房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第1頁/共89頁2第一節(jié)概述一、可行性研究的作用二、可行性研究的內(nèi)容三、可行性研究的階段四、可行性研究的步驟RealEstateDevelopment&Operation第2頁/共89頁3一、項目可行性研究的作用

投資決策提供依據(jù)

資金籌措的依據(jù)

開發(fā)商與有關(guān)部門、企業(yè)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)第一節(jié)概述RealEstateDevelopment&Operation第3頁/共89頁4二、可行性研究的內(nèi)容

1、總論項目名稱、區(qū)位、項目提出的背景、開發(fā)建設(shè)的必要性、主要技術(shù)指標、經(jīng)濟指標等。

2、市場調(diào)查和需求分析房地產(chǎn)市場銷售調(diào)查和需求預(yù)測

開發(fā)項目的銷售或出租前景分析

市場范圍的確定和租售對象分析

3、開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析第一節(jié)概述RealEstateDevelopment&Operation第4頁/共89頁5二、項目可行性研究的內(nèi)容

4、規(guī)劃設(shè)計方案

規(guī)劃、建筑、環(huán)境設(shè)計

5、項目的建設(shè)進度安排

附圖

6、投資估算

附表

7、資源供應(yīng)

資金、建筑材料、建筑設(shè)備、施工力量的組織計劃。（人、財、物）第一節(jié)概述RealEstateDevelopment&Operation第5頁/共89頁6項目實施進度計劃表（年、季度）

步驟20092010201120121234123412341234前期一期二期三期RealEstateDevelopment&Operation第6頁/共89頁7序號項目單價總金額（萬元）1

建設(shè)投資1.1

土地取得費用250701.2

建安工程費用874061.3

小區(qū)配套費140元/M2104511.4

道路、綠化、景點費用80元/M259721.5

項目研究咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費20元/M2

14931.6

各種配套稅費180元/M2134371.7

項目管理費2622.21.8

銷售費用1.9

不可預(yù)見費3114.9

建設(shè)投資合計149566.12

建設(shè)期利息9466.53

項目總投資159032.64

總建筑面積單位投資2130.37元/M2項目總投資估算表RealEstateDevelopment&Operation第7頁/共89頁8二、項目可行性研究的內(nèi)容

8、經(jīng)濟分析和財務(wù)評價

基本表格

對銷售收入、總投資、經(jīng)營成本、預(yù)期利潤、稅金等進行現(xiàn)金流量分析

對項目的總投資、銷售收入、工期、折現(xiàn)率等因素的變化作敏感性分析和盈虧分析。第一節(jié)概述RealEstateDevelopment&Operation第8頁/共89頁91、建筑工程費用估算表

2、國內(nèi)設(shè)備購置費估算表

3、安裝工程費用估算表

4、工程建設(shè)其它費用估算表

5、項目投入總資金估算表

6、分年資金投入計劃與資金籌措表

7、銷售收入和稅金及附加估算表

8、項目現(xiàn)金流量表9、項目資本金現(xiàn)金流量表10、損益和利潤分配表11、資金來源與運用表

12、外匯平衡表

13、借款償還計劃表

14、敏感性分析表可行性研究的表格RealEstateDevelopment&Operation第9頁/共89頁10二、項目可行性研究的內(nèi)容

9、社會經(jīng)濟評價

10、結(jié)論第一節(jié)概述RealEstateDevelopment&Operation第10頁/共89頁11三、可行性研究的階段投資機會研究精度±30%

初步可行性研究±20%

詳細可行性研究±10%

項目評價第一節(jié)概述RealEstateDevelopment&Operation第11頁/共89頁12投資機會研究該階段的主要任務(wù)是建設(shè)項目和投資機會做出鑒定，提出建設(shè)項目投資方向建議。即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。該階段的主要成果是提出項目建議。如果機會研究認為是可行的，就可以進行下一階段的工作。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是詳細的分析。該階段耗時約1-3個月，投資估算精確度為+30%，研究費用一般占總投資的0.2%-0.8%RealEstateDevelopment&Operation第12頁/共89頁13初步可行性研究也稱為“預(yù)可行性研究”，是在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。這一階段并不是可行性研究必不可少的階段，只有在前面機會研究對項目效益有所懷疑的時候才進行。其主要任務(wù)是確定是否進行下一步詳細可行性研究。該階段耗時約4-6個月，初步可行性研究階段投資估算的精度可達+20%，所需費用約占總投資的0.25%-1.5%此階段的主要成果是初步可行性研究報告。RealEstateDevelopment&Operation第13頁/共89頁14詳細可行性研究即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在對市場、選址、建設(shè)方案等深入研究的基礎(chǔ)上，深入細致地分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性，減少項目的不確定性，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險制定防范措施，提出項目投資的可行性和選擇依據(jù)標準。該階段耗時需要8-12個月或者更長，投資估算的精確度為±10%，研究費用一般小型項目占總投資的1.0%-3.0%,大型復(fù)雜的工程約占0.2%-1.0%。該階段的主要成果是提出項目建議。RealEstateDevelopment&Operation第14頁/共89頁15項目評價政府計劃管理部門在對項目進行審批前，會委托有資格的咨詢評估機構(gòu)對項目可行性研究報告進行評估論證，分析該可行性研究的可靠性和真實性，判斷項目是否可行。根據(jù)評價結(jié)果，決定是否同意項目建設(shè)。一般而言，大中型和限額以上的項目和重要的小型項目，都需進行評估，否則任何單位不準審批，更不準組織建設(shè)。RealEstateDevelopment&Operation第15頁/共89頁16四、可行性研究的步驟第一節(jié)概述

組織準備項目設(shè)想資料收集及市場調(diào)查項目定位開發(fā)方案的設(shè)計和評價、選擇方案選優(yōu)財務(wù)評價

詳細研究最終成果編制報告RealEstateDevelopment&Operation第16頁/共89頁17第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算RealEstateDevelopment&Operation第17頁/共89頁18一、房地產(chǎn)開發(fā)項目費用的構(gòu)成第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算RealEstateDevelopment&Operation第18頁/共89頁19一、房地產(chǎn)開發(fā)項目費用的構(gòu)成

1、土地費用

土地使用權(quán)出讓金城市建設(shè)配套費

是因政府投資進行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等的建設(shè)而由受益者分攤的費用。拆遷安置補償費第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算RealEstateDevelopment&Operation第19頁/共89頁20一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成

2、前期工程費

主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平”等階段的費用支出。

3、房屋開發(fā)費

建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算RealEstateDevelopment&Operation第20頁/共89頁21一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成

3、房屋開發(fā)費

建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。

公共配套設(shè)施建設(shè)費

是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等?！案綄俟こ藤M”

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區(qū)、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。

“室外工程費”第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算RealEstateDevelopment&Operation第21頁/共89頁22一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成

4、管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。

主要包括：行政管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算RealEstateDevelopment&Operation第22頁/共89頁23一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成

5、財務(wù)費用

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。

主要包括：借款和債券利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用。

6、銷售費用

是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。

主要包括：銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算RealEstateDevelopment&Operation第23頁/共89頁24一、房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構(gòu)成

7、開發(fā)期稅費

房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應(yīng)考慮項目開發(fā)期所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。各項稅費按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。這些稅費主要包括：市政支管線分攤費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等。8、其他費用

主要包括：臨時用地費、臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、合同公證費、招標管理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。

9、不可預(yù)見費

根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3%～7%估算。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算RealEstateDevelopment&Operation第24頁/共89頁25二、房地產(chǎn)開發(fā)項目費用的測算方法

1、投資估算的依據(jù)

1）土地成本資料

2）設(shè)計方案、圖紙

3）工程概、預(yù)算定額

4）造價信息、各類價格指數(shù)等

5）同類型項目的投資資料

6）資金來源、貸款利率

7）有關(guān)政策和規(guī)定第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目費用測算RealEstateDevelopment&Operation第25頁/共89頁二、房地產(chǎn)開發(fā)項目費用的測算方法

（1）單位指標估算法（2）單元估算法（3）概算指標法（4）分項造價估算法指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。用建筑物可以容納的人數(shù)或設(shè)施單元數(shù)乘以每個單元的綜合投資得到項目或單項工程總投資的辦法。采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標來計算整個工程費用。可以用來估算建筑安裝工程費用。RealEstateDevelopment&Operation第26頁/共89頁分項造價估算法27RealEstateDevelopment&Operation第27頁/共89頁28一、財務(wù)評價基礎(chǔ)知識

1、資金的時間價值

不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為～。例：1000元存入銀行，1年后本利為1120，120為增加值。也即是1000元在1年中的時間價值。就是在1年內(nèi)讓出了1000元貨幣的使用權(quán)而得到的報酬。

理解

1）隨著時間的推移，資金的價值會增加。（資金增值）

2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。（從消費者的角度看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)作的必要補償）第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第28頁/共89頁29一、財務(wù)評價基礎(chǔ)知識

2、利息與利率

利息：占用資金所付出的代價。

Fn＝P+InFn－本利和；P－本金；In－利息

利率：在單位時間（一個計息周期）內(nèi)所得的利息額與本金之比。

i＝In/P×100%第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第29頁/共89頁30一、財務(wù)評價基礎(chǔ)知識兩組概念：

A、單利計息與復(fù)利計息單：In＝P×n×i息不生息

復(fù)：In＝P[(1+i)n-1]息生息

推導(dǎo)過程第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第30頁/共89頁31一、財務(wù)評價基礎(chǔ)知識兩組概念：

B、名義利率i與實際利率r

復(fù)利計算時：名義利率因計息周期不同名義利率≠實際利率例：年利率12%，1000元，1年期。

兩者關(guān)系：第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第31頁/共89頁32一、財務(wù)評價基礎(chǔ)知識

3、資金等值與現(xiàn)金流量圖

資金等值

例：100元，1年后115元。年利率15%?，F(xiàn)金流量圖第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價01234nRealEstateDevelopment&Operation第32頁/共89頁33一、財務(wù)評價基礎(chǔ)知識

4、復(fù)利計算公式與系數(shù)

符號：

P—現(xiàn)值；

F—終值（未來值）；

A—年值；

n—計息周期；

i—每個計息周期的利率。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第33頁/共89頁34一、財務(wù)評價基礎(chǔ)知識

4、復(fù)利計算公式與系數(shù)

1）F與PF＝P(1+i)n=P(F/P,i,n)2）A與P

3）A與F第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第34頁/共89頁35一、財務(wù)評價基礎(chǔ)知識

5、應(yīng)用舉例

例1、某開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息，到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總和是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際運行的利息又是多少？第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第35頁/共89頁36例2、某家庭預(yù)計在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問該家庭有償能力的最大抵押貸款額是多少？

解：

(1)已知：該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額

A=16000×30%=4800(元)；月貸款利率i=12%/12=1%

計息周期數(shù)n=10×12=120個月

(2)該家庭有償還能力的最大抵押貸款額

P=A[(1+i)n-1]/i(1+i)n=4800×[(1+1%)120-1]/1%(1+1%)120=33.46(萬元)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第36頁/共89頁37一、財務(wù)評價基礎(chǔ)知識

6、現(xiàn)金流量表第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價序號項目200920102011201220131現(xiàn)金流出302.00425.00572.20

2現(xiàn)金流入

0.00444.00663.00864.003凈現(xiàn)金流量

-302.00-425.00-128.20663.00864.004累計現(xiàn)金流量

-302.00-727.00-855.20-192.20671.80RealEstateDevelopment&Operation第37頁/共89頁38二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標

1、財務(wù)評價的含義是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格制度，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制財務(wù)報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡能力等財務(wù)狀況，據(jù)以判斷項目的財務(wù)可行性。

主要工作內(nèi)容：通過計算項目的FIRR、NPV、Pt等主要技術(shù)經(jīng)濟指標對房地產(chǎn)開發(fā)項目的盈利能力進行分析。還可計算投資利潤率，有時需計算貸款償還期、資產(chǎn)負債率等。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第38頁/共89頁39二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標

2、評價指標第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價財務(wù)評價靜態(tài)評價動態(tài)評價投資利潤率靜態(tài)投資回收期借款償還期凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期RealEstateDevelopment&Operation第39頁/共89頁40二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標

1、投資利潤率

例：某項目總投資1000萬元，第1、2、3年的利潤分別為100萬元、160、240萬元。求投資利潤率。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第40頁/共89頁41二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標

2、投資回收期

靜態(tài)：動態(tài)：

例：某項目現(xiàn)金流量分別為-400、-300、-150、100、200、250、300、390萬元，則Pt為？第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第41頁/共89頁42二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標

2、投資回收期第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第42頁/共89頁43第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價序號項目200920102011201220131現(xiàn)金流出302.00425.00572.20

2現(xiàn)金流入

0.00444.00663.00864.003凈現(xiàn)金流量

-302.00-425.00-128.20663.00864.004累計現(xiàn)金流量

-302.00-727.00-855.20-192.20671.805折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(8%)

-279.63-364.37-101.77487.32588.026累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-279.63-644.00-745.77-258.44329.58

靜態(tài)：(5-1)+192.2/864=4.22年動態(tài)：(5-1)+258.44/588.02=4.44年RealEstateDevelopment&Operation第43頁/共89頁44二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標

3、借款償還期第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第44頁/共89頁45序號項

目合

計計

算期第1年第2年第3年第4年1借款

1.1年初本息余額5.50%

4000600010001.2本年借款900040005000001.3本年應(yīng)計利息852.5110357.5330551.4本年還本付息9852.51103357.553301055

其中：還本9000

300050001000

付息852.5110357.5330551.5年末本息余額

40006000100002還本資金來源9852.51103357.5533010552.1當(dāng)年可用于還本的未分配利潤

2.2當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷

2.3以前年度結(jié)余可用于還本資金

2.4用于還本的短期借款

2.5可用于還款的其他資金

借款償還計劃表RealEstateDevelopment&Operation第45頁/共89頁46二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標

4、凈現(xiàn)值第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第46頁/共89頁47財務(wù)凈現(xiàn)值計算已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標收益率為10%，求該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值。單位：萬元年份012345現(xiàn)金流入量300300300300300現(xiàn)金流出量1000凈現(xiàn)金流量RealEstateDevelopment&Operation第47頁/共89頁48

練習(xí)1：某家庭以抵押貸款方式購買了一套價值為25萬元的住宅，如果該家庭首期付款為房價的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還的抵押貸款，年貸款利率為15%，問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可用來支付住房消費，問該家庭的月收入應(yīng)為多少才能購買上述住宅？

練習(xí)2：某家庭欲購買一套面積為80平方米的經(jīng)濟適用性住宅，單價為3500元/平方米，首付款為房價的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。部該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少？只需寫出計算過程和算式即可RealEstateDevelopment&Operation第48頁/共89頁49練習(xí)1解：

(1)已知：抵押貸款額P=25×70%=17.5(萬元)；月貸款利率i=15%/12=1.25%(2)月還款額：A=P×i×(1+i)n/[(1+i)n-1]=175000×12.5%(1+1.25%)120/[(1+1.25%)120-1]=2823.4(元)(3)該家庭欲購買上述住宅，其月收入應(yīng)為

2823.4/0.25=11293.4(元）第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第49頁/共89頁50練習(xí)2解：

(1)已知：P=3500×80×(1-25%)=210000元，

n=15×12=180(月)，

i1=4.2%/12=0.35%，i2=6.6%/12=0.55%，

P1=100000(元)，P2=210000-100000=110000(元)

(2)計算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額：

A1=P1×i1(1+i1)n/[(1+i1)n-1]=100000×0.0035(1+0.0035)180/[1-(1+0.0035)180]=749.75(元)第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第50頁/共89頁51二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標

5、內(nèi)部收益率第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第51頁/共89頁52FIRR的計算方法1：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第52頁/共89頁53內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期的計算已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者目標收益率為12%，求該投資項目的動態(tài)投資回收期。單位：萬元年份0123456現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量RealEstateDevelopment&Operation第53頁/共89頁54內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期的計算年份0123456現(xiàn)金流入量300300350400400600現(xiàn)金流出量1200凈現(xiàn)金流量-1200300300350400400600凈現(xiàn)值（20%）-1200250208.33202.55192.90160.75200.94累計凈現(xiàn)值-1200-950-741.67-539.12-346.22-185.4715.47凈現(xiàn)值（21%）-1200247.93204.90197.57186.60154.22191.18累計凈現(xiàn)值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60凈現(xiàn)值（12%）-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累計凈現(xiàn)值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6337.32341.30RealEstateDevelopment&Operation第54頁/共89頁55FIRR的計算方法2：Excel函數(shù)法IRR（X:Y）第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第55頁/共89頁56三、財務(wù)評價基本報表基本報表包括：現(xiàn)金流量表損益表資金來源與運用表資產(chǎn)負債表外匯平衡表第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第56頁/共89頁57三、財務(wù)評價基本報表

1、現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表反映項目計算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，用以計算財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR,FinancialInternalRateofReturn)、財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV,FinancialNetPresentValue

)及投資回收期(Pt，PayBackPeriod

)等評價指標，分析項目財務(wù)盈利能力。分為現(xiàn)金流量表（全部資金）、現(xiàn)金流量表（自有資金）第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第57頁/共89頁58三、財務(wù)評價基本報表

1、現(xiàn)金流量表

1）現(xiàn)金流量表（全部資金）是從項目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項目盈利能力。該表設(shè)定全部投資均為自有資金，用以計算全部投資所得稅前和所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資回收期（Pt）等評價指標。

2）現(xiàn)金流量表（自有資金）從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算自有資金財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目自有資金盈利能力。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第58頁/共89頁59序號項

目合

計計算期200520062007200820111現(xiàn)金流入（CI）

20826.7729333.4829430.5540429.4014112.071.1經(jīng)營收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072現(xiàn)金流出（CO）

35044.2634466.8831222.9231346.222436.152.1建設(shè)投資138279.7231557.8729675.3426483.4724728.45

2.2流動資金

2.3經(jīng)營成本11679.551249.611760.011765.832425.76846.722.4經(jīng)營稅金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.162.5所得稅10134.181091.321418.191354.941968.39813.263凈現(xiàn)金流量（CI-CO）

-14217.49-5133.40-1792.379083.1811675.924累計凈現(xiàn)金流量

-14217.49-19350.89-21143.27-12060.0923859.535折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-13164.35-4401.06-1422.846676.416812.796累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-13164.35-17565.41-18988.25-12311.8410575.76

所得稅前

7凈現(xiàn)金流量

-13126.18-3715.21-437.4411051.5712489.188累計凈現(xiàn)金流量

-13126.18-16841.38-17278.82-6227.2533993.719折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-12153.87-3185.19-347.258123.247287.3210累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-12153.87-15339.06-15686.31-7563.0718107.09現(xiàn)金流量表（全部資金）RealEstateDevelopment&Operation第59頁/共89頁60序號項

目合

計計算期200520062007200820111現(xiàn)金流入（CI）

20826.7729333.4829430.5540429.4014112.071.1經(jīng)營收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072現(xiàn)金流出（CO）

23374.2631498.4528132.9552358.702436.152.1資本金

19557.8723675.3420483.4724728.45

2.2借款本金償還24000.00

2206.571876.3919917.04

2.3借款利息支付3284.08330.00825.001033.641095.44

2.4經(jīng)營成本11679.551249.611760.011765.832425.76846.722.5經(jīng)營稅金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.162.6所得稅

1091.321418.191354.941968.39813.263凈現(xiàn)金流量（CI-CO）

-2547.49-2164.971297.60-11929.3011675.924累計凈現(xiàn)金流量

-2547.49-4712.46-3414.86-15344.1620575.455折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-2358.79-1856.111030.07-8768.396812.796累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-2358.79-4214.90-3184.82-11953.2210934.38

所得稅前

7凈現(xiàn)金流量

-1456.18-746.772652.54-9960.9112489.188累計凈現(xiàn)金流量

-1456.18-2202.95449.59-9511.3230709.639折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-1348.31-640.242105.67-7321.577287.3210累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

-1348.31-1988.55117.12-7204.4518465.72現(xiàn)金流量表（自有資金）RealEstateDevelopment&Operation第60頁/共89頁61序號項

目1現(xiàn)金流入（CI）1.1經(jīng)營收入2現(xiàn)金流出（CO）2.1建設(shè)投資2.2流動資金2.3經(jīng)營成本2.4經(jīng)營稅金及附加2.5所得稅3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

所得稅前7凈現(xiàn)金流量8累計凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量序號項

目1現(xiàn)金流入（CI）1.1經(jīng)營收入2現(xiàn)金流出（CO）2.1資本金2.2借款本金償還2.3借款利息支付2.4經(jīng)營成本2.5經(jīng)營稅金及附加2.6所得稅3凈現(xiàn)金流量（CI-CO）4累計凈現(xiàn)金流量5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量

所得稅前7凈現(xiàn)金流量8累計凈現(xiàn)金流量9折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量表（自有資金）現(xiàn)金流量表（全部資金）全部資金：是從項目本身角度出發(fā)，不分資金來源，來考察項目盈利能力。自有資金：從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，兩表區(qū)別：RealEstateDevelopment&Operation第61頁/共89頁62三、財務(wù)評價基本報表

2、損益表也稱利潤和利潤分配表反映項目計算期內(nèi)各年利潤總額、所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率指標。該表根據(jù)總成本費用估算表、銷售(營業(yè))收入和銷售稅金及附加估算表填寫。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第62頁/共89頁63序號項

目合

計計

算

期200520062007200820111經(jīng)營收入194659.2420826.7729333.4829430.5540429.4014112.072經(jīng)營稅金及附加10706.261145.471613.341618.682223.62776.163增值稅

4總成本費用153243.3516374.2823422.5823705.9932240.9610871.495利潤總額（1-2-3-4）30709.633307.024297.564105.875964.822464.426彌補以前年度虧損

7應(yīng)納稅所得額（5-6）30709.633307.024297.564105.875964.822464.428所得稅10134.181091.321418.191354.941968.39813.269稅后利潤（5-8）20575.452215.702879.372750.933996.431651.1610提取法定盈余公積金2057.55221.57287.94275.09399.64165.1211提取公益金1028.77110.79143.97137.55199.8282.5612提取任意盈余公積金

13可分配利潤（9-10-11-12）17489.131883.352447.462338.293396.971403.4914應(yīng)付利潤（股利分配）

15未分配利潤（13-14）17489.131883.352447.462338.293396.971403.4916累計未分配利潤

1883.354330.816669.1010066.0717489.13利潤和利潤分配表RealEstateDevelopment&Operation第63頁/共89頁64三、財務(wù)評價基本報表

3、資產(chǎn)負債表

反映項目計算期內(nèi)全部資產(chǎn)，負債和所有者權(quán)益情況，可以用來計算資產(chǎn)負債率，流動比率，速動比率等評價指標，來反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力。并考察項目資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)是否合理。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第64頁/共89頁65四、國民經(jīng)濟評價社會效益評價：對社會經(jīng)濟增長、提高居住水平、城市經(jīng)濟發(fā)展及其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的發(fā)展、國家財政稅收所作貢獻等。國民經(jīng)濟評價環(huán)境效益評價：對于美化居住環(huán)境、改善居住條件和投資環(huán)境、美化城市及消除污染等所作的貢獻國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國民經(jīng)濟的角度出發(fā)，用一套參數(shù)計算、分析項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，以評價項目經(jīng)濟合理性的經(jīng)濟評價方法。RealEstateDevelopment&Operation第65頁/共89頁661.國民經(jīng)濟評價與財務(wù)評價的主要區(qū)別Descriptionofthecontents（4）匯率市場匯率和影子匯率（1）經(jīng)濟目標企業(yè)角度和國家整體角度（3）折現(xiàn)率不同的折現(xiàn)率和全國統(tǒng)一的社會折現(xiàn)率（2）價值尺度現(xiàn)行價格水平和影子價格RealEstateDevelopment&Operation第66頁/共89頁672.國民經(jīng)濟評價的基本步驟（1）效益和費用范圍的調(diào)整（2）效益和費用數(shù)值的調(diào)整（3）編制表格并計算評價指標采用費用-效益分析法，可以在財務(wù)評價基礎(chǔ)上進行?；静襟ERealEstateDevelopment&Operation第67頁/共89頁68一、主要風(fēng)險因素第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險與不確定性分析市場風(fēng)險其他風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險利率風(fēng)險政策風(fēng)險主要風(fēng)險RealEstateDevelopment&Operation第68頁/共89頁69二、風(fēng)險分析的方法不確定性分析盈虧平衡分析：只用于財務(wù)評價敏感性分析概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價RealEstateDevelopment&Operation第69頁/共89頁701.盈虧平衡分析盈虧平衡分析的基本原理房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析示例RealEstateDevelopment&Operation第70頁/共89頁71盈虧平衡分析的基本原理一個投資項目隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點——盈虧平衡點，在這一點上銷售收入和總成本費用相等基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點盈虧平衡分析有線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當(dāng)產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和生產(chǎn)成本時，成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系RealEstateDevelopment&Operation第71頁/共89頁72線性盈虧平衡分析