房地產(chǎn)估價計算實例

房地產(chǎn)估價計算實例第1頁/共31頁另假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2000年3月31日為1：8.5，2000年10月31日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不變；2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試利用上述資料估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場價格。第2頁/共31頁估算該寫字樓2000年10月31日的正常市場價格如下：1、計算公式：比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)2、比準價格：A=5000×100/（100＋2）×（1－1%）3×（1＋0.5%）5×100/（100－8）

=6598.33（人民幣元/平方米）；第3頁/共31頁2、比準價格：B=600×8.5×100/（100＋5）×（1－1%）2×（1＋0.5%）5×100/（100－4）

=6328.88（人民幣元/平方米）；C=5500×100/（100－3）×

（1＋0.5%）3×100/（100＋6）

=6192.31（人民幣元/平方米）；第4頁/共31頁3、將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的估價結(jié)果，則：估價對象價格（單價）

=（6598.33＋6328.88＋6192.31）÷3=6373.17（人民幣元/平方米）第5頁/共31頁例4-14：為評估某商品住宅2002年10月24日的正常市場價格，在該商品住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商品住宅的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下：A的成交價格：3700（元/平方米）B的成交價格：4200（元/平方米）C的成交價格：3900（元/平方米）A的成交日期：2002年5月24日B的成交日期：2002年8月24日C的成交日期：2002年9月24日第6頁/共31頁A的交易情況：－2；B的交易情況：0；C的交易情況：＋1；該類商品住宅2002年4月至10月的價格指數(shù)為（定基價格指數(shù)）：100,92.4,98.3,98.6,100.3,109.0,106.8第7頁/共31頁

房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果：試利用上述資料估算該商品住宅2002年10月24日的正常市場價格。房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象ABC因素10.51009010080因素20.3100100110120因素30.2100125100100第8頁/共31頁估算該商品住宅2002年10月24日的正常市場價格如下：1、計算公式：比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)2、交易情況修正系數(shù)：可比實例A：100/（100－2）=100/98可比實例B：100/（100－0）=100/100可比實例C：100/（100＋1）=100/101第9頁/共31頁3、交易日期修正系數(shù)：可比實例A：106.8/92.4可比實例B：106.8/100.3可比實例C：106.8/109.04、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù):可比實例A：100/（90×0.5＋100×0.3＋125×0.2）=100/100可比實例B：100/（100×0.5＋110×0.3＋100×0.2）=100/103可比實例C：100/（80×0.5＋120×0.3＋100×0.2）=100/96第10頁/共31頁5、計算比準價格（單價）：比準價格A=3700×100/98×106.8/92.4×100/100=4363.90（元/㎡）比準價格B=4200×100/100×106.8/100.3×100/103=4341.93（元/㎡）比準價格C=3900×100/101×106.8/109.0×100/96=43941.09（元/㎡）第11頁/共31頁6、將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為比較法的計算結(jié)果，則：估價對象的價格（單價）=（4363.90＋4341.93

＋43941.09）÷3=4215.64（元/㎡）

第12頁/共31頁第七節(jié)

成本法運用實例例5-8：某房地產(chǎn)的土地總面積為1000平方米，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當時平均每畝花費18萬元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要620元，地上建筑物的總建筑面積為2000平方米，是8年前建成交付使用，當時的建筑造價為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米建筑面積需要1200元，估計該建筑物有八成新。試用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。第13頁/共31頁解：土地現(xiàn)值=620×1000=620000（元）建筑物現(xiàn)值=1200×2000×80%=1920000（元）估價對象的現(xiàn)時總價=620000+1920000=2540000

估價對象的現(xiàn)時單價=2540000/2000=1270（元/平方米）第14頁/共31頁例5-9：本估價對象是一個專用倉庫，坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積2500㎡，總建筑面積8500㎡；土地權(quán)利性質(zhì)為土地使用權(quán)；建筑物建成于1981年7月底，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。需要評估該專用倉庫2001年7月30日的價值。1、該房地產(chǎn)估價屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價，計算公式為：舊房地價格=土地的重新購建價格（或重新開發(fā)成本）+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊第15頁/共31頁2、求取土地的重新購建價格（或重新開發(fā)成本）（1）采用比較法，利用當?shù)仡愃瞥鲎屚恋厥褂脵?quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓價格求??；求出估價對象土地單價為684元/㎡。（2）采用成本法，具體是利用征地費加土地開發(fā)費和土地使用權(quán)出讓金等，再加上地段差價調(diào)節(jié)的辦法來求取。求出估價對象土地單價為638元/㎡。綜合考慮兩種方法的結(jié)果，最終確定估價對象土地單價為680元/㎡，總價為170萬元第16頁/共31頁3、求取建筑物的重新購建價格現(xiàn)時（指估價時點）與估價對象建筑物類似的不包括地價在內(nèi)的建筑物的造價為1000元/㎡（含合理利潤、稅費等）估價對象建筑物的重新購建價格=1000×8500=850（萬元）4、求取建筑物的折舊采用直線法求取折舊額。該建筑物的經(jīng)濟壽命為60年，已經(jīng)使用了20年，殘值率為零。估價對象建筑物的折舊總額=850×20/60=283.3（萬元）第17頁/共31頁5、求取積算價格舊房地價格=170＋850－283.3=736.7（萬元）6、確定估價結(jié)果參考經(jīng)驗，最終將本估價對象的2001年7月30日的價值總額評估為737萬元，折合每平方米建筑面積867元。第18頁/共31頁第七節(jié)收益法運用實例

例6-20：某旅館需要估價，據(jù)調(diào)查，該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費14萬元；當?shù)赝瑱n次旅館一般床價為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。試選用所給資料估算該旅館的價值。第19頁/共31頁

該題主要是注意實際收益與客觀收益的問題。在弄清了此問題的基礎(chǔ)上，該旅館的價值估算如下：1、年有效毛收入=300×45×365×（1－20%）=394.20（萬元）2、年運營費用=394.2×30%=118.26（萬元）3、年凈收益=394.2－118.26=275.94(萬元)4、旅館價值=275.94÷10%=2759.4（萬元）第20頁/共31頁

例6-21：某房地產(chǎn)建成于1997年底，此后收益年限為48年；1998年底至2001年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預計2002年底至2004年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元，從2005年底起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元；購買該類房地產(chǎn)通?？傻玫姐y行80%的抵押貸款，抵押貸款的年利率為8%，自有資金要求的收益率為13%。試利用上述資料估算該房地產(chǎn)2001年底的收益價格。第21頁/共31頁1、計算公式為：

2、a1=94（萬元）；a2=93（萬元）；

a3=96（萬元）；a=95（萬元）。3、r=M×rM＋（1－M）rE=80%×8%＋（1－80%）×13%=9%第22頁/共31頁4、n=48－4=44（年）

5、t=3（年）

6、將上述數(shù)字代入公式中計算如下：

=1029.92（萬元）第23頁/共31頁第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法運用舉例

例7-1：有一成片荒地需要評估，獲知該荒地的面積為2平方公里。適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%；附近地區(qū)與之位置相當?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為800元每平方米；開發(fā)期需要3年；將該片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本，管理費用等估計為每平方公里2.5億元；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。試用傳統(tǒng)方法估算該成片荒地的總價和單價。第24頁/共31頁1、設(shè)該成片荒地的總價為V。

2、該成片荒地開發(fā)完成后的總價值

=800×2000000×60%=9.6（億元）

3、開發(fā)成本和管理費用等的總額

=2.5×2=5（億元）

4、投資利息總額=（V+V×4%）×[（1+10%）3－1]+5×[（1+10%）1.5－1]=0.344V+0.768（億元）

5、轉(zhuǎn)讓稅費總額

=9.6×6%=0.576（億元）第25頁/共31頁6、開發(fā)利潤總額

=（V+V×4%+5）×15%=0.156V+0.75（億元）

7、購買該成片荒地的稅費總額

=V×4%=0.04V（億元）

8、V=9.6－5－（0.344V+0.768）－0.576－（0.156V+0.75）－0.04VV=1.672（億元）故：荒地總價=1.627（億元）荒地單價=81.35（元∕平方米）第26頁/共31頁

例7-2：需要評估一宗“七通一平”熟地2001年9月的價格。獲知該宗土地的面積為5000平方米，土地剩余使用年限為65年，建筑容積率為2，適宜建造某種類型的商品住宅；預計取得該土地后建造該類商品住宅的開發(fā)期為2年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積800元，勘察設(shè)計等專業(yè)費用為建筑安裝工程費的12%，第一年需要投入60%的建筑安裝工程費、專業(yè)