要時(shí)間，有時(shí)笑也懶得思考，填思維的適應(yīng)性帽和邏輯性減少沸，有時(shí)也難以球控制感情；沸老人的生活結(jié)蘭構(gòu)的變化。程步入老年以后糖，通常閑暇的司時(shí)間比較多，噴老年人滯留在黎家的時(shí)間比以艘前有大量的增棗加，更需要陪旁伴和豐富的文厲化生活。敬老年人對(duì)居住五環(huán)境的心理需送求壞家庭的依戀和與親情關(guān)愛(ài)需求翻；型社會(huì)和鄰里的鏡交往需求；制精神文化的需劉求；恒安定感的需求食（懷舊心理）野；侵安全感的需求默，來(lái)自于治安堡、交通、環(huán)境狗和管理等諸多驟方面。證老年人對(duì)居住誰(shuí)環(huán)境的生理需封求談安全無(wú)障礙。碑如老人對(duì)臺(tái)階躍、樓梯、低矮厲無(wú)扶手坐凳、恭蹲式便器會(huì)感經(jīng)到不適；在光君滑的地面上行季走，強(qiáng)烈的燈別光和嘈雜的聲景音也回對(duì)老年疫人的生活帶來(lái)漂不便；而諸如雀門窗、扶手等羊處理不當(dāng)也會(huì)酸對(duì)老人身體帶往來(lái)麻煩；擋良好的物理性粒能指標(biāo)。主要慶體現(xiàn)在日照、蛾自然通風(fēng)和采夏光等方面，還泄有良好的擱窗接觀景視線等；宏康復(fù)和醫(yī)療的頓保障。老人對(duì)禮住區(qū)醫(yī)療條件吊要求較高，除亮依靠紡臨近區(qū)域的大陵型醫(yī)療機(jī)構(gòu)外災(zāi)，住宅內(nèi)也應(yīng)霞針對(duì)老年人的吃健康需要設(shè)有槽急救設(shè)施、老消年病等配合治染療的基礎(chǔ)醫(yī)療福站，形成完善郊的醫(yī)療網(wǎng)。劉老年人住宅和菠老年公寓的類扔型龜普通自住型老扔年住宅，他們智有自己的私有州住宅；雅老年社區(qū)，主登要是大規(guī)模的樂(lè)老年居住區(qū)或沉老人村，這種吊形迷態(tài)間牽在我國(guó)還比較膜少見(jiàn)；胃老年公寓。老疼年公寓又分為對(duì)三種：店獨(dú)立型老年公平寓。主要供有婚自理能力的老繪年居住，造價(jià)賀較低，與城市余社區(qū)服務(wù)設(shè)施綿較近，交通便與捷，一般戶型膚為一室一廚一漢衛(wèi)，面積較小絮，但物業(yè)管理碌和日常醫(yī)療護(hù)炒理比普通居民踐公寓更為專業(yè)廚和規(guī)范。刮集合型老年公古寓。有專門的邀服務(wù)人員為老耳年人提供除醫(yī)側(cè)療、護(hù)理外所遮需的服務(wù)，住翻宅內(nèi)有方便、襲安全的社交娛滿樂(lè)場(chǎng)所和公共構(gòu)食堂等設(shè)施。墻護(hù)理型老年公窄寓。該類公寓勉提供全日制的玉護(hù)理和醫(yī)療服刷務(wù)，建筑按無(wú)甲障礙設(shè)計(jì)，臥苗室、衛(wèi)生間獨(dú)裝立，起居室和袍廚房共用。人科均居住面毯積狼1勉0鄭平方米左右，施大部分活動(dòng)在猴公共、半公共陽(yáng)場(chǎng)所里進(jìn)行，救幾位老人可組三成一個(gè)小集體弦互相照應(yīng)。提老年住宅的室斜內(nèi)外設(shè)計(jì)韻室外活動(dòng)空間右規(guī)劃和設(shè)計(jì)：閃環(huán)境自然生活晚化，環(huán)境幽雅圾、空氣清新，儀以宜養(yǎng)老，容櫻積率低，可選嬸在郊區(qū)；番起居生活便捷宵化：頭所有建筑多層刷不高于四層，促高于四層必備茄電梯；漲戶型設(shè)計(jì)多樣料化，要考件慮青“值同樓紙居勉”境和物“左1+屑1滾”役聯(lián)體式親情戶芒型，面積多樣勻化，但還是要竹以小戶型為主漁，大戶型的復(fù)漫合式住宅加以智點(diǎn)綴，提供最著大選擇可能；畝房屋設(shè)計(jì)著眼組于方便實(shí)用，照無(wú)障礙設(shè)計(jì)，封電子安防與呼賭救，體現(xiàn)人文貌關(guān)懷；茄提供友好醫(yī)院陶，定期為業(yè)主吸身體檢查，建爛立業(yè)主健康檔賠案；庸設(shè)立家政服務(wù)邀部、餐飲購(gòu)物靜中心，提供眾撥多生活服務(wù)；捉社區(qū)生活豐富我化：生社區(qū)組織和自鷹發(fā)性質(zhì)的協(xié)會(huì)鋒和團(tuán)體，例如站歌舞隊(duì)、秧歌陵隊(duì)，棋友會(huì)等謎，定期舉辦活歌動(dòng)；悲老年圖書(shū)館、陽(yáng)園藝區(qū)、自?shī)蕢霓r(nóng)斜場(chǎng)置……趨提供手推車和搏電動(dòng)車，為一旨些腿腳不方便食的人提供方便僅；幻建立健身房、委游泳池、各類鼠球場(chǎng)、棋牌室冰等體育場(chǎng)所；母設(shè)立規(guī)范化社緊區(qū)幼兒園，添吵一份祖孫情深蜂，減一份日常環(huán)煩瑣。枕室內(nèi)無(wú)障礙設(shè)芳計(jì)法老年人的居住凈建筑，例如起介居室、臥室應(yīng)戶有良好朝向、期自然采光和自歉然通風(fēng)，有開(kāi)樹(shù)闊的視野和優(yōu)漁美景觀；舟老年人的起居寧室的使用面積著不得低賄于打1略4耀㎡，臥室使用齒面積不得小剩于吉1弓0蹄㎡；蜓地（樓）面應(yīng)此消除高差，采昨用防滑材料鋪件地；承臥室應(yīng)設(shè)計(jì)有蛾方便老人或殘喚疾人進(jìn)行家庭勉護(hù)理和醫(yī)療保簽健的管線，例緩如水管等；鹿電源開(kāi)關(guān)及插屆座的高度凍在身110而cm慚以下，插頭應(yīng)堪有保護(hù)，并且萌容易插進(jìn)和撥僅出。議老年人住宅的灌可行型預(yù)測(cè)建筑規(guī)模北占地面積戶：寄5罪0提畝管總建筑面積奪：擔(dān)5岔0齊畝雙×66么7蓬平方部米等×3=100錢05撲0叉平方米礙總建筑面積擱按漸1昏0桌萬(wàn)平方米計(jì)算飾，其中：商業(yè)引面寫(xiě)積下500羊0雄平方米，住宅挑面槐積哭8000介0細(xì)平方米，其他融（車庫(kù)、會(huì)所屋等配套）煉按噴1500洲0雜平方米計(jì)算。開(kāi)發(fā)成本預(yù)估下項(xiàng)目穩(wěn)費(fèi)用（萬(wàn)元）胸備注鷹土地盡2500叨5廉0泥萬(wàn)閣×5接0考畝攀規(guī)劃設(shè)計(jì)某100錢1綿0職元晌×10000撈0聲項(xiàng)目配套費(fèi)驟140飼14受0仁元屢×10000宗0勿土建安裝等弓8000奴80還0賢元聲×10000趙0俯環(huán)境建設(shè)調(diào)300藍(lán)5裁0賀畝跌×667×4陣5%×20愚0固元櫻企業(yè)管理成本掌300約智能化建設(shè)腐100邀企業(yè)貸款利息掌及融資成本隙300他200嶺0怖萬(wàn)?！?%×滅2湯年縮其他延300簽總計(jì)呀12040收益預(yù)估辜取連住宅玩：厘8000統(tǒng)0順平方米（建面至）趣×80感%起（得房率晨）繡×250米0森元打=1600嚼0擋萬(wàn)元鮮陶廚下交易稅后嫌：搞1600柿0天萬(wàn)份元約×0.98=襯1568屯0航萬(wàn)元燒儉嚷商業(yè)比：雨500謊0確平方超米厚×500跑0乎元忍=250先0飾萬(wàn)元仍游勵(lì)挪交易稅后斷：絲250特0坐萬(wàn)年元漁×0.98=羞245政0探萬(wàn)元秀碼慚車庫(kù)：及其它已公建設(shè)施物業(yè)農(nóng)交易稅后收益棉按襲300援0其萬(wàn)元拘計(jì)算。萌睡翻總收入絕為葛2113將0刮萬(wàn)元你怪摟總成本側(cè)為案1204麥0肢萬(wàn)元蓬怕卵總收益抽為泄909戀0但萬(wàn)元咳鎖吵成本收益率旁為繳75.5柱%挑，兩年為周期該，年平均僻為塘37.75%危巨書(shū)預(yù)計(jì)總投入資勻金郵為倚600野0依萬(wàn)元（其中自蘆有資飲金燈400廁0溪萬(wàn)元）分愈派自有資金回報(bào)母率明為院909急0郊