資產(chǎn)評估方法

第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)成本法成本法：是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。一、重置成本（一）重置成本（全價）重置成本：是指在現(xiàn)行條件下，按原有功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)下所耗費(fèi)的成本。資產(chǎn)重置成本以功能重置為基本參照，分為：復(fù)原重置成本和更新重置成本。1、復(fù)原重置成本：是指完全按照原樣建造或購買為前提，成本是基本按現(xiàn)行市價和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)價格，以與評估對象相同的材料、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和建造、制造生產(chǎn)工藝，達(dá)到原有功能及技術(shù)性能指標(biāo)要求，重置一個全新狀態(tài)的評估對象所需要的全部成本。2、更新重置成本：是指按現(xiàn)行市價和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，使用新材料、新工藝、新的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，購建與評估對象同功能的全新資產(chǎn)所支付的全部成本。復(fù)原重置成本與更新重置成本共同之處在于二者均是以現(xiàn)行市價和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)來核算成本的。（二）重置成本（凈價）重置成本作為資產(chǎn)評估的計價標(biāo)準(zhǔn)是以凈價為依據(jù)的。重置凈價是重置全價扣除損耗后的余額。資產(chǎn)評估值=資產(chǎn)評估凈值=重置成本（全價）-有形損耗-無形損耗=重置成本（全價）-實體性貶值-功能性陳舊貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值1、實體性貶值（有形損耗）確定實體性貶值，通常依據(jù)資產(chǎn)的新舊程度，包括表體及內(nèi)部構(gòu)件、部件的損耗程度。用損耗率（成新率）表示：一項新資產(chǎn)的成新率為100%，則有形損耗為0%；一項報廢資產(chǎn)的成新率為0%，則有形損耗為100%;損耗率一般在0%?100%之間。實體性貶值不同于折舊，不能用累計折舊代替，只能通過實地調(diào)查、檢測，根據(jù)實際磨損程度確定。2、功能性陳舊貶值功能性陳舊貶值：是技術(shù)進(jìn)步所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值即無形損耗。又可進(jìn)一步細(xì)分為功能性貶值和技術(shù)性貶值。3、經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值：是指由于外界因素的影響，而不是資產(chǎn)本身或內(nèi)部因素所引起的達(dá)不到原有設(shè)計獲利能力而造成的貶值。實體性貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值是形成資產(chǎn)重置凈價與重置成本差額的主要原因，但在具體評估某項資產(chǎn)價值時，并不一定每一項扣除都存在。二、重置成本（全價）的計算評估重置全價的主要方法有直接法、功能價值法、物價指數(shù)法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。（一）直接法：是按資產(chǎn)的成本構(gòu)成以現(xiàn)行市價為標(biāo)準(zhǔn)計算被評估資產(chǎn)重置全價的一種方法。各成本項目按計入的方法又具體分為：直接成本和間接成本。1、直接成本：指購建全新資產(chǎn)全部支出中可以直接計入購建成本的那部分支出。2、間接成本：指購建全新資產(chǎn)全部支出中不可以直接計入購建成本，但需要分配計入購建成本的那部分支出。間接成本的分配方法：（1）直接成本百分比法間接成本=直接成本X間接成本提取率=直接成本X間接成本占直接成本百分率（2）人工成本比例法間接成本=人工總成本X成本分配率（3）工作量比重攤銷法耗工單價（單位耗工間接費(fèi)用）=間接費(fèi)用總額/所有工程耗工總額應(yīng)攤間接成本=該項工程實耗工時X耗工單價（二）功能價值法這種方法是以生產(chǎn)相同產(chǎn)品的同類或相似的全新資產(chǎn)價值為標(biāo)準(zhǔn)，計算每一單位生產(chǎn)能力資產(chǎn)價值或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力比例，從而估算被評估資產(chǎn)的重置全價。被評估資產(chǎn)的重置全價=被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量：參照物年產(chǎn)量X參照物重置全價（三）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法是根據(jù)資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與成本之間的關(guān)系來推算待估資產(chǎn)的重置成本的方法。被評估資產(chǎn)的重置全價=參照物資產(chǎn)的重置成本X（被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力/參照物年生產(chǎn)能力）aa的取值范圍為0.4?1.0之間，常用的為0.7，主要用于機(jī)器設(shè)備評估.房地產(chǎn)評估一般用0.8左右.（四）物價指數(shù)評估是以資產(chǎn)歷史成本為基礎(chǔ)，根據(jù)價格變動指數(shù)推算資產(chǎn)重置成本的一種方法.被評估資產(chǎn)重置全價=該資產(chǎn)歷史成本X（資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/資產(chǎn)購建時物價指數(shù)）或=該資產(chǎn)歷史成本X（1+物價變動指數(shù)）物價變動指數(shù)是指資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日的物價指數(shù)，應(yīng)是個別物價指數(shù)三、實體性貶值的計量實體性貶值是資產(chǎn)有形損耗引起的貶值.（相對數(shù)叫損耗率）1成耗率=成新率測定實體性貶值（或叫成新率）的方法有三種：1.使用年限法;2.折余法;3.觀察法1?使用年限法:是假定實體性貶值與壽命縮短和功能下降成正比.成新率=尚可使用年限的累積功能/全部使用年限的累積功能由于功能可以保持不變,所以：成新率=尚可使用年限/總使用年限=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）這時實體性貶值（成新率）=資產(chǎn)重置全價X（1-成新率）實際已使用年限=名義使用年限X資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間/截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間X100%資產(chǎn)利用率小于1,表示開工不足，實際使用年限小于名義使用年限;反之,則說明資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn).在資產(chǎn)評估中應(yīng)用實際已使用年限來計算成新率.折余法：成新率=1-已計提折舊額/資產(chǎn)原值X100%實體性貶值=資產(chǎn)重置全價X（1-成新率）當(dāng)前采用加速折舊法的企業(yè)不宜采用折余法計算成新率.觀察法：是對被評估資產(chǎn)由專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計.制造等等各因素,考察由于使用四、功能性陳舊貶值的計量功能性陳舊貶值是由于技術(shù)相對落后造成的貶值。計算步驟：1、將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較。2、計算二者的差異確定凈超額運(yùn)營成本。3、估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。4、以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)之和就是被評估資產(chǎn)功能性貶值。貶值額=￡（資產(chǎn)凈超額運(yùn)營成本X折現(xiàn)系數(shù)）功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本五、經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值的計算經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值是由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的貶值。經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值=【1-（現(xiàn)時利用生產(chǎn)能力/原有生產(chǎn)能力）a】X評估資產(chǎn)重置成本a為生產(chǎn)能力指數(shù)，一般取值0.4?0.9之間。還可以用下列公式：資產(chǎn)評估值=重置成本X成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比較.六、重置成本法的評估步驟1、根據(jù)被評估資產(chǎn)實體特征等基本情況，用現(xiàn)時市價估算其重置全價。2、確定被評估資產(chǎn)的已使用年限、尚可使用年限及總使用年限，用以確定其實體性貶值，當(dāng)然也可以采用其它適當(dāng)?shù)姆椒▉泶_定。3、確定功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值。4、確定重置凈價作為被評估資產(chǎn)的評估值。第二節(jié)收益法一、收益法的評估條件1、被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益是可以預(yù)測并能用貨幣來衡量。2、與未來預(yù)期收益相關(guān)的風(fēng)險可以測算并能貨幣來衡量。通常，風(fēng)險越大，報酬越高，二者呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。二、收益法的評估程序（一）預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益（二）確定折現(xiàn)率或本金化率（三）采用一定的折現(xiàn)率或本金化率將資產(chǎn)的未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值，并確定資產(chǎn)的評估價值。三、收益法的基本公式（一）有期限收益的評估方法nRiPV=Zi=1（1+r）i（二）無期限收益的評估方法根據(jù)永續(xù)性收益是否變化，可分為未來收益相等和未來收益不相等兩種情況。1、未來收益相等PV=A/rA---每期相等的收益額r---本金化率2、未來預(yù)期收益不相等nRiA1PV=Z+Xi=1（1+r）ir（1+r）t四、收益法中各項內(nèi)容的確定（一）收益額：現(xiàn)金收入與現(xiàn)金支出的差額（利潤+折舊）（二）折現(xiàn)率和本金化率適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率取決于社會平均資產(chǎn)收益率。（三）收益期限是評估對象從評估之日起到喪失獲利能力時的年限第三節(jié)市場法一、市場法及應(yīng)用的前提條件1、需要有一個充分活躍的、公平的資產(chǎn)市場。2、被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。二、應(yīng)用市場法的評估方法1、直接法：即按現(xiàn)行市場的市價。2、市價類比法：即市場上相類似資產(chǎn)的成交價。被評估資產(chǎn)的評估價=市場交易參照物的價格」Z評估對象與參照物的某項差異額參照物的差異調(diào)整因素：1、資產(chǎn)功能狀況的差異2、資產(chǎn)所處地理位置不同造成的差異3、交易時間不同造成的差異4、市場狀況5、交易批量三、應(yīng)用市場法評估資產(chǎn)的步驟1、明確評估對象2、進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或類似信息。3、分析整理資料并嚴(yán)格其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。4、把被評估資產(chǎn)與參照物進(jìn)行比較，選擇比較單位和對比指標(biāo)。5、比較分析