北京某項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

****項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位及銷售速度分析1.價(jià)格定位1.1定價(jià)方法樣本層次分析法本計(jì)算模型是根據(jù)項(xiàng)目各項(xiàng)成本指標(biāo)和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)值的評(píng)估值為依據(jù)，結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況進(jìn)行分析的一種加權(quán)平均定價(jià)方法，根據(jù)各樣本項(xiàng)目的銷售單價(jià)在樣本中所占比例及綜合評(píng)定的分?jǐn)?shù)進(jìn)行計(jì)算?？梢詾轫?xiàng)目定價(jià)提供可參考的依據(jù)。首先選擇與本案在區(qū)域上存在較明顯競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，同時(shí)選擇了市場(chǎng)中銷售較好，知名度較高，具有代表性的項(xiàng)目作為參考。樣本中各項(xiàng)目的單價(jià)全部為按照地上面積銷售的價(jià)格，是去掉銷售折扣的最終成交價(jià)。計(jì)算競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手性能價(jià)格比計(jì)算競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手性能價(jià)格比確定本案性能價(jià)格比反推本案總體均價(jià)量化本案和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品質(zhì)確定樣本項(xiàng)目綜合性價(jià)比戲內(nèi)虎杯容者NAGA煩上院鐵萬國(guó)城梢MOMA淹海晟國(guó)究際公寓雄幸福廊三村昨地理位置及交株通狀刃況戚-20瓶行政區(qū)域及傳項(xiàng)統(tǒng)居住習(xí)慣（暈5仔）鞋5便4絞4零4衣小區(qū)周邊景觀尤（葵4褲）奏4浪2富3異3涂周邊生活配套始狀況（懷3拳）先1什2吵2譽(yù)3誕主要交通配套書（列3司）謀2執(zhí)3汁2皇2陶主要出行路線告方便程度（爺3牲）注2芒3防2奔3室位置升值潛力呼（哪2摟）倡1姐2但1生2丘項(xiàng)目規(guī)殊模茫-5裹總規(guī)劃面積（夏3泡）頂2鳳2腎2渾3紹開發(fā)商聲譽(yù)（筐2染）光2發(fā)2您1繡2券小區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)徹品內(nèi)勒容煉-28們總體規(guī)劃設(shè)計(jì)庭（硬4舟）央3鑼3懇3掩4堆建筑密度（悶2躍）蜂2默1糊2檢0少.件5緞園林設(shè)計(jì)（繪4摧）歡4拐3暖4套2胸綠化率（嘉3朋）稈3涼2賴3們1汪區(qū)內(nèi)交通設(shè)計(jì)控（蹲2著）鍋2鹽2揀2逃2侍建筑形式（涉2欠）粉1帳1搏1端2培產(chǎn)品配置合理瞎性（冰2欄）壁2倒2機(jī)2誠(chéng)1管戶型設(shè)計(jì)合理蔑性（隙5防）睜5名5吼5局5慧建筑外立面設(shè)設(shè)計(jì)（謠3仁）稠2沈3捷1具2獨(dú)新型建材使用沫（迫1砍）陣1港1通0.5俯1繭配套設(shè)榮施粗-10鍵整體配套內(nèi)容踢（寶7茫）顯6犧6挨5鑰7羞智能化標(biāo)準(zhǔn)（解3項(xiàng)）筆2英2跑1.5肯3辦裝修標(biāo)帽準(zhǔn)蘋-8便外部裝修標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)（丹4碧）晃3抖4賊2扯2雜室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)垂（墳4倘）評(píng)4江3吹2斜0叼物業(yè)包鼠裝蛛-8努項(xiàng)目整體宣傳茅方式（停2篇）喘2時(shí)1.5磚1懲0.5隙項(xiàng)目定位準(zhǔn)確鏟度（右2綢）皇1.5暖2繪2焰0.5蹤宣傳力度（這2炊）箏2廊2凍1但0.5緊銷售現(xiàn)場(chǎng)的明坐顯性和現(xiàn)場(chǎng)包吉裝效果（明2蹦）柳2敗1.5缺1蠢0.5窩銷售力噸度耐-6畫逝夾銷售人員素質(zhì)釘（季2漁）炒1.5謝1.5至1嫌1康現(xiàn)場(chǎng)管理水平即（碰2側(cè)）昆1登1挺1謝1威促銷活動(dòng)使用掠頻率（些1丙）賣0蔬1域1默1耐銷售工具配備凈情況（岸1感）梨1斧1我0.5互0悅工程形秀象抗-8摧經(jīng)施工及入住時(shí)苗間（絹4匙）式3另4戴1告4蘭施工質(zhì)量（概2額）亮1后1偉1飼1村施工現(xiàn)場(chǎng)管理罪（喬2糧）晶2黃2療1條2桑物業(yè)管指理仆-4余物業(yè)管理水平租（鐮2諷）饒2冬1宅1濁2吧物業(yè)收費(fèi)水平鄉(xiāng)（夜2畢）賣2秀1顏1限2干附加選項(xiàng)小-3靈附加選項(xiàng)（錦3何）柔0糠0呼0遣0樓總云棗計(jì)坑80屈78.5炕64.5快75燥項(xiàng)目名稱擋NAGA廉上院鞭萬國(guó)城部MOMA常海晟國(guó)叔際公寓下****撥綜合得分槳80己78.5魔64.5跨75殿當(dāng)前單價(jià)濃30000籃20000尊18000伴總面積刪3.5角66椅21耗面積比重席0.0387征別0.7293寸雜0.2320昏滅價(jià)格還原幸1.250紙1.274敏1.550鐮低37500.猛000嶺25477.溪707棉27906.默977阻價(jià)格權(quán)重我1450.2澇76襪18580.姥427鞭6475.6憲521.2最終價(jià)格定位最終價(jià)格為：19879.767元樣本項(xiàng)目全部是精裝修及贈(zèng)送部分家具電器，而本案是按照毛坯作為價(jià)格基礎(chǔ)進(jìn)行定價(jià)的。因此中原建議本項(xiàng)目在強(qiáng)調(diào)其地段優(yōu)勢(shì)與后期租金的優(yōu)勢(shì)，不提供任何固定回報(bào)的銷售方式下，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目區(qū)域前景不斷變好，投資人群與商務(wù)租客的不斷增多，供應(yīng)量卻在減少的情況，本案最終確定的公寓整體均價(jià)為：本項(xiàng)目均價(jià)18500元/平方米2.開售時(shí)機(jī)2.1客觀原因項(xiàng)目工程進(jìn)度據(jù)中原對(duì)項(xiàng)目的了解，本案已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，目前處于停工狀態(tài)，而工程進(jìn)度是促使客戶下定的關(guān)鍵因素，因此中原建議貴司盡快與施工單位協(xié)商復(fù)工事宜。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他產(chǎn)品市場(chǎng)同樣有淡、旺季之分，一般農(nóng)歷新年后為淡季，4-6月、9-11月是是旺季，大部分項(xiàng)目在此期間進(jìn)入市場(chǎng)，以期在旺銷季節(jié)取得良好的項(xiàng)目推廣效果。由于去年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響，今年將有大量項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，為了避開春展期間大量新項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)為項(xiàng)目重新包裝再次發(fā)售給予充分的前期準(zhǔn)備時(shí)間，建議本項(xiàng)目在6月中、下旬開始認(rèn)購(gòu)，在8月正式開盤，可以為后期9月銷售旺季的到來作好足夠的推廣鋪墊工作。2.2主觀原因以上羅列的條件基本涵蓋了項(xiàng)目開售所需準(zhǔn)備的各項(xiàng)工作及客觀影響因素，假如3月份能夠開始進(jìn)行銷售的前期準(zhǔn)備工作。那么，銷售中心重新包裝及實(shí)樓樣板間工作應(yīng)該在2006年4月開工，一般情況下所有相關(guān)工作需要2個(gè)月的時(shí)間；劣銷售策略和銷園售工具是項(xiàng)目處開售的必要條搖件，銷售工具輛的制作可以在芳建筑方案及其吵他細(xì)部方案確皇定時(shí)立即開始肢，估計(jì)需獎(jiǎng)時(shí)偷2練個(gè)月竄左右麻。件2.畢3嚷時(shí)機(jī)選擇鴉綜合以上主、微客觀兩方面影雄響考慮，我司奧認(rèn)為本項(xiàng)目起2006金年符6擊月裕18捷日達(dá)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)復(fù)，許2006不年茄8菊月射6觀日砍是犬正式開盤滾可行的。早3.芒預(yù)計(jì)恐本案的銷售掏速度給3.晉1介周邊同等項(xiàng)目去銷售速度NAGA上院賤戶型墨銷售止量倉(cāng)(鏈套醒)兵銷售面末積降(胞m再2豈)鮮銷售金劉額紐(兔￥辮)癥均旅價(jià)吐(?。?m抵2虧)射剩余額量雖(搖套秧)趨剩余面么積叢(甜m勺2逆)襯四室兩廳垂1不603賢156000災(zāi)44蠶25863楚21護(hù)12667溉三室兩廳滋1它300變723753繁7蹦24093眨43拌12917險(xiǎn)其它雨0吳0霜1臥2400其合計(jì)殺2春904蟻228375劉82閉25275脈65燃27984刃開盤時(shí)間：霸2005-1葬1-30因200司6葵年火2少月銷握售鑒2昨套腿月平均銷抱售菊2冊(cè)套朋萬國(guó)匪城敗MOMA宜戶型數(shù)銷售徐量鏡(偽套些)吐銷售面痕積燕(唱m慎2筐)零銷售金盆額喉(銳￥蜘)攝均侍價(jià)柳(戲￥帆/m膨2另)原剩余如量丘(限套犬)該剩余面呈積賢(貪m跨2邊)峽三室兩廳熊11丸2448句448921揪65賓18341屈94謠19473例其它勉0竄0衫46施14848制兩室兩廳膊18紛2773約491245飾19咐17716落59墨9845燃一室一廳驢20增1796銹312468陽69租17396紛4較1564甩復(fù)式房型非1敞402肥773445捷8攏19250珠4塘2795表四室兩廳錘0卸0敬3筆1007蠢一室兩廳賣2興210盞374645乞8溫17825請(qǐng)2黑381哈兩室一廳齊1警151研271926厚0很18000臟0末0捐合計(jì)快53氏7780串139463奴730畝17926伐212公49912營(yíng)200崗6戒年垃2娘月袋1劃1席套輕200宿6烤年姨1丑月槍4繭2赤套顛月平均銷巡售絲2段6寶套海晟國(guó)際公寓族戶型北銷售藥量凱(勿套存)薯銷售面激積廁(于m睛2抱)煩銷售金落額連(宇￥績(jī))策均僚價(jià)搶(遺￥創(chuàng)/m秧2紫)垮剩余礎(chǔ)量淹(輝套精)狂剩余面畢積闖(銜m釣2袖)駝一室一廳棍55層3710泄683529輪89搬18422執(zhí)654磚38772幼其它閣0家0妙174念6672丹一室肚91耍4128扇686149柏78糠16621聽32瘡1480形合計(jì)麗146駕7839茅136967朗967廊17474細(xì)860柜46924悲200剖6累年暫1披、掉2究月未售赴200瀉5排年挨1綠2接月詠9聯(lián)套敏200檔5怠年莊1志1程月通1閃3謠套呢200呀5府年墻1報(bào)0態(tài)月皇12勇4盤套簡(jiǎn)月平均銷兔售查2廁9定套至根據(jù)以上樣本則項(xiàng)目的銷售速功度來看乘，鳥NAG鹿A最上院由于戶型戴面積驅(qū)較大艇和總價(jià)紐較高徒的關(guān)系，銷售紙量不高。勵(lì)而鄙MOM嘩A逝、海晟國(guó)際公塔寓的平均銷售塘速度都釀在歪3匪0借套左右。憂3.茶2費(fèi)預(yù)計(jì)本案的銷擠售速度集本虛項(xiàng)伸目維E縣座巴18抓9榮套鞠，建筑面巧積役2.攻8亮萬平方米硬10伸0磨平米以下爆共銹10遭0倡套弄占總體量挺的軟53%飲10快0智－彈20預(yù)0表平米之間企共宣7固0鈔套心占總體量靜的好37%鑒20說0卻－密30騰0那平米之間萄共扣1左6掠套伴占總體量畢的共8.5%臺(tái)50飯0里－皆60接0暖平米之間陶共柏3弓套刻占總體量綢的損1.5%傍根據(jù)朝周邊項(xiàng)目典的月銷售量缺數(shù)據(jù)臭和本案的產(chǎn)品征配比演，挽預(yù)估本項(xiàng)目的桌平均銷售速度哭在日3位0掏套旱/師月。先月平均銷售面撞積設(shè)466贊7莊平方米你月平均銷售額觀863古3夸萬元豬月平均銷售套烈數(shù)某3惡0偽套蟻預(yù)計(jì)銷售速度匠6隆個(gè)月藏整個(gè)項(xiàng)目總銷迅售額廳5.1冤8臟億元牧4己.妹關(guān)于出租的租耍金水平坡本案如果選擇雜自持，建議選鉗擇與知名的酒近店管理集團(tuán)合引作的經(jīng)營(yíng)模式趴，保證較高的沫租金回報(bào)。維周邊的服務(wù)式甩公寓的租金水傘平：喂Proper炒ty訴UnitL腿ayout只Area(意sqm)廉Ratio鞭Rental攏(USD/施month/鴨sqm)蠻Donghu敏1bedr晌oom參9膊3匆—胞120覆11%本30-36冷2bedr允oom痛15案0阿—蝴210疼35%抵3bedr兵oom湊23在5翅—蝦290弊36%的4bedr寇oom烏31物4慈—央326冰18%可EMASSY喚HOUSE旬2bedr潑oom逮213登20%維30-36毛3bedr聽oom緊26疼8架—余314顏44%謠4bedr執(zhí)oom擠37扒4漿—速434席36%凍Ascott猜1bedr斤oom摩76域用–幕125西20%廣32-40予2bedr互oom戒15柳6韻—賽170祝32%纏3bedr協(xié)oom燦19千9跟—糖388技33%重4bedr止oom洗32脂5瞎—存340貸15%央以上的服務(wù)式刺公寓的出租率訴目前都達(dá)到解了淡95集%轎以上，可見服閘務(wù)式公寓的市陪場(chǎng)需求還是比拿較旺盛的。根查據(jù)以上的租金羞水平的研究，慨中原認(rèn)為，恭與移知名酒店管理搖集團(tuán)合作，本鞋案的租金可以澤達(dá)蜂到皆3就0點(diǎn)美閑金止/染月抖/未平米。駛5躍.們關(guān)于帥實(shí)現(xiàn)邀業(yè)績(jī)的保證鞭中原為發(fā)展商紛提供營(yíng)銷策劃軋及銷售代理的撿服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)四根據(jù)整盤實(shí)際偉的成交均價(jià)，歇采用浮動(dòng)費(fèi)率答制。具體標(biāo)準(zhǔn)泉如下：趴1吵）基準(zhǔn)代理費(fèi)殺為銷售簽約額梳的貸1.輛5籠%僵，進(jìn)行指標(biāo)考妹核之前，標(biāo)準(zhǔn)螞代理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按綿銷售簽約額晝的詢1.罷2既%嚷結(jié)算。陡2鋸）怠每三個(gè)月為一掉個(gè)考核階段，野階段性考核完溪畢，完成考核旺目標(biāo)的，甲方亭按眼基廈準(zhǔn)代理費(fèi)，即周實(shí)際簽約額魂的貧1.5%嫩補(bǔ)旋齊旅代理傭金。譽(yù)2滔）乙方完成總綢體考核目標(biāo)，鉛且整體銷售均至價(jià)達(dá)僚到而1愉90挑00域元航/料平方米（含鋤）精—小200依0對(duì)0屋元圓/莫平