中海地產(chǎn)工程管理計劃指引

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深圳中海地產(chǎn)有限公司

中海地產(chǎn)2023年工程管理研討會會議資料

2023年1月

工程管理計劃指引

目錄

前言………………1工程管理計劃概述…………………3

1、工程管理計劃概念…………32、工程管理計劃時間及適用范圍……………33、工程管理計劃內(nèi)容及其相互關(guān)系…………44、工程管理計劃作用…………45、《工程管理計劃報告》評審流程……………5總平面管理計劃……………………6

1、總平面管理計劃概念………62、總平面管理計劃作用………63、總平面管理計劃內(nèi)容………74、總平面管理布置原則………9工程進度管理計劃…………………17

1、工程進度管理計劃概念……………………172、工程進度管理計劃作用……………………173、工程進度管理計劃內(nèi)容……………………184、施工過程中的進度管控措施計劃…………31工程質(zhì)量管理計劃…………………37

1、工程質(zhì)量計劃概念…………372、工程質(zhì)量計劃作用…………383、工程質(zhì)量計劃內(nèi)容…………39

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4、施工過程中的質(zhì)量管控措施計劃…………48安全文明施工管理計劃……………57

1、安全文明施工管理計劃概念………………572、安全文明施工管理計劃作用………………573、安全施工管理計劃內(nèi)容……………………584、文明施工管理計劃內(nèi)容……………………635、安全文施工管控措施………66附錄及附件…………68后語………………69

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前言

古語“凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢〞“、謀定而后動〞都強調(diào)了任何事情都需要事先籌策、謀劃的重要性。房地產(chǎn)項目開發(fā)有著資金密集、產(chǎn)品周期長、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而繁雜等特點，同時受宏觀調(diào)控、市場競爭等因素制約而存在較多的不確定性和較高的風(fēng)險，故房地產(chǎn)項目開發(fā)更需要進行全方位的營銷、產(chǎn)品和工程管理等計劃。當前，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的營銷計劃、產(chǎn)品策劃已經(jīng)得到普遍的重視，但對房地產(chǎn)項目開發(fā)中工程管理計劃的系統(tǒng)研究和制度化建設(shè)尚顯不足。

我司在深圳地區(qū)已成功開發(fā)房地產(chǎn)項目數(shù)十個，多年來在工程管理方面已經(jīng)形成了一套成熟的工程管理體系，其中不乏極具“特色〞和“亮點〞的經(jīng)驗教訓(xùn)，十分值得在我司后續(xù)項目前期計劃過程中就予以借鑒。本《房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理計劃指引》（以下簡稱“本指引〞）沒有依照常規(guī)的工程管理手冊來謀篇布局以求面面俱到，而是選取工程管理計劃的總平面布置計劃、進度計劃、質(zhì)量計劃、安全文明施工計劃等幾個主要方面來進行闡述，重點是對各部分的計劃內(nèi)容、計劃原則、管控措施進行說明，對我司后續(xù)項目“如何進行工程管理計劃〞、“工程管理計劃有哪些需要吸取的經(jīng)驗教訓(xùn)和本卷須知〞“在工程管理過程中有哪些管控措施〞等問題進行了摸索。

、本指引的編制目的是為我司后續(xù)項目開發(fā)過程中的工程管理計劃提供指引，同時也可為中海地產(chǎn)其它兄弟公司在進行新項目工程管理計劃時提供參考。

本指引的編寫人員有胡若翔、王曉華、郭榮旺、艾正亮、黃荷友，黃希武副總經(jīng)理則對本指引的編制工作進行了全面的指導(dǎo)，中海地產(chǎn)集團有限公司發(fā)展管理部闞乃桂總經(jīng)理等也對本指引的編寫提出了大量寶貴看法。由于

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工程管理計劃指引

編寫人員的水平和經(jīng)驗有限，加之時間倉促，本指引中的錯誤、遺漏之處在所難免。歡迎讀者多提寶貴看法，以便我們能及時進行修正并補充完善。

深圳中海地產(chǎn)有限公司《工程管理計劃指引》編寫組

2023年1月15日

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工程管理計劃概述

1、工程管理計劃概念

房地產(chǎn)項目開發(fā)有著資金密集、管理密集、產(chǎn)品生產(chǎn)開發(fā)周期長、生產(chǎn)環(huán)節(jié)多而繁雜等特點，同時受宏觀調(diào)控、市場競爭等因素制約而存在較多的不確定性和較高的風(fēng)險，故在房地產(chǎn)開發(fā)過程中進行有效的工程管理計劃就顯得尤其重要。

計劃是指針對未來要發(fā)生的事情作當前的決策，是找出事物的因果關(guān)系，衡度未來可采取的措施，事先決定做什么、何時做、誰來做的問題，以使所策劃的事業(yè)處于經(jīng)濟、高效和科學(xué)的運作之中。工程管理計劃是在工程施工前，從房地產(chǎn)項目開發(fā)商的角度出發(fā)，對整個工程管理過程進行戰(zhàn)略性的總體計劃，使施工總平面布置、工程進度、工程質(zhì)量、安全文明施工等工程管理內(nèi)容有章可循、有據(jù)可依，從而使整個項目的工程管理更加規(guī)范、高效、經(jīng)濟。

2、工程管理計劃時間及適用范圍

在《項目規(guī)劃設(shè)計方案》經(jīng)過公司內(nèi)部兩級評審和政府規(guī)劃主管部門審批完成后，項目部應(yīng)根據(jù)《項目定位報告》、《規(guī)劃設(shè)計方案》、《項目發(fā)展綱要》等項目文件，對項目發(fā)展過程中的工程管理內(nèi)容進行總體計劃，并編制《中海XX項目工程管理計劃報告》

。

本《房地產(chǎn)項目開發(fā)工程管理計劃指引》（以下簡稱“本指引〞）為我司多年來項目開發(fā)過程中工程管理計劃方面的經(jīng)驗總結(jié)和提煉，適用于對我司所有后續(xù)項目的工程管理計劃提供指導(dǎo)，同時也可為中海地產(chǎn)其它地區(qū)兄弟公司進行新項目的工程管理計劃提供參考。

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3、工程管理計劃內(nèi)容及相互關(guān)系

工程管理計劃包括總平面布置、工程進度、工程質(zhì)量、工程成本、安全文明施工、項目部架構(gòu)及運作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等計劃內(nèi)容。本指引沒有依照常規(guī)的工程管理手冊來謀篇布局以求面面俱到，而是選取其中

較高的總平面布置計劃、進度計劃、質(zhì)量計劃、安全文明施工計劃等方面來進行闡述，重點是對各部分的計劃內(nèi)容、計劃原則、管控措施進行說明，對我司后續(xù)項目“如何進行工程管理計劃〞、“工程管理計劃有哪些需要吸取的經(jīng)驗教訓(xùn)和本卷須知〞“在工程管理過程中有哪些管控措施〞等問題進行了摸索。、

工程進度、質(zhì)量、成本三者之間是對立統(tǒng)一的，一個成功的工程項目管理必需在進度、質(zhì)量、成本三者之間取得平衡，故工程管理計劃的總平面管理策劃、工程進度管理計劃、工程質(zhì)量管理計劃、安全文明管理計劃等主要內(nèi)容之間具有相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。具體而言，工程進度、安全文明管理計劃是總平面管理計劃的重要依據(jù)，各階段總平面布置又是工程進度管理計劃、工程質(zhì)量管理計劃和安全文明管理計劃相關(guān)內(nèi)容的具體表達。

4、工程管理計劃作用

4.1

和統(tǒng)一安排，從而促進工程進度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標的實現(xiàn)。

4.2

順序、選材定樣時間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計能夠更好地滿足項目發(fā)展總目標的要求。

4.3

甲供材購買、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理

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能夠更好地滿足項目成本控制總目標的要求。

4.4

售、銷售入市實際等方面提出建議，促使營銷計劃能更好地滿足公司項目銷售利潤指標的要求。

4.5

為施工期間安全文明管理奠定基礎(chǔ)，使項目工程質(zhì)量管理目標能在工程項目管理全過程中得到更好地落實，使項目開發(fā)進度能依照公司總體進度目標全面如期推進。

工程管理計劃指引

5、《工程管理計劃報告》評審流程

5.1

完成后，項目部進行工程管理計劃，并編制形成《中海XX項目工程管理計劃報告》初稿供公司相關(guān)部門進行評審；

5.2

《中海項目工程管理計劃報告》初稿進行評審，并根據(jù)評審看法對《中海XX項目工程管理計劃報告》初稿進行修編；在《中海XX項目工程管理計劃報告》修編完成后上報項目主管領(lǐng)導(dǎo)等公司領(lǐng)導(dǎo)審批，最終經(jīng)公司總經(jīng)理簽署生效后開始執(zhí)行。

5.3

對《中海XX項目工程管理計劃報告》進行檢討和調(diào)整，并報公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后依照新一版的計劃進行管理，以便更好地指導(dǎo)項目后續(xù)工程管理。

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總平面管理計劃

1、總平面管理計劃概念

總平面管理計劃是在設(shè)計方案及營銷針對項目分期開發(fā)看法基本確定的前提下，以施工總平面規(guī)劃為依據(jù)，項目部根據(jù)項目發(fā)展進度，分階段對施工總平面布置進行調(diào)整、補充和修改，明確主包單位分區(qū)、土方平衡、臨時施工道路組織、施工順序等內(nèi)容，以作為本項目合約計劃及現(xiàn)場工程管理的重要依據(jù)。簡單概括，總平面管理計劃是從發(fā)展商工程管理的角度進行項目的施工總平面規(guī)劃，區(qū)別于施工組織設(shè)計中的施工總平面布置。

2、總平面管理計劃作用

總平面管理計劃是工程管理計劃最重要的內(nèi)容之一，也是最具“含金量〞的部分。合理、前瞻性強的總平面管理計劃可以有效地降低項目成本，保證項目發(fā)展進度?？偲矫婀芾碛媱澴饔镁唧w表達為：

2.1提前規(guī)劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達成共識

項目發(fā)展過程中，工程管理提前介入十分必要，通過項目總平面管理計劃，與設(shè)計、營銷、合約等部門提前溝通，對項目的施工順序、道路組織等達成共識，有利于各部門及時、有效地相互協(xié)同；

2.2作為合約計劃的重要依據(jù)，可以有效地控制成本

總平面管理計劃中的內(nèi)容基本都與造價相關(guān)，這些內(nèi)容均要在相應(yīng)的合同中表達，例如，其中臨時施工道路、機械布置、材料堆場設(shè)置等內(nèi)容應(yīng)作為主包單位招標重要依據(jù)，并且在招標時明確與造價相關(guān)的內(nèi)容，可以有效地減少施工過程中的措施簽證，便于成本控制；主包單位分區(qū)、場內(nèi)土方平衡、施工

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順序安排等內(nèi)容對合約計劃起重要的指導(dǎo)作用。同時，總平面管理計劃也是后續(xù)進度管理計劃、質(zhì)量管理計劃、安全文明管理計劃的基礎(chǔ)；

2.3作為現(xiàn)場安全文明管理的重要依據(jù)

總平面管理計劃作為主包合同的附件，明確了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內(nèi)容主包單位均在措施費清單內(nèi)逐項報價，項目部要求主包單位落實安全文明措施時，既有具體項目、做法又有相應(yīng)清單造價，具有較強的執(zhí)行力。

3、總平面管理計劃內(nèi)容

3.1主包單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置

我司采用最低價中標原則，承建我司項目的主包單位，除高端定位的項目外，相對管理力量和實力一般，再加上進度緊張，一次性投入較大，故我司項目很少只有一家主包單位承建的狀況，往往由兩家以上的主包單位參與承建，這就存在對項目如何合理劃分主包單位標段的問題。另合理的生活區(qū)設(shè)置有利于項目的發(fā)展進度。

3.2臨時施工道路組織

在綜合考慮成本、進度及安全文明施工形象的前提下，提前規(guī)劃，分階段、范圍在總圖中明確臨時道路的具體做法（附斷面圖）及相應(yīng)協(xié)同措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等具體做法和位置），施工車輛行車路線、回車點等交通組織方式。

3.3場內(nèi)土方平衡

在設(shè)計已對場內(nèi)土方平衡進行測算，并在設(shè)計方案中已統(tǒng)籌考慮的前提下，項目部應(yīng)綜合考慮基礎(chǔ)或地下室開挖方量與回填方量數(shù)據(jù)比較、土方臨時堆土點選擇、土質(zhì)狀況和施工順序等因素，提前統(tǒng)一規(guī)劃、調(diào)度土方，盡量減少外

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運或從場外拉土進場回填的土方量。

3.4鋼筋加工場及鋼筋、砂石等材料堆場

明確鋼筋加工廠和模板、鋼筋、砂石等材料堆場的位置、范圍及地面做法。3.5施工機械布置

綜合考慮主包單位標段劃分、成本、進度等因素，明確包括塔吊、井架、施工電梯、砼輸送泵、砂漿攪拌機的數(shù)量及大約位置。

36特別部位外腳手架的搭設(shè)方式

明確樣板房范圍外架懸挑方式、范圍和為保證室外工程提前插入，綜合考慮成本、進度因素，明確高層、多層類型住宅懸挑外架的范圍。

3.7臨時水電及雨、污水排放系統(tǒng)的設(shè)置

依照分期分區(qū)開發(fā)施工進度和經(jīng)濟性運行的原則，綜合考慮臨時變壓器安裝的容量和位置，并考慮售樓區(qū)售樓期間的電力保障供應(yīng)；根據(jù)現(xiàn)場工程標段的劃分，綜合考慮臨時給水的供應(yīng)；為保障現(xiàn)場安全文明施工，需確?，F(xiàn)場雨、污水及時排放無積水。

3.8施工順序安排

結(jié)合營銷要求，綜合考慮項目分期開發(fā)、成本、進度等因素，提前計劃明確項目各部分的開工順序及室外插入施工的時間節(jié)點。

3.9分階段場地布置

由于營銷和分期開發(fā)的需要及場地條件的制約，項目的總平面管理計劃應(yīng)分階段進行完善，一般分為：主體結(jié)構(gòu)施工階段、裝修施工階段，高層住宅還有地下室施工階段，但各階段的總平面計劃均應(yīng)重點考慮售樓區(qū)域內(nèi)的場地布置。

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4、布置原則

各項目因占地面積、形狀、高差及周邊配套不同等客觀因素，具體狀況千差萬別，再加上設(shè)計方案的差異，故總平面管理計劃的內(nèi)容針對性很強，差異性較大，提煉出通用的原則并不多。本文根據(jù)深圳公司以往項目開發(fā)經(jīng)驗，總結(jié)出以下布置原則與大家共享交流。

4.1主包單位分區(qū)及生活區(qū)設(shè)置原則

（1）售樓區(qū)域等進度緊張的標段，由于周轉(zhuǎn)材料、施工人力集中投入較大，可多引進幾家主包單位，這樣項目部現(xiàn)場可以靈活調(diào)配施工人力，有利于進度控制。根據(jù)深圳公司以往經(jīng)驗，多層項目一家主包承建面積不宜超過3萬m2，TH項目一家主包承建面積不宜超過2萬m2，高層項目一家主包承建面積不宜超過5萬m2。

案例：中海怡美山莊項目的售樓區(qū)域由一棟小高層、三棟多層及占地面積約一萬平米的室外部分組成，進度十分緊張，當時引進了三家主包單位，起到了很好的趕工效果。

（2）在引進未與我司合作過的新主包單位時，建議先在非售樓區(qū)域內(nèi)嘗試，同時，建議不要讓新主包單位獨立承建一個項目，以減少風(fēng)險。

（3）綜合考慮各個標段臨時施工道路組織，保證各自范圍內(nèi)的交通順暢。（4）施工難度大與難度小的部分在一個標段內(nèi)要合理搭配。例如：對于一個混合型的住宅，在不影響項目分期分區(qū)開發(fā)的狀況下，建議高層可以與多層或TH合理搭配成一個標段，盡量不要出現(xiàn)單獨高層或多層、TH的標段；同時各主包單位標段的建筑面積要均衡，不宜相差太大。

（5）如項目的后續(xù)分包單位包括欄桿、涂料、門窗、室外園建等需要多家承建，建議其標段的劃分范圍可與總包單位一致，避免分包單位與多個主包單位協(xié)同，減少項目協(xié)調(diào)工作量。

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（6）占地面積小，場地布置緊張的項目建議由一家主包單位承建。案例：中海怡瑞山居項目西區(qū)，占地面積約2.7萬m2，建筑面積約6.8萬m2，為高層和多層的混合型住宅，按以往經(jīng)驗應(yīng)由兩家主包單位承建，但由于地塊占地面積小，同時高差大，臨時施工場地布置十分緊張，最終由一家主包單位承建。

（7）分期開發(fā)的項目，施工單位生活區(qū)一般設(shè)置在最晚開發(fā)的范圍內(nèi)，而占地面積小的項目，生活區(qū)也應(yīng)盡量就近租地設(shè)置。生活區(qū)就近設(shè)置有利于保證項目進度及現(xiàn)場安全文明管理。另外，生活區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施部分建議由我司在主包單位進場前完成，以縮短搭接時間?；A(chǔ)設(shè)施一般包括場地平整、水電接駁點設(shè)置、臨時道路及化糞池等。

（8）為避免先進場的施工單位，特別是主包單位過多占用生活區(qū)用地，建議我司在合約中明確，生活區(qū)用地采用有償租賃的方式，每月一般按3元/費率收取地租，并在工程款中按月扣除。

4.2臨時施工道路組織原則

（1）盡量在各自主包單位標段內(nèi)形成環(huán)路，設(shè)置獨立的出入口，便于各主包單位現(xiàn)場封閉管理。

（2）盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時路與永久路相結(jié)合，可以儉約成本。如小區(qū)總圖出圖進度能夠保證，則正式道路及管線可先施工，作為臨時施工道路使用。正式道路完成面為鋪裝或為瀝青，可先施工至砼面層，待入伙前再施工正式道路鋪裝面或瀝青以免施工過程中破壞；如正式道路完成面為砼面層，建議按最終完成面標高降低200完成正式道路，待入伙前再在道路上面澆筑與道路同標號的200厚砼，保證路面觀感；小區(qū)總圖出圖進度不能夠保證，臨時施工道路規(guī)劃時，也應(yīng)盡量和方案圖中的小區(qū)道路定位一致。

（3）臨時施工道路建議盡量形成砼面層，以便于雨季施工及平日路面維護，

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保證安全文明施工形象。

（4）臨時施工道路及相應(yīng)協(xié)同措施（包括洗車池、沉砂池、排水溝等）建議由我司在主包單位進場前完成，以縮短搭接時間。但應(yīng)在主包及前期進場的樁基、土方等施工單位合同中約定臨時施工道路各自的維護范圍和責(zé)任。

（5）應(yīng)重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，并進行封閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。

4.3場內(nèi)土方平衡原則

（1）協(xié)調(diào)設(shè)計在方案階段要先要進行土方平衡測算，優(yōu)化方案，特別對于山地建筑。

案例：中海大山地項目按最初方案地形，土方需外運5萬余方，后設(shè)計對方案進行優(yōu)化，將一期地形整體抬高一米，將外運土方改為場內(nèi)轉(zhuǎn)運、碾壓，每方單價相差20元，儉約成本約100萬元。

（2）場地內(nèi)設(shè)置合理的臨時土方臨時堆土點。分期開發(fā)或占地面積大的項目，土方臨時堆土點可設(shè)置在相鄰、晚開放的范圍內(nèi)；一次性開發(fā)同時占地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設(shè)置在工期短，晚開工的棟號。

案例：中海怡瑞山居項目，其西區(qū)為高層和多層的混合型住宅，項目部在總平面計劃時，選擇了一棟多層及幼兒園在高層地下室土方開挖時，作為臨時土方堆土點，臨時堆放的土方量按高層地下室土方回填量考慮。最終高層土方回填均為場內(nèi)轉(zhuǎn)運，未從場外拉土，有效地儉約了成本。

（3）充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部分，經(jīng)歷雨季前要做好臨時支護，以保證安全及避免水土流失影響地勢較低部位的結(jié)構(gòu)施工。