年成都某住宅和商業(yè)地塊開發(fā)提案報告

成都******提案報告目錄HYPERLINK\l"_Toc185884674"1、07年成都城西二、三環(huán)域商品房住宅市場現狀及走勢研究9HYPERLINK\l"_Toc185884675"1．1一級土地市場研究9HYPERLINK\l"_Toc185884676"、2007年1月—11月城西土地市場總體狀況9HYPERLINK\l"_Toc185884677"1.1.2、2007年1月—11月城西2-3環(huán)區(qū)域土地市場狀況10HYPERLINK\l"_Toc185884678"2、二級商品房市場研究15HYPERLINK\l"_Toc185884679"2.1、2007年1-11月城西2、3環(huán)供應和銷售走勢分析15HYPERLINK\l"_Toc185884680"2.2、2007年1-11月城西2、3環(huán)各月供應和銷售走勢分析16HYPERLINK\l"_Toc185884681"2.3、2007年1-11月城西2、3環(huán)建筑形態(tài)分析16HYPERLINK\l"_Toc185884682"2.4、2007年1-11月城西2、3環(huán)主力面積供給區(qū)間分析：17HYPERLINK\l"_Toc185884683"2.5、2008年城西商品房市場趨勢分析17HYPERLINK\l"_Toc185884684"3、三級二手房市場研究18HYPERLINK\l"_Toc185884685"3.1、二手房供應特征、價格、需求、銷售、租賃價格分析18HYPERLINK\l"_Toc185884686"3.2、二手房與一手房租售比分析21HYPERLINK\l"_Toc185884687"3.3、***項目區(qū)域版塊生活機能及交通機能研究22HYPERLINK\l"_Toc185884688"、區(qū)域配套分析22HYPERLINK\l"_Toc185884689"、周邊生活機能示意圖及點評24HYPERLINK\l"_Toc185884690"、區(qū)域交通條件分析24HYPERLINK\l"_Toc185884691"貴、公交站點及腰公交線路明示喜25HYPERLINK\l"_Toc185884692"駕3.4歇、筍***壩項目區(qū)域版塊酸區(qū)域發(fā)展規(guī)劃呼及綜合特性研碑究址31HYPERLINK\l"_Toc185884693"材、片區(qū)的城市悅人文定位惰31HYPERLINK\l"_Toc185884694"丸、片區(qū)的綜合扎人文特性，城梯市居民接受度崗、認同度吩31HYPERLINK\l"_Toc185884695"歷、片區(qū)的區(qū)域奸發(fā)展規(guī)劃車31HYPERLINK\l"_Toc185884696"軟、片區(qū)區(qū)域規(guī)役劃對本案的開谷發(fā)影響彼31HYPERLINK\l"_Toc185884697"簡、片區(qū)區(qū)域規(guī)猶劃對消費者的魔心理影響驚32HYPERLINK\l"_Toc185884698"孕4籍、沫***類區(qū)域商品房市乓場狀況澇32HYPERLINK\l"_Toc185884699"退4.1痛區(qū)域板塊及相貓鄰板塊樓盤情副況與分析扭32HYPERLINK\l"_Toc185884700"廚一級核心戰(zhàn)場扣32HYPERLINK\l"_Toc185884701"徑、二級重心戰(zhàn)者場非37HYPERLINK\l"_Toc185884702"并三級圈層參照透戰(zhàn)場帽46HYPERLINK\l"_Toc185884703"蠶輔助板塊參照括性分析邪51HYPERLINK\l"_Toc185884704"站區(qū)域總結性論伯述府55HYPERLINK\l"_Toc185884705"鞋4.2違、區(qū)域市場單獅點總結性分析斷56HYPERLINK\l"_Toc185884706"裳、供給市場的特空白點亮56HYPERLINK\l"_Toc185884707"免、區(qū)域產品的志共性特征與個餡性特征縮57HYPERLINK\l"_Toc185884708"灌各類產品營銷歷手法的市場反匠應及產品的市楊場反應強弱的告原由紙58HYPERLINK\l"_Toc185884709"友客源特征分析吳、市場接受度舊、市場不接受響傾向及抗性分燈析初59HYPERLINK\l"_Toc185884710"誤、供需比值的鼠定性分析播62HYPERLINK\l"_Toc185884711"兄、區(qū)域價格供擋給走勢、產品有供給走勢、需筋求走勢分析：奪63HYPERLINK\l"_Toc185884712"抓區(qū)域全年住房找供給的圖表定慚量分析（義***賊片區(qū)涵蓋預計每07琴年底開盤的樓役盤供應體量）維66HYPERLINK\l"_Toc185884713"芒政策變數對明計年的趨勢定性亦分析脆66HYPERLINK\l"_Toc185884714"小結67HYPERLINK\l"_Toc185884715"所4.3墾、三級二手房去市場研究欠68HYPERLINK\l"_Toc185884716"蔥、二手房供應壇特征、價格、龜需求、銷售、挑租賃價格分析司：氏68HYPERLINK\l"_Toc185884717"咽二手房與一手促房租售比分析耗71HYPERLINK\l"_Toc185884718"從5獅、軌07沈年成都程***討項目板塊綜合冒型樓盤商業(yè)部薪分市場現狀及書走勢研究位72HYPERLINK\l"_Toc185884719"吹5.1尸、區(qū)域市場綜剃合型樓盤商業(yè)膨部分現狀牲72HYPERLINK\l"_Toc185884720"溪臨街商業(yè)樓盤擺（小區(qū)商業(yè)生潮活配套）田72HYPERLINK\l"_Toc185884721"走勢研究73HYPERLINK\l"_Toc185884722"敢6魔、儲***慈項目板塊住宅譽需求特征分析池74HYPERLINK\l"_Toc185884723"鋼7陡、筒***籍項目板塊商業(yè)無需求特征分析搭76HYPERLINK\l"_Toc185884724"吳8探、慣***地地塊綜合條件嬸研究分析婦77HYPERLINK\l"_Toc185884725"超8.1物、項目地理坐聞標位置漸77HYPERLINK\l"_Toc185884726"尺8.2無、項目基本概舉況描述糟77HYPERLINK\l"_Toc185884727"那8.3甩、項目經濟技疫術指標炕78HYPERLINK\l"_Toc185884728"穩(wěn)8.4縣、地形地貌宇79HYPERLINK\l"_Toc185884729"園8.5制、項目周邊基恥本利多利空情紋況朗79HYPERLINK\l"_Toc185884730"事8.6償、自然條件醒79HYPERLINK\l"_Toc185884731"黎9拉、項目整體規(guī)完劃用地強度硬79HYPERLINK\l"_Toc185884732"搶9.1宋項目用地強度絨79HYPERLINK\l"_Toc185884733"竄9.2艷、地塊形態(tài)表身現特征淺79HYPERLINK\l"_Toc185884734"詢9.3洞、成品項目設英計方案簡析：塊80HYPERLINK\l"_Toc185884735"噸10腎、譜***晶項目住宅及商明業(yè)定位分析蔑81HYPERLINK\l"_Toc185884736"航10.1鑄住宅部分貌81HYPERLINK\l"_Toc185884737"說層次結構定位揮（依據馬斯洛渾需求層次理論絞）勁82HYPERLINK\l"_Toc185884738"肚區(qū)域樓盤數據趙性羅列：貧82HYPERLINK\l"_Toc185884739"趁10耐.獲1諸.貴3晉市場張力定位充分析：五87HYPERLINK\l"_Toc185884740"湖10.2邊商業(yè)州89HYPERLINK\l"_Toc185884741"叉、市場范圍空輪間定位膠89HYPERLINK\l"_Toc185884742"醬、市場業(yè)態(tài)定西位殊89HYPERLINK\l"_Toc185884743"蓄11用、圖***牙項目住宅及商薦業(yè)目標客源定個位分析請89HYPERLINK\l"_Toc185884744"浩11.1盛住宅鐘89HYPERLINK\l"_Toc185884745"禍主導目標客源耀89HYPERLINK\l"_Toc185884746"罪次主流目標客藍源煮90HYPERLINK\l"_Toc185884747"陰．輔助目標客起源托90HYPERLINK\l"_Toc185884748"凳11.2醋商業(yè)回90HYPERLINK\l"_Toc185884749"蘋、目標群體定葛位吧90HYPERLINK\l"_Toc185884750"厭、目標投資小會業(yè)主定位名90HYPERLINK\l"_Toc185884751"狀、目標經營客負戶定位樂90HYPERLINK\l"_Toc185884752"佩12籌、架***法項目商業(yè)經營劈定位溝91HYPERLINK\l"_Toc185884753"宵12.1來經營功能定位翻91HYPERLINK\l"_Toc185884754"翼12.2得經營特色定位嘆91HYPERLINK\l"_Toc185884755"戰(zhàn)12.3貌經營方式定位膝91HYPERLINK\l"_Toc185884756"秀12.4怪經營業(yè)態(tài)定位么91HYPERLINK\l"_Toc185884757"番12.5蔥項目可選擇的胖業(yè)態(tài)瞞92HYPERLINK\l"_Toc185884758"式13杏、星光大道項治目住宅及商業(yè)槽客源具像化分衣析描述挺92HYPERLINK\l"_Toc185884759"躺13.1陰住宅勤92HYPERLINK\l"_Toc185884760"奉客戶區(qū)域分析斑92HYPERLINK\l"_Toc185884761"販客戶年齡特征屆92HYPERLINK\l"_Toc185884762"器貢到客戶職業(yè)特征廳92HYPERLINK\l"_Toc185884763"過客戶職務特征律92HYPERLINK\l"_Toc185884764"恢客戶收入特征蘋93HYPERLINK\l"_Toc185884765"蘇客戶家庭特征刊93HYPERLINK\l"_Toc185884766"沃客戶教育特征震93HYPERLINK\l"_Toc185884767"榆客戶習性特征騙93HYPERLINK\l"_Toc185884768"跪13.2密商業(yè)華93HYPERLINK\l"_Toc185884769"袖客戶區(qū)域特性劣93HYPERLINK\l"_Toc185884770"輕客戶年齡特征促93HYPERLINK\l"_Toc185884771"卻客戶職業(yè)特征前94HYPERLINK\l"_Toc185884772"?？蛻袈殑仗卣髻\94HYPERLINK\l"_Toc185884773"暗客戶收入特征塵94HYPERLINK\l"_Toc185884774"磚客戶家庭特征爸94HYPERLINK\l"_Toc185884775"囑客戶教育特征擴94HYPERLINK\l"_Toc185884776"宮客戶習性特征繡94HYPERLINK\l"_Toc185884777"爬14革、忘***防項目住宅及商請業(yè)目標客源需赴求特征分析統(tǒng)94HYPERLINK\l"_Toc185884778"彼14.1悶住宅挪95HYPERLINK\l"_Toc185884779"揚客戶的生活方嚷式橫95HYPERLINK\l"_Toc185884780"檢客戶的置業(yè)動禿機乳95HYPERLINK\l"_Toc185884781"倦客戶的戶型及四總價需求落點墊95HYPERLINK\l"_Toc185884782"穩(wěn)客戶付款方式煩95HYPERLINK\l"_Toc185884783"擴客戶的裝修標信準需求源95HYPERLINK\l"_Toc185884784"岸客戶的生活配侵套造96HYPERLINK\l"_Toc185884785"卡客戶的建筑風蕉格需求利96HYPERLINK\l"_Toc185884786"飲14.2角商業(yè)賽96HYPERLINK\l"_Toc185884787"肅客戶的置業(yè)動沃機液96HYPERLINK\l"_Toc185884788"殊客戶的戶型及姻總價需求落點儉96HYPERLINK\l"_Toc185884789"丹客戶經營方式汽特點夢96HYPERLINK\l"_Toc185884790"系客戶的投資回吃報要求闖97前言科——腿為了在瞬息萬異變的市場競爭游中尋求到精準匆市場定位，我徑們樹盤立繡一種專業(yè)縝密挎的態(tài)度形,儉抱著事事走在鞏前面的生心態(tài)棒踏實做事、細配心觀察，通過恨多方位立體化嫩的讀針對性調研，值為我們服務的尤甲方適時提供槍詳實準確的市午場動向，使衛(wèi)推進的項目達掘到風險倒的最小化嬸，利潤的轟最大化鉛。摩為準確市場定黎位，我們對品***躬項目進行了前機期足市場調研。通歉過對各類信息慎、數據的收集孔和調研結果的傭反饋得知，本疾次調研的實施恩過程和實施結遷果基本符合前士期的構思及意緞圖，能夠充分腎保證研究的有符效性及得出結暗論的可靠性。岸我們得到了以鼻下成果：伙***錢市場的整體狀策況及變動趨勢眠***蛇市場市場產品贊設計的發(fā)展趨孩勢棵***宰市場市場分布遵現狀及客戶群鼠體構成情況沸各個區(qū)域市場冠的分布現狀及場客戶群體構成選情況配掌握到蕉***淹項目所處地塊誰的基本特征賤掌握到賤***途項目房產市場哥的走勢及主要萄競爭樓盤的基本特征映明確吧***趴項目與主要競清爭樓盤以及其津余區(qū)塊的優(yōu)勢吸、劣勢否所在拍掌握到各類目捷標消費群體及籮業(yè)內專業(yè)人士麗對項目的初步昆認知聽明確瓶***粒項目構建優(yōu)勢抵的市場機會及陰企業(yè)機會；含1腿0娛、肢蓮提出叛***忠項目的市場定辣位（包括項目插定位、目標客搖戶定位、戶型蜜定位等）的若興干對思路池A往市場研究部分第1沸、鵲0創(chuàng)7童年成都城西二玩、三環(huán)域商品繼房住宅市場現扣狀及走勢研究榆1好．亂1姐一級土地市場忙研究劉1抄.1.1戰(zhàn)、腦200扁7掛年嘗1擋月慧—遠1該1覽月城西土地市仗場總體狀況省200社7沸年蔬1腹月至今城西區(qū)乖域發(fā)布拍賣及海掛牌土地泛共艘2股1肆宗，成蝕交涼2翻0積宗，成交比例粥高公達恐95懼%縫。成交土地中就中掛牌出撤讓牽2毅宗，拍賣出永讓春1貸8痕宗，總成交面彎積姑493426窯.盼1啦平方米（約飾合冒759.97聚7個8姿畝）。同比上如升重21.5說%潮，增面加喂134.34礙7煤8赤畝。植成交土地空間掉分布上響，題二至三環(huán)范圍買內分輝布顏1塔0風宗，總面芬積約砍120676圖.健6論平方米寇，咱三環(huán)外范圍內遲分自布哄1息0漁宗，總面積約唐39224貞5亮平方米柜，一至二環(huán)區(qū)濫域無土地供應硬。醉1脖.1.2蓬紛、再200解7屢年惠1棍月師—葬1界1眾月城賀西任2-祖3朽環(huán)區(qū)域土地市葉場狀況淚200舅7鉛年包1-1徒1隨月獵成都市似城漢西忠2-項3栽環(huán)蟻土地市場共發(fā)卸布拍賣和掛牌名宗地綱10掏宗，總供應面床積很181.14功8叮畝衛(wèi)。環(huán)其中拍賣土誼地殘8痰宗，掛創(chuàng)牌傘2角宗，均全部成脂交，地塊平均愉規(guī)箱模促18.購1仁畝行/廁宗。成爹交兩1姨0卷宗土地中脖，粗3降宗為商業(yè)用地奮，都7靈宗為城鎮(zhèn)混合糠住宅用地，商爆業(yè)用地總噸計胃23.889坐1徐畝，占比廣約曲12.6挖%鳳。單位：畝命成交土地平均足起拍價格斑約要411.4厲5展萬到元板/惰畝，平均成交騙價裕格院102遲1犧萬姓/予畝，其中商業(yè)釣性質土地平均岔起拍價格憐約赴303.8讓7美萬螞元聞/饅畝，平均成交傻價孩格蹦71少3熊萬墨/勿畝；住宅平均林起拍價格瓶約斜427.奶8難萬必元泄/儲畝平均成交價然格蹄113登5參萬案元彎/棋畝。統(tǒng)成交土地中價嶼格區(qū)間悠300-50熔0余萬顏元豎/蝕畝宗濾地虛3懂宗，沾價格區(qū)間禍500-10洽0鐘0進萬罷元啄/兇畝宗根地尖1村宗，嬸價格區(qū)間省1000-1箏50錘0旁萬戚元穴/議畝宗形地植4奇宗，加價格區(qū)間教150筆0淋萬達元爐/貪畝以上宗碰地勢2櫻宗。不考慮用至地性質差異的格前提韻下搞1000-1韻50逝0休萬袖元略/店畝為區(qū)域市場音主流價格。造200遷7公年城弄西駝2-泳3照環(huán)區(qū)域內土地剝成交價格增長犧迅速窯，罪200筆7絹年芳1套季度土地平均扶成交價格約盆為筒56滴4固萬歲元芝/洽畝，洞至戚200槍7冷年決4償季度土地成交爸價格上漲發(fā)至旦125默8吼萬跟元文/勇畝，漲幅高俘達稱220沖%含。點評：栗200載7昨年四季度成交從土地樓面地價倉普遍超毛過但400尤0忙元稿/造平方米，較一恭季度上漲近一雷倍，房地產泡度沫因素有加重彼趨勢峽。牲9.2謹7齡政策發(fā)布后在努市場前景不甚倉明確的前提擱下帖1她0鳴月逝、燒1威1轟月土地拍賣鷹反而出現較大蜓幅度拉升，殲.撇從今年走勢來怖看井,羊增幅明炎顯振,胸但從最近的銷字售狀況來直看決,押明年土地成交鼓價格應該在政披策的高壓下相辜對平穩(wěn)閑。附表：僵200梢7虛年成都市城扯西戀2-肌3熟環(huán)區(qū)域土地出每讓情況表時環(huán)數滴宗地位置的凈用地面積（砌畝）而容積率怎用地性質慨拍賣起叫價（片含出讓金）撐成交價攪競得單位悉二至三環(huán)左武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)往龍爪村三、四里組枕16.451赤3前畝某≤刪2.6都二類住宅用地悶37咐2航萬貓元丘/予畝太40祖0粥萬／畝撇四川炎華置信型實業(yè)有限公司論武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)棕太平村九組蔑41.727馬9跨畝震≤跌3.5

胖二類住宅用地霜35宵0卡萬候元稻/使畝列63鮮0員萬／畝藏上海綠地集團繩武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)盞龍爪村四組喇7.564殊5儲畝先≤停2.5慨商業(yè)用地

戒農貿市場脈26稀0段萬拳元魂/衛(wèi)畝鳳48寨5概萬／畝勾四川淳科實業(yè)律有限公司么武侯區(qū)赴**筆街道辦事處卡**款村脹1話0積組尼15.302涼1世畝累≤果4.2給二類住宅用地竹38府0論萬白元預/威畝黎122晚0碰萬／畝悄**歉公司景武侯區(qū)晉陽街撈辦吉福毯村砍6脫組陜13.165陽8父畝例依據方案的合兄理性確定方商業(yè)用地

僑公共服務設施因用地收33劃0此萬庫元充/亮畝漆35倆5嫁萬／畝濕成都叔**旗投資裁青羊區(qū)龍嘴村軟25.425浸9情畝欄住嫌≤污2.85到二類住宅用地讓、公共服務設茶施用地蔽50斃0猶萬墊元餓/剛畝改140奉0宇萬徐/膀畝手廈門建方份金牛區(qū)高家歷村綿6盞、彩8跟、抄9通組柿15.480炮9輩畝譯住木≤鹿2.85憲二類住宅用地撞50賺0著萬殃元濾/占畝碌114桶0粉萬匹/殺畝哭置信深金牛區(qū)金府奉路匪5警號廊28.373澆3午畝眨住政≤右3.8威二類住宅用地射48結0趣萬屆元副/或畝使160譯0郵萬崖/各畝填交大房產儀武侯區(qū)征**艙辦事處盤**欲村十組桿3.158燈8膽畝盛根據方案合理尤性確定隸商業(yè)用椒地界(較不兼容住貝宅件)封30峰0主萬把元牢/紅畝氧130士0皇萬覆/共畝是晗語道文化發(fā)泊展有限公司栗青羊區(qū)東坡笛村健3阻、俯6蹈組朱14.364怖3專畝蠶≤部4.0禿二類住宅用地肯46朋0津萬唐元織/盯畝踏168盆0宿萬富/電畝右天合房屋芒2該、二級商品房蛇市場研究羽2.拔1鎖、竄200脂7蘋年襖1-1律1鑄月需城舊西彩2抽、廳3在環(huán)誘供應和銷售走選勢分析分析：羅200聾7券年它1-1妄1虜月秒市場反饋的供乳銷比泡為暑1.3穿6槳，鏟同兄比搭有所好轉，說賀明今年市場狀潮況表現較為明抵朗偷。杏但慈由于宏觀政策站的滲透影響力點加強哪，優(yōu)1伐0架月培、棵11狀月供應銷售比腸都上升襲為棗1.59紫，直接拖動了關整體供銷比的掌上升領，銷售情況較武今年前三季度前有所下滑犧。紅2.腿2劈、錄200自7侍年嚇1-1危1肢月鞋城式西灰2喂、藥3倍環(huán)掠各月供應和銷棗售走勢分析杜分析：頸從各月的供銷磨比比值來看，歪城西供銷比閣為僵1.呆3居，廢較研0招6灰年同期平均供兼銷詢比全1.霧4處有所上升誦，嬌說明今年供銷床狀況相對較好揪，號但方由于宏觀政策磨的影響買，設從閘1雹0貴月傳、略1且1鳥月的供銷比來太看，爺銷售狀況下滑妻趨勢明顯。碗2.鼠3暈、玉200式7泊年液1-1管1商月城遮西磨2面、雕3位環(huán)建筑身形態(tài)劇分析鳥分析：魂200評7三年添1-1剝1掛月城艙西為2頸、呀3宿環(huán)建筑類別由德于金規(guī)劃條件、驚樓面地價和開交發(fā)商預期利潤杯等多種因素主賞要表現為中高隸層。印2.典4釋、枝200碼7磁年忽1-1偏1掀月城束西騰2漿、起3究環(huán)主力面積供尸給區(qū)間分析：笨分析：易200石7振年賣1-1余1杏月城承西譽2渴、捆3宵環(huán)主力面積供扒給區(qū)間主要集撕中在緊湊、精指致、經濟適用伍的摸70-8撿0睬㎡的面積區(qū)間侵段上拒。猴9泊0寸㎡以下住宅供禿應的增加，拉靈動了部分消費驅者鍬對野90-12毫0狡㎡住房的需求尾，但快對嘩12荷0旁㎡以上的住宅諒需求基本沒有市產生影響。魄2.遵5鮮、慨200植8笨年城西商品房鵝市場稈趨勢分析聽針對政策市場音可能發(fā)生的變鈔數拐點，利用抽現有數據進行老分析瘡，獄預判明年的購肥房群體將回歸耐理性、自住需貧求將占據主饅體據住房需求進一蹤步轉向經濟適化用的中小戶型菌。序在市場預期值糞上應當是較為繡平穩(wěn)的狀態(tài)，夠開年后假如房臟價小幅上調，怪現在持幣觀望席的群體需求將陰得到一定程度獨釋放。謠3永、三級二手房丹市場研究衛(wèi)3.蝦1蘆、二手房供應門特征、價格、暑需求、銷售、乒租賃價格分營析取分析：愛由于城療西泡2威、柏3董環(huán)線區(qū)域建設始主要集中舅在言0燭2億年以后，因此頭主要房源供給螺的集中交在影0旦2伐年統(tǒng)—抽0番7辜年，這部分次蔽新房小區(qū)品質忌較高，戶型功念能設計合理，擁在加上其優(yōu)越米的地理位置受異到市場的親睞堆。蝕分析：微城巨西腿2牧、牧3匠環(huán)線區(qū)域二手低房價格由于樓董盤的年代、位凝置、戶型、區(qū)墊域生活成熟度味等相關因素的客制衡，明顯看經出毫0俱2偏年后的房源具棄有很高的核心豆力，因此價格象空間較大。贊分析：想環(huán)域內戶型脫需求量較大的視依然集中在經告濟適用緊湊的協中小戶型上。戲說明市場的供獲求基礎表現上丈大眾需求力是黃市場的主力消創(chuàng)費群體。艷分析：懼城西二手房源拴租金在成淘都志4威個方位中僅次項于南門，同樣辛由于小區(qū)的品只質不同，承租叢人的經濟實力帶等級差異，租汽金層次梯度性元較為明顯。泥3.良2艦、二手房與一侮手房租售比分懇析征根據國際通行趕租售比慣例進仙行分析堡租售已比蝦=鑰區(qū)域二手房市瘋場平均每月每虛平米租金價杠格手/優(yōu)區(qū)域新房市場加平均每平米租狐金價格筐城牲西踢2-覽3種環(huán)區(qū)域租售比悶=17.6/片6800茫叨=1:386駛分奇析領:短按照國際慣例母投資分析系數下租售比超共過崗1:300策則山投資已經基本籠不具備市場的令投資回報價值秀，愛城豬西液2嘴、弊3荷環(huán)域搏超過戶30宏0負的比值說明皺該區(qū)域在理論緊上已究不具備投資脊價值，但由于千成都箱市盆2006-2匙00嘉7撓年商品房價格察上漲迅速，使象部分投資者仍揭然看好樓市投袖資起。仁小結：城西城裳南慮2洞、食3細環(huán)域二手房市霜場受到宏觀政親策影響較為明拔顯，投資性的抵意向客戶下滑鄙，在尋覓目標媽客戶的精準定次位上要鎖定滿乞足居家需求的亮緊湊經濟適用澡的堡70-8紫0悲㎡外戶型上。梢3.3檢、盡***壟項目區(qū)域版塊授生活機能及交饑通機能研究錦、區(qū)域配套分唱析免類型男情況沃點評柴醫(yī)療機構頸私人診愈所罩4學塘目仍社區(qū)服務中頸心葛2源仗大型醫(yī)蜂院餓2您本區(qū)域既有新捕建的大型醫(yī)院逆和社區(qū)醫(yī)療中酒心召(南其中大型社區(qū)鐘醫(yī)療中心已具上有部分優(yōu)勢專幟科強)害,遞也有分布比較丹均勻的門診或億私人診所螞金融機構無建邀行卸2林衣此摟中僚行倚4錘制覆匆工欺行勞3蘋哥澤末艦寶農艷行仁3遠侍持替招齊行訊3序籌限怪民生銀努行棟2淹葉設申發(fā)展銀是行餐1排繪周交通銀響行思1誰院系農村信用辜社姓2張背叔中杜信扇1排四大銀行和各蝕知名商業(yè)銀行悼云錢集隊,靜基本以片區(qū)支尺行和營業(yè)廳的蟲形式出饞現擋,肚規(guī)模較訴大邊.AT狠M蚊機廣泛分布于坦各街井道株.鍬各銀行投資理傍財產品宣傳力固度大違學校杏幼兒笛園棋:4敞項句小梅學繳:3伴脂么蠶中羨學此:0銹戶室示大停專見:1何息河培訓專科學闖校諸寸：辦2屆視該區(qū)域重要以簡幼兒族園仁,杠小學為超主嗚,付低齡兒童教育灶所占比重征大晝,作可說明該區(qū)域搞居民年輕化人愈群較多盡。奪I昂T獲型培訓學概校店(嶼五月棗花厚,粘指南針猜等寺).花餐飲娛樂憑娛樂會駝所跟9進吵畝澤餐飲縫街如4蚊激純酒軌樓兔4菜單睬泰高檔餐艘廳夠2災普遍為綜合性務娛樂會爪所荒,獻規(guī)模湖大繳,看檔次割高妄,叼娛樂項目齊葛全捕.醋同業(yè)競爭相對做激侮烈很,康突出個性和差骨異己性溪.課消費較昂蠅貴賺.恥成線狀集中分土布基,遙種類豐殘富耐.菊同業(yè)競爭激烈勝且突出個性和允差異誘化奏.亞消費較昂貴房社區(qū)生活配套籃大藥途房獨2居判凝咳汽車美泥容跪5鮮塵盤杏質淘霜言菜元市辨4俯聽舞芽崖便利敗店待15次主要以片區(qū)農災貿市場和社區(qū)父菜市兩種形式泰出百現崇,啊規(guī)模較弦大婆.偉市場內菜品豐概富濁,奉農副加工產稱品潔(脅半成則品騾,改成酒品式)暈所占比例較停高意.佳肉禽類需求旺份盛郊.滿但根據小片區(qū)慌的位置不替同廁,蕉及市場品質規(guī)暈格不婦同熊,投菜價有較大出封入剩.黃伊藤洋華堂內合也有菜閥市償,永進口產品和海驚產品也比較豐奶富叢.陽知名連鎖藥鵝房謀,唇提供社?？ㄏ缳M皆,哲藥品種類多檔況次專高考,怨規(guī)模咳大側(脾通?？赏瑫r應罩付耳3塵輛車以攤上嫌)猾商業(yè)配套擴大型商途場繡2車伊藤洋華堂和搶國美電盒器岡,澤商品品種齊攤全密,撈檔次高匯點評裂：雙鎮(zhèn)大區(qū)域范圍蓄配套設施網點糞密集類，規(guī)模疊檔次較高，配暫套設多施種類齊全發(fā)皺展成熟偏、周邊生活機芳能示意圖及點翻評點評扣成熟度桌—墊—怪項目周邊現有苗滿足日常生活阻需要的機能基鎖礎性條件，但壇整體業(yè)態(tài)不夠核豐富，保成熟度還需要梳培育，但其可谷以與窮清水蘿河、飾**殼板塊訂共享成熟配套按。始規(guī)格、等級、悠檔次稈——支受清水賓**卸河板塊的輻射定，整個區(qū)域呈號現出越靠近清支水誘**芒河板塊規(guī)格、智等級、檔次越汽高的特征。賭種類圾——脂小區(qū)基本生活浴配套、基本醫(yī)抽療、學校、娛菊樂、餐飲、購罷物設施。匠核心特征污——政較為基礎性的單生活基礎配套與。農消費圈層倚——扁5煉大花園的低消叛費圈層和鷺島立國際、瑞泰錦蓮城等中高端消辱費圈層。啄、區(qū)域交通條繳件分析垂規(guī)格、等級簽—對—暑武侯大道者（惑8繼車道）藏、青羊大道召（鉗8乒車道）葵、幸晉陽大道盯（狼6戲車道）、衡三環(huán)路等眾多畢交通干道、主尤道、支路構成溪四通八達、南顧北縱橫的交通詳網絡。有路況德——環(huán)該區(qū)域整體路待況平整通暢，毒路況屬于城區(qū)治內的路況水平譜和標準。逐流量鑰—海—方基于目前的道釋路狀況，現階碗段區(qū)域交通流放量社為早嬸上瑞4室2贏輛醒/終中味午蒙8婦6煮輛黑/裝下戴午曉7謀3脖輛免，漠日均車掙流送6宿7響輛。銅成熟度我—都—頸能滿足促大流量通行要還求，便捷度相請當高，區(qū)域交脊通條體件發(fā)展相對成裙熟累。污、公交站點及舞公交線路明示紐道路交通路線潮表杰及公交線路表脈道路名鴨規(guī)格碗途徑本片區(qū)公睬交站點及線路婆點評悔龍騰路欠雙向六車道稈龍爪村站（上遭行）口：領8駱，事2陡1漆，室2鉛9漫，肆7喚0爆，嫁朋屬龍爪村站（下減行）猴：勵8場，拳2智1況，戲2娛9席，橋7街0預，器31評8肅清水河站姐：編8鍋，歷2探1評，怖2也9湯，叼7世0傻，抬343萌己該道系主干道怪，連接市中心龍至雙流九江片膜區(qū)，周邊有大軍量知名樓盤和滿住宅區(qū)，道路妙規(guī)格高，但因生負荷大，路況恩較差芒青羊大道氧雙向八車道伶無競該道系主干道裙，南北縱貫整統(tǒng)個成都西門片逗區(qū)，與武侯區(qū)朝武陽大道連接雙，道路規(guī)格高挎，路況好滔武陽大道擺雙向六車道胃紅運花園站（奴計劃中）補：止2鋸9夸（下行釣）易40鹽7猴（上行）速該道系主干道真，南北縱貫整濕個武侯區(qū)高新柿科技片區(qū)（至海百家），與黃灣忠大道連接，疤貨運車流量大歲，道路規(guī)格高差，路況言好，且現在正觸處于市政改造免擴容中鴿晉陽街抬雙向六車道召晉陽路東站（突上行）位：山8212日9708刃3502歷40540隙6醫(yī)猶五大花園站（扒上行）闖：字33猜9去路臟8惱3偽路稈2構9澇路塞2動1什路從計8濁路聰50度2敬路獎7女0購路辭34蠢3密路煮34跨2主路轉監(jiān)該道系主干道際，連接市中心捉至雙流九江片餓區(qū)，周邊有大淘量知名樓盤和續(xù)住宅區(qū)，道路暗規(guī)格高，但因嫁負荷大，路況顧較差怕龍安街敞四車道石龍爪村站掏：研407橡該道東西橫向閉貫穿械***腸住宅區(qū)，以私掠家自駕車為主貞，路況好。但板由于路邊停車漂比較普遍，造凝成道路可行動鞭線較窄縣龍欣路宮四車道井龍欣路站饒：愿408展尺該道南北縱貫暫***恥住宅區(qū)，以私葡家自駕車為主毛，路況好細鷺島路段四車道雄逸都路伊騰洋海華堂站僵：纖408亮賺悉溪云霞路站謠：鵲2考9劇，冊318仁手握逸都花園站院：程4飯2插，逐85降倆嚼鷺島路暑：炎151早該道東西橫向穿貫穿活***咬住宅區(qū)，以私驕家自駕車為主已，路況好。逸數都路路段由于籌路邊停車比較之普遍，造成道佩路可行動線較挽窄宇天樂路強四車道主無偏該道南北縱貫燙***垂住宅區(qū)，連接鍛龍騰路和武侯啞大道，以私家錦自駕車為主，滿路況好。但由糟于路邊停車比駝較普遍，造成預道路可行動線怖較窄撞二環(huán)路乓雙向八車道紡清水河站（上蛙行）魔：諒52111膨1005機2艷區(qū)怠339蝦菊樂路口站（蛋下行）悄：僚525伯1396享10011子1809脊伊藤路口站謠：岡525辱2催區(qū)捉1001距11千在本區(qū)域處于消**表高架橋和清水裁河大橋之間，末從壩***只側往西門方向男上道比較困難典置信路偽四車道記置信路瞞：烤318摧鼓龍祥路站蓬：鞋343榨該道東西橫向炕貫穿至***蘋住宅區(qū)，以私盆家自駕車為主宗，路況好。但飛由于路邊停車央比較普遍，造進成道路可行動態(tài)線較窄鳴龍華路還四車道丙龍華北路站薪：憑31賠8拉，夜42典鞋雙豐路鳳：捧407色該道南北縱貫遭***兼住宅區(qū)，連接艙龍騰路和武侯源大道，以私家患自駕車為主，綠路況好。但由慎于路邊停車比脹較普遍，造成販道路可行動線拍較窄雷基本情況勢運行區(qū)間臭市區(qū)線路混饒逢售十里店公交傻站卵-軌-蓮五大花屢園樣6:0柱0-21:3皇0三遼理票插價牢:育普通刮車鍬1簽元壺渣高檔證車笨2輩元梁十里店公交睛站奪-炸遣十里浴店當-賞遲崔家店抹路陰-掙墨成都客車榨廠盯-黑阿崔家今店痛-腐寧跳蹬居河各-查腳萬年場公交宿槐舍卻-需酷萬年進場逗-晚棚二環(huán)路東三盯段蝦-嗽膨麻石惰橋叔-粘匹新鴻烤路斬-滴雖新華公病園胞-南潮一環(huán)路東三鵝段室-碗希猛追灣街明口撇-把輝紅星路加口圖-芹飼紅星路二負段垮-燭我新南繼門田-殘佳新南遠路秧-屢摔林蔭中乎街懷-尸兼林蔭顏街鹽-白付國學倘巷瓜-明勤黌門后裙街念-碌距漿洗緩街過-唇排南郊位路溫-押容武侯瓣祠塞-風獵高升慮橋右-允行七道凈堰患-澇塊燃燈值寺右-蜻**晨路分-看**劫路香南市-閱休清水河夠-等龍爪村幻-拴晉陽路東肝-蔥時五大花園勝市區(qū)線枕路悶駱堵五大花各園活-阻-摔紅星路廣場冊南突6:0管0-20:0斑0夫誓票粉價嚴:倉無人售解票茄療普通給車捆1諒元烏紅星路廣場矩南奶-咐觀新南性門曾-獵照新南測路悠-苗銷林蔭中顛街暗-鈔住林蔭耕街津-益旋國學它巷嗚-要輛黌門后移街宵-悟角漿洗趨街陜-千六南郊楊路肺-州許武侯僵祠爆-捆獸高升兇橋嗚-憑姥廣福橋北沖街派-驢**職路訪-境**薪路超南返-呼清水玻河能-阿者龍爪收村瞧-埋散晉陽路東地-縫龜五大花園駕市區(qū)線路怪紋懸人民公盛園織-岡-甩機投綱鎮(zhèn)吐7:00-擴20:00瓜畏票御價消:車無人售嗽票吐襖普通頸車批1耳元淺上行：人民公圾園跌-靜壓文廟后騙街交-確令鴻雁攝街匪-減衛(wèi)南郊響路鑰-帖鍵武侯表祠岸-勁旬高升賢橋滴-糊役高升橋路東平段岔-奶**往-首旗二環(huán)路西一段聯南陣-逃表武侯大道宴口跨-愚云霞陷路唉-脹慚云影飛路單-閣型龍欣廚路當-越產龍爪羨村醋-敏氏晉陽路東鞋-偏棉五大花陶園葵-鏈蕩陽公素橋洲-奴針草金東代路兆-黑拿潮音大道釘北穿-崖谷潮音大帥道國-吉石機投銜鎮(zhèn)離(今共罩2銜1驗站暮)

唐下行：機投興鎮(zhèn)礙-圖納潮音大翠道暮-襯檔潮音大道蜜北排-添輸草金東儀路擴-仰哪陽公袍橋碎-拴用五大花戰(zhàn)園劃-框怪晉陽路每東宰-戚仙龍爪幟村液-而驅清水河淺-纖質武侯大道帳口浩-臨適二環(huán)路西一段副南癥-劉**油-家揪高升橋路東征段盜-該猛高升注橋艙-攤霞武侯押祠謙-班母南郊飛路敬-駝秤鴻雁斗街騎-斬棗文廟后貿街郵-就冠小南街醬北痰-完銜人民公園昂4騾2詳路辣

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蟲無人售擱票晌消普通該車淹1繭元鉤百花中心貧站撇-章鎖百卉上路煉-透六浣花濱河路階東開-扇柜浣花濱河谷路裁-腿唇清水絞河澡-驅幣二環(huán)路少陵路坊口趴-濱逸都路施東北-梁走逸都泳路爪-花瘦逸都路你西沙-威捎武陽大道筋-迅捐武陽大道柔南謎-漆哨太平眾村不-潮沈小心此橋殼-炒見花園個城重-括舟聚龍蔬路踢-鴿裹聚龍路征東耕-間陡西部家潤居垂-月皺龍井徐村泡-顫良龍井村爹西埋-昨慣龍井中違街傘-組航簇橋監(jiān)市區(qū)線路橡設蛙鍬金沙公交圓站久-恐-挖雙流機韻場舍7夢:00-19場:00拼擾京

乞普通翻車翻1-椒2絡元決錘公交卡無效遠金沙公交句站樸-與耍青羊大道新成刺溫路口償南扣-推蘆青羊大道光華漿大道紀口蘭-贊費青羊大道家園篇路執(zhí)口艷-角綿青羊大道草金贏路木口灘-綿龍華北壘路閉-抗赴云影堂路致-五搜云霞客路杜-封逃云霞路武侯大萬道口浪-趴紡雙豐罷路軋-坦姜小心己橋爬-闊抽順江貝村扎-千桿武侯大道雙星乒大道口抽東麻-烤恩武侯大道鐵佛而段宴北譜-海擁武侯大道鐵佛陣段虧中謊-遞橋武侯大道鐵佛饅段補南核-蹈再簇馬路噴東參-電停簇馬陵路很-塑孝涼港路鞏北歇-斑濾涼港監(jiān)路朝-該芒錦華路三份段痕-儀蹦錦華路機場路逼口龜-獸控航空喇港鞭-尤誓雙流機場杰市區(qū)線路權厚踩爪三圣鄉(xiāng)花卉市洞場摘-長-裙晉吉北生路良6:3息0-20:0釘0舒粉冬

較無人售擁票治紀普通腫車葬1皇元毫三圣鄉(xiāng)花卉市塵場雙-誠嘉和平美村輸-艱血三圣鄉(xiāng)政組府善-加乘幸福梅單林耀-慌劣三環(huán)路嬌子立膊交橋榜東胞-敵喚川師南大跡門駁-哪淚成龍年路丙-忙斑成龍路沙河大涼橋專-盡衡靜居寺搶路科-罰襲二環(huán)路靜居寺件路至口堵-澇露蓮桂南吃路叉-經摔蓮花一裂區(qū)緒-矛炮蓮桂西悄路兄-煌壇九眼橋櫻西座-誘臺合江節(jié)亭扇-退葉新南自門恭-嫂誘濱江閣路講-屠題南門大陵橋根-三淺錦里中禽路娃-先勤大石東晃路界-傍倍大石西路谷東膜-均睡大石西路清中俘-泡吩大石西路持西侍-深清水至河兄-哄娃龍欣改路路-少昏置信錢路舍-貧查龍祥路遣-踏效武陽大道嶄東忠-鼠瞧晉陽路鑰東堡-鎖戀五大花娃園袋-錯斜陽公惡橋摔-喊達晉吉北路電市區(qū)線路制堡(保中醫(yī)附煩院盈-杜-把機投半邊街新朵居長6劑:00-20膠:30患櫻

劍無人售準票基鮮普通搭車衛(wèi)1允元堂楊公交卡無效以中醫(yī)附趙院哲-生剝青羊敏宮劣-費則送仙逝橋屑-天尤草堂北路晃南障-叮謝草堂北路旗北嗓-晚觀成溫立交賤橋譽-們言鐵門件坎閥-樹育金沙車各站站-夏榆青羊大道新成該溫路涼口向-宏垂青羊大道光華寸大道糊口貢-徑衣青羊大道家園朱路起口養(yǎng)-脆青羊大道草金理路講口驗-糕賭晉陽路茅東盲-雁輛龍爪鉗村礙-藥陪龍華北推路固-疑苗雙豐象路呈誤-涌庫雙豐中句路頸-臘族太平壞村漢-翼汗交大花勉園踏-館滑小心紀橋儲-取劍三環(huán)路武侯立乖交橋湖北注-占需興元嘉傭園風-字斷果堰農貿市劉場拐-季釣奇石山案莊類-我研中華名愁園川-巾貼三環(huán)路武侯立肌交橋后南鋒-礙俯順江零村榴-瓶武興一憐路禁-理層武科東四票路魚-提喘潮音式村仰-寧越機投驅鎮(zhèn)纏-欣誓華都星公搖館鋤-質睡武青西二貨路困-正貸草金路半邊胸村歡-婚曉機投半邊街新運居異(磁市區(qū)線路竄忽什伸桐梓林小扶區(qū)姜-世-丘黃田狹壩慶檢6:00-嗚20:00雖男

戰(zhàn)無人售傳票湊床普通鍋車份1漸元洋乖公交卡無效良桐梓林小貫區(qū)王-葡辭二環(huán)路玉林路苦口筍-稠待二環(huán)路神仙樹誰路雨口盾-竄當永豐立交晃橋閑-溜裳肖家河沿裁街管-竄培肖家河沿街犬西艱-突拆肖家河元街視-閑復高升橋東蜻路區(qū)-屈日高升攔橋壇-謙患廣福橋北壁街充-盡**費路校東須-昏**某路往-戒**促路輪南郵-盾逸都攔路比-束俱云影粉路感-鐘礙龍欣獄路程-紹丘龍爪危村湊醋-孝腎五大花外園貍-吃刷陽公冊橋囑-軋阻交大花園四陪期啟-尤池交大廣廈小洽區(qū)嚴-第桐小心乎橋績-僑帳順江驗村納-星蒜武科南二法路庫-網航潮音腰村亦-掀界機投素鎮(zhèn)淋-脫未潮音大尊道桌-叼沾潮音大道鉤北訴-瞎喪機投鎮(zhèn)場廁口肚-暫僻機九孔路磨-肯學花龍門小始區(qū)棉-甩然雙星大道北一梯段雕-馬問培風敗村耕-暈翁光華大道立交戀橋例-相抱雙星大道成溫論路聯口絡-拾名中壩村六黑組見-攪而培風村十傘組滑-孟威青羊工業(yè)園亭區(qū)宇-矩鋤成飛大抹道緣-夫撲黃田壩覆市區(qū)線告路探裳那妄敵成都客車絡廠毯-雙-瀉晉吉北岔路崖6溪:30-20界:00黎嫌

認無人售州票目巧普通宿車框1診元鉛媽公交卡無效統(tǒng)成都客車里廠嬸-歸千崔家店居路培-體熟十里饒店引-單溉二仙橋東卡路喜-蒙品二仙膏橋隆-抹申建設北路三勝段滑-修齒雙建路有南催-者內雙建路腫中模-左朗雙建路霧南尋-嚴訊桃源行路惜-弦記二環(huán)路東一之段梁-柔佛三友路見北狗-午渴李家沱公交宿鈔舍疤-硬書三友路擴南究-彈哄梁家零巷曠-屠隙一環(huán)路北四量段刪-鏟術一環(huán)路北三擁段項-芬召人民北恩路妻-露偷白馬御寺政-侄皂西北忍橋購-致遙九里堤南痕路圣-紗外沙灣東一瞧路享-閃印會展中勁心港-枯后二環(huán)路交大路鴉口里-費股營門口立交橋及北賴-胳皺營門口立交橋這南揪-蕉晶二環(huán)路羊西線倒路攪口相-劫肥蜀漢路刊東阻-拘波同友路殼口仙-奇宴蜀漢路同和路斜口精-醉可黃忠小勝區(qū)稠-眉師青羊大道傾北適-凍祥青羊大道騎南撥-乘基青羊大道新成口溫路遼口魯-要慰青羊大道光華番大道裳口壟-旨啊青羊大道家園講路采口監(jiān)-棍青羊大道草金靠路親口赤-吸枕晉陽路東星-拔效五大花飾園顧-泡款陽公項橋械-賠刻晉吉北路搶總評卡：區(qū)域交通配蓮套完善程度很芒高，生活配套相在隨著各大樓斜盤的業(yè)主入主閑和區(qū)域規(guī)劃目屆標的階段性實拌現逐漸豐滿和澆多元特色化，丈一些中高端生尺活機能將隨著申區(qū)域消費層次會的提升而不斷皮完備。角3.4班、仿***妻項目區(qū)域版塊巾區(qū)域發(fā)展規(guī)劃役及綜合特性研布究汽、片區(qū)的城市撓人文定位管集合娛樂、餐閑飲、休閑、零曲售的板塊特征身的集聚居住特偏性的居住區(qū)域包。姻、片區(qū)的綜合組人文特性，城囑市居民接受度捐、認同度明置信實業(yè)、新畢希望房產、騰衣王閣、武海置妥業(yè)、中鐵置業(yè)判等知名開發(fā)商蝴都集中在噴***臉區(qū)域，大大地遍提升了區(qū)域樓情市的品牌度，鏈也將促進覆了交區(qū)域的快速發(fā)害展和成熟燈。艦皺在城市居民認有可度上相對于朽內糾**水的城市繁華，壩此區(qū)域更具有傅生態(tài)特征，特槍別是未來發(fā)展穴空間概念上將逗能真正實現進練一步繁華，退埋一步生態(tài)環(huán)境鼠的居住舒適性蛇。儉、片區(qū)的區(qū)域回發(fā)展規(guī)劃陳***顯片區(qū)有政葛府專門規(guī)劃的伐社區(qū)診所，農碌貿超市、小學銹、集中綠地，拿社區(qū)文化中心毅、京大型獨立高端希商業(yè)配套外等施，是一塊集時狼尚、休閑、娛逗樂、餐飲、購融物、教育、文企化于一體的前沫沿生活樣板區(qū)心，現在已經基懼本實現規(guī)劃格蠻局。隨著政府盯未來對五大花詢園游整體改造規(guī)劃侵的完成，未來范區(qū)域中高端消物費層次格局將扎真正意義上得梯到實現。難、片區(qū)區(qū)域規(guī)乒劃對本案的開愧發(fā)影響佛區(qū)域整體規(guī)劃必的實現，有利終于撥高項目品倒質，實現外環(huán)舅境對本案的強墓烈支撐。魯、片區(qū)區(qū)域規(guī)推劃對消費者的究心理影響途片區(qū)規(guī)劃對消擁費群體有強大棉的支撐導向力魔，是消費群體辨對樓盤未來居驚住環(huán)境的預期績值。代4仇、悔***脊區(qū)域梯商品房瞧市場狀況旨4.泉1搶區(qū)域板塊節(jié)及相鄰板塊測樓盤情況與分隨析圣4.1帖.1欲一級核心戰(zhàn)場知根據該戰(zhàn)場各品樓盤對本舉案的影響威脅孩競爭力，，特瘡別結合各樓盤奸本身狀況和與布本案的競爭格談局展開分析研爐判。弦項目名稱存花愚間驟·咸蘭庭草項目地址怨17回開發(fā)商體炎華置業(yè)接物業(yè)管理超潔華置業(yè)盒容積率連2.6竭綠地率賞30%祥公攤率堡20%控建筑形態(tài)互多母層樹/員中高層義總占地面積（傭畝）卷17肅總戶數董325面總建筑面積（準㎡）揚33000猶開發(fā)期數注2妻（隊1趨期中高蒜層悟/趣2唇期多層、商業(yè)著）私當前批次信息恥住宅建面（㎡管）領預雅計宋12000敏㎡許層高屠（廉m拉）飾2.9狹建筑形態(tài)棚中高層陪均甜價削(衡元如/狗㎡墊)補預百計尤750怕0有元探/跟㎡言樓體層數蛋6F溪/熔14F梳物管租費盒(襖元藥/論㎡買·竄月畫)錫預竭計累1.淹2茫元鋤戶型面積區(qū)間嚴（㎡）俘50-100返開盤時間涌預計下月中旬配主力面積區(qū)間輩（㎡）槳70-80章推廣時間舍戶數燙預你計陸13指0來戶組銷售情況氏接受咨詢蝴梯戶比針2流梯漂4財戶惡/誼2文梯貫6塘戶幕智能系統(tǒng)配置也紅外、門禁坊主要目標客戶活多次置業(yè)具備如殷實經濟物質凝條件純居住性存客戶。喝套數配比惑套炎一近50-6踢0歪㎡呈（勺25.3霉%臘）漢、晚60-6合5永㎡療（久8.4噴%披）研假套喜一圍70-7傭5足㎡餃（值43.4餡%津）土、其80-8郵5把㎡結（童4.2俗%搏）嬸套班二妻80-8余5深㎡球（毛4.2準%其）場假套斬二儲90-9宿5謹㎡敞（怖14.9鼻%遲）項目本身點評槳項目本身位于儉龍華南路與逸她都路交匯處鉛，屬于大石西鑰路清水河板塊則和慌**由板塊的延伸輻智射帶，周邊商烘圈基本進入成攻長期，生活配漿套設施趨于完拴善。該樓盤地寶域特征優(yōu)勢明克顯。羞項目產品力上研對市場空白點鎮(zhèn)把握較為精準式，利用可變空琴間增強使用效腥率贏得競爭優(yōu)羅勢凝結點叫，提升整體空權間價值，加重博賣點重心。肝以多層和高層貢的建筑形態(tài)設拼計，將產品居平住需求分解，鑄掌握市場的主校動性脈路，同穩(wěn)時針對群體的綱置業(yè)動機進行妻戶型配比。城在產品設計上傘利用買6勝米照挑高的戶型設捐計實現居住空板間的通透開闊視，在糅合立面泥的整體線條處居理效果抹，老V兼I頌傳播效果顯著姓。壁該項目在套一棟的權重配比較民大，是以贈送唉面積使之實際唇得房率提高，莊單價測算低于殘市場價格做為周賣點支撐主要組核。齡與本案競爭格翼局點評哥該樓盤與本項肢目在區(qū)域位椒置態(tài)、規(guī)模品質上品都具備正面爭察鋒的對抗特征博。口其入市時間和考本項目入市形小成穿插術，敲使本項目在推飾進時市場競爭化壓力減弱，但業(yè)其市場反映程切度將是本項目保實施戰(zhàn)略、戰(zhàn)愁術策略的有力杰參照。被預計明年市場拿客源爭奪戰(zhàn)中鄰，該樓盤將依缺據其在市場空寶白點上尋覓到舌的競爭核心組罰合相關策略劃，實現其市場劣競爭力度的提達升。輔項目名稱墾鑫蘭盛盯·啄白蘭地捷項目地址封武侯區(qū)捆***凍龍騰中路仗開發(fā)商夏悅華置地挽物業(yè)管理萄悅華置地物管款容積率哄3.5露綠地率拿25.20%胸公攤率購20%禮建筑形態(tài)寫高層罵總占地面積（杏畝）蹲17殃總戶數撞377唇總建筑面積（單㎡）淘48000就開發(fā)期數玉預祖計奪1濾期桶2感個批次抗當前批次信息失住宅建面（㎡花）明35000每層高羨（負m單）默2.9闖建筑形態(tài)氧高層堅均蕩價鞏(畝元賞/察㎡仰)應預蚊計脊780男0卻元皆/習㎡探樓體層數闊16/19育物管朝費瀉(拋元賀/繡㎡韻·報月秤)宮1.7啦戶型面積區(qū)間千（㎡）瘦60-120沫開盤時間塊2008.1悶主力面積區(qū)間叉（㎡）連69/90/構119遞推廣時間屋2007.1霉0獸戶數里377悅銷售情況矛開始咨詢帥梯戶比愉兩梯四戶嘴智能系統(tǒng)配置舊紅外、門禁、鈔周界防攀越系唇統(tǒng)笛主要目標客戶方從咨詢客戶來逃看，多次置業(yè)甲且對生活品質互有較高追求的折城市中高端客壟戶群?？s套數配比哪套書一跨60-7午0長㎡皂（賢18蒼%士）玉、叨70-8染0指㎡桂（嗓13.8亡%洪）訴套灶二葡80-9漏0論㎡湯（哥31.8驟%裹）斗、剩90-10鍋0埋㎡貞（垮12.7刃%浙）液套溉三尸100-車11圾9蛙㎡伐（劇23.7賽%式）項目本身點評孕該樓盤地段區(qū)溫位段在阿一級核心戰(zhàn)場裳中占據咽喉領前地位置，是核央心戰(zhàn)場中處于挖成熟與發(fā)展交在界面結合點的扇走中高端路線創(chuàng)的抹樓盤。夜在產品組合上術以滿足居家生抬活品質要求的何戶型作為搭配司，實現面積配醫(yī)比的協調，針票對內采***納客戶的需求特紹征均衡達到區(qū)鳥域點狀輻猶射的目的。廁利用安防、通放訊智能系統(tǒng)提防升樓盤品質，臉減弱小區(qū)規(guī)模鼓對項目臨本身配套的制倒約。趁與本案競爭格摟局點評：睡該樓盤雖在開地段優(yōu)勢上，謊對本區(qū)域外圍腹客戶供給具有雖一定的攔截性孤，但其由于題本身特點模糊塘化，居住差異頂特征不盡照明顯，相對于查該樓盤，本案滋更具備謊***近的表現張力?？直景概c該樓盤芝共性特征較多舅，?；緦儆谕|應同規(guī)模樓盤，肝但其入市時機包和本項目形成糟穿插，預計本泊項目入市時該獎樓比盤誓1互期已經去化一疏半以上，很難勻對本項目形成什銷售壓力。態(tài)4.山1軟.允2廳、培二級重心戰(zhàn)場保由于斬但考慮到本項伏目近鄰競爭樓塘盤的威脅輻射湖因素，將大眾站群體為主要目產標客群的騙，或者產品定渴位、開發(fā)商商乒預期戰(zhàn)略與本命項目不盡相同貨的胖相關樓盤確定摸為二級重心戰(zhàn)黨場：辰項目名稱是金球林手·殼俊景竹項目地址稻成都武侯武陽帽大透道鋼33線8退號麥開發(fā)商去浩林實業(yè)逆物業(yè)管理餅銀林物業(yè)管理扁景觀設計稍貝爾高林國際跪（香港）有限俗公司懷容積率換3.86糖綠地率渠35%酸公攤率精16%忽建筑形態(tài)抱高層數總占地面積（摸畝）注40共總戶數章990捆總建筑面積（允㎡）驢1醬2湖萬圣開發(fā)期數癢1延期復2懇個批次（完現脈1旅批次接受排號切）喚當前批次信息逢推出棟數邪1灑、蓮5灶棟助層高容（柄m支）補3緒建筑形態(tài)渾高層扭均難價紀(套元恭/把㎡斑)團7800便樓體層數梯15/17員物管綱費燦(棒元全/謠㎡貪·村月射)嬸1.7雁戶型面積區(qū)間觀（㎡）萍69-220匪開盤時間圓預唯計繁1蜂2表月底配主力面積區(qū)間截（㎡）緊75-89險推廣時間莫戶數鄰458視銷售情況熔排號交錢客街戶耍16聾0饅組索梯戶比轟2案梯熔4讓戶吃智能系統(tǒng)配置蓬一卡通，紅外識，可視難社區(qū)配套洞40贊0林㎡干游泳池、健身從會館、親子教竭育中心、電子迫閱覽室及主要目標客戶云二、三次置業(yè)讓有強烈提升居校住品質要求的憲中高端客戶，餃以中年群體為著主。區(qū)域集中撥于城西、城南系。描套數配比債套臘一線7屢0根㎡魂（慚2.8逝%鋪）派套鮮二肆75-8菜0餡㎡劈（殿40.8屠%捷）榆套辛三結88-9機0哄㎡荒（勻36.90積%請）嚷、緊11忍5寫㎡葬（評3偶%齊）筍、付124-13悲0然㎡司（銜11碼%課）疼13糞4聞㎡介（居2.7臣%列）屆、愿14舅8良㎡圍（孩2.8除%浪）。壘項目本身點評核：最1緩、該樓盤在前蠻期定位上鎖定薯第二、三次置哨業(yè)的、具備相頓當經濟基礎的忙、為提升居住章生活品質的客塔戶，因此在項勤目打造上力求嗚做到高品質價斷值塑造。榆2荷、項目蓄水時回期較短，力求外在拐***臨板塊尋覓到市務場突破點，爭且搶市場份額。朝但為減輕資金象壓力，回籠小感部分資金款項挪，同時為了更脂好的斟別篩選需客戶，以在其劃旗下賓諾咖啡哲入會繳忠納澇5洲萬會費的形式美收取排號費，攀現在已經積蕩累檢15概5陶組客戶?？傮w械而言不算樂觀賴。店3梢、針對該樓盤插的前期跟蹤性兇尋訪調查發(fā)吳現族,吊由于受到宏觀繞政策層面的影牌響拿,間該樓盤現在日解均到訪量已由仗原來夫的勸6律0數組減少砌到鐮1優(yōu)5聰組抹,憶面對市場霞狀蘋況潑,揉開盤的價格優(yōu)蔽惠攻勢預計會讀加大籌碼。逝與本案競爭格侄局點評毛1撿、該樓盤與本簽案皂相鄰關系權重愚最高沉，域但恩從體量規(guī)模，央產品定位、目翅標群體需求上區(qū)來分析，連整體上綿與本項目敵屬于戰(zhàn)略形態(tài)苦的競爭，而非夏戰(zhàn)術上的短兵圣相接甜。蠅2呢、本案與該樓貢盤在入市時機灶上形成穿插，兆因此當本項目見推出時，該項越目低總價、一寧般位置戶型已分經銷售去化相題當部分，整體雷屬于價格高位巡，因此不具備蘇和本案的核心按戰(zhàn)爭。膏項目名稱伙泊景灣躍項目地址鬧成都龍騰路清尾水河畔捎開發(fā)商余成都黃河房地鼻產開發(fā)有限責優(yōu)任公司際投資商劈成都瑞合實業(yè)股有限公司斷物業(yè)管理漢燕山物管渠容積率蠶3.38熔綠地率例25%首公攤率灌16%記建筑形態(tài)筑多層、高層舉總占地面積（臺畝）有43.6頸總戶數駐852欣總建筑面積（嘗㎡）后98000恰開發(fā)期數敬3現期（現斧為頌2新期男，撓3棉期為別墅）吃當前批次信息緣住宅建面（㎡奪）窩31500蜘層高犬（撫m大）勝3驅建筑形態(tài)舅高層電梯乏價格區(qū)刑間謀(忘元互/彈㎡渾)屋7300-9基60成0站元全/殺㎡主樓體層數種5+炸1啊、款18醒物管作費樓(彼元較/倍㎡米·臺月技)奶1.6寧戶型面積區(qū)間?。īO）慌80-140算開盤時間適主力面積區(qū)間伙（㎡）胳86-89森推廣時間寄07.7伏戶數重352斯銷售情況荷80%址梯戶比揮2勺梯列4吸戶遲智能系統(tǒng)配置步紅外、門禁、粗一卡通鉆目標客戶群體歉具備二、三次同置業(yè)特征對親秋水生態(tài)居住環(huán)誕境有較高要求海的客戶。主要華以城西、城南榜的中高端客戶雀為主要支撐。許二級城市購買訴群體中以達州艱、攀枝花為主俗?？讛蹬浔日程锥?8.14梨—輩89.6融3胸㎡淚（賄37船%鄙）杏、稻109.99宗-110.5稈6查㎡眨(35%薯)渾、型12蠢9委。摸59-136避.5是9尺㎡姜（拒28鏈%書）桃項目本身點評撿：罪1批、該樓盤以生突態(tài)親水文化作梢為主訴求點推賴廣，以具有中瑞高端生態(tài)居住作需求的客戶作帶為圈定對象，名強調小區(qū)域的妙生態(tài)河居文化斬，大區(qū)域的公應園生態(tài)主題。份2粥、借助特有的乖自然優(yōu)勢，在尖臨河區(qū)域以聯聰排疊拼、多層浸的布局設計，迅充分實現了地華塊的特性價值辨，充分發(fā)掘了感高端住宅的利幕潤點。眼3它、糅合城市與域生態(tài)兩大賣點盒組合突擊，在侄區(qū)域板塊的輻漸射力的基礎上可，再向城西、彩城南、二級城強市中高端群體把輻射，后進助客推力較強。危4纏、由于其在入劫市時有力避開渴了宏觀政策層潑面對市場的沖負擊，因此在銷賣售去化方面表舍現較為勁道。池但是剩余房源逗的銷售上受到鬧政策市場層面荷的刺激，月均榜銷售量下滑明殊顯。橫5維、在產品組合江上，該樓盤權經重分攤較為均貢衡，市場細分織度著力點不夠贈突出，市場圈野層抗性預計會王由于利空信息老的滲透，出現字增強效應。濟與本案競爭格賄局點評慘1屑、該樓盤與本支案在競爭格局綿上客戶分流爭繩奪將更多體現扔在區(qū)位、地段量、樓盤綜合產桂品力、打造品玉質上的競爭格狂局，丟類比因素是本握案的地段區(qū)位測未來影響力，街發(fā)展成熟潛力拍價值與該樓盤扛的生態(tài)河居價落值。護2哨、在空間競爭涉格局上本案與避該樓盤的目標草客源地域供給儲具有同質性，貓在置業(yè)目的上優(yōu)，綜合市場現卸狀況分析，由陪于投資成本的啄增高，滿足純飛居住目的的客虜戶將成為爭奪健點，但支解需錦求特征，該樓院盤與本案在客漫戶需求特征上蠢應該分化瑣定崖。于項目名稱頌互盛佳苑羞項目地址賺成都晉陽踐路直16叨9依號縣開發(fā)商兵四川峨眉互盛妥實業(yè)有限公司敢物業(yè)管理機新東組容積率蓄4.2潤綠地率湊25%拾公攤率懸17-22%判建筑形態(tài)下