改錯(cuò)題總結(jié)（結(jié)合《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》使用）

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（一）

1．一般假設(shè)缺少一條：由于本地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況近一年來(lái)變化不大，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況穩(wěn)定，因此假設(shè)：本地區(qū)類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與一年前首次抵押時(shí)狀況一樣，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況除正常物質(zhì)折舊外，其他狀況與一年前首次抵押時(shí)一樣。

2．背離事實(shí)假設(shè)中“由于估價(jià)目的為再次抵押〞錯(cuò)誤，應(yīng)改為：對(duì)同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)，抵押價(jià)值可不減去續(xù)貸對(duì)應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。

3．不相一致假設(shè)中“按辦公用途持續(xù)使用為假設(shè)前提〞錯(cuò)誤，應(yīng)改為：本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象依照工業(yè)用途為估價(jià)前提。

4．不相一致假設(shè)中“本次估價(jià)采用估價(jià)委托人提供的實(shí)際面積數(shù)據(jù)〞錯(cuò)誤，應(yīng)改為：本次估價(jià)按記載面積為準(zhǔn)。（二）

1．朝向?yàn)槟喜粚?duì)，應(yīng)為北。

2．建筑結(jié)構(gòu)不可能是磚混，應(yīng)為鋼混結(jié)構(gòu)。

3．缺少租約狀況記錄，如租期、租金、付款方式等。4．查勘人中缺注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張××的簽字。（三）

（1）該評(píng)估報(bào)告中應(yīng)明確說(shuō)明進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，不能籠統(tǒng)的以“我們〞指代。

（2）該評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)是依照現(xiàn)有用途、最高最正確利用為假設(shè)前提。

（3）據(jù)題意，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)有已抵押擔(dān)保債權(quán)，因此不能對(duì)已知事實(shí)做違背事實(shí)假設(shè)。

（4）在存在不確定因素的狀況下，房地產(chǎn)估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的提防，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)

可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要

的風(fēng)險(xiǎn)提醒。抵押價(jià)值評(píng)估遵循提防原則，就低不就高，應(yīng)充分考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。（四）

（1）錯(cuò)誤：估價(jià)對(duì)象依照商業(yè)用途使用在法律上視為許可。改為：估價(jià)對(duì)象依照商業(yè)用途使用不合法，應(yīng)按住宅用途評(píng)估。

理由：雖然李某已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完用途變更手續(xù)，因此從法律上講，估價(jià)對(duì)象仍應(yīng)按住宅用途評(píng)估。

（2）錯(cuò)誤：若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用的收入現(xiàn)值，則估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。

改為：若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本、用途變更費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使

用的價(jià)值，則估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。

理由：經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)的一般做法，是針對(duì)每種利用，首先預(yù)計(jì)它未來(lái)的收入和支出流量，然后將未來(lái)的收入和支出流量用

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現(xiàn)值表示，再將這兩者進(jìn)行比較。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。

（3）錯(cuò)誤：估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值，所

以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。

改為：估價(jià)對(duì)象在目前住宅用途現(xiàn)狀狀況下，在維持現(xiàn)狀、更新改造且改變用途、重新開(kāi)發(fā)三種前提下，定量分析的結(jié)果是

其次種前提下利用價(jià)值最大，所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用價(jià)值最大。理由：價(jià)值最大化是指在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的利用中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的利用，這便是最高最正確利用。價(jià)

值最大化應(yīng)考慮維持現(xiàn)狀、更新改造且改變用途、重新開(kāi)發(fā)三種前提，不能只分析一種前提就得出結(jié)論。

（4）錯(cuò)誤：綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最正確利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提。

改為：綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最正確利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以更新改造且改變用途為前提。

理由：更新改造前提，是指經(jīng)分析、判斷，以更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇更新改造前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值－更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）>現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值。改變用途前提，

是指經(jīng)分析、判斷，以改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變用途的條件是：

（新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)對(duì)象用途變更為商鋪，屬于更新改造且變更用途。（五）答案：

估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專(zhuān)業(yè)看法，是估價(jià)機(jī)構(gòu)履行估價(jià)委托合同、給予委托人關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的

正式答復(fù)，也是記述估價(jià)過(guò)程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于估價(jià)對(duì)象價(jià)值的分析報(bào)告。上述估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤、修改及理由具體如下：

（1）錯(cuò)誤：綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。改為：綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法兩種估價(jià)方法。理由：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291—1999），通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)

地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)；又根據(jù)提防原則，估價(jià)對(duì)象為在建工

程，故采用成本法進(jìn)行測(cè)算、驗(yàn)證（具體采用房地分別估價(jià)綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行估價(jià)，用比較法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成

本法評(píng)估在建工程房產(chǎn)價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格），并將兩種估價(jià)方法的估算結(jié)果分析綜合后得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值。

（2）錯(cuò)誤：采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。

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改為：采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按被迫轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。

理由：假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有三種：①自己開(kāi)發(fā)，即估價(jià)對(duì)象依舊由其擁有者或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)；②自愿轉(zhuǎn)讓?zhuān)纼r(jià)

對(duì)象要被其擁有者或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)；③被迫轉(zhuǎn)讓?zhuān)纼r(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)。同一估價(jià)對(duì)象在

這三種不同的估價(jià)前提下運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，評(píng)估出的價(jià)值往往是不同的。在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)畢竟應(yīng)采用上述哪種估價(jià)前提進(jìn)行估價(jià)，必需根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處的實(shí)際狀況來(lái)選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明理由。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和

人民法院拍賣(mài)房地產(chǎn)估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提。

（3）錯(cuò)誤：由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用房，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

改為：由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用房，故可采用收益法（或比較法結(jié)合長(zhǎng)期趨勢(shì)）估算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

理由：①當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用收益法，其技術(shù)路線是通過(guò)比較法測(cè)算被征收房屋的租金，進(jìn)而確定被征收

房屋當(dāng)前的凈收益并預(yù)計(jì)其未來(lái)的凈收益，然后將其折現(xiàn)來(lái)求取被征收房屋市場(chǎng)價(jià)值。②假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估技術(shù)路線要首先根

據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算續(xù)建完成后的價(jià)值。

（4）錯(cuò)誤：用成本法測(cè)算建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。

改為：用成本法測(cè)算建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)修建該類(lèi)在建工程項(xiàng)目的客觀造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。理由：在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意：①應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本；②應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整；③應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。即用成本法測(cè)算建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)修建該類(lèi)在建工程項(xiàng)目的客觀造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。（六）

（1）錯(cuò)誤：本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、確鑿為前提。

改為：本次估價(jià)以委托人（或××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)。

理由：本次估價(jià)的委托方是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，從其施工方獲取了相關(guān)成本等資料，屬于從委托人處取得的資料。在報(bào)告中應(yīng)表述為委托人提供的資料及數(shù)據(jù)。

（2）錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)算起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)算起為44年。

理由：其土地使用權(quán)年限為自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)至證載土地使用權(quán)終止日期2053年6月19日止為44年。

（3）錯(cuò)誤：自本報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。

理由：報(bào)告的有效期應(yīng)自報(bào)告出具之日起計(jì)算。

（4）錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。改為：假定估價(jià)