房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識改正版

*房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(改正版)一、房地產(chǎn)基本概念知識1、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物，房地產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，具有絕對性和排他性。絕對性是指只有產(chǎn)權(quán)人才具有對房地產(chǎn)的充分、完整的控制、支配權(quán)，3、土地類型：深圳市土地按其使用性質(zhì)分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共7、商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準在市場8、福利房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)的地價，按房屋的成本造價售給企業(yè)9、微利商品房：與福利房不同在于不免地價，并有略高于房地產(chǎn)成本的微利，這類房屋由市政府主管單位籌資建設(shè)，用來解決企業(yè)職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優(yōu)惠價格政策；10、自建房(集資房)：是指單位自籌資金或合資興建的房屋，產(chǎn)權(quán)屬投資單位所有，一般自用為主，(沒有產(chǎn)權(quán)不可公證)，(按規(guī)定已補交的除外)；11、房地產(chǎn)證：是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；律13、商品房預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準后方可預(yù)售樓花(現(xiàn)樓不用此證)；14、外銷許可證：凡對境外預(yù)售的房屋都要辦理此證才可銷售；//*土地，其土地使用最高年限期按國家規(guī)定執(zhí)行。年限一律按其中使用期年最長的進行登記，也就是.說，同幢建筑物有住宅和商場的，18、開發(fā)商在正式公開發(fā)售時需具備哪些證件？程施工許可證；⑤商品房預(yù)售許可證。二、建筑基本知識1、建筑面積：指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。2、實用率：房屋用實用面積與建筑面積之比。3、容積率：規(guī)定地塊上全部建筑面積與地塊面積之比。4、綠化率:建設(shè)用地范圍內(nèi)各類綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率(%).綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。6、示范單位：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參與而經(jīng)過精心設(shè)計裝修7、預(yù)售樓花：將未建好的樓房提前出售；/*9、房屋的公用建筑面積如何分攤：每戶應(yīng)分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算：1、筑面積/各套各單方建筑面積之和×各套建筑面積10、房屋的建筑面積包括哪些：房屋的建筑面積包括套內(nèi)(單元)建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分攤的公用建筑面積兩部分。房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)，外圍以內(nèi)水平投影之和。房屋的建筑面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積兩部分。車庫、設(shè)備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨棚、突出屋面有維護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等。是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和；凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積(即結(jié)構(gòu)面積)。壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等。16、什么情況下，房地產(chǎn)贈與免交土地增值費？交換免交土地增值費。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。/*指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。建筑物內(nèi)可供公共使用的面積，包括應(yīng)分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率。在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。23、建筑面積計算建筑物的一間房物內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。25、什么是進深在建筑學(xué)上是指一間獨力的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。三、辦理銀行按揭基礎(chǔ)知識一房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。a、身份證件(居民身份證、戶口本或其它有效居留證件)及婚姻證明.(復(fù)印件)b、貸款人認可部門出具的借款經(jīng)濟收入或償債能力證明；(收入證明)c、符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準文件；(購買商鋪合同))e、保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；(可作參考)/*f資金的，需提供銀行存款憑證；(可作參考)4、辦理按揭程序(1)選購商鋪，交付首期款信審查。(3)在指定時間和地點辦理按揭手續(xù).(4)辦妥抵押登記手續(xù)后放款.(5)借款人按照合同規(guī)定按月還本付息.四、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有的占用、使用、收益、處分的權(quán)利。3、房地產(chǎn)登記的種類有那些？4、什么是房地產(chǎn)初始登記房地產(chǎn)權(quán)初始登記指對未經(jīng)登記機關(guān)確認其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進行的登記5、為什么要進行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記有三個方面的作用：a)產(chǎn)權(quán)確認b)保障權(quán)利人的合法權(quán)益c)加強房地產(chǎn)管理，即通過房地產(chǎn)登記對房地產(chǎn)交易狀況進行管理和監(jiān)督。(1)提出申請；(2)受理申請；(3)審查申請文件；/*(4)權(quán)屬調(diào)查；(5)依法公告；(6)確認房地產(chǎn)權(quán)利；(7)將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上；書；權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值等。9、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)?按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。10、房地產(chǎn)登記費是如何收取的](三)抵押登記的，按抵押價值的萬分之一交納。但每項最低不低于一百元；(四)變轉(zhuǎn)讓?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。12、期房(樓花)是否可以轉(zhuǎn)讓?預(yù)購的期房(樓花)當(dāng)預(yù)購方付足購房價款總額25%以上時，可憑已在登記機關(guān)備案的買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價格等情況。13、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其它公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓?廊、走廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對停車場、廣告權(quán)益沒有特別約定的，停車場、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時轉(zhuǎn)移；有特別約定的經(jīng)房地產(chǎn)/*或《外銷許可證》的商品房，才可以在市場上公開銷售。15、遺失《房地產(chǎn)證》如何申請補領(lǐng)?發(fā)”字樣16、申請補發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交哪些文件?1、買受人(指買房者)與受讓人(指接受上述買房者房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的人)簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)寫明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同的編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章；2、轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易主管部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報市國土與房屋管理局審批；3、經(jīng)交易管理部門批準轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預(yù)售登件辦理過戶手續(xù)。2、開發(fā)商與原買受人解除原房屋買賣合同并與受讓方重新簽訂商品房買賣合同；3、買受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)寫明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同的編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章；4、買受人與貸款銀行解除借款合同，開發(fā)商與貸款銀行解除擔(dān)保合同。19、沒有辦理預(yù)售登記的商品房轉(zhuǎn)讓開發(fā)商重新簽訂商品房買賣合同，這一過程不需通過房屋主管部門的批準及履行相應(yīng)的程序20、允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的前提條件是什么？/*開發(fā)商與買房人所簽訂的商品房買賣合同在有效期內(nèi)；商品房預(yù)售合同已經(jīng)生效并辦理了預(yù)售登記或交易手續(xù)、交清了相關(guān)的稅費；交付之前；轉(zhuǎn)讓行為符合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)、政策，沒有違法行為。只要符合了上述四項規(guī)定，就可以辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓手續(xù)了。五、房地產(chǎn)稅費知識1、什么是印花稅？購房者如何納稅印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特房屋(包括商鋪)因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅按房款總額萬分之五計算。契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。3、購買商品房要交那些稅費辦理房地產(chǎn)登記及辦房產(chǎn)證稅費辦理按揭費用(一次性付款無需交納按揭費用)1、什么是商品房的期房(樓花)期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)證(整個項目房地產(chǎn)證)止，時間購買的商品房應(yīng)簽預(yù)售合同。/*3、房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的條款有哪些4、在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同?在什么情況下買房需簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。購買尚未竣工驗收的房地產(chǎn)時，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。5、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時應(yīng)符合什么條件?房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；(五)土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符七、房地產(chǎn)營銷知識、什么是認籌？認籌就是房地產(chǎn)開發(fā)商正式進入市場的準備活動，主要目的是：測試市場反應(yīng)及接受程度，并吸引潛在客戶，收集客戶資料、市場反應(yīng)等信息，待鎖定目標(biāo)客戶后，爭取在解籌期優(yōu)惠，。2、售樓員售前要做好哪些準備工作市場分成大環(huán)境和小環(huán)境。政治、經(jīng)濟、社會、法令及有關(guān)方面組成大環(huán)境，會影/*響購房者心態(tài)。政治不穩(wěn)定，經(jīng)濟不景氣，都將影響市場和資金的流通，從而打擊房價。小環(huán)境指本項目的環(huán)境、地點、屋況、附近房價，可均衡產(chǎn)品的市場供需(2)客戶群體的分析客戶群體定位來推敲本小區(qū)的主力客戶群體的職業(yè)類別、年齡范圍、月均收入、文求等。(3)本項目的研究A、充分了解本項目房屋的優(yōu)缺點、大小環(huán)境且能說服客戶，使客戶心動?？蛻粜膭拥脑蛴袔c：房屋合乎需求；客戶喜歡該房屋；價值大于價位，也就是物超所值。針對缺點，應(yīng)擬定答客問、將缺點轉(zhuǎn)化為優(yōu)點。B、搜尋針對房屋優(yōu)缺點、市場環(huán)境及經(jīng)濟形勢、政治經(jīng)濟形勢資料，尋找說服客戶集合所有銷售人員，交流情況，答客問人手一份，做實戰(zhàn)模擬演練。等客戶上門時，人對答如流。(4)競爭項目分析競爭產(chǎn)品分析的目的是知彼，競爭產(chǎn)品主要是指本項目一公里范圍內(nèi)，與本項目具有可比性的樓盤，競爭產(chǎn)品的分析內(nèi)容與本項目的分析內(nèi)容大體相同。3、房地產(chǎn)銷售流程是怎樣的？其主要環(huán)節(jié)就包括：承接銷售項目、項目整體策劃、銷售準備、銷售策劃、公開銷售、簽署買賣合同、合同處理、執(zhí)行合同、辦理收樓手續(xù)等大項。(1)、熟悉銷售資料，樹立銷售信心(2)、前期準備工作熟悉現(xiàn)場特點，遵守現(xiàn)場管理(3)、銷售資料和工具的準備(4)、站姿(5)、接待規(guī)范迎客(6)、引客(7)、模型介紹介紹外圍情況引客到洽談室/*(8)、介紹樓盤情況樓盤基本介紹樣板房示范單位實地介紹(9)、洽談、計價過程洽談推介詢問銷控求助主管洽談推介(10)、寫認購書營造成交氣氛跟進已購客戶(11)、成交過程(12)、交臨訂金補足定金跟進已購客戶5、售樓文件辦理程序(一)、認購手續(xù)(1)認購樓宇的買家必須持有身份證和認購定金，代表證明書、法人代表授權(quán)委托書及其法人代表代理人身份證復(fù)印件；(3)家選擇確定樓宇戶型、棟號、樓層、房號；(4)買家選擇確定付款方式，如一次性付款、分期付款、銀行按揭；(5)簽署《認購書》。買家與開發(fā)商授權(quán)代理人在認購書簽字，如法人代表的單位，還得加蓋公章；(6)買家交付認購定金，(7)并由收款單位開出收款收據(jù)交給買家。(二)、預(yù)購登記(1)預(yù)先定購樓宇的買家，必須持有身份證和預(yù)購登記定金；如預(yù)購的買家是法人代托書及其法人代表和代理人身份證復(fù)印件；(2)買家選擇確定樓宇的戶型、棟號、樓層、房號；/*(3)買賣雙方確定期限，由買家交付第一期房款，并確定交付其余房款的付款方式；(4)簽訂《委托書》，買家與代理商雙方在《委托書》簽字，如法人代表單位，還(5)買家交預(yù)付定購金，并由收款單位開出收款收據(jù)交給買家.(三)、辦理交付首期樓款和簽訂《商品房買賣合同》(1)依照《認購書》和《委托書》的規(guī)定，接近首期付款時間的前三天要主動與買家聯(lián)系，通知買家三天后，將要交付首期樓款，并聯(lián)系安排好會見的時間；(2)買方要持謹慎的態(tài)度，認真考慮確定好付款方式，如銀行按揭，建筑期免息分期付款。因為《商品房買賣合同一經(jīng)簽訂，就不可能更改，如不按合同執(zhí)行付款規(guī)定，賣(5)檢驗買家交付定金的收款收據(jù)或預(yù)付定購金的收款收據(jù)；(6)提供《商品房買賣合同文本給買家認真審閱，當(dāng)買家審閱該合同文本后，買家表示料。如買家表示不愿意簽訂該職能部門——市規(guī)劃國土局統(tǒng)一制訂可將預(yù)售樓宇審批的程序和批復(fù)辦法講解給買家了解。如未能使買家信服釋疑，可以提醒買家去請教自己的法律顧問，如律師或政府的職能部門，或自己信服(7)簽訂《商品房買賣合同簽字、蓋章：賣方必須出示《營業(yè)執(zhí)照》和《商品房預(yù)售許可證》；賣方必須出示法人代表證明書和法人代表授權(quán)委托書；同時，出示法人代表身份證復(fù)印件，如由法人代表親筆簽字，可省略本項操作實務(wù)；買賣雙方簽字，簽署時間，蓋章生效，如有要求公證處辦理公證手續(xù)，本項操作實務(wù)應(yīng)移至市公證處辦理公證手續(xù)。如遇外銷則必須通過公證處辦理公正手續(xù)，否則/*合同無效；依照合同規(guī)定，讓買賣雙方和各有關(guān)單位各執(zhí)一份合同；買家交付首期樓宇款項，并由收款單位開具收款收據(jù)；辦理銀行按揭手續(xù)，操作實務(wù)與《商品房買賣合同》大體相似。如有的開發(fā)商以長期分期付款方式需簽訂《房屋分期付款合同》，操作實務(wù)與《商品房買賣合同》大選擇“銀行按揭”付款的個人需提供的資料：件；填妥《個人購買商品房抵押貸款申請表》；與發(fā)展商簽訂并經(jīng)公證的《商品房買賣合同》；按揭銀行要求的其他資料或證明。6、房產(chǎn)銷售中的常見問題及解決方法房地產(chǎn)現(xiàn)場銷售好比戰(zhàn)場上的短兵相接，一個細微的過失往往會造成一次交鋒的失敗。在堅持客戶公司‘雙贏策略’，努力提高成交率的同時，銷售技能的不斷自我完善，則是現(xiàn)場銷售人員成功的階梯。下面，我們將其中最常見的十種情況羅列出來，以避免銷售中更多的失誤。一、產(chǎn)品介紹不詳實原因：1、對產(chǎn)品不熟悉。2、對競爭樓盤不了解。3、迷信自己的個人魅力，特別是年輕女性員工。解決：1、樓盤公開銷售以前的銷售講習(xí)，要認真學(xué)習(xí)，確實有資料。2、進入銷售場時，應(yīng)針對周圍環(huán)境，對具體產(chǎn)品再做詳細了解。3、多講多練，不斷修正自己的促詞。4、隨時請教老員工和部門主管。5、端正銷售觀念，明確讓客戶認可自己應(yīng)有尺度，房屋買賣才是最終目的。二、任意答應(yīng)客戶要求/*辨別客戶的談話技巧，注意把握影響客戶成交的關(guān)鍵因素。4、所有載以文字，并列入合同個人權(quán)責(zé)而造成損失的，由個人負全責(zé)。三、未做客戶追蹤同一客戶，害怕重復(fù)追蹤。解決：1、每日設(shè)立規(guī)定時間，建立客戶檔案，并按成交的可能戶考慮的因素，可以充分借用各種道具，以提高成交概率。四、不善于運用現(xiàn)場道具說明書、燈箱、模型等銷售道具。3、營造現(xiàn)場氣氛，注意團隊配合。五、對獎金制度不滿解決：1、強調(diào)團隊合作，鼓勵共同進步。2、征求各方意見，制訂合理的獎金制度。3、加六、客戶喜歡卻遲遲不作決定肯定他的某項選擇，以便及早下定簽約。4、定金無論多少，能付則定；客戶方便的話，應(yīng)該上門收取定金。5、暗示其他客戶也看中同一套單元，或房屋即將調(diào)價，早下決定則早定/*七、下定后遲遲不來簽約八、退定或退戶財力或其他不可抗拒的原因，無法繼續(xù)履行承諾。解決：1、確實了解客戶之退戶原因，研九、一屋二賣十、優(yōu)惠折讓(一)客戶一再要求折讓。原因：1、知道先前的客戶成交有折扣。2、銷售人員急于成交，暗示有折扣。3、客戶有打休止還價。4、為成交而暗示折扣，應(yīng)掌握分寸，切忌客戶無具體行動，而自己則一瀉千里。談判主動權(quán)。7、關(guān)照享有折扣的客戶，因為具體情況不同，所享折扣請勿大肆宣傳。(二)客戶間折讓不同。/*內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)一折扣給予的原則，特殊客戶的折扣統(tǒng)一說詞。2、給客戶的報價和價目表，應(yīng)滿足客戶要求時，應(yīng)耐心解釋為何有不同的折讓，謹請諒解。5、態(tài)度要堅定，但口氣要婉十一、訂單填寫錯誤立即解決，不能拖延。十二、簽約問題建材裝潢，違約處理方式，付款方式……)。3、客戶想通過挑毛病來退房，以逃避因違約，違約責(zé)任。(1)基礎(chǔ)知識(2)對項目的了解(3)對市場的了解(4)對客戶的了解(5)對競爭對手的了解2、表達能力(1)語言表達(2)文字表達3、心理承受能力(1)面對困難的承受能力(2)面對客戶的承受能力(3)面對競爭的承受能力/*(1)學(xué)習(xí)創(chuàng)造能力(2)銷售創(chuàng)造能力(1)對銷售現(xiàn)場的掌控能力。(2)對客戶的掌控能力。(一)投資的概念是一種追求未來貨幣增值的行為。表現(xiàn)為：貨幣的增值性；有意識經(jīng)濟行為。(二)投資的主體分類(1)政府投資行為(2)企業(yè)投資行為(3)個人投資行為個體謀求一定經(jīng)濟利益的工具，直接動機是通過自身利益追(三)個體投資目標(biāo)(1)保險投資特點：免稅、風(fēng)險小，有保障；收益率低、成本相對高。(2)儲蓄投資特點：有保障、收益率非常的低。(3)證券投資屬金融投資，有風(fēng)險，收益不穩(wěn)定。(4)房地產(chǎn)投資為實物投資，達到一定規(guī)模和水平之后，就趨于平穩(wěn)。(四)個體投資的財務(wù)目標(biāo)(1)資金安全回收資金大于原購買值。(2)收入穩(wěn)定能夠制定長期的準確計劃(3)資本的增值。(4)防止通貨膨脹，減少貨幣貶值。(5)投資產(chǎn)品的流動性，容易轉(zhuǎn)手。(6)稅收因素。(五)個體投資的方式/*(1)個體直接投資特點：自我投資自主經(jīng)營自擔(dān)風(fēng)險自身獲益(2)個體間接投資B、經(jīng)營的風(fēng)險由經(jīng)營者承擔(dān)，在約定的期限內(nèi)回收資金約定比率的收益(增值性)客戶根據(jù)自身的實力選擇不同的投資方式。(六)投資客戶投資偏好(1)從眾心理(2)情感互動(3)投資偏好(4)習(xí)慣偏好(4)安全偏好9、籌碼認購流程項目開盤前2-6周的籌碼認購的意義在于延長項目的宣傳炒作時間，積累意向投資客購的數(shù)量把握項目在未來的整體銷售預(yù)期。意向投資者進門投資顧問接待YN引導(dǎo)意向投資者到收銀臺交認籌金收銀人員做好登記并開出收款收據(jù)收銀將認籌卡和收據(jù)交意向投資者送客戶出門認籌物料明細1.認籌説明展板(認籌須知)2.銷售模式説明展板3.條幅*4.項目宣傳單張5.收銀區(qū)設(shè)置二、物料準備2.相關(guān)登記表格3.籌碼卡4.收銀人員安排(由發(fā)展商指定其財務(wù)收銀)機。6.七號電池四排裝7排。(電話用)7.認籌咨詢電話(已有)8.售樓人員吧臺椅9.飲水紙杯(5條)10.收款收據(jù)(由發(fā)展商指定的財務(wù)人員)價值有那些因素往的經(jīng)驗和教訓(xùn)，資深房產(chǎn)經(jīng)紀人總結(jié)出有投資潛力的商鋪通常具備的幾點特質(zhì)：對于商鋪經(jīng)營者來說，商鋪所處區(qū)域商業(yè)氛圍是否濃厚或是否有日漸濃厚的趨勢是最重商往是一些區(qū)域規(guī)劃較好，某類型商業(yè)形態(tài)相對集中，已初具規(guī)模的漸成熟商圈，這類商圈內(nèi)市規(guī)劃，一個區(qū)域的現(xiàn)狀好不好并不是決定投資價值的完全理由，如果該地塊的未來規(guī)劃有重要的改變，則其投資價值可能會發(fā)生巨大的變化，而這恰恰會帶來投資的機會。對投資者B投資者往往憑著獨到的前瞻性，挑到那些目前雖然