優(yōu)品藝墅銷售的執(zhí)行報告

優(yōu)品藝墅銷售的執(zhí)行報告報告目的統(tǒng)一思路（片區(qū)競爭、項目目標）梳理工作（執(zhí)行總綱及執(zhí)行要點）抓緊落實（總控圖）項目概況總用地面積：10000m2

建筑面積：22000m2，其中商業(yè)面積2200m2，其余為住宅面積。住宅總套數(shù)：220建筑容積率≤2.2建筑覆蓋率≤35％建筑高度或?qū)訑?shù)：不超過24米機動車泊位數(shù)：150項目回顧一：戶型面積套數(shù)套數(shù)比1房51-9813461%2房76-1105224%3房及以上100-2603415%項目SWOT分析SWTO產(chǎn)品：大師作品，外觀震撼地段：大梅沙濱海旅游度假區(qū)品牌：發(fā)展商通過優(yōu)品建筑奠定了一定的品牌基礎產(chǎn)品：兩條L形布局，部分存在對視資源：無海景資源交通：現(xiàn)階段交通不便利位置：臨近鹽壩高速，噪音對北側(cè)單位影響大人流：周邊現(xiàn)有在售物業(yè)普遍上門量不足競爭：下階段推出項目多，可能存在競爭規(guī)劃：政府改善片區(qū)交通，第二通道已經(jīng)動工濱海物業(yè)開發(fā)漸成熱點片區(qū)：周邊項目多，可共同造勢將來周邊配套完善萬科國際會議中心、東部華僑城將引領大梅沙成為全中國的焦點，大梅沙的春天即將來旅游：旅游特有的淡旺季區(qū)別造成大梅沙片區(qū)房地產(chǎn)銷售的淡旺季，每年5月-10月銷售較旺項目回顧二：項目形象定位——SPRSPR(SpecialPeopleResort)——朋友圈子聚會的場所“優(yōu)品藝墅”首次引入SPR概念項目回顧三：SPR是什么？SPR第三空間商務辦公度假居住突破傳統(tǒng)物業(yè)類型之間的清晰界限產(chǎn)品使用功能同時滿足居住、度假、商務辦公、甚至商業(yè)功能一個舒服的社交聚會場所，另一個“起居室”，既可以會客，也可以獨自在這里放松身心SOHO也是SPR的一種形式獨特體驗的場所空間的多種可能性不可模仿的不抄襲任何的SPR是——其實我們身邊的文化與藝術早已不再是涇渭分明，他們都在一種叫做“策源地”的區(qū)域中集合，在此中，地產(chǎn)商、策劃人、電視導演、明星，社會名流，鋼琴師，攝影師，建筑師，畫家等都排排坐，既都參與其中，同時又是消費者深圳精神、深圳文化的策源地客戶定位回顧投資客各種圈子人群其他偶得人群房地產(chǎn)圈藝術圈投資客文藝圈金融圈……項目回顧四：營銷策略——圈層營銷項目回顧五：找出目標客戶圈層細分客戶，推薦產(chǎn)品項目口碑傳播客戶購買目標達成深挖物業(yè)價值，建立超越競爭的、針對目標客戶群的圈層營銷超越競爭、突破常規(guī)，細分客戶，圈層營銷！關鍵賣點1：濱海生活潮流關鍵賣點2：功能的轉(zhuǎn)換——SPR關鍵賣點3：稀缺（外部資源、產(chǎn)品本身）關鍵手法1：圈層營銷關鍵手法2：產(chǎn)品本身特性制造稀缺營銷訴求點營銷方式報告結構一、目標二、競爭分析三、競爭下的營銷執(zhí)行四、分期營銷舉措五、報告重點回顧目標1、價格目標：無海景資源類物業(yè)價格標桿（10000元/m2以上）。2、時間目標：在實現(xiàn)價格的基礎上，保證合理的銷售速度。3、品牌目標：建立“優(yōu)品藝墅”在市場上的影響力。階段目標分解時間5月6月7月8月9月10月11月12月累計銷售月銷售10030301515101051001301501651801902002055月中選房45％60％68％75％82％86％91％93％銷售％確保發(fā)展商06年7月底實現(xiàn)70％銷售率報告結構一、目標二、競爭分析三、競爭下的營銷執(zhí)行四、分期營銷舉措五、報告重點回顧樓盤（m2）物業(yè)性質(zhì)開盤時間主力戶型銷售率均價（元/m2）東海岸三期占地面積80000別墅05-83房160m2，占14%；4房165-232m2，占86%100%12000建筑面積64000倚天閣占地面積7802度假公寓03-11公寓45-63m2，占87%；2房84-90m2，占13%95%13000（裝修）建筑面積10750海語東園占地面積9300產(chǎn)權式酒店03-81房47-50m2，占27%；2房70m2，占46%；3房98-110m2，占21%100%7800建筑面積20500心海伽藍占地面積19602住宅04-71房75m2，占30%；2房100-110m2，占35%3房140m2，占24%；199m2占5%；4房190-200m2，占6%80%9000建筑面積51216I領海占地面積6324.1酒店公寓03-9公寓+1房1廳40-50m2，占73%1房2廳63-80m2，占22%2房65m2，占3%3房116m2，占0.5%97%13000（裝修）建筑面積11965海世界占地面積10765酒店公寓04-91房50-58m2，占70%；2房60-80m2，占20%；3房100-120m2，占10%80%14000建筑面積2690005年在售樓盤狀況：樓盤主力產(chǎn)品產(chǎn)品分析東海岸三期總131套無小面積單位，全部TH產(chǎn)品越做越大，尊貴感、品質(zhì)感提高倚天閣總163套公寓45-63m2

占87％5.1米開間，開進深比低于1：3，觀海景露臺。裝修檔次一般。海語東園總246套2房70m2

占46%戶型方正，凸窗，廳連陽臺，進深短，采光好。心海伽藍總307套2房100-110m2，占35%3房140m2，占24%；全復式單位，公共聯(lián)廊，獨立廚衛(wèi)。I領海總189套公寓+1房1廳40-50m2，占73%1房2廳63-80m2占22%泳池觀景陽臺，全裝修，家私電器配置。海世界總304套1房1廳50-58m2占70%5.4米開間，陽臺觀海景佳。產(chǎn)品對比分析在售項目分析1、競爭上:目前在售項目整體銷售率均在80%以上,預計本項目開盤時均已消化殆盡，與本項目的直接競爭性不強。2、產(chǎn)品上：產(chǎn)品以投資類產(chǎn)品為主，強調(diào)海景、休閑概念，同質(zhì)化嚴重。3、銷售上:景觀好、朝向佳的產(chǎn)品銷售較快，無海景的單位相對滯銷。4、客戶上：實際成交的客戶中，來自關內(nèi)的客戶較多，還有部分外地客戶，由于產(chǎn)品的同質(zhì)化以及片區(qū)的封閉性，各項目客戶重疊嚴重。5、推廣上：各項目均做有大量推廣，尤其是東海岸，實施了大量的推廣手段。未來在售/將售樓盤分析項目主力戶型客戶定位入市時間均價/預期價格銷售情況心海伽藍75m2占30%100-110m2占25%140m2占25%

私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理者、投資者04.7900080％海世界一房49-63平方米兩房72-119平方米度假客戶、投資客04.91500080％東海岸四期公寓Townhouse萬客會私營業(yè)主、投資客06年底13000——湖心島50-80m2為主度假客戶、投資客06.412000——云頂25-50m2占65％70-80m2占23％度假客戶、投資客06.410000左右——鼎太50m2左右盒子狀私營業(yè)主企業(yè)中高層管理者投資者07年初10000元以上——本項目類型豐富，面積區(qū)間以50-70m2為主各種圈層客戶投資客06.5————本項目入市時已臨近尾盤，基本不構成競爭關系現(xiàn)今尚未開始施工，預計不能在今年內(nèi)銷售以TH為主，產(chǎn)品上不構成直接競爭片區(qū)將售項目分析項目名稱占地M2容積率戶數(shù)車位戶型定位推售時間湖心島185801.2236無單身公寓（29-68m2）：194套，82％一房(53-88m2)：20套兩房(86-112m2)：22套浪漫風情傳說之島投資、享受型物業(yè)2006年4月云頂天海165382.2480有單房154套一房148套小面積單位為主普通投資性物業(yè)2006年底優(yōu)品藝墅(本項目)100002.2220有70M2一房占60%一房為主，SPR概念自住兼投資型物業(yè)2006年5月三個項目的推售期重疊;但由于云頂天海工程進度較慢，現(xiàn)今尚未有任何宣傳舉措，預計銷售期將嚴重滯后,湖心島的產(chǎn)品定位、項目規(guī)模及施工進度基本與本項目相近,為本項目最大的競爭對手.競爭項目分析——建筑布局湖心島：島嶼上的村落狀布局，建筑環(huán)湖而建，景觀極佳；臨鹽梅路，昭示性好；建筑形式活潑。優(yōu)品藝墅：2條L狀布局，部分單位存在對視；臨內(nèi)環(huán)路，無一線海景；建筑為大師作品，個性鮮明，不可復制。競爭項目分析——戶型分析戶型面積套數(shù)套數(shù)比單房29-6819482%1房53-88208%2房86-1122210%戶型面積套數(shù)套數(shù)比1房51-9813461%2房76-1105224%3房及以上100-2603415%湖心島優(yōu)品藝墅主力產(chǎn)品類型接近，湖心島以單房為主，優(yōu)品以一房為主；戶均面積優(yōu)品相對較大；優(yōu)品大面積單位相對較多，銷售存在一定壓力。競爭項目分析——客戶分析投資客戶比例48%52%構成第三地用途的享受型客戶私企主。中高層管理者及中高級技術人員全市范圍內(nèi)投資的客戶自用客戶湖心島客戶構成初期客戶積累較慢，售樓處開放后上門客戶較多，現(xiàn)已積累600余批客戶投資客各種圈子人群其他偶得人群優(yōu)品客戶定位約有70批客戶尚未開始正式積累客戶本項目現(xiàn)階段由于沒有現(xiàn)場條件，客戶積累相對較緩；本項目與其他項目客戶重合度高，目標客戶群相對較窄。由競爭揭示的問題針對我們提出的價格與速度目標，結合與其他項目的針對性分析，我們需要在資源條件相對較差戶型相對高端目標客戶相對較窄——的情況下，實現(xiàn)“相對較高的目標價格”，凸現(xiàn)項目品牌！報告結構一、目標二、競爭分析三、競爭下的營銷執(zhí)行四、分期營銷舉措五、報告重點回顧實現(xiàn)價格突破的七種辦法對于產(chǎn)品，無論是戶型還是園林，已經(jīng)在設計上做到極至。營銷上，可以從1、2、4、7四點上著手，實現(xiàn)價格突破。資料來源：世聯(lián)模型Action1：放大客戶或特殊定位客戶。Action2：功能定位轉(zhuǎn)換。Action3：產(chǎn)品全面創(chuàng)新，領先于市場，創(chuàng)造市場標桿。Action5：資源唯一或資源稀缺。Action6：品牌或權益遠勝于對手。Action7：提高客戶可以享受的權益或附加值。（服務）Action4：全方位展示，情景展示。優(yōu)品藝墅營銷總攻略圖客戶攻略推廣攻略展示攻略明確、找到我們的客戶讓客戶來讓客戶買總體營銷策略：針對目標客戶進行圈層營銷，強化片區(qū)未來價值及產(chǎn)品特色，走低成本營銷路線，通過現(xiàn)場包裝、展示、服務提升項目形象.主動式客戶營銷客戶渠道1客戶渠道2客戶渠道3客戶渠道4客戶渠道5客戶管理活動消費專項推薦寄送回訪饋贈客戶來源主動營銷進線購買上門推薦相關購買投訴客戶行為………………【優(yōu)品藝墅總攻略圖】客戶攻略【優(yōu)品藝墅總攻略圖】營銷推廣攻略事件營銷4.20：售樓處揭幕，樣板房開放4.30：電臺房吧，海濱藝術雅居，濱海生活暢想5.13：正式開始銷售6.3：舉辦湯樺/肖全設計展第一階段（3.20-4.20）：優(yōu)品藝墅，大梅沙，建筑，創(chuàng)意，生活。郵寄樓書，京地酒店前廣告牌＋工地廣告牌媒體推廣渠道利用：穿插三個階段。有效利用世聯(lián)及發(fā)展商的客戶平臺。第二階段（4.21-7.31）：現(xiàn)場開放，生活藝術展示，選房。廣告牌＋特報，直郵，短信，圈子全面?zhèn)鞑?。第三階段（8.1-12月）：優(yōu)品藝墅全情綻放。老客戶營銷。5.1：參展春交會＋舉辦“深圳濱海生活發(fā)展”論壇形象導入：樹立項目高端形象形象深入：全面引爆形象提升：維持圈子關注度突出渠道價值4.22，4.23，4.29：圈子產(chǎn)品品鑒會5.7：算價，確認選房流程制造市場亮點突出區(qū)域價值與客戶面對面，維系客戶情感，制造市場熱點，維系老客戶，帶動口碑傳播【優(yōu)品藝墅總攻略圖】產(chǎn)品展示攻略賣場氛圍營造產(chǎn)品價值展示高檔品質(zhì)公共空間住戶大堂高檔裝修，注重細節(jié)和品質(zhì)，電子屏發(fā)布項目信息、保安值班亮點特色樣板房體驗式售樓處簡潔、現(xiàn)代、溫馨、舒適。滿足銷售組織功能同時賦予新的內(nèi)涵電梯廳用材上乘，體現(xiàn)檔次、品質(zhì)、尊貴感根據(jù)實際情況，挖掘項目亮點，契合目標客戶群需求參與體驗式園林售樓處周邊、前廣場、可坐可憩完善準確導示系統(tǒng)大尺度強昭示性，放大的字體、箭頭，對比強烈同時又保證品質(zhì)看樓通道項目賣點信息釋放，綠色植示系統(tǒng)圍墻建立項目視覺識別系統(tǒng)，樹立項目形象，強化昭示性燈桿旗有效區(qū)隔項目范圍，樹立項目形象，營造主賣場氣氛背景音樂、示范大使、每間房間的功能面積小標識牌做清水樣板房，展示細節(jié)品質(zhì)貼心管家服務路口、停車場、售樓處、入戶大堂、電梯廳專業(yè)服務人員引入卓越品牌物管，提供多種便利服務關鍵物料高品質(zhì)模型影視宣傳片小區(qū)模型突出建筑立面效果和園林細節(jié)建立新的傳播途徑，結合產(chǎn)品品鑒會播放宣傳樓書3月底完成，前期宣傳物料。傳遞項目核心價值3月底完成，內(nèi)容包括項目區(qū)域、規(guī)劃、建筑、戶型、園林、配套及合作團隊戶型資料我們的客戶來自——我們現(xiàn)在的客戶來自各個圈子——房地產(chǎn)、演藝界、傳媒、藝術家……他們或多或少都同時兼有自住+投資的概念。各個圈層之間、自住客戶與投資客戶之間，存在交叉關系。投資客房地產(chǎn)圈藝術設計圈文藝圈金融圈……客戶攻略通過對“圈子”的傳播，可以將項目信息滲透到各類客戶之中南湖會各位老總世聯(lián)資源客戶中介公司總監(jiān)以上廣告公司總監(jiān)以上洪海等電視界人士胡洪俠等傳媒界人士……設計院經(jīng)理以上韓家英等藝術家左力、肖全等攝影家畫家、自由設計師銀行經(jīng)理以上保險公司經(jīng)理以上世聯(lián)金融客戶……我們的核心客戶有——房地產(chǎn)圈藝術設計圈文藝圈金融圈卓越集團、發(fā)展商老總……湯樺、肖全……洪海、深圳電臺的名嘴……建設銀行的經(jīng)理，招商銀行的行長……通過我們的意見領袖，藉由宣傳物料，將項目傳播開去……現(xiàn)已積累此種客戶50余批現(xiàn)有客戶后續(xù)客戶筑友登記登記進線/上門世聯(lián)客戶獲得地址、——郵寄資料客戶回訪——郵寄資料通過大眾推廣及春交會上門客戶二二級聯(lián)動二三級聯(lián)動尊貴會深圳公司異地公司通過世聯(lián)其他在售豪宅項目推薦的客戶通過世聯(lián)十二大豪宅地鋪推薦的客戶世聯(lián)尊貴會客戶群業(yè)內(nèi)人士媒體、其他開發(fā)商、規(guī)劃建筑園林設計公司、政府相關部門等大梅沙以往客戶世聯(lián)業(yè)務員既有大梅沙購房客戶行業(yè)領袖名人訪談——口耳相傳——郵寄資料廣大投資客戶、異地發(fā)展商客戶我們的客戶渠道——現(xiàn)有客戶——筑友登記客戶發(fā)展商提供客戶名單及基本資料給予銷售現(xiàn)場通過掛號郵件方式郵寄雜志式樓書樓書一期到達第一次回訪，詢問是否收到郵品執(zhí)行關鍵1、雜志式樓書

2、產(chǎn)品發(fā)布會

3、銷售百問轉(zhuǎn)入后續(xù)客戶統(tǒng)一管理邀請參加產(chǎn)品發(fā)布會現(xiàn)有客戶——登記客戶回訪所有登記客戶，詢問郵寄地址通過掛號郵件方式郵寄雜志式樓書樓書一期到達第一次回訪，詢問是否收到郵品轉(zhuǎn)入后續(xù)客戶統(tǒng)一管理邀請參加產(chǎn)品發(fā)布會執(zhí)行關鍵1、雜志式樓書

2、產(chǎn)品發(fā)布會

3、銷售百問現(xiàn)有客戶——行業(yè)領袖發(fā)展商及世聯(lián)整理行業(yè)領袖名單執(zhí)行關鍵1、客戶資料搜集

2、相關內(nèi)容整理

3、雜志式樓書

4、產(chǎn)品發(fā)布會轉(zhuǎn)入后續(xù)客戶統(tǒng)一管理邀請參加產(chǎn)品發(fā)布會整理客戶資料，形成書面文件制作雜志式樓書通過掛號郵件方式郵寄雜志式樓書樓書一期到達后續(xù)客戶——世聯(lián)客戶二、二級聯(lián)動召開世聯(lián)各豪宅項目經(jīng)理產(chǎn)品宣講會，向其宣講項目資料及賣點，之后由各項目銷售經(jīng)理向其銷售代表宣講項目轉(zhuǎn)介客戶經(jīng)世聯(lián)及開發(fā)商確認后轉(zhuǎn)入后續(xù)統(tǒng)一管理執(zhí)行關鍵：產(chǎn)品宣講會、項目介紹PPT后續(xù)客戶——世聯(lián)客戶二、三級聯(lián)動召開世聯(lián)各分行經(jīng)理產(chǎn)品宣講會，向其宣講項目資料及賣點，之后由各分行經(jīng)理向其置業(yè)顧問宣講項目由發(fā)展商提供項目雜志式樓書、海報、小禮品等，擺放于各分行地鋪客戶經(jīng)世聯(lián)及開發(fā)商確認后轉(zhuǎn)入后續(xù)統(tǒng)一管理執(zhí)行關鍵：產(chǎn)品宣講會、印刷品禮品——小禮品，只要需求類似單位的客戶均贈送華僑城、純水岸、中心區(qū)、碧海云天、興業(yè)、東海、西海灣、錦繡、熙園、海怡東方、蔚藍海岸、世紀村、寶安、上海后續(xù)客戶——世聯(lián)客戶深圳公司、異地公司提供項目宣傳印刷品擺放各公司管理層專門寄送印刷品《世聯(lián)地產(chǎn)評論》廣告《樓市中國》廣告近萬名世聯(lián)關系客戶資料郵寄后續(xù)客戶——世聯(lián)客戶尊貴會召開專場酒會，邀請會員參加針對這批客戶，主要介紹產(chǎn)品轉(zhuǎn)入后續(xù)客戶統(tǒng)一管理執(zhí)行關鍵：項目推薦、酒會、禮品后續(xù)客戶——世聯(lián)客戶轉(zhuǎn)入后續(xù)客戶統(tǒng)一管理執(zhí)行關鍵：業(yè)務員既有客戶名單、樓書、介紹會大梅沙以往客戶業(yè)務員手中既有客戶直郵雜志式樓書，邀請參加專項介紹會，側(cè)重于產(chǎn)品的稀缺性和片區(qū)的未來前景后續(xù)客戶——業(yè)內(nèi)人士轉(zhuǎn)入后續(xù)客戶統(tǒng)一管理執(zhí)行關鍵：接待專員、贈予資料、討論會1、銷售中心特設業(yè)內(nèi)人士招待專員，專門為業(yè)內(nèi)參觀人士提供咨詢服務，并可根據(jù)其身份給予較為詳細的資料；2、不定期給業(yè)內(nèi)人士寄送相關項目資料；3、不定期組織業(yè)內(nèi)人士討論會，主要討論生活方式以及項目自身產(chǎn)品特點圈子客戶鑒賞會開始銷售售樓處、樣板房開放媒體推廣攻略——分期媒體推廣計劃預熱期強勢推廣期尾盤持銷期階段目標宣傳方向主要渠道奠定濱海藝術氣質(zhì)樹立中高端形象確定圈層客戶優(yōu)品藝墅的概念海邊的藝術生活大梅沙片區(qū)未來樓書新聞報道短信直郵網(wǎng)絡奠定片區(qū)名盤地位快速回籠現(xiàn)金高品質(zhì)產(chǎn)品大梅沙生活前景筑友品牌樓書報紙廣告短信直郵網(wǎng)絡小型品鑒會持續(xù)銷售盡快結束戰(zhàn)斗藝術生活的體驗大梅沙生活前景短信直郵軟文網(wǎng)絡小型活動營銷推廣媒體推廣4.22、23、29專場鑒賞會時間：4.22、4.23、4.29地點：高檔會所或小型宴會廳（每場約20-30批客戶）主題：4.22——地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人鑒賞會（建筑、稀缺）4.23——藝術、文藝界專場鑒賞會（產(chǎn)品藝術、獨一無二）4.29——世聯(lián)尊貴客戶專場鑒賞會（稀缺、前景）邀請嘉賓：將客戶按“圈子”進行分類，針對不同的人群進行專項介紹，抓牢核心客戶并通過他們向周圍傳播。主講：湯樺、二院、博文執(zhí)行關鍵：1、各內(nèi)容講解PPT稿2、項目資料3、邀請函4、確保樣板房于產(chǎn)品發(fā)布會前開放邀請南湖會老總、灣廈、友鄰的老總、廣告公司的老總……邀請洪海、胡洪俠、韓家英、左力、肖全以及他們的朋友……邀請尊貴會客戶、銀行高級客戶、部分投資客戶……營銷推廣事件營銷4.30電臺房吧訪談目的：以電臺專訪節(jié)目的形式，傳遞項目特點。時間：4.30重點強調(diào)：與電臺聯(lián)合舉辦“優(yōu)品藝墅”項目專訪，可根據(jù)名人訪談show的內(nèi)容來進行電臺專訪，放大產(chǎn)品特色，告訴聽眾這樣的產(chǎn)品中可以實現(xiàn)的生活的可能，顛覆傳統(tǒng)住宅概念，實現(xiàn)心中的夢想。5.1春交會目的：精彩亮相，吸引業(yè)內(nèi)客戶，擴大影響。時間：五一期間重點強調(diào)：1、與大發(fā)展商毗鄰，借人氣，show自己，邀請誠意客戶上門；2、舉辦“濱海生活論壇”，邀請名人談生活創(chuàng)意，吸引業(yè)內(nèi)客戶；3、將“論壇”內(nèi)容上網(wǎng)，擴大項目影響，吸引其他有意向在大梅沙置業(yè)的圈子客戶。6.13湯樺/肖全藝術展覽目的：昭示藝術特色關鍵要求：1、4月中旬，現(xiàn)場開放后，舉辦設計展等藝術展覽。2、4月底，樣板房開放后，行為藝術展示；具體安排：藝術展覽——湯樺、肖全、左力等的作品展覽；行為藝術——用人體模型，每周在樣板房上演生活中的點點滴滴。持續(xù)發(fā)布客戶通訊（部分樓書）、短信等手段維系客戶目的：持續(xù)吸引客戶，維系客戶對項目的印象，不斷讓客戶意識到項目的與眾不同，勾起客戶對未來生活的想象。時間：3月開始，不定期發(fā)行規(guī)劃：1、根據(jù)對樓書的規(guī)劃，將分批制作樓書，前面完成的部分可作為客戶通訊郵寄給客戶；2、內(nèi)容以樓書內(nèi)容為主，輔以項目的新信息和進度；3、工藝上制成活頁的形式，方便客戶收集收藏；4、以短信告知客戶項目最新進展，隨時與客戶保持溝通。網(wǎng)站：藝術思想碰撞、暢想未來生活目的：傳遞項目特色，展示功能轉(zhuǎn)換的可能性。主題：名人訪談show、樣板房設計概念展示時間：3月重點：在常規(guī)網(wǎng)站建設的基礎上，加入“功能轉(zhuǎn)換”的元素，如本項目的樣板房的概念與意向圖片展示、設計家、藝術家展示自己的“優(yōu)品藝墅”生活、以及其他的可以反映“功能轉(zhuǎn)換”這一概念的圖片。同時，還可與網(wǎng)站或劍客合作，在網(wǎng)上對項目進行探討，引起一輪生活反思的風潮。售樓處展示區(qū)：模型處燈光充足，射燈直照開辟時光展板，展示記錄項目歷程的照片VIP服務區(qū)（SPR咖啡吧）：高檔家私、增加品質(zhì)感提升服務品質(zhì)，體現(xiàn)尊貴感室外咖啡座：服務品質(zhì)的提升高級咖啡品牌引入尊貴感覺與體驗產(chǎn)品展示產(chǎn)品價值整個售樓處裝修應較弱化功能展示，而強化感覺、體驗的提升，以達到突出項目自身特點，并和其它項目形成明顯差異的目的。突出項目的獨特優(yōu)勢——建筑本身的特點、抽屜式陽臺等，使項目在售樓處的展示特點突出，給客戶留下深刻的印象。對于售樓處的洽談區(qū)，可以設置成好友聚會的環(huán)境，削弱商業(yè)氛圍，擺上舒適的桌椅、放上盆栽與書籍，讓空間變的溫暖，讓人愿意停留。模型戶型展示售樓處平面布局簽約財務區(qū)展示區(qū)洽談休息區(qū)可作為洽談休息區(qū)售樓處展板——發(fā)布最新信息，留下行業(yè)領袖們對優(yōu)品藝墅的見解，影響其他客戶樣板房按照項目戶型的特殊性，甄選了三種代表戶型作為樣板房。Loft：標桿產(chǎn)品，生活無限想象；2房（帶入戶花園、露臺）：大面積單位，體現(xiàn)休閑的家庭生活；1房2廳：戶型最多的單位，大空間由你擺布。目的：體現(xiàn)功能轉(zhuǎn)換的最佳工具，每套樣板房都有它的名字，有它的故事，不同的樣板房體現(xiàn)不同的生活理念，滿足各個階層對濱海住宅的夢想。時間：4月20日開放重點強調(diào)：1、為每套樣板房編撰一個故事，并將其做成展板，設置在樣板房的入口處；2、聘請專門的樣板房解說人員，針對各個戶型的特點、賣點，跟客戶講故事，讓客戶更加清晰的了解樣板房；3、講樣板房的故事編寫到樓書之中，并制成小卡片，作為傳播工具派發(fā)給客戶。1、loft-L2

裝修主題：大航海時代裝修風格：每個男人都有一個征服世界的夢想，優(yōu)品藝墅以風靡全球的濱海生活為主題，在loft的獨特形式之上，構筑了一艘承載著英雄夢想的航海之船。航海圖、羅盤、舵……空間開揚簡潔，以飾品體現(xiàn)細節(jié)。樣板房風格示意空間示意更多圖片可參考《loft》一書2、2房-A棟201裝修主題：新女性裝修風格：站在女性的視角來表現(xiàn)新時代的家庭關系，職場上的精明干練，家庭中的舒適和諧，體現(xiàn)與家庭一起共度假期的其樂融融的場面。樣板房3、1房-A棟306

裝修主題：非常色人家裝修風格：色彩濃郁的房子，在繁忙的工作之后，有這樣一個地方可以放松自己，實現(xiàn)自己的藝術夢想。自由、享樂，一切圍繞自我出發(fā)。樣板房園林——以木為主材，園林室內(nèi)化，與建筑風格保持一致賣場服務——各司其職，專業(yè)、職業(yè)服務人員類別工作置業(yè)顧問接待客戶，介紹項目，銷售售樓處大堂經(jīng)理負責整個售樓處服務人員的管理和安排售樓處保安人員（停車場、入口接待人員）引導客戶停車、前往售樓處和帶領客戶就座售樓處保潔人員整個售樓處的清潔工作售樓處吧臺服務人員專門負責洽談區(qū)及VIP區(qū)的酒水餐飲服務樣板房保潔人員負責樣板房的清潔工作樣板房示范大使負責樣板房內(nèi)的接待和講解綜合服務大使為客戶提供按揭、二三級市場聯(lián)動服務品牌物管，多元服務目的：給到客戶周到安全的物管服務，讓客戶對物業(yè)的增值保值充滿信心。時間：3月底確認物管內(nèi)容服務項目：室內(nèi)綠化養(yǎng)護服務代送餐服務自助洗衣服務代清潔服務…………（可參考I領海提供的服務措施）重點環(huán)節(jié)：需盡早確定物業(yè)管理服務內(nèi)容，提前告知客戶，并在樓書中反映，在現(xiàn)場開放時，需安排物管于現(xiàn)場提供服務，給予客戶信心?？蛻舴战?jīng)理，專屬尊崇服務目的：創(chuàng)新模式，建立項目的第一形象，給與客戶專業(yè)的高品質(zhì)售后服務，形成口碑傳播時間：4.15售樓處進場即到位服務內(nèi)容：1、針對律師、保險、公正、備案、抵押登記、催款等一系列按揭手續(xù)提供一條龍服務2、與世聯(lián)各三級鋪聯(lián)動，提供二手樓租、售等專業(yè)服務路牌傳播形象，引導客戶立柱廣告牌目的：傳播信息，樹立項目高形象重點位置：1、鹽壩高速附近（通過項目工地圍墻進行展示，已完成）2、鹽梅路京地酒店門口（已完成）產(chǎn)品展示賣場包裝區(qū)域?qū)б曇龑Э蛻羯祥T目的：建立競爭優(yōu)勢，吸引并截留客戶完成時間：3月底補充及重點強調(diào)：1、燈光工程：地塊圍墻、廣告牌夜間燈光2、海世界門前廣告牌內(nèi)容：項目規(guī)模、名稱、主打廣告語（已完成）3、地塊圍墻包裝，統(tǒng)一視覺效果內(nèi)容：項目名稱、廣告語、發(fā)展商（已完成）4、工地綠網(wǎng)包裝：臨鹽壩高速一側(cè)綠網(wǎng)采用色彩間隔，形成項目自身特色（可參考“紅樹西岸”）5、燈光logo：臨路側(cè)先行搭設較高的腳手架，并在上面設置燈光logo銷售動線——展示面與施工面分離，展示連貫有序123456展示面與施工面分隔線銷售動線——熱點不斷，讓消費者保持興奮感鹽梅路優(yōu)品藝墅優(yōu)品藝墅優(yōu)品藝墅優(yōu)品藝墅內(nèi)環(huán)路前廣場售樓處中央園林看樓通路樣板間優(yōu)品藝墅藝術小品123456賣場的標準化展示——鹽梅路+內(nèi)環(huán)路設置原則：導視性強、導視準確設置路線：沿鹽梅路京地酒店至雅蘭酒店；內(nèi)環(huán)路芭堤雅酒店至項目處內(nèi)容：LOGO、廣告語、文案、工作時間：2006年4月-7月賣場的標準化展示——售樓處前廣場設置原則：增加可參與性（休憩長椅、遮陽傘）體現(xiàn)生態(tài)、自然，多布置植物完善導示系統(tǒng)（停車場、售樓處、樣板房）工作時間：自廣場部分完工開始進行