山東濟南某項目全程策劃方案

某項目全程策劃小組成員：指導老師：專業(yè)：2008年12月10日本次設計全體組員基本上都參與了各個章節(jié)的編寫，許多章節(jié)都是經(jīng)過集體討論后確定的。指導老師：界畢業(yè)依設計展小組訪分工情況崗一覽表伶畢業(yè)設計內(nèi)容摘主要參與者午其他參與者咬所屬章節(jié)哪前期基礎資料姿的準備蹤咬衛(wèi)項目概況犁1魂項目投資環(huán)境益分析貌2淡地塊條件分析蠅及其經(jīng)營取向融3頁市場研究及目勒標市場研判旗4香、過5浸項目規(guī)劃構(gòu)想澤6閑項目技術經(jīng)濟謙效益評估丹7許營銷策劃嫂8懸項目全程管理遼與控制蘋9喬物業(yè)管理敵10夜結(jié)唯美論黃正本整理擠鍛打印上交目錄封面……………1分工一覽表…………………2摘要 ………81項目概況…………………91.1項目區(qū)位 ……………91.2項目主要指標…………102項目投資環(huán)境分析……112.1全市房地產(chǎn)市場發(fā)展水平 ………112.1濟南市房地產(chǎn)布局現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢………………112.2小結(jié)…………………123項目地塊條件分析及其經(jīng)營取向……14句3.嗚1持項目地承塊釀SWO眠T龜分析霧袍………………桌………………日…鵝14魔3.婦1峽.1騾S-Str踢engt芝h座（項目優(yōu)勢）床燃………………際………湯14攪3.幫1雪.2慰W-Wea膝knes呈s符（項目劣勢）沫毒………………還………顯14段3.雄1稠.3役O-Opp零ortuni惰t抱y腥（項目機會）斤………………盛……聲14氧3.綠1壟.4猶T-Thr染eat座s雄（項目威脅）迅膏………………旗………診14桑3.辭2碰地塊經(jīng)營的適駛宜性分析姐………………鞏………………水14黑3.婆2更.1辛歸最適宜項目：怪高層住宅賓眉………………豎…………咸14帝3.顯2.追2翠雕適宜項目：小違高層、商鋪、抹商務公寓均軋……………幼14磚3.裳2請.3筍久不適宜項目：仗花園洋房、別姓墅、寫字樓經(jīng)撥…………茫15親3.座2撒.4押開發(fā)方向建議屆辱………………霜………………薄………痰15究4冠龜市場調(diào)查與分丟析湊腰………………姻………………蔽………塌16塊4.1巖濟南飼市房地產(chǎn)市場鮮的發(fā)展現(xiàn)狀骨………………蟲………童16倘砌總體態(tài)勢炎捏………………執(zhí)………………內(nèi)…………有16腥4.2意臟房地產(chǎn)市場需仙求和消費者行吊為分析截灶……………青16封漠總體分析鈴倍………………壁………………妨…………瓦16期滋小結(jié)拘輕………………街………………卵………………晨16釋4.3悶快房地產(chǎn)供給情圖況分析徒恥………………艘………………邀16口濟南艇0圓6連年一季度樓盤初供給情況魚矛………………未16增衣典型競爭樓盤奴漫………………廢………………暮……決16邁5漫窯項目目標市場編研究直梅………………拌………………謊…攪20鉗5.1峰皂項目目標市場皆定位載撤………………純………………覺…椒20溫悅區(qū)域定位驢蘇………………碑………………旱………壞20漠籮客戶群定位險………………疼………………坐………辭20斃仁產(chǎn)品定位輸銷………………已………………遇………宰20診5.2雪急項目目標客群吹分析交驢………………餐………………橡20茂目標客戶范圍晴浙………………梨………………掛……盟20誰目標客戶調(diào)研趙及其需求特征穿分析號寨………………滾20嗓6簽址項目產(chǎn)品策劃膚發(fā)………………框………………巷………楚22殲6.1漲億項目規(guī)劃構(gòu)想聲的依據(jù)及指導黨思想款豪………………貿(mào)22個洲規(guī)劃依據(jù)靠蜓………………燃………………控………膀22住6.2端勤項目總體規(guī)劃繩布局撈在………………灘………………穩(wěn)…糞23量收用地規(guī)劃狐泉………………康………………版………姐23圣陷交通規(guī)劃熊惠………………釋………………脆………內(nèi)23絞府景觀規(guī)劃凡宰………………通………………棚………限23矛6.攏2電.4咳安公共配套設施宿規(guī)劃城攔………………累……………競23緞6.3遷飲建筑產(chǎn)品規(guī)劃摸傘………………侵………………嚼……潤24功慣建筑物形象規(guī)列劃雜撒………………解………………湊24隙鳥建筑物功能規(guī)痰劃斬畏………………鵝………………傳24疲允建筑物樓高規(guī)泡劃讀逼………………雪………………恰25臣野建筑物面積及紛戶型規(guī)劃暴………………紋…………山25答疤建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)勉劃撿趣………………肌………………趟28柴7例逝項目技術經(jīng)濟埋效益評估及融豎資方案倒很………………應29帽7.1柿毯投資與成本費女用估算說明承康………………山………金29獲鴿投資估算依據(jù)運令………………碗………………湯……貧29賴霞投資估算內(nèi)容老倦………………織………………禁……驟29表7.2號少投資與成本費盞用估算弟侄………………寒……………滾29墳阻土地費用估算爹幣………………基………………灣……他29股給前期工程費用稈估算鈔頂………………掘……………鼠29氧頌基礎設施建設鍛費估算賀罷………………孤…………旁30數(shù)寫建筑安裝費用度估算敵吹………………題……………邁30甩去公共配套設施售建設費估算孟呈………………麻……烏31默搜開發(fā)期間規(guī)費言估算冊會………………河……………切32陣蝕不可預見費估阿算債準………………層………………漁32霉距管理費用估算標永………………及………………掩……聰32游攔銷售費用收記………………駛………………封………鑼32窮秒財務費用估算遞雙………………目………………影33勤煩運營費用估算柱毒………………習………………犧33殊扯總成本費用匯瓣總透流………………夜……………衰33岸7.3近青項目資金籌措蘇與投資計劃烏………………汁…………聾35墊歸項目開發(fā)建設辮進度表與投資竟計劃表懂肉………………塵35筐投資計劃與資糊金籌措哲拋………………暫……………劃37黨磚貸款本金的償娃還及利息支付呆鮮………………索…坊37愛7.峰4煎融資建議?；佟瓑尽瓍?8勻7.柳5歲項目銷售（出再租）收入的測膚算梁緣………………塞…減38春賊價格確定竿澤………………載………………削………虛38銳名建議銷售單價遼和租賃單價供炒………………歷………什39早管可銷售面積桃懷………………祥………………塌……驗39季催銷售（出租）沿面積計劃和收奧入分期預測映仔………尿39客嗓銷售（出租）機環(huán)節(jié)稅費計算可掩………………真……痛40泊7.6棍悲財務分析霉恥………………江………………廉……………號42意雜分析依據(jù)樂怠………………彎………………杏………秋42卷疊贏利能力分析濁………………素………………裕……償42批擊資金平衡能力偷分析嘆顧………………用……………往42佛訴清償能力分析戴………………遲………………得……按42詠夸項目負債分析逢圈………………咽………………黎……致42輩肆小結(jié)阿………………盯………………眠……………解42睜7.師7薄項目不確定性慮分析和風險分劍析富概………………瘦…………陰49稼鹽盈虧平衡分析腳楊………………選………………殊……跑49旗恐敏感性分析湖伶………………澆………………腐……擱49辜狹風險分析誤底………………端………………再………否51鍵7.8橋序本章小結(jié)碌膊………………兩………………快…………擺52墳8.像份項目營銷策劃解老………………攔………………腫………晶53靠8.唇1擱納營銷目標痛膏………………輩………………泳…………凈53撒8.鍛1留.1孟她品牌目標埋患………………航………………魔………臭53熄8.嚇1列.2腹的銷售目標憂幕………………妖………………亂………陸53耽8.彈2穗洲營銷策略摧齒………………攪………………掏…………患53扭8.旬2鎮(zhèn).1忘圍產(chǎn)品策略燕料………………跡………………扁………瞞53皇8.眉2斥.2熟桃價格策略抓懂………………怎………………滾………汗54蛙8.迎2卻.3漫聽推廣策略流愛………………雜………………漂………怒60秩8.柜2氧.4惠閘渠道策略薄為………………諒………………扯………貝60架8.敏3均岡銷售管理黎慕………………袋………………視…………山66蹦8.腿3例.1子無銷售節(jié)奏禿幫………………拴………………趟………趁66嚼8.珍3材.2醒忙銷售控制側(cè)教………………認………………純………停66誰8.體3拋.3列種銷售過程管理演蛋………………國………………蛙……焦68怖8.葡4逐鼓營銷費用預算胖剝………………抗………………巨……候71庸8.橡5妙筍本章小結(jié)傾意………………太………………影……………牙72潛9著您項目的全程管棵理與監(jiān)控賠繁………………腳……………廁73萌9.1使塊項目組織管理邊機構(gòu)景鼠………………綠………………?！?唇3幣淺組織機構(gòu)的作御用那致………………親………………壯…朋7生3跪炊組織機構(gòu)的設穿置原則餓師………………著…………殿7暫3室膏房地產(chǎn)項目的泉組織機構(gòu)管理男模式集………………描7測3展蔽本項目的組織休機構(gòu)管理模式嚇濤………………這…嫌7身5擦9.2晴再項目實施主體腔選擇與控制絨艷………………抓…………籮7圍7墳感監(jiān)理公司扁摸………………幻………………蕉…………繡7征7枯索承包公司擋架………………冠………………框…………蜻7哪7求路勘查、設計公簡司作眾………………慕………………黃…私7高8炒勾物業(yè)管理公司屢辨………………定………………攻……種78艱9.3宗巖項目工作進度治建議蝦繳………………猾………………督…渴7傻9議貍前期的準備階咳段的進度控制蘿芒………………英……麗7窄9賞絲建筑安裝工程答階段階段罩………………政……………頑7鍬9輸離銷售階段呈革………………擇………………固………羨7厲9披9.4強乓項目實施過程哄中的控制綢捐………………盤…………涌8交0癢賠進度控制禮扁………………燒………………曬……粗8侮0慣叉質(zhì)量控制山箭………………骨………………嗽………鑒8惠2興糊成本控制止方………………遞………………嘉………屯84霧摧合同管理潮省………………網(wǎng)………………垂………夫86姿龍安全管理金召………………銜………………越………準87偶供組織協(xié)調(diào)諸斃………………賀………………得………煉8當8胞10統(tǒng)館物業(yè)管理禽匙………………遞………………搶……………乳90癥10.1備棄物業(yè)管理服務熱模式的選擇除濁………………啟…………紫90登替完全委托物業(yè)竹管理模式更遭………………臘…………游90保膜內(nèi)部委托物業(yè)斧管理模式躲桿………………趣…………愛90旗鞠租賃物業(yè)管理阿模式集………………際………………封90御10.2敲體物業(yè)管理定位右及物業(yè)目標死禾………………徹…………舒90梁10.摟3偏央項目物業(yè)管理灰費用估算榆慧………………閥……………編91荷10.決3謠.1破隆物業(yè)管理費用天估算依據(jù)委倡………………艷…………列91起10.堡3柏.2詞角物業(yè)管理費用盜估算勞………………塘………………良91木10.泛3屆.3葡區(qū)物業(yè)管理費用溫估算說明煤份………………朝…………康93跑10.艷3販.4粗描收費項目及標賀準袖葛………………屬………………呀93確結(jié)候艘病論球醬………………啟………………修………………勝95摘要伏本次策劃我小末組采用復合策異劃，將房地產(chǎn)搶與自然山水相岔結(jié)合，突賤出醫(yī)“書住在泉水飛邊新”腐的主題。結(jié)合洗濟南泉城特點憶，以及環(huán)境日陪益惡化的現(xiàn)實安，走山水園林亭高端商住路線竟向濟南高收入歉人群推出儲，抓住本客戶阻群為高端人群杯渴望閑暇時間園回歸自然享受賣生活的心理，逼宣課傳鏡“潛營造第二濟南氣，豈谷給您與自然獨理處的空班間劇”揉面對扣2010凳年地產(chǎn)熱逐漸蝴衰退，供過于胃求，人們開始訪觀望，銷售難旬的現(xiàn)實情況，姥我小組對于抖某恭項目右針對目標客戶懸群的特點栗擬采用愛多買點營銷爹模式。熱在滿足適居要匪求的同時突出要自然特點，給債人心理上愜意席自然的概念。驢首先億通過分析中國僅房地產(chǎn)行業(yè)的腥發(fā)展狀況及趨耍勢，并結(jié)合中弱國經(jīng)濟的現(xiàn)狀旺，從宏觀上把咸握了肯某叫項目開發(fā)的可耗行性。再具體腥從濟南市房地延產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況物及趨勢、項目典地塊及市場調(diào)基查等分析，對雪項目運進行了叨市場定位，況并在上述定位夏的基礎上進行革了產(chǎn)品策劃、晚投資成本估算哈、財務經(jīng)濟評帽價以及禾營銷策劃。通聽過對最后的項惠目全程管理及餓物業(yè)管理的建夾議，完成了對麻整個項目的策撐劃。譽關鍵詞：找房地產(chǎn)，房地宋產(chǎn)全程策劃，平蝴蝶泉，飲某1.項目概況森1.痛1蝦項目基本情況繁濟南獎某負項目變占地面積顯1216嬸0陰平方米棕，建筑面積召49150療平方米繼。地處濟南西斧南市區(qū)，距經(jīng)蒸十路撫40杜0棵米翅，距八一立交絲橋敘100哄0皆米慧，社區(qū)內(nèi)劉長糟山，丁字山兩徐山環(huán)抱，興濟蠢河貫穿其中，討交通方便，一然個全新的城市恰中心區(qū)正在形招成。濃?高輪6茫、惠9勿、靈4患2軌、槽3庫3衡、長10貪1筆、王2藥、判7派3蜓、霧6悅2叼、罷K9愁2閘、右K5欠5喝、揭12精0丹、隔10結(jié)4謎、閑K9衰6鎮(zhèn)、牲K10盼9鉛、德1穿9偏、陳7里8獸、炎K5援8痰、脹K5深6轟周邊交通干線弱小區(qū)道路斷面夕分別為：城市宏次干道斷面為釀2戴3波米系，其中車行道音寬疊1陶4捷米懇，中央綠化帶桂2墳米棋，兩側(cè)人行道硬各肢3慕．裕5車米錘；小區(qū)級主干盼道錯1槽2土米哥，補其預轎中車行道寬蝶7哄米巷，兩側(cè)人行道賊各餓正2畫．突5諒米墾；小區(qū)級次干蜓道寬音7腎米葉，其中車行道謠寬香5盒米腿，兩側(cè)人行道恰各襯一米嚷。夠圖區(qū)內(nèi)非機動車慌專用道寬虎5糖米著。入戶道虎路溫根寬灑2.撫5景米歇。識1.蠻2茫主要指標渡項目總投捧資綿1066燈5挑萬元，總占地膊面積約脖1216勁0薪平方米虧，總建筑面積穗4915蠻0美平方米蝶，其中商業(yè)面瘦積似432糊0盜平方米蔬，住宅耽3815遼6矩平方米秘，車庫及設備我用房青667蓮4倚平方米爽，可銷售面積六4202廉7膀平方米惰，容積哄率勵3.器5定，建筑密托度帶22.96利%駛，綠地笑率專30慣%儀?？偼赌X資霞1066擱5輸萬元，總銷售疤收侍入冤1496稱6待萬元，弄利潤總額滴3639毯萬元，甩項目投資利潤籌率席34雪%呼。棗項目主要技術茂經(jīng)濟指標見下得表他1-傾2稅。番表擔1聯(lián).1掏某被項目庸技術經(jīng)濟指標雪表雀序號鎖指標名稱陣指標值傍單位螺備注失土地指標牌1蛋用地總面積塌12160捆㎡緣2耕總建筑面積巴49150室㎡穿(稠1)賊住宅面積信38156訪㎡豎(婦2)窮商業(yè)面積記4320侍㎡采(驢3)來公共設施建筑牲面積炕84齒(拒4)縣車庫和配套用忘房面積壇6674始㎡陜車庫面愉積率6179掘㎡屠3輕容積率良3.5枕4飯建筑密度你22.96%貞5猶綠地率筆30%象6懶總戶數(shù)漢496糧戶便三棟塔樓呀項目投資指標南7瀉投資總額饞10665.桶53劍萬元恐（慮1唉）旺土地費用抖2461.0資5匪萬元奴（緞2拐）孫建安工程費超5189.4鏈8平萬元沖（廊3掛）暴規(guī)費灣936.39訊萬元路（尼4創(chuàng)）貿(mào)其它費用必2078.6隸1柄萬元廚項目收入指標嚷8彈經(jīng)營收入鞭14966.習49摔萬元優(yōu)（禽1直）賽商品房銷售收腥入方14487.爽16檢萬元侵（承2番）冰房地產(chǎn)租金收灑入構(gòu)479.33艇萬元丑9怨利潤總額枯3639.1況7想萬元第10枝稅后利潤假2438.2秋5未萬元洞項目投資利潤遮率塔34%棒稅前白稅后投資利潤抵率乎23%馳稅后庫2崗奏項目投資環(huán)境解分析到2怪.棋1利濟南市房地產(chǎn)醫(yī)布局現(xiàn)狀及發(fā)謙展趨勢殘200辱8聽年嗓6您月濟南樓市總賓成交楚量休(淺含住宅、公寓拖、商用住房、獸地下室、車庫白，辦公寫字聞樓么)意為倉165嶺2型套，集共蕉4功5霧個樓盤，總面稿積浪16047毅2旺平米，交易總肆額信為科9付億余元蘆。刃6窗月成交總量鍬較毒5梳月下降北了潔31.8秩%愧，住宅成交文量臣6維月有小幅下降據(jù)，只較妻5鋒月下降霞了忌2.3申%婦；公寓銷售成仆績較上月下降諒了朝83.3栽%慎；地下弟室拌6泡月成交量直較侮5暮月有小幅上升溝，行與山饞5封月相比上升其了籍19.6孫%機；車庫，商用耗住房，辦公寫蟻字樓銷量等依賤然慘淡。整體猜形勢準看煮出濟南樓曠市激6憑月開始進入盤控整期。頭但書從新200脫8始年房地產(chǎn)調(diào)查舍及經(jīng)濟數(shù)據(jù)分榮析，房地產(chǎn)拐頁點并未出現(xiàn)，幅在未速來尼5筑年內(nèi)，濟南市濤房價將依然堅慢挺。理由如下瓶：威一是山東作為財全國的經(jīng)濟大般省，同比經(jīng)濟舟相當?shù)氖巧资卸裕瑵纤鞘械姆績r可炒能仍然屬于最委低的，當然，河城市與城市之失間還有這樣與漿那樣的差異，字也不可一概而效論，比如杭州析，其均掏價碧1000狀0懼元是基于藏富券于民就完全不承同于濟南。但喘這至少說明，區(qū)濟南樓市的價舟格還不至于出壯現(xiàn)下降的可能王。福侄字二是濟南在很縣大程度上還不仆算是一個現(xiàn)代殖化的城市，特坑別是大量存在銅的舊城改造工客作，還至少需資要隆5印年的時間才能狠得以基本完成顧，這就從某種奉成面上為濟南崇樓市的持續(xù)穩(wěn)甘健發(fā)展提供了嗓較大的剛性需斥求空間。堅旨責三是按照一小膝時濟南經(jīng)濟圈毛的規(guī)劃，目前范這個經(jīng)濟圈也誤僅僅是畫了一累個圈而已，實撈質(zhì)性的經(jīng)濟聯(lián)慕動與城市融合孩工作并未全面搬展開，結(jié)合中叢國人流動的特效點，將來隨著牲濟南城市的進明一步發(fā)展，配天合每年高等院災校的學生留濟懲就業(yè)發(fā)展，還趣會有更多的人仿加入到濟南置吼業(yè)的大軍之中限。網(wǎng)帥陷四是兩大歷史倦機遇不可忽視田，其一為將于稱明蔥年典1四0道月予1卵1柿日舉辦的第十權一屆全國運動欺會，如果說奧惰運之于北京，遭全運同樣之于猜濟南同等的不廟可低估，只不棄過今年全民關凡注奧運，壓制財了人們對全運翅的注意，但不瀉管你在意不在剛意，全運帶給截我們的事實在復在的變化卻無葉處不在，東部浴日新月異跑，鐮BR逼T朗快速公交逐步棟開通，到處千王瘡百孔正在抓醫(yī)緊修建的馬路宋，多處大型商衫業(yè)酒店等文化吩設施機聲隆隆辣，多項全民健饅身公園投入開運發(fā)等等。因為就全運會，這個假城市的基礎設晴施、市政交通艇、房屋衣建設、民生民岸風、生態(tài)環(huán)境框、經(jīng)濟發(fā)展得州以顯著提升。依當然，投資拉們動消費，因為晝?nèi)藗兊难藉\來越鼓。嚷觸研其二京滬高鐵故的加速開發(fā)，皇將把上海與北施京兩大經(jīng)濟圈恒變得越來越短燒，而處于兩大防經(jīng)濟圈之間的損濟南，沒有理厭由不受益。同念樣受利的還有誼中國即將形成岔的經(jīng)濟增長第碌三極環(huán)渤海經(jīng)侵濟圈的建立，澆這些，都會對恥濟南的發(fā)展帶處來實實在在好斑處，推動居住搶條件的改善與棉消費。城竄意五是市場供應哀結(jié)構(gòu)失衡，對沸于房價而言不坐是走低而可能鎖走高。其一是雜布局失衡，接灰近收70砍%倉的項目與市場棕供應良集中在短東部區(qū)域，被胸人不斷看好的宇東部區(qū)域雖然因競爭加劇，但價在品質(zhì)不斷提解升的過程中，嫌反而會只漲不校降。而供應量融稍顯不足的西哄部、北部與南健部區(qū)域，在競燒爭缺失的情況邪下，在城市改政造中剛性需要蹈放大的情況下婦，只會穩(wěn)步上兩升。其二是土碰地放量規(guī)模失漆衡，雖然相對氣于整個濟南而羨言，每年的土廈地放量并不少伶，但就其單個借土地面積而言投，卻少扛則絡2東0臣萬，多則上百伐萬，滿眼望去蝕，隨便一數(shù)，爽超過和絹接峰10字0住萬規(guī)模的樓盤刪就不妖下或2臟0逢個，這些大規(guī)刊模的樓盤表面花上看，潛在供主應量很大，但狡實質(zhì)上每年只竟有少量和部分潔推出，結(jié)果以羨土地面積所計錘算出來的市場張房屋供應數(shù)據(jù)社就始終難以平圈衡當年的房屋華上市需求，導欲致供求關系的昏失衡。樂介燕六是受國際經(jīng)鋪濟大環(huán)境的影抗響，世界經(jīng)濟哭在今年遇到了軍重大的挑戰(zhàn)。歪已經(jīng)融入國際進經(jīng)濟秩序的中輕國經(jīng)濟牽連其挑中，溫家寶總茶理憂心的說，曬今年是中國經(jīng)席濟比較困難的愛一年，既要努蕉力保持中國經(jīng)傳濟的高增長，朋又要抑制通貨鄉(xiāng)膨脹，在外需押持續(xù)不足的情巴況下，內(nèi)需成腎為左右中國經(jīng)圣濟增長的最大歸訴求。這并不著是一個簡單的防數(shù)理話題，中玩國經(jīng)濟能否穩(wěn)叔健增長，更關澆乎中國社會的皺穩(wěn)定，否則，脫就無法消化掉在每年千百萬的豬就業(yè)壓力，這負對于中央政府決來說，是頭等區(qū)大事。如果這包個邏輯還行的談通，那么，作哄為經(jīng)濟重要拉鞭動點的地產(chǎn)行斤業(yè)，就必須成辨為扛起內(nèi)需拉留動的大旗，因姐為，地產(chǎn)帶動左并影響著眾多靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，談比如鋼材、水爺泥、建筑、施襖工、建材、家忙電、裝修、設仆計、汽車、咨占詢、教育、婚區(qū)育等等。而最殘近國務院的表悼態(tài)也證明凍了這一點：中右國地產(chǎn)宏觀調(diào)古控的目的，是顯防止房價的大營起大落。言外烈之意就是要保更持穩(wěn)步增長。省七是濟南的地攤產(chǎn)需求主要是盡以自住為主導漲的需求，而非注北京上海那樣非具有強大的投塑資需求，甚至旋存在的投機炒挽作空間。2.2小結(jié)充根據(jù)投資環(huán)境朽分析，可見目落前濟南市的房織地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境窮較差。情從午國家加大了宏擴觀調(diào)控措施，框房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)咳展私預期將術在議3籌到凝5圈年走出低迷，伐我們項目所在節(jié)地片區(qū)云聚了承各大商場，而伯且也將成為濟基南市新的行政狀中心。隨著濟撿南輕軌的建成祖，該片區(qū)的交卷通將具有獨特則的優(yōu)勢。由此怨可見，項目所另在地是一塊具薄有巨大的開發(fā)欲潛力的黃金地裳段。只要認真應做好策劃工作紡，必將給開發(fā)警商帶來較高的腸利潤收入。輕3宮膀項目地塊條件舌分析及其經(jīng)營草取向于3.陡1旅項目地奧塊牢SWO頁T狼分析嚇3.內(nèi)1根.1藏S-Str仗engt形h咸（項目優(yōu)勢）天地塊整齊，拆旱遷量少，緊鄰簡市公安局和市腫一中院，地勢秒較優(yōu)尖臨近主干道，毒交通便利月醫(yī)院云集，醫(yī)絮療設施完善燕教育設施豐富蓬：堪濟南實驗中學按周圍有山有泉越環(huán)境優(yōu)美勵開發(fā)商萬科的樂品牌效應完3.烈1屬.2葉W-Wea菠knes炸s便（項目劣勢它）考這個地區(qū)建設咬正處于發(fā)展階晚段，相應配套姓設施不完善斑政府定位不明聰確，給開發(fā)商歌制造難題座地塊面積較小漿，不利于開發(fā)府建設小區(qū)內(nèi)配晚套設施另3.棕1勢.3漢O-Opp嫌ortuni慕t蠶y噴（項目機會）陷濟南輕軌建成稻后，潛在的客前流量會增加薯政府定位準確敗后，帶動周邊姥開發(fā)，升值潛棕力巨大尺區(qū)委區(qū)政府高卸度重視，傾力擦打造房地產(chǎn)業(yè)規(guī)3.篩1較.4晴T-Thr燒eat未s碼（項目威脅）主片區(qū)周邊物業(yè)裹開發(fā)量大，空王置率高，競爭暴激烈。壓面臨都地產(chǎn)低迷期，朱給項目的融資虧造成一定壓力六總體來說，項燭目的機會和優(yōu)飯勢較明顯。項膝目的策劃應盡播力揚長避短，蛋一在產(chǎn)品質(zhì)量鮮上下苦功，努蜻力打逮造苗“正自然優(yōu)隱美社”稈的優(yōu)質(zhì)小區(qū)。承二在廣告宣傳唇上下苦功，利農(nóng)用新穎獨特的屑營銷手段提升局項目的市場競稅爭力。顛3.士2贏地塊經(jīng)營的適趕宜性分析霞3.搬2際.1豈辱最適宜項目：饑高檔公寓三項目地塊的面白積雪18.2層3腔畝，但是由于絞臨近馬路的緣音故，設計規(guī)劃很有要求要臨街臉1達0鞠米皂，所以真正能扎利用的地塊面店積就相對教少引，所以為了保位證利潤，項目脫只能向高處發(fā)腹展。同時由于揭濟南器人的偏好，高戀層在市場上也濾受到消費者的紫親睞。在加上靈本項目陡坡低刊下是新溉大道淋，高層有很大海的景觀優(yōu)勢。鳥因此高層將是鍋本項目的最佳叛選擇。送3.宮2攪.2赴正適宜項目：卵高層商住仙由于項目臨近恭市公安局，將張來周邊來往的遺人群素質(zhì)應該緩說相對較高，鑒并且隨著該片氣區(qū)的開發(fā)建設耳，人流量將會迅加大。但是周幣邊的樓盤眾多唱，且品質(zhì)也相迎對較高，所以犯競爭將很激烈喂，而且地塊所且處的地理位置己相對較偏，開依發(fā)意向還不是旨很明確，所以煩開發(fā)夢小高層、商鋪池、商務公寓鄰存在一定的風浸險。呼3.源2盛.3曬款不適宜項目：需廉租耳由于項目炒地塊較小，而望且周圍設施齊污全，綠化優(yōu)越母，地價所以也撥不適合開發(fā)廉纏租。艘3.析2起.4愉開發(fā)方向建議覆綜上所述，建扎議本項目開發(fā)領高檔住宅小區(qū)綿，再適當?shù)募于w些兩層缸商鋪肯。犬4吃鎖市場調(diào)查與分勿析業(yè)4.1扭淋濟南穩(wěn)市房地產(chǎn)市場捎的發(fā)展現(xiàn)狀總體態(tài)勢擾濟南瓜的房地產(chǎn)市場浙200鉆8粗年開始放慢尋。抬但從三季度來達看篩房地產(chǎn)某價格保持穩(wěn)定簽，染開發(fā)完成投資點、商品房竣工沈面積、商品房甘銷售面積和預資售面積等各項薄指標與去年同禾期相比，均出糕現(xiàn)較大幅度增顯長，土地開發(fā)朵與土地購置得漲到有效控制。虹房地產(chǎn)開發(fā)繼啞續(xù)顯現(xiàn)出以市勿場為主導，以鮮有效需求為依坐托的健康、有劉序發(fā)展態(tài)勢。餃4.2拴設房地產(chǎn)市場需隨求和消費者行錯為分析總體分析蜜沸評作為房地產(chǎn)市仁場的主要參與水者，消費者的結(jié)消費需求和行蓄為代表著當今族房地產(chǎn)市場的注發(fā)展趨勢，按鄉(xiāng)照消費者需求漆來供給產(chǎn)品成淡為廣大開發(fā)商沉的共識。因此肚適時了解市場濕消費者需求顯暖得非常必要。怎對房地產(chǎn)市場汽需求情況數(shù)據(jù)站的方法有多種鹽，我們本次采增用的是問卷調(diào)攔查法。小結(jié)布家庭結(jié)構(gòu)：以緣三口之家為主硬家庭月收入：第以牢5000拾元為主，貧10000脾元以上的挺占宅30%吵購買時間：童以悠1-扣2責年為主，查占瓶72%索購房總價：總黑價主要集中在某前長4碰個區(qū)段，既燃100-20換0享萬年戶型選擇：多偏選擇拖三賢室和昌四呈室誰購房付款方式屬：銀行按揭仍荒然是購房者門順的主選，但分犯期和一次性付貧款也成為消費匯者們的另一選嶼擇。耕購房考慮因素牢：位置、周邊鎮(zhèn)環(huán)境捐、價格凝是最被消費看周重的三個因素卸。雁媒介影響力：毫報紙和房交會貞是影響人們購筍房最大的兩個叢因素龍4.3線您房地產(chǎn)供給情料況分析肢4.3.航1稍典型競爭樓盤歷①真塘調(diào)查情況說明裹調(diào)查時間：旺2008便年漿12壤月顛8儀日貨調(diào)查地點：坑濟南專市臉調(diào)查對象：樓沫盤銷售中心調(diào)查人員：鴉調(diào)查方法：與微賣房者細談并原索取樓盤銷售四資料膽調(diào)查說明：由腐于本次調(diào)查的配樓盤部分資料壞不全，因此，剪此次調(diào)查結(jié)果吃只能作為策劃專的參考，不能貿(mào)作為決策的依看據(jù)。紛②陪典型競爭樓盤線分析睬競爭性樓盤調(diào)溝查表（一）巧樓盤名稱糟魯能領袖城叨地理位置垃建設挨路巾8譯5樹號喇開發(fā)商運魯能集團昌銷裳套偽售貪代理商愿無皺物業(yè)管割理公司污濟南平安物業(yè)碼建筑設計奪景觀設計暗規(guī)劃用途湖商住經(jīng)占地面積亞363玉0采元錯/m沒2巧總建面積竟18348.候8描平方米非容積率駁4.49定建筑密度涼綠化率頌31%證總戶數(shù)錘128腥停車位數(shù)似40第車位價格杏租宏：嗎鞠筋售：既主力戶型逗三室兩廳雙衛(wèi)跌主力面積撒9地0游平方米竟平均單價視290雜0浩元傳/農(nóng)平方米般交房標準餃五通費陽免猛物管費與0.8床0潮元兇/捎平方塘米語·爛月襖開盤日期故2005-0妖3-26薯交房日期女2006-1休2-20巷調(diào)查日期栗2006-5邪-10歲媒體主訴求餅工程進度恨外裝施工含建筑樓層伸23母稱層輝1竿粥棟糟電梯情況標品牌跳幾梯幾戶秀二梯六戶貨戶懂型蹈種弟類挎戶型偏套內(nèi)良面積江戶數(shù)惡比例星A尊戶瓦型觀:邪3日室塔2選廳御2快衛(wèi)賞1駁廚研90.6悔3露㎡工B舊戶氏型誼:費4快室累2膀廳蝴2示衛(wèi)勿1教廚勺104.5癢4朵㎡艘C零型兩室兩廳一疏衛(wèi)趴62.1勞3辣㎡駁F貨戶植型父:隸2廚室寺2由廳緞1遲衛(wèi)難1架廚狐63.1暈2姜㎡蘆價格琴對比估開盤均價暖目前均價馬樓層差價吳朝向差價樓290斑0怕元搜/倍平方米沾付款農(nóng)方式樸一次付清瞧：駕正獄折扣僵：湯9.7逗分期付款疏：訊斑偵折扣：眨按揭付款惱：錦綱肚（史求7轎移墳）成央（像殿15精李運）允年晚漢值銀行候：壓烤萍工商銀行堂谷艦折扣朽：待9.9衛(wèi)其他優(yōu)惠均五通費減半，萬送現(xiàn)鎖金鵲10捎0捐平米以飯下攻100丙0圈元俊、耀10邊0哀平米以燦上治200浮0牽元。宿環(huán)境尋分析臨周圍跟配套胳小區(qū)內(nèi)部配翅套墾:庫兒童游樂設施廈及健身設宰施陳,耍中小劫學諸:井工農(nóng)小學、龍垮山中大學廣,壯幼兒單園慢:動景德幼兒械園惹,證綜合商帶場剛:恩新世紀超市、寬新一佳超市、必皇冠自由稀城飽,嚷醫(yī)室院新:32撇4暗醫(yī)院、時診閣航中醫(yī)院、黃泥藝塝醫(yī)院硬小區(qū)波配套抗兒童游樂設施鉗及健身設施枯銷售情劍況分析薪二房四房已售債完訓伶擔還有少量三房詢廣告分析淚報紙和房交會貿(mào)利多分析我公司一定的品餓質(zhì)和口碑，經(jīng)類濟適用的戶型勞設計撲利空分析貫小區(qū)內(nèi)配套較健少丸輛景觀設計一般愈總結(jié)付憑借公司的實測力和品牌及適青用的戶型銷售克情況較好為競爭性樓盤調(diào)舍查表（頂二嗎）援樓盤名稱岔名仕豪庭妹地理位置徑歷追下拘跌經(jīng)十東路和漿播水泉路交接口學路南巡開發(fā)商慚香港南益集團涼銷輩港冊售峽代理商污無屢物業(yè)管插理公司浩濟南侍佳誠甚物業(yè)氏建筑設計鐘景觀設計歐規(guī)劃用途明商住祥占地面積腹640街0封元障/m悄2鼠總建面積董18348.獅8就平方米里容積率理2.45爐建筑密度桿綠化率析45%好總戶數(shù)尺1燭56低停車位數(shù)盟100晉車位價格爪租綱：杜柏說售：辮主力戶型糕三室兩廳雙衛(wèi)拐主力面積墳100刑平方米賽平均單價袍6700西元翅/世平方米慮交房標準翠五通費朋免墓物管費恨0城.95勝元旱/樓平方這米與·技月奴開盤日期寸2創(chuàng)008-12覆交房日期葬2眨008報-12-20刑調(diào)查日期機2娘008-12好-10欺媒體主訴求譽工程進度嫌外裝施工食建筑樓層躍2唉0懇鳥層傲特6陳怠狐棟懇電梯情況炎品牌宰幾梯幾戶挽二梯六戶坐戶較型驟種幅類唉戶型雷套內(nèi)某面積嶼戶數(shù)對比例侮A妙戶踢型積:策3蜘室殘2丸廳策2慮衛(wèi)笨1蘆廚漫90.6妨3腰㎡賄B填戶媽型程:釋4者室識2匪廳挺2挎衛(wèi)航1源廚朵104.5披4授㎡易C氣型兩室兩廳一藥衛(wèi)翅62.1擇3飯㎡沉F欣戶占型易:某2丑室糧2捷廳約1生衛(wèi)土1么廚凝63.1謹2方㎡乞價格孤對比桂開盤均價循目前均價靜樓層差價廉朝向差價殲290蒸0延元秤/廈平方米貼付款撓方式舅一次付清斬：磨筆貞折扣余：信9.7券分期付款舅：否腎息折扣：飛按揭付款野：紛琴熄（們鞋7傾瀉擋）成奇（膜忽15劫桶詳）藥年欺稱挖銀行設：屈腦攏工商銀行星掃榮折扣侄：位9.9昆其他優(yōu)惠柔五通費減半，延送現(xiàn)制金海10火0困平米以雙下缺100客0培元鋼、茅10疤0拳平米以話上桶200湯0漲元。消環(huán)境宵分析杜周圍承配套證小區(qū)內(nèi)部配杜套圾:典兒童游樂設施方及健身設謀施啊,載中小掛學意:季工農(nóng)小學、龍頃山中滑學喉,吳幼兒福園解:沖景德幼兒聯(lián)園內(nèi),且綜合商限場輩:愧新世紀超市、泄新一佳超市、算皇冠自由小城圈,宇醫(yī)帖院孤:32粉4鐮醫(yī)院、時診閣拾中醫(yī)院、黃泥新塝醫(yī)院帳小區(qū)妹配套令兒童游樂設施露及健身設施融銷售情靈況分析器未售濃廣告分析漲廣告牌、掀報紙和房交會泥利多分析圾公司一定的品溝質(zhì)和口碑，經(jīng)花濟適用的戶型伴設計椅利空分析妄小區(qū)內(nèi)配套較撥少堤畏景觀設計一般仔總結(jié)灑憑借公司的實飲力和品牌及適瓶用的戶型銷售造情況較好購競爭性樓盤調(diào)食查表（番三絞）舞樓盤名稱候陽光一百必地理位置鄙經(jīng)十路五里牌帳坊公開發(fā)商犁陽光一百特銷就在結(jié)售散代理商電無裳物業(yè)管賊理公司回濟南佛陽光鄰物業(yè)菜建筑設計稿景觀設計貍規(guī)劃用途技商住冶占地面積遇610唇0恥元薄/m雖2欠總建面積旁23456羽平方米森容積率悉3.23耗建筑密度乏綠化率捧35%碎總戶數(shù)灶456筐停車位數(shù)缺100桶車位價格口租餅：歪叢眼售：變主力戶型緞三室兩廳雙衛(wèi)船主力面積童90聚平方米樹平均單價甜6100溪元現(xiàn)/題平方米構(gòu)交房標準脂五通費棄免評物管費瘡0烏.7闊元并/敲平方勉米釀·柳月暖開盤日期炊2管008-12燃交房日期身2田008喪-12-20鼻調(diào)查日期摩2舒008-12母-10膛媒體主訴求關工程進度清外裝施工石建筑樓層勵2棗0林諸層泡善6闖憑列棟土電梯情況亮品牌豈幾梯幾戶敬二梯六戶導戶伙型畝種探類踢戶型鏡套內(nèi)跳面積喊戶數(shù)獨比例強A第戶尼型攏:請3亭室致2嘴廳勾2睡衛(wèi)吉1絮廚干90.6盈3使㎡瞎B減戶貼型遮:禽4磨室似2桃廳恰2搬衛(wèi)旅1霸廚個104.5庫4冠㎡凍C趁型兩室兩廳一紗衛(wèi)書62.1總3愛㎡鐵F腔戶竭型貫:沾2培室撿2饞廳蓋1菌衛(wèi)暢1蝶廚紡63.1據(jù)2凍㎡豐價格毒對比擾開盤均價態(tài)目前均價雹樓層差價靈朝向差價嘴290剖0呈元頑/慢平方米念付款雞方式幣一次付清漏：區(qū)液栽折扣橫：幅9.7礎分期付款頸：蜓自汽折扣：瓶按揭付款杰：蓮舊圖（罰峰7征講填）成犯（甚雅15飛替害）冶年未苦沒銀行票：原坐頃工商銀行靜除保折扣定：災9.9木其他優(yōu)惠和五通費減半，砍送現(xiàn)待金候10餃0犧平米以賞下晚100評0莖元尸、赴10矮0熱平米以謎上蕩200癥0蒜元。多環(huán)境扎分析貸周圍符配套精小區(qū)內(nèi)部配至套炮:俯兒童游樂設施伙及健身設違施透,槐中小礙學們:堤工農(nóng)小學、龍盲山中團學黑,孕幼兒聯(lián)園恐:錦景德幼兒田園逆,租綜合商營場駛:弱新世紀超市、撤新一佳超市、鮮皇冠自由堤城曾,污醫(yī)廣院筐:32蔑4閘醫(yī)院、時診閣縫中醫(yī)院、黃泥常塝醫(yī)院神小區(qū)果配套術兒童游樂設施容及健身設施駕銷售情羨況分析盾未售迷廣告分析粥廣告牌、葬報紙和房交會滴利多分析漆公司一定的品解質(zhì)和口碑，經(jīng)鼻濟適用的戶型號設計泛利空分析晌小區(qū)內(nèi)配套較假少某良景觀設計一般濾總結(jié)假憑借公司的實同力和品牌及適士用的戶型銷售繩情況較好哪5濾項目目標市場四研究慈5.1宿鵲項目目標市場煤定位區(qū)域定位束地處濟南西南廚市區(qū)，距經(jīng)十遼路勞40嘴0至米，距八一立鞭交償橋邀100后0傾米，社區(qū)內(nèi)劉愈長山，丁字山咱兩山環(huán)抱，興云濟河貫穿其中先，交通方便，達一個全新的城龍市中心區(qū)正在瞞形成。懲根據(jù)市場調(diào)研呆及輻射分析，丹我們得出以下魯定位結(jié)論：客戶群定位彩根據(jù)市場調(diào)研伸結(jié)論，本項目謠的客戶群定位爺為：家庭月收援入在康5000項元以上廣大感工薪階層萬；二次置業(yè)投樣資者鵲等榨。瞧5.1愉.3敵產(chǎn)品定位殺①么尸住宅定荷位便脅根據(jù)事項目的實際情紅況和周邊物業(yè)娛環(huán)境，本項目捆的住宅定位是暢：花園洋房。②商業(yè)定位增根據(jù)市場調(diào)研極及項目周邊環(huán)脹境分析，我們而發(fā)現(xiàn)，本項目栗由于鄰近經(jīng)十司路。根據(jù)本項資目固有優(yōu)勢和脆市場調(diào)研結(jié)論鍛，我們把商業(yè)礦定位為：滿足靜客戶對休閑、刮娛樂的要求。帳5.2該票項目目標客群運分析目標客戶范圍錫高級工薪階圖層政30昂%父以上紡；務自由職業(yè)者走30變%瓶左右與；節(jié)政府機關單位趴員襪工爸20并%奔—罪30倘%無城市房地產(chǎn)投笑資候者壩10噸%駕—蠻30%位目標客戶調(diào)研曉及其需求特征睜分析滔目標客群多有隔自己的住房，脂但各方面的居伶住條件并不是匯很好，他們購惜買第二套住宅青就是為了改善鎖居住環(huán)境或用留作投資。譽①缸元高級工薪階層猾這類客戶顧是城市的少數(shù)翁階層康，閑這類人群屬于肆城市的高收入買者，對小區(qū)環(huán)輩境要求高，一患般是多次購房適或為滿足居住宣環(huán)境需求而購怕房，向往優(yōu)越洪的生活和優(yōu)美戚的居住環(huán)境。道3巧）自由職業(yè)者由這類客戶職業(yè)聯(lián)為自由撰稿人鑒、廣告人、電惠臺電視臺主持瀉人、藝人等，繩追求較高的生爸活素質(zhì)，同時河對樓盤的智能冰化程度要求較賣高，對物業(yè)管蠻理服務要求較率高。茫4搭）渾政府機關單位架員工冷由于政府機關舌不斷進駐這一據(jù)區(qū)域，部分政丙府機關單位員到工勢必會考慮澤在這儀區(qū)域購府房，蔽這類客戶玩社會地位穩(wěn)定圾，部分有隱性且收入，支付能幅力強笛，對樓盤綜合館要求較高，消鍬費行為趨于理真性。訓5跑）城市房地產(chǎn)盡投資者健這類客戶買房敢主要是投資，大他們購買的房喜地產(chǎn)將會短期表持有或長期租順賃，然后出售驢。他們對小區(qū)掩位置和環(huán)境要布求較高。躍目標客戶承購端能力評估寬根據(jù)市場調(diào)研區(qū)，目標客群的肯家庭月收入乎5000懇元以上，大多兇能每月承受棄3000跡元青左右烘的住房支出。萄各類自由職業(yè)始者蛋、政府機關單微位員工便月收入大約在符6000外元以上，加上構(gòu)一些隱性治收入，他們的薯總的月收入比勺較高，伴他們屬于歷頗具有購買力匙的消費群體。攻6抱吃項目產(chǎn)品策劃宋6.劣1披項目規(guī)劃構(gòu)想越的依據(jù)及指導結(jié)思想規(guī)劃依據(jù)旬①巧相關法律法規(guī)隱政策乞《中華人民共道和國城市規(guī)劃娃法》季（畝198積9撤年吃1稀2肅月）齡《蠅濟南繼市城市規(guī)劃管薪理條例漏》泛《濟南很市城市房屋拆棄遷管理條例叔》彎（賢200棕2內(nèi)年宣1短2朵月修訂本）咬《碎濟南斑市土地利用總裝體規(guī)劃企》紫（噴1997-2庭01久0潛年）臭《糟濟南斯市城市規(guī)劃管局理技術規(guī)定》慘《杯濟南喬建設項目配建慈停車位規(guī)劃管脊理暫行規(guī)定恰》尚(違魯甜規(guī)審規(guī)發(fā)甚[2006]忽16)碰《咸濟南嫌市商品房價格循計算方法暫行棄規(guī)定銜》暮《嚇城市抗震防災插規(guī)劃管理規(guī)定折》貝（岡200咐3縱年拉9挺月）病《城市用地分防類與規(guī)劃建設福用地標準》變（學199險1止年睛股3認月）貫《夫濟南稿市控制性詳細縮規(guī)劃編制技術扁規(guī)定（試行）按》（片魯樹規(guī)帖發(fā)皮[2002]茂3慚2豈號左）改《弟濟南勉市規(guī)劃局關于獲建筑容積率計艦算方法的通知戒》挎[便魯辛規(guī)發(fā)憐〔比200紋5朗〕英89]陶國家標準圍《糖城市居住區(qū)規(guī)恐劃設計規(guī)范牢》最GB501腔8略0榨—躲9雞3防（修改本）愈國家標準堂《珍住宅建筑規(guī)范購》句（薪05GB50暈386-20擁0沖5挽）業(yè)國家標準圓《慘住宅設計規(guī)范地》熊GB500皺96-199貞9酷（矩200巖3半年版）奸國家標準崗《太汽車庫建筑設燙計規(guī)范劃》裙

JGJ伍100-98涂國家標準鈴《糾建筑工程程建抽筑面積計算規(guī)野范剪》廚G范B四／仁T5035涼3-2005掉國家標準雅《降智能建筑設計迷標準級》駁GB/T鴨5031編4當—哪2000茶②到項目規(guī)劃限制份條件蹈表索6-1本地塊指標控制喇表婚強制性指標膨用地性質(zhì)燈商業(yè)住宅區(qū)鍋用地面積（公時頃）練1.216曲建筑密度（劣%幟）福≤疾35陪建筑限高（米配）臨100辮容積率鬼≤渣3.5虎綠地率（盲%痛）驟≥潛25鑄停車泊位（個召）宜0.6/輕100m嫌2昏非強制牽性指標錄人口容量（人之）掘2000悅土地使用相容衫性調(diào)整頌*毅○母備注：促*怖土地使用相容霧性調(diào)整夜群○雷經(jīng)批準后可調(diào)潛整襯6.致2涼項目總體規(guī)劃嚴布局用地規(guī)劃歉小區(qū)位于洞地處濟南西南絨市區(qū)，距經(jīng)十嚴路威40坐0是米，距八一立枝交獎橋禽100擾0悼米挽，項目占地煮約幅1宰8喇畝，行呈屢L縮形。充分利用撕周圍景觀資源羊，將使小區(qū)具茅備特色優(yōu)勢。蟲①汁席在控高菌100m螞前提下，提高度建筑層數(shù)，以厘爭取最大的集蚊中綠地及均好再性、圍合感。次②篇燃以盡可能利用尸地形為宗旨，料將建筑布置成蒙品字形：臨街恥布置兩棟繡高櫻1駝8胖層的商住塔樓滴，另一端布置六一磨棟離3崖0諸層塔樓。形成端環(huán)抱中心綠地瞧之勢，加強了沒社區(qū)的領域感蟲和親和力。唉③線沿街人流較為調(diào)集中的地方設舟置顛12抹0煙米斧長雨1答8吵米幅寬兩層商業(yè)用幕房，兩層以上垂為住宅部分。悟④簡舞臨街建筑部分衣規(guī)劃沿道路紅侵線后退云1健5色米咬，使商業(yè)部分翁前面形成一個維小廣場，在其劇中布置一些小框品和景觀，以憤增加小區(qū)商業(yè)舞氛圍。交通規(guī)劃蹦以新的理念處順理人車分流的衫關系，一方面槳努力營造流暢深快捷的交通系葡統(tǒng)和充足的停勵車用地，另一許方面設計了發(fā)救達的步行系統(tǒng)茅，使之與車行孝系統(tǒng)在交通組奔織上有一定的末分割，而在空元間上達到共融涂，小區(qū)機動車石出入口分別設親在臨街商業(yè)部塔分兩側(cè)?；赜暄厮闹茉O一毅7m竟寬的環(huán)行機動其車道，該車行兵道單向行使，物由南門進，北緣門出，地下車接庫出入口靠近并小區(qū)南北大門參沿車行設置。敬既方便了商業(yè)毅部分的停車問貞題，又降低了浪對小區(qū)內(nèi)居民預生活的過多干溫擾。玻流暢的主干道英聯(lián)系著兩個出揭入口。車行道槳可以方便抵達杜每一住戶的同肆時，又對小區(qū)寬中心開敞空間商干擾較少，這掉樣就保證了中潤心開敞空間的垮完整性。開敞丟的綠地和運動委場地以及穿流京其中清澈的水番池，連接貫通塑。曲折蜿蜒，浩成為步行系統(tǒng)段的主體。住宅饞低層的半公共面空間與每個住迷宅大當，休閑狠運動場所相連初，方便小區(qū)居炭民出行。貢規(guī)劃方案停車賽主要以地下停河車為主，綜合許地面少量地面索停車，以彌補岔停車位的不足短。吵小區(qū)內(nèi)道路系認統(tǒng)構(gòu)架清晰，來分級明確，同曾時滿足消防、展救護等要求。崗為了小區(qū)生活槍的安逸，減少騎了小區(qū)內(nèi)的車櫻流量。景觀規(guī)劃順小區(qū)依托其北摸面的景觀大道鞠、近百米寬的湯坡地景觀以及集正北面的山地特景觀身在小區(qū)拾給人以擁抱自賊然的感覺。此踩外，小區(qū)中足心陳1殲#迅、偶2滅#德樓之間規(guī)劃兩笛片規(guī)模綠地，典在本案設計中役充分借助基地匪的有利條件，默全心全意打造勺景觀精品。眾印所周知，人檔的天性中有著寄不可磨滅的親竊自然性，久居艘鬧市中心的人然們尤其渴望碧閥藍的天空和綠兆色的家園，因侍此綠色將成為伍景觀的主題。躍小區(qū)景觀以綠津色植物點綴于辨景觀各節(jié)點，段以各色園中小受品增添人文情盯趣，同時通過饅灌木、喬木等縱高低樹種營造氧立體環(huán)境綠化渡，真正做到融臉綠化與環(huán)境寓屬生活與綠色之租中，通過硬景剩與軟景的有機晃結(jié)合，綠色延位伸到小區(qū)的每布個角落，盡可喚能關愛到每一喚位業(yè)主。照小區(qū)三號樓低砌層為丟4.孕5印米論的架空層，其膛周邊布置灌木供、喬木等高低急樹種以及四季里常開的各色花曬草，使該樓完珠全為綠色所環(huán)腳繞。架空層內(nèi)具布置了兒童娛命樂設施、健身酷器材以拒及休息茶座掃，攜營造的是個一個想綠色的健身、音休閑空間敢。樂此外小區(qū)沿主狀干車行道外圍浙布置了一條綠慨籬，與區(qū)外景邊觀襯托。小區(qū)允臨街廣場中心凱設置了一個小支噴泉，周圍以熔綠色小品相呼檢應，大大增加爐了小區(qū)的商業(yè)戰(zhàn)氛圍。殊6.剪3邀建筑產(chǎn)品規(guī)劃夾建筑物形象規(guī)拋劃姥小區(qū)定位中小污戶型，且追求宇低建筑密度，伐高綠地率，因賊此小區(qū)將采用京高層住宅形式益。由于臨街部窮分達娃12隸0稠米阿，如住宅布置話成板式結(jié)構(gòu)，齡則會使人產(chǎn)生誠壓抑感，小區(qū)正缺乏通透性，久因此小區(qū)選擇肚點式布置。三干棟塔樓呈品字矩形布置，既增蘇加了建筑美感解增加了小區(qū)的肥通透性。①立面形式督臨街部分兩座掏塔樓對稱布置而，低層商業(yè)部皆分由五個商業(yè)貧門面組成，中杏間門面的大門你中間剛好通過脫兩棟塔樓之間蝴的中心線，此餐外每棟塔樓又侍由兩棟對稱的腦小塔樓組合而濃成，塔樓對稱因部分戶型以及頂結(jié)構(gòu)形式完全暮相同，臨街部躲分建筑的對稱步性給人以美的拍感覺。稅②競重外立面效果規(guī)特劃羽屋頂在保持清槽爽、高雅的色辦調(diào)的基礎上賦贏予色彩變化，頃由于項目地形苦的高低起伏，鑄色彩的差異形鴿成了建筑單元芳視覺上的獨立影識別。勒建筑的屋頂造國型、立面造型加、戶型設計有吩機結(jié)合，兼顧撇東方傳統(tǒng)與現(xiàn)枕代時尚風格。隊色彩上：居住宋建筑以綠色、檢墨綠色和白色管為主色調(diào)并搭茂配其它顏色；公公共建筑以淺來色為主，并點鑼綴一些艷麗的磁色彩。鼻建筑物功能規(guī)低劃乳小區(qū)規(guī)劃在臨悶街布置兩棟高弄層商住塔樓，奔塔樓底下兩層黨為商業(yè)裙樓，控兩層以上為住瘦宅部分，裙樓參地下為小區(qū)地理下停車場和設孔備用房。小區(qū)壺中心布置一棟坦高層純住宅塔昨樓，底層為架是空層。敬小區(qū)三棟塔樓具均設置頁為拘2鍬梯送8山戶，戶型對稱聚布置。橡建筑物樓高規(guī)爆劃建為了滿足規(guī)劃扔條件和消防要混求，小區(qū)內(nèi)的駐三棟塔樓的高活度都限制在歷10咽0轎米我以內(nèi)，具體規(guī)獵劃如下：位①寧腔臨緞街譜1千#擊和凱2司#幻塔樓設鮮置即2訂層商業(yè)裙樓依，群1議6各層住宅，玩屋頂他為閱裝飾性溜建筑，商業(yè)一的層高擇4.碗5榆米軌，室內(nèi)外高鴨差似+年0.群6蕉米叼，因此有四級鏈臺階，二層商緞業(yè)高乖3.雖9械米捆，住宅標準層亞高為商3牧米眾，轉(zhuǎn)換層高磁1.衫5扇米踩，娛屋頂撿裝飾性儀建筑高誼5.產(chǎn)8舒米桿（不計入樓高應）樓層總高為航58.貍5格米亭。兆②鞏召小區(qū)中志心斤3尸#收樓設置一層架套空層包，裂3最0鼠層住宅。住宅喬標準層高為劍3掌米鐮，轉(zhuǎn)換層高換1.格5放米筒，架空層高羞4.鴿5岔米穿，仗屋頂?shù)b飾性瓜建筑高濟5.鏡8管米亮（不計入樓高言）樓層總高為愚9曲6昨米董。辨表原6-3漠赴建筑物樓高規(guī)播劃表瘋類別亮棟數(shù)膠商業(yè)部分竹住宅部分溜其它應包含項劍樓高前層數(shù)額高度弱層數(shù)束高度習層數(shù)提高度析1命#賴樓義2或?qū)永^8.4蹄m赤1赤6壓層篇48m程2.1禿m槳1礙8井層蜘58.5m怒2哪#才樓耀2秒層昏8.4弟m拜1低6慌層黎48m蕩2.1鑰m刻1備8己層騰58.5m濁3根#蘭樓命0珠層庸0糧m忌3濱0知層怒90m奮6側(cè)m痰3涼0罪層今96m姿建筑物面積及鄭戶型規(guī)劃栽①嘴壓建筑物面積規(guī)馳劃嶺a.棗令總體規(guī)劃謝小區(qū)規(guī)劃采用械底建筑密度，銷以提高綠地率素，因此建筑物本占地面積受到嚴限制。小區(qū)規(guī)婚劃臨街布置梅12芽0蔽米云長，尾1角8原米桌寬的商業(yè)裙樓鷹，住宅部分基泉底長例35.戚1怒米團，駕1碰8禍米歸，構(gòu)建筑占地面積受為裝2791.猜8響㎡蹈，其中塔樓基驟底面燕積藏649.25腸㎡剃。裙樓底設置還小區(qū)地下停車薦庫和設備用房亞。標b.踩奸建筑物面積計軌算細則住宅部分問表女6.5年概住宅部分建筑宜物面積計算表諒序號寇指標砍計算公式盾面播積樂(零㎡系)窯備注峽1閱標準層建筑面償積射=典9×閃35.1+庫9×36.3磁+需0.35勤×趕(媽2+1.4+替2+4.1)繳×用2-37.7場85艇×配2-26.6厘5灣58.64造不包括陽臺面歌積押2斃陽臺面積胸=(1.7+勸0.7)核×矩3.4更×笑2歉÷涼2+(1.6轟×沾6.9稼+3.14孤×亮1.5瞧×主1.5列÷船8子)沸÷4巖32.01基按投影面積一輩半算分3畜標準層使用面仿積攪4歲21.5加4片標準層使用面奶積系數(shù)放7暗5.5溉%氏5搬標準層套內(nèi)面易積裂=5教58.64附-79.56蠟+3鮮2.01亭511.08訴6亦標準層公攤面鷹積鋪79.56炊7囑其它公攤面積適包括商業(yè)部分趟和架空層的電編梯及入口大廳鋸公攤面積濤622.76囑8鏈可售面積王=啞511.08迫×磚（耍16究×虹2+尿30償）濃31687.晴35地下車庫偽按照緒《濟南繞建設項目配建倚停車位規(guī)劃管責理暫行規(guī)定統(tǒng)》的規(guī)定，小融區(qū)共設總停車婆位生26銹0兼?zhèn)€，其中地上旬停車仙位都2拴6權個，占總停車叼位遭的清10國%千；地下停車樣位旨23蔬4急個，其中小型坐汽車停車舌位扒23少1利個，裝卸貨車右停車毅位剝3鏟個。按每個小捧型汽車停車位竭占地呀26.1m鞋2逮，裝卸貨車停袍車位占地廈50m聰2邪，小區(qū)地下車寫庫面積為質(zhì)6179m亞2爛其他配套建筑限面積另表尊6-6傷采其他配套建筑翼面積表倒配套斃面積戶（噸m辜2娛）寺備注言設備用房損495狗物業(yè)服務及配卵電房火72霜門衛(wèi)室富12滲兩個①戶型規(guī)劃模a.樓戶型總體設計昂要求居室內(nèi)部尿空間方正。在鍛功能分布中，洽動靜分區(qū)和干寄濕分區(qū)上要特蠻別重視，使有真限空間的每一居個角落都充分怕發(fā)揮作用。為昏了適應國家近煎期出臺的新國醉六條中關于新原建住宅項目印套型建筑面積溝90合平方米返以下住房（含抽經(jīng)濟適用住房順）面積所占比臭重，必須達到它開發(fā)建設總面矩積的臺70概％以上愉的政策，本項鍛目將以一室和組兩室的中小戶察型為主，所占姥比例將達辣到始70%筆以上。派一房：注重空歇間分布的合理孝性，特別是臥綁室的設計，必爭須經(jīng)濟實用。嶄對其引余部分面積無肝特殊要求，但括需方便且總價謀低，切合單身虹、部分經(jīng)濟不效太寬裕的新婚室夫婦及投資一鍋族的關注點。穿兩房：注重客翻廳和臥室的設矛計。面積配比懇適中，因為客切廳要承擔餐廳銷的部姿分使用功能，氣面積要盡量增偷大；主臥面積僻要稍增大，次免臥要適量減小驟。寨三房：注重客陳廳的設計和功雜能的分配，這圓種房型的購買固者多數(shù)家庭成協(xié)員很飾多，客廳要寬市大，獨立的餐慢廳；功能要多挖，能夠滿足父夜母、夫妻、兒在女等的共同需集求。戶型設計原則塵戶型設計為住星戶提供最佳的霉功能空間。以嬌我國城市住宅嘩建設基本原則漿為杠指導氣，蜻并與一定的技務術經(jīng)濟條件相求適應蹤，搭最佳的戶型功隊能空間應為千：鼠每套住宅獨門們獨戶稅，桂套內(nèi)應由門廳趨、起居室、臥的室、餐廳、廚他房、衛(wèi)生間、壺陽臺、戶內(nèi)交卸通及貯藏空間坦等構(gòu)珍成予,固其是設備設施欲齊全載，乎布局合理的空典間案；死各類功能空間爹應以起居筋室為中心進行負設計。起居室鴉是家庭成員活熔動的中心揮，炊因此必須保證旺每套住宅擁有次一寒個擾“項大垂廳蛋”膏，襯以滿足居住行叮為模式的需求暑。起居室盡量葬設置在好朝向敗位置。大戶型光提倡設置第二撞起居室。拐每套住宅具有擇良好的通風采局光、日照、隔骨熱、保溫、隔倘聲等性能。根止據(jù)擴功能和使用要啄求例，匪要綜合考慮各鍋個房間的大小泛、日照、采光的、通風等。套揚內(nèi)功能空間應碑具有一定的適座應性、可變膨性生,住以適應不同家鴿庭居住以及家寺庭生活模式變豪化的需桶求捐,營且功能空間還怨應滿足適用、輔安全、衛(wèi)生、視舒適、經(jīng)濟、雀美觀、長效的小要求。湯臥室設計應該溫避開來自戶內(nèi)傍其他房間或周太圍鄰居的視線芝干接擾烘,攀以保證臥滑室的私密性。嶺有條件的主臥春室訪,耽除設施專門的民衛(wèi)生間偽外擊,季應附設衣帽間擱、生活陽臺、員書房等。施必須設置戶內(nèi)義的室外空永間種——合—頓陽臺。合理設勸置陽灣臺愧,狡把自然環(huán)境引溉入室豈內(nèi)弊,紋可促進室內(nèi)外思環(huán)境交輕融專,南發(fā)揮多功能作疫用。雜務陽臺魯作為戶外重要贈活動場退所停,梅長條形平面已翼不符合使用要污求梨,沫應盡量接近正督方形。從結(jié)構(gòu)節(jié)處理和節(jié)約用竟地考叉慮脫,負凹陽臺更好。盒凹陽臺猶如我垃國傳統(tǒng)民居的蓄后測院艦,篩擔負洗刷、曬傳衣、雜務及夏秩季用餐、納涼睛等功能。生活恰陽臺有兩種選纖擇佳,叢一為客廳的延跑伸之,雀一為主臥室的捏延鐵伸責,門均為可取方案濃?？梢杂行Ю麥嫌妹繎舻奈恢闷ぬ卣忺c掙(山底層住戶、頂感層住戶、端頭啄住戶、中間住評戶瓣等漿)密進行設計。晝③捷掃戶型配比建議印（具體見各層屋平面戶型圖）靜兄根據(jù)競爭樓盤犧市場調(diào)查和本渣項目的定位，泉本項目定位為睬中檔，主要面社向工薪階層因汽此戶型主要以幟中小戶型為主艷，平均戶型套雄內(nèi)面積約剩為摔7乳0鳳平方米左右。澤1隔#飽、脈2眾#啟樓茄、效3拆#奧樓均勻布置兩勉房、三房、一金房三種戶型。熱各樓層戶型詳針細說明見下表趟表資6-7省戶型分布表傲戶型塊套內(nèi)使用面積奔（甩m伴2杠）荒陽臺面積怒（效m呆2政）僅套型建筑面積澤（護m富2臟）亦參考套內(nèi)建筑豬面積污（剖m婦2系）準戶數(shù)侍（戶叔）掌偵比例坡（洪%貧）呀樓號種A1蕩一室兩廳悠38.77兼0.00曲51.38扶47.01籮124革25紐各棟均有冰一房小計線124至25萄B1峰兩室兩廳顏53.87序8.00為71.40價70.68桿124對25攜各棟均有碼B2涂兩室兩廳刃49.55癥2.64斃65.67削62.72淘124餐25瑞各棟均有認二房小計梨248驢50納C1稻三室兩廳莊68.56托5.36換90.87返91.13渴124叔25慘各棟均有其二房小計個124即25牛合計撕496興100業(yè)表賭6-8容搬各戶型詳細面興積表單位：m2貧戶型們主臥尾次志臥抽1帆次備臥壇2蜓起居室盛廚房個衛(wèi)生間陡陽臺粘套內(nèi)使用面積厘套內(nèi)貴建筑決面積扛A1煎1思室優(yōu)2殖廳粉1采衛(wèi)善1敏廚郊10.39塔21.49汁3.75之3.14畜0您38.77鴨47.01酒B1遭2市室怕2渴廳洪1鋸衛(wèi)鳴1忘廚雙陽臺剩13.92欣6.16屆24.44素5.56笛3.79叢5.36眾53.87島70.68碰B2譽2撥室窗2膏廳桌1竊衛(wèi)絕1違廚檔1腰陽臺掙13.06沉8.32匠21.09偉4.26糕2.82泳2.64滔49.55相62.72艇C1波3溉室殘2脫廳阿1沃衛(wèi)遮1較廚雙陽臺商13.92聚13.46衣6.16陸25.67柴5.56糞3.79因8謊68.56列91.13敲建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)毀劃賭小區(qū)規(guī)劃為臨畝街兩仁棟揪1夕8花層高層，小區(qū)雹中心一衰棟閣3桐0塊層高層。采用津鋼筋混凝土結(jié)敵構(gòu)。結(jié)構(gòu)選型藏原則見下表。狐結(jié)構(gòu)體系仗優(yōu)點粘缺點替適用范圍櫻框架通建筑平面布置脂靈活，可以提漲供較大的建筑獨空間，也可構(gòu)逃成豐富多變的萌立面造型牌側(cè)向變形大，喬抗側(cè)能力較弱挺，建筑高度受坊限制堵60m到以下商場、醫(yī)病院、學校旗剪力墻騙承重、抗風、晃抗震、圍護與吃分隔為一體，膜經(jīng)濟合理利用導結(jié)構(gòu)材料；整州體性強，抗側(cè)躍剛度大，側(cè)向樂變形小，抗震響性好，與框架療體系相比，施喚工相對簡便。謠難以滿足大空炒間建筑功能的繁要求，結(jié)構(gòu)自欄重加大袋用于隔墻較多程的住宅、公寓叉和旅館建筑。戶框架閱剪力墻字結(jié)合了框架與價剪力墻結(jié)構(gòu)的愧特點，能提供術較靈活的空間掌布置，抗震性棒能好，改善結(jié)時構(gòu)的層間位移碧高度藍50m豈—批200m帆范圍內(nèi)，層郵數(shù)袍8-3敗0蛋層的公寓、旅證館、寫字樓。恭筒互警體銹抗側(cè)剛度大，摧空間受力性能典強，建筑層數(shù)綿可大幅度增加逮。職100m企以上高層建筑懲框架筒體災對建筑、結(jié)構(gòu)弊、設備有較強上的適應性，抗達側(cè)剛度大，整鴨體性能強菠150m貝以上高層建筑犬由上表結(jié)合本構(gòu)樓盤建筑物形躲式，選擇徐框架剪力墻陳結(jié)構(gòu)它。刷1逮#羞、架2杠#饞塔樓商業(yè)部分嶄和住宅部分設記轉(zhuǎn)換層網(wǎng)?？s3房#炎塔樓架空層和扯住宅部分也設隆置轉(zhuǎn)換層，以折增加架空層的幣空間感。祝7何潑項目技術經(jīng)濟鈔效益評估及融臘資方案創(chuàng)7.1粱投資與成本費壤用估算說明端棍投資估算依據(jù)尼1霞.吼本估算系根據(jù)揉項目方案設計駁所確定的經(jīng)濟恩指標進行編制屆2咽中華人民共和遙國建設部《房蝦地產(chǎn)開發(fā)項目培經(jīng)濟評價方法集》梢3委.冒材料、設備價冤格參考佛濟南矮現(xiàn)行市場價供4抬.音相關稅費按國皮家及暴濟南深市現(xiàn)行有關文固件規(guī)定及配套倦政策計列原5鼓.檔項目的信貸資鈔金成本按現(xiàn)行鹿商業(yè)銀行貸款修利率估算蓄6纖.衡業(yè)主提供的資逝料撈慕投資估算內(nèi)容號投資估算費用秩范圍主要包括秘土地費用、項蜘目前期工程費財用、房屋開發(fā)異建設燭費忙(孤建安工程費、費設備購置費以形及與小區(qū)配套航的公建、環(huán)境厲、綠化、智能夏化等相關設備同、設備的費唉用育)拒同、開發(fā)規(guī)費、傲管理費用、財求務費用、銷售守費用、銷售稅支費和不可預見透費。愈7.2貝數(shù)投資與成本費奸用估算嫌緞土地費用估算賓本項目開發(fā)形諸式是聯(lián)合開發(fā)怒，實質(zhì)是土地裂轉(zhuǎn)讓（假聯(lián)合帆真轉(zhuǎn)讓）。土化地料約囑18.2怪3早畝，土地轉(zhuǎn)讓齒費提13膀5紗萬元潛/邪畝狠，合爺計較246葉1賠萬元，以拆遷驕補償和購買在鵝建項目名義分允期支付。粱嶺支付時間：合近同簽訂后先古付迫10霞0攤?cè)f元誠信金；均方案審定后三胃日內(nèi)支付玉到妄20目%伍（濫492.2蟲萬元）；一書劍二證辦理完畢母后支付爽到嫂50昏%滴（棕1230.5演萬元）住；隔取得預售許可攀證后支付撕到芳80獅%預（利1968.8踏萬元）；封頂亞后三日內(nèi)支付臘到怨95棋%叨（戚2338除萬元）；竣工勢備案后三日支出付弊到貝100寫%性（于2461拳萬元）。瘡前期工程費用匠估算銜工程前期需進避行可行性研究嗚，水文，地質(zhì)兆勘測，同時進回行規(guī)劃設計和舌三通一平工作酒等工作。本項敏目前期工程費春估算參見父表奴7韻.1另。纖表肥7宮.垃1識爹前期工程費嫩序號避內(nèi)容毅總額耐（萬元）誰單方費用瘦（表元慧/殿㎡）抽計算依據(jù)蘭備注逢前期工程費用栽193.31恢39.33派條1丈市場調(diào)查僑及產(chǎn)品策劃等9.83勝2.00帝2抗元鹿/息㎡膀×宗總建筑面積覺49150勸㎡香暮2衰規(guī)劃設計費棟98.30您20.00砌20龍元鍬/泳㎡怪×稻總建筑面積響49150靈㎡侍3烏地質(zhì)勘查費科6.08清1.24獵5槽元宏/尚㎡斧×服用地面積錘12160材㎡鑼4塵三通一平卷60.80盞12.37培50習元腔/屆㎡掏×腐用地面積褲12160牛㎡益5摘施工圖審查費岔2.95戶0.60蓬3%×撿設計費斃6率勘察成果審查繭費爪0.61菌0.12蜻10%×缸勘察費總額晉擺基礎設施建設胃費估算牙基礎設施建設算費是指建筑物盆2問米嶄以外和項目用要地規(guī)劃紅線以丈內(nèi)的各種管線鋪和道路等工程繩的費用，主要睡包括供水，供賭電，環(huán)衛(wèi)，排稠污，小區(qū)道路逝，綠化設施的籍建設費用，以惹及各項設施與倚市政設施干線稻、干管的接口例費用。一般按宋實際工程量進婦行估算。農(nóng)本項目基礎設揉施建設費估算公參見扇表稱7席.2晉。拜表差7勉.2而醫(yī)卻基礎設施建設糧費估算表湯序號狐內(nèi)容攜總額渣（萬元）掠備息劃劃注割基礎設施配套脫建設費傳476.76甲1飾道路的60栽2鞭園林景觀工程昏200片3互供配電及照明誦工程毯80甩4范市政工程（生秤化池、拐給水鋒排水等）重90桶5侮其他覆46.76沈夠建筑安裝費用教估算挽建筑安裝工程勿費用是指建造籠房屋建筑物所肆發(fā)生的建筑工次程費用、設備牧費用、安裝工轎程費用和室內(nèi)年裝飾費用等。征本工程建安費少用按高層標準隆計算，其中土幻建工程、消防謎工程、電氣工摔程、給排水工堂程及智能化安紡裝工程按建筑削平方米造價計削算；否電梯工程按電為梯安裝數(shù)量計默算。詞本項目建筑安淹裝費用估算參執(zhí)見休表細7算.3吉。茶表魂7粉.摔3茶慌建安費用表歸序號搏內(nèi)容悶總額教（萬元）底單方費用加（石元需/于㎡）贊計算公式問備注咬1太建筑工程費輪4108.8要1尖835.97才相加仔1.1吳建筑工程主體本費用范3476.2信0僚707.26拳污竟工住宅合2861.7懸0迷750.00梁色75短0準元賴/隆㎡津×3815摔6臺㎡足侮商業(yè)艙280.80暢談650.00及金85婚0測元枯/納㎡渴×432旁0毛㎡溉飄車庫和設備用腎房豎333.70氣并500.00箏稅85誦0截元蹤/幫㎡銳×667沿4可㎡呀療1.2妖建筑裝飾工程舒費猾632.61榨光128.71混蛇漿兵住宅瓜457.87因府120.00企然12銹0燈元占/盜㎡提×3815址6銀㎡行警商業(yè)爭108.00鐮屋250.00仙衰25車0速元港/牲㎡隱×432斗0宇㎡芬勇車庫和設備用褲房白66.74助100.00遠坊10甩0么元慎/仙㎡祥×667拒4淺㎡守壯2垮安裝工程爹費嘗潤1080.6胡7鍛219.87紡燭浴較2.1疫消防工程俗191.04莫悟38.87你真釣住宅穗114.47舊管30.00灘3招0暴元該/耗㎡籃×3815霞6劉㎡刪帥商業(yè)胡43.20碎100.00遵釀10榴0糕元熱/因㎡紀×432馬0桂㎡靜筆車庫和設備用掛房鴿33.37裝50.00伴5更0也元兼/拍㎡羨×667個4甜㎡嚷貼2.2浙給排水工程少207.28路虛42.17瞧夫依給排水系統(tǒng)畢157.28挽險32.00丙3犯2暫元駝/心㎡病×4915酷0梨㎡千說變頻恒壓供水腸系統(tǒng)岸50.00富10.17較旱抹2.3布電氣設備駛122.88震毒25.00療2突5猶元嬌/洽㎡格×4915喚0麻㎡疑塑2.4濁電梯及其安裝星240.00槐朵48.83脫3亂幢仿×需2勤部像×4裁0例萬喇/奴部漏懷2.5水樓宇自動化要172.03挎談35.00汁3直5司元循/睜㎡早×4915屈0蕉㎡追價2.6困其他工程費用師147.45街遼30.00忌3撕0掙元響/冤㎡催×4915培0著㎡擊逝建安工程費載5189.4度8藍1055.8轉(zhuǎn)5致徹乎公共配套設施帶建設費估算賭公共配套設施耕建設費是指居蔽住小區(qū)內(nèi)為居映民服務配套建最設的各項非營悶利性的公共配心套設施（又稱墓公建設施）的局建設費用，主置要包括：社區(qū)說服務中心、文哄化活動中心等孟。這些配套設烘施是不能有償啦轉(zhuǎn)讓的，一般他按實際工程量蘭估算。革本項目公共配鬧套設施建設費范用估算參見斃表絮7環(huán).4泛。償表議7增.伶4街蘭公共配套設施豆費用表援序號虎內(nèi)容工總額（萬元）砌單方費用氧（腳元岔/岔㎡）主計算公式王備注光1針文化、體育設糟施炊27.48乖300.00嗚30污0趕元固/益㎡欲×30尸0墨㎡星羽毛球、乒乓綢球場等勝2醫(yī)物業(yè)管理籮社區(qū)服務用房蟲8.40錦1000.0三0通100壁0雖元抹/圣㎡潛×30膠0血㎡切3喪其他配套設施摩2.50房500.00鑄50吐0雷元榆/賣㎡督×20級0墾㎡洲局合計驚38.38吸7.81校主斬紐開發(fā)期間規(guī)費勤估算挽開發(fā)期間費用掠主要包括規(guī)劃小費用、建委系畝統(tǒng)收費、人防寶異地建設費、哪綠化建設費、撞國土房管系統(tǒng)役收費、防雷相草關費用、市政登收費等。這些擱費用按國家和梁濟南有關部門寒規(guī)定的費率估儀算。蜜本雞項目開發(fā)期間然規(guī)費估算參見輔表演7-沫6載。躁不可預見費估感算叉房地產(chǎn)項目投率資估算應考慮爪適當?shù)牟豢深A慘見費，其費用側(cè)大小按照上述候前五項費用漲的瞎3嚷%臺比例計算出。另(246姻1+19升3.31+棟476.7洞6+51糾89.48脾+38.3萬8)×3丟％爽=250.錫77勾萬元管理費用估算禾指房地產(chǎn)開發(fā)做企業(yè)在房地產(chǎn)者開發(fā)經(jīng)營活動涉中所發(fā)生的管鑒理費匙用釋,沿包括管理人員懸的工資、福利摟、辦公費、勞脆動保險費魂等叛,吸按照述各項費艱用逆的炸3溫％比例計算出違。刑(246網(wǎng)1+19遙3.31+藥476.7泳6+51苦89.48串+38.3肺8)×3盲％羨=250.日77匙萬元銷售費用像指對本項目進瘋行包裝宣哭傳撕,他促進銷售所發(fā)亞生的廣告、宣考傳等費用。按殖照銷售總收入巨的擋3饞％計。殘14487.震16際萬元范×4快％色=579應.49狗萬元主表砍7喂.互5綿糠開發(fā)期間規(guī)費步估算邁序號辯內(nèi)容固總費用蟻(烏萬泛元沙)瓦單方費用罷（叉元秘/欠㎡）常計算標準和依插據(jù)綁備注圓1向規(guī)劃費用引703.11側(cè)孫143.05干態(tài)概錯潔城市建設配套街費連688.10貢聚140.00警獄按建卻面泡14現(xiàn)0侵元惱/三平方米掘魯骨發(fā)煮（被200牌1換）認111館傲規(guī)劃許可執(zhí)照語費放2.00掉0.41悔0.18%監(jiān)×念預算投資額溉魯?shù)鞍l(fā)皆（思200圣1量）群2厚3淋號殲長激光卡價格列0.03稱0.01胡32蘭5咽元孤魯枝價呈（遺199議8乎）直8啟號蓬沖規(guī)劃管理費嗎12.97飯2.64壘0.25%焦×籠建安工程費特表2雨建委系統(tǒng)收費喊19.99氣4.07波秘司翅建設工程質(zhì)量切監(jiān)督費奧10.38燃2.11到0.2%湊×姐建安造價漢魯呢價赴(嗚2001)3布45到缸建設工程交易完所服務費蓄3.11皇0.63歉0.06%雖×朽中標額練魯掩價習（仇200農(nóng)3苦）慢52番教前期咨詢收費免指導標準刊0.00仍0.00殼按估計投資額描分類獅魯夢價縫（低200燃0疫）予352蘭源招標管理費渴2.08旺0.42坦0.04%戒×銀建安工程費痛咬識合同公證費摧1.00膏0.20球肌晨郊保險費葬0.00篇0.00婆遲施工單位支付煉3頑人防易地建設賭費擔172.03欣孟35.00逼3坑5殲元罩/燕平方米蘆×芒總建面哄魯努價基（忠200細1憤）陜493遼4裂園林、綠化賠蹲償費服0.00朱0.00烏分類標準按實虧際情況出計懶魯飼價任（尾200紅0托）昂75尾5枯超標噪聲排污英費貝4.86沒0.99財分類標準按實蟲際情況計

黃一心般啊4鵲元仗/電平米守魯卵價浪（禾200手0狂）枝21洽6門綠化建設費劉6.08把1.24睡5東元刷/弄平方米登預7以國土房管系統(tǒng)慢規(guī)費飽25.01拾5.09渾鳥塞刃預售許可證辦浩理費忽0.10夫0.02顏100砍0蘋元汗/達證慚房地局網(wǎng)站敏叨初始登記費央5.19孕1.06沃0.揮1纖％催×拳建造成本先房地局網(wǎng)站杠感賣房時交易手普續(xù)費上14.75搶3.00剩3密元胳/絲平方米貌×勺交易的建面全魯辭價脊（珍200匠2旬）遺130廢善房產(chǎn)測繪費嫂1.47繩0.30魯0.陵2撐－吩0.耀5守元負/證平方米分住給宅斑.惠非住忠宅通.旱規(guī)模渡魯找價體（芒200鑄0膚）先368找酸地質(zhì)災害評估慢收費標準蔽2.00蔬0.41乞政府分類指導捧價逗魯省價努（柱200風2見）下257安駝建設項目用地烤勘測費足1.50垂0.31花191既0篩＋泰477×枯X猴按點數(shù)計起魯腸價嶺（保200咬0積）厚368衰區(qū)地籍房產(chǎn)圖成僚果資料費章0.00政0.00爺6汪5錦元筋/鄙幅艘魯豆價觀（唐200紫0撐）肉368望佳白蟻防治費鑼0.61腿0.12服政府參考價扒魯鈔價據(jù)（稈200耳2燭）彼662送8逃防雷相關費用陪0.81辜0.17愈屑冠藥防雷工程設計驕審核收費壽0.52絡0.11汪0.01%恨×貼工程概（預）織算疫魯迫價伯（哥200隱1雷）怖402續(xù)兔防雷裝置安全鷹檢測收費理0.05噸0.01筋4撥5州元丙/特套彼×說套數(shù)害魯懂價慎（行200蟻1諸）緒194難澆防雷工程施工脈監(jiān)審收費剩0.25某0.05秤50何0麗元乎/騙次泄×5昏魯掩價淡（小200蘿1劫）務402扶9陜市政收費耀4.50產(chǎn)0.92粥頁依屑環(huán)境衛(wèi)生有償頭服務收費朝0.00臭0.00虛根據(jù)具體服務端項目計羊魯嚴價凡（虛200哨1俱）搞168翠劑行政事業(yè)性收刪費胡4.50劣0.92咸根據(jù)具體項目齒計葬魯?shù)鴥r酸（謊200擴1立）叫339萍案規(guī)費竊合計朗936.39段駝190.52劑奔康財務費用估算蘆指對銀行進行美借貸所發(fā)生的慚手續(xù)費、借款蔑利息等。按照紫貸款年限以及顏還款計罩劃涂,畏以箭6.0本3著％的年利率計包算其費用大小庫。劣本貫項目金財務費用鳳估算參見攝表橡7粘.6技。艙表罵7屠.6柔際盼貸款還本付息節(jié)表燥序號爆項目名稱亮合計（萬元）修計算期歷200漂9揮年重20午10穿年誦20土11宋年娘五1睜年初借款累計舞2000.0灰0卡1000.0伙0慢1.2巡本年借款渣2000.0頃0黨2000.0驚0恨