房地產(chǎn)估價(jià)方法基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

房地產(chǎn)估價(jià)方法基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法第1頁/共18頁基準(zhǔn)地價(jià)的概念

基準(zhǔn)地價(jià)是指在宗地估價(jià)的基礎(chǔ)上，評(píng)估出的各個(gè)級(jí)別或各個(gè)區(qū)域土地的平均價(jià)格。它包括城鎮(zhèn)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的任務(wù)是以城市（鎮(zhèn)）整體為單位，針對(duì)城鎮(zhèn)內(nèi)的各土地級(jí)別的不同區(qū)域類型，按不同用途評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)，并在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，分用途、分區(qū)域分析地價(jià)影響因素與地價(jià)的關(guān)系，建立起在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上評(píng)估宗地價(jià)的修正體系。第1節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本原理第2頁/共18頁基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)1．基準(zhǔn)地價(jià)是一種區(qū)域性的價(jià)格；2．基準(zhǔn)地價(jià)是一種分用途的價(jià)格；3．基準(zhǔn)地價(jià)是一種平均價(jià)格；4．基準(zhǔn)地價(jià)是有限年期的價(jià)格；5．基準(zhǔn)地價(jià)具有時(shí)效性；6．基準(zhǔn)地價(jià)是一種控制性價(jià)格。第3頁/共18頁第4頁/共18頁第5頁/共18頁基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原理1．土地收益是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)；

2．各行業(yè)對(duì)土地質(zhì)量的要求不同是形成各類用地基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)；3．各類用途的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位；4．土地利用的相對(duì)穩(wěn)定性和動(dòng)態(tài)性是基準(zhǔn)地價(jià)相對(duì)穩(wěn)定和不斷變化的前提。

第6頁/共18頁基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的原則1.土地使用價(jià)值評(píng)定和土地價(jià)格測(cè)算相結(jié)合的原則；

2．以現(xiàn)實(shí)的土地用途為主，適當(dāng)考慮規(guī)劃的原則

；3．各類用地分別評(píng)估，多種方法綜合運(yùn)用的原則；4．與社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平相適合、相協(xié)調(diào)的原則；5．選擇合適的估價(jià)技術(shù)路線原則。

第7頁/共18頁第2節(jié)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的步驟(一)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域的確定；(二)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查；(三)資料整理；(四)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)；(五)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估；(六)基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布。第8頁/共18頁(一)基準(zhǔn)地價(jià)均質(zhì)區(qū)域的確定1、劃分基準(zhǔn)地價(jià)均質(zhì)區(qū)域的作用(1)基準(zhǔn)地價(jià)是均質(zhì)區(qū)域平均地價(jià)，劃定區(qū)域是基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)在要求(2)劃定均質(zhì)區(qū)域是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)(3)突出重點(diǎn)區(qū)域的交易樣點(diǎn)資料調(diào)查，保證調(diào)查樣點(diǎn)的數(shù)量和精度(4)保證所劃分的均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的樣點(diǎn)地價(jià)信息差異不大，便于統(tǒng)計(jì)測(cè)算(5)有助于分析地價(jià)與影響因素的關(guān)系2．劃分基準(zhǔn)地價(jià)均質(zhì)區(qū)域的方法

目前，劃分基準(zhǔn)地價(jià)均質(zhì)區(qū)域的方法有兩種：一是多因素綜合評(píng)判法，通過選擇多個(gè)對(duì)不同用途土地影響差異較大的因素，通過綜合評(píng)價(jià)定級(jí)范圍內(nèi)各土地單元的綜合分值，將綜合分值差異相對(duì)較小的區(qū)域劃分為同一土地級(jí)別（均質(zhì)區(qū)域）的方法；二是直接在城鎮(zhèn)土地利用分區(qū)的基礎(chǔ)上，按區(qū)域內(nèi)土地條件的差異，劃分出不同的均質(zhì)區(qū)域。第9頁/共18頁3．劃分基準(zhǔn)地價(jià)均質(zhì)區(qū)域的步驟(1)選擇劃分區(qū)域的因素。(2)確定區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)。(3)調(diào)查有關(guān)資料。(4)初步劃分區(qū)域。(5)實(shí)地校核調(diào)整。(6)確定區(qū)域邊界。第10頁/共18頁(二)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估資料的調(diào)查(三)資料整理

1．市場(chǎng)交易資料整理(1)樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算（分別根據(jù)土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓資料、土地出租資料、房屋買賣資料、房屋出租資料等）；(2)樣點(diǎn)地價(jià)修正（年期修正、交易期日修正、容積率修正、樣點(diǎn)地價(jià)其他修正）；(3)樣點(diǎn)地價(jià)資料整理（分類統(tǒng)計(jì)與分布圖的編制）。2.土地利用效益資料整理(1)土地利用類型的劃分；(2)單元土地質(zhì)量指數(shù)的計(jì)算；(3)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算；(4)企業(yè)合理工資量的計(jì)算。第11頁/共18頁(四)樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢查1．樣點(diǎn)資料歸類2．樣本總體分布類型檢驗(yàn)3．剔除異常樣本數(shù)據(jù)(五)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估

1．利用樣點(diǎn)地價(jià)資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（利用指數(shù)模型、利用算術(shù)平均數(shù)模型）2.利用用地效益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)（常數(shù)模型、多元線性模型、多元非線性模型）第12頁/共18頁(六)編制基準(zhǔn)地價(jià)修正體系基準(zhǔn)地價(jià)修正因素說明表基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表第13頁/共18頁(七)基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布1．基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則（1）以實(shí)際數(shù)據(jù)測(cè)算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔。（2）土地市場(chǎng)發(fā)達(dá)的以市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。（3）土地市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的以級(jí)差收益測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證。（4）體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。2．基準(zhǔn)地價(jià)確定

以一種方法測(cè)算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的，用該種方法確定的級(jí)別商業(yè)、居住、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)。以兩種以上方法測(cè)算城鎮(zhèn)分用途基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)以級(jí)別或區(qū)域?yàn)閱挝?，用不同方法的測(cè)算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況和地價(jià)水平，確定級(jí)別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。

3．基準(zhǔn)地價(jià)的公布由政府相關(guān)管理部門組織驗(yàn)收通過后由人民政府公布。第14頁/共18頁概念利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，在將估價(jià)對(duì)象宗地的區(qū)域條件及個(gè)別條件與其所在區(qū)域的平均條件進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上，確定相應(yīng)的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取估價(jià)對(duì)象宗地于估價(jià)期日價(jià)格的方法。

第3節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法第15頁/共18頁理論基礎(chǔ)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的理論依據(jù)是替代原理，即在正常的市場(chǎng)條件下，具有相似條件和使用價(jià)值的土地，在交易雙方具有同等市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上應(yīng)當(dāng)具有相似的價(jià)格。適用范圍

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是在短時(shí)間內(nèi)評(píng)估多宗土地或大量土地價(jià)格的一種估價(jià)方法，其估價(jià)精度與基準(zhǔn)地價(jià)及宗地價(jià)格修正系數(shù)體系密切相關(guān)。它適用于具備基準(zhǔn)地價(jià)及宗地價(jià)格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價(jià)格評(píng)估。第16頁/共18頁(一)確定級(jí)別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

(二)確定交易時(shí)間修正系數(shù)

(三)編制宗地價(jià)格修正系數(shù)表(四)確定估價(jià)對(duì)象宗地的價(jià)格修正系數(shù)

(五)確定年期修正系數(shù)(六)計(jì)算宗地價(jià)格（以級(jí)別宗地價(jià)格修正系數(shù)表為例）式中：Pi——估價(jià)對(duì)象