年北京通州某住宅及商業(yè)用地項目年初步可行性報告

通洲**鎮(zhèn)**項目初步可行性分析報告項目概況：標(biāo)的位置：北京市通州區(qū)**鎮(zhèn)**，東至群芳六路，西至規(guī)劃后場西路，北至公莊大街，南至規(guī)劃群芳南大街。規(guī)劃條件：規(guī)劃用途：住宅可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)規(guī)劃用地面積：133420平方米其他代征公共用地：79230平方米（道路53180/綠化26050）容積率：≤1.5綠化率：≥30%周邊環(huán)境：交通環(huán)境：距首都機場約30公里距CBD國貿(mào)橋約20公里（京通快速路車程約20分鐘）距馬駒橋15公里/距亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)約20公里距京通快速路6公里距京沈高速公路約6公里公共交通：938、327等公交線路（其中938經(jīng)京通快速路直達(dá)CBD）、城鐵（距城鐵**站約2公里）市政條件：與本項目相鄰的天地美墅附近已完成市政道路鋪設(shè)，有上下水管線；承擔(dān)**及周邊開發(fā)項目的供電所開閉站及煤氣干線均距本項目約800米（中介公司介紹）。土地現(xiàn)狀：純本項目用地霸為鏈“耍L我”靜型三塊土地組屈成，各塊土地資之間被規(guī)劃道士路分割。目前乒位于南部負(fù)的怎D-葛2映地塊現(xiàn)狀為小私樹林及小部分目村民住宅，其上他兩塊用地現(xiàn)燒狀為村民住宅柔（邀約肝30愈0蠢多戶）小商鋪抱及企業(yè)。參見下圖：樂項畜剛目強斥用餐負(fù)地徒北示扇辣意像疫圖撈夏倍D-3弟配套公建用地砌榨汁憲D-2武（住宅用地）希限高炭18M融傾后孟4.步萬葬m女2找(漿D-2/D-壽3)令麗宴農(nóng)民拆遷用房址（即農(nóng)民上樓扯項目）轎合翠60冬畝產(chǎn)限高暈30M跨公共綠地俊規(guī)頸矩擦筑劍架臘學(xué)兩遺場炕現(xiàn)狀：樹林及雕小部分祥村民住宅菠劃欄賄劑麻冤疲亮組士路蘋迫可黎西默C-1敗住宅用地勉岸B-1犁住宅用地氧替膛4.6日萬亞m拒2念合輸69庸畝衡限高拋18M說4.7程萬何m社2析合唐70懂畝霧限高收18M貿(mào)路抬現(xiàn)狀：村民住瞧宅、小門面及麗企業(yè)春現(xiàn)狀：村民住浩宅、小門面及卸企業(yè)貫柴柳城臉叼借最慎品晚群胡譯芳告蛙南魔織大埋英街瞇招標(biāo)條件（要罷點）：貫出讓方式：公哀開招標(biāo)（暗標(biāo)堤形式）約供地程度：三糕通一平（不含絮樹木伐移）柱用地性質(zhì)：住池宅、商業(yè)服務(wù)俊業(yè)顏出讓年限：住火宅凳7延0餓年、商筐業(yè)勁4斷0叛年抬建筑控制規(guī)模攝：搬20013缸0轎平方米島建筑控制高度岔：凍D-極2捏限在高暫3角0袍米晉，露D-3/C-疤1/B-籠1總限證高繳1醉8票米。移出讓底價的構(gòu)止成：土地出讓慣金閥+甩開發(fā)補償費（飯暫按全部地上租建筑面茄積低20013逢0籠平方米均為住陳宅計算）騙出讓金付款方孕式：鏡簽訂出讓合同誓當(dāng)日，支付出嚼讓金總額糧的旋15湯%歌作為定金；剖其余部分延在叛6慢個月內(nèi)全部付盼清侍自簽訂出讓合俱同幫第救6達(dá)1陡日起，除支付抄土地出讓金外垃，須按月勒息舒0.2侍%太的比例支付未謙付款的資金占恨用費。駐開發(fā)補償費付刃款方式：右200菊4立年讓1散2湖月即1典2冷日述1灣5趣：盟0刷0眉前投標(biāo)保證碗金糊150博0諷萬元；痰簽訂拿《土地開發(fā)補系償協(xié)議改》牲5葵個工作日內(nèi)，即支付開發(fā)補償溜費總額昏的奇40饅%剛（已付保證金扔轉(zhuǎn)為補償費）駛；薪協(xié)議簽訂臺后們2良個月支絨付傘20應(yīng)%穿；榜協(xié)議簽訂糊后瀉4哈個月支津付號20%販協(xié)議簽訂哥后君6魄個月付清茅（唇20詠%偷）浴土地交付時間書：測《土地開發(fā)補南償協(xié)議》簽訂斥之日起擴(kuò)1浙2界個月射內(nèi)，儲備分中割心將宗地交付仆中標(biāo)人。蚊其他要求：項毯目建設(shè)期限墾為賄2院年（自土地交隨付之日開始計牽算）。歪周邊市場概況蝶：透總體發(fā)展情況瞧：蜂近年來，隨鐮著城CB牌D漆的開發(fā)建設(shè)、英城市基礎(chǔ)設(shè)施還的改善，尤其慶是城市鐵路八妨通線的通車，撥大大便利了通軟州地區(qū)與城市潮中心區(qū)的聯(lián)系滾，給通州房地該產(chǎn)帶來了空前獲的發(fā)展機會，霜通州已成為北刷京房地產(chǎn)開發(fā)精的熱點地區(qū)之揮一。丈周邊住宅供應(yīng)脆情況：約本項目周邊目挪前在售住宅項期目較多，在售綿住宅產(chǎn)品大多聽為多層板樓和蜜板式小高層，筐售價遺在產(chǎn)350蹈0天元挺/蓬平方襪米憐~430裝0蠟元交/太平方米之間，犧單套總價多昂在橋30~4膛0傷萬。本項目東翻側(cè)緊鄰租的島“環(huán)天地美蓮墅延”拌是該地區(qū)唯一犁的聯(lián)排別墅項珠目，目前銷售姨單價疊陷拼語630袍0為元掘/忽平方米、聯(lián)姑排彼7000~8場00棗0幸元叛/化平方米，雙謎拼行900優(yōu)0泉元屠/詳平方米。主要案例：天地美墅開發(fā)進(jìn)度：窩天地美墅是幾厭年前即開始運胖做的房地產(chǎn)項嶺目，但運做速焦度很慢，今開年突8質(zhì)月正式開盤進(jìn)向入市場銷售。測今年年底部分線入住。施工罵進(jìn)度大半已經(jīng)搏封頂進(jìn)入內(nèi)外荷裝修及室外工棗程階段，基本線為準(zhǔn)現(xiàn)啄房挎-平現(xiàn)房階段。建筑形式：葛該項目定位是疼目前周邊項目氧中唯一的別墅藍(lán)類項目，以疊嘉拼駕/關(guān)聯(lián)排別墅為主駱。該項目用地呀為被規(guī)劃市政晉路分割開來悼的者4傘塊組成（與本悶項目類似），爬每塊用地四周亭為大型底脹商桿+羅疊拼組成；用莖地內(nèi)部俊為棒4糖層聯(lián)排別墅（或四聯(lián)排和五聯(lián)菜排）；用地核老心區(qū)域為少梅量千4再層雙拼別墅。端售膠剪挨價蹲：彈疊脈拼下630刺0餡元渴/擾平方米、聯(lián)役排魯7000~8載00較0孩元頸/幣平方米、雙烤拼率900仿0獻(xiàn)元敬/張平方米、底功商吃1400非0蛛元巖/們平方米。單套弓總拔價徑24陣0拔萬左右。總規(guī)模：氣占昨地慚3旦2鉛萬平方米，總岸建面見積壞3挖0均萬平方米，容悅積妨率搏0.謹(jǐn)8問。奸共茫56晌2臭套侄開盤時間慚：畫200歸4壁年染8頃月狗入住時間遍：晶200王4鳴年閉1穴2皮月底（部分）銷售情況：壁目前已售謊出罷7群0硬套住宅易及因5直套底商。銷售主率約族為量15渡%澡。底商大部分窄（項目主干路拌中心位置）的雀商業(yè)均由開發(fā)擠商自己經(jīng)營。主要賣點：聞“唐雙城別墅生坊活份”摩周邊唯一別墅碎類項目。旗艦凱旋階開發(fā)進(jìn)度：君現(xiàn)圾房滲/雅準(zhǔn)現(xiàn)鵝房帶/奴期房建筑形式：跑3~院5級層板式洋房復(fù)，四6謀層板樓。疊以榴60~9拳0佳平方米小戶型酒為主。狗售論深錘價：賭多層板樓均稱價分340反0朵元壇/批平方米，洋交房鍋400傘0捧元道/竹平方米左右。征單套總始價泉20~3運0根萬元。總規(guī)模：足占地面獲積志9.孔8嗽萬平方米，總散建筑面嬸積屈1氧3繩萬平方米，容供積糧率三1.票3糠。共師約螺80順0頁套住宅。宣開盤時間象：訊一昨期萄0舒3仍年裳8梳月秤入住時間：帥200米5劍年延1抵0路月棍銷售情況：咳目前已售出姓約鑄54抗0挑套，銷售率淺約檢70%主要賣點：燕“錫浪漫法蘭西、祥咖啡文補化預(yù)”白。園林設(shè)計矮以釀“喂梧桐面街鞋”肉為中心突出賣究點。目標(biāo)客戶炎為公CB婆D本外企年輕職員世。世紀(jì)龍鼎習(xí)開發(fā)進(jìn)度：要現(xiàn)房芽建筑形式：自板式多層、小掩高層。戶型殲為匯2~蚊4月居復(fù)式住宅。梳售憑悉串價：抱均勸價豬340健0寄元伸/毒平方米。單套谷總挺價呼30~4落0浮萬元?？傄?guī)模：鍛項目占地面渣積擠8浙萬平方米，總典建筑面漢積眾1保8打萬平方米，容來積率知為胞2.遵3背。一鹿期耐40懂0滑套，二期事約葡70司0習(xí)套，姿共異110希0懸套。開盤時間：演入住時間：陪已入住羞銷售情況賤：醒一期銷售完畢放，二期售出嫌約娘25評0壞套，料約奧35%語主要賣點：麥北鄰翠景公園習(xí)瑞都公園世家虧（瑞都國際）層開發(fā)進(jìn)度：氧期房建筑形式：紀(jì)板式多層、小芽高層。戶型設(shè)闖計兄以梅15坑0流平方米左判右叛3餐居戶型為主。洋售栽絕允價：爺均隨價忙390閥0富元玻/用平方米左右。職單套總價約惕為借50~6轟0礎(chǔ)萬元?？傄?guī)模：禮該項目奴是蹤*盜*國鎮(zhèn)周邊目前在鳳售的大型項目責(zé)，占地面覽積扔6歷0駱萬平方米，總圾建筑面積袋在叉80~10資0雞萬平方米，容啞積率齒約懼1.叫6合。一期推暴出幕51頓6鍵套住宅。盤開盤時間耐：賭200竊4肅年貸9份月見入住時間角：垃200看5策年培4叨月藥銷售情況舍：凍目前尚未有銷徹售登記，銷售緊情況尚不明晰劍。主要賣點：破大型社區(qū)公園立（夠*爹*放文化公園、體老育公園），運襯動休閑社區(qū)。繡江南亭開發(fā)進(jìn)度：足期房短建筑形式擇：配6口層板樓。主力隙戶型深為疲10同0次平方米。柱售們南稍價：終320喇0眼元左/紛平方米，單套比總瘦價釀30~3謠5展萬元?？傄?guī)模：岔占地面歌積車1限5耽萬平方米，總攝建筑面被積劍21.起7畏萬平方米，容盟積虛率傲1.噴4外。升約蘿180悄0挽套住宅。嬌開盤時間失：們200峽4濃年恒1錢0柏月基入住時間付：雙200毒5優(yōu)年努6元月潛銷售情況：傳尚處于開盤推禾廣期，未有銷幻售登記。幟主要賣點：挺“燕江南境界，錦燕繡人鷹家活”牲。瓶市場調(diào)研（初迷步）小結(jié)：搏本項目周邊住戀宅項目眾多州，廉15~2炒0和萬平方米的中耳小型項目占有抗相當(dāng)比例。笨目標(biāo)客戶基本夜上均定位敞為堅CB勺D蕉公司年輕職員馳；建筑形式雷吉同；產(chǎn)品設(shè)計毛同質(zhì)化突出。宜項目開發(fā)方案胞（擬）及經(jīng)濟(jì)氣分析：茅拴泰扣根據(jù)本項目規(guī)令劃要求，參照撈周邊住宅市場座的銷售情況，耐提出以下兩開章發(fā)方案，即降4幻層疊拼肝和矩4裂層舒適洋房磨方案。遣方案一冠、彈4漂層疊拼別墅類煌住宅主要指標(biāo)：飄總建筑面潛積云18.0溉8柄萬平方米其中：務(wù)住宅座：織17.1祥5司萬平方米（地?fù)u上炎13.7利2撿萬平方米、地她下良3.4罵3習(xí)萬平方米）柳公建糧：疊700頑0貧平方米（地央上廳500削0攻平方米、地兆下薦200皆0畫平方米）塵會所稼：狼225段0墨平方米坦容積率閥：款1.07菌（參見附紡表勸“皂項目面積挺表趣”斤）胡產(chǎn)品定位（初余步）：傭4粱層住宅分為上葬、下兩戶。竹下戶型群為口30閥0識平方米（地棋上召20調(diào)0姜平方歲米塊+碧贈送地譯下矛10努0脹平方米），上暮戶型為漿（碗20譜0姨平方候米溝+姐可局部擴(kuò)展頂卡層宜/惰閣樓）陶售價：單方售紅價誕580突0健元槳/與平方米，單套雅總裹價儲12析0伏萬元。撫開發(fā)進(jìn)度計劃閥：荒前期進(jìn)度計劃框：看200屠5段年初簽訂《土陵地開發(fā)協(xié)議》命及《土地出讓掃合同》瞇；氏3圓月廟~耍6受月進(jìn)行項目方建案設(shè)計姨；寺7~計9吃月完成項目設(shè)李計方案報批崗；阻1幣0森月開始施工圖之設(shè)計趣，囑1戶2巨月完成施工圖瀉。界工程進(jìn)度計劃鄉(xiāng)：汪200通6嫌年初土地交接啦，開始工程招炕投標(biāo)衡，傲3引月進(jìn)場開工憂；棵4~礙6錄月進(jìn)行地下工素程施工鈔；援7~恒9拿月結(jié)構(gòu)封頂、聯(lián)粗裝及外裝姨；當(dāng)10~1扶2撤月完成室外管橡線、園林、道適路施工催。取200濁7柏年初交付入住士。何銷售進(jìn)度計劃薦：重200勺6六年須8密月結(jié)構(gòu)封頂時抽開盤，開盤售動價險530異0泄元釘/拒平方米擦；運200侮7丈年細(xì)1憶月竣工入住累似計完成銷妙售獻(xiàn)40絮%蔥（駕5.48棚8帶萬平方米，習(xí)約軟27犧0達(dá)套），售價調(diào)收整純至歸560幼0坡元奪/毛平方米，銷售稀回想款澡2.9延9潮億元顧；稼200堅7絞年底累計銷壇售希70姥%遇（胳9.歸6此萬平方米），林售價調(diào)整穩(wěn)至番600曲0儀元責(zé)/筆平方米，累計尾銷售回療款姿5.4暫2制億元復(fù)；期200迅8胃年勾9喂月完成項目銷以售，最高售價存調(diào)整忍至離620惠0調(diào)元穩(wěn)/疤平方米。全程鳥銷售均未價押580翁0臣元管/艷平方米，銷售賠期鼓2紐年黑3興個月。公建計割劃睛200爆6泛年蛙1密0低月開盤，售毀價續(xù)950窄0系元樣/充平方米管；怒200部7慧年底完成公建忙銷售，最高售辰價艙1020林0饅元污/犧平方米；公建哥全程銷售均舊價條980勻0吼元亂/珍平方米，銷售省期雙1李年臉3筍個月。住宅及惹公建銷售總收嗚入痛8.4天5窮億元。經(jīng)濟(jì)分析：成本：等項目取得費敬：續(xù)1.困6約億元（三通一污平含出讓金，香擬錘以濕1.禿6銹億元投標(biāo)）傲建安工程費搬：禮2.7梁2閉億元頁市政工程費母：癥1.2止9彼億元（紅線內(nèi)銹外）尺前期費蜜：敞0.21為7碰億元貨小計應(yīng)：票5.8盛3勞億元茄不可預(yù)見費勿：為136腎1揭萬元篇管理費啟：奧40漏8各萬元革財務(wù)費用塊：趙367貫5扭萬元場小計播：很544近4墊萬元魚銷售費用陵：迫295版7叉萬元贊兩稅一費機：險464付6敬萬元性小計玻：侮760幻3墾萬元皺成本合計哈：鎖7.1六4店億元截銷售總收入偉：碼8.4抄5撓億元積開發(fā)利潤適：捕1.3積1駛億元爸按建設(shè)贊期府2.昌5丟年計算，年投慣資回報盡率膛19.20%任（參見附怕表擔(dān)“萌項目成本初步脹測叼算嬌”寬）資金計劃：繞項目開工前需磚公司投資久約蟻1.丈7應(yīng)億元（取得土貍地趁1.用6奉億元及部分前假期費用、財務(wù)席費用等）晴；籮200破5編年以1雞0負(fù)月項目取得《招土地證》，以泰《土地證》抵脅押可取得部分雀銀行貸款；隨倦著工程施工展謎開，資金需要制量加大除，覽200型6旬年劍1墳0型月，公司資金隱需要量達(dá)到最鉗高便2.慘7淋億元；隨著銷藝售回款的實現(xiàn)叛，火200說7貌年曲1劇月項目進(jìn)入還誕款期也，葉200奇7紡年底，項目投尚資及銀行借款凡基本回收亭；以200親8行年墨4繩月項目資金進(jìn)坑入盈余期友，鏈7掠月項目資金盈環(huán)余達(dá)夫到欄1.飾3為億元（利潤）稀，可對其他項萬目提供資金支熄持。袋（參見附虎表象“戴工程付款計劃恨表指”風(fēng)、讀“澇銷售收入計劃煉表跳”照及產(chǎn)“劍資金計劃識表息”綠）灘主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)堆：帽項目內(nèi)部收益膛率捷：殿16.12%糞動態(tài)投資回收連期乘：凍4巖2角個月慨（劇3帥年諷6俗個月）符（參見附贈表錯“帽現(xiàn)金流量蜂表睜”幅）基本評價：塵開發(fā)周期較長廢：挎中標(biāo)肥后懷1利2午個月交付土地紅、地閃下紐3景萬平方米的工艇程施工及別墅跑類住宅銷售進(jìn)置度較慢等多方柔原因，造成該必方案整個開發(fā)遇周期較長，開泛發(fā)、銷售完成貌時間塞為棍200架8雹年展9薄月。充占用資金量較崖大且周期較長紀(jì)：桐土地費用支付鼓方式的不利及師土地拖后交付理是本項目資金煮占用周期長的董主要原因。拜自申200辭5寸年飄4掉月追~200咽7平年奮9精月像的閣2.抱5羨年內(nèi)，資金占港用量均禽在悶1.守5膜億賭元榴~映3云億元之間。警高于周邊項目供的市場定位能故否與本地區(qū)市罩場需求高度契哭合，即能否迅疏速銷售是本項朗目成功的關(guān)鍵杠。邀方案二頓：刮4產(chǎn)層洋房住宅主要指標(biāo)：表總建筑面莫積糠16.0懂4燥萬平方米其中：此住宅慶：頸15.3閣4滴萬平方米（全縫部地上，無地走下截閃）計公建汪：驗700宴0監(jiān)平方米（地吵上慰500貞0獅平方米、地乓下藝200降0變平方米）鐘會所：無（利匙用公建提供基觸本生活配套）昌容積率玩：頂1.19產(chǎn)品定位：奴4韻層住宅每層一太戶。杠戶型壺為藥10陰0信平方米左右幕售價：單方售元價額420撐0以元著/承平方米，單套叨總至價證40~4難5疲萬元。巾開發(fā)進(jìn)度計劃榮：佳前期進(jìn)度計劃剪：瘡200蛋5港年初簽訂《土攏地開發(fā)協(xié)議》禁及《土地出讓破合同》姿；陳3捐月茂~摧6辣月進(jìn)行項目方常案設(shè)計痛；籮7~序9男月完成項目設(shè)回計方案報批炊；違1債0建月開始施工圖狠設(shè)計叉，兇1巨2灘月完成施工圖抬。標(biāo)工程進(jìn)度計劃君：絹200竊6籮年初土地交接拍，開始工程招師投標(biāo)鄉(xiāng)，朝3選月進(jìn)場開工島；掀4~豪6繼月結(jié)構(gòu)封頂、亂粗裝及外裝芒；擾7~洪9承月完成室外管識線、園林、道雜路施工清。年1豐1塞月交付入住。扒銷售進(jìn)度計劃合：鋒200壯6舅年競6眾月結(jié)構(gòu)封頂時蜻開盤，開盤售叉價打390路0佩元溝/昂平方米爪；醉200馬6闊年昆1躲1源月竣工累計完弱成銷桂售早45杏%頁（鑒6.哀9口萬平方米），旗售價調(diào)整越至是410等0參元挺/悉平方米，銷售治回役款膛2.港7通億元蚊；專200神7兔年底完成銷售感（記15.3廚4劃萬平方米），把售價調(diào)整臥至送460衛(wèi)0奪元譽/檔平方米，累計炕銷售回拋款赴6.魂4顯億元。全程銷屬售均閣價仍420敵0返元步/劑平方米，銷售早期并1冰年鳴9尚個月。公建計例劃專200喉6我年霞8嶺月開盤，售娘價霜928廁0鳴元爛/雕平方米迫；旋200勾7蠻年底完成公建索銷售，最高售纏價翅1000途0拔元紅/聾平方米；公建炊全程銷售均床價洪980謊0恨元令/臣平方米，銷售俘期禍1拔年灘6禍個月。住宅及興公建銷售總收獵入眾6.紙3智億元。畢4捧、經(jīng)濟(jì)分析：（1）成本：噸項目取得費留：默1.榜6徒億元（三通一搶平含出讓金，泄擬績以神1.抱6冒億元投標(biāo)）趴建安工程費廈：匙2.0虎2艘億元師市政工程費叼：描1.2咸8呀億元（紅線內(nèi)達(dá)外）叼前期費榴：輔0.19斃5玻億元槍小計心：員5.5嚴(yán)0轟億元剩不可預(yù)見費艷：孟101濁3譽萬元趙管理費建：康30透4去萬元誰財務(wù)費用閃：臟262渠8紐萬元饅小計悼：行394采5均萬元像銷售費用英：訂242蠢7轟萬元凍兩稅一費有：怎381孔4櫻萬元允小計墻：撿624腳1掘萬元扔成本合計被：志6.1況3循億元普銷售總收入旅：但6.9臉3逢億元碰開發(fā)利潤困：曬0.顏8營億元斥按建設(shè)胃期福2翼.芒年計算，年投信資回報幻率膝17.59%索（參見附謎表早“暈項目成本初步圾測個算蓄”桑）仆（偏2合）資金計劃：雨項目開工前需褲公司投資謹(jǐn)約粒1.剝7伶億元（取得土美地般1.竿6悲億元及部分前射期費用、財務(wù)營費用等）稱；屠200律5簽?zāi)旰?停0呢月項目取得《臣土地證》，以渣《土地證》抵茅押可取得部分錦銀行貸款；隨既著工程施工展照開，資金需要響量加大唇，示200自6和年善4懲月，公司資金統(tǒng)需要量達(dá)到最鋪高算2.2鬧8怠億元；隨著銷曠售回款的實現(xiàn)姜，時200微6孕年場1胞0巴月項目進(jìn)入還鋒款期誤，燈200廁7乒年需3某月，項目投資劫及銀行借款基般本回收驢；希200吳7咸年霜7迅月項目資金進(jìn)盾入盈余期，資怖金盈余達(dá)粗到倍6500~8靈00掩0俘萬元（利潤）延，可對其他項譜目提供資金支登持。拾（鏈參見附錦表婚“閑工程付款計劃敞表爹”狹、瘦“未銷售收入計劃斃表應(yīng)”鷹及晝“俯資金計劃沾表雙”胞）煤主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)陶：陽項目內(nèi)部收益齡率軍：企15.2%抱動態(tài)投資回收鐮期長：粉3頁0等個月其（覺2恨年跨6牛個月）傷（參見附把表解“吼現(xiàn)金流量包表瞎”扔）續(xù)5退、基本評價：塔項目開發(fā)周期雨比疊拼方案縮匙短自9奴個月抹項目占用資金旬量較小趟（杠2.2識8碑億元）周期較彼短雜周邊同質(zhì)產(chǎn)品歇較多（戶兄型記10部0乞平方米、單陵價棒420農(nóng)0眼元魄/菌平方米、單套靠總蜓價哥40~4賴5跑萬元），市場帳競爭激烈。如返何使產(chǎn)品在同粗類項目中突出故個性、脫穎而通出，贏得目標(biāo)檔客戶的認(rèn)可是運項目營銷的難農(nóng)點。風(fēng)險分析：法律風(fēng)險：學(xué)本項目為進(jìn)入慨土地市場的公撞開招標(biāo)項目，槽合同對方均為斯政府機構(gòu)，法陽律關(guān)系明晰。糧對罰封恐策：度加強與政府主淘管部門的聯(lián)系跪，建立良好的山合作關(guān)系，求懲得地方政府的令扶持。政策風(fēng)險：血本項目為中低刪檔住宅項目，帶符合區(qū)域發(fā)展頭方向，不在政傷策控制、限制茫發(fā)展的范疇。軋其可能受到的乳政策影響將來譽自于金融政策壺的調(diào)整（貸款串政策的變化、僵貸款利息的調(diào)社整等）。澡對種薦稿策：努隨時關(guān)注政策規(guī)的調(diào)整，隨政摩策變化及時研秀究應(yīng)對措施調(diào)盾整開發(fā)策略；患加強金融工具地的拓展，開辟田多元資金渠道娘）市場風(fēng)險：箏區(qū)域市場商品飄房銷售：筒疊拼方案是在鄰小區(qū)域市場主訴流產(chǎn)品上的升溉級產(chǎn)品，贏得吃市場認(rèn)可度成妻為項目營銷的召關(guān)鍵；洋房方湯案為目前區(qū)域賣市場主流產(chǎn)品筍，與同類項目湯的競爭是項目問營銷的重點。疤對妄布智策：俯進(jìn)行深入的市掌場調(diào)研和項目茄開發(fā)的多方案流對比，選擇推番敲項目定位；膝運用新穎的營庸銷推廣策略，惑突出本項目的修個性和可識別聾性。臂區(qū)域市場的土恭地供應(yīng)：倘因本項目前期幸拆遷時間限制弱，項目開工正賤式啟動卻在親200街5余年括3~楊4怖月，而本項目懷向南區(qū)域尚有歉較大面積的開撥發(fā)用地（現(xiàn)狀烏為空地，無地另上建筑物），訓(xùn)該土地存量如卸在近期釋放，器本項目將面臨肚大量資金（伶約織1.蠅7只億元）占壓、蛛喪失市場先機工的不利局面。啊對盜蒜呀策：等爭取通過與通芬州土地分中心封的洽談，對后命期大量土地入轟市進(jìn)行必要的拒限制，保護(hù)我見方利益；同時蟲對可能面臨的明不利局染面給予高度重誰視，進(jìn)行多種任開發(fā)方案的準(zhǔn)憲備，使項目設(shè)爬計方案具有一統(tǒng)定的靈活調(diào)整開空間。財務(wù)風(fēng)險：竄金融政策的調(diào)府整、銷售市場茂的變化等對資藍(lán)金占用有重大與影響。略對殲答柴策：治在合同談判中環(huán)，盡可能減少葬資金占用總量臨、延緩資金支績出時間，降低財前期資金風(fēng)險蓋。撞主要結(jié)論及建頓議：主要優(yōu)勢：薄處于北京房地亭產(chǎn)開發(fā)視熱點撤地區(qū)之一婦交通便利崗，城市鐵路等雅直達(dá)城市中心規(guī)模適當(dāng)唱隨著市政基礎(chǔ)原設(shè)施的進(jìn)一步善改善，具有一勸定的傻升值潛力主要劣勢：堂付款方式戴不利：項目規(guī)材定的付款方式自為短稱期斜6漆個月內(nèi)付清，胸前期資金占用糕量大折土地交付周期姿長：土地交付如時間滯后，拆撈遷周期較長，慣項目啟動前資喂金占用周期長船；拆遷及土地刮交付期內(nèi)土地微及房產(chǎn)市場均欺存在不確定因?qū)W素；市場風(fēng)險隸不易把握。功市政條件日尚未落實：市嘆政管線接口位攏置、容量及相墻關(guān)費用需進(jìn)一即步落實主要威脅：平周邊住宅好市場競爭盟激烈：早期以畏較低成本取得培土地的項目在景價格上比本項緒目更具競爭力合和抗風(fēng)險能力孤，一旦市場需驗求不足，該類霉項目競相降價異，對本項目銷歸售威脅較大肅區(qū)域田土地市場供應(yīng)獸大幅放量：本下項目周邊較大送存量的空置待園開發(fā)用地是本租項目的潛在威畏脅座東四候環(huán)您~掩東五環(huán)姚家園適、青年路一帶可國美、復(fù)地等脂若干大盤有可科能灰分流育本項目目標(biāo)客爛戶匆未來發(fā)展?jié)摿δC會）懼北京市經(jīng)濟(jì)及硬規(guī)劃發(fā)展重心先的東移歐隨奉著貪CB為D圓開發(fā)進(jìn)度，以反央視為代表的揚極具行業(yè)聚集垂力的公司入住嗓、寫字樓內(nèi)外拉資機構(gòu)的入住牛、商業(yè)及酒店捉人流的增加，朽對通州住宅類鉆產(chǎn)品的臂需求將持續(xù)增混長臨京哈高速、京丙沈高速的拓寬柄改造蒙（參見附件狹：設(shè)“繪京通高速公路瘦將直通京哈高驟速峰帶通州段將拓翁寬宋1努0析米爹”傻）不等交通基礎(chǔ)設(shè)待施的進(jìn)一步完共善，通州作為體北京與東部周平邊省市的紐帶秒作用加強，對騙通州住宅需求瞎圈的擴(kuò)大有積頁極影響（如，之隨著上海經(jīng)濟(jì)植的發(fā)展及與周段邊城市高速公然路的連通，上拆海房地產(chǎn)的需磨求范圍已擴(kuò)大健至整個江浙范醫(yī)圍，目前經(jīng)常攤往返于上海與顏周邊地區(qū)