安徽黃山房地產(chǎn)住宅需求深度調(diào)查白皮書

黃山房地產(chǎn)住宅需求深度調(diào)查白皮書前言由黃山市房地產(chǎn)管理局發(fā)文組織，黃山日?qǐng)?bào)協(xié)助實(shí)施的黃山房地產(chǎn)住宅需求深度調(diào)查，在5月6—8日即房交會(huì)期間成功進(jìn)行。調(diào)查的方法主要采用房交會(huì)期間實(shí)地問卷調(diào)查，調(diào)查的內(nèi)容主要是收集黃山本地潛在購(gòu)房者的需求變化信息，調(diào)查的主要目的是將調(diào)查結(jié)果提供于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)決策參考使用，同時(shí)也作為普通購(gòu)房者之購(gòu)房參考。本次調(diào)查分為兩個(gè)部分：公寓和別墅，其中公寓部分共調(diào)查客戶347個(gè)，真實(shí)有效問卷為304份；別墅排屋部分共調(diào)查客戶132個(gè)，真實(shí)有效問卷為116份。本次調(diào)查由杭州**品牌營(yíng)銷機(jī)構(gòu)承辦實(shí)施，黃山西湖投資發(fā)展有限公司全程贊助?，F(xiàn)形成《黃山房地產(chǎn)住宅需求深度調(diào)查白皮書》之公寓和別墅排屋兩篇調(diào)查報(bào)告，現(xiàn)將報(bào)告內(nèi)容分兩部分發(fā)布。第一部分公寓篇一、黃山市民對(duì)于房產(chǎn)大勢(shì)的看法購(gòu)房者眼中黃山房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀從本次調(diào)研中看出，廣大黃山購(gòu)房者對(duì)黃山房產(chǎn)市場(chǎng)看法還是比較積極的。認(rèn)為正常的人群占到一半左右，即使有部分人認(rèn)為有泡沫，也不認(rèn)為黃山房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫并不是到了危險(xiǎn)的地步。雖然有41％的人群認(rèn)為不太正常，有一定泡沫，但這一數(shù)據(jù)相比于國(guó)內(nèi)其他城市更高的泡沫比例已經(jīng)具有了肯定的意義。購(gòu)房者是否看好黃山房產(chǎn)前景從房產(chǎn)發(fā)展前景的追問中可以看出人們看好黃山房產(chǎn)前景的比例相當(dāng)高，為67％。這個(gè)直接的問題更能說明購(gòu)房者對(duì)黃山房產(chǎn)發(fā)展的信心。購(gòu)房者對(duì)黃山未來3年內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法上面關(guān)于黃山房產(chǎn)市場(chǎng)的分析從這個(gè)問題的回答上也可以得到佐證。一半以上的人認(rèn)為黃山房產(chǎn)在未來三年內(nèi)會(huì)穩(wěn)步上漲。三分之一多的人認(rèn)為會(huì)比較平穩(wěn)。這兩者相加就已經(jīng)達(dá)到90％。從這里看出，至少在購(gòu)房者眼中黃山房產(chǎn)市場(chǎng)還是健康的有上升潛力的。購(gòu)房者看好黃山哪種類型的物業(yè)在被問到哪種類型物業(yè)發(fā)展前景會(huì)比較好的時(shí)候，黃山購(gòu)房者認(rèn)為首先是普通公寓，這一比例高達(dá)60％。此外景觀別墅與旅游休閑地產(chǎn)也一定程度被看好。二、黃山購(gòu)房者的住房現(xiàn)狀現(xiàn)有住房的性質(zhì)本次調(diào)研中反映，黃山購(gòu)房者現(xiàn)有住房中以商品房占有最大比例。其次為房改房，房改房人群比例達(dá)到四分之一左右，這個(gè)人群將會(huì)是商品房后續(xù)銷售的一個(gè)主要人群，他們的換房意愿會(huì)相對(duì)比較強(qiáng)烈。購(gòu)房者現(xiàn)有住房的面積分布含黃山購(gòu)房者現(xiàn)跨有住房面積以念小面積為主。艘居住疲在跨8字0講方及以下房子半的人群比例高溫達(dá)但5私0臨％以上。雞而墾10厭0珠－廣12冊(cè)0器這個(gè)現(xiàn)在購(gòu)房犬者主力需求的馬戶型面積則很攀少，這也從側(cè)熊面反映出市場(chǎng)鐵對(duì)于這個(gè)面積禁物業(yè)的需求比添較饑渴。董購(gòu)房者目前住您房的戶型結(jié)構(gòu)甲黃山購(gòu)房者目蔑前住房結(jié)構(gòu)中唐多為二室一廳寧，三居室這個(gè)肺主流居住戶型毅比例明顯偏低劫。這也反映出坐市場(chǎng)會(huì)有三居豪室戶型物業(yè)的盜較大需求。揚(yáng)對(duì)現(xiàn)有住房的頂滿意程度閱很明顯，黃山殼市民對(duì)于現(xiàn)有雷住房是不太滿疾意的蔬。弄6枝0體％以上的人群?jiǎn)静粷M意現(xiàn)在的獵住房，存在一齡個(gè)比較強(qiáng)烈的皮換房欲望，在際具有了一定的屢購(gòu)房能力后，嚇市場(chǎng)未來皇的需求力量會(huì)持比較強(qiáng)。刑目前購(gòu)房的主綁要意圖界目前多黃山公寓購(gòu)房翼者購(gòu)房主要為放首次購(gòu)房與改騎善居住質(zhì)量的電二次置業(yè)人群動(dòng)。二次置業(yè)者秋很明顯是不滿側(cè)意現(xiàn)有住房需寇要改善居住條打件，或者是為棋了家人而購(gòu)置宿。首次購(gòu)房人奇群主要可能是值由以前老房改敗房、福利房人蠟群購(gòu)置商品房框或者是年輕人嫌的一次置業(yè)。譯考慮到本次調(diào)電查對(duì)象主要是帖黃山本地購(gòu)房孫者，故投資人紗群比例相對(duì)較寇小。以購(gòu)房區(qū)域選擇桌傾向堡在購(gòu)房板塊區(qū)鹽域選擇上，世箭紀(jì)廣場(chǎng)附近的暢市政區(qū)塊最被耀黃山購(gòu)房者看矮好。其次則為庭江南新城附近擇板塊與老街、狀商貿(mào)城板塊。三、關(guān)于產(chǎn)品建筑類型貴與國(guó)內(nèi)其他地姜方不同的是，獵黃山購(gòu)房者對(duì)秋于小高層的接催受程度很高。愁甚至這個(gè)比例陜超過了對(duì)多層桂的接受度，說暮明除去了價(jià)格蹈影響，消費(fèi)者購(gòu)對(duì)小高層等高聰端物業(yè)的內(nèi)在濁向往。但還應(yīng)底該看到，高層誘公寓在目前的刊黃山還是存在軌一個(gè)接受度低時(shí)的尷尬。內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)悲對(duì)平層的接受辮度與其他城市倦相比沒有多少響差別，仍是主爐流。而對(duì)于復(fù)釘式、躍層與錯(cuò)胳層的接受程度辰，賤黃山購(gòu)房者明毀顯比較高。這開些新的物業(yè)形擔(dān)態(tài)可以成為市賢場(chǎng)供應(yīng)的參考典。戶型偏好高同前面對(duì)現(xiàn)有義住房戶型的調(diào)耕研相呼應(yīng)，宇黃山購(gòu)房者對(duì)航于三居室戶型草的需求處于非蘆常饑渴的狀態(tài)培，尤其是三室捐二廳這個(gè)戶型線。這個(gè)也說明束了黃山房產(chǎn)市勉場(chǎng)正在員向居住的舒適壇型轉(zhuǎn)變。趙房屋面積及功飼能分配趨從下圖看出，綱黃山市民比較耽接受的戶型面針積抗為促12扮0啊方左右的房子錫。以下的數(shù)據(jù)是可以作為戶型朱設(shè)計(jì)時(shí)的一個(gè)扎參照。車庫的需要稠有將近一半人語表示需要車庫床。僚車庫價(jià)格的接圖受情況是在購(gòu)買車庫的拆人群中，車庫渴價(jià)格的接受范械圍主要灘在機(jī)2紫－醋5層萬之間，當(dāng)體然質(zhì)8高萬這個(gè)價(jià)格也抄有相當(dāng)一批人輝接受。麗四、關(guān)于房產(chǎn)恩價(jià)格抬三個(gè)總價(jià)人群彼接受程度的對(duì)筑比攻在價(jià)格分析時(shí)嬌，為了避免購(gòu)血房者報(bào)價(jià)偏低殃的問題，引入洪了價(jià)格承受彈躍性系數(shù)的概念讓，詢問了消費(fèi)豪者股3鏈個(gè)價(jià)格，其中現(xiàn)有點(diǎn)貴的價(jià)格映可能會(huì)更接近丘購(gòu)房者的實(shí)際疤購(gòu)買力。從下擺圖中反映出一趁個(gè)情況，就是末黃山購(gòu)房者對(duì)隱價(jià)格最敏感的該點(diǎn)殼在脊2腔0添萬上，這個(gè)點(diǎn)疊也是人們接受飄度比較高的總酸價(jià)點(diǎn)，購(gòu)房的伴主力都集中填在懶20-3沉0慘萬之間。這個(gè)鷹價(jià)格段是人們忙比較敏感而又訓(xùn)可能會(huì)買的區(qū)嶼域。唉三個(gè)單價(jià)人群奧接受程度對(duì)比昨在單價(jià)上同上秩的分析，接受情都比較高的點(diǎn)思是問200串0接元勺/飄平方。爆而亦200盟0著－揮250凍0禾元這個(gè)單價(jià)則籌是有接受風(fēng)險(xiǎn)抖的區(qū)域。習(xí)隨價(jià)格變動(dòng)人胳群變化情況菠人們對(duì)總價(jià)的貼接受是隨價(jià)格在提高而下降的常。下圖劫以池5演萬作為一個(gè)段扁，可以看騰出蜓1哥5目－除2償0勾萬這個(gè)總價(jià)提叛高的過程，人幕們接受比例變呀化最小。質(zhì)而擺2拖0訴－貢2港5沾萬總價(jià)提高的矩過程購(gòu)房者比籃例較小最大。歇這個(gè)價(jià)格段是階購(gòu)房者的心里倡門檻。過了這儲(chǔ)個(gè)價(jià)格段，人鉆群比例隨總價(jià)忙提高變小的速添度減小。賤到肥3賀5淘萬以上人們對(duì)丹于總價(jià)的提高粱已經(jīng)不是很敏撐感了。這也反驗(yàn)映一部分有錢梨人的心態(tài)。單價(jià)他相應(yīng)總價(jià)的心明理接受門檻，誠(chéng)單價(jià)上的門檻賠也就是隨單價(jià)跑提高人群減少甘最多的區(qū)域執(zhí)為裁200圓0藏－胳220雷0炕這個(gè)段。這個(gè)斑價(jià)格段需要謹(jǐn)財(cái)慎。付款方式馬公寓樓購(gòu)房者必多選擇按揭付講款的購(gòu)買方式趨，但一次付清柜的客戶比例也牙有催15鏈%姜。豬首付及按揭付刃款浸黃山購(gòu)房者多書選管擇歲8立－傅1錄5宰萬的首付款。隔其中湯以啞1躁0雄萬首付選擇的及人群最多。而駕按揭月還款額撞黃山市民多選按擇宣100蘆0往元器/代月。其次扒為唉150餡0聾－瞇200皂0雄元歉/浴月。騙物業(yè)管理費(fèi)用貪預(yù)算謝在物管費(fèi)用上亞，仗黃山購(gòu)房者多輕接亂受開0.桿3冊(cè)－綿0.艇5愈元牲/悄月降/眉平方。選土擇憂1篩元右/鳥月販/蓬平方的人群比避例也不小。這誼可以作為高端蘋物業(yè)物管費(fèi)用滾的參考。五、媒體習(xí)慣慮信任的信息渠微道膝房交會(huì)是董黃山購(gòu)房者最運(yùn)信任的信息渠擇道。其次是售爛樓處，電視與唇樓盤現(xiàn)場(chǎng)。由經(jīng)此看來房展會(huì)與對(duì)于黃山市場(chǎng)繼的促進(jìn)作用不獲可小視。益?zhèn)戎亓私獾男炮s息伍人們通過不同爆信息渠道側(cè)重出了解的信息主謠要還是房子的滿價(jià)格。當(dāng)然地宵段、升值潛力鍛等也是購(gòu)房者萌考慮的因素。穴3低、電臺(tái)收聽習(xí)敵慣燦被訪者中夸有香6追0貴％沒有這方面子的習(xí)慣。有收搞聽習(xí)慣的人群獲相對(duì)均勻的分酬布在黃山人民料廣播電臺(tái)與交童通旅游臺(tái)。跡朱象表明，交通絨旅游臺(tái)的成長(zhǎng)遲更快。4、報(bào)紙習(xí)慣苦黃山日?qǐng)?bào)與新煤安晚報(bào)是購(gòu)房箱者看的最多的捕兩分報(bào)紙。民六、購(gòu)房者特辛征農(nóng)購(gòu)房者年齡分蒜布掉本次訪問人群堂中，被訪者毒以跪2懸0捆－坦3蹈9餡歲人群為主嫂，己4足5振－頓4犯9室歲人群也占有草相當(dāng)比例。購(gòu)房者職業(yè)叛本次調(diào)研反映細(xì)出，黃山購(gòu)房湯者以企事業(yè)單爺位職工及管理姥人員為主。其議次為政府公務(wù)收員與個(gè)體、私態(tài)人經(jīng)營(yíng)業(yè)主。迎購(gòu)房者家庭收秩入狀況盡購(gòu)房者收入多養(yǎng)在營(yíng)3獲－耕1各0亭萬之間，這個(gè)婆收入人群是購(gòu)企房者的中堅(jiān)人富群。其茅中社3-烏5猛萬元的家庭占積到訓(xùn)37.3必%員，豈1苦0羨萬元以上的公處寓購(gòu)房者比例回就明顯降低熔不同收入人群烘面積需求何如下圖痛，臨10鬼0辰方及以下的房京子的主力消費(fèi)決人群為年收謹(jǐn)入愛3真萬以下的購(gòu)房切者篇。兵12劇0屈方戶型的房子貧則是所有不同岔收入人群最喜賴歡的，其勿中貍3醒－然1提0慮萬的人群為最拘。另外一個(gè)特合點(diǎn)就是收入高漲端的人群對(duì)大粱面積的戶型特慚別喜歡。有三碑分之一的年收融入踩1節(jié)0祥萬以上人群喜尚歡辛15效0情方及以上的面慕積。懶不同收入人群刊總價(jià)預(yù)算自從下圖中很容捷易看到，隨著