成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指引

要點(diǎn)應(yīng)用指南 編者按我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本《公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南》。其中有三點(diǎn)需要說明：第一：控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以〈控制什么——What〉、〈怎樣控制——How和〈誰來控制——Who的編寫形式，僅提供一本應(yīng)用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷?。第一?xiàng)第二項(xiàng)第三項(xiàng)第四項(xiàng)第五項(xiàng)第六項(xiàng)第七項(xiàng)第八項(xiàng)第九項(xiàng)附件...........北京公司規(guī)范化管理系列文件立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南二立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)。誰來控制誰來控制分；工程部負(fù)責(zé)怎么控制?少交或晚交，力爭(zhēng)減免后辦理拆遷安置按照公司工程體益最大化，合款時(shí)間直接掛要求，有利于北?不低于合冋中交房標(biāo)準(zhǔn)擇有利于公司利益的備查文件詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及方式的成本構(gòu)成詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及本構(gòu)成控制什么一平的標(biāo)準(zhǔn)控制要點(diǎn)征十地2、買3、合作開發(fā)開發(fā)形式 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能?？刂埔c(diǎn)2、報(bào)批設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)4、樁基設(shè)計(jì)控制什么 (1)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì) (2)方案評(píng)審 (3)設(shè)計(jì)成果 (1)設(shè)計(jì)方案 (2)報(bào)批控制什么 (2)成本概算 (3)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖 (2)設(shè)計(jì)方案評(píng)審 (3)樁基施工圖怎么控制？評(píng)審、確過的方案進(jìn)入可行性設(shè)行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書怎么控制擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和對(duì)總成本作出概算權(quán)威地質(zhì)資料?自己專業(yè)式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審誰來控制誰來控制責(zé)備查文件備查文件5、施工圖設(shè)計(jì)6、銷售包裝設(shè)計(jì)7、裝修方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)&功能設(shè)計(jì)9、設(shè)計(jì)變更案控制什么銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求?建安施工圖中結(jié)于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有關(guān)審互簽，明確修改意見，設(shè)設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工時(shí)檢合根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書研究的結(jié)果確定方案設(shè)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃怎么控制投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確標(biāo)成本總額現(xiàn)狀分析，智能化必要保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)部門協(xié)助設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會(huì)銷售部設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程備查文件誰備查文件嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的女裝詳見《工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī)范》詳見《設(shè)備材料米購規(guī)范》助設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)10、材料設(shè)備其他費(fèi)用投料技投料技濟(jì)核投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南控制要點(diǎn)控制什么 (1)資質(zhì) (2)管理水平 (3)技術(shù)力量 (4)歷史記錄 (5)資金實(shí)力 (6)合作經(jīng)歷怎么控制?建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及資料認(rèn)可名冊(cè)中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選辦部門推薦五家投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)工作組。察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)誰來控制工程監(jiān)理標(biāo)合同。標(biāo)合同。標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審核參考文件標(biāo)管理?xiàng)l和招投標(biāo)管理標(biāo)管理?xiàng)l和招投標(biāo)管理2、招投標(biāo)文件控制要點(diǎn)3、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)(1)工期；(2)工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(3)質(zhì)里要求；(4)付款方式；(5)招標(biāo)范圍；(6)結(jié)算方式；(7)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；(8)投標(biāo)注意事項(xiàng)；(9)廢標(biāo)條件(投標(biāo)書必須)；(10)接標(biāo)時(shí)間；(11)開標(biāo)時(shí)間；(12)定標(biāo)方法；(13)投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；(14)標(biāo)準(zhǔn)合同條文；(15)圖紙、其他要求等?？刂剖裁?(1)技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo) (2)經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)、制定招投標(biāo)本招投標(biāo)工作組審核怎么控制2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)計(jì)、環(huán)境、裝修招招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)誰來控制程審標(biāo)管理規(guī)范第6條、第招投標(biāo)管理程序標(biāo)管理規(guī)范第6條、第招投標(biāo)管理程序參考文件詳見招投標(biāo)管理標(biāo)管理?xiàng)l、和招投標(biāo)管招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)審準(zhǔn)綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定中施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重?審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變更大設(shè)計(jì)調(diào)整。費(fèi)用(含可能引起的索 (1)變更評(píng)估節(jié) (2)變更的審核賠)。考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變?甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修?各部門全面評(píng)估變更帶來的各責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)據(jù)。據(jù)根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更相應(yīng)的審核詳見《工程變更管理辦法》詳見《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)十三條。詳見《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī) (3)變更的審批必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)才能有效。?主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變?cè)斠姟豆こ态F(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)條。詳見《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī) 性施工現(xiàn)場(chǎng)簽證 現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原貝農(nóng)經(jīng)辦部門(設(shè)計(jì)部詳見《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件 證的工程量簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)經(jīng)辦部門(設(shè)計(jì)部或詳見《工程變更管理辦法》詳見《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)4、總分包配合費(fèi)5、材料供應(yīng)程款的支付 (2)簽證的審批 (3)簽證的反饋 (1)擴(kuò)初圖會(huì)審 (2)施工圖會(huì)審 (3)分項(xiàng)、分部 (4)各專業(yè)技術(shù)圖 (1)分包方式 (2)分包內(nèi)容 (3)分包的責(zé)任 式 (3)材料計(jì)劃 (4)預(yù)留時(shí)間 (5)付款進(jìn)度 (6)工程進(jìn)度 ?必須遵循“先洽后干”的則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)報(bào)審，通過后方可正?對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意?圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制力爭(zhēng)在開工前把圖紙中的問題?通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)?先確疋材料供應(yīng)方式，通過招審算部組織工程部參加標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。?按合同約定執(zhí)行付款。。據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位員審核工程價(jià)詳見《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)詳見《工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理規(guī)詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)》四、“總分包配合費(fèi)”主要解決的是材料供應(yīng)對(duì)施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見《施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)》五、“材料供應(yīng)”詳見《付款審批程序規(guī)范》附件2:“工程款付款流程”I材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。控制要點(diǎn)劃材料的性能3、材料款支付料驗(yàn)收5、材料保管與控制什么及訂立合同怎么控制材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制的材料設(shè)備，采用三家以上收后付款總額進(jìn)度控一般不低于合同總價(jià)?依據(jù)合同中約定付款。?幾方共冋確認(rèn)貨到現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量觀質(zhì)量的驗(yàn)收?安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收?投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者合冋的方式明確保修責(zé)任誰來控制經(jīng)辦部門(工程部或設(shè)計(jì)程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收參考文件《設(shè)備材料采購規(guī)范》見《付款審批程序規(guī)付款流程”和附件7“采購類付款流程”見《設(shè)備材料采購規(guī)見《設(shè)備材料采購規(guī)條、第十三到十銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南申肖售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。控制要點(diǎn)案營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)3、媒體選擇4、樣板房裝修控制要點(diǎn)5、銷售回款控制什么(1)費(fèi)用總額(2)市場(chǎng)信息收集(3)營(yíng)銷計(jì)劃(4)營(yíng)銷預(yù)算(5)營(yíng)銷方案審批(1)現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用(2)現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)(4)銷售模型費(fèi)用(5)宣傳資料及禮品費(fèi)(6)展銷費(fèi)(7)計(jì)劃額度控制(1)媒體及廣告代理公司信(2)招投標(biāo)(2)材料采購(3)信息采集及招投標(biāo)(4)樣板房維護(hù)用控制什么 (2)回款周期怎么控制費(fèi)用目標(biāo)總額各種相關(guān)因素確定具和費(fèi)用?征求各方面意見，按審批控制調(diào)劑和超額審批制度后選的原則?制訂裝修目標(biāo)成本總額備選型代管協(xié)議清單處理怎么控制誰來控制經(jīng)理經(jīng)經(jīng)理員會(huì)部小組誰來控制銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)督備查文件詳見《營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)范》詳見《營(yíng)銷操作流程規(guī)范》詳見《營(yíng)銷包裝操作規(guī)范》管理規(guī)范》詳見《營(yíng)銷包裝操作規(guī)范》詳見《營(yíng)銷包裝操作規(guī)范》詳見《招投標(biāo)管理規(guī)范》《設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范》范》物業(yè)管理規(guī)范》詳見《營(yíng)銷包裝操作規(guī)范》備查文件訂相關(guān)管理辦法詳見《回款管理規(guī)范》 (2)設(shè)計(jì)變更與承諾 (1)交房日期 (2)保修期 (3)質(zhì)量補(bǔ)償 (1)中介費(fèi) (2)與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用(如因銷售要求而發(fā)生的?承諾分類審批與知會(huì)制度?承房原因分類處理?與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)保修期?交房驗(yàn)收協(xié)議?嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行管理辦法詳見《補(bǔ)償管理規(guī)范》詳見《工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī)督助心售前物業(yè)公司補(bǔ)充條款及承諾7、客戶交房工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件鋼筋用量的3、價(jià)差的調(diào)整、洽商、變控制要點(diǎn)5、違約與索賠 (1)乙方預(yù)算內(nèi)容的 (1)施工圖中的鋼 (2)洽商、變更的 (1)材料價(jià)差 (2)人工價(jià)差 (3)費(fèi)用價(jià)差 (1)圖紙審核 (2)因市場(chǎng)因素甲 (3)現(xiàn)場(chǎng)簽證控制什么 (1)工期 (2)質(zhì)量 具)，縮小及調(diào)整面積。同并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)豐、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)價(jià)咨詢公司的鋼筋用量造價(jià)咨詢公司與審算部必須下現(xiàn)場(chǎng)了解乙方執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法?及時(shí)跟蹤價(jià)格(材料、人S尺策部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制對(duì)圖紙做出重大修改之應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較?現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)怎么控制甲方履行自己的合同義務(wù)?甲義務(wù)?工期與質(zhì)量重視過程中控制審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié)助公司有關(guān)審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié)助財(cái)務(wù)部、審算部與主管副總負(fù)責(zé)確疋工程造價(jià)咨詢?cè)诓輸M中工管理規(guī)范審算部材料組與預(yù)算工程詳見正在草擬中工師負(fù)責(zé)程預(yù)決算管理規(guī)范工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)詳見正在草擬中工簽證的監(jiān)控程預(yù)決算管理規(guī)范完整性(負(fù)洽商)及誰來控制備查文件施工合冋中技術(shù)條款的監(jiān)控詳見正在草擬中工程預(yù)決合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工程部與審算部及時(shí)進(jìn)行停、窩負(fù)責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南間費(fèi)用間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況?？刂剖裁纯刂剖裁?1)公司開發(fā)速度、與貸款計(jì)劃(2)地價(jià)款的支付(3)工程款的支付(4)銷售回款的管理(1)薪金(2)崗位津貼(3)出差補(bǔ)助(4)加班補(bǔ)助及其他(5)獎(jiǎng)金(含即時(shí)獎(jiǎng)(1)通訊費(fèi)用(2)交際費(fèi)用(3)車輛交通費(fèi)(4)其他辦公用品費(fèi)怎么控制金計(jì)劃費(fèi)用估算與控制?制定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃?制定工程年度付款計(jì)劃售計(jì)劃人事部有關(guān)規(guī)定確定北京公司工資總額?依據(jù)國(guó)家和公司有關(guān)規(guī)定確定加班補(bǔ)助及其他費(fèi)公司獎(jiǎng)優(yōu)懲劣?通訊費(fèi)用實(shí)行限額報(bào)銷?交際