淺談民營房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀與發(fā)展,房地產(chǎn)論文

淺談民營房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)在狀況與發(fā)展,房地產(chǎn)論文內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān),關(guān)乎到社會安寧,居民生活水平及經(jīng)濟(jì)增長問題。房地產(chǎn)行業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中處于關(guān)鍵的地位,上游帶動建材、建筑、設(shè)計等產(chǎn)業(yè),下游帶動物業(yè)、家居、消費服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。因而,國家竭力維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展,各級地方配套出臺一系列去庫存求發(fā)展的措施。因而,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)順應(yīng)形勢,解決掉在經(jīng)營經(jīng)過中暴露出來的問題,十分是財務(wù)管理問題。為此,本文首先分析了民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)在狀況,然后歸納了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的現(xiàn)在狀況和存在的問題,最后根據(jù)問題提出相應(yīng)的解決方式方法。本文關(guān)鍵詞語：民營房地產(chǎn)行業(yè);財務(wù)管理;財務(wù)風(fēng)險;我們國家房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中承上啟下的重要產(chǎn)業(yè),市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展離不開房地產(chǎn)業(yè)。但房地產(chǎn)企業(yè)想要健康發(fā)展,就必須健全管理體系,尤其是整體管理水平都不高的中小民營房地產(chǎn)企業(yè)必須健全管理體系,十分是健全財務(wù)管理制度。一、民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)在狀況和問題(一)財務(wù)管理流程制度不健全我們國家大多數(shù)民營房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣了黃金十年粗放管理也大把賺錢的企業(yè)管理形式,對企業(yè)管理不重視,十分是對核心的財務(wù)管理不重視,對于財務(wù)管理的重要性認(rèn)識缺乏,沒有健全的有關(guān)財務(wù)管理的受權(quán)、用人以及業(yè)務(wù)管理的制度建設(shè)和執(zhí)行,大部分中小民營企業(yè)對于財務(wù)的管理基本上只重視簡單的資金收付,以為只要管好錢袋子就管好了公司財務(wù),對資金管理缺失預(yù)算和計劃,財務(wù)管理停留在只要傳統(tǒng)會計核算階段,缺失財務(wù)預(yù)測分析以及財務(wù)風(fēng)險控制的管理體系。很多中小民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理流程制度沒有對會計核算數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)等有效信息的分析規(guī)定和要求,只要簡單的記賬、報賬,財務(wù)管理對整個企業(yè)管理的支持力度不夠。由于企業(yè)組織架構(gòu)不健全,受權(quán)體系不完善,致使財務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不科學(xué),任人為親及分工不明確,往往是很多業(yè)務(wù)人員越級跨過相關(guān)制度流程環(huán)節(jié)審核人員而直接找老板簽批。加上各種財務(wù)制度的建設(shè)漏洞百出、執(zhí)行不力或沒法執(zhí)行,使得財務(wù)制度形同虛設(shè)。這些致使財務(wù)管理問題多多。一些民營中小房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有遵循不相容職務(wù)相分離原則,導(dǎo)致產(chǎn)生了舞弊和支付風(fēng)險時有發(fā)生,使本來脆弱的中小民企在市場競爭中風(fēng)雨縹緲,使企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展被打上了大大的問號。(二)企業(yè)高管人員對財務(wù)風(fēng)險認(rèn)識缺乏在房地產(chǎn)開發(fā)項目在經(jīng)過中,無論是項目的可行性分析還是到籌集資金獲得土地,從場坪開場建設(shè)到預(yù)售,再到項目結(jié)束的土增稅清算、所得稅清算、利潤分配;各環(huán)節(jié)無不牽涉到納稅籌劃和資金計劃等財務(wù)管理。由于很多民營企業(yè)高管業(yè)務(wù)素養(yǎng)不高,加上思想不夠重視,這樣一來,在財務(wù)管理任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時,相關(guān)人員從意識上不主動或沒有能力對該類風(fēng)險能否可控進(jìn)行有效地判定和躲避,進(jìn)而沒有辦法躲避財務(wù)風(fēng)險也沒法躲避企業(yè)整體風(fēng)險。(三)高管人員及財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平參差不齊當(dāng)前我們國家很多民營房地產(chǎn)企業(yè),大多任人為親,用熟不用生,這樣造成了缺乏專業(yè)的管理人員主管企業(yè)和財務(wù)管理,這就造就了外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行,這些管理層業(yè)務(wù)素質(zhì)不高,往往不具備應(yīng)有的企業(yè)管理知識,當(dāng)然也缺乏基本財務(wù)知識,對財務(wù)管理的重要性認(rèn)識不夠。假如再加上高管們風(fēng)險意識薄弱,勢必會造成公司財務(wù)管理工作的混亂,潛在的或爆發(fā)的各種企業(yè)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險時有發(fā)生。(四)對項目投資缺乏科學(xué)論證,忽視了成本效益和資金預(yù)算很多中小民營房地產(chǎn)企業(yè),觀念還停留在房地產(chǎn)行業(yè)黃金十年的思維形式中,繼續(xù)延續(xù)粗放式管理和盲目自信,對新項目的開發(fā)缺乏對市場的充分調(diào)查和科學(xué)論證。從土地購買、項目批復(fù)、獲得設(shè)計方案,到開發(fā)能預(yù)售回收現(xiàn)金,到現(xiàn)金流為正,時間周期往往較長,假如不考慮整體的資金成本和預(yù)算,沒有合理的成本預(yù)算和資金計劃,就勢必會造成資金的短缺,影響工程進(jìn)度,或造成冗余資金的浪費,這些必將造成開發(fā)成本和資金成本奇高,也許會造成項目微利或無利,嚴(yán)重的會造成資金斷鏈、樓盤爛尾。(五)融資缺乏多樣性房地產(chǎn)開發(fā)項目投入的資金大,并且回籠資金的時間周期長,基于我們國家金融市場現(xiàn)在狀況,很多民營中小房企就出現(xiàn)了資金短缺問題。由于國家宏觀調(diào)控,中小民企只能通過民間借貸來獲得開發(fā)資金。這些資金的成本往往遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常經(jīng)營所能獲取的利潤,最后導(dǎo)致開發(fā)的項目無利可圖,這樣的惡性循環(huán)愈加加大了民營房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險,也增加了財務(wù)管理的難度。二、民營中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在問題的解決對策(一)建立健全企業(yè)組織架構(gòu)和其財務(wù)管理制度從企業(yè)實際控制人開場,轉(zhuǎn)變觀念,充分認(rèn)識到要在當(dāng)前房地產(chǎn)市場日益劇烈的競爭環(huán)境中求得生存,就必須遵守當(dāng)代化企業(yè)管理的理念,完善企業(yè)的組織架構(gòu),并結(jié)合業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的特點做好充分受權(quán),從人、財、物到業(yè)務(wù)開展十分是財務(wù)管理,根據(jù)受權(quán)體系建立相應(yīng)流程制度,然后嚴(yán)格監(jiān)督執(zhí)行、合理考核、賞罰兌現(xiàn)。財務(wù)負(fù)責(zé)人要根據(jù)公司總體管理要求制定一套完善的財務(wù)管理制度,包括基礎(chǔ)的核算、資金計劃、全面預(yù)算、內(nèi)部控制與監(jiān)督等制度。根據(jù)國家行業(yè)及財政部的相關(guān)準(zhǔn)則和規(guī)范以及企業(yè)業(yè)務(wù)特點,完善會計核算體系,加強(qiáng)會計基礎(chǔ)工作,構(gòu)成一套有序的操作性強(qiáng)的會計核算體系,并流程化、制度化。資金管理是整個開發(fā)項目財務(wù)管理工作的重心。房地產(chǎn)開發(fā)要做好中長期預(yù)算及資金計劃工作,保證資金不會出現(xiàn)短缺而導(dǎo)致斷鏈,也不太多閑置資金造成太多的冗余而浪費資金。對資金怎樣利用,都要在預(yù)算中充分具體表現(xiàn)出,并且以流程制度的形式、以資金計劃的形式保證在每一環(huán)節(jié)根據(jù)預(yù)算和計劃落實執(zhí)行。(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防備意識近年來伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)利潤的急劇下降和繼續(xù)高額資金的占用特點,加上民營中小房地產(chǎn)企業(yè)融資愈加困難,因而其企業(yè)的風(fēng)險也相對于其他行業(yè)也變得更高層次,時常有開發(fā)項目資金斷鏈而出現(xiàn)大量爛尾工程項目。因而中小民營房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險防備的意識,十分要加大對財務(wù)風(fēng)險的管理控制,做好企業(yè)在購置土地前的整體測算和預(yù)算以防備項目虧損和資金短缺甚至斷鏈的風(fēng)險、做好項目開發(fā)、銷售等方面關(guān)鍵節(jié)點的風(fēng)險防備,運用風(fēng)險轉(zhuǎn)換、風(fēng)險控制等方式方法來降低風(fēng)險,將風(fēng)險控制在項目本身或企業(yè)能夠承受范圍之內(nèi)。(三)加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)管理團(tuán)隊的建設(shè)財務(wù)管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性,繁瑣且嚴(yán)謹(jǐn),對財務(wù)人員的業(yè)務(wù)素養(yǎng)要求極高。首先能夠?qū)ω攧?wù)人員進(jìn)行培訓(xùn),以不斷更新財務(wù)及稅收知識。公司領(lǐng)導(dǎo)要唯才是舉,舉賢選能,還要用人不疑,用內(nèi)控流程制度去把控各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。財務(wù)人員不僅要具備財務(wù)、稅務(wù)專業(yè)知識,還必需要熟悉招標(biāo)采購、工程開發(fā)、預(yù)決算編制、銷售控制等牽涉資金使用、成本和稅費等關(guān)鍵環(huán)節(jié),除此之外,還應(yīng)加強(qiáng)職業(yè)道德的學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。(四)完善民營中小房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算和成本管理制民營中小房地產(chǎn)企業(yè)往往出于人力成本等原因考慮,各部門人員業(yè)務(wù)水平往往不高,但要加強(qiáng)財務(wù)管理往往又需要完善企業(yè)的預(yù)算管理,預(yù)算管理中,由于房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算牽涉到包括土地成本、建筑施工成本、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用以及銷售稅金。華而不實建筑施工成本是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的組成部分,也是最難以控制的成本,對它施行有效的管理是控制預(yù)算成本切實可行的辦法。首先在對材料和勞務(wù)供給商的招募時要嚴(yán)格把關(guān)、杜絕暗箱操作或吃回扣的現(xiàn)象,找一個信譽好、性價比高、質(zhì)量過硬的施工隊伍和材料設(shè)備供給商,保證工程質(zhì)量和材料的合理使用,避免不必要的材料和工期浪費,增加房地產(chǎn)企業(yè)的總體成本。(五)拓展中小民營房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道民營中小房企,在努力爭取銀行貸款的同時,能夠通過聯(lián)合開發(fā)的形式,利用其它企業(yè)或個人的資金優(yōu)勢來進(jìn)行項目融資,充分利用企業(yè)各自的優(yōu)勢,合作共贏。另外在銀行貸款政策收緊的情況下,房地產(chǎn)信托和其他封閉性項目基金融資等方式為房地產(chǎn)企業(yè)融資也是比擬有效的渠道。這些方式能夠跨行業(yè)投、融資,多方面多渠道獲得資金,實為中小民營房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的有力補充。三、結(jié)束語綜上所述,房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),資金的管理又是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的核心更是民營中小房企的核心,它是其它各項工作開展的基礎(chǔ)和前提,做好財務(wù)管理工作才能實現(xiàn)企業(yè)的正常經(jīng)營。所以建全民營房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度,加強(qiáng)人員能力和素質(zhì)的培養(yǎng),才能做好民營房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理,進(jìn)而得以進(jìn)一步使企業(yè)發(fā)展壯大。以下為參考文獻(xiàn)