建筑設計管理要點

/建筑設計管理一、目的將項目開發(fā)的理念及意圖，項目策劃的要求，通過調(diào)研所確定的市場需求以及開發(fā)商對項目開發(fā)的投資成本、進度、質(zhì)量等諸多要求通過專業(yè)設計人員的設計，以圖紙、文字說明、概算等表現(xiàn)形式確定下來，為后續(xù)的工程實施工作確立一個科學、嚴密、詳細、清晰的書面依據(jù)。二、適用范圍1．公司物業(yè)開發(fā)項目的規(guī)劃設計、建筑環(huán)境方案設計、初步設計及施工圖設計。2．公司物業(yè)開發(fā)項目的特種專業(yè)設計，包括供電設計、供水設計、供氣設計、室外管線設計、弱電系統(tǒng)設計及其他特種專業(yè)設計。三、限制目標和限制點限制目標限制點確保公司的開發(fā)理念及意圖、市場及消費者需求、項目開發(fā)策略要求等能通過各階段方案設計充分體現(xiàn)·通過考察及綜合評價選擇參和方案投標的設計公司·組織編寫方案設計任務書·各級設計管理人員和各設計公司充分溝通·成立內(nèi)部評審委員會對各設計方案會審及調(diào)整·賜予參和方案投標的設計公司以同等競爭的機會，充分挖掘其智力潛能·細致組織好政府部門召開的方案評審會，確保最優(yōu)方案中標確保各合作方對方案設計的介入·物業(yè)管理公司項目負責人參和內(nèi)部評審委員會·在各設計階段成果確定后召開開發(fā)公司、設計公司、物業(yè)管理公司、監(jiān)理公司、特種專業(yè)公司聯(lián)席技術(shù)交底會確保初步設計能對方案設計進一步優(yōu)化·細致分析、篩選方案評審專家提出的看法和建議·即時調(diào)整各方產(chǎn)生的新的設計要求確保施工圖設計能詳盡、快速、精確的完成。·通過招標選擇施工圖設計公司·通過選擇組建施工圖設計人員小組·組織編寫明確的施工圖設計任務書·設立獎懲機制確保設計成本限制在預算范圍內(nèi)·各設計階段都即時做好相應經(jīng)濟測算工作·和政府部門及行業(yè)主管部門充分溝通，爭取政策實惠·設計全過程的成本跟蹤限制確保設計工作按時完成·確定合理的設計工作完成時間·合理處置變動的、增加的設計工作量·設計獎懲機制確保設計變更更合理有效·提出變更的合理性·對變更成本的測算·變更設計的內(nèi)部審核及限制·變更設計的進度限制確保零星工程設計合理有效·零星工程設計的內(nèi)部審核制度·相應的成本測算確保特種專業(yè)設計的合理有效·和特種專業(yè)公司充分溝通，確定最優(yōu)的專業(yè)設計方案·特種專業(yè)設計和土建設計、環(huán)境設計的有機組合·質(zhì)量、進度及投資成本的全程跟蹤確保施工圖審核通過·審圖修改看法的剛好反饋四、關(guān)鍵績效指標1．設計方案質(zhì)量2．設計費用3．設計完成時間4．設計變更發(fā)生的費用5．設計限額預算和實際設計費用的差異率五、職責分工部門/崗位主要職責總裁審批參和投標方案成果、審批設計公司招標結(jié)果、審批初步設計成果、簽署《托付設計合同》項目公司總經(jīng)理確定參和方案投標的設計公司、代表公司參和方案評審會、簽發(fā)中標方案及設計變更方案、審批零星工程立項、審批簽發(fā)零星及特種工程設計方案、審批簽發(fā)各階段經(jīng)濟測算成果、審批設計獎懲方法、簽發(fā)設計招標書及任務書開發(fā)部經(jīng)理搜集供應參和方案投標設計公司名單、和各設計單位溝通、傳達公司意圖、組織各階段方案評審會、審查設計招標任務書及各階段設計任務書、簽發(fā)方案評審會紀要、負責編寫各階段經(jīng)濟測算及可行性分析、審批設計人員組成名單、審查變更申請、和特種設計單位溝通、確定方案、選擇地質(zhì)勘察單位并報總經(jīng)理確定設計管理專員組織編寫各階段設計招標書及任務書、發(fā)標、和設計單位溝通協(xié)調(diào)、限制進度及質(zhì)量、受理變更申請、組織變更設計、編制設計工作獎懲方法、執(zhí)行設計合同、負責圖紙送審及修改、考察設計人員業(yè)務實力、編寫方案評審會紀要、組織設計研討會及交底會并做好記錄、限制特種設計進度、質(zhì)量及投資、組織項目普勘及詳勘、編寫《設計管理總結(jié)》公司評審小組成員投標方案的初審及確定、投標設計公司的確定、零星及特種設計的評審及確定設計經(jīng)理全過程的設計理念傳達及確定、設計技術(shù)支持、設計工作監(jiān)督六、程序1．規(guī)劃設計階段1.1規(guī)劃設計方案階段1.1.1組建設計評審小組，包括項目發(fā)展總監(jiān)、投資經(jīng)理、項目管理總監(jiān)、設計經(jīng)理、項目公司總經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、設計管理專員、合同預決算專員、財務部經(jīng)理、物業(yè)公司項目經(jīng)理等，項目公司總經(jīng)理為組長。1.1.2設計管理專員依據(jù)項目地塊《限制性詳細規(guī)劃》、地質(zhì)普勘資料、《土地運用條件》、《項目策劃方案》以及確定的項目開發(fā)理念及意圖，組織編寫《規(guī)劃設計方案任務書》（內(nèi)容包括設計內(nèi)容、設計需達到的質(zhì)量標準、設計時間、提交成果方式及內(nèi)容等），提交開發(fā)部經(jīng)理審批，并由項目公司總經(jīng)理簽發(fā)設計經(jīng)理對任務書編寫供應支持和指導，投資經(jīng)理對策劃方案做出說明和說明，對方案中不合理之處做出改進。1.1.3開發(fā)部經(jīng)理和設計管理專員負責收集規(guī)劃設計公司的信息及資料（包括資質(zhì)審核，人員設備實力、質(zhì)量保證體系、工作質(zhì)量、社會信譽，建立設計單位資質(zhì)檔案），對其設計實力及設計成果進行初步考察，初步了解設計人員對公司開發(fā)理念及策劃方案的理解程度，初步了解各設計公司的收費標準，擬定參和規(guī)劃設計方案的設計公司名單及簡介，報項目公司總經(jīng)理審批。1.1.4項目公司總經(jīng)理依據(jù)資料確定參和項目規(guī)劃方案設計招投標的設計公司（一般不超過5家），確定設計費用，設計經(jīng)理依據(jù)資料提出自身對參和設計的公司初選看法和建議。1.1.5設計管理專員向參和規(guī)劃方案設計招投標公司發(fā)放《規(guī)劃設計方案任務書》，并供應設計公司要求的其他資料，簽訂設計合同，同時項目公司總經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、設計專員及設計經(jīng)理應加強和設計公司人員的溝通及互動，確保公司開發(fā)理念、項目策劃要求被設計人員充分理解，并在方案中體現(xiàn)。1.1.6公司相關(guān)人員應確保各設計公司處于同等的競爭地位，使各設計公司處于公允競爭的良性狀況，充分挖掘出各設計公司的才智及想象力，形成優(yōu)秀的方案作品。1.1.7設計管理專員負責各設計公司方案（包括初稿、修改稿、確定稿）進度，并剛好將各階段方案報公司設計評審小組進行內(nèi)部評審，并將評審看法以書面形式反饋給設計公司進行修改，直至最終確定各設計公司參和投標方案。1.1.8開發(fā)部經(jīng)理對各設計公司在各設計階段的方案進行相應的經(jīng)濟測算及可行性分析，并報公司設計評審小組作為內(nèi)部評審依據(jù)之一。1.2規(guī)劃設計方案評審1.2.1開發(fā)部經(jīng)理依據(jù)規(guī)劃方案設計進度組織政府主管部門召開方案評審會，包括確定會議的時間、地點、參評專家、會議議程及其他相關(guān)事項。1.2.2設計管理專員負責和各設計公司協(xié)調(diào)，共同完成參和評審方案的成果制作，包括文本、各類效果圖、電子展示圖等，并于評審會前日做好會場布置及后勤工作支配。1.2.3項目公司總經(jīng)理作為開發(fā)公司首席代表參和規(guī)劃方案評審會，設計經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、設計管理專員列席評審會，其中設計管理專員負責會議記錄，并在會后整理出會議紀要備用。1.2.4規(guī)劃方案評審會確定中標設計公司的，開發(fā)公司和其進行下一步工作支配；如未能確定中標設計公司的，開發(fā)公司應依據(jù)評審看法，重新組織其次輪方案設計，操作程序不變，如需調(diào)整參和投標設計公司的，程序依據(jù)1.1.3~1.1.8執(zhí)行，直至最終確定規(guī)劃方案設計中標公司。1.3修建性詳細規(guī)劃的設計及確定1.3.1開發(fā)部經(jīng)理負責和規(guī)劃設計中標單位確定修建性詳規(guī)設計內(nèi)容、進度及費用，并報總經(jīng)理審批，設計管理專員負責擬定相應合同及協(xié)議，并報簽署執(zhí)行。1.3.2設計管理專員負責將方案評審會看法整理成書面材料，發(fā)給中標設計公司作為修建性詳規(guī)設計依據(jù)，同時負責詳規(guī)設計進度及質(zhì)量限制。1.3.3開發(fā)部經(jīng)理負責詳規(guī)設計階段的經(jīng)濟測算及可行性探討，提出設計建議，并支配報批報建事務專員和相應主管部門連接規(guī)劃報批事宜。1.3.4報批報建專員負責處理和規(guī)劃審定相關(guān)的其他事務，確保修建性詳細規(guī)劃早日確定。1.3.5設計經(jīng)理、策劃經(jīng)理在修建性詳細規(guī)劃設計過程中賜予全程技術(shù)支持和建議，確保公司高層的開發(fā)理念及意圖得以體現(xiàn)。1.3.6待定的修建性詳規(guī)由項目公司總經(jīng)理報集團總裁批閱。1.3.7設計管理專員負責規(guī)劃設計階段的設計過程總結(jié)、設計資料歸檔保存等工作。2．建筑方案設計階段2.2設計管理專員依據(jù)確定的項目《修建性詳規(guī)》、《項目策劃方案》及公司的開發(fā)理念及意圖，組織編寫《建筑方案設計任務書》，提交開發(fā)部經(jīng)理審批，并由項目公司總經(jīng)理簽發(fā)，設計經(jīng)理及策劃經(jīng)理賜予技術(shù)支持和策劃方案的說明說明。設計任務書中應包含建（構(gòu)）筑物的功能要求，建筑總體風格的確定、地點位置的確定、面積及戶型比例要求、設備及配套設計要求、環(huán)境設計指標及要求等，對暫不能夠確定的事項應提交上級主管人員盡早確定。2.3參和建筑方案設計的設計公司初選及確定依據(jù)1.1.3~1.1.4執(zhí)行。2.4開發(fā)公司和參和建筑方案設計公司的協(xié)調(diào)、溝通依據(jù)1.1.5執(zhí)行。2.5公允競爭原則、激發(fā)設計公司創(chuàng)作熱忱原則依據(jù)1.1.6執(zhí)行。2.6公司建筑方案評審小組對方案進行初審直至最終確定參和建筑方案招投標方案依據(jù)1.1.7執(zhí)行。2.7建筑方案評審會的組織及召開，公司各部門及人員分工依據(jù)1.2操作程序執(zhí)行。2.8建筑方案中標設計公司不干脆作為項目初步設計及施工圖設計的擔當者，但其具有優(yōu)先考慮資格。2.9報批報建專員負責建筑方案評審后相關(guān)行政手續(xù)的辦理，設計管理專員負責會議紀要的整理、建筑設計資料的保存歸檔、建筑設計工作總結(jié)的編寫等相關(guān)工作。（注：環(huán)境方案設計階段和此相同，但不進行方案公開評審，一般由內(nèi)部評審確定。）3．初步設計階段3.1設計管理專員組織項目地塊的地質(zhì)詳勘，出具正式勘察報告，并將地質(zhì)勘察報告送行政部門審查，對審查看法進行補勘及修改，最終確定項目地塊地質(zhì)勘察報告。（地質(zhì)勘察單位的選擇由項目公司總經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、設計管理專員、預決算專員、設計經(jīng)理組成聯(lián)合小組，實行內(nèi)部招投標方式確定。）3.2初步設計及施工圖設計公司的確定應接受招投標方式，如需通過政府公開招投標方式進行的，參照政府部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；如通過公司內(nèi)部招投標方式進行的，先成立招投標領(lǐng)導小組，由項目公司總經(jīng)理任組長，組員包括設計經(jīng)理、投資經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、設計管理專員、財務部經(jīng)理等相關(guān)人員，設計管理專員負責擬定《初步設計及施工圖設計招投標文件》，內(nèi)容包括資質(zhì)要求、設計人員資格要求、設計內(nèi)容要求、進度及質(zhì)量要求、收費要求等項目，報開發(fā)部經(jīng)理審批，由總經(jīng)理簽發(fā)。3.3初步設計及施工圖設計參和投標單位的初選工作由開發(fā)部經(jīng)理和設計管理專員負責，參照1.1.3執(zhí)行，招投標領(lǐng)導小組依據(jù)各設計單位投標資料確定初步設計及施工圖設計中標公司，并簽訂相應設計合同。3.4設計管理專員對原《建筑方案設計任務書》進行調(diào)整及優(yōu)化，明確初步設計及施工圖設計任務內(nèi)容，并報開發(fā)部經(jīng)理審批，由總經(jīng)理簽發(fā)。3.5設計管理專員負責將《初步設計及施工圖設計任務書》提交給中標設計公司，并供應設計所需其他資料，要求設計公司制訂出設計人員組成名單、設計進度等工作支配，并報開發(fā)部經(jīng)理審定。3.6配套專業(yè)初步設計工作由開發(fā)部經(jīng)理負責組織實施，其設計公司需進行招投標的，參照3.2~3.3執(zhí)行，設計管理專員負責供應配套專業(yè)設計要求，擬定相應設計合同及報審，并協(xié)調(diào)配套專業(yè)設計和土建設計之間的相互關(guān)系，使各類型初步設計工作有機結(jié)合。3.7公司成立由項目公司總經(jīng)理、投資經(jīng)理、設計經(jīng)理、策劃經(jīng)理、銷售經(jīng)理、開發(fā)部經(jīng)理、設計管理專員、預決算員、報批報建專員、物業(yè)公司項目經(jīng)理及外聘專家、學者組成的初步設計及施工圖設計內(nèi)部評審小組，負責對各階段初步設計方案進行內(nèi)部評審，由設計管理專員負責組織設計公司依據(jù)評審看法進行修改，直至形成可以送審的初步設計成果。3.8對于規(guī)模較小的工程，總經(jīng)理有權(quán)確定是否進行初步設計，相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)工作由報批報建專員組織。3.9擴初設計評審會召開參照1.2程序執(zhí)行。3.10報批報建專員負責完善擴初方案評審需具備的其他行政條件，并在擴初方案評審會后取得項目擴初批文。4．施工圖設計階段4.1施工圖設計公司和擴初設計公司相同，在擴初設計起從前由招投標方式確定。4.2設計管理專員將確定的《施工圖設計任務書》及相關(guān)資料提交給設計公司，并將設計公司編制的設計人員組成名單及設計進度支配報開發(fā)部經(jīng)理審批。4.3施工圖設計合同依據(jù)設計公司中標條款擬定，由開發(fā)部經(jīng)理審核，總經(jīng)理簽發(fā)。4.4設計管理專員負責監(jiān)督執(zhí)行設計合同，并對施工圖設計中的投資成本、設計質(zhì)量和進度進行適時跟蹤，對設計過程中產(chǎn)生的問題剛好整理、匯報，并以書面形式答復設計單位。4.5施工圖設計過程中，設計經(jīng)理賜予全過程技術(shù)指導及監(jiān)督。（附設計質(zhì)量跟蹤限制細則）：在施工圖設計過程中，項目組各專業(yè)技術(shù)人員通過對階段性設計成果的審查，對設計質(zhì)量進行嚴格的跟蹤限制。施工圖設計階段主要限制的要素有：A．建筑物的立面造型，建筑物群體及其和四周環(huán)境的關(guān)系；B．建筑平面布置；C．對聲、光、熱工、通風、消防等環(huán)境條件所實行的技術(shù)措施；D．裝修標準及主要建筑構(gòu)造；E．結(jié)構(gòu)選型；F．地基處理和基礎(chǔ)形式；G．伸縮縫、沉降縫和防震縫；H．新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料的接受；I．供電設計；J．電力設計；K．照明設計；L．自動限制設計；M．通信設計；N．防雷愛惜；O．給水設計；P．排水設計；Q．空調(diào)設計；R．通風設計；S．煤氣設計；設計質(zhì)量限制按《設計質(zhì)量限制方法》執(zhí)行。5．配套工程、特種專業(yè)設計5.1配套工程、特種專業(yè)設計一般由專業(yè)公司擔當，因此基本不存在設計公司的招投標問題。5.2設計管理專員負責確定、整理需進行配套工程、特種專業(yè)設計的工作內(nèi)容，擬定相應的設計任務書，報開發(fā)部經(jīng)理審批。5.3開發(fā)部經(jīng)理負責確定配套工程、特種專業(yè)的設計方案（和專業(yè)人員共同協(xié)商確定），做好相應的經(jīng)濟測算，擬定好設計合同，由總經(jīng)理簽發(fā)。5.4設計經(jīng)理對配套工程、特種專業(yè)設計工作進行全程指導和監(jiān)督。5.5配套工程、特種專業(yè)設計成果由開發(fā)部經(jīng)理向總經(jīng)理匯報確認。5.6設計管理專員負責和設計單位及人員的協(xié)調(diào)和溝通，負責進度及質(zhì)量跟蹤，并做好圖紙歸檔整理工作，編寫設計總結(jié)。6．設計成果的審查6.1施工圖報建設局審查6.1.1地質(zhì)勘察報告、全套土建施工圖（含基礎(chǔ)、地下及地上部分）、水電暖通圖都在施工圖審查范圍內(nèi)，相應的行政審批手續(xù)由報建報批專員辦理。6.1.2設計管理專員負責和審圖人員協(xié)調(diào)溝通，解答對方提出的問題，需由設計人員解答的或須由公司上級領(lǐng)導確定的事宜應剛好聯(lián)系或匯報。6.1.3設計管理專員應將初審看法剛好以書面方式傳達給設計公司，并組織設計人員在3~5天內(nèi)給出看法答復，并剛好將答復送交審圖人員。6.1.4復審通過的，領(lǐng)取審圖報告；復審不通過的，按6.1.3程序再行辦理，直至審查通過。6.1.5開發(fā)部經(jīng)理負責將審圖報告整理作為工程招投標用件之一。6.2施工圖紙的內(nèi)部審查6.2.1施工圖紙應由開發(fā)部專職審圖員進行內(nèi)部審查，審查內(nèi)容包括施工圖和原設計方案的一樣性，和設計任務書要求的一樣性，有無技術(shù)性錯誤，有無設計內(nèi)容的失誤等，并形成書面看法交由開發(fā)部經(jīng)理確認。6.2.2施工圖紙同時送交工程部審核，審核的內(nèi)容包括施工說明的精確性、對施工工藝材料運用的正確把握、有無嚴峻阻礙施工進行的設計、施工成本的把握是否適當?shù)?，并形成書面看法交由開發(fā)部經(jīng)理確認。6.2.3施工圖紙同時送交營銷部審核，審核的內(nèi)容包括面積的核算、戶型及立面的市場反映度是否適合、各部位用材是否和市場匹配、客戶可能會產(chǎn)生的疑問等，并形成書面看法交由開發(fā)部經(jīng)理確認。6.2.4施工圖紙同時送交物業(yè)管理公司審核，物業(yè)公司從有利于交付后物業(yè)管理工作順當綻開的角度提出自身看法和建議，并以書面形式交開發(fā)部經(jīng)理確認。6.2.5開發(fā)部經(jīng)理負責整理各方審圖看法，形成圖紙修改申請，以書面方式交設計公司對圖