武漢豪宅趨勢分析

武漢豪宅研究武漢豪宅催生原因分析武漢豪宅市場分析武漢豪宅產(chǎn)品研究武漢豪宅案例研究第一頁，共27頁。武漢高端住宅市場經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，早期產(chǎn)品屬于純粹的資源占有，步入成熟期后，在資源占有的同時，強調(diào)產(chǎn)品力、軟性增值服務(wù)等的打造。武漢豪宅市場發(fā)展歷程探索成長期快速發(fā)展期初步成熟期世紀華庭怡景花園東湖國際武漢天地起步萌芽期發(fā)展階段時間主要代表樓盤規(guī)劃產(chǎn)品產(chǎn)品主要特征屬性起步萌芽期2001-2003年世紀華庭，翠濤苑，惠園小高層地段、大面積豪華戶型，漢口西北湖探索成長期2004-2005年萬豪國際，東湖林語，怡景花園，東湖天下多層、小高層、低層洋房、電梯多層城市景觀資源、高層、景觀快速發(fā)展期2006-2010年金都漢宮，復(fù)地東湖國際，世茂錦繡長江高層、超高層歷史人文、科技建材、商業(yè)綜合體配套初步成熟期2011年至今武漢天地，越秀國際金融匯，華發(fā)中城薈，泛海國際居住區(qū)高層、超高層歷史人文、科技建材、商業(yè)綜合體配套，提供高端裝修成品房大幅度提升產(chǎn)品力，科技系統(tǒng)，軟性服務(wù)，品質(zhì)競爭激烈第二頁，共27頁。市場火爆是表象，量變引發(fā)質(zhì)變成交火爆，蟬聯(lián)全國樓市成交套數(shù)榜首，剛需退位，改善重生，高端市場增長迅猛。2011年2012年2013年2014年2015年2016年項目名稱區(qū)域成交金額單價套均價項目名稱區(qū)域成交金額單價套均價項目名稱區(qū)域成交金額單價套均價項目名稱區(qū)域成交金額單價套均價項目名稱區(qū)域成交金額單價套均價項目名稱區(qū)域成交金額單價套均價（億元）(元每平)（萬元）（億元）(元每平)（萬元）（億元）(元每平)（萬元）（億元）(元每平)（萬元）（億元）(元每平)（萬元）（億元）(元每平)（萬元）萬科金色城市洪山16661658純水岸·東湖東湖風(fēng)景2421291490碧桂園生態(tài)城東湖高新20671782純水岸·東湖東湖風(fēng)景2215134180泛海國際居住區(qū)江漢4318600257福星惠譽東湖城洪山3411712123恒大名都黃陂15547764萬科金色城市洪山14694266保利心語洪山15761676碧桂園生態(tài)城東湖高新197752112武漢中央文化區(qū)武昌3922042436融創(chuàng)公園壹號江岸3111815125萬科紅郡東湖高新13916687保利心語洪山14716667保利中央公館洪山14864280泛海國際居住區(qū)江漢1816835197百瑞景中央生活區(qū)武昌3712583129世紀江尚中心江漢3121862318百瑞景中央生活區(qū)武昌1210739114廣電蘭亭都薈漢陽13778574武漢萬錦江城江岸14845984復(fù)地東湖國際武昌1814227171純水岸·東湖東湖風(fēng)景3716493235泛海國際居住區(qū)江漢3021442360復(fù)地東湖國際武昌1113191167福星惠譽福星城江漢13831876保利公園九里洪山14834780世茂錦繡長江漢陽1810244120萬科漢口傳奇江漢2513454138紐賓凱漢city國際社區(qū)漢陽30929296武漢天地江岸1131298840保利中央公館洪山12819586佳兆業(yè)金域天下洪山12681062武漢中央文化區(qū)武昌1421197454武漢天地江岸2133831936碧桂園生態(tài)城東湖高新27842592保利心語洪山10756273萬科漢陽國際漢陽9835673人信匯漢陽12820174海賦江城江岸13957293世茂錦繡長江漢陽2112351178中國水電盛世江城江漢2611136119福星惠譽青城華府洪山9812984復(fù)地東湖國際武昌912437177金地雄楚1號東湖高新129467103保利時代東湖高新1210766106金地自在城洪山20967492保利清能西海岸江夏25804377保利華都東湖高新9846094武漢天地江岸923376388觀瀾國際漢陽11705367保利中央公館洪山12880383越秀星匯云錦硚口1817732206都市經(jīng)典洪山2318325219葛洲壩國際廣場江漢812687154星悅城江岸8717772保利時代東湖高新111050999融僑城武昌12956796海賦江城江岸17977595幸福灣江岸2010186107標黃為單價萬元以上盤標紅為套均價100萬以上標橙為套均價100萬以下【背景時間表】2011年1月15日，武漢出臺商品住房限購令2014年9月24日，武漢限購全面放開第三頁，共27頁。4中心土地供應(yīng)減少，稀缺性凸顯三環(huán)內(nèi)土地尤其是中?城區(qū)供地幅數(shù)逐年減少，三環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊逐漸成為稀缺資源第四頁，共27頁。面粉貴過面包土地溢價率高企，地王頻出，一地難求，拿地難度激增。3月5月7月8月11月12月青山單價地王樓面地價：9329元/㎡溢價率：131%競得企業(yè)：中冶沌口單價地王樓面地價：7500元/㎡溢價率：0%競得企業(yè)：統(tǒng)建光谷東單價地王樓面地價：4415元/㎡溢價率：84%競得企業(yè)：省房投四新單價地王樓面地價：6826元/㎡溢價率：173%競得企業(yè)：正榮青山總價地王總價：43.56億溢價率：0%競得企業(yè)：招商蛇口漢陽單價地王樓面地價：20017元/㎡溢價率：289%競得企業(yè)：碧桂園東西湖單價地王樓面地價：4556元/㎡溢價率：209%競得企業(yè)：安徽文一江漢區(qū)單價地王樓面地價：18011元/㎡溢價率：157%競得企業(yè)：當(dāng)代關(guān)山單價地王樓面地價：15966元/㎡溢價率：442%競得企業(yè)：正榮光谷東單價地王樓面地價：8688元/㎡溢價率：256%競得企業(yè)：中城楊春湖單價&總價地王樓面地價：14272元/㎡溢價率：185%競得企業(yè)：首開東西湖單價地王樓面地價：10687元/㎡溢價率：397%競得企業(yè)：融創(chuàng)黃陂單價地王樓面地價：6028元/㎡溢價率：328%競得企業(yè)：中城江夏單價地王樓面地價：7299元/㎡溢價率：421%競得企業(yè)：中銳地產(chǎn)武漢（漢陽）總價地王總價：110.65億溢價率：70%競得企業(yè)：平安江夏單價地王樓面地價：8821元/㎡溢價率：54.14%競得企業(yè)：中海地產(chǎn)第五頁，共27頁。地王頻出，催生豪宅時代2016年武漢中心城區(qū)中相繼出現(xiàn)11個地王，地王催生豪宅時代的來臨硚口：2宗江漢：3宗江岸：3宗漢陽：7宗經(jīng)開：2宗洪山：6宗東湖：5宗青山：2宗武昌：2宗漢口/江漢單價地王當(dāng)代CBD地塊，樓面價18011元/㎡武漢/漢陽單價地王碧桂園攔江路地塊，樓面價20017元/㎡武漢/漢陽總價地王平安楊泗港地塊，樓面價13587元/㎡四新單價地王武漢正榮府，樓面價6826元/㎡武昌/洪山總價地王首開楊春湖地塊，樓面價14272元/㎡青山總價地王招商青山地塊，樓面價5585元/㎡武昌/青山總價地王中冶青山地塊，樓面價9311元/㎡東湖開發(fā)區(qū)單價地王正榮光谷地塊，樓面價15966元/㎡光谷東單價地王中城光谷地塊，樓面價8688元/㎡光谷東單價地王房投光谷地塊，樓面價4415元/㎡光谷東單價地王綠地國際理想城，樓面價4049元/㎡2016年武漢中心城區(qū)住宅地塊供應(yīng)第六頁，共27頁。品牌房企扎堆進駐武漢TOP20企業(yè)齊聚武漢，眾房企蜂擁而至，在拿地難的情況下，多于遠城區(qū)拿地或是合作開發(fā)；傳統(tǒng)品牌開發(fā)商土地充足，新晉開發(fā)商依舊有拿地需求。房企宗地數(shù)體量分布區(qū)域房企宗地數(shù)體量分布區(qū)域萬科10256萬方東湖高新、洪山、漢陽、江漢庭瑞4173漢陽、沌口、江漢保利6334東湖高新、江夏、洪山、新洲、漢陽美好5185洪山、漢陽、江岸、硚口恒大665武昌、青山、東西湖新城236漢陽、東西湖招商4113漢陽、硚口、青山聯(lián)投4133東湖高新、江夏、武昌金地4140東湖高新、江夏、洪山、硚口廣電3155漢陽、硚口綠地6220東湖高新、武昌、青山、沌口、漢南、江漢中海113江夏華潤4216東湖高新、江漢、硚口、東西湖東原4137洪山、江夏電建4120東湖高新、硚口、江漢城投380洪山、江岸中建7364東湖高新、江夏、硚口、東西湖長投6113東湖高新、江夏、硚口、江岸、江漢越秀344武昌、硚口、江漢平安126江夏復(fù)地348洪山、漢陽、江漢新力216漢陽、黃陂世茂563洪山、漢陽、蔡甸中銳220江夏、江漢遠洋255江漢、東西湖文一112東西湖碧桂園7136東湖高新、漢陽、沌口、蔡甸、漢南、江漢、東西湖融創(chuàng)5251武昌、江岸、東西湖華發(fā)581漢陽、江漢、江岸綠城247江夏、新洲福星惠譽495武昌、洪山、江岸富力140漢陽武漢地產(chǎn)14463東湖高新、江夏、洪山、沌口、硚口、江岸首進武漢第七頁，共27頁。豪宅的生長邏輯地王頻出被動型豪宅成必然價格攀升地王又出助推售價主動型豪宅跟進生長邏輯通貨膨脹高凈值人群資源稀缺面粉貴過面包助推第八頁，共27頁。9武漢豪宅市場—成交量價出現(xiàn)小幅下滑近一年武漢城市豪宅成交量持續(xù)下跌，價格出現(xiàn)小幅波動第九頁，共27頁。10武漢豪宅市場—140平以上產(chǎn)品需求表現(xiàn)良好2017年上半年，140-160平、180-200平以及300平以上戶型成交呈現(xiàn)較好的銷售情況，客戶對大戶型的需求逐漸增大第十頁，共27頁。11豪宅市場銷售—上半年僅5盤出貨，基本日光武漢市上半年在售豪宅項目較少，成交均價在3.3-3.8萬/平之間，基本推出即售罄區(qū)域項目在售面積(㎡)均價水平(萬元)2017年銷售情況CBD板塊泛海國際蕓海園100~1403.3（含6000精裝）5月21日推6、7號樓，主推建面約102、105、127、134平米兩房三房房源，共計約280套房源，3.2萬方，開盤去化率約71%.目前剩余少量房源在售漢口核心越秀國際金融匯100~1923.5（含5000精裝）3月26日網(wǎng)上開盤推出11號樓166套，一分鐘內(nèi)日光華發(fā)外灘首府96~448毛坯3.6（5000精裝選裝）于2017年6月28日晚開盤，推出100-176平三四房戶型320套，4.73萬方，全部售罄武昌萬達御湖世家183~3033.8（含4000精裝）2017年3月25日加推K4-3-2號樓建面220平四房118套，全部售罄純水岸東湖232-4193.251、華僑城純水岸·東湖于6月2日開盤加推T12、T19、T20#樓201套，4.72萬方，均價34000元/㎡，去化100%2、2017年8月18日開盤，推出T15棟192套，2.6萬方，232-419平，640-1700萬，整體均價32500，去化100%第十一頁，共27頁。地王項目將主動推動價格跳漲，未來中心區(qū)全面豪宅化不可逆轉(zhuǎn)越秀國際金融匯復(fù)地海上海世茂錦繡長江萬達御湖壹號華僑城世紀江尚越秀星匯云錦復(fù)地東湖國際華發(fā)中城薈武漢天地綠地國際金融城漢江景觀帶長江景觀帶東湖景觀帶二環(huán)線泛海國際居住區(qū)復(fù)地漢正街東片項目復(fù)地漢正街銀豐項目平安楊泗港項目萬科二七項目綠城二七項目新世界二七項目中信二七項目華發(fā)首府招商青山項目融創(chuàng)中心綠城太子府碧桂園項目恒隆廣場當(dāng)代項目首開青山項目中冶青山項目萬科翡翠云臺華潤琨瑜府電建泛悅城佳兆業(yè)廣場華發(fā)青島路華潤萬象城龍湖葛洲壩項目武漢豪宅版圖兩江四岸漢口CBD金融街武昌沙湖東湖核心光谷門戶核心豪宅市場未來分布—中心區(qū)全面豪宅化第十二頁，共27頁。13豪宅市場未來供應(yīng)—未來兩年供應(yīng)達428萬方11個老盤仍有較充足的貨源即將入市，約合260萬方；未來將新增8盤，約168萬方。未來豪宅市場競爭激烈武漢2017-2018年豪宅項目格局區(qū)域項目均價水平(萬元)體量（萬方）狀態(tài)老盤

泛海國際蕓海園3.1（含4000精裝）35.8在售華發(fā)中城薈3.3（含5000精裝）10待售（預(yù)計今年加推）CBD楚世家2.6（含5000精裝）1.5待售（預(yù)計年底加推）越秀國際金融匯3.5（含5000精裝）24四期新品下半年待推武漢天地3.8（含8000精裝）20預(yù)計年底加推華發(fā)外灘首府毛坯3.6（5000精裝選裝）18預(yù)計年底加推萬達御湖世家3.8（含4000精裝）26已加推，目前剩余80套左右復(fù)地東湖國際待定208期預(yù)計下半年推出華僑城3.2542目前地塊售罄融創(chuàng)壹號院4（含75000精裝）23預(yù)計馬上推出2期綠地海珀御觀3.2（含4000精裝）40預(yù)計近期加推小計260.3

即將入市新地塊東湖金茂府待定14.2預(yù)計2017年10月份入市碧桂園晴川府待定12.64預(yù)計2017年10月份入市綠城黃浦灣待定36待入市萬國府MOMA待定4預(yù)計2017年9月底入市華潤萬象城待定47.8待入市平安金茂地塊待定21.78待入市龍湖楊泗港項目待定19.7待入市華發(fā)青島路待定12.12待入市小計168.24

合計428.54

第十三頁，共27頁。豪宅市場未來產(chǎn)品—140平以上產(chǎn)品為未來供應(yīng)主力目前主力在售豪宅項目中，除CBD及越秀國際金融匯以及華發(fā)外灘首府外，產(chǎn)品基本以140平起步，面積配置整體偏大。華發(fā)外灘首府140㎡100㎡160㎡190㎡220㎡華發(fā)中城薈145216287187越秀國際金融匯107124155192CBD楚世家186252250㎡及以上兩房小三房三房四房五房305融創(chuàng)壹號院14015996127175187-190240260285360448130150189215-220360120-125萬國府MOMA155-160215170180200230未來市場產(chǎn)品供應(yīng)主力面積在140㎡以上第十四頁，共27頁。目前武漢豪宅總價集中在300-800萬元，千萬級以上豪宅產(chǎn)品較少；未來豪宅梯隊逐漸拉開，區(qū)位地段核心不同、資源稀缺性不同直接影響產(chǎn)品形態(tài)不同與價格門檻不同。項目類型項目主力產(chǎn)品面積總價范圍TOP類產(chǎn)品面積總價范圍地段型豪宅華發(fā)中城薈143/187/216/287㎡400萬~900萬300-400㎡復(fù)式（20套）預(yù)計1000萬~1500萬元越秀國際金融匯108-163㎡390萬~650萬————資源型豪宅純水岸東湖四房190㎡四房240㎡——復(fù)式300㎡以上——武漢天地云廷三房217㎡四房220-351㎡780萬~1350萬280-680㎡復(fù)式（6套）480-520㎡整層（18套）1000萬~2500萬元規(guī)劃型豪宅泛海國際·香蘭碧260-306㎡780萬~1300萬————萬達御湖世家252-306㎡950萬~1200萬————目前武漢豪宅總價一梯隊多為集中在資源型和規(guī)劃型豪宅，地段型多為輕奢豪宅豪宅未來趨勢—級數(shù)差異放大第十五頁，共27頁。千萬豪宅以上占比逐年增加，項目成交總價段上漲?？們r段2014年2015年2016年300萬-800萬93%84%73%800萬-1000萬3%10%10%1000萬-1200萬3%4%10%1200萬以上03%7%備注：成交總價結(jié)構(gòu)（單位：套數(shù)占比）1000萬以下產(chǎn)品1000萬以下產(chǎn)品1000萬以下產(chǎn)品2014-2016年一線豪宅單價2萬以上豪宅未來趨勢—門檻逐年提升第十六頁，共27頁。從純大尺寸產(chǎn)品，衍生豐富面積段產(chǎn)品趨勢。項目類型項目名稱產(chǎn)品類型主力產(chǎn)品面積TOP類產(chǎn)品面積地段型豪宅華發(fā)中城薈超高層三房143㎡四房187/216/287㎡300-400㎡復(fù)式（20套）越秀國際金融匯（超）高層三房108-163㎡四房193㎡——融創(chuàng)壹號院子資源型豪宅純水岸東湖（超）高層四房190㎡四房240㎡復(fù)式300㎡以上武漢天地云廷超高層、小高潮三房217㎡四房220-351㎡280-680㎡復(fù)式（6套）480-520㎡整層（18套）規(guī)劃型豪宅泛海國際·香蘭碧高層四房260-306㎡五房360㎡五房600㎡（毛坯頂層復(fù)式）萬達御湖世家超高層三房183/193㎡四房252-306㎡——地段型豪宅，傾向合理控制面積尺寸豪宅未來趨勢—產(chǎn)品豐富化第十七頁，共27頁。武漢豪宅市場—總結(jié)特征一：武漢豪宅價量出現(xiàn)小幅波動，上半年豪宅項目基本日光，140㎡以上產(chǎn)品表現(xiàn)良好特征二：未來武漢豪宅供應(yīng)多點開花，市中心全面豪宅化，140㎡以上產(chǎn)品成為主流。武漢豪宅市場：武漢豪宅時代到來特征三：未來豪宅市場級數(shù)差異將逐漸擴大，豪宅總價段提高，千萬級豪宅比例將逐漸增多，豪宅產(chǎn)品類型更加豐富。第十八頁，共27頁。戶型設(shè)計注重功能多樣性，減少客戶需求弱的部分功能設(shè)置面積區(qū)間項目戶型面積戶型主臥數(shù)主主臥次主臥中西分廚保姆間衣帽間套房衣帽間套房200㎡以下戶型華發(fā)中城薈145㎡3室2廳2衛(wèi)1

187㎡4室2廳3衛(wèi)2

越秀國際金融匯100㎡3室2廳1衛(wèi)

112㎡3室2廳1衛(wèi)1

107㎡3室2廳1衛(wèi)

124㎡3室2廳2衛(wèi)1

130㎡3室2廳2衛(wèi)1

155㎡4室2廳2衛(wèi)1

192㎡4室2廳3衛(wèi)2

萬達御湖世家193㎡3室2廳3衛(wèi)2

183㎡3室2廳2衛(wèi)1

200·300㎡戶型華發(fā)中城薈217㎡4室2廳4衛(wèi)3

武漢天地217㎡3室2廳3衛(wèi)2

237㎡4室2廳3衛(wèi)2

245㎡4室2廳3衛(wèi)2

291㎡4室2廳3衛(wèi)2

萬達御湖世家240㎡4室2廳3衛(wèi)2

256㎡4室2廳3衛(wèi)2

泛海國際蘭海園260㎡4室3廳4衛(wèi)3

泛海國際香海園241㎡4室3廳3衛(wèi)2

300㎡以上武漢天地322㎡4室2廳5衛(wèi)4

346㎡4室3廳4衛(wèi)2

351㎡4室3廳5衛(wèi)3

萬達御湖世家305㎡4室2廳3衛(wèi)3

泛海國際蘭海園306㎡4室3廳5衛(wèi)3

泛海國際香海園360㎡5室4廳5衛(wèi)4

武漢豪宅產(chǎn)品—功能多樣性第十九頁，共27頁。精裝風(fēng)格由強調(diào)地位、身份轉(zhuǎn)為追求精神、內(nèi)涵形象符號：外向、奢華、富麗堂皇形象符號：內(nèi)涵、氣質(zhì)、文化、底蘊（代表項目：萬達御湖世家）（代表項目：華發(fā)中城薈）土豪精致武漢豪宅產(chǎn)品—精裝風(fēng)格更內(nèi)涵第二十頁，共27頁。精裝標準關(guān)注和投入點由精裝品牌升級為裝修用材及工藝細節(jié)武漢天地云廷萬達御湖世家泛海國際香蘭碧越秀國際金融匯華發(fā)中城薈以德系品牌為主，不對外報價，預(yù)估5000元/㎡以國際知名品牌為主，不對外報價，預(yù)估6000元/㎡國內(nèi)知名品牌為主，對外報價5000~6000元/㎡國際知名品牌，預(yù)估3000元/㎡以日系品牌為主，不對外報價，預(yù)估6000元/㎡琉璃背景墻、云母飾面、石材內(nèi)嵌銅條、意大利進口瓷板、石材同紋影木武漢豪宅產(chǎn)品—精裝注細節(jié)第二十一頁，共27頁。會所已成為武漢市場高端項目必有的配套設(shè)施，功能豐富武漢豪宅產(chǎn)品—會所成標配第二十二頁，共27頁。設(shè)計理念從人本出發(fā)，注重細節(jié)設(shè)計，體現(xiàn)人文關(guān)懷衛(wèi)生間防潮罩臥室USB接口夜行燈廚房多插座，帶獨立開關(guān)衛(wèi)生間儲物平臺玄關(guān)處鞋柜設(shè)置隱藏式掛鉤抽屜均帶彈簧阻尼可伸縮活動水龍頭YKK半開全開窗戶開關(guān)設(shè)計：結(jié)合場景設(shè)置不同的開關(guān)，保證安全便利廚衛(wèi)細節(jié)：設(shè)置隱蔽收納系統(tǒng)、使用便捷門