某樓盤的房地產(chǎn)策劃方案

某樓盤的房地產(chǎn)策劃方案第1頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書(項目一

)08廣告第七組第2頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書環(huán)境分析

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一、地塊狀況

該地塊原莆田市委黨校儲備地塊，位于筱塘北街與梅園路交叉口的東北側(cè)，用地面積為3025.33平方米，地形屬于丘陵地帶，地貌較為起伏，性質(zhì)商業(yè)用地二、地塊本身的優(yōu)劣勢

開發(fā)簡單，交通便利，地形相對狹長背靠山丘開發(fā)便利，劣勢地質(zhì)較為疏松第3頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書環(huán)境分析

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三、地塊周圍景觀

地區(qū)位于筱塘北街與梅園路交叉口的東北側(cè)，東臨市委黨校，西為筱塘北街，南面有一條小河，距離市中心較近，附近有莆田學(xué)院，紫荊藥店等四、環(huán)境污染及社會治安狀況

周圍無大型工廠，周圍綠化較好，空氣質(zhì)量高。用水便利，噪音較小，社會治安良好第4頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書環(huán)境分析

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五、中小戶型暢銷，板樓悄然興起

不論從面積上還是價格上，中小戶型比較暢銷六、公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）第5頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書項目概況

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房地產(chǎn)市場基本狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)回升，尚呈較為平穩(wěn)態(tài)勢2、商品房供應(yīng)面積同比上升，銷售面積二季度出現(xiàn)下降3、商品房銷售價位較為穩(wěn)定，漲幅僅在4%左右4、土地出讓面積同比增加，設(shè)區(qū)市本級地價上升明顯5、房地產(chǎn)開發(fā)類貸款相比減少，個人住房貸款增加第6頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書項目概況

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宏觀環(huán)境分析1.對外開放程度莆田市的外資企業(yè)的房地產(chǎn)投資只占一小部分。2.居民的收入分析莆田市城鎮(zhèn)人均收入與一些發(fā)達(dá)國家和中等發(fā)達(dá)國家相比，還有一定的距離。3.人口2010年莆田市區(qū)的人口為301.1451萬人，市中心人口18.2029萬人。4、莆田市區(qū)房地產(chǎn)的價格水平莆田市中心的房地產(chǎn)均價在7500元/㎡左右，四周邊緣房地產(chǎn)均價在4800元/㎡左右。第7頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書項目概況

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微觀環(huán)境分析

1.

購房者特征25－34歲的人占購房人群的40%，位居榜首，而35－44歲的人群比例為20%，位居第二。2.消費者所能接受的總價50—80萬的房子總價占市場份額的61%，其中60—80萬所占的比例最大，占36%，反映莆田工薪階層的一般承受能力，50—60萬也占有相當(dāng)比例。3.消費者所需要的戶型三房為莆田區(qū)房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品，占50%的市場份額。二房、小戶型和四房也占有一定的比例，而且比較均衡。第8頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書項目概況市場調(diào)查

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項目SWOT分析一、優(yōu)勢（STRENGTH）○市政規(guī)劃優(yōu)勢：五中、二中、AGOGO等的遷入，市政配套設(shè)施的完善，將成為該區(qū)的新居住生活區(qū)?！鹬苓吪涮變?yōu)勢：公共配套設(shè)施齊全，靠近下磨市場，下磨臨時市場等，有易太便利店，文獻(xiàn)便利店，永輝超市，萬家惠超市等二、劣勢（WEAKNESS）○開發(fā)規(guī)模?。盒^(qū)規(guī)劃面積小○周邊樓盤宣傳少：樓盤較少，區(qū)域宣傳廣告力度不夠，未能引起購房群體的注意?！鹬刃。洪_發(fā)商在一期時并未針對該項目盡早做營銷策劃宣傳，很可能使銷售對象購買其他樓盤的房屋，造成潛在消費者的流失。第9頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書項目概況市場調(diào)查

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項目SWOT分析三、機會點（OPPOTUNITY）○區(qū)域樓盤少：在該區(qū)域的樓盤較少，而且在此之前開發(fā)的樓盤價位低，銷售率高，開發(fā)成功率高。目前的競爭樓盤少，可爭取機會較大。○消費習(xí)慣改變：通過市場調(diào)查分析，近年來莆田購房族的看房、選房、購房觀念正悄然發(fā)生著巨大的變化。四、威脅點（THREAT）(1)、社會環(huán)境、周邊配套、宣傳力度和政府背景等方面其他板塊相比略顯遜色。(2)、該區(qū)域板塊直接面對的客戶群體是低收入的消費群體，購買能力較弱。第10頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書項目概況環(huán)境分析

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1·調(diào)查背景：社會經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段，人民生活水平大幅度提高。本次市調(diào)的目的：為了更好的了解競爭項目的規(guī)模、市場定位、價格水平等因素，識別競爭項目的優(yōu)勢、劣勢，分析其成敗的原因，確定本案產(chǎn)品在市場中的位置，以及接受度，從而協(xié)助本項目制定相應(yīng)的價格策略、項目定位、目標(biāo)市場定位、銷售推廣策略等，以便做到知已知彼，百戰(zhàn)不殆。調(diào)查手段：實地“踩點”調(diào)查+“訪問”調(diào)查+其他第11頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書項目概況環(huán)境分析

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小組名單市場調(diào)查

2、市場分析

（1）當(dāng)前市場分析開發(fā)總量：2011年1-3月份市商品房房屋施工面積964.90萬平方米竣工總量：1-3月份，全市竣工商品房面積51.45萬萬平方米積壓總量）：至3月末，全市空置商品房面積43.45萬平方米（2）區(qū)域市場分析銷售價格：全市商品房銷售均價為6800元/平方米成交情況：銷售商品房面積為42.72萬平方米第12頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書項目概況環(huán)境分析

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3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢政府為了控制房價的持續(xù)攀升，中央出臺了“國八條”，各地也相繼推出了各種政策來控制房價的持續(xù)高速上漲。（1）金融房貸緊縮政策（2）征收房產(chǎn)稅政策：（3）降低部分建設(shè)項目收費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范收費行為第13頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書項目概況環(huán)境分析

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4、消費者分析：（1）購買者特征：25－34歲的人占購房人群的40%，位居榜首。（2）購買者動機：中國人喜歡居有定所。（3）產(chǎn)品面積需求：目前莆田市區(qū)房地產(chǎn)市場對產(chǎn)品的需求以100-130㎡和130-150㎡為主，占市場需求的70%以上。（4）消費者認(rèn)可的建筑形式：莆田區(qū)市民對各種建筑形式（多層、小高層、高層）的認(rèn)同還是比較均衡，沒有特別的偏好，都接近三分之一。第14頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書項目概況環(huán)境分析

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6、結(jié)論如今莆田地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展迅速，市場也趨于規(guī)范化。100-120平方米的面積，3房2廳的房型成為消費者選擇的重點，130平方米的3房2廳則是現(xiàn)有樓盤的主力房型。從樓型來看，莆田市民對于小高層與高層已經(jīng)沒有太大的抗性，從今后的發(fā)展來看，小高層與高層也將成為主導(dǎo)地位。第15頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書項目概況環(huán)境分析

市場調(diào)查項目定位

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市場細(xì)分

25－34歲的工薪階層，白領(lǐng)為主，月薪3000以上，

目標(biāo)市場選擇直接購房對象為以投資為主、家庭收入較高的，計劃在莆田市的置業(yè)者。第16頁/共18頁房地產(chǎn)營銷策劃書項目概況環(huán)境分析

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市場定位產(chǎn)品定位：莆田市首家時尚文化中