唐山鉑悅山3號地塊營銷方案59

報告思路CONTENTS市場分析目錄0102030405060708項目分析客群定位推售計劃推廣計劃推廣節(jié)奏推廣概念推廣動作第一頁，共79頁。

市場分析01第二頁，共79頁。公寓市場/ApartmentMarketing第三頁，共79頁。唐山市重點公寓項目主要集中于市區(qū)北部的長寧道板塊以及中部的北新-新華道板塊兩大板塊長寧道板塊中北-新華道板塊在售項目待售項目新華文化廣場新華聯(lián)廣場萬達廣場新華貿(mào)鉑金公寓茂華唐山中心銘洋國際中環(huán)廣場嘉美廣場新世界中心自由微家時代星城公寓市場分析丨重點項目分布第四頁，共79頁。唐山重點公寓項目市場存量近22萬㎡，整體去化較慢，以目前單項目月均614

㎡的去化速度計算，整體出清還需4年時間；戶型面積集中于50-80㎡，單價在5000-5800元/㎡（毛坯價）公寓市場分析丨重點項目信息總覽

區(qū)位

`銷售狀態(tài)

項目名稱

體量

面積區(qū)間

精裝標準

售價

去化率

月均去化面積

存量

備注

路南區(qū)在售萬達廣場-晶座7.9萬50-90毛坯520099%8124萬D座未開，預(yù)計整售待售新世界3萬66-83毛坯5500未知未知3萬未開盤路北區(qū)在售V+自由城4.5萬30-60毛坯7500(LOFT產(chǎn)品，轉(zhuǎn)化為平層價格約5250）9003.6萬LOFT產(chǎn)品，目前接近封頂待售嘉美廣場3萬50-100毛坯5500

3萬

第五頁，共79頁。整體項目超百萬平米，公寓7.9萬㎡，大品牌，小戶型，低總價，客戶吸引力較強，2011年去化較快，2012年后銷售緩慢，成交客戶以投資、辦公類客戶居多項目規(guī)模總建面109萬平米，其中公寓建面7.9萬項目檔次中高端精裝公寓，8部電梯產(chǎn)品信息標準層1800㎡，開間55-90㎡，凈層高2.3m，8梯28戶，共22層616戶精裝標準精裝，1500元/㎡開盤時間2010年下半年均價（元/㎡）開盤當年6300，現(xiàn)在最低5000去化信息C座總?cè)セ?9%，開盤初期去化較好，12年去化率50%左右，后期有相當一部分抵工程款，現(xiàn)階段去化較慢，整體月均去化812㎡成交客戶投資、辦公類客戶居多，自住很少備注說明D座未開，預(yù)計整售；開盤初期去化較好，12年去化率在50%左右，后期相當一部分抵工程款。投資回報率較高年收益8%左右公寓C座公寓D座公寓市場分析丨案例分析-萬達廣場第六頁，共79頁。

置業(yè)顧問采訪Q:開盤時候賣的好嗎，后期為什么降價呢？A：開盤賣的好，客戶比較認可，后期降價主要是3個原因：1、市場冷清了；2、因為地質(zhì)原因影，住宅、公寓、商業(yè)去化都受到了影響；3、萬達想快速清盤。目前C座已經(jīng)售完了。Q:買萬達公寓的客戶都是什么樣的？A：投資客戶，自用的很少，有個大客戶買了4層做快捷酒店，小面積的比較好賣，辦公的為主吧，畢竟萬達的商業(yè)氣氛在這里，也有很多個人租出去當公寓住。Q:你在萬達做多久了？A：從開盤一直到現(xiàn)在。公寓市場分析丨案例分析-萬達廣場第七頁，共79頁。項目規(guī)模總建面135萬平米，其中公寓建面5.96萬項目檔次135萬平米商業(yè)建筑群唐山航母級綜合體產(chǎn)品信息一棟平層公寓，一棟loft公寓，開間面積60-80平米為主，LOFT產(chǎn)品層高約6米精裝標準毛坯交房，公共部分精裝修開盤時間預(yù)計2017均價（元/㎡）開盤售價6000左右意向客戶主要針對年輕有錢客群備注項目規(guī)劃大量住宅、一棟甲級寫字樓，兩座普通寫字樓，和一棟高檔酒店，預(yù)計引入萬豪。135萬平米城市綜合體，項目檔次較高，品類齊全，曾規(guī)劃2棟公寓樓，一棟平層，一棟loft,目前茂華把所有的公寓全改成寫字樓，LOFT產(chǎn)品取消公寓座公寓座公寓市場分析丨案例分析-茂華唐山中心第八頁，共79頁。原公寓樓底層為茂華數(shù)碼廣場，共4層，以產(chǎn)權(quán)式商鋪進行銷售茂華數(shù)碼廣場

茂華數(shù)碼廣場廣場建筑面積15000㎡業(yè)態(tài)數(shù)碼產(chǎn)品套數(shù)400戶型面積套均37.5㎡價格4層

10000元/㎡3層15000元/㎡2層20000元/㎡首層30000元/㎡銷售政策年回報率7%公寓市場分析丨案例分析-茂華唐山中心第九頁，共79頁。

置業(yè)顧問采訪Q：為什么貴方把公寓都改成寫字樓了？A：我們項目是百萬平米的商業(yè)大盤，比起公寓我們做寫字樓更有底蘊，而且新華道的寫字樓目前大多數(shù)都取得成功，結(jié)合自身條件我們選寫字樓Q：貴方數(shù)碼廣場的產(chǎn)權(quán)商鋪目前銷售情況如何？A：不錯，賣了100套了，現(xiàn)在賣的是4層，我們預(yù)計明年打開其他樓層Q：客戶對數(shù)碼業(yè)態(tài)認可嗎？或者說他們對回報率認可嗎？做鄰里中心購物廣場會不會更好？A：業(yè)態(tài)和數(shù)碼廣場認可度一般吧，做其他的業(yè)態(tài)我們這里做不了，因為有購物中心了，自持。Q：為什么不當?shù)咨藤u了？A：自己產(chǎn)品打架，我們有底商，而且投資額超過500萬的底商即使在新華道也賣不動公寓市場分析丨案例分析-茂華唐山中心第十頁，共79頁。公寓市場分析丨區(qū)域內(nèi)競品新入市的微家自由城項目，距本案僅一路之隔，是區(qū)域內(nèi)本案公寓唯一、且貼身肉搏的競品本案微家自由城第十一頁，共79頁。公寓市場分析丨區(qū)域內(nèi)競品|微家自由城產(chǎn)品信息對比項微家自由城本案建筑面積（㎡）45799.149833產(chǎn)權(quán)年限（年）4040產(chǎn)品形式5.2m層高loft3.2m層高平層戶型面積（㎡）34-54（40占81%，54占8.5%，34占8.5%）約40層數(shù)1825裝修情況毛坯毛坯附加值贈送一層+走廊上空樓面地價（元/㎡）11612087預(yù)計售價（元/㎡）8500毛坯6500精裝7200（成本價5636）預(yù)計套總價（元）29-46萬，主力戶型34萬（按成本價銷售預(yù)計28萬左右）備注開發(fā)商補貼水電費無微家自由城產(chǎn)品為5.2m層高loft形式，戶型面積34-54㎡，贈送一層+走廊上空，預(yù)計售價8500元/㎡，主力戶型套總價34萬，對比微家自由城，本案在產(chǎn)品力與價格上均不具有優(yōu)勢第十二頁，共79頁。公寓市場分析丨區(qū)域內(nèi)競品|微家自由城層次分明，立體感強動靜分離，私密性強得房率高，加大空間使用成本低，物業(yè)費按單層收取面寬3.95m，進深5.5-8.6m，空間感較好戶型亮點5.2m層高首層建筑面積34.12㎡實際使用面積80㎡首層建筑面積54.79㎡實際使用面積約110㎡贈送走廊部分D戶型C戶型戶型設(shè)計層次分明，空間感強，贈送面積大（50㎡左右），得房率高（建筑面積34㎡，實際使用面積可達80㎡），物業(yè)費用僅按單層收取第十三頁，共79頁。公寓市場分析丨區(qū)域內(nèi)競品|微家自由城客廳客廳廚房衛(wèi)浴臥室樣板間目前已對外開放，其空間布局相對合理，設(shè)計風格沉穩(wěn)大方，對產(chǎn)品有較強的展示作用第十四頁，共79頁。

置業(yè)顧問采訪

Q：何時開盤，開盤銷量如何？A：11月份開盤，銷售50套左右

Q:客戶都從哪里來呢？A:主要是想在鳳凰新城買房投資的人群，利用地段優(yōu)勢吸引一部分，外加產(chǎn)品是LOFT，贈送多。以投資客戶為主吧，自住的基本沒有，自用的客戶有辦公的，小面積的看的多，34和40的，大一點的看的少Q(mào):LOFT產(chǎn)品客戶認可嗎？A：一般，因為供暖收的多，而且不太實用，不過確實有非常喜歡的。Q：你們把下面3層當?shù)咨塘耍蛩阍趺促u？A：不賣，自持公寓市場分析丨區(qū)域內(nèi)競品|微家自由城第十五頁，共79頁。公寓市場存量近22萬㎡，整體去化較慢，單項目月均去化614㎡，整體出清還需4年時間；功能較為單一，戶型面積集中于50-80㎡，單價在6000-8000元/㎡（毛坯價），小戶型去化快；投資客群為主，部分辦公，自住客戶少；區(qū)域競爭壓力大，loft產(chǎn)品性價比超高，本案現(xiàn)狀產(chǎn)品及總價在競爭上不占優(yōu)勢。傳統(tǒng)公寓不可行，產(chǎn)品功能創(chuàng)新、增加軟性服務(wù)是突破點，緊抓投資及辦公客群需求；通過壓縮戶型面積，控制總價，占領(lǐng)市場競爭優(yōu)勢公寓市場分析丨小結(jié)第十六頁，共79頁。商業(yè)市場/CommerceMarketing第十七頁，共79頁。新華道建設(shè)路主要商圈有新華道的大樓商圈、北新道的八方商圈、建設(shè)路的遠洋城商圈，新興商圈有建設(shè)路的鳳凰城商圈。遠洋城商圈大樓商圈八方商圈鳳凰城商圈興源道商圈東方商圈唐山商圈主要分布在新華道和建設(shè)路附近，商圈氛圍已成熟銀泰城唐百大樓萬達廣場新華貿(mào)遠洋城人民購物廣場五聯(lián)百貨龍澤購物廣場八方購物廣場鳳凰購物廣場企新購物廣場東方購物廣場唐百友誼購物廣場鳳城國際購物廣場商業(yè)市場|市區(qū)集中商業(yè)分布第十八頁，共79頁。唐山市區(qū)大型購物中心及百貨大樓云集，重點項目的總體量達74萬㎡，業(yè)態(tài)涵蓋高中低檔，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)扣點在10.6-25%，高端購物中心租金約12-20元/天*㎡，低檔項目在3-5元/天*㎡商業(yè)市場|市區(qū)集中商業(yè)信息總覽第十九頁，共79頁。商業(yè)市場丨區(qū)域商業(yè)分析本案3公里范圍內(nèi)被兩大傳統(tǒng)商圈輻射，業(yè)態(tài)涵蓋大型商超、電器、百貨等；區(qū)域內(nèi)商業(yè)開發(fā)屬于起步階段，以底商為主，結(jié)合少量小型集中商業(yè)，目前基本未運營為沿街底商

為集中商業(yè)注：

本案唐城壹零壹雅頌居梧桐大道四期梧桐大道二三期中國水電首郡天景美地虹達商業(yè)中心萬科金域華府鳳凰世嘉鷺港鳳之夢一期隆泰商務(wù)中心鳳之夢二期長寧西道香木林悅·富強城遠洋城商圈八方商圈3公里2公里北新道萬科新里程第二十頁，共79頁。商業(yè)市場丨區(qū)域商業(yè)分析|底商唐城壹零壹—沿街底商天景美地—沿街底商目前區(qū)域在營底商以生活服務(wù)業(yè)態(tài)為主，沿大理北路兩側(cè)分布，已營業(yè)規(guī)模有限萬科金域華府-沿街底商萬科金域華府-內(nèi)街萬科金域華府-內(nèi)街大理北路—沿街底商第二十一頁，共79頁。商業(yè)市場丨區(qū)域商業(yè)分析|底商序號商業(yè)總體量底商體量形態(tài)出售方式售價（元/㎡）租金（元/㎡/天）銷售進度去化速度備注1唐城壹零壹3.8

2.1

單層一拖二可租可售

翔云道35000—38000大理路36000—40000

大理路4元，內(nèi)街3元，長虹道2.5-3.2元翔云道100%，大理路60%，長虹道40%

3個月/套——2金域華府0.7

0.7

單層一拖二

只售不租起價200002.5/㎡/天

70%

1個月/套——3天景美地4..80.8一拖二只售不租25000—300001.5/㎡/天

50%

2個月/套底商共40套，套均200㎡4大理路步行街1.51.5一拖三只租不售——2.4/㎡/天————業(yè)態(tài)以餐飲、家居為主，產(chǎn)權(quán)歸部隊5梧桐府33一拖二一拖三只售不租

外街27000內(nèi)街25000—260003/㎡/天

70%

1個月/套——6中國水電首郡0.280.28單層只售不租23000-25000——200㎡滯銷沿街200㎡商鋪共19套，內(nèi)街50㎡5套，商業(yè)未推廣7鳳之夢2.52.5一拖三可租可售沿街24000—25000步行街16000—180000

30%滯銷以租帶售，0租金8新里程

11

單層一拖二

沿街20000—38000元，內(nèi)街13000—14000元

——開盤1年，去化50%

————9鷺港1.21.2單層一拖二出售

均價17000外街2.7，內(nèi)街1.5（當前租金水平）

售罄

——以餐飲業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營狀況較好10鳳凰世嘉74一拖三可租可售內(nèi)街12600外界15000—19000外街2.5-3元內(nèi)街1.7元1-3期售罄，當前4期去化70%

————11悅·富強成42一拖二一拖三華巖路只售不租；北新路自持25000—45000——40%1個月/套——合計19.08區(qū)域內(nèi)底商總體量19萬㎡，多為出售，套均100-200㎡為主，均價25000-30000元/㎡，租金元/㎡/天，本案附近底商價格較高，去化約一半以上第二十二頁，共79頁。商業(yè)市場丨區(qū)域商業(yè)分析|集中商業(yè)區(qū)域內(nèi)集中商業(yè)均處空置狀態(tài)，招商進度緩慢，開業(yè)時間基本未定唐城壹零壹雅頌居唐城壹零壹小型集中商業(yè)體及內(nèi)部商街全部劃鋪出售，開發(fā)商不承擔后期的招商運營，目前商業(yè)出售率在40%，暫無商家入駐。目前由于片區(qū)生活環(huán)境尚未成熟，入住人群基小導(dǎo)致商業(yè)入駐速度緩慢，成熟度較低與唐城壹零壹商業(yè)隔路相對，體量約2萬㎡，定位高端，西鄰香格里拉大酒店，商業(yè)物業(yè)自持，招商進度目前階段實現(xiàn)50%，開業(yè)時間待定。緊鄰雅頌居小型購物中心的香格里拉大酒店底座商業(yè)目前未招商，開業(yè)時間待定。美地生活廣場4萬㎡集中商業(yè)，產(chǎn)權(quán)自持，商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、超市為主題，目前已和天翼商廈、大地影院簽約，預(yù)計2015年年底開業(yè)。區(qū)域人口不足導(dǎo)致底商空置率較高，集中商業(yè)開業(yè)時間持續(xù)推遲。美地生活廣場第二十三頁，共79頁。商業(yè)市場丨區(qū)域商業(yè)分析|集中商業(yè)序號項目名稱商業(yè)總體量集中商業(yè)體量形態(tài)出售方式商業(yè)主題招商進度運營狀態(tài)1天景美地4..844層自持百貨、超市

和天奕商廈、大地影院簽約未運營預(yù)計年底開業(yè)2雅頌居2.724層自持小型購物中心50%未運營3香格里拉0.30.33層自持未知未招商未運營4鳳凰世嘉733層

可租可售（出售為主）

小型購物中心招商75%左右

未運營5唐城壹零壹3.8

1.7

3-4層

產(chǎn)權(quán)式商鋪銀行總部、未知

未招生

未運營

6金域華府4.7

4

4層

未知未知

未知

未運營

7悅·富強成424層自持小型購物中心30%停滯8香木林購物中心2020

5層

產(chǎn)權(quán)式商鋪

購物中心、專業(yè)市場

40%停滯

9虹達商業(yè)中心2.2525層

產(chǎn)權(quán)式商鋪小型購物中心

未知

停滯

合計39區(qū)域內(nèi)集中商業(yè)39萬㎡，單體項目集中在2-4萬㎡，均未開業(yè)運營，部分項目處于長期停滯局面注：區(qū)域內(nèi)集中商業(yè)總體量39萬㎡，其中長期處于停滯局面的商業(yè)項目共24萬㎡第二十四頁，共79頁。商業(yè)市場丨區(qū)域商業(yè)分析|人口總量目前項目周邊2公里范圍內(nèi)主要住宅項目45個，估算未來區(qū)域人口入住總量約20萬人，但本案1公里范圍內(nèi)多為新開發(fā)項目，當前入住人口較少，待項目陸續(xù)交房后，人口將大幅增加注：按照戶均2.5人口，入住率70%進行測算項目進度項目規(guī)劃戶數(shù)規(guī)劃人口建成項目（多在1公里外）天元花園26044557天元駿景300525祥榮里30245292祥福里8001400碧玉華府24154226藍天家園10001750鷺港1000017500康馨雅苑10791888鳳凰世嘉40487084德源里200350智源里暢園150263幸?；▓@300525紫金御苑551964興源里500875鳳凰園8001400翔云西里9601680碧云里350613機南里21003675和平樓社區(qū)481842馨秀園192336機場路北樓481842供電樓社區(qū)330578裕祥園14122471六合軒府9001575紅星里300525金港怡園10731878榮泰尚都12932263景園小區(qū)7501313張北小區(qū)12602205藍天家園100017504065371143項目進度項目規(guī)劃戶數(shù)規(guī)劃人口在建

擬在建項目（多在1公里內(nèi)）鉑悅山29785212鉑悅派6001050唐城10148008400萬科金域華府51609030雅頌居14982622朝陽公館267467梧桐大道28004900梧桐府558977天景美地568994金港國際靜園10641862榮泰尚都12932263萬科新里程24084214學院1號7161253橡樹灣300052502771048493第二十五頁，共79頁。商業(yè)市場丨區(qū)域商業(yè)分析|小結(jié)3公里范圍內(nèi)有兩大傳統(tǒng)商圈，業(yè)態(tài)選擇上受到一定限制；區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施、居住環(huán)境、商業(yè)氛圍尚未成熟；底商去化過半，但空置率高，已營業(yè)規(guī)模有限，目前以生活服務(wù)類業(yè)態(tài)為主；集中商業(yè)多為現(xiàn)房，招商進度緩慢，開業(yè)時間均未定，部分項目長期停滯；未來區(qū)域人口總?cè)胱×靠捎^，但當前已入住人口有限。區(qū)域內(nèi)商業(yè)價格可觀，但存量較大，去化較緩，且商圈缺失，布局分散本案商業(yè)規(guī)模?。ǖ蛯?000㎡+公寓底層6000㎡）、周邊現(xiàn)有人口少，區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟第二十六頁，共79頁。小型影吧便利店健身房幼教中心舞蹈培訓(xùn)美術(shù)培訓(xùn)針對較大商業(yè)或較小面積商業(yè)對應(yīng)其它類業(yè)態(tài)定位|業(yè)態(tài)建議|商業(yè)街第二十七頁，共79頁。市場小結(jié)：一、市場小結(jié)1、唐山重點公寓項目市場存量近22萬㎡，整體去化較慢，以目前單項目月均614

㎡的去化速度計算，整體出清還需4年時間，戶型面積集中于50-80㎡，單價在5000-5800元/㎡（毛坯價）。2、精裝公寓在6000-7000，區(qū)域競爭壓力大，loft產(chǎn)品性價比，單平米價格在4000元/㎡。3、區(qū)域內(nèi)商業(yè)價格可觀，但存量較大，去化較緩，且商圈缺失，布局分散。3公里范圍內(nèi)有兩大傳統(tǒng)商圈，業(yè)態(tài)選擇上受到一定限制；二、客戶需求1、對于投資型客戶，需求低投資、高回報項目；2、而對于經(jīng)營者，需求配套完善及服務(wù)全面的項目，保證經(jīng)營獲利。3、投資客群為主，部分辦公，自住客戶少三、投資風險期房產(chǎn)品，投資回報周期長，投資有較大風險。而3#公寓產(chǎn)品備案價6500元/㎡，精裝備案價7100元/㎡，市場競爭力弱。綜上所述，3#公寓產(chǎn)品需在價格可調(diào)整范圍內(nèi)，推出具有吸引力的價格政策，支持產(chǎn)品達到集中性、高去化。第二十八頁，共79頁。對于公寓產(chǎn)品：產(chǎn)品功能創(chuàng)新、增加軟性服務(wù)、穩(wěn)定投資回報是突破點，緊抓投資及辦公客群需求；對于寫字樓產(chǎn)品：個性化的靈活辦公空間、及針對性行業(yè)整合和體系化的配套服務(wù)是市場機會點！對于期房而言：低門檻、放水養(yǎng)魚圈定客戶是政策機會點！市場小結(jié)：想在高去化難度，高競爭壓力，低去化速度的商業(yè)市場上以期房的現(xiàn)狀取得較好的銷售業(yè)績我們就需要作出全面的政策調(diào)整和附加值的綜合設(shè)計！第二十九頁，共79頁。

項目分析02第三十頁，共79頁。本案商業(yè)地塊在鉑悅山住宅北側(cè)，處于大里北路與朝陽西道交叉口，道路通達性較好，且緊鄰公交站.受西側(cè)售樓處、南側(cè)、東側(cè)住宅影響，北側(cè)展示性較佳鉑悅山朝陽西道大里北路長虹西道學院北路本案3#地售樓處朝陽西道大理北路美地廣場香格里拉雙向六車道第三十一頁，共79頁。商業(yè)3#號地塊占地30.2畝，容積率2.96，規(guī)劃總建面59556㎡，土地價約459萬/畝，樓面地價達2327元/㎡，商水商電無燃氣.3#地塊指標序號

項目

數(shù)值1總用地面積（㎡）20136（30.2畝）

2總建筑面積

（㎡）595563容積率2.964限高（m）1005配套條件商水商電，無燃氣6土地總價款：1.16億，折合459萬/畝（含小學劃撥費用、土地溢價及中介費用）第三十二頁，共79頁。貨值盤點:貨值盤點公寓（毛坯）公寓（精裝）西側(cè)塔3-13層底商車位合計套數(shù)66620023205面積3356896075206.4948381.49單價65007200150007貨值218193690691704007809735014350000379811140第三十三頁，共79頁。產(chǎn)品定位/ProductPositioning第三十四頁，共79頁。SWOT分析S優(yōu)勢鳳凰新城核心區(qū)，區(qū)域價值高，升值潛力大項目通達性好，交通便利，利于人流量的引入與聚集大里路北側(cè)美食商業(yè)街，已經(jīng)形成比較良好的餐飲商業(yè)氛圍大里路周邊高端社區(qū)聚集，10萬常駐客流專業(yè)招商團隊，落位最優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)體系品牌開發(fā)，集團實力W劣勢北側(cè)緊鄰朝陽道，展示面較差區(qū)域內(nèi)商業(yè)庫存較大，去化緩慢周邊商業(yè)尚處于初級階段，投資者信心有待提升。部分商業(yè)毛坯交房，裝修將會造成一定的經(jīng)營干擾。交房時間較晚，投資回報周期比較長O機遇國家自5.1實行“營改增”，企業(yè)購置不動產(chǎn)，可進行增值稅抵扣，將刺激企業(yè)投資隨著周邊項目逐漸交付入駐，客群增多，周邊居民結(jié)構(gòu)改變將增加對商業(yè)的需求量，投資客對通貨膨脹的預(yù)期引發(fā)商業(yè)投資增長目前中國的投資渠道狹窄、單一，相對于期貨、股票等投資風險較大的渠道，投資商業(yè)地產(chǎn)為最佳保值增值的方式。T威脅未來周邊商業(yè)產(chǎn)品不斷推出，能夠在很大程度上分流購房客戶，競爭壓力大未來經(jīng)濟與房地產(chǎn)形勢不明確，高端投資客戶購買欲望下降，投資客戶更多采取觀望態(tài)度。由于是新開發(fā)區(qū)域，需有一段培養(yǎng)期才能取得經(jīng)營商家與品牌商家的認可。第三十五頁，共79頁。把握市場先機，發(fā)揮本體優(yōu)勢，3#地定位的機會是：塑就鳳凰新城核心區(qū)內(nèi)——首個休閑娛樂商務(wù)區(qū)定位方向公寓：定位為以投資和辦公需求為主的“超低總價多功能創(chuàng)客空間”，突出產(chǎn)品創(chuàng)新性及高性價比；低層商業(yè)及公寓商街：定位為

服務(wù)于中端大眾的“街區(qū)型商業(yè)購物中心”，滿足周邊居住及辦公客群的餐飲、休閑、社交、娛樂等需求，力爭成為鳳凰新城核心區(qū)的首個特色主題商業(yè)廣場。第三十六頁，共79頁。打造唐山首席“創(chuàng)客空間”

低門檻、個性化，靈活辦公空間，形成網(wǎng)商客群的第一磁極SOHO公寓定位方向——定位|SOHO公寓第三十七頁，共79頁。利用每層公共區(qū)域打造亮點提升產(chǎn)品力咖啡吧打印室小型會議洽談室公共展廳攝影工作室定位|SOHO公寓第三十八頁，共79頁。針對大量投資客群，建議提供人性化便利服務(wù)，如增加裝修托管，物業(yè)代租服務(wù)等裝修托管物業(yè)代租定位|SOHO公寓第三十九頁，共79頁。打造唐山首席“投資型投資公寓”

低門檻、有保障、高收益的投資型公寓產(chǎn)品SOHO公寓定位方向——定位|SOHO公寓第四十頁，共79頁。針對酒店式公寓客群，產(chǎn)品功能創(chuàng)新、增加軟性服務(wù)、高性價比。定位|SOHO公寓精裝配套管家服務(wù)第四十一頁，共79頁。利用獨棟商業(yè)及公寓商業(yè)打造主題型休閑娛樂商街，做足商業(yè)氛圍產(chǎn)品關(guān)鍵詞：戶外、安逸、夜色、休閑、廣場定位|產(chǎn)品特色|商業(yè)街第四十二頁，共79頁。

客群定位03第四十三頁，共79頁。SOHO辦公小微企業(yè)具有投資理念及創(chuàng)業(yè)中的投資者。酒店式公寓25-35歲的青年白領(lǐng)及具有投資理念的社區(qū)區(qū)域人群。商業(yè)唐山以及郊縣的投資客及自營商家?？蛻舳ㄎ唬旱谒氖捻?，共79頁。產(chǎn)品特點：位置核心，周邊均為高端物業(yè)；

區(qū)域價值高，升值空間大；

產(chǎn)品面積不大，總價相對不高；

期房產(chǎn)品，較準現(xiàn)房、現(xiàn)房風險大；電商辦公產(chǎn)品，小面積公寓產(chǎn)品，低首付能夠接觸了解高端階層生活、習慣、思想的人具有投資意識，能夠放眼未來，看到前景具備一定的經(jīng)濟儲備，囊括更多的中產(chǎn)階級、中高端人士善于投資收益分析，不怕風險客戶定位：唐山市區(qū)及各縣有投資意識、對理財有前瞻眼光，中產(chǎn)階級以及高端階層唐山市善于投資企業(yè)主及年輕白領(lǐng)有創(chuàng)業(yè)思維及勇氣的小微企業(yè)者善于投資理財且經(jīng)濟獨立的年輕人第四十五頁，共79頁。

推售計劃04第四十六頁，共79頁。時間產(chǎn)品開售區(qū)域均價面積套數(shù)目標任務(wù)銷售額貨值6月麻雀公寓3-7層72004803100260034587月麻雀公寓8-13層72004803100162534588月螞蟻公寓麻雀公寓3-6層6500384280149524979月螞蟻公寓7-9層65002881.5601430187210月螞蟻公寓12-14層65002881.5601300187211月螞蟻公寓1516層65001921401040124812月螞蟻公寓1617層65001921407151248合計

230534801020515653公寓推售計劃：第四十七頁，共79頁。推售思路：

概念先行，強調(diào)運營。以精裝公寓（麻雀公寓）先期入市，以概念為依托，以運營為保障，快速占領(lǐng)市場，2個月內(nèi)急速去化

概念創(chuàng)新，中期發(fā)力

中期以毛坯公寓（螞蟻公寓）為主打，降低投資門檻，中期發(fā)力，穩(wěn)固市場占有率推售原則：

集中力量，分層去化

樓層去化由低轉(zhuǎn)高，循序漸進

先期雙概念分批入市，先精裝公寓后毛坯，后期雙概念雙核運作第四十八頁，共79頁。

推售政策05第四十九頁，共79頁。公寓市場總量小，競爭激勵，為保障我項目首開必勝，唐山區(qū)域經(jīng)過研究制訂了以降低投資門檻，保障后期運營為核心的銷售政策：開盤期零首付，分期政策，按季度付款交房前還清首付部分。

開盤2個月后購買10%首付，分期政策，按季度付款交房前還清首付部分。

2車位抽獎，車位大獎，中獎業(yè)主以2萬元購買車位，其余部分均攤到整個地上面積預(yù)計地上部分每平米加價232元

車位的價值挖掘（車位托管，代租）3局部公寓后期承諾加裝燃氣與阿里巴巴京東等洽談，以免費使用公寓第三層（1921平米，租期5年）為交換使用對方品牌，冠名我方螞蟻公寓推進銷售

創(chuàng)業(yè)幫扶計劃：創(chuàng)業(yè)資金助力優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)企業(yè)。創(chuàng)業(yè)企業(yè)入住我公寓后可向我集團提交【創(chuàng)業(yè)幫扶申請書】，集團總部經(jīng)過區(qū)域推薦后篩選5家優(yōu)秀企業(yè)給予每家10萬元3年無息貸款第五十頁，共79頁。

推廣節(jié)奏06第五十一頁，共79頁。3#地塊工程節(jié)點地塊開工公寓第二季度2873萬2600萬MINIMall法式風情StreetMall正負0取得預(yù)售證交房第三季度第四季度2017年度2018年度20161974萬Mall推售節(jié)點商鋪推售節(jié)點麻雀公寓螞蟻公社銷售任務(wù)推售安排第五十二頁，共79頁。

推廣概念

--酒店式公寓07第五十三頁，共79頁。麻雀的生活習性：

結(jié)群

勇敢

營巢

繁殖力強

“麻雀雖小，五臟俱全?！惫⒏拍畹谖迨捻摚?9頁。我們打造的就是這樣一個

小而精小而全投資少回報大兩全齊美創(chuàng)新的商業(yè)機會公寓概念第五十五頁，共79頁。全生活的精裝公寓營巢而群居的聚合之勢財富增長的繁殖之力機敏勇敢的投資判斷管理模式拉動的投資保障公寓概念第五十六頁，共79頁。

大大的夢想小小的起步在唐山有沒有可能有這樣一群人，他們因為一個同樣的目的聚集在一起，他們將銜草營巢，聚巢為家，以巢引鳳，開啟另類的財富之路。麻雀公寓公寓概念第五十七頁，共79頁。讓租金增加200%的投資處方讓投資8年回本的優(yōu)質(zhì)商業(yè)模式一本萬利的機會，不多！零首付打造的共享財富公寓概念第五十八頁，共79頁。精裝修公寓樣板間示意圖

公寓樣板間，植入時尚活力元素，并考慮整體空間利用率，廚房及客廳增加儲物、收納功能。小房間盡顯大智慧。第五十九頁，共79頁。

強強聯(lián)手，酒店級感官脫穎而出。項目與途家集團簽署戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議。借勢傳播，提升項目附加值。第六十頁，共79頁。電梯間酒店電梯【管家服侍】品牌物業(yè)服務(wù)，給業(yè)主賓至如歸的感受，管家般的服務(wù)標準將提升公寓物業(yè)品質(zhì)，增加公寓附加值。禮賓入戶專業(yè)團隊公寓電梯公寓電梯實行分區(qū)管理，業(yè)主可在一樓電梯內(nèi)刷卡直達公寓層；管家式服務(wù)，管理有序，精細貼心，管理嚴格；公寓產(chǎn)品物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)酒店式品質(zhì)。“5341”快速反應(yīng)體系接到業(yè)主電話，5分鐘內(nèi)必須反應(yīng)到位，一般問題30分鐘內(nèi)解決，30分鐘無法解決的，應(yīng)向業(yè)主口頭解釋；并于4小時內(nèi)最終解決，需協(xié)調(diào)外部單位解決的應(yīng)于1日內(nèi)向業(yè)主做出書面答復(fù)。24小時全時服務(wù)無時限客戶服務(wù)熱線；無時限商務(wù)中心服務(wù)；無時限維修服務(wù)；無時限生活咨詢服務(wù)；無時限室內(nèi)設(shè)備使用，保養(yǎng)咨詢。第六十一頁，共79頁。人性化安全、舒適、便利數(shù)字化精準快捷，隨時隨地了解家庭各項系統(tǒng)數(shù)據(jù)使用情況集成化一站式集成，各種設(shè)備一鍵掌控，構(gòu)建高效的住宅設(shè)施與家庭日程實務(wù)的系統(tǒng)管理網(wǎng)絡(luò)化采用三網(wǎng)融合的技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)及3G等各種技術(shù)的應(yīng)用“科技改變生活”智能，家庭精裝修的