年某項目策劃案

大連**欣城策劃案**欣城位于大連東部新經(jīng)濟(jì)圈——一東海頭畔，臺子山以北，西鄰**廣場，東臨**廣場，依山面海，自然風(fēng)景優(yōu)美。**欣城總占地10多萬平方米，總建筑面積逾30萬平方米總投資超12億元。設(shè)有住宅、商場、幼兒園、學(xué)校、地下車庫等建筑23棟，高層（8-30層）、小高層（8一12層）、多層（4層）分布,其中小高層與高層占95%，多層占5％，總戶數(shù)達(dá)到2000多戶，容積率為2.07，是目前大連市在建的超大規(guī)模融海景、山景于一體的高尚住宅小區(qū)。**欣城共分為四大區(qū)域，自成一體又互為補充。以寬闊的香榭麗舍大道和3萬平方米歐式大草坪為中心，其中北面為30層全海景建筑群“觀天下”，是**欣城至頂級的家宅，西面以世界雕塑文化為主題，匯聚了世界各地雕塑文化的精萃；東面以世界運動文化為中心，設(shè)有籃球場、網(wǎng)球場等；而南面則以音樂藝術(shù)為主題，以音樂之光廣場為中心，激光噴泉與著名音樂家雕塑穿插其間。整個小區(qū)集居住、運動、觀賞、休閑娛樂于一體。發(fā)展商簡介**集團(tuán)，系股份制企業(yè)，公司成立于一九九二年。主要以后油貿(mào)易、海上油品運輸業(yè)務(wù)為龍頭。多業(yè)并舉，現(xiàn)已發(fā)展成為海運原油、成品油、燃料油、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲娛樂、燃料、商業(yè)服務(wù)、電腦軟件開發(fā)等綜合性、跨地區(qū)、跨行業(yè)的國際化集團(tuán)性公司，現(xiàn)擁有近二十家法人企業(yè)。一九九六年被大連市人民政府信譽評級委員會評為A級信譽企業(yè)。在“勵精圖治、坦城待人”的經(jīng)營思想指導(dǎo)下，使公司擁有暢通的供銷渠道和眾多的國內(nèi)外客戶，現(xiàn)已同中國國內(nèi)二十多個省、市、自治區(qū)、直轄市及美國、英國、新加坡、韓國、日本、中東等世界十多個國家和地區(qū)建立了良好的合作關(guān)系，取得了卓著的業(yè)績。**欣城是集團(tuán)繼**華城后，在大連再度開發(fā)的又一大型住宅小區(qū)。一舉創(chuàng)造銷售奇跡大連**欣城，于2000年4月投資興建，7月1日正式進(jìn)入市場銷售期。火紅的7月，這是一個令所有大連人都為之震撼的日子，一向見多識廣的大連人在這一個月內(nèi)都不約而同地把目光集中到東海畔。**欣城，一個以驚人速度迅即掘起的超大型明星樓盤，創(chuàng)造出一連串讓人難以置信的銷售奇跡。4月28日，**欣城首次跨越版面（兩個全版）奠基廣告刊出，迅速引起大連廣大市民的關(guān)注。在7月1日正式開盤后，火爆銷售便由此展開。讓我們來看看當(dāng)時的銷售實景：7月1日，是**欣城內(nèi)部認(rèn)購的日子。早上7點，就有人陸續(xù)來到位于**廣場處的售樓現(xiàn)場，耐心等候。8點，周圍已聚滿了百多名熱切等待的購房者。9點，正式開盤。近300名購房者如潮水般的涌入售樓大廳，沙盤展板前，接待洽談處、律師咨詢處頓時都被圍得水泄不通，、。9:20，開盤僅20分鐘，登記認(rèn)購住宅叨余套，現(xiàn)場付款的置業(yè)者排起長龍。12：20，共售出房屋60套，平均3分鐘售出一套房。午夜12：00全天銷售結(jié)束。7月1日當(dāng)天成交住宅100余套，成交金額6000余萬元。7月8日，是**欣城正式開盤的日子，現(xiàn)場氣氛火爆熱烈。級截至當(dāng)天倚，科***謎城已售出房屋茄200色余套，成交金疼額系1.5慘億余元。：爬夏委房交王會期間占房交堵會總成交量的撤三分之一。刪直至鋤7擋月辦31火日菌，荷**煌欣城共售出籍366曲戶，總成交金鑼額調(diào)2.5朽億元，占一期瘋銷售總額的怎80%房。臘這一連串膀的數(shù)字，這一呢連串的驕人業(yè)?？冏屛覀兛吹奖模簰?*扎欣城在競爭日束趨激烈的房地編產(chǎn)市場創(chuàng)造了鞭一個銷售奇跡皆。在房地產(chǎn)界摧形成了一個倍看受業(yè)主內(nèi)人士微關(guān)注和值得探脈討則的加“看**菌現(xiàn)特象蒜”導(dǎo)。們究竟是什億么原因讓如此奔眾多和購房者基對紐**刪欣城情有獨鐘托？又是什么讓增**梯欣城：從眾多擺的樓盤中脫穎葬而出，在大連鈔房地市場刮起絞一股如此強(qiáng)烈白的購房旋風(fēng)。奇跡的背后倉**巾欣城之所以取理得如此驕人的薯銷售成績，絕亦對不是一個偶步然的因素。其勺整體策劃與各喪分階段的營銷阿推廣手段的具遙體實施，是創(chuàng)若造這種奇跡的節(jié)專業(yè)保障。扔一奇跡首竟先源自一對認(rèn)被真務(wù)實的合作奮伙伴纖是什么將乏兩個相隔數(shù)千搭里，一南一北版的企業(yè)吸引到奇了一起，又是墊怎樣成為一對視黃金搭檔。舍首先是一序本書，一本漢**南地產(chǎn)咨詢公司慧的《推廣無難底事》，吸引了藥**攝房地產(chǎn)開發(fā)有輩限公司，然后孤是電話聯(lián)系，刷然后就開始了戚認(rèn)真務(wù)實的合摩作之路。慚**鏟集團(tuán)，婦1992戒年成立，經(jīng)過鳴8滔年的發(fā)展現(xiàn)已例成為集原油、篇成品油、燃料冒油、進(jìn)出口貿(mào)某易、房地產(chǎn)開辭發(fā)、餐飲娛樂爪、旅游、商業(yè)色服務(wù)，電腦軟共件開發(fā)等一體無的綜合性，跨攔地區(qū)、跨行業(yè)座的國際化集團(tuán)露性公司。作為助下屬公司之一意的大連紀(jì)**肢房地產(chǎn)開發(fā)有辛限公司，一向些以實干，快捷鎖的精神享譽同插行。曾于銳1997逐年慕7檔月愿1開日成功地推出偏了引領(lǐng)當(dāng)時大蘭連地產(chǎn)潮流的辮一流項瞎目吐—竄—兼一落**緊欣城，這座融赤合人文、自然趁、科技的高尚駱住宅，是大連柄目前頗具規(guī)模伸的歐式花園別梨墅住宅。丈**梨公司，嶺1994談年成立，并于櫻1995瓜年率先全力投殺入國內(nèi)房地產(chǎn)敬項目的策劃推唇廣，數(shù)年內(nèi)，材為超過猛200栽個的房地產(chǎn)項映目提供優(yōu)質(zhì)服疏務(wù)，所產(chǎn)生的逝銷售額超過百循億，贏得眾多陣發(fā)展商和代理連公司的信賴和病稱贊，是國內(nèi)載最具實力的專則業(yè)房地產(chǎn)策劃監(jiān)推廣機(jī)構(gòu)，業(yè)瀉務(wù)范圍遍及珠靜江三角洲和全投國各大城市，震乃廣東房地產(chǎn)訊策劃代理公司削進(jìn)軍內(nèi)地市場邪的先驅(qū)。引用絹**鼻集團(tuán)曲乃杰總禁經(jīng)理的話膏是懲“紅一間認(rèn)真干實烤事的公渾司睜”夕。毛二奇跡來自貼像切而又富有號葵召力的項目核舍心理念影（－）不灶容樂觀的市場井形勢裂**煮在進(jìn)行逐**桶欣城的全程策扁劃時，首先對眉大連市房地產(chǎn)士市場進(jìn)行了地己毯式的考察。陸首先對大連市詠的主要樓盤進(jìn)四行了逐一深度檢了解，初步掌西握嶺7態(tài)大連房地產(chǎn)市典場，得到了第厲一手資料，獲第得了對當(dāng)?shù)胤磕懙禺a(chǎn)市場的總裁體認(rèn)識。這樣渠做的好處是能圈快速把握當(dāng)?shù)夭m房地產(chǎn)市場的勤特性，當(dāng)接到染一個從未接觸卸的地區(qū)的樓盤束時，這種工作濫方法很有必要排性。茄雙方舉行撿7自項目分析座談俯會上，洋**爭就大連房地產(chǎn)戲嚴(yán)峻的形勢提惕出兩點問題。齊1叔．棟2000然年大連市商品癢住宅供應(yīng)量較票往年成幾何數(shù)盯字遞增。貝98兼年，市場供應(yīng)站量烤160華萬平方米；鍛99旗年，市場供應(yīng)碼量彈300房萬平方米；近截止慨2000撕年上半年，市教場供應(yīng)量已突煌破袍400涉萬平方米。訂可見，今煌年的市場競爭脅將達(dá)到白熱化腔，而且下半年袍有可能進(jìn)入價隙格競爭階段。洋（果然，至具6籍月底，大連萬腹達(dá)集團(tuán)的龍翔巨小區(qū)率先降價搜600尋元／平方米，茫甚至有樓盤降決階幅度達(dá)到英1000起元／平方米，攀一時間降價風(fēng)蠅在大連盛行。問）背**蓬欣城開發(fā)量近詞30燭萬平方米，是驗大連市今年開促發(fā)的最大的商額品住宅小區(qū)。租由于大連市常旱住人口有限，墓城市人口僅攀200使多萬。供求矛章盾將進(jìn)一步激撐化。暢2洽．大連市民對旁高層不接受種在大連，碗由于氣候（氣組溫、日照、風(fēng)綁力、濕度等）抄的影響以及市綱民對高層住宅驢實用率：物業(yè)痰管理費仍抱有鼠懷疑，使高層軌商品住宅普遍殊處于滯銷狀態(tài)斧。如附近某同斥檔次高層小區(qū)梳，推出時間、炭工程進(jìn)度等均振優(yōu)于儀**鏟欣城，多層住露宅基本售磬，費而高層推出按160押余套，開盤近椒半年僅售出分30社套?？梢?，高龍層對三**鎖欣城是極大的服考驗。面對這獲兩道壁壘，歐**碎欣城似乎走進(jìn)腫了一條窄胡同徹，前景在何處榮？針對這種情宇況，輕**曾提出如下觀點缺：仿1扭、不應(yīng)從傳統(tǒng)宴的大連房地產(chǎn)急市場格局去分芝一杯羹，而是蹈要創(chuàng)造新市場削。北2吹、大連房地產(chǎn)尚市場仍很不成唉熟，關(guān)鍵在于促如何引導(dǎo)。慈3暢、應(yīng)該看到市鞠場有效供給不異足的現(xiàn)象存在嗎。菜4秋、大連要成為便國際現(xiàn)代化都夢市，必然接受弄高層建筑的國刪際潮流，大**危欣城作為國際隆性城市樣板社懸區(qū)，更應(yīng)率先滿領(lǐng)導(dǎo)這一潮流粘。如5愚、泰**衡欣城是大連罕蠻有的座山面海榜高尚住宅小區(qū)債，在自然景觀旋上，有相當(dāng)?shù)呐钐栒倭?。書（二）也礦曾走了一歷次拜“陽經(jīng)驗主拍義歐”練的彎路擇中國最龐大的副管理資料庫下望載田大連磁**室欣城在初次確率定項目的核心向理念時，提出遺了蹤“早綠色環(huán)裹?；@”掀這樣一個概念繪。這里憑著以念往的經(jīng)驗確定險的。這一概念納在廣州及南方副城市已形成一峽種趨勢，成功詢的例子也屢見拋不鮮。但是，擁這一次，任**漿確確實實犯債了漁“銳經(jīng)驗主剝義夠”遵的錯誤。這是努由于我們對大搖連缺乏更深入懶的了解，現(xiàn)有君的認(rèn)識都是建盜立在短短幾天華的市場走訪基活礎(chǔ)上的，所接街觸到的信息并擔(dān)不夠全面和徹霉底。鮮大連，這久座與青山相依份，與大海相連舞的海濱城市，萬城市環(huán)境在國笑內(nèi)是首屈一指爭的。在這樣的葡氛圍下，市民懶并沒有切身體獅會到城市污染健對居住環(huán)境的點影響，居住環(huán)璃境指數(shù)不是購蝦房者的直接影寶響因素。當(dāng)時灘，大連也曾有累樓盤在南方某性策劃公司的包漁裝下，魚以澇“倒綠色生態(tài)社砍區(qū)新”也作為定位，但桐銷售始終不盡球人意，也就直儀接地證明了這謊一點。痕（三）一旗份報紙帶來的粥啟示：鑄從鴉“慌綠色環(huán)室保杜”淚到除“票國際性城市樣纖板生活社古區(qū)敘”尼首次會談雜后，專項小組病帶著客戶的疑斃問，以及沉沉床的一箱資料，丟厚厚的筆記本查和錄音帶，喉回到了廣州。角攤開放在會議淘桌的圖片與文翁字資料，篩**欄—雷一末**啄欣城項目組開妹始了抽絲剝的禿資料研讀。通姿過一周時間，煌先是囫圇吞棗葉地閱讀，再細(xì)藏細(xì)消化，反復(fù)筑推敲、提純、兔綜合，最后形頁成認(rèn)識，結(jié)論朋與問題。這時境，我們開始懷膏疑為“混綠色環(huán)閃保谷”關(guān)這一概念和可貪行性。作為一典個獨具特色的滲海濱城市，什擊么樣質(zhì)素的樓登盤才是市場真盲正需要的，而魂僅僅只速是呀“備綠色環(huán)厲保側(cè)”但顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不蝦夠的。帶著進(jìn)現(xiàn)一步探索的興組奮和滿腹的疑帶惑，沉5燦月喝12員日缺，臨**愿—匙—挺一桑**大欣城項目專案反小組再次來到乏大連。在下榻扇的賓館小作休焦息之后，服務(wù)士員送來當(dāng)天的厲《大連日報》漂客戶總監(jiān)陳將羊楚拿起報紙，竿首先印入眼簾乒的是以系列形笛式向全市人民宣宣告大連國際拐性城市發(fā)展方曲向的文章，他著一字不漏地看榮完減7瓜這篇文章，馬挨上又叫服務(wù)員玉找來了近幾天榨的報紙，找出籃已登出的同系市列文泡章需—岔一詳細(xì)地看完秀，并將之傳給拍項目組成憲員吳—抖一看過，一些耕靈感的火花開漏始在我們腦中創(chuàng)跳躍。儉接下來的底幾天，大連的襖容貌在我們的問腦海里越來越測清晰，房地產(chǎn)擊市場的脈絡(luò)也把越來越清楚。穩(wěn)首先是大怎連市國際性城推市的定位：忠1999肅年，大連市委尖提茂出菌“后力爭把大連建泊設(shè)成為國際旅作游、商貿(mào)、會擦展名掃城儀”爐。隆2000星年初，國務(wù)院帳將大連定為國是家明5唐個國際性大都佳市之一。羞2000著年乖5砍月，大連市委班、市政府又將駁城市向更高層鍵次定位石，繁“渣用搞5歇年時間，建設(shè)涼成為國際名密城舉”議。恨其次，大世連每年舉辦的碼國際服裝博覽幕會、國際文化紛博覽會、賞槐派節(jié)等國際交往倡活動，令大連桿與國際逐步接校軌。這一切，避讓我們深切感兼受到大扎連光“布國際性城饞市痰”梢的濃厚氛圍。尾城市的定位為俯房地產(chǎn)指引了缸發(fā)展方向，也庫使我們更加明名確了奪**魯欣城將要走的趨路，于是準(zhǔn)，礙“賤國際性侍城市樣板勞生活社高區(qū)正”咽的思路在計論靜中漸漸成形，拉并很快以策劃苗書的形式擺在碎客戶面前，這憐一次，雙方一匯拍即合，很快肢確定焦下宣“舟國際性樣板生智活社困區(qū)用”成的定位，同時怒在這一項目定釘位的基礎(chǔ)上，肉發(fā)展出項目推星廣的統(tǒng)一形象圖包裝主嘴題端“略苦奉世界的精倚彩錢—鄙—壤一堆**盈欣不城幼”氏。漸（四）核殊心理念的剖析偏國際性并敢不是一個空泛這的概念，而是皆實實在在的生彈活享受，苦奉拋各國的特色與個精華，達(dá)到國甜際性的社區(qū)標(biāo)抹準(zhǔn)，具體體現(xiàn)迷在整體規(guī)劃、皆景觀、配套設(shè)題施、物業(yè)管理煌、教育等方面丸。館發(fā)展商先釋進(jìn)的國際性開串發(fā)理念小吸收國外桂先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)恭驗，結(jié)合大連創(chuàng)市房地產(chǎn)的現(xiàn)扶狀與趨勢，開挨發(fā)適度超前的矮項目。究國際性的飯整體規(guī)劃粥符合國際晚居住潮流，國河際性的生活方嗎式令業(yè)生在社頃區(qū)內(nèi)一方面享辭受生活的便利菠與精彩；另一否方面感受到恬況靜與悠閑的氛穗圍。漠**裝欣城占地窄10坊余平方米，總租建筑面積約船30塊萬平方米，綠鈴化率高達(dá)穩(wěn)45%梢城內(nèi)共分成四量大區(qū)域，自成它一體又互為補旺充，以寬闊的時香榭麗舍大道昏（清古樹）和首3勻萬平方米較歐式大草坪為撕中心：其中北候面為探30獄層全海景建筑缸群汁—但—度一楊“農(nóng)觀天增下青”駝，損4受部觀光電梯，最盡覽北部海灣頃天海一色的美群景，超然氣度曠，油然而生；材西面以世界雕忙塑文化為主題趕，匯聚了世界烏各地雕塑文化盲的精萃；東西悟以世界運動文簽化為中心，設(shè)的有籃球場、網(wǎng)漢球場等；而南扭面則以音樂藝資術(shù)為主題，以刺音樂之光廣場評為中心，激光收噴泉與著名音耳樂家塑像穿插稅其間，整個小賓區(qū)居住、運動棒、觀賞、休閑曠娛樂于一身，餡成為大連市最嫁適合居住的國故際化生活社區(qū)蛛。功能布局殊本案舍棄航?，F(xiàn)小區(qū)規(guī)劃織方式，換以一銅種全新的模式團(tuán)來創(chuàng)造一種宏廟大的小區(qū)環(huán)境條?；?兔．由于地塊所粘處位置在山之落陰、海之南，畝如將大面積住撓宅設(shè)在地塊北寧面，使其北：彎可觀海，南可償享受陽光綠野決。啄2棗．以居住者利雪益為設(shè)計宗旨稱的思想貫穿設(shè)朗計始終，無論趙建筑形象還是手環(huán)境布置都：障力圖創(chuàng)造人民狠宮殿的終極理額想。伶3烘．用清晰的線憤條將居住、運堅動、休閑、娛衣樂交織在一起合與蒼海青山交灘相輝映。：交通組織測園區(qū)內(nèi)機(jī)毫動車在地下車港庫行駛、停放鋒，地面按消防喂要求設(shè)置消防糧車道與環(huán)形通產(chǎn)道，平時園區(qū)山內(nèi)車道僅供園香內(nèi)公共車輛與瞞自行車與行人欄使用，主要出三入口設(shè)于誤**晴街中段，分別紙為車行主人口縮、人行主人口什、火車次人口刃三個人口，地冊下車庫設(shè)于中敞心綠地之下，塑住宅底層利用蔥架空，與高差即設(shè)自行車停車音庫。衛(wèi)機(jī)動車與掌非機(jī)動車及行鄰人在地上、地島下的分流，大恢大簡化了園區(qū)廣內(nèi)的交通組織萄，也為園中步愿行系統(tǒng)帶來相仙當(dāng)?shù)淖杂啥群屯杩赡苄?。豎向設(shè)計朱充分利用艇地勢的有利條虜件，平整坡地侮，保持現(xiàn)狀嚷，傻“怪隨波造勢、隨冰勢造拴景秤”撓創(chuàng)造層次豐富估的視線。郵國際性的刺景觀設(shè)計故景觀、藝絮術(shù)小品、園林嫩設(shè)計吸取各國以特色與精華，危令業(yè)主置身其難中，感受一種蕉異國風(fēng)情。蔽1罵，園區(qū)是一個下整體，它是一艷組積極的、平錘和的元素，深急入這樣大氣、戲浪漫的城市環(huán)擦境與青山蒼海謀的自然環(huán)境之美中，利用天然見的高差，創(chuàng)造泄高低錯落的多犬重景觀層次，披將入作為景觀劉中重要元素，雀井然有序的結(jié)愁合水體、植被呀、色彩、燈光盞小品多種設(shè)計萌元素。暢2畜．小品設(shè)計中竭動靜結(jié)合，帶咸狀水面與瀑布認(rèn)完美地結(jié)合成缺一體，色彩配噴置中強(qiáng)調(diào)大片珍草坪，創(chuàng)造的從綠色為主色調(diào)昂的同時，利用育多種花草樹木識點綴以不同鮮現(xiàn)亮色彩夜間燈瓜光，在溫暖的燕乳瑩色調(diào)之下驕，利用不同的豆功能、形狀豐昨富放晚燈光的驕層次。植被作釣為景觀設(shè)計中歇最具能為性的栽元素，園區(qū)內(nèi)耗選用的主要常播青闊中喬木為披廣玉蘭、蘇松址、遼東標(biāo)、要圖松等，主要落槍葉闊葉喬木為淋：法國梧桐、陵香椿、楓香、悼天女木蘭、小蓬榆花揪、朝鮮銀槐等，主要林徑下灌木為：興茄安杜鵑、花木稍蘭、錦帶仁花、胡枝菜子、鹽膚木等校，另外小品與食節(jié)點處布景是震讓行人駐步，扎拉近人與綠地活距離的最合適池方式。陣國際性的臘配套設(shè)施尚匯集各國曠的生活、休閑炮、運動設(shè)施，大為業(yè)主提供高將品質(zhì)的生活享效受，同時提供戀智能化服務(wù)，詳讓業(yè)主與世界銳同步。步國際性的窩物業(yè)管理弊物業(yè)管理么達(dá)到國際先進(jìn)碌水平，為業(yè)主休提供更全面、蛋更個性化的服穿務(wù)。聘請國際忍知名物業(yè)管理爹公司狗******樹*宜物業(yè)管理顧問末。據(jù)國際性的技教育系統(tǒng)黑提供與國獲際接軌的教育壩系統(tǒng)，培養(yǎng)參逆于國際性競爭罷的人才。幼兒應(yīng)園內(nèi)實施雙語景教學(xué)，聘請外治籍者教師或國漫內(nèi)教師為入園套的孩子提供英鳥語啟蒙教育，種對重視孩子教六育的家長具有庫吸引力。與西鏡瑞克外國語學(xué)貓校合作，開辦閥社區(qū)外語學(xué)校濟(jì)，業(yè)生優(yōu)先，渣優(yōu)惠入學(xué)。執(zhí)國際性的矛銷售服務(wù)苦為來自世界各襪地的消費者提間供優(yōu)質(zhì)的銷售吸服務(wù)，銷售員床至少懂一門外錯語。建筑藝術(shù)絡(luò)符合國際建筑班潮流，既實用糾又具有審美性震三務(wù)虛與隸實務(wù)，策劃與信執(zhí)行的完美結(jié)晶合捏將策略思池想落到實處，駱是往**獎的基本原則，小我們相信行動覽比思想更重要掀。狂這也是模**廣欣城項目成功向的關(guān)鍵原因。照這一點與近年桿國內(nèi)涌現(xiàn)醉的訊“飛點子大祥師襪”塊和也“本策劃大說師淹”誠現(xiàn)象有著根本細(xì)性的區(qū)別。房掉地產(chǎn)營銷策劃袍是一個系統(tǒng)化介工程，涉及到俗各個專業(yè)領(lǐng)域懂，只有系統(tǒng)地肥整合各種專業(yè)披人材，形成科念學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膭幼髁_流程。才有可繼能保障項目的岡良性運作，而臣那些毀以博“袖策劃大讓師戚”喝、孩“疑點子大時王戲”雪示人之流，憑音借特定的市場匠環(huán)境，在推出桌一兩個項目后強(qiáng)（甚至是無中驟生有的吹噓后毒），則以高人景自居，常常游插離于市場與項善目之外，以急揪功近利的各種再花巧技倆操作救樓盤，這恰恰瑞是致命的，常篇常使項目置于燕高風(fēng)險之中從籠而危機(jī)四伏。泰廣州和深圳是用中國房地產(chǎn)市臺場最成熟的地終方，而在這里涉名式各樣的大膠師們基本是沒年有立足之地的伴，這可以證明狹大師們在越發(fā)走規(guī)范、越發(fā)成胡熟的市場中其雷作用越顯蒼白抹和無力。曠（一）膜**米公司所提倡的搬全程服務(wù)模式狹我們的觀厭點是在操作項脖目過程中，不管僅需為企業(yè)制奶訂基本策略，均而且派駐專業(yè)匯人材全面現(xiàn)場赴跟進(jìn)和嚴(yán)格執(zhí)代行，不斷為企頌業(yè)所需遇到的財方方面面問題毯出謀劃策。目急前稅“疫**日”趴旗下?lián)碛蟹康叵a(chǎn)咨詢公司和脆廣告公司，并相以此為基礎(chǔ)率朗先提出房地產(chǎn)六營銷推廣一體經(jīng)化全程服務(wù)理白念，全程策劃晴服務(wù)內(nèi)容包括唐：芬1方．項目佩SWOT華分析；江2禍·嘩地決環(huán)境調(diào)研講報告柄3槽．區(qū)域市場定葛位的確定；戒4給．項目開發(fā)概膝念的概括和提座煉；餓5采．品牌形象的毛塑造和延伸；浩6刊．項目名稱及圈VIS酷設(shè)計；堪7瓶．建筑風(fēng)格、宰布局規(guī)劃建議級；支8猴．戶型設(shè)計建渠議；購g碌．環(huán)境規(guī)劃建總議；泉10冠．項目定價模忌擬；泊11撿．目標(biāo)客戶群叮定位及分析；搭12姥．入市前營銷汪策劃；鑼13耳．入市后營銷覆策劃（促銷策景略、價格策略幕、推盤時機(jī)策章略、付款方式艙策略）；貓14產(chǎn)．項目銷售進(jìn)數(shù)度模擬；創(chuàng)15狹．銷售法律文拼件、付款方式建、認(rèn)購須知、鵝裝修標(biāo)準(zhǔn)、購良房合同；饅16率．銷售人員培陜訓(xùn)手冊的編制桐及提供專業(yè)培狗訓(xùn)；們17由．系列營銷活員動策劃及執(zhí)行件；亞18隊．公關(guān)活動事建件行銷策劃與茅執(zhí)行；敗19頃．各類銷售資默料的設(shè)計、制砍作；礙20壟．模型、效果遭圖、示范單位項的設(shè)計、制作播建議；榆21效．工地環(huán)境包涂裝設(shè)計；遺22隔．營銷中心包鮮裝設(shè)計；蹦23冊．媒體組合、鍵投放頻率、投盈放預(yù)算、投放哲計劃；然24并．平面廣告創(chuàng)摧意、設(shè)計；滋25傲．影、視廣告蒸創(chuàng)意、制作。散（二）精鈔益求精的銷售耐資料制作鋼銷售資料歲不僅是讓消費冷者了解項目的赤工具，同時也扔將令消費者對拘項目產(chǎn)生感性茫認(rèn)識。為了保染證銷售資料的脈制作水準(zhǔn)，草**武欣城所有的銷于售資料均在廣跳州制作。為此廚，疑**迷創(chuàng)作部成立了然兩個項目小組烈，就山VI映、樓書、折頁指、單張、展板撐等同時設(shè)計，逮分別出方案。敏同時，公司內(nèi)堤部也展開競爭番，由各專業(yè)設(shè)野計組進(jìn)行多方悟面的設(shè)計工作晚?；琇OG0塌是整個設(shè)計工竭作的基礎(chǔ)。起牧初，設(shè)計人員我共設(shè)計了近十華款，但都沒有瓦通過創(chuàng)作總監(jiān)嶺左農(nóng)的審核。塑眼看熬柿7圓數(shù)個通宵的作毒品付諸東流，孩設(shè)計師們都十密分焦急。在一爸次創(chuàng)作部腦力紀(jì)需蕩會上，美朵術(shù)指導(dǎo)李伶才希想到用五個不內(nèi)同國藉不同膚歲色的孩子手拉渡著手，組成一賽個海星，這剛布好寓意著數(shù)**悟欣另城刻“代國際油性出”脂的核心理念。斤對權(quán)**價提交的設(shè)計稿化，海自公司上竭下一致通過，耀經(jīng)過一個月緊優(yōu)張的設(shè)計、制鹽作、運輸，各練種銷售資料送默到了民**既欣城。屈（三）最鑼大、最好的追油求州—寒一售樓部快銷售資料焰高水準(zhǔn)的制作醫(yī)，打破了大連心陳舊的銷售模爪式。對大連的貢樓市形成了一眾定的影響，但持這還不足以引菠起人們的關(guān)注造。依照專家統(tǒng)沈計結(jié)果，大約除有紫95辮％的銷售最終阿是在項目現(xiàn)場享發(fā)生的，售樓猴環(huán)境已日益體言現(xiàn)出其重要性氧。售樓部作為怕售樓環(huán)境的一亂個核心部分，息在常規(guī)功能設(shè)協(xié)計上的一般要談求是寬敞明亮李，氣派典雅，介功能明確。嗓售樓部一宅般至少需要幾級個功能區(qū)分：炕接待區(qū)、洽談貍區(qū)、模型展示連區(qū)、休息區(qū)等酷。所以，售樓塔都內(nèi)必不可少蒸的擺設(shè)大致有序接待臺、樓盤盾模型、戶型設(shè)諷計模型、售樓證書、說明書、直坐椅、展示室尿等。當(dāng)時大連終所有的售樓部冰均十分簡陋，干即便是大連最形出色的項目也崇往往是幾十平額方米，幾張桌種子、一個小模蘆型，大連房地神產(chǎn)發(fā)展高幾乎局還沒有形成銷尖售現(xiàn)場包裝的徑意識。那么飄**提欣城又要建成戒什么樣的呢？四---沃要建就建成最父好的。一座兩叔層玻璃外墻的筋藍(lán)色建筑物落建成了。大船似央的外形，隨風(fēng)吸起伏的船帆式件的天花，以及情人口處鋼化玻腫璃下鋪著的細(xì)胸沙與海星、貝膛殼等等精彩點壤，置身其中，它參觀者仿佛處坑于藍(lán)色的海洋箭世界。街大連最好嘉的售樓部建成錯了，大連這座臨最好的售樓都緩?fù)瑫r在人們贊蝶嘆不已的聲音膀中成為東海畔掃一道亮麗的風(fēng)禾景線。繪四熱點不弊斷的造勢手法覺（－）造能勢手法一：開宵盤策略是---趁媒體造勢療一個項目索的成功與否在鑼項目開金銷售筆階段就已基本長看到大趨勢。棗房地產(chǎn)因本身漠行業(yè)的特殊性狠，決定了其在畢銷售上一定要少爭取開門紅，工否則項目再好斬的前景，也可銹能難以為繼、棉中途天折。所搏以我們強(qiáng)調(diào)房認(rèn)地產(chǎn)銷售的短咱時間內(nèi)的大量吉成交，強(qiáng)調(diào)以涉快打慢。這需融要通過造勢來優(yōu)實現(xiàn)。餃4騾月角28昨日，屆**詳欣城刊登以奠德基為主題的大擇連首次跨版廣反告。閱6發(fā)月傭12丘日朝，勤**脫欣城刊登全版均形象廣告。單夫日單臺電話接勁聽近揪600疏人次咨詢。新鴉聞炒作有自己皇的功能和規(guī)律歲：炒作能造勢嚇，因其對社會狂焦點的關(guān)注和比引導(dǎo)，形成一劑批從眾的人群去和輿論；炒作院能深入，因其駛篇幅較多，可眨采取的方式較盛豐富，所以可時以將項目的優(yōu)它勢與特點發(fā)揮脅得淋漓盡致。升考慮到輿撓論有自己運作敞特點，需要一慈個積累傳播勢黎能的過程，有災(zāi)高潮，有維持窗，有張有弛，獲對此，我們安框排了一個輔勢孔期，這是一個輔有二個星期的基密集炒作期。帶6杰月物12酬日確---14昂日，封**朱欣城幸以濁“硬國際性城鴿市吹”殺為主題，將此浩熱點話題繼續(xù)逝深入．從而導(dǎo)貸入闊**糧欣存城青“編國際性城市樣搶板生活社顛區(qū)裂”殃的定位。論6堡月投15芝日一對日，以斯**敲欣城國際性規(guī)效劃為內(nèi)容，將屠**線欣城的各項競賀爭優(yōu)勢一一闡谷述。包括：苦**火欣城的整體規(guī)捎劃、觀海、人室工景觀規(guī)劃、鵲物業(yè)管理規(guī)劃阻、配套設(shè)施規(guī)菊劃、教育等。錫新聞炒作啊對媒體的選擇舞很重要。因為理不同媒體的影排響力、風(fēng)格、工對象都不相同疲，鑒于《大連起日報》的權(quán)威姓地位，以其為逃主要發(fā)布媒體糾，而《半島晨苦報》作輔助，怪主要是利用上沾面的房地產(chǎn)專耳業(yè)版面。陶文章的安顛排上也有區(qū)別成。大連日報以紛理念導(dǎo)人，整彼體性介紹為主廟，半島晨報以廉具體規(guī)劃為主屯要內(nèi)容。將啟**梅欣城的信息在溪不同媒體以不抵同的形式出現(xiàn)音，有個合理的管時間差和錯位沃，給公眾的印午象是不謀而合糞的，綜合起來息，就形成勢能放了。寶這一階段于，密集的硬性加廣告作配合，虎從理性與感性湯兩個層面讓多帖數(shù)讀者接觸、內(nèi)了解本項目，豪形成初步印象時。餃6只月圓28役日爛一闖30君日，硬性廣告剛為主，以倒數(shù)洞的形式創(chuàng)造即嬸將開盤緊張的網(wǎng)氛圍，進(jìn)一步逃將公眾的注意蛾力集中在根**披欣城。語7萄月伸1多日染，硬性廣告宣映告脾**席欣城開盤。病通過緊集淚的投放，多方趙信息源和豐富踢的題材形成立廣體攻勢，提高蒼目標(biāo)消費者對樓**而欣城的全面認(rèn)罪識，雁為焦“玩**爆欣城創(chuàng)大連市它國際性城市示籮范生活社負(fù)區(qū)接”部創(chuàng)造輿論及理伶論基礎(chǔ)，并通羅過全方位介紹蔬**呢欣城，刺激消別費心理，從而躍啟動市場。仇在我們的座推廣策劃中，喬新聞媒體的支裝持始終處于舉耽足輕重的地位蛾。新聞具有權(quán)敗威性、公臉正性，其影響聞力是廣告無法登實現(xiàn)的。理**屯公司憑著紡**鄭欣城以往的經(jīng)致歷，一直保持岡著與媒體的良儲好關(guān)系。她6禾月初，在儉**臥公司的配合下昌，邀請大連各順大媒體主要負(fù)漲責(zé)人召開腹**爺欣城項目講解剩會，各項規(guī)劃輝設(shè)施，并表示釘希望得到媒體傘的支持。蛇在與媒體去作充分的溝通瀉下，前期新聞殿炒作，各項重榮大活動，皆得蝴到了各媒體及掃時。大量的宣餃傳報道，得以慶將盛況迅速被棄廣大市民所了取解，璃**者欣城也由此一頸炮而紅。媒體夾的有效報道，正為另**柱欣城成了大連明明星樓盤，杰**營龍頭盤奠定了拉輿論基礎(chǔ)，使四**派欣城得到了市烤領(lǐng)導(dǎo)的重視。免大連市委書記咐、市長薄熙來櫻于務(wù)7斃月毯19況日，對到現(xiàn)場派售樓部視察，窗并對立**盒欣城項目開發(fā)強(qiáng)、推廣、策劃徹、推廣作出高翅度的評價。騎（二）造基勢手法二：訂往價策略昌---取制造銷售勢能鮮入市時的獵訂價是造勢的既決定因素之一旱。衫通過前期逆的項目包裝，鞋銷售現(xiàn)場、廣航告宣傳、環(huán)境疫營造等方式造賣就校**敬欣城高品質(zhì)、次高價位的項目再形象，極大的拆提升心理價格夢。以低價入市俱，使心理價格卡與入市價格形脈成較大的差距泉，形成銷售勢肌能。盒價格推出浸的時機(jī)把握是碼否準(zhǔn)確，影響任著銷售勢能的線形成。湊**程欣城通過近二釣個星期的推廣咳，已被消費者貍所接受，與同領(lǐng)區(qū)樓盤相比，抵普遍認(rèn)為起價席應(yīng)在組4800煎元以上。實際立價格一直沒有攪推出，更增添羨了神秘感。開望盤前三天，在飾萬眾期待下，車才終于公布了辱訂價，入市價裝格僅攔3700揪元起。高達(dá)凝1000懶元的差距，使凱銷售勢能達(dá)到值高潮，從而保習(xí)證了開盤的旺地勢，而在實際淋銷售中，通過儲統(tǒng)計平均銷售單價格達(dá)裝4450核元／平方米。矩（三）造依勢手法三：數(shù)駕萬人免費看明民星，看明星接坡盤究7偶月涼1部日晚，華燈初閑上，茫**納欣城旁的華東棄廣場歌如海，睜人如潮，由碰**傘房屋開發(fā)有限壁公司承辦犧的退“吹慶祝建黨姨79嗚周洋年科—也一段**趁欣城之夜夜蘿”表廣場文藝晚會謎隆重舉行。陳扛明、毛寧、黃像宏等眾多明星芒及香港影星李紡修賢、成奎安壤使整個晚會氣霉氛格外熱烈。搬當(dāng)晚到場的群鳴眾逾廁2銀萬人，將廣場我擠得水泄不通欄。倉“傅**團(tuán)欣城之洗夜星”絹文藝晚會的推勿出，不僅成為陪初夏大連廣場盼文化的又一亮誰點，更為耽**疏欣城開盤的銷缺售旺勢起了推過波助瀾的作用椒，為其聚集了愚人氣。我們認(rèn)慘為，以文化開噴拓市場，絕不磚是附庸風(fēng)雅，虛一方面為造勢遠(yuǎn)起了重要的推瞎動作用，數(shù)萬矮人通過現(xiàn)場觀澤看，迅速提高筍了項目知名度繪，另一方面，擇一個高尚住宅摩要讓業(yè)主住上不好房，住上放河心房，更要讓縱住戶得到豐富謙的精神文化生掀活。我們這樣火做，正是向社鑰會展示球**睛欣城的這種決躺心與實力。淚（四）造鑒勢手法四：策陽劃大連房交會紹“擇**起人有精神頭滿！袍”劣這是大連主管恢城建的副市長約劉長德參觀完踢**紅欣城房交會展還位后的評價。徹房交會現(xiàn)號場，位于大廳另正門人口處的涉**榨欣城同樣引人旺注目。醒目的旗位置，精心設(shè)旁計的展位，專徹業(yè)熱情的服務(wù)愉引來眾多駐足墊的人群，有的昂人并不是來買塑房的，而是要灌親眼看一看大壞連這個最出風(fēng)順頭，最具典型私的樓盤到底怎寨么樣？蘿歷年的房弊交會對各房地吃產(chǎn)發(fā)展商來說頂，都是兵家必雕爭之時，它不詳僅是展示實力司的場所，更主連要是將帶來可光觀的成交額，犯并成為下半年掩銷售情況的晴次雨表。因此，牽發(fā)展商對這次原機(jī)會非常珍惜耽。大手筆投入酷的展位、高額說的折扣以及千勇奇百怪的促銷憶手段，每一個焰參展商都希望夕脫穎而出，成嫁為房交會的明撲星。悔**糕欣城首次參加越房交會，其意拔義更是至關(guān)重叮要。在我們的扇策劃中，除強(qiáng)蜜調(diào)在基本設(shè)施戲上力求出色外議，還主張創(chuàng)造隸精彩點，隸**盾欣城在留2橋樓特設(shè)現(xiàn)場洽尺談簽約區(qū)，實催施現(xiàn)場洽談、沈現(xiàn)場付款、足蚊不出門，即可岔成為業(yè)主。尤致其是每天兩次貞，數(shù)名建行押切款員持槍提著寄錢箱穿過攻熙熙攘攘吊的人群時，帶幼著的震撼是可騎想而知的。經(jīng)必過我們精心的杜策劃與包裝、鍋**皮欣城成了這次悲房交會上最閃祖亮的一顆明星格。箭（五）造蔽勢手法五：一跑大創(chuàng)舉：策劃作包機(jī)看接樓午包機(jī)旅游孝，包機(jī)招商已虧不稀奇，而包儲機(jī)專程到一個得城市購房置業(yè)較，是很多人眼月里都是不可思柴議的。泊**野欣城就做出了憂這樣一個在全表國都稱得上是況創(chuàng)舉的行動。橡我們發(fā)現(xiàn)渾，書**捉欣城自開盤以予來，有不少咨區(qū)詢電話是從長搭春、哈爾濱、朋北京、沈陽等糖地打來的，他沈們從大連的親縱朋好友那里聽華說了有這樣一馳處以國際化為國目標(biāo)的臨海住餅宅，都很感興脾趣，而且大連橫是東北地區(qū)經(jīng)浪濟(jì)發(fā)展的前沿哈陣地，得天獨鑰厚的地理位置思，氣候宜人，丹依山傍海的自怠然環(huán)境，優(yōu)美憑的城市景觀使擱它成為許多外鍛地人尤其是東哭北人所向往的正置業(yè)、安家的涌理想城市。摧根據(jù)這個暢情況，一是為弦進(jìn)一步擴(kuò)大鉤**究欣城在大連房祖地產(chǎn)市場的影鳳響力，二是為匯滿足一部分計術(shù)劃來看樓的外廣地消費者，我鏈們策劃了哈爾識濱包機(jī)購房置世業(yè)活動。繼7論月瀉15包日，首批王120紡名哈爾濱市民好乘包機(jī)抵連。樓購房置業(yè)團(tuán)參都觀了大連房交局會、肚**引華城、裹**菜欣城，還游覽浸了大連的主要獎景點，親身的還體會加深了他派們對大連，對攪**柱欣城的印象，風(fēng)當(dāng)天就有很多鋒人喜歡上了善**蛛欣城。凡這一次活坊動，不僅對銷漫售起到了促進(jìn)速作用，更在社甘會上一時傳為膏佳話，在發(fā)展催商及消費者心娘目中樹立了實慕力雄厚的企業(yè)稀形象，為厚**偷欣城創(chuàng)造了社置會效益及經(jīng)濟(jì)部效益雙贏。工（六）造憂勢手法六：觀召天下拍賣活動姓觀天下為可**火欣城項目的主獲樓，總戶數(shù)約泊340機(jī)戶，層高座30魚層，其中，中稀間兩門棟電梯柜為觀光電梯，遼中間門棟為小溝區(qū)主人駕口顛“慘凱旋滑門亡”號。觀天下外觀皮呈弧度流線造資型，外立面線姥條搭配時尚生鏟動。體海景是大桌連房地產(chǎn)永恒期的主題，是每脹一個熱愛生活罰的人所向往富。鏟“毀觀天礙下驕”泰，這座盡覽大除連火?？诘慕ㄌ林?，矗據(jù)于服**刃欣城龍頭核心天位置，北觀大嘆連港全景，南填望臺子山，置虜身其中，放眼嶺遠(yuǎn)眺，堆360燥度景觀，觸目灌之處盡是山際鋪、海際、天際懶的宏大與浩渺哭。派“居觀天攏下仗”她特別設(shè)立住戶壺服務(wù)中心，除倡可享用股**剛的欣城內(nèi)一切云物業(yè)管理服務(wù)只外，更綱以悅“醋盡善盡美、有灶求必豪應(yīng)豆”活為宗旨，為住啊戶提供國際五他星級酒店式的局管理與個性化階服務(wù)。頭“生觀天廈下姥”員由六棟連體作30幻層高層，深得罰現(xiàn)代建筑風(fēng)格館精髓，其外觀炒是呈弧度向海匹傾出，配以時頓尚、簡約的外母立面線條，氣栗勢恢宏的凱旋咐門，整個建筑合顯得華麗壯觀籠，日后竣工后登必將成為大連珠火?？诘暮綐?biāo)兄性建筑。汗拍賣的四靜套單位均位墳于拉“庸觀天遍下胃”亂凱旋門上方，廉為最佳的觀海群單位。獎**售欣城，自開盤鹿以來，備受各科界人士信賴與麻支持，創(chuàng)下單隔月銷售額逾番2數(shù)億元的驕人業(yè)圾績，成為大連奮市的明星樓盤注。違**物欣日城經(jīng)“歇觀天供下駁”許尚未推出，即胳已獲得廣州大擔(dān)市民的關(guān)注與克追奉，尤其是際凱旋門上方的烘單位，更是各撥方注意的焦點咐。早在六月底垃就有人聲稱，被誓將其據(jù)為已良有，更何況，捷四套拍賣單位應(yīng)堪示稱滑“梯觀天捉下扒”奧的極品單位，敢物以稀為貴?？倿楸苊獠槐匾嗟臓巿?zhí)，諸**溉欣城決定將其療作拍賣，公平培競爭。勿通過拍賣采的形式銷售房恰屋，在大連是獲首次，是大連禁房地產(chǎn)銷售史三上的一次創(chuàng)舉扔。拍賣活動掀誦開了新一代豪噴宅誕生的序幕贊，再一次將糞**本欣城推向另一沿個銷售高潮。扮（七）造藝勢手法七：無日償贈房予丁美度媛粥大連第一盲個奧運舉重冠壘軍誕生了，丁精美媛在奧運會潤上的成功奪冠般，又為撥**恒欣城精彩的造餓勢手法起到了趣推波助瀾的作念用?？仲浄侩m然枝對房地產(chǎn)營銷帖推廣起不到直絨接的推廣作用摧，但是對于保笨持桐**摔欣城自開盤火灣爆的延續(xù)效應(yīng)愛仍可以起到重蟻要作用。什當(dāng)大連市名副市長把一根擠具有象征意義甲的金鑰匙交到磨奧運舉重冠軍嘆丁美媛手中的雅時候，大連市永所有媒體的及餅時報道無疑又番為廈**欣欣城作了一次龍極具廣告及形僵象效果的宣傳睛，而且這種效胳果的意義，又膽遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是幾次日大版面硬性廣制告所能輕易達(dá)拌到的。殼五奇跡表現(xiàn)為帆將服務(wù)引入銷辰售中深（一）住楊客服務(wù)部的成施立園**辭欣城為了給客刪戶提供周詳溫怨馨的服務(wù)，在光觀天下至尊單沖位特別設(shè)立住或客服務(wù)中心，啟凡是觀天下的忙住客，除了可奴以享用尊**商欣城內(nèi)一切物貸業(yè)管理服務(wù)外老，更欲以奴“悟盡善盡美，有巴求必豐應(yīng)哪”餐為宗旨，為住棚戶提供國際五爆星級酒店式的舒管理與個性化盾服務(wù)。希**倡欣城住客服務(wù)銳中心的成立，稠大大提升了項請目的質(zhì)素與形畏象，贏得了廣鉆大客戶的稱贊枝，極大地促進(jìn)蛛了樓盤的銷售拿。粘（二）業(yè)仿主懇談會功**兔欣城自帶7伸月星1御日開盤以來，肌售出近忌500狼套，已擁有一伏大批迫切希望紙早日享受未來煮生活的業(yè)主。戰(zhàn)繼翅十月五日昨，海富閣提前羅封頂，海韻閣葛、海天閣將于曬十月底再次提際前封頂。隨著律工程進(jìn)度的快井速推進(jìn)，建筑考設(shè)備、配套設(shè)酬施、物業(yè)管理自、智能化等實權(quán)質(zhì)性工作也全謀面展開。儉所做的努力是滲否滿足業(yè)主的聽需要？混**稍人認(rèn)為，必須舉通過有效途徑奴聆聽業(yè)主的意誦見及建議，才鞭能將工作真正鞏做到盡善