商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售方案

xx廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售方案xx廣場(chǎng)各商業(yè)營(yíng)業(yè)房已全面完成，為使公司的資金盡快回籠，投入其它項(xiàng)謝謝閱讀目之中，盤(pán)活公司資產(chǎn)存量讓市場(chǎng)繁榮的同時(shí)提升公司營(yíng)業(yè)房的價(jià)值，根據(jù)目精品文檔放心下載前xx批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售實(shí)際，特制訂本方案.謝謝閱讀一、銷(xiāo)售前的準(zhǔn)備工作1、商場(chǎng)劃分及原則①以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保持精品文檔放心下載商場(chǎng)的通暢與美化商場(chǎng)整體布局；②與銷(xiāo)售價(jià)格綜合考慮,合理設(shè)置鋪位總值，利于銷(xiāo)售;尤其是針對(duì)返租謝謝閱讀銷(xiāo)售的客戶(hù)，鋪位總值要?。虎鄢粚优R街鋪位外，其余二層鋪位應(yīng)為全開(kāi)放式設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足視線(xiàn)通透及統(tǒng)謝謝閱讀一經(jīng)營(yíng)的要求；④依據(jù)大型批發(fā)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的賣(mài)區(qū)與走道劃分要求及使用原則；考慮消防人精品文檔放心下載流疏散;⑤依據(jù)主力客戶(hù)需求較小鋪位的市場(chǎng)特征，主力鋪位以小開(kāi)間為主，除一感謝閱讀層臨街鋪外,主力旗艦店的商鋪之銷(xiāo)售建筑面積控制在25～50平方米區(qū)間,售謝謝閱讀價(jià)控制在15~45萬(wàn)之間。這樣可降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，提高銷(xiāo)售速度;感謝閱讀⑥力爭(zhēng)使所有走道兩側(cè)均為賣(mài)區(qū)鋪位，避免產(chǎn)生冷通道，保持連續(xù)；精品文檔放心下載⑦獨(dú)立商鋪（自營(yíng)商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)）分割要充分兼顧銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)的關(guān)系，做到可感謝閱讀分可合——“分小易售，和大好用”。2、市場(chǎng)銷(xiāo)售單位劃分，編制《感謝閱讀3二、銷(xiāo)售價(jià)格策略原則：一)、銷(xiāo)售定價(jià)原則1.通過(guò)詳盡的周邊市場(chǎng)調(diào)研及商戶(hù)追訪(fǎng)，確定產(chǎn)品的日租金以0。5-1謝謝閱讀平米/天為基準(zhǔn)，不同樓層進(jìn)行合理比例調(diào)整表一：xx廣場(chǎng)A棟、B棟銷(xiāo)售基價(jià)表?xiàng)澴畹头绞絺渥⑻?hào)售價(jià)

范圍A一A棟層類(lèi)

B類(lèi)C類(lèi)B棟C一A甲棟層

乙B甲乙丙C2.在確定產(chǎn)品價(jià)格定位的基價(jià)上，通過(guò)調(diào)整價(jià)格的階差，達(dá)到整體銷(xiāo)售平精品文檔放心下載衡的目的；3.通過(guò)返租方式，使各層商鋪在推市階段的節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售中，最大化的吸納商精品文檔放心下載戶(hù)、投資者及終端消費(fèi)群體,同期制造促銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn),使之成為市場(chǎng)商鋪旺銷(xiāo)感謝閱讀熱點(diǎn);4.確保項(xiàng)目具有區(qū)域價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力和特色賣(mài)點(diǎn)，與市場(chǎng)上同類(lèi)型產(chǎn)品相比更感謝閱讀具有較強(qiáng)的性?xún)r(jià)比；二基本目標(biāo)均價(jià)為了回避風(fēng)險(xiǎn)，可選用如下方式：開(kāi)始采用一個(gè)保險(xiǎn)的售價(jià)，商鋪銷(xiāo)售方式謝謝閱讀如果為返租的話(huà),為了補(bǔ)償返祖給投資者的損失，可把商鋪的價(jià)格上浮30-50%，感謝閱讀甚至100％，如表一這個(gè)價(jià)格適用在前期認(rèn)購(gòu)登記,視市場(chǎng)反應(yīng)再做調(diào)整。在籌備期和前期認(rèn)精品文檔放心下載購(gòu)登記期,宣稱(chēng)均價(jià)為XX／平方米，看市場(chǎng)反應(yīng)決定正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)售價(jià)。謝謝閱讀定價(jià)說(shuō)明：1.位差:根據(jù)鋪位所占主次通道的流向面多少，及人流抵達(dá)的易達(dá)性，各層謝謝閱讀“金角銀邊”的鋪位會(huì)在該層基價(jià)基礎(chǔ)上乘以1.0至2.0的系數(shù)。精品文檔放心下載2.其它因素差異：因建筑結(jié)構(gòu)影響（如柱子等）,或因鋪位分割造成死角，精品文檔放心下載則該類(lèi)鋪位應(yīng)適當(dāng)調(diào)低價(jià)位；因鋪位面積較大，購(gòu)鋪者對(duì)總價(jià)敏感度較謝謝閱讀強(qiáng)，應(yīng)相應(yīng)減少大面積鋪位銷(xiāo)售單價(jià)。小步快跑"是價(jià)格提升策略的基本原則。謝謝閱讀預(yù)計(jì)銷(xiāo)售全程至少提價(jià)3次以上。首先執(zhí)行認(rèn)購(gòu)登記價(jià)格，正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)精品文檔放心下載提一次價(jià)，幅度可稍大,正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)后，在廣告策略和各種營(yíng)銷(xiāo)手段的支持下，精品文檔放心下載2次,以最大限度精品文檔放心下載的營(yíng)造熱銷(xiāo)現(xiàn)象.至于提價(jià)的幅度可根據(jù)銷(xiāo)售中所體現(xiàn)出來(lái)的消費(fèi)者能接受的幅謝謝閱讀度極限來(lái)確定，提價(jià)最終以促進(jìn)銷(xiāo)售為目的，任何提價(jià)都不能阻礙銷(xiāo)售。提價(jià)的感謝閱讀形式有兩種，一是通過(guò)折扣提價(jià)，二是直接提高表價(jià)。本項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中建議以感謝閱讀折扣提價(jià)為主，提高表價(jià)為輔的提價(jià)方式。2、分期間的價(jià)格策略：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)與正式開(kāi)盤(pán)后價(jià)格要有明顯區(qū)別，以便形成良好的口碑;精品文檔放心下載3、公開(kāi)銷(xiāo)售價(jià)格策略原則：售價(jià)表不公開(kāi)發(fā)放傳銷(xiāo)方式銷(xiāo)售給老業(yè)主價(jià)格優(yōu)惠公開(kāi)認(rèn)購(gòu)前期我們采取低價(jià)位入市的策略，不論何種付款方式。在此期間內(nèi)認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)將感謝閱讀享有折扣點(diǎn)的優(yōu)惠。公開(kāi)發(fā)售后期我們采取低價(jià)位回升入市的策略，把物業(yè)的入市最低價(jià)調(diào)整，我們可以選謝謝閱讀精品文檔放心下載相鄰物業(yè)間的價(jià)格在幾百元錢(qián)／平方米的差價(jià)不怎么吸引人，但如果相鄰物業(yè)感謝閱讀相差在4—5千元／平方米以上，則就可以明顯讓感覺(jué)到真正的優(yōu)惠。感謝閱讀采用“低開(kāi)高走”遞增策略，給物業(yè)足夠的升值空間；三、銷(xiāo)售方式二)、以租代售式感謝閱讀內(nèi)買(mǎi)所租的商鋪,即以租賃時(shí)的價(jià)格(可提高價(jià)格)賣(mài)給投資者。投資者在經(jīng)營(yíng)期精品文檔放心下載間所交的租金，可以抵沖部分購(gòu)房款，待付清所有房款后，即可獲得該商鋪的感謝閱讀產(chǎn)權(quán)；如果投資經(jīng)營(yíng)者在合同期限內(nèi)不購(gòu)買(mǎi)該商鋪，則作退租處理，先期交納謝謝閱讀的租金可以作為房產(chǎn)公司收取的房租首付20%房款，連續(xù)8年每年年初按房款的年租金交納后謝謝閱讀該商鋪產(chǎn)權(quán)即歸租賃經(jīng)營(yíng)者所有(以交房日作為每年年初付款日，客戶(hù)提前付清精品文檔放心下載房款可即時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證）。謝謝閱讀10%）繳納房款比例回購(gòu)年限備注50%3年確回購(gòu)年限并按相應(yīng)比例繳拿房80％5年100％8年款后，自主經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)年限到期時(shí)，若商家愿意購(gòu)買(mǎi)，則補(bǔ)足房款后辦理謝謝閱讀產(chǎn)權(quán)手續(xù).若商家不愿意購(gòu)買(mǎi)，則由公司按原值回購(gòu)，回購(gòu)年限內(nèi)，商家免謝謝閱讀費(fèi)經(jīng)營(yíng)四)售后返租式售后返租(售后包租、售后回租、售后承租)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)精品文檔放心下載采用在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方感謝閱讀式銷(xiāo)售商品房的行為.即將所售商品房出售給投資者，只出售產(chǎn)權(quán)，感謝閱讀由公司統(tǒng)一與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，交由專(zhuān)業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，采用固定精品文檔放心下載回報(bào)形式向業(yè)主支付租金。購(gòu)買(mǎi)返租商鋪之業(yè)主同時(shí)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同與《返租感謝閱讀協(xié)議》。并以承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的精品文檔放心下載一種投資方式。1、返租的資金預(yù)算及可行性論證對(duì)于返租的方案，當(dāng)然在操作手法上會(huì)有些難度，但結(jié)合我司的情況，其謝謝閱讀操作應(yīng)當(dāng)說(shuō)是非?？尚械摹Ｏ旅嫖覀円砸唤M數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明：（1）例：一層一個(gè)建筑面積為30平方米的鋪位，單價(jià)5000元／㎡.公司精品文檔放心下載提供5成10年按揭和最高5年返租,A：客戶(hù)的投資分析如下:鋪位總價(jià)：15萬(wàn)首期：7。5萬(wàn)貸款：7.5萬(wàn)精品文檔放心下載月供:851元年供：851×12=10212元謝謝閱讀如果公司提供客戶(hù)年投資回報(bào)率：15×8％＝1。2萬(wàn)元5年的投資回報(bào)：1.2×5＝6萬(wàn)元謝謝閱讀公司提供五年返租回報(bào)一次性從首期款中扣除,即客戶(hù)首期款只需交納7.5－精品文檔放心下載6=1.5萬(wàn)元，相當(dāng)于首期1成,即可獲得一個(gè)15萬(wàn)元的商鋪產(chǎn)權(quán)。感謝閱讀今后五年之內(nèi)，客戶(hù)需每月向銀行交納851元（10年共計(jì)交納851×12×精品文檔放心下載萬(wàn)元）,五年之后則根據(jù)自己的意愿，可自營(yíng)也可對(duì)外出租，按目前精品文檔放心下載同類(lèi)商場(chǎng)的租金狀況，本項(xiàng)目的租金可望在開(kāi)業(yè)后三年之內(nèi)達(dá)到如下平均水準(zhǔn)：精品文檔放心下載負(fù)一層：20元/平米＊月第一層內(nèi)部：35元/平米＊月臨街：60元/㎡精品文檔放心下載第二層：20元/平米＊月5年則可獲得租金35×30×12×5=63000元的租金.感謝閱讀那么客戶(hù)實(shí)質(zhì)上在10年時(shí)間內(nèi)只提供了1。5＋10.2-6。3=5。4萬(wàn)元,就獲謝謝閱讀得了一個(gè)價(jià)值15萬(wàn)元的30平方米的鋪位，此后每年1050×12=12600元（還謝謝閱讀不算商鋪未來(lái)的增值）的收益可延續(xù)40年（總計(jì)504000元，按使用權(quán)50年計(jì)謝謝閱讀感謝閱讀B：公司收益計(jì)算，1)資金回籠:15-6=9萬(wàn)元2)返租5年的租金收入：16×30×12×5=28800元=2.88萬(wàn)元謝謝閱讀3)回籠資金利用率按年貸款利息計(jì)算：9×(1＋7.5%)=12.92萬(wàn)元精品文檔放心下載4)5年的總收入:12。92＋2.88=15.8萬(wàn)元謝謝閱讀實(shí)際上將資金用于開(kāi)發(fā)其它項(xiàng)目的利潤(rùn)大大超過(guò)此數(shù),高于此數(shù)的精品文檔放心下載收入是公司的額外收入.由此我們也可推算出，如按此租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，按照精品文檔放心下載謝謝閱讀8%的5年返租方案是相當(dāng)可行的。（2)確定公司提供8%租金回報(bào)的理由：謝謝閱讀如果低于8%的回報(bào)，客戶(hù)投資者就會(huì)感覺(jué)到明顯的不劃算,而不會(huì)有購(gòu)買(mǎi)欲謝謝閱讀望。如果高于8％對(duì)銷(xiāo)售當(dāng)然有好處,但對(duì)公司的利潤(rùn)會(huì)受到損失。8％的謝謝閱讀感謝閱讀一層的市場(chǎng)售價(jià)，其附加值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公司的補(bǔ)償部分。2、售后返租方案通過(guò)上述論證,我們可以采取如下售后返租方案；萬(wàn)5備注謝謝閱讀精品文檔放心下載業(yè)主支出00055400040505業(yè)主前585收入后5收80前4感謝閱讀后按謝謝閱讀A、五年返租方案說(shuō)明：.五年返租對(duì)公司來(lái)感謝閱讀講可以在前五年賺回來(lái)。我們?cè)阡N(xiāo)售時(shí)直接在售房款總額中減去五年租金（總謝謝閱讀款的40%）但與客戶(hù)簽定補(bǔ)充協(xié)議，前五年經(jīng)營(yíng)權(quán)歸我們。精品文檔放心下載⑴對(duì)客戶(hù)從資金壓力、合理避稅、回報(bào)上更具吸引力。①五年的租金一次性返還，直接降低了客戶(hù)的資金壓力.②五年的租金一次性返還，可以合理的避稅。五年的租金扣減了房款，辦產(chǎn)權(quán)證契稅降低了金額：40%×4%=1。％精品文檔放心下載五年租金的租賃稅可以避免40％×17%=6.8%精品文檔放心下載總計(jì)可以避稅：1.6％＋6.8％=84%相當(dāng)于客戶(hù)前五年收回了40％＋。4%=48.4%精品文檔放心下載③客戶(hù)回報(bào)率高出％為133％⑵對(duì)開(kāi)發(fā)商1、開(kāi)發(fā)商只需賺回5年8%的收益和少收回的40%房款資金利率

40%×6%÷2=1.2%，實(shí)際負(fù)擔(dān)為92％，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低。感謝閱讀2、可以很快的回收60%的資金。3、降低前5年定時(shí)返租的資金壓力。B、十年返租十年返租對(duì)客戶(hù)來(lái)講有更強(qiáng)的吸引力，可以降低投資總額十年返租對(duì)公司

來(lái)講可以在前十年賺回來(lái).我們?cè)阡N(xiāo)售時(shí)直接在售房款總額中減去十年租金總

款的80％),但與客戶(hù)簽定補(bǔ)充協(xié)議,前十年經(jīng)營(yíng)權(quán)歸我們。感謝閱讀⑴對(duì)客戶(hù)從資金壓力、合理避稅、回報(bào)上更具吸引力。①、十年的租金兩次(每5年一次返還，直接降低了客戶(hù)的資金壓力。精品文檔放心下載②、十年的租金兩次（每5年一次）返還，可以合理的避稅.感謝閱讀十年的租金扣減了房款，辦產(chǎn)權(quán)證契稅降低了金額：80%×4％=3.2%精品文檔放心下載十年租金的租賃稅可以避免:80%×17%=136%精品文檔放心下載總計(jì)可以避稅：32%＋13.6％。％相當(dāng)于客戶(hù)前十年收回了80％＋16.8%=86。％感謝閱讀③、客戶(hù)十年后回報(bào)率高達(dá)53。％④、購(gòu)買(mǎi)50萬(wàn)的商位按揭只有75萬(wàn)元，大大的降低了投資門(mén)坎.感謝閱讀⑵對(duì)開(kāi)發(fā)商5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均貸款資金利率

40%×6%÷2=1.26％感謝閱讀實(shí)際負(fù)擔(dān)為9，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低。②、可以很快的回收30%的資金。③、降低前十年的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和前十年定時(shí)返租的資金壓力。精品文檔放心下載④、增加了成交率.C、操作要點(diǎn)：1、以3萬(wàn)的價(jià)格為總房款計(jì)算：實(shí)付房款=總房款％優(yōu)惠比例。謝謝閱讀2、合同上簽定房款總額為可為實(shí)付房款，也可為總房款，在銷(xiāo)售上可以盡量

引導(dǎo)按實(shí)付房款計(jì)價(jià)（可合理避稅。謝謝閱讀3、對(duì)五年返租一次性付款優(yōu)惠按揭優(yōu)惠2％。對(duì)十年返租：一次性付款

優(yōu)惠1%，按揭不優(yōu)惠。感謝閱讀4、對(duì)老客戶(hù)增加的優(yōu)惠。D、分區(qū)域配合方案操作根據(jù)公司現(xiàn)有的分區(qū)特點(diǎn)和租金利潤(rùn)特點(diǎn)?？梢园逊侄武N(xiāo)售、五年返租、謝謝閱讀十年返租配合使用。經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售.在C210年的經(jīng)營(yíng)權(quán),

以每平米4200元的價(jià)格銷(xiāo)售。相當(dāng)于35元/㎡·月，十年租金一次性交清租金

10年不變。計(jì)算方法:以100平米為例：10年經(jīng)營(yíng)權(quán)銷(xiāo)售金額為:35×50×12×

10=21萬(wàn)元感謝閱讀客戶(hù)回報(bào)率：30×8%÷12=20%特點(diǎn)：1、展示了xx廣場(chǎng)商業(yè)鋪面的升值空間。2、通過(guò)銷(xiāo)售控制達(dá)到少數(shù)區(qū)域銷(xiāo)售不會(huì)造成大量未售資產(chǎn).謝謝閱讀320%的年回報(bào)率更具有吸引力。4、對(duì)黃金區(qū)域本身有很大的升值空間公司可以獲得更多的利益。精品文檔放心下載經(jīng)